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TEMA 7: DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA (IURA IN RE ALIENA)
1. CONCEPTO DE IURA IN RE ALIENA. PRINCIPIOS GENERALES.
Parten de la idea de que estos derechos reales sobre cosa ajena tienen como objeto una cosa
corporal que es propiedad de un sujeto diverso del titular del derecho real, es decir, hay una
persona que es propietario de una cosa y sobre esa cosa hay otro sujeto que tiene un derecho.
Distinguimos entre servidumbres personales (usufructo, uso, habitatio) y servidumbres
prediales, estas ˙ltimas son las que se ejercitan sobre inmuebles.
Los derechos reales sobre cosa ajena son tÌpicos, es decir son una lista cerrada.
Por otro lado estamos hablando de derechos reales y en consecuencia aquellas caracterÌsticas
que nosotros podÌamos dar de los derechos reales, aquÌ tambiÈn se van a dar, el sujeto pasivo
indeterminado, eficacia erga omnes, tienen una duraciÛn de tendencia perpetua, etc.
Por ejemplo si yo tengo una servidumbre de paso, lo que decimos que el propietario de la finca
tiene que darme las facultades, en este caso la facultad de poder pasar por la finca. Si en lugar
de la servidumbre es un usufructo, decimos que pr·cticamente todas las facultades las puede
realizar sobre las cosas.
2. SERVIDUMBRES PREDIALES
Las servidumbres prediales son un derecho sobre cosa ajena, parten de un principio b·sico que
se dan entre predios o fundos, pero adem·s se dan entre predios vecinos.
Se ve en un fundo A del que es propietario Ticio, y del fundo B de Cayo, para que haya una
servidumbre estos fundos tienen que estar juntos, tiene que ser vecinos y cada uno de ellos
tomar· un nombre: predio dominante y predio sirviente. El predio dominante es aquel que
puede obtener un beneficio del predio sirviente y es predio sirviente es aquel que puede
prestar un beneficio al predio dominante o est· gravado con una servidumbre.
• Tipos de servidumbres prediales:
Podemos distinguir entre servidumbres rusticas y urbanas. La distinciÛn dependÌa de que
hubiera un edificio o una construcciÛn en el fundo, si el fundo tenÌa edificaciÛn era una
servidumbre urbana, ni no la habÌa se consideraba servidumbre urbana.
En derecho cl·sico la servidumbre se consideraba urbana si el predio dominante era urbano,
es decir si habÌa una edificaciÛn, mientras que en derecho justinianeo si cualquiera de los dos
fundos era urbano, se consideraba urbano.
Las partes pudieron constituir en derecho justinianeo: pactionibus et stipilationibus, es decir
por pacto o estipulaciÛn. La estipulatio es un contrato verbal pr·cticamente igual que la
sponsio. Y el contenido tambiÈn podÌa estar sujeto a la voluntad de las partes.
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2.1 SERVIDUMBRES R⁄STICAS
Son aquellas en las que no existe edificaciÛn en ninguno de los dos fundos. Aunque en derecho
cl·sico es rustico si el fundo dominante es rustico.
• Servidumbre de paso: significa que el titular de la servidumbre pueda pasar por el fundo
que quiera y puede hacerlo de tres modos:
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-iter: pasar a pie, a acaballo o en litera.
-actus: podÌan hacer pasar el ganado por la finca vecina.
-via: que engloba las facultades de las dos anteriores.
• Servidumbre de agua:
-Aquaeductus: consisten en la facultad del que predio dominante conduzca agua a travÈs
del sirviente, el agua puede ser canalizada por vÌa subterr·nea o al descubierto.
-Aquae haustus: se puede sacar agua del fundo vecino, el agua del predio dominante
puede pasar al predio sirviente.
-Navigandi: derecho a atravesar navegando sobre un curso de agua el fundo ajeno.
• Servidumbre de extracciÛn y aprovechamiento:
- Calcis coquendae: puedo pasar al fundo sirviente a coger cal.
