REVISIÓN Y ADAPTACIÓN DEL PLAN GENERAL MUNICIPAL

DE CÁCERES

Este tomo contiene:

Normas Urbanísticas. Tomo I

Madrid, marzo de 2010

Director del Equipo redactor

Fdo.: D. Luis Rodríguez-Avial Llardent

Directores técnicos del Equipo redactor

Fdo.: D. Antonio J. Pimenta Cilleruelo Fdo.: D. Manuel Herrero Sánchez

PGM CÁCERES. TEXTO REFUNDIDO NORMAS URBANÍSTICAS

TÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES E INSTRUMENTOS DE DESARROLLO DEL

PLAN GENERAL ............................................................................................... 1

CAPÍTULO 1.1. NATURALEZA, ÁMBITO Y VIGENCIA ................................................................................. 1

Artículo 1.1.1. Ámbito de aplicación (E) ........................................................................ 1
Artículo 1.1.2. Vigencia (E) .............................................................................................. 1
Artículo 1.1.3. Criterios de revisión (E) ............................................................................ 1
Artículo 1.1.4. Naturaleza y obligatoriedad (E) ............................................................. 2
Artículo 1.1.5. Administración actuante (E) ................................................................... 2
Artículo 1.1.6. Alcance normativo de la documentación. Ordenación estructural y
ordenación detallada (E) ................................................................................................ 3
Artículo 1.1.7. Modificaciones (E) ................................................................................... 4

CAPÍTULO 1.2. DESARROLLO DEL PLAN GENERAL..................................................................................... 5

Artículo 1.2.1. Órganos actuantes (E)............................................................................. 5
Artículo 1.2.2. Instrumentos de desarrollo (E) ................................................................ 5

SECCIÓN PRIMERA. INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO.....................................................................5

Artículo 1.2.3. Planeamiento de desarrollo (E) .............................................................. 5
Artículo 1.2.4. Desarrollo obligatorio (E)......................................................................... 6
Artículo 1.2.5. Adecuación al Plan General (E) ............................................................ 6
Artículo 1.2.6. Condiciones, plazos y prioridades (E) ................................................... 6

SECCIÓN SEGUNDA. LA EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO ................................................................7

Artículo 1.2.7. Ámbitos de ejecución (E) ....................................................................... 7
Artículo 1.2.8. Sistemas de ejecución (E)....................................................................... 7
Artículo 1.2.9. Desarrollo de la ejecución (E) ................................................................ 7
Artículo 1.2.10. Programas de Ejecución (E) ................................................................. 8
Artículo 1.2.11. Proyectos de urbanización (E).............................................................. 8
Artículo 1.2.12. Ejecución del Plan General en suelo urbano (E)................................ 9
Artículo 1.2.13. Ejecución del Plan General en suelo urbanizable. Consulta previa o
de viabilidad (E) ............................................................................................................... 9
Artículo 1.2.14. Parcelación y segregación de fincas (E) .......................................... 10
Artículo 1.2.15. Plano parcelario (D)............................................................................. 10
Artículo 1.2.16. Reparcelación (E) ................................................................................ 11
Artículo 1.2.17. Régimen de la reparcelación (E) ....................................................... 11
Artículo 1.2.18. Proyectos de obras públicas ordinarias (E)....................................... 11
Artículo 1.2.19. Urbanización y edificación simultáneas (D) ..................................... 11
Artículo 1.2.20. Proyectos de edificación (E)............................................................... 12
Artículo 1.2.21. Clases de proyectos de edificación (D) ........................................... 12
Artículo 1.2.22. Obras en los edificios (Rehabilitación, Reforma o Modificación) (D)
.......................................................................................................................................... 12
Artículo 1.2.23. Obras de demolición (D) .................................................................... 13

EXCELENTÍSIMO AYUNTAMIENTO DE CÁCERES I

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Artículo 1.2.24. Obras de nueva edificación y/o ampliación (D)............................. 13

Artículo 1.2.25. Actuaciones urbanísticas diversas (D) .............................................. 14

CAPÍTULO 1.3. INFORMACIÓN URBANÍSTICA ......................................................................................... 16

Artículo 1.3.1. Publicidad del Planeamiento (D) ......................................................... 16
Artículo 1.3.2. Consulta directa (E) ............................................................................... 16
Artículo 1.3.3. Consultas previas (D)............................................................................. 16
Artículo 1.3.4. Informes urbanísticos (E) ....................................................................... 16
Artículo 1.3.5. Cédulas urbanísticas (D) ....................................................................... 17

TÍTULO II. INTERVENCIÓN MUNICIPAL EN LA EDIFICACIÓN Y USO DEL SUELO E

INCIDENCIA SOBRE LAS SITUACIONES EXISTENTES ................................ 18

CAPÍTULO 2.1. LICENCIAS URBANÍSTICAS............................................................................................... 18

Artículo 2.1.1. Concesión de licencias. Competencia, procedimiento y efectos (E)
.......................................................................................................................................... 18
Artículo 2.1.2. Actos sujetos a licencia urbanística de obras, edificación e
instalación (E) ................................................................................................................. 19
Artículo 2.1.3. Actos sujetos a licencia de usos y actividades (D) ........................... 19
Artículo 2.1.4. Licencia autorizatoria de parcelación (E)........................................... 20
Artículo 2.1.5. Licencias de obras, edificación e instalación (D) .............................. 20
Artículo 2.1.6. Tipos de licencias de obras, edificación e instalación (D) ............... 21
Artículo 2.1.7. Licencias de obras y edificación con eficacia diferida (D).............. 21
Artículo 2.1.8. Plazos de las licencias de obra, edificación e instalación (D) ......... 22
Artículo 2.1.9. Requisitos de la documentación de los proyectos (D)...................... 22
Artículo 2.1.10. Obras en edificios catalogados (D)................................................... 24
Artículo 2.1.11. Transmisión de licencias urbanísticas (D) ......................................... 24
Artículo 2.1.12. Caducidad y suspensión de las licencias de obras y edificación
(D) .................................................................................................................................... 24
Artículo 2.1.13. Solicitud de alineación y rasante (D) ................................................ 25
Artículo 2.1.14. Señalamiento de alineación (D) ........................................................ 26
Artículo 2.1.15. Control de la ejecución de las obras (D) .......................................... 26
Artículo 2.1.16. Requisitos de urbanización para edificar en suelo urbano (D) ...... 27
Artículo 2.1.17. Demoliciones (D).................................................................................. 28
Artículo 2.1.18. Excavaciones y movimientos de tierras (D)...................................... 29
Artículo 2.1.19. Vallado de obras (D) ........................................................................... 29
Artículo 2.1.20. Licencias de actividades o instalaciones (D) ................................... 29
Artículo 2.1.21. Licencias de apertura y licencia de ocupación (D)........................ 30
Artículo 2.1.22. Licencias en suelo urbanizable (E) .................................................... 31

CAPÍTULO 2.2. DEBER DE CONSERVACIÓN Y RUINA.............................................................................. 32

Artículo 2.2.1. Deber de conservación y rehabilitación (E) ....................................... 32
Artículo 2.2.2. Situación legal de ruina (E) ................................................................... 32

EXCELENTÍSIMO AYUNTAMIENTO DE CÁCERES II

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CAPÍTULO 2.3. DISCIPLINA URBANÍSTICA................................................................................................ 34

Artículo 2.3.1. Actuaciones clandestinas e ilegales (E) ............................................. 34
Artículo 2.3.2. Ordenes de ejecución (E)..................................................................... 34
Artículo 2.3.3. Condiciones de las obras en relación con las vías públicas (D) ..... 35

CAPÍTULO.2.4. INCIDENCIA DEL PLANEAMIENTO SOBRE LAS SITUACIONES PREEXISTENTES ............... 37

Artículo 2.4.1. Generalidades (E) .................................................................................. 37
Artículo 2.4.2. Edificaciones acordes con la ordenación del Plan General (E) ...... 37
Artículo 2.4.3. Edificaciones fuera de ordenación (D) ............................................... 37
Artículo 2.4.4. Régimen de obras y de usos en las situaciones de fuera de
ordenación (D) ............................................................................................................... 38
Artículo 2.4.5. Construcciones e instalaciones de carácter provisional (D) ............ 39

TÍTULO III. RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO .......................................................... 40

CAPÍTULO 3.1. CLASES Y RÉGIMEN JURÍDICO DEL SUELO ...................................................................... 40

