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 INDICE

INTRODUCCION ............................................................................................................................. 3
2.5 COPROPIEDAD: CONCEPTOS Y CLASES. ........................................................................... 4
2.5.1. RÉGIMEN Y ADMINISTRACIÓN DE LA COPROPIEDAD .................................................. 6
2.5.2 DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS. .......................................... 7
2.5.3 EXTINCIÓN. ............................................................................................................................ 9
2.6 LA PROPIEDAD HORIZONTAL O EN CONDOMINIO .......................................................... 10
2.7 USUFRUCTO. .......................................................................................................................... 13
2.7.1 CONCEPTO .......................................................................................................................... 13
2.7.2 COSAS SOBRE LAS QUE RECAE. .................................................................................... 14
2.7.3 FORMALIDADES Y MODALIDADES DEL USUFRUCTO.................................................. 18
2.7.4 DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO. ............................................... 19
2.7.5 DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL NUDO PROPIETARIO. .......................................... 19
2.7.6 EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO........................................................................................... 21
2.8 USO Y HABITACIÓN: CARACTERES GENERALES Y DIFERENCIA ENTRE SI Y EL
DERECHO DE USUFRUCTO........................................................................................................ 23
2.9 SERVIDUMBRES REALES: CONCEPTOS Y ELEMENTOS ................................................ 26
2.9.1 CLASIFICACION .................................................................................................................. 27
2.9.2 FORMAS DE CONSTITUCIÓN ............................................................................................ 28
2.10 SERVIDUMBRES .................................................................................................................. 29
CONCLUSIÓN ............................................................................................................................... 33
BIBLIOGRAFÍA ............................................................................................................................. 34

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 INTRODUCCION

La copropiedad también conocida como condominio o comunidad, se refiere a la

modalidad del dominio en la cual existe un solo dominio, pero este se encuentra
dividido en cuotas entre varios titulares. El efecto práctico es que dos o más
personas comparten la propiedad de una cosa. La copropiedad puede provenir de
la voluntad de los copropietarios, como por ejemplo las cosas que se aportan a una
sociedad o que son adquiridas en común. También puede originarse en la ley, cuyos
ejemplos más evidentes son la sociedad conyugal y la herencia; y, finalmente,
puede originarse de manera forzosa a través de una orden judicial (v.g en la
adjudicación de derechos y acciones de un bien a un tercero).
En el presente trabajo se revisará el concepto y naturaleza jurídica de la
copropiedad, vislumbrando sus características principales a la luz de las distintas
teorías jurídicas que abordan su tratamiento jurídico. A continuación se
determinarán las clases de copropiedad, los derechos de los copropietarios entre
sí, y la importancia de la administración del bien común; luego, se analizará la
propiedad horizontal distinguiendo esta última de la copropiedad. Finalmente, se
abordará las soluciones jurídicas al problema de la división de la cosa o bien común,
los problemas derivados de esta modalidad del dominio en México.
Así como también abordaremos que el usufructo es el derecho real a disfrutar
completamente una cosa ajena, sin alterar su modo de ser.
Es un derecho real sobre cosa de otro, el poder del usufructuario no es una parte
del dominio de la cosa sobre que recae, de modo que pudiera decirse que dueño y
usufructuario comparten la propiedad de esta. Sólo de modo impropio se le puede
clasificar de pars dominii, en el sentido de que transitoriamente atribuye al
usufructuario partes de las facultades, las de uso y goce, que corresponderían sobre
la cosa a quien fuere su propietario pleno.
La jurisprudencia salvo alguna sentencia insiste expresamente en que no es una
parte del dominio, sino un derecho real en cosa de otro. Y no siendo una parte del
dominio, el usufructuario no es condueño, es decir, no hay comunidad entre dueño
nudo y usufructuario e el derecho de propiedad, ni, por tanto, se producen las
consecuencias que se producirían si la hubiese.

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 2.5 COPROPIEDAD: CONCEPTOS Y CLASES.

Definición legal
Hay copropiedad cuando una cosa o un derecho pertenecen pro-indiviso a varias
personas.
Honorable Congreso de la Unión. (2021). Código Civil Federal. Artículo 938.
Recuperado de: Código Civil Federal ([Link])
¿A qué nos referimos con pro -indiviso?
La palabra pro- indiviso hace referencia a la indivisibilidad de la cosa o del derecho
sobre el que recae la copropiedad.
Artículo 974. Si varios propietarios de cosa indivisa hicieren uso del derecho del
tanto, será preferido el que represente mayor parte, y siendo iguales, el designado
por la suerte, salvo convenio en contrario.
Su naturaleza jurídica
Cuando hablamos de naturaleza jurídica nos referimos a la parte fundamental de la
copropiedad ya que son los elementos necesarios para que esta exista, es por eso
que la copropiedad debe estar formada por una cosa o derecho proindiviso y
alícuota a dos o más personas, es decir que los copropietarios no tienen dominio
sobre una parte determinada de la cosa sino sobre todas y cada una de las partes
de ella.
Visto lo anterior, queda claro que no es posible que a un copropietario le pertenezca
el baño y el patio de una casa y la sala y el comedor pertenezca al otro copropietario,
debido a que estas partes pertenecen a la totalidad de la copropiedad.
Su clasificación
Atendiendo a la diversidad de la copropiedad puede clasificarse de la siguiente
manera:
1. Voluntaria y forzosa
a. Voluntaria: Es aquella que surge por acuerdo de los copropietarios y atiende a
que la cosa puede dividirse. Ejem. Un terreno.
b. Forzosa: son aquellas en que, por la naturaleza de las cosas, existe una
imposibilidad para llegar a la división o a la venta, de manera que la ley se ve
obligada a reconocer este estado que impone la propia naturaleza. Ejem. Una casa
de varios pisos.

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Por la naturaleza misma de las cosas implican un condominio permanente, del cual
no puede salir por no existir procedimiento ni posibilidad física o jurídica de terminar
con la indivisión, dos claros ejemplos de ello, son la medianería y el condominio,
figuras que se analizarán más adelante. (Rojina, 2008: 119)
2. Temporales y permanentes
a. Temporales: Se da en los casos en los que las partes acuerdan adquirir una
copropiedad de manera voluntaria.
b. Permanentes: Se da en los casos en los que la copropiedad es forzosa, por no
poderse dividir el bien.
3. Reglamentadas y no reglamentadas
a. Reglamentadas: son aquellas formas especiales que han merecido una
organización de! legislador, tomando en cuenta ciertas características y conflictos
que pueden presentarse, dada Su naturaleza
b. No reglamentadas: Son las que no cuentan con una regulación específica y se
realiza al arbitrio de las partes.
4. Bienes determinados y Patrimonio Universal
a. Bienes determinados: se trata de la copropiedad que recae sobre una cosa o
un derecho, la parte alícuota se refiere siempre a un valor positivo y estimable en
dinero para incluirse en el activo del copropietario. En cambio, la parte alícuota del
heredero puede llegar a tener un valor nulo si el pasivo es igual o superior al activo
b. Patrimonio Universal: se trata del caso de copropiedad sobre un patrimonio
integrado con su activo y pasivo; es el caso de la copropiedad hereditaria. Los
herederos tienen una pane alícuota, con valor positivo y negativo, porque tienen una
pane proporcional en el haber hereditario.
Esta copropiedad sobre un patrimonio tiene la característica especial de
comprender bienes, derechos y obligaciones.
5. Por Pactos entre vivos y mortis causa
a. Por pactos entre vivos: se trata de las copropiedades que tienen como fuente
un contrato, un acto jurídico unilateral, un hecho jurídico o la misma prescripción.
Ordinariamente la copropiedad se origina por contrato, es decir, por un acto jurídico;
pero también puede establecerse por un hecho jurídico en la accesión, cuando se
mezclan o confunden diferentes cosas. Puede también nacer de la prescripción, que
tiene características de hecho y de acto jurídico. De hecho, en cuanto a la
detentación de la cosa, al poder físico que se ejerce sobre un bien; y de acto jurídico
en cuanto a la intención de poseer con ánimo de dominio.