-Arenae: puedo pasar al fundo sirviente a sacar arena
-Lapidis fodiendae: pasar al fundo sirviente a coger piedras.
2.2 SERVIDUMBRES URBANAS
• Servidumbres de aguas;
-Stillicidii: puede consisitir en verter agua de lluvia sin canalizar al fundo sirviente.
-Fluminis: recojo el agua de lluvia en el canalÛn el agua canalizada y cierro al agua al fundo
vecino.
-Cloacae: vierto las aguas fecales al fundo vecino.
• Servidumbres de apoyo:
-Tigni immittendi: meter una vid que apoye en una construcciÛn vecina.
-HonrÈis ferendi: apoyar en un muro ajeno.
-Proiciendi: proyectar una terraza sobre un fundo ajeno.
• Servidumbres de luces y vistas:
-Altius non tollendi: el dueÒo de predio sirviente no puede elevar alturas.
-Ne luminibus officiatur: el dueÒo del predio sirviente no puede quitar luces.
-Ne prospectui officiatur: el dueÒo del predio sirviente no puede quitar vistas.
Una caracterÌstica com˙n de las servidumbres, si nos fijamos en su contenido en la mayorÌa de
los casos, la servidumbre no consiste en que en un hacer por parte del dueÒo del predio
sirviente sino que consiste en un dejar hacer.
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2.3 MODOS DE CONSTITUCI”N, PROTECCI”N Y EXTINCI”N DE LAS SERVIDUMBRES
• ProtecciÛn de las servidumbres:
Hemos dicho que son derechos reales por lo que estar·n protegidas por la actio in rem, esa se
va a llamar vindicatio servitutis: (es una actio que est· hecha a modo y manera de la
reivindicatio) el propietario defiende su derecho real de propiedad con la peticiÛn de la
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servidumbre. Es la acciÛn de defesa de una servidumbre, y la ejercita aquel que dice ser titular
de una servidumbre, contra el dueÒo del fundo sirviente que le impide o le niega el ejercicio de
la servidumbre (que le deje pasar, que le deje coger cal, arena, piedras, etc)
Otro medio de defensa de la servidumbre, desde el punto de vista del propietario del fundo
sirviente, es la actio negatoria: el propietario del fundo vecino que alegaba la existencia de una
servidumbre contestaba la existencia de esta pretendida servidumbre mediante la actio
negatoria dirigida a dejar claro que el fundo era optimus maximus, es decir estaba libre de
cargas, inmune de las servidumbres. En el fondo era una acciÛn de prohibiciÛn contra el vecino
que pretendÌa ejercitar una servidumbre a la que no tenÌa derecho.
Sobre todo las servidumbres r˙sticas contaron con la protecciÛn de interdictos prohibitorios
especiales concedidos por el pretor. Estos al igual que los posesorios no prejuzgan la
titularidad de la servidumbre.
Si Ticio, lo que ve el pretor es que est· ejercitando una servidumbre de acueducto, Ticio va al
pretor y solicita un Interdicto prohibitorio. Tiene que estar tambiÈn en una situaicjon nec vi,
nec clam, nec precario.
• ConstituciÛn de las servidumbres.
Para que se pudiese constituir una servidumbre v·lidamente se requerÌa en primer lugar de
dos fundos e correlaciÛn que se situaran en solo it·lico, que los propietarios de los fundos
fueran dominus ex iure quiritium y por consiguiente ciudadanos romanos y que su constituciÛn
se realizar· a travÈs de los modos de adquisiciÛn reconocidos: mancipatio, in iure cessio,
deductio, legatum per vindicationem, adiudicatio. Cabe destacar que al llegar el derecho post
cl·sico decayeron la mancipatio y la in iure cessio y se crearon nuevos modos de constituir las
servidumbres, como pactiones et stipulationes, traditio servitutis y destinatio patris familiae.