Artículo 3.1.1. Por razón de la clasificación del suelo (E) .......................................... 40
Artículo 3.1.2. Por razón de su consideración como terrenos dotacionales (E)...... 41
Artículo 3.1.3. Por razón de la calificación del suelo (E)............................................ 41
Artículo 3.1.4. Por razón del planeamiento aplicable (E) .......................................... 42
Artículo 3.1.5. Por razón de la gestión urbanística (E) ................................................ 43

CAPÍTULO 3.2. RÉGIMEN DEL SUELO URBANO ........................................................................................ 45

SECCIÓN PRIMERA. DETERMINACIONES GENERALES .........................................................................45

Artículo 3.2.1. Definición (E)........................................................................................... 45
Artículo 3.2.2. Delimitación y Clases de ámbitos (E) .................................................. 45
Artículo 3.2.3. Unidades de Actuación (E)................................................................... 45
Artículo 3.2.4. Aprovechamiento urbanístico objetivo y aprovechamiento
urbanístico subjetivo (E) ................................................................................................ 46
Artículo 3.2.5. Aprovechamiento medio (E) ................................................................ 46

SECCIÓN SEGUNDA. RÉGIMEN DE LAS ÁREAS DE PLANEAMIENTO INCORPORADO (API)...46

Artículo 3.2.6. Ámbito y características (E).................................................................. 46
Artículo 3.2.7. Contenido de las Fichas de Ordenación de las API (E)..................... 47
Artículo 3.2.8. Régimen urbanístico de las API (E) ...................................................... 47
Artículo 3.2.9. Fichero de las API (D) ............................................................................ 48

SECCIÓN TERCERA. RÉGIMEN DE LAS ÁREAS DE PLANEAMIENTO ESPECÍFICO (APE).............48

Artículo 3.2.10. Ámbito y características (E)................................................................ 48
Artículo 3.2.11. Contenido de la ficha de Ordenación y Gestión de las APE (E) .... 48
Artículo 3.2.12. Régimen urbanístico de las APE (E) ................................................... 49
Artículo 3.2.13. Fichero de las APE (D) ......................................................................... 50

EXCELENTÍSIMO AYUNTAMIENTO DE CÁCERES III

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SECCIÓN CUARTA. ÁREAS DE PLANEAMIENTO REMITIDO (APR) ....................................................50

Artículo 3.2.14. Ámbito y características (E)................................................................ 50
Artículo 3.2.15. Contenido de las fichas de Ordenación y Gestión de las APR (E) . 50
Artículo 3.2.16. Régimen urbanístico de las APR (E) ................................................... 51
Artículo 3.2.17. Fichero de las APR (D) ......................................................................... 51

CAPÍTULO 3.3. RÉGIMEN DEL SUELO URBANIZABLE ................................................................................ 52

SECCIÓN PRIMERA. DEFINICIÓN, DELIMITACIÓN Y PARÁMETROS .................................................52

Artículo 3.3.1. Definición (E)........................................................................................... 52
Artículo 3.3.2. Delimitación y parámetros de ordenación (E) ................................... 52

SECCIÓN SEGUNDA. RÉGIMEN DEL SUELO URBANIZABLE .................................................................53

Artículo 3.3.3. Definición (E)........................................................................................... 53
Artículo 3.3.4. Régimen del Suelo Urbanizable (E)...................................................... 53
Artículo 3.3.5. La aprobación del Programa de Ejecución. Régimen de los UZI (E) 53
Artículo 3.3.6. Derechos y deberes de los propietarios en Suelo Urbanizable (E) .. 54

SECCIÓN TERCERA. DESARROLLO DEL SUELO URBANIZABLE ...........................................................55

Artículo 3.3.7. Condiciones generales (E).................................................................... 55
Artículo 3.3.8. Iniciativa de los Programas de Ejecución (E) ..................................... 56
Artículo 3.3.9. Condiciones de desarrollo para sectores con ordenación detallada
(E) ..................................................................................................................................... 56
Artículo 3.3.10. Condiciones de desarrollo para sectores urbanizables sin
ordenación (E) ................................................................................................................ 58
Artículo 3.3.11. Condiciones particulares de desarrollo para el suelo urbanizable
colindante a carreteras (E) ........................................................................................... 59
Artículo 3.3.12. Condiciones particulares de desarrollo para el suelo urbanizable
afectado por las Zonas de Seguridad de instalaciones Militares (E) ....................... 59
Artículo 3.3.13. Condiciones particulares de desarrollo para el suelo urbanizable
afectado por la protección de Comunicaciones ferroviarias (E)............................. 59

CAPÍTULO 3.4. RÉGIMEN DEL SUELO NO URBANIZABLE.......................................................................... 60

SECCIÓN PRIMERA. DEFINICIÓN, DELIMITACIÓN, CATEGORÍAS Y RÉGIMEN GENERAL .........60

Artículo 3.4.1. Definición y delimitación (E) ................................................................. 60
Artículo 3.4.2. Categorías (E)......................................................................................... 60
Artículo 3.4.3. Régimen general (E) .............................................................................. 61
Artículo 3.4.4. Superposición de protecciones (E)...................................................... 62
Artículo 3.4.5. Parcelaciones en suelo no urbanizable (E)......................................... 62
Artículo 3.4.6. Condiciones de las parcelas (E) .......................................................... 63
Artículo 3.4.7. Evaluación de impacto ambiental (E)................................................. 63
Artículo 3.4.8. Desarrollo de las condiciones de protección (E) ............................... 63

EXCELENTÍSIMO AYUNTAMIENTO DE CÁCERES IV

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SECCIÓN SEGUNDA. RÉGIMEN DE LOS USOS Y EDIFICACIONES IRREGULARES EXISTENTES EN

SUELO NO URBANIZABLE................................................................................................................................64
Artículo 3.4.9. Edificación dispersa (E) ......................................................................... 64
Artículo 3.4.10. Edificación y uso no vinculado a explotación agrícola, pecuaria o
forestal (E) ....................................................................................................................... 64
Artículo 3.4.11. Usos y edificaciones no autorizados legalmente (E) ....................... 64
Artículo 3.4.12. Prevención de las parcelaciones urbanísticas (E) ........................... 65
Artículo 3.4.13. Formación de Núcleos de población (E) .......................................... 65

SECCIÓN TERCERA. CONDICIONES GENERALES DE LOS USOS.......................................................66

Artículo 3.4.14. Clasificación de los usos según su naturaleza (E)............................ 66

1. USO PRODUCTIVO RÚSTICO ....................................................................................................................67

Artículo 3.4.15. Uso de cultivo y forestal (1.a) (E)........................................................ 67
Artículo 3.4.16. Uso de explotaciones agrarias (1.b) (E) ............................................ 67
Artículo 3.4.17. Uso de explotaciones ganaderas (1.c) (E) ....................................... 68

2. ACTUACIONES DE INTERÉS PÚBLICO GENERAL.................................................................................68

Artículo 3.4.18. Protección y mejora del medio (2.a) (E) ........................................... 68
Artículo 3.4.19. Infraestructuras y obras públicas generales (2.b) (E) ...................... 69
Artículo 3.4.20. Instalaciones al servicio de los usuarios de las obras públicas (2.c)
(E) ..................................................................................................................................... 69

3. ACTUACIONES ESPECÍFICAS DE INTERÉS PÚBLICO...........................................................................70

Artículo 3.4.21. Instalaciones de carácter productivo incompatibles con el medio
urbano (3.a) (D) .............................................................................................................. 70
Artículo 3.4.22. Instalaciones de carácter recreativo o asimilable a usos
dotacionales y/o terciarios específicos que deban emplazarse en el medio rural
(3.b) (D) ........................................................................................................................... 70
Artículo 3.4.23. Instalaciones asimilables a otros servicios públicos (3.c) (D)......... 71

4. USO RESIDENCIAL.........................................................................................................................................72
Artículo 3.4.24. Vivienda rural tradicional (4.a) (E) ..................................................... 72
Artículo 3.4.25. Vivienda familiar asociada a los usos permitidos (4.b) (E) ............. 72
Artículo 3.4.26. Vivienda familiar aislada (4.c) (D) ..................................................... 72

CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES EN SUELO NO URBANIZABLE..............................................73

Artículo 3.4.27. Construcciones e instalaciones sujetas a licencia municipal en el
Suelo no Urbanizable (E)................................................................................................ 73
Artículo 3.4.28. Construcciones e instalaciones sujetas a calificación urbanística
en el Suelo no Urbanizable (E) ...................................................................................... 73