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b. Mortis Causa: ocurre en el intestado o sucesión legítima y en el de la
copropiedad nacida por testamento.
2.5.1. RÉGIMEN Y ADMINISTRACIÓN DE LA COPROPIEDAD

“La enajenación que de los bienes inmuebles sujetos a reserva hubiere hecho el viudo o la
viuda después de contraer segundo matrimonio subsistirá únicamente si a su muerte no
quedan hijos ni descendientes del primero, sin perjuicio de lo dispuesto en la Ley
Hipotecaria.”
Art 975 cc

La copropiedad es un derecho común sobre una propiedad, en cualquier acepción:

romana, germánica, de condominio, hereditaria y la medianería:
1. Romana: la cosa indivisible es de todos los dueños y estos son individualmente
propietarios de la cosa y de la cuota proporcional que les corresponde de la cosa
de que se trate; es decir, cada dueño dispone de la parte proporcional.
2. Germánica: es el derecho de propiedad sobre el bien, pertenece a la pluralidad
de condóminos sin que alguno de ellos sea propietario individualmente de cuota o
parte proporcional determinada. Se puede disponer de esta mediante concurso de
todos los dueños.
3. Hereditaria: los herederos o legatarios son dueños de la masa sucesoria y pueden
disponer de su porción hereditaria. Derecho real de copropiedad y régimen de
condominio
4. Indivisión forzosa: se da entre copropietarias de casa por pisos o departamentos,
a la que se
conoce como propiedad horizontal. Se producen ampliamente porque una cosa se
encuentra dividida en fracciones singularmente tituladas a sus respectivos dueños.
5. Medianería: constituye un estado de propiedad cuyos efectos no pueden ser
asimilados porque consiste en mutuas limitaciones del derecho de propiedad
provenientes de una relación de vecindad. Derecho real de copropiedad.
Para que haya mayoría deben reunirse las personas titulares de la copropiedad y
de los intereses que dichas personas representan. Si no hay mayoría, un juez
resolverá lo que debe hacerse.
“Las enajenaciones de los bienes muebles hechas antes o después de contraer segundo
matrimonio serán válidas, salva siempre la obligación de indemnizar.”
Art 976 cc

La enajenación que uno de los copropietarios hace a favor de un tercero extraño a

la copropiedad puede presentar dos supuestos:

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a) Cuando la venta está propalada: los copropietarios pueden ejercitar el derecho
del tanto que implica la venta directa, enajenando a favor del que ejercite el tanto
en términos legales.
b) Cuando está consumada: los copropietarios pueden ejercitar la acción de retracto
por medio de la cual el participe actor se subrogará a los derechos y obligaciones
del comprador.
“El viudo o la viuda, al repetir matrimonio, hará inventariar todos los bienes sujetos a
reserva, anotar en el Registro de la Propiedad la calidad de reservables de los inmuebles
con arreglo a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria y tasar los muebles.”
Art 977 cc.

2.5.2 DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS.

Derechos
Según la Ley de Propiedad Horizontal, los propietarios que constituyen una
Comunidad tienen una serie de derechos:
Todo propietario puede realizar obras dentro de su piso o local, siempre y cuando
no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura, su configuración o
estado exteriores o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta
previamente a quien represente a la comunidad.
Es conveniente que esta comunicación se efectúe por escrito y de forma fehaciente
(que quede constancia de su contenido y de su recepción).
Derecho a participar en las deliberaciones de la Juntas.
Derecho a votar en las Juntas, a excepción de los propietarios que al iniciarse la
Junta no estuviesen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas y no las
hubiesen impugnado judicialmente o consignado judicial o notarialmente.
Derecho a solicitar que la Junta estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de
interés para la Comunidad, para lo cual deberá dirigir escrito al presidente
relacionando los asuntos sobre los que desea se trate para que se incluyan en el
orden del día de la siguiente Junta.
Derecho a la impugnación judicial de los acuerdos adoptados si ha salvado su voto
mostrando su disconformidad o no ha asistido.
Derecho a ocupar los cargos de la Comunidad cuando por rotación o sorteo le
correspondan y a presentarse a la elección si este fuera el sistema de provisión de
dichos cargos.

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Derecho a exigir que se realicen las obras necesarias para la adecuada
conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble cuando los
servicios del edificio no presten un correcto servicio. Estas obras requerirán el voto
favorable de la mayoría simple de los Propietarios que, a su vez, representen, al
menos, la mayoría de las cuotas de participación.
Derecho a exigir obras de accesibilidad necesarias para un uso adecuado a
cualquier vecino con independencia de su condición física, psíquica o sensorial, o
para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan, su
movilidad cuyo importe repercutido no exceda de tres mensualidades ordinarias de
gastos comunes.
Obligaciones
A continuación, se detallan las obligaciones que tienen los propietarios
pertenecientes a una Comunidad.
Cada propietario tiene la obligación de respetar las instalaciones generales de la
Comunidad y sus elementos comunes, ya sean de uso común o privado, y se
encuentren o no dentro de su piso o local.
Además de las instalaciones generales, están obligados a mantener en buen estado
de conservación su propio piso o local. En caso de que se produzcan daños, el
propietario que los haya causado o las personas sobre las que él responda deberán
resarcir el daño.
El propietario u ocupante de la vivienda o local no puede desarrollar en ella, o en el
resto del inmueble, actividades prohibidas por los Estatutos que resulten dañosas o
contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres,
nocivas, peligrosas o ilícitas.
Cada propietario está obligado a permitir la entrada eh su vivienda para: La
conservación de su propio piso o local.
Realizar las reparaciones necesarias en las instalaciones generales y en los
elementos comunes (tuberías, obras en la fachada, etc.).
Realizar inspecciones para detectar problemas, tanto en los elementos comunes
como en los privativos.
Si al llevar a cabo cualquiera de estas acciones se produjera algún daño en la
propiedad, será la Comunidad la encargada de resarcirlo, excepto en aquellos casos
en que la entrada a la vivienda o local haya sido para la conservación del mismo,
que serán costeados por el propietario.
Cada propietario está obligado a contribuir, con arreglo a su cuota de participación,
a los gastos generales derivados del mantenimiento y reparación, así como a las
cargas y responsabilidades del inmueble, siempre y cuando no se trate de obras

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individuales. También debe contribuir al Fondo de Reserva que exista en la
Comunidad para atender las obras de conservación y reparación de la finca.
Cada propietario debe comunicar al Secretario de la Comunidad su domicilio en
España, a través de cualquier medio que permita tener constancia de su recepción.
En defecto de esta comunicación, el domicilio para notificaciones será el piso o local
surtiendo plenos efectos las notificaciones entregadas al ocupante de los mismos.
Si, intentada la citación no fuera posible practicarla, se expondrá en el tablón de
anuncios de la Comunidad o en un lugar visible de uso general destinado al efecto.
Se incluirá la fecha y motivos de la citación, así como la firma del Secretario de la
Comunidad y el visto bueno del Presidente. Dicha notificación tendrá plenos efectos
jurídicos a los tres días hábiles de su exposición.
Todo Propietario tiene la obligación de ser Presidente de la Comunidad.

2.5.3 EXTINCIÓN.

“Los derechos y obligaciones del usufructuario y del propietario se arreglan, en todo caso,
por el título constitutivo del usufructo.”
Art 987 cc

Los derechos de copropiedad se extinguen de modo absoluto cuando estos ya no

tienen la titularidad de nadie, o de un modo relativo cuando deja de pertenecer a su
titular y lo adquiere otro, produciéndose en este caso una transmisión, más que una
extinción.
Son nulos los pactos en los que se prohíbe que los copropietarios puedan extinguir
la propiedad.
Además de los modos comunes que producen la extinción de la propiedad, la
copropiedad se extingue por falta de pluralidad de sujetos; lo que es llamado
consolidación, y por cesar la indivisión material de la cosa es decir la división. La
consolidación tiene lugar por la reunión de una sola persona de las cuotas de todos
los propietarios mientras que la división de la cosa común es en realidad más que
una extinción del condominio, una transformación del derecho de propiedad por
cuotas sobre una cosa, en un derecho de propiedad exclusiva sobre una porción
material de la misma.
Si no hay acuerdo entonces las copropietarias tienen la actio commundi dividundo
(acción de división de la cosa común), mediante cual los copropietarios acuden al
juez para que el juez divida la cosa y adjudique a cada propietario su parte.
Si la cosa no es divisible, el juez puede otorgar la cosa a uno de ellos, y que este
indemnice a los otros en proporción a su cuota.