1.La deductio es una forma muy com˙n de constituciÛn de las servidumbres: que ocurre
cuando el dueÒo de un predio lo vende, transmite la propiedad siendo a su vez
propietario del predio vecino, limÌtrofe, estableciendo a cargo de un fundo y en ventaja
del que permanece en su propiedad, una servidumbre. Queda gravado por una
servidumbre. (la deductio aparece cuando se enajena la propiedad de una cosa pero el
transmitente se reserva sobre esa, es decir ser deduce sobre ella una servidumbre).
La transmisiÛn de la cosa no es causa de extinciÛn de la servidumbre. Si una cosa est· gravada
es como si llevara una mochila, sea quien sea el propietario de la cosa, siempre va a llevar esa
mochila, la cosa es la que est· gravada no el propietario. Transmitir un bien gravado sin
comunicar al adquirente que el bien est· gravado constituyÛ en derecho romano un delito/
estelionato.
2.Adiudicatio
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• ExtinciÛn de las servidumbres
Las servidumbres tienden a ser perpetuas, sin embargo podemos distinguir una serie de causas
que provocan la extinciÛn de la servidumbre:
1. Por confusiÛn: el titular de la servidumbre se convierte en dueÒo de la cosa gravada. Si se
unen la titularidad del fundo dominante y sirviente, se extingue la servidumbre.
2. Renuncia del titular del fundo dominante: la renuncia que tiene que realizarse siguiendo
algunos de los medios.
3. Por acuerdo de las partes
4. Por non usus durante un tiempo determinado: con un periodo de dos aÒos en derecho
cl·sico y diez aÒos presentes y 20 ausentes en el postcl·sico. Es lo que se llama
prescripciÛn instintiva, y en el caso de las servidumbres, usucapio libertatis. Pero solo en
aquellas servidumbres que suponen un hacer, en una facultad no una servidumbre.
5. Por destrucciÛn del fundo sirviente o del fundo dominante, o por la transformaciÛn de
alguno de los dos de manera que no cumpla el ejercicio de la servidumbre: aquello de lo
cual me sirvo, que no me ofrezca ning˙n tipo de beneficio. En las personales la muerte del
titular.
3. USUFRUCTO
El usufructo en Època justinianea se denomina servidumbre personal, se utiliza servitutes en
esta Època para referirse a cualquier ius in re aliena, frente a lo que sucede en Època cl·sica
que se habla de habitatio, servidumbre predial..etc. En Època justinianea se habla de servitutes
y se distingue aun asÌ entre servitus prediales y personales, de estas ˙ltimas veremos solo el
usufructo. Las servidumbres se constituyen por causa de una persona concreta (intuitu
personae).
Entendemos por usufructo el derecho inalienable y temporal de usar y percibir los frutos de
una cosa ajena, dejando a salvo la sustancia de la cosa. En cuanto al contenido del usufructo es
utendi ufruendi. Entendemos por uti la plenitud del uso de la cosa a efectos del frui: poder de
percibir los frutos de la cosa.
Si yo saco la facultad de lo que estamos diciendo es que sobre una misma cosa recaen dos
derechos, la propiedad y el usufructo, por lo que vamos a hablar de nudo propietario, nudus
dominus, porque le quedan dos facultades, la facultad de transmitir la cosa con la carga (el
usufructo se mantiene).
El titular del usufructo se va a denominar ususfructuarius frente al nudus dominus. El
usufructuario no es poseedor, sino detentador, y por lo tanto no puede adquirir la propiedad
de la cosa usufructuada mediante ususcapio. El limite m·ximo de duraciÛn del usufructo es la
vida del usufructuario. Pero si el usufructuario es una persona jurÌdica, el limite ser· 100 aÒos.
Es un derecho no es transmisible ni a los herederos (es decir mortis causa) ni inter vivos,
porque se ha constituido ese derecho ˙nicamente pensado que esa persona sea el
usufructuario.