SECCIÓN CUARTA. CONDICIONES DE LA EDIFICACIÓN Y CONDICIONES PARTICULARES DE

LOS USOS.............................................................................................................................................................75

EXCELENTÍSIMO AYUNTAMIENTO DE CÁCERES V

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Artículo 3.4.29. Condiciones generales (D) ................................................................. 75

Artículo 3.4.30. Condiciones específicas de la edificación en Suelo no Urbanizable
(D) .................................................................................................................................... 78

SECCIÓN QUINTA. CONDICIONES GENERALES DE PROTECCIÓN DEL SUELO NO

URBANIZABLE......................................................................................................................................................80
Artículo 3.4.31. Núcleo de población (E)..................................................................... 80
Artículo 3.4.32. Protección respecto a las actividades industriales (E) .................... 82
Artículo 3.4.33. Protección respecto a actividades extractivas (E) .......................... 82
Artículo 3.4.34. Protección respecto a los vertidos de residuos urbanos (E) ........... 85
Artículo 3.4.35. Protección respecto a actividades ganaderas (E) .......................... 87

SECCIÓN SEXTA. CONDICIONES ESPECÍFICAS DEL SUELO NO URBANIZABLE PROTEGIDO

POR SU VALOR AMBIENTAL...........................................................................................................................87
Artículo 3.4.36. Condiciones del Suelo no Urbanizable de protección de Cauces
(SNUP-CA) (E).................................................................................................................. 87
Artículo 3.4.37. Condiciones del Suelo no Urbanizable de protección de Vías
pecuarias (SNUP-VP) (E) ................................................................................................ 89

SECCIÓN SÉPTIMA. CONDICIONES ESPECÍFICAS DEL SUELO NO URBANIZABLE PROTEGIDO

POR SU VALOR NATURAL...............................................................................................................................91
Artículo 3.4.38. Condiciones del Suelo no Urbanizable de protección Espacios
Naturales y Lugares de Interés (SNUP-EL) (E)............................................................... 91
Artículo 3.4.39. Condiciones del Suelo no Urbanizable de protección Sierra de
San Pedro (SNUP-SP); de protección Dehesa (SNUP-D); de protección Llanos
(SNUP-Ll); de protección Masas arbóreas y terrenos forestales (SNUP-MF); de
protección Humedales (SNUP-H) (E) ............................................................................ 93
Artículo 3.4.40. Condiciones del Suelo no Urbanizable de protección Riberos
(SNUP-R) (E) ..................................................................................................................... 97

SECCIÓN OCTAVA. CONDICIONES ESPECÍFICAS DEL SUELO NO URBANIZABLE PROTEGIDO

POR SU VALOR CULTURAL, PAISAJÍSTICO O DE ENTORNO................................................................97
Artículo 3.4.41. Condiciones del Suelo no Urbanizable de protección Montaña,
Cerros y Sierras (SNUP-M) (E) ........................................................................................ 97
Artículo 3.4.42. Condiciones del Suelo no Urbanizable de Protección Reserva
Arqueológica (SNUP-RA) (E) ......................................................................................... 99

SECCIÓN NOVENA. CONDICIONES ESPECÍFICAS DEL SUELO NO URBANIZABLE PROTEGIDO

POR SU VALOR ESTRUCTURAL......................................................................................................................99
Artículo 3.4.43.Condiciones del Suelo no Urbanizable de protección Regadíos y
Huertas (SNUP-RH)(E)...................................................................................................... 99
Artículo 3.4.44. Condiciones del Suelo no Urbanizable de protección Viñas de la
Mata (SNUP-VM) (E) ..................................................................................................... 101

EXCELENTÍSIMO AYUNTAMIENTO DE CÁCERES VI

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SECCIÓN DÉCIMA. CONDICIONES ESPECÍFICAS DEL SUELO NO URBANIZABLE PROTEGIDO

POR SU VALOR INFRAESTRUCTURAL Y DE EQUIPAMIENTOS ........................................................... 103
Artículo 3.4.45. Condiciones del Suelo no Urbanizable de protección de Carreteras
(SNUP-CV) (E)................................................................................................................ 103
Artículo 3.4.46. Condiciones del Suelo no Urbanizable de protección de
Comunicaciones ferroviarias (SNUP-FV) (E) .............................................................. 106
Artículo 3.4.47. Condiciones del Suelo no Urbanizable de protección de
Infraestructuras (SNUP-I) (E)......................................................................................... 107
Artículo 3.4.48. Condiciones del Suelo no Urbanizable de protección Reserva
Militar (SNUP-RM) (E) .................................................................................................... 108

SECCIÓN UNDÉCIMA. CONDICIONES ESPECÍFICAS DEL SUELO NO URBANIZABLE COMÚN

............................................................................................................................................................................. 108
Artículo 3.4.49. Suelo no Urbanizable Común (E)...................................................... 108

CAPÍTULO 3.5. RÉGIMEN DE LOS SISTEMAS GENERALES Y LAS DOTACIONES LOCALES .................... 110

SECCIÓN PRIMERA. RÉGIMEN DE LOS SISTEMAS GENERALES........................................................ 110

Artículo 3.5.1. Adscripción de los sistemas generales a efectos de valoración y
obtención (E) ................................................................................................................ 110
Artículo 3.5.2 Ejecución de los sistemas generales (E) ............................................ 110
Artículo 3.5.3. Condiciones para la ejecución de sistemas generales (E) ............ 110
Artículo 3.5.4. Ejecución material (E) ......................................................................... 111

SECCIÓN SEGUNDA. RÉGIMEN DE LAS DOTACIONES LOCALES ................................................. 111

Artículo 3.5.5. Modos de obtención de las dotaciones locales en suelo urbano (E)
........................................................................................................................................ 111
Artículo 3.5.6. Modos de obtención de las dotaciones locales en suelo urbanizable
(E) ................................................................................................................................... 111

TÍTULO IV. CONDICIONES GENERALES DE LOS USOS ............................................. 112

CAPÍTULO 4.1. DETERMINACIONES GENERALES ................................................................................... 112

Artículo 4.1.1. Definición y objeto (E) ......................................................................... 112
Artículo 4.1.2. Aplicación (E)....................................................................................... 112
Artículo 4.1.3. Actividades permisibles (E)................................................................. 113

CAPÍTULO 4.2. CLASIFICACIÓN DE LOS USOS ...................................................................................... 113

Artículo 4.2.1. Clasificación de los usos según su régimen de relación (E)........... 113
Artículo 4.2.2. Diferentes usos en un mismo edificio (D) .......................................... 114
Artículo 4.2.3.Clasificación de los usos según su naturaleza (D) ............................ 114

CAPÍTULO 4.3 USO RESIDENCIAL .......................................................................................................... 116

Artículo 4.3.1. Definición (E)......................................................................................... 116

EXCELENTÍSIMO AYUNTAMIENTO DE CÁCERES VII

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Artículo 4.3.2. Clasificación (D)................................................................................... 116

Artículo 4.3.3. Condiciones particulares de la Clase Vivienda (D)......................... 116
Artículo 4.3.4. Condiciones particulares de la Clase Residencia Comunitaria (D)
........................................................................................................................................ 117

CAPÍTULO 4.4 USO INDUSTRIAL ............................................................................................................. 118

Artículo 4.4.1. Definición (E)......................................................................................... 118
Artículo 4.4.2. Clasificación, categorías y situaciones (D)....................................... 118
Artículo 4.4.3. Régimen de aplicación (D) ................................................................ 119
Artículo 4.4.4. Condiciones particulares de la Clase Industria (D) ......................... 119
Artículo 4.4.5. Condiciones particulares de la Clase Almacén (D) ........................ 123
Artículo 4.4.6. Condiciones particulares de la Clase Servicios empresariales (D) 123

CAPÍTULO 4.5. USO TERCIARIO .............................................................................................................. 124

Artículo 4.5.1. Definición (E)......................................................................................... 124
Artículo 4.5.2. Clasificación, categorías y situaciones (D)....................................... 124
Artículo 4.5.3. Régimen de aplicación (D) ................................................................ 126
Artículo 4.5.4. Condiciones particulares de la Clase Comercial (D) ...................... 126
Artículo 4.5.5. Condiciones particulares de la Clase Oficinas (D) .......................... 129
Artículo 4.5.6. Condiciones particulares de la Clase Hotelero (D) ......................... 130
Artículo 4.5.7. Condiciones particulares de la Clase Recreativo (D) ..................... 131