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 2.6 LA PROPIEDAD HORIZONTAL O EN CONDOMINIO

Se llama generalmente "propiedad horizontal" a la que consiste en pisos o

departamentos de un edificio, pertenecientes a diversos dueños. No es un
condominio, porque cada uno es propietario de su apartamento. No es el caso de
simples propiedades contiguas, porque existen partes comunes, comenzando por
el suelo. No se trata de un caso especialmente complejo de relaciones de vecindad,
la administración, etc., tienen modalidades especiales y pueden originar una
sociedad para ese efecto.
Elemento característico de la propiedad horizontal es el de que cada piso o
departamento tenga su salida o acceso independiente a lugar público: calle, plaza,
etc. Igualmente es propio de esta figura jurídica, que las partes comunes del
edificio, son inseparables de la titularidad de los diversos apartamentos, de modo
que no se puede disponer de éstos sin hacerlo también respecto de las partes
comunes.
Muy variados nombres se han propuesto para este fenómeno jurídico, tales como
"propiedad por pisos", "propiedad cúbica", "propiedad por volúmenes", etc.,
pero en nuestro país y en toda América ha predominado la denominación de
"propiedad horizontal".
El término "propiedad horizontal" sugiere la posibilidad de que existan inmuebles
superpuestos, pertenecientes a diversos propietarios, contrariamente a la
antigua concepción romana, que consideraba al dueño del suelo, dueño de todo
lo que esté sobre él sin límites de altura, y dueño del subsuelo, sin límites de
profundidad. Sin embargo, el concepto de propiedad horizontal, no supone
necesariamente la superposición de pisos, aunque esto sea lo más
corriente; también existe propiedad horizontal si los distintos departamentos
forman un solo edificio, aunque sea de una sola planta o nivel, pero siempre que los
diversos propietarios individuales sean comuneros de partes comunes, tales como
el suelo, el techo, las instalaciones, cuartos de portería, puerta general de la casa,
etc.
Este concepto de la propiedad horizontal se recoge en los dos primeros artículos de
nuestra Ley. El primero dice: "Los diversos pisos de un edificio, los departamentos
o locales en los que se divide cada piso, cuando sean independientes y tengan
salida a la vía pública directamente o por un pasaje común, podrán pertenecer a
distintos propietarios". En el segundo se dice: "Cada propietario será dueño
exclusivo de su piso, departamento o local y comunero de los bienes destinados al
uso común".
Importancia socio-económica

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Como lo anota la exposición de motivos de nuestra ley del 60, la propiedad
horizontal tiende a solucionar el problema de la vivienda, ya que permite la
construcción de grandes edificios que aprovechan mejor el espacio y pueden hacer
más baratas las casas. Un mismo suelo sirve para muchos, y ahora, en las grandes
ciudades el terreno se cotiza en sumas fabulosas.
Los edificios altos favorecen una mayor densidad urbana con el consiguiente ahorro
de gastos de urbanización. Ciudades excesivamente grandes en proporción
a su población resultan antieconómicas.
En cambio, se ha objetado que la división de casas por pisos podría
dificultar la movilidad económica de la propiedad raíz. Pero la práctica ha
demostrado precisamente lo contrario, como observa Batle, tratadista español
que ha estudiado ampliamente el fenómeno; resulta que la habitación se
ha vuelto más asequible para un mayor número de personas por el costo reducido
y las facilidades crediticias que permite la propiedad horizontal en las legislaciones
que la regulan.
Las relaciones más íntimas de convivencia y vecindad que impone este sistema
de propiedad, suponen un elevado nivel de virtudes cívicas, pero también
las exigencias mismas de ellas, fomentan esas virtudes sociales.
Naturaleza jurídica
El punto es muy debatido tanto en el plano teórico y de derecho comparado, como
en la exégesis positiva de las leyes de cada país-
Hay que partir del concepto de propiedad horizontal y de sus características
fundamentales para llegar a una determinación de su naturaleza jurídica. Así, habrá
que convenir en que se trata de una propiedad muy especial o modificada por la
conjunción con otros factores jurídicos. No hay en ella una libertad de disposición
total, sino condicionada al objeto propio del piso, y al interés de los demás
propietarios del edificio; tampoco hay libre división, porque las partes comunes
siguen como accesorias de lo principal que está constituido por los apartamentos
de cada uno; el uso del propietario o del inquilino etc., está igualmente
condicionado al interés colectivo; no se sigue la regla de la accesión de la edificación
al suelo; no da derecho de dominio sobre el subsuelo ni sobre el espacio superior;
adquieren en ella mayor intensidad los problemas de vecindad y exigen una prolija
regulación que debe reglamentarse.
De esta sintética descripción se deduce que fácilmente se pueden hallar analogías
con otras figuras jurídicas, pero al mismo tiempo, no se puede encuadrar
plenamente en ninguna de ellas el régimen de propiedad por pisos.
He aquí las principales tendencias al respecto:

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 a) La identificación con las servidumbres. Esta doctrina inspiró el Código
Napoleón y el de Andrés Bello. Una objeción fundamental se puede hacer:
no cabe servidumbre sobre cosas propias.
b) Que se trata de una forma de derecho de superficie. Esta tendencia se sigue
en los países germanos, aunque algunos autores señalan sus graves
deficiencias, por ejemplo, Hedemann, ya que el dueño del suelo no lo es del
subsuelo; y nos hallamos ante algo mucho más complejo que una simple
edificación en suelo ajeno.
c) Sociedad. En Inglaterra y Estados Unidos, países en los que el concepto de
asociación y de sociedad tienen gran amplitud y variedad muy rica de formas,
se procura englobar también la propiedad horizontal en ese esquema, y
efectivamente sirve para explicar la organización de los aspectos
administrativos del edificio, mas no es suficiente para justificar otros puntos
aún más importantes: constitución, enajenación, etc.
d) Condominio de indivisión forzosa. Ciertamente una parte de la realidad
jurídica se explica con esta fórmula, pero no abarca toda la complejidad del
fenómeno. Con acierto señala Albadalejo, que son aplicables
supletoriamente las normas de la copropiedad, pero esto se refiere
evidentemente sólo a la parte común, más no a la privativa de cada
propietario, ni a las relaciones de índole social. El concepto de copropiedad
domina en muchos autores belgas, italianos y españoles.
e) La naturaleza jurídica propia de una entidad mixta: propiedad y condominio,
siendo lo principal lo individual y accesorio lo común. Este concepto es el que
tiende a imponerse y el que parece más acertado.

Castán recoge y aprueba la opinión de Batle de que en la propiedad

por pisos existe una comunidad de ciertos elementos, pero sobre la casa entera
no hay comunidad, sino una simple concurrencia de propietarios, que no es lo
mismo, y por tanto nos hallamos ante una institución de carácter complejo. Concluye
este mismo autor que en la nueva ley española del año 1960, se da una mezcla de
propiedad exclusiva (sobre cada piso) y de copropiedad (sobre los elementos
comunes), en la cual combinación tiene cierto predominio el derecho de propiedad
del piso o departamento, considerado como sustantivo e independiente. También
Arroyo del Río aceptaba la tesis de que la propiedad horizontal tiene carácter mixto
y por tanto se diferencia de una simple comunidad. Pescio, precisa aún más,
diciendo que la propiedad horizontal es una especie del género comunidad:
es una forma de la copropiedad y, según el Profesor Butera, presenta una
característica muy peculiar: es la síntesis de una cosa principal dividida y una
cosa accesoria indispensablemente común. En las demás figuras de la comunidad,
la comunión recae sobre lo principal; en la propiedad horizontal, recae sobre
lo accesorio. Y una particularidad más: la comunión de lo accesorio es
necesaria; el acto dispositivo sobre lo principal se extiende de pleno derecho, al
accesorio correspondiente.

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 2.7 USUFRUCTO.

Legalmente hablando, el usufructo es un derecho real. Un derecho real es aquél

derecho que tiene una persona sobre una cosa, por una relación jurídica. El
usufructo está definido en nuestro Código civil en el artículo 764 así:
“Aquel que consiste en la facultad de gozar de una cosa con cargo de conservar su
forma y substancia, y de restituirla a su dueño, si la cosa no es fungible; o con cargo
de volver igual cantidad y calidad del mismo género, o de pagar su valor, si la cosa
es fungible.”
Para traducir el anterior párrafo: una persona al tener el usufructo de una cosa, tiene
completo derecho al uso y goce de esta misma, pero no podrá ser dueño de ella.

¿Quiénes son parte del usufructo?

Para realizar un usufructo se necesitan dos personas:
• El nudo propietario: que es el dueño del bien.
• El usufructuario: que es quien está gozando o gozará del bien.

¿Cuánto dura el usufructo?