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• Las facultades del usufructuario:
La primera es la de usar y percibir los frutos de la cosa. Los frutos son naturales o civiles, los
naturales los adquiere por percepciÛn no bastando la simple separaciÛn. Esto quiere decir que
si tenemos un ·rbol con manzanas, el usufructuario no ha adquirido los frutos, ni cuando est·n
en el ·rbol, ni los que est·n en el suelo, por lo que tendr· que percibir los frutos e ir a cogerlos.
Por otro lado los frutos civiles, son las ganancias que se pueden generar, por ejemplo
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alquilando las finca, las rentas que me proporciona ese arrendamiento son frutos civiles. La
propiedad de los frutos civiles se adquiere dÌa a dÌa, se hayan o no cobrado.
La discusiÛn que se produce entre los juristas romano, el partus ancillae, usufructo de una
persona, de una esclava que tiene un hijo. El hijo nacido de la esclava era de propiedad del
dueÒo de la esclava y no del usufructuario.
• Obligaciones:
Tiene dos obligaciones, por un lado la conservaciÛn de la cosa y por otro lado la devoluciÛn
de la cosa cuando acabe el usufructo. En cuanto a la conservaciÛn de la cosa, el dueÒo puede
actuar el usufructuario como frente a cualquier tercero, esto en cuanto a la devoluciÛn
sobretodo. Una de las acciones que nunca se pierde es la acciÛn reivindicatoria.
En cuanto a la devoluciÛn de la cosa; Salva rerum substantia: la actividad del usufructuario
tiene que asegurar que la cosa no venga modificada, habÌa que devolver la cosa al finalizar el
usufructo la misma cosa sin alteraciones. No se podÌan hacer alteraciones en la cosa ni a˙n
para hacerla m·s rentable econÛmicamente. Por ejemplo, cambiar el cultivo del fundo que se
habÌa recibido en usufructo.
El usufructuario no es un tercero cualquiera y sobretodo al deber de conservaciÛn, el
usufructuario con su comportamiento puede provocar un daÒo grave a la cosa, y a veces con
su abstenciÛn, es decir con su no comportamiento. Para evitar posibles daÒos a la cosa cuando
se da de vuelta, existÌa la cautio usufructuaria: que es una estipulaciÛn en la que el
usufructuario se comprometÌa a usar la cosa boni viri arbitratu, es decir conforme lo harÌa un
hombre bueno y se comprometÌa a devolverla al terminar el usufructo. Si no cumplÌa las
obligaciones, supone que lo ocurrido en la estipulatio tenÌa que pagar una cantidad de dinero.
Y en muchas ocasiones el propio pretor podÌa obligar al usufructuario a llevar a cabo una
cautio usufrucuturi (una estipulaicÛn). El usufructuario soporta los gastos de conservaciÛn de
la cosa.
4. DERECHOS REALES DE GARANTÕA
Los derechos reales de garantÌa son aquellos derechos que el deudor concede sobre una cosa
propia al acreedor en garantÌa del cumplimiento de una obligaciÛn. Si no paga la deuda, el
acreedor tiene un poder directo sobre la cosa. Cumplen todas las caracterÌsticas de los
derechos reales y adem·s son de garantÌa por lo que sirven para garantizar algo.
El mutuo es un contrato real, gratuito de derecho estricto por el cual una persona llamada
mutuante, transmite la propiedad de una cantidad de dinero o cosas pungibles, a otra persona
llamada mutuario para que las consuma y las devuelva cuando sea requerido para ello. El
mutuo es un prÈstamo de consumo. Generalmente es un prÈstamo de dinero.
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Un mes antes le presta Ticio a Cayo dinero ero Ticio quiere garantizar que cayo le va a devolver
ese dinero. Y lo garantiza de dos formas distintas, la primera es poniendo a una persona al lado
del deudor (Cayo) para que pague si el deudor no lo hace, esto se llaman garantÌas personales.