CAPÍTULO 4.6. USO DOTACIONAL......................................................................................................... 135

Artículo 4.6.1. Definición (E)......................................................................................... 135
Artículo 4.6.2. Clasificación (E) ................................................................................... 135
Artículo 4.6.3. Carácter de las dotaciones (E) .......................................................... 135
Artículo 4.6.4. Regulación (E) ...................................................................................... 136

CAPÍTULO 4.7. CLASE DOTACIONAL DE EQUIPAMIENTO..................................................................... 137

Artículo 4.7.1. Definición (E)......................................................................................... 137
Artículo 4.7.2. Condiciones específicas (D)............................................................... 137
Artículo 4.7.3. Flexibilidad de la calificación (D) ...................................................... 137
Artículo 4.7.4. Clasificación (D)................................................................................... 138
Artículo 4.7.5. Condiciones particulares del tipo Administrativo-Institucional (D) 138
Artículo 4.7.6. Condiciones particulares del tipo Sanitario-Asistencial (D)............ 138
Artículo 4.7.7. Condiciones particulares del tipo Social (D) .................................... 139
Artículo 4.7.8. Condiciones particulares del tipo Deportivo (D) .............................. 140
Artículo 4.7.9. Condiciones particulares del tipo Docente (D) ................................ 141
Artículo 4.7.10. Condiciones particulares del tipo Cultural (D) ............................... 142
Artículo 4.7.11. Condiciones particulares del tipo Religioso (D) ............................. 142
Artículo 4.7.12. Condiciones particulares del tipo Servicios urbanos (D)............... 142
Artículo 4.7.13. Condiciones particulares del tipo Genérico (D) ............................ 143

CAPÍTULO 4.8. CLASE DOTACIONAL DE ZONAS VERDES ..................................................................... 143

EXCELENTÍSIMO AYUNTAMIENTO DE CÁCERES VIII

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Artículo 4.8.1. Definición (E)......................................................................................... 143

Artículo 4.8.2. Condiciones particulares del uso dotacional de Zonas verdes (D)143

CAPÍTULO 4.9. CLASE DOTACIONAL COMUNICACIONES. GARAJE-APARCAMIENTO ..................... 144

Artículo 4.9.1. Definición (E)......................................................................................... 144
Artículo 4.9.2. Clasificación (D)................................................................................... 144
Artículo 4.9.3. Condiciones (D) ................................................................................... 144

CAPÍTULO 4.10. CLASE DOTACIONAL COMUNICACIONES. REDES DE TRANSPORTE ........................... 145

Artículo 4.10.1. Definición (E)....................................................................................... 145
Artículo 4.10.2. Aplicación y usos compatibles (D) .................................................. 145
Artículo 4.10.3. Clasificación (E) ................................................................................. 145

SECCIÓN PRIMERA. RED VIARIA............................................................................................................... 146

Artículo 4.10.4. Condiciones generales de la Red Viaria (D) .................................. 146
Artículo 4.10.5. Condiciones particulares de la Red Viaria (D) ............................... 148

SECCIÓN SEGUNDA. RED FERROVIARIA............................................................................................... 150

Artículo 4.10.6. Condiciones generales del tipo Red Ferroviaria (D) ...................... 150
Artículo 4.10.7. Condiciones particulares del tipo Red Ferroviaria (D) ................... 150

CAPÍTULO 4.11. CLASE DOTACIONAL DE INFRAESTRUCTURAS .............................................................. 152

Artículo 4.11.1. Definición (E)....................................................................................... 152
Artículo 4 11.2. Regulación (D) ................................................................................... 152
Artículo 4.11.3. Condiciones de desarrollo (D) ......................................................... 153
Artículo 4.11.4. Condiciones de ejecución (D) ......................................................... 153
Artículo 4.11.5. Compatibilidad de usos (D).............................................................. 153
Artículo 4.11.6. Clasificación (D)................................................................................. 153
Artículo 4.11.7. Condiciones particulares del tipo Abastecimiento de agua (D) . 154
Artículo 4.11.8. Condiciones particulares del tipo Saneamiento (D)...................... 154
Artículo 4.11.9. Condiciones particulares del tipo Electricidad (D) ........................ 154
Artículo 4.11.10. Condiciones particulares del tipo Gas (D).................................... 156
Artículo 4.11.11. Condiciones particulares del tipo Teléfonos y cable (D) ............ 156
Artículo 4.11.12. Condiciones particulares del tipo Residuos urbanos (D)............. 157
Artículo 4.11.13. Condiciones particulares del tipo Estaciones de Servicio (D) .... 157

TÍTULO V. CONDICIONES GENERALES DE URBANIZACIÓN........................................ 159

CAPÍTULO 5.1. NORMAS GENERALES DE LA URBANIZACIÓN .................................................................. 159

Artículo 5.1.1. Vinculación (E) ..................................................................................... 159
Artículo 5.1.2. Sistema viario (D) ................................................................................. 159
Artículo 5.1.3. Abastecimiento de agua (D).............................................................. 161
Artículo 5.1.4. Red de saneamiento (D) ..................................................................... 163
Artículo 5.1.5. Red de suministro de energía eléctrica (D) ...................................... 166

EXCELENTÍSIMO AYUNTAMIENTO DE CÁCERES IX

PGM CÁCERES. TEXTO REFUNDIDO NORMAS URBANÍSTICAS

Artículo 5.1.6. Alumbrado público (D) ....................................................................... 167

Artículo 5.1.7. Red de telefonía (D)............................................................................. 171
Artículo 5.1.8. Otras instalaciones (D) ........................................................................ 171
Artículo 5.1.9. Tratamiento de los espacios libres y zonas verdes (D) .................... 172

CAPÍTULO 5.2. EJECUCIÓN DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN .............................................................. 173

Artículo 5.2.1. Documentación de Proyectos de Urbanización (D) ........................ 173
Artículo 5.2.2. Ejecución de los Proyectos de Urbanización (D) ............................. 175

TÍTULO VI. CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIÓN................................. 177

CAPÍTULO 6.1. DETERMINACIONES GENERALES ................................................................................... 177

Artículo 6.1.1. Definición (E)......................................................................................... 177
Artículo 6.1.2. Clases de condiciones (E) .................................................................. 177

CAPÍTULO 6.2. CONDICIONES DE LA PARCELA EDIFICABLE ................................................................ 178

Artículo 6.2.1. Definición y aplicación (E).................................................................. 178
Artículo 6.2.2. Linderos (E)............................................................................................ 178
Artículo 6.2.3. Alineaciones exteriores (E) ................................................................. 178
Artículo 6.2.4. Parcela (E) ............................................................................................ 178
Artículo 6.2.5. Solar (E) ................................................................................................. 178

CAPÍTULO 6.3. CONDICIONES DE POSICIÓN Y OCUPACIÓN DE LOS EDIFICIOS EN LA PARCELA ... 180
Artículo 6.3.1. Definición y aplicación (E).................................................................. 180
Artículo 6.3.2. Cerramiento de parcela (D) ............................................................... 180
Artículo 6.3.3. Rasantes y cotas de referencia (D).................................................... 180
Artículo 6.3.4. Retranqueos y separaciones a los linderos (D) ................................ 181
Artículo 6.3.5. Ocupación máxima de parcela (D).................................................. 182
Artículo 6.3.6. Alineación interior (D).......................................................................... 182
Artículo 6.3.7. Fondo edificable (D)............................................................................ 182
Artículo 6.3.8. Área de movimiento de la edificación (D) ....................................... 182
Artículo 6.3.9. Línea de edificación. Superficie ocupada (D) ................................. 182
Artículo 6.3.10. Espacio libre privado (D)................................................................... 183
Artículo 6.3.11. Separación entre edificios (D) .......................................................... 183

CAPÍTULO 6.4. CONDICIONES DE VOLUMEN Y FORMA DE LOS EDIFICIOS ........................................ 184

Artículo 6.4.1. Definición y aplicación (E).................................................................. 184
Artículo 6.4.2. Edificabilidad. Superficie edificada (D)............................................. 184
Artículo 6.4.3. Superficie construida y superficie útil (D) .......................................... 185
Artículo 6.4.4. Altura. Definiciones (D)........................................................................ 185
Artículo 6.4.5. Altura reguladora (D)........................................................................... 186
Artículo 6.4.6. Construcciones por encima de la altura y cubiertas (D) ................ 187
Artículo 6.4.7. Planta (D) .............................................................................................. 188
Artículo 6.4.8. Cuerpos salientes y vuelos (D) ........................................................... 192