Respecto de la duración del usufructo, existen dos opciones:
a) Se constituye por tiempo determinado.
b) Se constituye por toda la vida del usufructuario (el famoso “usufructo vitalicio”)
El usufructo constituido por tiempo determinado o por toda la vida del usufructuario
también se puede hacer condicional, esto significa que se le podrá agregar una
condición, como, por ejemplo, que debe suceder un hecho específico para que el
usufructo se termine.
Por otro lado, si al momento de constituir el usufructo no se fija tiempo alguno, se
entenderá automáticamente que el usufructo ha sido constituido por toda la vida del
usufructuario.
2.7.1 CONCEPTO

Derecho real de goce que permite a una persona disfrutar de los bienes ajenos con
la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de constitución
o la ley autoricen otra cosa (art. 467). Se caracteriza básicamente por el disfrute de

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la cosa que otorga al titular del derecho, más que por la obligación de devolverlo
sin alteración alguna. Puede recaer sobre bienes muebles e inmuebles y tiene
una duración limitada. Existen numerosas tipos de usufructos que se incardinan en
dos categorías básicas: el convencional, o creado por la voluntad de las partes, y el
legal.
Usufructo de disposición.
(Derecho Civil) Derecho real principal, desmembramiento del derecho de propiedad,
que confiere a su titular el derecho a utilizar la cosa y percibir sus frutos, pero no el
de disponer de ella, que pertenece al nudo propietario. V. “Fructus”, Nuda
propiedad, “Usus”
Derecho Civil
Tradicionalmente se ha visto en el usufructo una figura jurídica capaz de
proporcionar al sujeto activo del derecho (el usufructuario) ciertas facultades o
derechos limitados con carácter temporal, y por ello, determinadas parcelas del
Derecho -Derecho de familia y Derecho de sucesiones principalmente- han
hecho uso de esta figura para contribuir a satisfacer ciertas necesidades.
Éste es el origen histórico del usufructo que apareció en Roma, relacionado con los
legados, como un derecho temporal de carácter alimenticio que se concedía a la
viuda; derecho que nuestras Leyes de Partidas (4, 5 17) ampliaron a favor de los
padres «como una compensación de los gastos y cuidados del padre en la
educación del hijo y en la administración de sus cosas».
Concepto. La definición clásica atribuida a PAULO señala que «el usufructo es el
derecho de usar y disfrutar de las cosas ajenas, salva su sustancia». Por su parte,
el artículo 467 C.C. nos dice que «el usufructo da derecho a disfrutar los bienes
ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el
título de su constitución o la ley autoricen otra cosa».

2.7.2 COSAS SOBRE LAS QUE RECAE.

El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar

su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra
cosa". Por tanto, el usufructo es un derecho real limitado de goce que permite a su
titular ejercer el señorío sobre unos bienes determinados, en el cual la propiedad la
tiene otra persona distinta de su titular. El objeto del usufructo puede ser tanto cosas
(bienes muebles o inmuebles) como derechos. El usufructo podrá recaer sobre la
totalidad de la cosa, sobre una parte de ella o sobre una cuota si la propiedad
pertenece a una pluralidad de personas.
El Código Civil limita la duración del usufructo:

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 • 30 años si el usufructuario es una persona física, tal como establece el Art.
515 ,Código Civil: "no podrá constituirse el usufructo a favor de un pueblo o
Corporación o Sociedad por más de treinta años. Si se hubiese constituido,
y antes de este tiempo el pueblo quedara yermo, o la Corporación o la
Sociedad se disolviera, se extinguirá por este hecho el usufructo".
• Si el usufructuario es una persona física se establece su propia vida como
tope máximo, según el Art. 513 ,Código Civil, apartado 1º: "el usufructo se
extingue: 1º Por muerte del usufructuario (...)".
Se puede establecer una clasificación de los usufructos especiales de la siguiente
forma: Usufructos sobre cosas:
• Usufructo sobre cosas deteriorables: el Art. 481 , Código Civil
establece que: "si el usufructo comprendiera cosas que sin consumirse
se deteriorasen poco a poco por el uso, el usufructuario tendrá derecho a
servirse de ellas, empleándolas según su destino, y no estará obligado a
restituirlas al concluir el usufructo sino en el estado en que se encuentren;
pero con la obligación de indemnizar al propietario del deterioro que hubieran
sufrido por su dolo o negligencia".

• Usufructo de cosas consumibles: el Art. 482 , Código Civil dice

que: "si el usufructo comprendiera cosas que no se puedan usar sin
consumirlas, el usufructuario tendrá derecho a servirse de ellas con la
obligación de pagar el importe de su avalúo al terminar el usufructo, si se
hubiesen dado estimadas. Cuando no se hubiesen estimado, tendrá el
derecho de restituirlas en igual cantidad y calidad, o pagar su precio corriente
al tiempo de cesar el usufructo".

• Usufructo sobre árboles plantaciones arbóreas: los Art. 483-485 ,Código Civil
distinguen los supuestos de usufructo de viñas, olivares y otros árboles o
arbustos; el usufructo de montes y el de viveros. Dichos artículos plantean la
posibilidad de que el usufructuario pueda disfrutar de los árboles o tengan la
obligación de conservarlos, dependiendo de si los árboles son considerados
frutos o capital.

• Usufructo de minas: el Art. 476-478 , Código Civil dispone que no

corresponden al usufructuario de un predio en que existen minas
los productos de las denunciadas, concedidas o que se hallen en laboreo
al principiar el usufructo, a no ser que expresamente se le concedan en el
título constitutivo de éste, o que sea universal. Podrá, sin embargo, el
usufructuario extraer piedras, cal y yeso de las canteras para reparaciones u
obras que estuviere obligado a hacer o que fueren necesarias. El Código
Civil también dice que, en el usufructo legal podrá el usufructuario explotar
las minas denunciadas, concedidas o en laboreo, existentes en el predio,

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 haciendo suya la mitad de las utilidades que resulten después de rebajar los
gastos, que satisfará por mitad con el propietario. Asimismo, la calidad de
usufructuario no priva al que la tiene del derecho que a todos concede la Ley
de Minas para denunciar y obtener la concesión de las que existan
en los predios usufructuados, en la forma y condiciones que la misma ley
establece.

• Usufructo sobre montes: el Art. 485 , Código Civil atribuye al

usufructuario la posibilidad de disfrutar de todos los aprovechamientos
que el monte pueda producir según su naturaleza; siendo el monte
tallar o de maderas de construcción, podrá hacer en él las talas o las cortas
ordinarias que solía hacer el dueño, y en su defecto, acomodándose a la
costumbre del lugar y siempre de modo que no perjudiquen a la conservación
de la finca; en los viveros de árboles, podrá hacer la entresaca necesaria
para que los que queden puedan desarrollarse convenientemente.

• Usufructo de ganados o usufructo de un rebaño: Art. 499, Código Civil

consigna que: "si el usufructo se constituyere sobre un rebaño o piara de
ganados, el usufructuario estará obligado a reemplazar con las crías las
cabezas que mueran anual y ordinariamente, o falten por la rapacidad de
animales dañinos. Si el ganado en que se constituyere el usufructo pereciese
del todo, sin culpa del usufructuario, por efecto de un contagio
u otro acontecimiento no común, el usufructuario cumplirá con entregar al
dueño los despojos que se hubiesen salvado de esta desgracia. Si el rebaño
pereciere en parte, también por un accidente, y sin culpa del
usufructuario, continuará el usufructo en la parte que se conserve.
Si el usufructo fuere de ganado estéril, se considerará, en cuanto a sus
efectos, como si se hubiese constituido sobre cosa fungible".
Usufructos sobre derechos:
• Usufructo sobre derechos reales: aparece regulado en el Art. 469 ,Código
Civil, según el cual el usufructo podrá ser constituido sobre un derecho
siempre que no sea personalísimo o intransmisible En lo concerniente a la
regulación del usufructo vidual, es preciso considerar las particularidades
recogidas en la normativa de determinados territorios que cuentan con
derecho civil especial o foral propio. Es el caso de Galicia, País Vasco,
Comunidad Foral de Navarra, Aragón, Cataluña e Islas Baleares.

• Usufructo de créditos: el Art. 507, Código Civil establece que los usufructos
de créditos facultan solamente para exigir una suma de dinero. El crédito
podrá ser exigido por el usufructuario que hubiese dado la fianza. Si
estuviese dispensado de prestar fianza o no hubiese podido constituirla, o la

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 constituida no fuese suficiente, necesitará autorización del propietario, o del
Juez en su defecto, para cobrar dichos créditos.

• Usufructo de acciones de carácter real: según el Art. 486, Código Civil "el
usufructuario de una acción para reclamar un predio o derecho real, o un bien
mueble, tiene derecho a ejercitarla y obligar al propietario de la acción a que
le ceda para este fin su representación y le facilite los elementos de prueba
de que disponga. Si por consecuencia del ejercicio de la acción adquiriese la
cosa reclamada, el usufructo se limitará a sólo los frutos, quedando el
dominio para el propietario".