La segunda opciÛn es que en vez de una persona se ponga una cosa, en ese caso hablamos de
garantÌas reales, esto significa que en caso de Cayo no cumpla Ticio se puede dirigir contra la
cosa.
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En Derecho Romano encontramos tres modos fundamentales de garantÌa real: la fiducia, la
prenda y la hipoteca.
4.1 FIDUCIA
La fiducia es la garantÌa real mas antigua que conoce el derecho Romano. ConsistÌa en un acto
de transmisiÛn de la propiedad a travÈs de una mancipatio o una in iure cessio realizando a la
vez un pactum fiduciae. ConsistÌa en que el deudor (Cayo) transmite al acreedor (Ticio) la
propiedad de una cosa, esa transmisiÛn de la propiedad le acompaÒaba el pactum fiduciae,
por el cual el acreedor se obligaba (de buena fe) a devolver la cosa cuando la deuda sea
satisfecha.
De este pacto nacÌa la actio fiduciae. Con este sistema el acreedor (Ticio), desde el primer
momento era el propietario de la cosa con todas las facultades que eso implica.
A mi me dejan 100 euros prestados, por ello yo te doy en garantÌa de que te voy a devolver ese
dinero algo, por ejemplo la propiedad de mi mÛvil mediante la fiducia. Yo te entrego la
propiedad de mi mÛvil a travÈs de una mancipatio, en ese mismo momento en el que se
realiza la transmisiÛn de la propiedad tambiÈn se realiza un pacto accesorio a esta transmisiÛn
que es el pactum fiduciae, donde el acreedor es decir yo, me obligo a devolver el mÛvil cuando
yo te pague.
4.2 PIGNUS
Entregar una cosa como garantÌa. El deudor no va a transmitir la propiedad de la cosa sino la
posesiÛn, que va a verse acompaÒada de la transmisiÛn de la posesiÛn de un ius distrahendi:
es el derecho que va a tener un acreedor, que es vender la cosa en el caso de que la obligaciÛn
garantizada no se cumpla y en consecuencia el acreedor se vera resartirse con el precio de la
cosa.
Si el deudor cumple y el acreedor no le devuelve la cosa puede ejercitar una acciÛn
reivindicatoria porque es propietario no poseedor contra el poseedor no propietario.
Durante mucho tiempo el pignus solo transmitÌa al acreedor la posesiÛn m·s un ius
retentionis.
El emperador Constantino estableciÛ que en el momento de constituirse cualquier prenda, se
entendÌa que ese pacto estaba incluido, pero las partes podÌan eliminar ese ius distrahendi si lo
querÌan. Y por ˙ltimo Justiniano establece que no cabe pacto en contrario, es decir las partes
no pueden eliminar el ius distraendi, todo aquel que se constituya, si o si lleva aparejado el
derecho de vender la cosa y resartirse con el precio si el deudor no cumple con la obligaciÛn.
El elemento accidental en un primer momento, luego en un elemento natural con Constantino
y luego esencial en Època Justinianea.
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4.3 LA HIPOTECA
Esto podrÌamos decir que es un pignus evolucionado. El derecho real de garantÌa sobre una
cosa ajena, de la que el acreedor no tiene la posesiÛn. Se convenÌa que ˙nicamente el acreedor
entrase en posesiÛn de la cosa en caso de incumplimiento por parte del deudor. Consiste en
que la posesiÛn se transmite no en el momento de constituir la hipoteca sino que ˙nica y
exclusivamente cuando la obligaciÛn se ha visto incumplida por parte del deudor hasta
entonces la posesiÛn sigue entando en manos del deudor, solo si incumple se transmite la
posesiÛn. El acreedor una vez que el deudor haya incumplido la obligaciÛn tendr· el ius
distrahendi.
Esta nace con una figura relacionada con el arrendamiento.
TEMA 8: DERECHOS DE CR…DITO U OBLIGACI”N
1. CONCEPTO Y ORÕGENES DE LA OBLIGATIO
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