EXCELENTÍSIMO AYUNTAMIENTO DE CÁCERES X

PGM CÁCERES. TEXTO REFUNDIDO NORMAS URBANÍSTICAS

Artículo 6.4.9. Cornisas y aleros (D)............................................................................ 194

Artículo 6.4.10. Soportales y pasajes (D).................................................................... 194
Artículo 6.4.11. Elementos salientes (D) ..................................................................... 194
Artículo 6.4.12. Portadas y escaparates (D) .............................................................. 194
Artículo 6.4.13. Marquesinas (D) ................................................................................. 195
Artículo 6.4.14. Muestras y banderines (D) ................................................................ 195
Artículo 6.4.15. Toldos, pérgolas y otros elementos auxiliares (D) .......................... 195

CAPÍTULO 6.5. CONDICIONES DE HABITABILIDAD DE LOS EDIFICIOS................................................. 197

Artículo 6.5.1. Definición y aplicación (E).................................................................. 197
Artículo 6.5.2. Pieza (D) ................................................................................................ 197
Artículo 6.5.3. Patios (D) ............................................................................................... 197
Artículo 6.5.4. Anchura de patios (D) ......................................................................... 198
Artículo 6.5.5. Medición de la altura de patios cerrados (D) .................................. 198
Artículo 6.5.6. Dimensiones de los patios de parcela cerrados (D)........................ 198
Artículo 6.5.7. Dimensiones de los patios ingleses (D) ............................................. 198
Artículo 6.5.8. Acceso a los patios (D) ....................................................................... 198
Artículo 6.5.9. Dimensiones de los patios de manzana (D) ..................................... 199
Artículo 6.5.10. Edificación en patios de manzana (D) ............................................ 199
Artículo 6.5.11. Ventilación (D) ................................................................................... 199
Artículo 6.5.12. Iluminación (D)................................................................................... 200
Artículo 6.5.13. Piezas habitables en plantas inferiores a la baja (D) ..................... 200
Artículo 6.5.14. Oscurecimiento de piezas habitables (D)....................................... 200

CAPÍTULO 6.6. CONDICIONES DE LAS DOTACIONES DE SERVICIOS DE LOS EDIFICIOS .................... 201
Artículo 6.6.1. Definición y aplicación (E).................................................................. 201
Artículo 6.6.2. Abastecimiento y saneamiento (D) ................................................... 201
Artículo 6.6.3. Evacuación de humos (D) .................................................................. 202
Artículo 6.6.4. Evacuación de residuos urbanos (D)................................................. 203
Artículo 6.6.5. Instalaciones ligadas con la energía (D) .......................................... 203
Artículo 6.6.6. Servicios de comunicación (D) .......................................................... 204
Artículo 6.6.7. Aparcamientos (D) .............................................................................. 204

CAPÍTULO 6.7. CONDICIONES DE ACCESO Y SEGURIDAD EN LOS EDIFICIOS ................................... 207

Artículo 6.7.1. Definición y aplicación (E).................................................................. 207
Artículo 6.7.2. Accesos a las edificaciones (D)......................................................... 207
Artículo 6.7.3. Puertas de acceso (D)......................................................................... 207
Artículo 6.7.4. Portales y circulación interior (D) ....................................................... 207
Artículo 6.7.5. Antepechos y rejas (D)........................................................................ 207
Artículo 6.7.6. Dimensiones y condiciones de las escaleras (D)............................. 208
Artículo 6.7.7. Aparatos elevadores (D) ..................................................................... 208
Artículo 6.7.8. Protección contra incendios (D) ........................................................ 209
Artículo 6.7.9. Protección contra el rayo (D) ............................................................. 209

EXCELENTÍSIMO AYUNTAMIENTO DE CÁCERES XI

PGM CÁCERES. TEXTO REFUNDIDO NORMAS URBANÍSTICAS

CAPÍTULO 6.8. CONDICIONES ESTÉTICAS ............................................................................................. 210

Artículo 6.8.1. Definición y aplicación (E).................................................................. 210
Artículo 6.8.2. Cerramientos de solares no edificados (D) ...................................... 210
Artículo 6.8.3. Cerramiento y vallado de parcelas edificadas (D) ......................... 210
Artículo 6.8.4. Cierres provisionales en locales comerciales (D) ............................ 210
Artículo 6.8.5. Materiales, textura y colores (D) ........................................................ 210
Artículo 6.8.6. Composición de las fachadas (D) ..................................................... 211
Artículo 6.8.7. Tratamiento de medianerías (D) ........................................................ 211
Artículo 6.8.8. Tratamiento y edificación de espacios libres (D)............................. 211
Artículo 6.8.9. Fachadas de locales (D)..................................................................... 212
Artículo 6.8.10. Faroles (D) ........................................................................................... 212
Artículo 6.8.11. Anuncios y rótulos (D)........................................................................ 212
Artículo 6.8.12. Alteraciones de las fachadas en los edificios construidos (D) ..... 212
Artículo 6.8.13. Servidumbres urbanas. Condiciones de las instalaciones y antenas
(D) .................................................................................................................................. 213
Artículo 6.8.14. Mobiliario urbano (D)......................................................................... 213
Artículo 6.8.15. Conservación de la vegetación (D) ................................................ 213
Artículo 6.8.16. Tendidos aéreos (D)........................................................................... 213
Artículo 6.8.17. Emisión de ruidos (D) ......................................................................... 214
Artículo 6.8.18. Tratamiento de los suelos públicos (D) ............................................ 214

TÍTULO VII. CONDICIONES DE PROTECCIÓN DEL PATRIMONIO CULTURAL......... 215

CAPÍTULO 7.1. DETERMINACIONES GENERALES ....................................................................................... 215

Artículo 7.1.1. Objeto (E).............................................................................................. 215
Artículo 7.1.2. Clasificación e instrumentos de protección (E)................................ 215

CAPÍTULO 7.2. PROTECCIÓN DEL PATRIMONIO ARQUEOLÓGICO ..................................................... 216

Artículo 7.2.1. Servidumbre arqueológica (E) ........................................................... 216
Artículo 7.2.2. Ámbito de aplicación de la servidumbre arqueológica (E) ........... 216
Artículo 7.2.3. Listados de elementos con servidumbre arqueológica (D) ............ 216
Artículo 7.2.4. Medidas de protección arqueológica (E)......................................... 225

CAPÍTULO 7.3. PROTECCIÓN DEL PATRIMONIO HISTÓRICO-ARQUITECTÓNICO ............................... 228

Artículo 7.3.1. Identificación (E) .................................................................................. 228
Artículo 7.3.2. Instrumentos de protección (E) .......................................................... 228
Artículo 7.3.3. Régimen de aplicación (E) ................................................................. 228
Artículo 7.3.4. Catálogo de Bienes Protegidos y Niveles de Protección (D).......... 229
Artículo 7.3.5. Ámbitos de Protección (E) .................................................................. 229
Artículo 7.3.6. Efectos sobre el Planeamiento (E)...................................................... 230
Artículo 7.3.7. Efectos sobre la propiedad (D)........................................................... 230
Artículo 7.3.8. Tipos de obras (D) ................................................................................ 231
Artículo 7.3.9. Condiciones de las obras (D) ............................................................. 232

EXCELENTÍSIMO AYUNTAMIENTO DE CÁCERES XII

PGM CÁCERES. TEXTO REFUNDIDO NORMAS URBANÍSTICAS

Artículo 7.3.10. Criterios de intervención (D) ............................................................. 233

Artículo 7.3.11. Condiciones particulares por nivel de protección (D) .................. 233
Artículo 7.3.12. Entorno de monumentos (E).............................................................. 235
Artículo 7.3.13. Modificaciones del Catálogo (D)..................................................... 235
Artículo 7.3.14. Intervención en inmuebles catalogados (E)................................... 235
LISTADO DE ELEMENTOS PROTEGIDOS ......................................................................... 236