• Usufructo de participaciones en empresas mercantiles o industriales: los

Art. 474, Art. 475, Código Civil establecen que el usufructuario percibirá
los frutos civiles en función del tiempo que dure el usufructo y por día. Si
el usufructo consistiere en el goce de los beneficios que diese una
participación en una explotación industrial o mercantil, cuyo reparto no
tuviese vencimiento fijo, tendrán aquéllos la misma consideración.

• Usufructo de cuota de un dominio indiviso: los Art. 399, Art. 490,

Código Civil establecen que todo condueño tendrá la plena propiedad de su
parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en
su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir otro en
su aprovechamiento. El usufructuario de parte de una cosa poseída en
común ejercerá todos los derechos que correspondan al propietario de ella
referentes a la administración y a la percepción de frutos o intereses. Si
cesare la comunidad por dividirse la cosa poseída en común, corresponderá
al usufructuario el usufructo de la parte que se adjudicare al propietario o
condueño.
Usufructo sobre la totalidad de un patrimonio:
• Usufructo de un patrimonio: el Art. 506, Código Civil establece que, si se
constituyere el usufructo sobre la totalidad de un patrimonio, y al constituirse
tuviere deudas el propietario, se aplicará, tanto para la subsistencia
del usufructo como para la obligación del usufructuario a satisfacerlas, lo
establecido en los artículos 642 y 643 respecto de las donaciones. En caso
de que se hubiese pactado que el usufructuario se haga cargo de las deudas,
estará obligado a pagar las que apareciesen antes de la constitución del
usufructo. No mediando estipulación respecto al pago de deudas, sólo
responderá de ellas el donatario cuando la donación se haya hecho en
fraude de los acreedores. Si el que constituye el usufructo no se reservan
bienes bastantes para pagar las deudas anteriores a ella, se presumirá
fraude de los acreedores.

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 • Usufructo de un patrimonio hereditario: el Art. 510, Código Civil dice que:
"si el usufructo fuere de la totalidad o de parte alícuota de una herencia, el
usufructuario podrá anticipar las sumas que para el pago de las deudas
hereditarias correspondan a los bienes usufructuados, y tendrá derecho a
exigir del propietario su restitución, sin interés, al extinguirse el
usufructo. Negándose el usufructuario a hacer esta anticipación, podrá el
propietario pedir que se venda la parte de los bienes usufructuados que sea
necesaria para pagar dichas sumas, o satisfacerlas de su dinero, con
derecho, en este último caso, a exigir del usufructuario los intereses
correspondientes".

2.7.3 FORMALIDADES Y MODALIDADES DEL USUFRUCTO.

MODOS DE CONSTITUIR EL USUFRUCTO a. por la transmisión del uso y goce

con reserva de la nuda propiedad; En caso de duda en la forma de constitución se
presume oneroso b. por la transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso
y goce; c. por transmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a
otra.
MODALIDADES REQUISITO ARTÍCULO 2136.- Modalidades. El usufructo
puede ser establecido pura y simplemente, sujeto a condición o plazo resolutorios,
o con cargo. No puede sujetarse a condición o plazo suspensivos y si así se
constituye, el usufructo mismo se tiene por no establecido. Cuando el testamento
subordina el usufructo a una condición o a plazo suspensivos, la constitución sólo
es válida si se cumplen antes del fallecimiento del testador INVENTARIO
PREVIO AL INGRESO DEL USUFRUCTO MAYORES DE EDAD: POR
INSTRUMENTO PRIVADO. INCAPACES O MENORES: POR ESCRITURA
PÚBLICA Si el usufructo se constituye por testamento, quien ha sido designado
usufructuario está obligado a inventariar y determinar el estado del objeto, en
escritura pública. Esta obligación tampoco es dispensable. La parte interesada
puede reclamar en cualquier momento el cumplimiento de la ejecución
no efectivizada PRESUNCIÓN: si el inventario no se realiza se presume el buen
estado de las cosas y en la cantidad estipulada.
GARANTÍA ARTÍCULO 2139.- Garantía suficiente en la constitución y en la
transmisión. En el acto de constitución puede establecerse la obligación previa al
ingreso en el uso y goce, de otorgar garantía suficiente, por la conservación y
restitución de los bienes, una vez extinguido el usufructo.

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 2.7.4 DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO.

El derecho característico del usufructo es el de usar y aprovechar la cosa, y

consiguientemente percibir los frutos.
1. Derecho a disfrutar, es decir a percibir los frutos de la cosa usufructuada
2. Aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro y enajenar su
derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito.
3. Mejorar la cosa usufructuada. Según el artículo 487: “El usufructuario podrá hacer
en los bienes objeto del usufructo las mejoras útiles o de recreo que tuviere por
conveniente, con tal que no altere su forma o su sustancia; pero no tendrá por ello
derecho a indemnización.
Podrá, no obstante, retirar dichas mejoras, si fuere posible hacerlo sin detrimento
de los bienes”.
4. El artículo 488 añade: “El usufructuario podrá compensar los desperfectos de los
bienes con las mejoras que en ellos hubiese hecho”

2.7.5 DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL NUDO PROPIETARIO.

El contenido de la posición jurídica del nudo-propietario se deriva de la idea de que

es propietario, con la limitación del derecho usufructo. Podrá, por tanto:
1. Enajenar los bienes.
Según el artículo 489 del Código Civil «el propietario de bienes en que otro tenga
el usufructo, podrá enajenarlos, pero no alterar su forma ni sustancia, ni hacer en
ellos nada que perjudique al usufructuario».
2. Hipotecarlos, como resulta del Art. 107.2 Ley Hipotecaria.
3. Hacer obras, mejoras y plantaciones, siempre que por tales actos no resulte
disminuido el valor del usufructo, ni se perjudique el derecho del usufructuario».
4. Imponer servidumbres sobre la finca que no perjudiquen al derecho del usufructo.
5. Inspeccionar la actuación del usufructuario, pero sin causarle molestias.
La doctrina distingue:
1.-Obligaciones anteriores a su entrada en el disfrute de los bienes:
Según el artículo 491. “El usufructuario, antes de entrar en el goce de los bienes,
está obligado:

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1º A formar, con citación del propietario o de su legítimo representante, inventario
de todos ellos, haciendo tasar los muebles y describiendo el estado de los
inmuebles.
2º A prestar fianza, comprometiéndose a cumplir las obligaciones que le
correspondan con arreglo a esta sección”. El artículo 493 dice: “El usufructuario,
cualquiera que sea el título del usufructo, podrá ser dispensado de la obligación de
hacer inventario o de prestar fianza, cuando de ello no resultare perjuicio a nadie”.
2.-Obligaciones del usufructuario durante el usufructo.
El Código Civil establece un régimen distinto en cuanto a las reparaciones
de la cosa usufructuada, atendiendo a si dichas reparaciones son ordinarias o
extraordinarias.
• Reparaciones de la cosa.
Reparaciones ordinarias. Según el artículo 500. “El usufructuario está obligado a
hacer las reparaciones ordinarias que necesiten las cosas dadas en usufructo.
Recomendamos la lectura de otro de nuestros post sobre la «obligación del
usufructuario de realizar las reparaciones ordinarias en la cosa«
Se considerarán ordinarias las que exijan los deterioros o desperfectos que
procedan del uso natural de las cosas y sean indispensables para su conservación.
Si no las hiciere después de requerido por el propietario, podrá éste hacerlas por sí
mismo a costa del usufructuario”.
Reparaciones extraordinarias. Según el artículo 501: “Las reparaciones
extraordinarias serán de cuenta del propietario.
El usufructuario está obligado a darle aviso cuando fuere urgente la necesidad de
hacerlas”.
El artículo 502 señala que: “Si el propietario hiciere las reparaciones
extraordinarias, tendrá derecho a exigir al usufructuario el interés legal de la
cantidad invertida en ellas mientras dure el usufructo.
Si no las hiciere cuando fuesen indispensables para la subsistencia de la cosa,
podrá hacerlas el usufructuario; pero tendrá derecho a exigir del propietario, al
concluir el usufructo, el aumento de valor que tuviese la finca por efecto de las
mismas obras.
Si el propietario se negare a satisfacer dicho importe, tendrá el usufructuario
derecho a retener la cosa hasta reintegrarse con sus productos”
-Pagar las contribuciones y cargas.
-Defensa preventiva del derecho de propiedad, el usufructuario estará
obligado a poner en conocimiento del propietario cualquier acto de un tercero,
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de que tenga noticia, que sea capaz de lesionar los derechos de propiedad, y
responderá, si no lo hiciere, de los daños y perjuicios, como si hubieran sido
ocasionados por su culpa.

2.7.6 EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO.

Como dice la Resolución de 8 de marzo de 2011, de la Dirección General de los

Registros y del Notariado, [j 1] el derecho de usufructo es un derecho esencialmente
temporal que, como regla general tiene carácter vitalicio, y que como tal se extingue
por la muerte del usufructuario (cfr. artículo 513, número 1 del Código Civil).
Producido este hecho determinante de la extinción del usufructo, el haz de
facultades de goce que integran su contenido revierte a favor del nudo propietario,
dando lugar a la consolidación del usufructo con la nuda propiedad de forma
automática, y sin necesidad de la concurrencia de la voluntad expresa del titular de
esta última; en realidad, el titular de la nuda propiedad no adquiere un derecho que
se le transmita, pues como dice la Sentencia de TS, Sala 3ª, de lo Contencioso-
Administrativo, 16 de Enero de 1999, [j 2] simplemente, el régimen legal
correspondiente a este derecho real prevé, cuando es usufructo vitalicio, que la
muerte del usufructuaria extingue el usufructo recuperando los propietarios las
facultades de goce de que se habían visto privados al constituirse tal derecho, lo
que excluye que esta recuperación vaya precedida de transmisión alguna.
Pero además de la muerte del usufructuario hay otras causas de extinción.
Supuestos de la extinción del usufructo
1.- Por la muerte del usufructuario
El usufructo tiene como regla general un carácter vitalicio, por tanto, se extingue con
la muerte del usufructuario. Este carácter vitalicio inherente al usufructo tiene unas
excepciones que se recogen en el artículo 521 y 781 del Código Civil. En primer
lugar, el usufructo a favor de varias personas, no se extinguirá hasta la muerte de
todos los usufructuarios. En segundo lugar, están las sustituciones fideicomisarias
que encargan al heredero que conserve y transmita a un tercero la herencia. En el
caso de que se produzca el fallecimiento del usufructuario, el usufructo no se
transmitirá a sus herederos. Solo se podrá realizar esta transmisión si viene
establecido previamente por las partes.
2.- Por la expiración del plazo

pág. 21
El usufructo se extingue por la expiración del plazo por el que se constituyó.
También se extingue por el cumplimiento de la condición resolutoria. Como hemos
visto, si se produce el fallecimiento el usufructuario antes de que finalice el plazo,
se extingue el usufructo.
3.- Por la reunión del usufructo y la nuda propiedad en una misma persona,
también se conoce como la consolidación
Esta causa de extinción tiene lugar cuando el usufructuario adquiere la nuda
propiedad. Se puede alcanzar la consolidación a través de pacto entre el
usufructuario y el nudo propietario. En este caso el usufructuario recibe una
contraprestación en dinero.
4.- Por la renuncia del usufructuario
Si el usufructuario renuncia el usufructo, el nudo propietario recupera las facultades
de uso y disfrute. En este caso, se produce la extinción del usufructo. Existe una
serie de limitaciones a cerca de este supuesto de extinción. Si se hace la renuncia
en fraude de acreedores, se podrá pedir la rescisión. Si el usufructo está hipotecado,
no se extingue la hipoteca hasta que se realiza el pago.
5.- Por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo
El usufructo se extingue cuando se pierde la cosa objeto del usufructo. Ya que el
usufructuario no podrá disponer de las facultades de uso y disfrute. Esta pérdida
puede ser parcial o total. El Código Civil en su artículo 1122 define la pérdida total
como aquello que desaparece de modo que se ignora su existencia. Es decir,
cuando perece y no se puede recuperar. El artículo 514 del Código Civil recoge si
la cosa se perdiera sólo en parte continuará el derecho de usufructo en la parte
restante.
6.- Por la resolución del derecho del constituyente
Esto establece que nadie puede transmitir a otro más derechos que aquellos que
tiene sobre la cosa.
7.- Por prescripción
Se rige por las reglas generales de la prescripción extintiva. Es decir, en el plazo de
6 años para los bienes muebles. Para los bienes inmuebles se fija un plazo de 30
años.
8.- La expropiación forzosa
La expropiación forzosa da lugar a la pérdida de la propiedad. Al perder la propiedad
y por tanto las facultades de uso y disfrute, se extingue el usufructo. La expropiación
de la cosa por razones de utilidad pública genera para el propietario la obligación
de sustituir la cosa usufructuada. Esto lo puede hacer a través de dos vías. Por un
lado, cambiarla con otra de igual valor. Por otro lado, puede abonar al usufructuario

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el interés legal del importe de la indemnización por el tiempo que deba durar el
usufructo. Si el propietario opta por la segunda vía, debe afianzar el pago de los
créditos. Lo anterior se recoge en el artículo 519 del Código Civil.
Efectos de la extinción del usufructo
Una vez que se extingue el usufructo ha de ser entregado la cosa usufructuada al
nudo propietario, consolidando el dominio. El usufructuario o en su caso, sus
herederos, conservarán el derecho de retener la cosa, hasta que se le abonen los
desembolsos realizados en lo usufructuado.
2.8 USO Y HABITACIÓN: CARACTERES GENERALES Y DIFERENCIA ENTRE
SI Y EL DERECHO DE USUFRUCTO

l. Definiciones Doctrinarias.-
Se trataba, a decir de Ballester, de un "uso sin disfrute". NO obstante lo indicado, el
concepto de esta figura ha evolucionado, de manera que según las tendencias de
la doctrina y legislación actuales, el beneficiario de este derecho puede no solo
servirse de la cosa sino recoger los frutos, pero en forma limitada: en lo que fuera
necesario para él y su familia.
Albaladejo señala, acertadamente, que el derecho de uso "es el derecho de usar de
la cosa y disfrutarla solo directamente".
En el mismo orden de ideas. Salvat sostiene que -en el derecho moderno, el
derecho de uso comprende la utilización de la cosa (el ius utendi), solamente que
este último derecho se encuentra restringido de ciertos límites, en el cual -el ius
fruendi queda limitado a las necesidades del usuario y su familia'.

Regulación del Derecho de uso.

El Código Civil prescribe: "El derecho de usar o de servirse de un bien no
consumible, se rige por las disposiciones anteriores (referidas al Usufructo), en
cuanto le sean aplicables'.
Características.-
Siendo más restringido que el derecho de usufructo, presenta las siguientes
características:
Es un derecho real en bien ajeno. creado siempre por voluntad de las partes (que
son el propietario y el usuario) y nunca por disposición de la ley.
Se concede con carácter personal, por 10 que no se puede ceder. es por ello que
el derecho de uso, junto con el derecho de habitación se concede con carácter

pág. 23
personalísimo, y no pueden ser materia de ningún acto jurídico, salvo la
consolidación.
Recae exclusivamente sobre bienes "no consumibles" y nunca sobre consumibles.
• Es un derecho inembargable.
• No recae sobre créditos.
Concede derechos que únicamente cubren las necesidades del usuario y su familia;
todo excedente deberá devolverlo al propietario.
• Las obligaciones del usuario son semejantes a las del usufructuario.
• El derecho de uso se extingue en los mismos supuestos que el usufructo.
B) Derecho De Habitación.-
podemos decir que: -Derecho de Habitación es el derecho de LISO que se da sobre
una casa y se circunscribe al derecho de morar o habitar en esa casa o predio, a
favor del usuario y también su familia".
Características.-
Tiene los mismos caracteres que el derecho de uso:
Es un derecho real personalísimo, no negociable, cesible, ni transferible a terceros.
Se diferencia de él en que es más reducido, pues, se contrae solo al derecho de
habitar en una casa, un departamento, etc.
Es un derecho que casi siempre es gratuito, ya que obedece al propósito de prestar
auxilio no ayuda a personas de condición económica modesta, a personas a
quienes se tiene especial diferencia, afecto o gratitud, y con el que se favorece las
más de las veces a familiares.
Diferencias del Derecho de Uso y Habitación con Otras Figuras Jurídicas.-
l. Con el usufructo.-
Como ya se ha mencionado, el derecho de uso se puede considerar un usufructo
disminuido, atendiendo a que si bien confiere la potestad de usar la cosa, el derecho
a percibir sus frutos es limitado.
De ahí que la distinción fundamental entre ambos derechos radique precisamente
en los alcances de la facultad de disfrute.
En el usufructo, según se ha estudiado, esa facultad por 10 general es extensa y se
ve limitada únicamente por la obligación de conservar la forma y sustancia del bien.
En el derecho de uso, en cambio. la regla es inversa ya que la posibilidad de disfrute
se admite pero en forma limitada, en la medida en que sea preciso para cubrir las