CAPÍTULO 7.4. PROTECCIÓN DE LAS ZONAS VERDES Y EL ARBOLADO .............................................. 240

Artículo 7.4.1 Objeto (E)............................................................................................... 240
Artículo 7.4.2 Conservación de zonas verdes (D)..................................................... 240
Artículo 7.4.3. Protección del arbolado (D) ............................................................... 240
Artículo 7.4.4. Prohibiciones (D) .................................................................................. 241
Artículo 7.4.5. Implantación de nuevas zonas verdes (D) ....................................... 241
Artículo 7.4.6. Catálogo de árboles singulares (D) ................................................... 242

CAPÍTULO 7.5. PROTECCIÓN DEL MEDIO AMBIENTE URBANO............................................................. 243

Artículo 7.5.1. Objeto (E).............................................................................................. 243
Artículo 7.5.2. Ámbito normativo (E)........................................................................... 243
Artículo 7.5.3. Medidas de protección específicas (D)............................................ 243
Artículo 7.5.4. Antenas de radiodifusión y televisión (D).......................................... 244
Artículo 7.5.5. Instalaciones de telecomunicación por transmisión-recepción de
ondas radioeléctricas (D)............................................................................................ 244
Artículo 7.5.6. Programas de implantación (D) ......................................................... 246
Artículo 7.5.7. Sujeción a licencia (D) ........................................................................ 247

CAPÍTULO 7.6. ESTUDIO DE INCIDENCIA AMBIENTAL PARA INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO ..... 248
Artículo 7.6.1. Ámbito (E) ............................................................................................. 248
Artículo 7.6.2. Contenido general del Estudio de Incidencia Ambiental (D)......... 248
Artículo 7.6.3. Procedimiento (D) ................................................................................ 248

TÍTULO VIII. CONDICIONES PARTICULARES DE LA EDIFICACIÓN EN SUELO

URBANO. NORMAS ZONALES .................................................................. 249

CAPÍTULO 8.0. PRELIMINAR .................................................................................................................... 249

Artículo 8.0.1. Definición (E)......................................................................................... 249
Artículo 8.0.2. Aplicación (E)....................................................................................... 249
Artículo 8.0.3. Alteración de las condiciones particulares (D) ................................ 249
Artículo 8.0.4. Clases de áreas (E) .............................................................................. 249
Artículo 8.0.5. Régimen de las obras en los elementos protegidos (D).................. 250
Artículo 8.0.6. División del territorio en zonas (E)....................................................... 250

CAPÍTULO 8.1. CONDICIONES PARTICULARES DE LA NORMA ZONAL 1. EDIFICACIÓN EN CENTRO

HISTÓRICO...................................................................................................................... 251
Artículo 8.1.1 Ámbito y características (E)................................................................. 251

EXCELENTÍSIMO AYUNTAMIENTO DE CÁCERES XIII

PGM CÁCERES. TEXTO REFUNDIDO NORMAS URBANÍSTICAS

CAPÍTULO 8.2. CONDICIONES PARTICULARES DE LA NORMA ZONAL 2. TRAMA DE CASAS

POPULARES ..................................................................................................................... 252
Artículo 8.2.1 Ámbito y características (E)................................................................. 252
Artículo 8.2.2. Tipología y uso característico (E) ....................................................... 252

SECCIÓN PRIMERA. OBRAS ....................................................................................................................... 252

Artículo 8.2.3 Obras admisibles (D) ............................................................................ 252
Artículo 8.2.4. Condiciones estéticas (D) ................................................................... 252

SECCIÓN SEGUNDA. CONDICIONES DE LA NUEVA EDIFICACIÓN............................................. 253

Artículo 8.2.5. Parcela mínima (D) .............................................................................. 253
Artículo 8.2.6. Condiciones de parcelación (D) ....................................................... 253
Artículo 8.2.7. Edificabilidad (E) .................................................................................. 253
Artículo 8.2.8. Ocupación (D) ..................................................................................... 254
Artículo 8.2.9. Posición de la edificación (D) ............................................................ 254
Artículo 8.2.10. Altura de la edificación (D) .............................................................. 254
Artículo 8.2.11. Altura libre mínima de pisos (D) ....................................................... 254
Artículo 8.2.12. Condiciones estéticas (D) ................................................................. 254
Artículo 8.2.13. Plazas de aparcamiento (D)............................................................. 255

SECCIÓN TERCERA. RÉGIMEN DE LOS USOS ....................................................................................... 255

Artículo 8.2.14. Usos compatibles y alternativos (E) ................................................. 255
Artículo 8.2.15. Usos prohibidos (E)............................................................................. 255

CAPÍTULO 8.3. CONDICIONES PARTICULARES DE LA NORMA ZONAL 3. EDIFICACIÓN EN VIVIENDA

UNIFAMILIAR .................................................................................................................. 256
Artículo 8.3.1. Ámbito y características (E)................................................................ 256
Artículo 8.3.2. Tipología y uso característico (E) ....................................................... 256

SECCIÓN PRIMERA. OBRAS ....................................................................................................................... 257

Artículo 8.3.3. Obras admisibles (D) ........................................................................... 257
Artículo 8.3.4. Condiciones especiales de las obras en los grados 1 a 4 y en el
grado 8 (D) .................................................................................................................... 257

SECCIÓN SEGUNDA. CONDICIONES DE LA NUEVA EDIFICACIÓN............................................. 258

Artículo 8.3.5. Parcela mínima (D) .............................................................................. 258
Artículo 8.3.6. Condiciones de parcelación (D) ....................................................... 258
Artículo 8.3.7. Edificabilidad (E) .................................................................................. 259
Artículo 8.3.8. Condiciones de edificabilidad del grado 8 (D)................................ 259
Artículo 8.3.9. Ocupación (D) ..................................................................................... 260
Artículo 8.3.10. Posición de la edificación (D) .......................................................... 261
Artículo 8.3.11. Altura de la edificación (D) .............................................................. 262
Artículo 8.3.12. Plazas de aparcamiento (D)............................................................. 262
Artículo 8.3.13. Cerramientos (D)................................................................................ 262

EXCELENTÍSIMO AYUNTAMIENTO DE CÁCERES XIV

PGM CÁCERES. TEXTO REFUNDIDO NORMAS URBANÍSTICAS

Artículo 8.3.14. Condiciones estéticas (D) ................................................................. 262

SECCIÓN TERCERA. RÉGIMEN DE LOS USOS ....................................................................................... 263

Artículo 8.3.15. Usos compatibles (E) ......................................................................... 263
Artículo 8.3.16. Usos prohibidos (E)............................................................................. 264

CAPÍTULO 8.4. CONDICIONES PARTICULARES DE LA NORMA ZONAL 4. EDIFICACIÓN EN MANZANA

CERRADA........................................................................................................................ 265
Artículo 8.4.1. Ámbito y características (E)................................................................ 265
Artículo 8.4.2. Tipología y uso característico (E) ....................................................... 265

SECCIÓN PRIMERA. OBRAS ....................................................................................................................... 265

Artículo 8.4.3. Obras admisibles (D) ........................................................................... 265
Artículo 8.4.4. Condiciones estéticas (D) ................................................................... 265

SECCIÓN SEGUNDA. CONDICIONES DE LA NUEVA EDIFICACIÓN............................................. 265

Artículo 8.4.5. Parcela mínima (D) .............................................................................. 265
Artículo 8.4.6. Condiciones de parcelación (D) ....................................................... 266
Artículo 8.4.7. Edificabilidad (E) .................................................................................. 266
Artículo 8.4.8. Ocupación y fondo edificable (D)..................................................... 266
Artículo 8.4.9. Posición de la edificación (D) ............................................................ 267
Artículo 8.4.10. Altura de la edificación (D) .............................................................. 267
Artículo 8.4.11. Plazas de aparcamiento (D)............................................................. 267

SECCIÓN TERCERA. RÉGIMEN DE LOS USOS ....................................................................................... 268

Artículo 8.4.12. Usos compatibles (E) ......................................................................... 268
Artículo 8.4.13. Usos prohibidos (E)............................................................................. 269

CAPÍTULO 8.5. CONDICIONES PARTICULARES DE LA NORMA ZONAL 5. EDIFICACIÓN EN BLOQUE

ABIERTO .......................................................................................................................... 270
Artículo 8.5.1. Ámbito y características (E)................................................................ 270
Artículo 8.5.2. Tipología y uso característico (E) ....................................................... 270

SECCIÓN PRIMERA. OBRAS ....................................................................................................................... 270

Artículo 8.5.3. Obras admisibles (D) ........................................................................... 270