pág. 24
necesidades del usuario y su familia. Planiol y Ripert lo denominan como "un
pequeño usufructo, limitado a las necesidades del usuario".
Según se ha apuntado, el legislador de 1984 se limitó a reproducir el Código Civil
anterior en esta materia, y de ese modo omitió precisar los alcances del derecho de
En lo que respecta al derecho de habitación. la distinción con el usufructo se toma
bastante más diáfana, dado que a diferencia de éste último. no confiere al
habitacioncita el derecho a disfrutar de la vivienda, sino simplemente a utilizarla
como morada para sí y su familia.
Los derechos de uso y habitación se distinguen también del usufructo por su
carácter intransmisible. Según se ha Visto, el usufructo puede ser Objeto de
transmisión por acto inter vivos, salvo que se hubiese constituido con carácter
personalísimo.
El uso y habitación, en cambio, no son susceptibles de ser enajenados o
transmitidos bajo ninguna circunstancia. Se trata. según se ha dicho, de derechos
de índole personalísimo.
'l. Con el arrendamiento.-
Según se ha visto al estudiar el usufructo, entre esta figura y el arrendamiento
existen semejanzas dadas por el hecho de que tanto el arrendamiento como el
usufructuario tienen derecho a usar y disfrutar del bien.
Se comenta al respecto, la dificultad de distinguir si nos encontrábamos frente a una
u otra figura.
Tratándose de los derechos de uso nos encontramos con la misma dificultad, la cual
se acentúa tratándose del derecho de habitación, por su innegable semejanza con
el arrendamiento. NO obstante 10 dicho, podemos apuntar entre estas figuras las
mismas características distintivas ya apuntadas al estudiar el usufructo, a saber:
De modo preliminar, pueden distinguirse los derechos de naturaleza real que genera
el uso y habitación, de los derechos de índole personal que da lugar el contrato de
arrendamiento. Según Vimos al estudiar el usufructo, se trata de un argumento
discutible, ya que buena parte de la doctrina estima que el arrendamiento hace
surgir derechos reales. NO obstante ello, formamos parte de quienes consideran
que el arrendamiento hace surgir solamente derechos personales a favor del
locatario. Otra diferencia. ya que fue señalada también respecto al usufructo, radica
en el conjunto de obligaciones que el locador asume al locatario en el contrato de
arrendamiento.
En efecto, el locador se obliga a todos aquellos actos que permitan al locatario el
uso y disfrute del bien, mientras que en el uso y habitación no existe relación
obligacional de tipo personal entre nudo propietario y usuario (0 habitacionista). La
única relación entre ellos es la derivada de "la coincidencia de sus derechos

pág. 25
respectivos sobre una misma cosa" Otra distinción radica en que el arrendamiento
es un contrato, y como tal sólo puede nacer del acuerdo de voluntades. Los
derechos de uso y habitación, en cambio, también pueden tener su origen en un
mandato legal.
Adicionalmente, los derechos de uso y habitación pueden también ser instituidos
por acto jurídico unilateral, 0 por testamento.
Otra diferencia se encuentra en la circunstancia de que está en la naturaleza del
arrendamiento el ser un acto a título oneroso, mientras que los derechos de uso y
habitación pueden no serlo, y de hecho con frecuencia se instituyen a título gratuito.

2.9 SERVIDUMBRES REALES: CONCEPTOS Y ELEMENTOS

Servidumbre real es el derecho establecido sobre un inmueble, en beneficio del

propietario o poseedor de otro inmueble. Estas servidumbre tienen en mira
beneficiar a otro inmueble, generalmente vecino, o para decirlo con mayor
propiedad, satisfacer las necesidades permanentes de un fundo ajeno. Por ello
mismo, el traspaso de la propiedad del fundo dominante de una persona a otra no
influye sobre la servidumbre que se mantiene intacta. Se llama heredad o predio
dominante aquel en cuyo beneficio se han constituido las servidumbres; y heredad
o predio sirviente, aquel sobre el cual pesan las servidumbres personales o reales.

En cuanto a la constitución de las servidumbres cabe destacar tres elementos:

1- Elementos personales: No se exige ninguna capacidad especial para
constituir servidumbres, basta con la capacidad de obrar general necesaria
para constituir derechos reales sobre bienes inmuebles y en relación con el
acto o contrato por el que nazcan - intervivos, mortis causa, oneroso, gratuito,
etc.,. Si bien existen algunos supuestos especiales de constitución de
servidumbres, como por ejemplo las constituidas en la propiedad horizontal,
donde se requiere el consentimiento unánime de los copropietarios.

2- Elementos Reales: En las servidumbre prediales se requiere la existencia de

dos predios, sirviente y dominante, con aptitud por sus características y
situación para que pueda existir la servidumbre. En las personales existe sólo
el predio sirviente con esa misma aptitud y posibilidad de utilización por parte
del sujeto titular del gravamen.

3- Elementos formales: Modos de adquisición: Las servidumbres se podrán

establecer por Ley o por voluntad de las partes.

pág. 26
Por ley cabe distinguir dos supuestos. Uno, cuando aparece la servidumbre de
manera automática ligada con un determinado supuesto de hecho que la ley
contempla; dos, que la ley atribuya a una persona la posibilidad o facultad de exigir
esta constitución. En este caso, este mandato legal se concretará entonces a través
de un acto jurídico, mediante un acuerdo entre los interesados.
Por voluntad de los particulares, encauzada a través de un negocio jurídico y es por
consiguiente una voluntad negociar. El negocio constitutivo lo formarán los
interesados, es decir el que tenga derecho a la servidumbre y el obligado a prestarla.
Así, todo propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que
tenga por conveniente, y en el modo y forma que bien le pareciere, siempre que no
contravenga a las leyes ni al orden público.
Por lo tanto, pueden nacer de la autonomía de la voluntad, servidumbres que tengan
una regulación legal, o servidumbres que carezcan de dicha regulación. Las
primeras se denominan legales, y las segundas voluntarias. No se exige una forma
documental "ad solemnitatem", sino la general, por la que deben constar en
documento público al tratarse de actos o contratos que tiene por objeto la creación,
transmisión, o modificación de derechos reales sobre bienes inmuebles, pero su
omisión no supone la nulidad o inexistencia, porque las partes pueden
recíprocamente compelerse a llenar esta formalidad. Si se tienen que cumplir las
formas que se exijan para el acto o negocio jurídico de que se trate (donación,
testamento…).

2.9.1 CLASIFICACION

Las servidumbres se pueden clasificar en:

a. Por razón del sujeto: prediales, las establecidas entre el predio sirviente y el
dominante, y las personales, en favor de una persona o comunidad a quien
no pertenece la finca gravada. Por su situación: rústica o urbana,
dependiendo de la situación de la finca.

b. Por su origen: legales y voluntarias, aquellas establecidas en la ley y éstas

por la voluntad de los propietarios.

c. Por su ejercicio: continua y discontinua

d. Por la notoriedad de su existencia: aparentes y no aparentes.

e. Por su contenido: positivas y negativas. Es positiva la servidumbre que

impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa
o de hacerla por sí mismo, y negativa la que prohíbe hacer algo que le sería
lícito sin la servidumbre.
pág. 27
 2.9.2 FORMAS DE CONSTITUCIÓN

Las servidumbres, como el usufructo, reconocen cinco fuentes que son: El contrato,
el acto jurídico unilateral, el testamento, la prescripción y la ley.
Se agrupan, por consiguiente, en servidumbres nacidas por actos del hombre e
impuestas por el legislador.
a) Contrato.- Las servidumbres nacidas de contrato implican una enajenación de
parte de la propiedad, al imponerse el dueño del predio sirviente una restricción al
ejercicio absoluto de su dominio. Por consiguiente, es por medio de contratos
translativos de dominio como se da lugar a las servidumbres voluntarias y sólo las
personas capaces de enajenar bienes raíces pueden constituir servidumbres. Los
incapaces, menores o enajenados, y los menores emancipados no pueden
constituir servidumbres por contrato, porque implican actos de enajenación para
cuya validez se requiere el consentimiento de la persona que ejerza la patria
potestad, del tutor, o del juez en su caso. Por contrato pueden estipularse diferentes
gravámenes, regulando la forma de uso de una determinada servidumbre, incluso
las servidumbres legales.
b) Acto jurídico unilateral.- También como en el usufructo, el artículo 1067 dispone
que las servidumbres pueden constituirse por “voluntad del hombre”, aludiendo así
al acto unilateral, al contrato y al testamento, sin que haya razón jurídica para sólo
comprender los dos últimos actos.
c) Testamento.- Las servidumbres nacidas de testamento implican también una
limitación voluntaria que el autor de la sucesión impone a un predio de su propiedad
en beneficio del dueño del predio dominante.
d) Prescripción.- Las servidumbres nacidas por la prescripción suponen que se
esté en posesión del derecho que se trata de adquirir en este caso la posesión de
la servidumbre se traduce en la ejecución de actos que revelen su ejercicio. Por
ejemplo, se quiere adquirir por prescripción la servidumbre de paso: se habrán de
ejecutar actos por el dueño del predio que será dominante consistentes en pasar
como si ya estuviera constituida la servidumbre, y ese ejercicio debe ser continuo,
pacífico y público, en forma tal que se haga del conocimiento del dueño del predio
que será sirviente.
La prescripción no es una forma de adquirir toda clase de servidumbres; todas las
servidumbres continuas y aparentes pueden adquirirse por prescripción; las
servidumbres discontinuas y las no aparentes no pueden adquirirse por
prescripción, la razón que parece tomar en cuenta la ley es la siguiente: La posesión
necesaria para adquirir debe ser continua, pacífica, pública, fundada en justo título
y de buena o de mala fe. Por consiguiente, sólo las servidumbres continuas pueden
ser materia de una posesión continua; las servidumbres discontinuas, por su propia
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naturaleza, no podrán ser objeto de posesión continua, faltando este requisito nunca
podrá adquirirse por prescripción; además, se necesita que la servidumbre sea
aparente, no basta con que sea continua; una servidumbre continua no aparente,
no puede adquirirse por prescripción.
En realidad, esta explicación carece de fundamento, supuesto que puede existir una
servidumbre discontinua que se esté disfrutando constantemente (por ejemplo,
servidumbre de paso que continuamente se realice o de desagüe por la extracción
continua del agua que se escurre al predio sirviente), y que por lo tanto, debería ser
susceptible de adquirirse por prescripción y porque la continuidad en la prescripción
sólo significa: no interrupción legal.
e) Ley.- Ya hemos explicado que la ley debe ser puesta en movimiento por un
hecho, acto o estado jurídicos para dar origen a las servidumbres.
f) Modalidades que pueden afectar la constitución de las servidumbres.- Las
servidumbres como el usufructo, pueden sufrir modalidades en su constitución, es
decir, pueden quedar sujetas a una condición o a un término. También la modalidad
puede consistir en que el dominio que se tenga sobre los predios sea revocable y,
por consiguiente, la servidumbre quedará también afectada a esa modalidad.

2.10 SERVIDUMBRES

El derecho de servidumbre es un derecho real limitado de goce que consiste en la

facultad que tiene su titular (que normalmente lo será también de un predio) para
servirse parcialmente de otro predio en algún aspecto. A partir de aquí, el servicio
que una finca pueda prestar a otra puede ser de lo más diverso, no pudiendo
elaborar una lista cerrada que contenga todos.
Para el titular del predio que presta el servicio (predio sirviente la existencia de un
derecho de servidumbre sobre su finca se traduce en una carga que limita su
dominio. Por tanto, el dueño de una finca registral gravada con una servidumbre no
podrá actuar libremente respecto de su predio, tendrá que respetar el contenido de
la servidumbre existente (dejando transitar a personas del fundo vecino por el suyo,
dejando que un canal de agua atraviese su terreno, no pudiendo construir a fin de
no quitarle luz ni vistas al colindante...). El derecho de servidumbre absorbe pues
parte del poder del dominus (mientras que, por ejemplo, el usufructo absorbe la
práctica totalidad de ese poder).
La servidumbre puede constituirse sobre predios o fincas (bienes inmuebles, dando
lugar a las servidumbres prediales. En este tipo de servidumbres, siempre habrá un
predio que será predio sirviente (la finca que sufre la servidumbre), y otro que será
predio dominante (el que se aprovecha del servicio que le presta el predio sirviente).
Una finca presta un servicio (por lo tanto sufrirá un gravamen a otra que recibe ese
servicio (y por tanto el beneficio del derecho de servidumbre). El titular de la

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servidumbre será el que sea en cada momento dueño de predio dominante, por lo
que podría decirse que la servidumbre va aparejada a las fincas más que a las
personas que ostenten su propiedad. Cuando la servidumbre consista en un servicio
que presta una finca a favor de una persona (véase personalidad) (en lugar de a
otra finca), hablaremos entonces de servidumbres personales.
Las servidumbres pueden ser también continuas y discontinuas, siendo las
continuas aquéllas cuyo uso no requiere la intervención del hombre, pudiendo ser
además permanente a lo largo de un periodo de tiempo (la obligación de no construir
quitando vistas al colindante. Las discontinuas son las que consisten en usos que
necesitan de la intervención del hombre y que suelen ser espaciados e intermitentes
(la servidumbre de paso por finca ajena). Art. 532 del Código Civil.
También se distingue entre servidumbres aparentes, cuando se anuncian por signos
exteriores que revelan su existencia (el camino que nos hace advertir la existencia
de una servidumbre de paso), y no aparentes, cuando no hay señal externa de que
estén constituidas (la servidumbre de luces y vistas. Art. 532 del Código Civil.
Asimismo, existen servidumbres positivas, que son las que consisten en una
obligación para el dueño del predio sirviente de hacer algo a favor del predio
dominante, o de dejar que lo haga el dueño de dicho predio (servidumbre de paso,
y servidumbres negativas que consisten en la obligación para el dueño del predio
sirviente de dejar de hacer algo que, de no existir la servidumbre, podría hacer
(servidumbre de luces y vistas). Art. 533 del Código Civil.
Por último, se distingue entre servidumbres legales o forzosas, que son aquellas
cuya constitución puede ser exigida aun contra la voluntad del dueño del predio
sirviente, y las servidumbres voluntarias, que son las que las partes constituyen por
su libre voluntad (art. 536 del Código Civil).

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 CONCLUSIÓN

La copropiedad es una figura que se encuentra regulada por nuestro código civil al
ser parte de una forma de propiedad en la cual son distintos los individuos que
adquieren derechos y obligaciones sobre la cosa o bien susceptible a la
copropiedad, esta puede traer muchos beneficios en tanto al cuidado de la cosa o
bien en tanto al hecho de que existe una obligación de parte de otros sobre esta.
Es la copropiedad una forma muy usada que puede tener muchos beneficios así
como un derecho que se puede usar para distintas cosas.
Hay que tener presente el concepto del derecho de usufructo, del que se desprende
el contenido básico de las facultades y deberes del usufructuario, como titular de un
derecho real de disfrute en cosa ajena y las del nudo propietario, que sigue siendo
el titular del derecho de propiedad, aunque desprovisto de la facultad de
aprovechamiento que tiene el usufructuario y que por esto se llama nuda propiedad.
El usufructuario y el nudo propietario no tienen derechos y obligaciones, sino
facultades y deberes. No tienen derechos subjetivos en su concepto preciso, sino
que el derecho subjetivo es el de usufructo, del cual se derivan facultades y deberes
para el usufructuario y facultades y deberes derivados del derecho de propiedad
comprimido o más bien limitado, por el usufructo para el nudo propietario. No tienen
obligaciones, ya que estas en su concepto preciso, son relaciones jurídicas en las
que el acreedor tiene el derecho de exigir una prestación al deudor; el usufructuario
y el nudo propietario no tienen obligaciones, sino deberes derivados, que integran
su contenido, del derecho real de usufructo.
Los derechos reales de servidumbre limitan la propiedad de las fincas urbanas o
rurales. Sin embargo, la utilidad que proporcionan a los fundos dominantes hacen
que estos puedan aprovecharse de manera efectiva, por lo que la pequeña
limitación que imponen a los predios sirvientes es compensada con las facultades
atribuidas al beneficiario.

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 BIBLIOGRAFÍA

• Honorable Congreso de la Unión. (2021). Código Civil Federal. Artículo 938.

Recuperado de: Código Civil Federal ([Link])
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Compilación del Derecho Civil de Aragón. «Derecho de bienes» Manual de
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Tomo I, Parte General y Derechos Reales; Centro de Estudios Registrales;
Barcelona, 1992.
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págs. 315 y 316.

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