SECCIÓN SEGUNDA. CONDICIONES DE LA NUEVA EDIFICACIÓN............................................. 270

Artículo 8.5.4. Parcela mínima (D) .............................................................................. 270
Artículo 8.5.5. Condiciones de parcelación (D) ....................................................... 270
Artículo 8.5.6. Edificabilidad (E) .................................................................................. 270
Artículo 8.5.7. Ocupación (D) ..................................................................................... 271
Artículo 8.5.8. Posición de la edificación (D) ............................................................ 271
Artículo 8.5.9. Altura de la edificación (D) ................................................................ 272
Artículo 8.5.10. Plazas de aparcamiento (D)............................................................. 273

EXCELENTÍSIMO AYUNTAMIENTO DE CÁCERES XV

PGM CÁCERES. TEXTO REFUNDIDO NORMAS URBANÍSTICAS

SECCIÓN TERCERA. RÉGIMEN DE LOS USOS ....................................................................................... 273

Artículo 8.5.11. Usos compatibles (E) ......................................................................... 273
Artículo 8.5.12. Usos prohibidos (E)............................................................................. 274

CAPÍTULO 8.6. CONDICIONES PARTICULARES DE LA NORMA ZONAL 6. CONSERVACIÓN DE

APROVECHAMIENTO ..................................................................................................... 275
Artículo 8.6.1. Ámbito y características (E)................................................................ 275
Artículo 8.6.2. Tipología y uso característico (E) ....................................................... 275
Artículo 8.6.3. Obras admisibles (D) ........................................................................... 275
Artículo 8.6.4. Usos compatibles (E) ........................................................................... 275
Artículo 8.6.5. Usos prohibidos (E)............................................................................... 275

CAPÍTULO 8.7. CONDICIONES PARTICULARES DE LA NORMA ZONAL 7. ACTIVIDADES ECONÓMICAS

.. 276
Artículo 8.7.1. Ámbito y características (E)................................................................ 276
Artículo 8.7.2. Tipología y uso característico (E) ....................................................... 276

SECCIÓN PRIMERA. OBRAS ....................................................................................................................... 277

Artículo 8.7.3. Obras admisibles (D) ........................................................................... 277
Artículo 8.7.4. Tratamiento de fachadas, condiciones estéticas (D) ...................... 277

SECCIÓN SEGUNDA. CONDICIONES DE LA NUEVA EDIFICACIÓN............................................. 277

Artículo 8.7.5. Parcela mínima (D) .............................................................................. 277
Artículo 8.7.6. Condiciones de parcelación (D) ....................................................... 277
Artículo 8.7.7. Composición de las parcelas (D) ...................................................... 278
Artículo 8.7.8. Edificabilidad (E) .................................................................................. 279
Artículo 8.7.9. Ocupación (D) ..................................................................................... 280
Artículo 8.7.10. Posición de la edificación (D) .......................................................... 281
Artículo 8.7.11. Altura de la edificación (D) .............................................................. 282
Artículo 8.7.12. Plazas de aparcamiento (D)............................................................. 282
Artículo 8.7.13. Patios (D) ............................................................................................. 282
Artículo 8.7.14. Sótanos y semisótanos (D) ................................................................ 283
Artículo 8.7.15. Red viaria (D)...................................................................................... 283
Artículo 8.7.16. Espacios libres y Zonas Verdes públicos (D)................................... 283

SECCIÓN TERCERA. RÉGIMEN DE LOS USOS ....................................................................................... 283

Artículo 8.7.17. Usos compatibles (E) ......................................................................... 283
Artículo 8.7.18. Usos prohibidos (E)............................................................................. 285

ANEXO I .RELACIÓN DE ÁREAS DE REPARTO Y APROVECHAMIENTOS TIPO, DE

ÁREAS DE AUMENTO DE APROVECHAMIENTO EN SUELO URBANO (E) Y DE
UNIDADES DE REPARCELACIÓN (D) .................................................................286

ANEXO II. RELACIÓN DE ÁREAS DE REPARTO Y APROVECHAMIENTOS TIPO EN

EXCELENTÍSIMO AYUNTAMIENTO DE CÁCERES XVI

PGM CÁCERES. TEXTO REFUNDIDO NORMAS URBANÍSTICAS

SUELO URBANIZABLE (E) ....................................................................................294

ANEXO III. ESQUEMAS SECTORIALES (D)..........................................................299

ANEXO IV. CONDICIONANTES GENERALES PARA EL DESARROLLO DEL

PLANEAMIENTO URBANÍSTICO, DE LA CONFEDERACIÓN HIDROGRÁFICA DEL
TAJO (D) .............................................................................................................305

EXCELENTÍSIMO AYUNTAMIENTO DE CÁCERES XVII

PGM CÁCERES. TEXTO REFUNDIDO NORMAS URBANÍSTICAS

TÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES E INSTRUMENTOS DE

DESARROLLO DEL PLAN GENERAL

CAPÍTULO 1.1. NATURALEZA, ÁMBITO Y VIGENCIA

Artículo 1.1.1. Ámbito de aplicación (E)

El ámbito de aplicación de este Plan General Municipal es el término municipal de Cáceres,

abarcándolo en su totalidad y regulando las actuaciones de planeamiento, urbanización,
edificación y usos del suelo dentro de él.

Artículo 1.1.2. Vigencia (E)

El presente Plan General entrará en vigor desde su publicación, siendo su vigencia indefinida, según
el apartado 3 del artículo 79 de la Ley 15/2001, de 14 de diciembre, del Suelo y Ordenación
Territorial de Extremadura, en tanto no se modifique o revise, estableciéndose como plazo mínimo
de vigencia el de ocho años, sin perjuicio de la revisión anticipada, si se produjeran alguna de las
circunstancias determinantes de ésta.

El presente Plan General sustituye plenamente al Plan General de Ordenación Urbana de Cáceres
aprobado definitivamente el 28 de octubre de 1998.

Artículo 1.1.3. Criterios de revisión (E)

La reconsideración total de la ordenación establecida y, en todo caso, de la ordenación

estructural del Plan General Municipal, requiere su revisión, según lo establecido en el artículo 81.1
de la Ley 15/2001.

La revisión del Plan se ajustará a las normas de competencia y procedimiento, según se establece
igualmente en el artículo 81 de la LSOTEX.

A los quince (15) años de vigencia del presente Plan General, el Ayuntamiento estimará la
oportunidad de proceder a su revisión, considerando que su planificación se basa en el
establecimiento de tres quinquenios para su desarrollo. No obstante, esta se podrá producir en
cualquier otro momento, anterior o posterior, conforme a lo establecido en el artículo 81, apartados
1 y 2 de la Ley 15/2001 y 103 del Decreto 7/2007 Reglamento de Planeamiento de Extremadura (en
adelante RPLANEX). Del mismo modo, se contempla la posibilidad de revisión por razones de
urgencia o excepcional interés público, prevista en el artículo 81.2 de la Ley 15/2001.

No se fijan en este Documento criterios fijos para que se proceda a su revisión, pudiendo realizarse,
a criterio razonado del Ayuntamiento, o en virtud de circunstancias de otra índole que así se
estimen.

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Artículo 1.1.4. Naturaleza y obligatoriedad (E)

El Plan General se adapta al ordenamiento jurídico vigente en el momento de su aprobación

definitiva, en aquello que le es de aplicación según las fechas de su tramitación, constituido por el
Real Decreto Legislativo 2/2008; la Ley 15/2001, de 14 de diciembre, del Suelo y Ordenación
Territorial de Extremadura; el Decreto 7/2007 RPLANEX y el Reglamento de Planeamiento de 1978,
Gestión (RG) y Disciplina (RD) Urbanísticas y demás legislación complementaria, cada uno de ellos
en la medida en que son de aplicación, en función de las condiciones de sus disposiciones
transitorias.

En cuanto a la aplicación del TRLS 2/2008, es importante precisar que la exigencia de una reserva
de vivienda protegida superior al 30% de la edificabilidad de los ámbitos de actuación en suelo no
urbanizado del texto legal estatal, no es de aplicación sobre el Plan General con carácter general,
por aplicación de la Disposición Transitoria 1ª, en tanto que la Revisión del Plan General se
encontraba aprobada inicialmente (e incluso provisionalmente) en el momento de aprobación del
citado texto legal.

Sin embargo, igualmente por aplicación de dicha Disposición, en los ámbitos que el Plan General
no ordena de forma detallada (sectores de suelo urbanizable y ámbitos de desarrollo remitido en
suelo urbano), sí será de aplicación al menos dicha reserva, o la que esté determinada legalmente
en el momento de su desarrollo. Hay que añadir que, en los ámbitos ordenados por el Plan General,
cuya ordenación finalmente fuera modificada, es decir, para cuyo desarrollo fuera preceptiva la
redacción del correspondiente planeamiento de desarrollo, sí será de obligado cumplimiento la
reserva de vivienda protegida en, al menos, el 30% de la edificabilidad del ámbito correspondiente
(o el porcentaje que sea legalmente exigible en dicho momento).

En cuanto a la aplicación del Decreto 7/2007, Reglamento de Planeamiento de Extremadura, será

aplicable a las nuevas ordenaciones resultantes de los planes de desarrollo que se tramiten para
ordenar los distintos ámbitos sin ordenación o cuando esta sea modificada. No obstante, la
redacción del presente documento se ha adaptado al citado texto legal, en algunos parámetros
concretos, cuando la entidad de los cambios que suponía dicha adaptación lo ha hecho posible y
recomendable.

Los particulares, al igual que la Administración, están obligados al cumplimiento de las disposiciones
contenidas en el Plan General, especialmente en su normativa, de forma que cualquier
intervención de carácter provisional o definitiva sobre el territorio municipal, sea de iniciativa
pública o privada, debe ajustarse a las mismas.

Artículo 1.1.5. Administración actuante (E)

El Ayuntamiento y los órganos de las Administraciones estatal, autonómica y local con

competencia para la aprobación y ejecución de Planes Parciales y Especiales, tendrán el carácter
de Administración actuante, ejercerán su competencia de conformidad con las determinaciones,
previsiones y plazos contenidos en el Plan General, coordinarán entre sí sus actuaciones respectivas,

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mantendrán la máxima publicidad de sus actos y suscitarán la iniciativa privada y la participación

pública en la formulación, tramitación y ejecución del planeamiento urbanístico.

Artículo 1.1.6. Alcance normativo de la documentación. Ordenación estructural y ordenación

detallada (E)

1. El alcance normativo del Plan deriva del contenido y jerarquía de los documentos que lo
integran, de acuerdo con el siguiente orden de prelación:
1º. Normas urbanísticas.
2º. Planos y fichas de ordenación y gestión.
3º. Orden de Prioridades y Estudio económico.
4º. Memoria descriptiva y justificativa.
Además, y según lo definido en el artículo 75 apartado 1 de la LSOTEX, el Plan General identifica
y distingue las determinaciones correspondientes a la ordenación estructural y detallada. En este
sentido, en el presente documento de Normas Urbanísticas, se consideraran:
- Determinaciones de ordenación estructural las referidas a los elementos y aspectos
definitorios del modelo territorial establecido por el Plan Municipal, según lo regulado en el
artículo 24 del Decreto 7/2007 por el que se aprueba el Reglamento de Planeamiento de
Extremadura.
- Determinaciones de ordenación detallada las que, desarrollando y, en su caso,
complementando las de ordenación estructural, completan las previsiones de la ordenación
urbanística, igualmente según lo establecido en el artículo 24 del Decreto 7/2007 RPLANEX.
Del mismo modo, los documentos (planos, fichas, orden de prioridades, etc.), que reflejen las
determinaciones de la Revisión, serán estructurales o de detalle en función de la naturaleza de
las mismas. En todo caso, el listado de los planos y su consideración como estructurales o de
detalle se recoge en la Memoria de este documento. Las fichas tienen carácter estructural en
cuanto a:
- Delimitación indicativa del perímetro de sectores y unidades de actuación.
- Uso global y uso pormenorizado mayoritario indicado. Usos pormenorizados compatibles
indicados (en el caso del suelo urbano no consolidado o de suelo urbanizable con
ordenación detallada, según normas zonales de aplicación).
- Dimensión de las cesiones mínimas establecidas (en aplicación de los estándares
establecidos en la LSOTEX).
- Aprovechamiento Medio indicado.
2. La normativa de protección del Plan General tendrá el carácter complementario fijado en el
artículo 86 del Decreto 7/2007 RPLANEX.
3. Los demás documentos que constituyen la documentación del Plan tendrán carácter
meramente informativo.
4. La cartografía a escala 1/2.000 que ha servido de base para la redacción del Plan General tiene
el carácter de cartografía municipal oficial a efectos de su utilización obligatoria para reflejar el
emplazamiento de cualquier actuación de planeamiento o petición de licencia municipal. El
Ayuntamiento establecerá los mecanismos administrativos necesarios para su disposición por los
interesados.

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Para la correcta interpretación del documento del Plan General se han de tener en cuenta las
siguientes determinaciones:
1. Las Normas de este Plan General se interpretarán atendiendo a su contenido y con sujeción a
los objetivos finales expresados en la Memoria. Se indica en cada artículo el carácter estructural
o detallado de sus determinaciones.
2. En caso de discrepancia entre los documentos gráficos y escritos, se otorgará primacía al texto
sobre el dibujo.
3. En caso de discrepancias entre documentos gráficos, tendrá primacía el de mayor sobre el de
menor escala, salvo que del texto se desprendiera una interpretación contraria.
4. Cada uno de los documentos del Plan General predomina sobre los demás en lo que respecta
a sus contenidos sustantivos específicos, detallados en la Memoria.
5. En la interpretación del Plan prevalecerán como criterios aquéllos más favorables al mejor
equilibrio entre aprovechamiento edificatorio y equipamientos urbanos, a la mejora de los
espacios libres y zonas verdes, a la mejor conservación del patrimonio protegido, al menor
deterioro del ambiente natural, del paisaje y de la imagen urbana, y al interés más general de la
colectividad.

Artículo 1.1.7. Modificaciones (E)

Las modificaciones aisladas de las determinaciones del Plan General se ajustarán a lo previsto en el
artículo 82 de la Ley 15/2001, de 14 de diciembre, del Suelo y Ordenación Territorial de Extremadura,
el Decreto 7/2007 RPLANEX y los reglamentos de Gestión (RG) y Disciplina (RD) Urbanísticas.

Asimismo, si fuera necesario se podrá tramitar por el municipio, según lo descrito en el artículo 76,
apartado 1.2, la modificación de las determinaciones de ordenación detallada que contenga el
Plan General.

Se entenderán siempre asumidas, con carácter general, las diversas modificaciones o desarrollos de
la legislación sectorial de obligado cumplimiento, en cualquier materia con incidencia en la
regulación de este Plan General, en el momento en que aquéllas se produzcan.

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CAPÍTULO 1.2. DESARROLLO DEL PLAN GENERAL

Artículo 1.2.1. Órganos actuantes (E)

El desarrollo y ejecución del Plan General corresponderá al Ayuntamiento y demás

Administraciones Urbanísticas en el ámbito de sus respectivas competencias sin perjuicio de la
participación de los particulares a través de los procedimientos previstos en la legislación
urbanística.

Corresponderá al Ayuntamiento, demás administraciones públicas y agentes urbanizadores, en el

ámbito de sus respectivas competencias y/o de acuerdo a sus atribuciones, el desarrollo de las
infraestructuras, servicios y equipamientos.

Artículo 1.2.2. Instrumentos de desarrollo (E)

Para el desarrollo del Plan General se formularán con arreglo a lo previsto en la legislación
urbanística los instrumentos siguientes que sean necesarios en cada caso según las previsiones de
estas Normas Urbanísticas:
a) Instrumentos de Planeamiento,
b) Instrumentos de Ejecución y Gestión.
Cada uno de estos tipos de instrumentos de desarrollo se detalla en las siguientes secciones de este
mismo Capítulo.

SECCIÓN PRIMERA. INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO

Artículo 1.2.3. Planeamiento de desarrollo (E)

1. Para el desarrollo del Plan General se formularán con arreglo a lo previsto en la Ley 15/2001, del
Suelo y Ordenación Territorial de Extremadura, y en estas Normas Urbanísticas, Planes Parciales,
Planes Especiales y Estudios de Detalle.
2. La delimitación de estos desarrollos será la definida en los Planos de Ordenación del Plan
General, estableciéndose que para su delimitación detallada, su identificación o cualquier acto
de procedimiento, se reproducirán en escala adecuada, y al menos en la escala 1/2.000 de la
cartografía oficial.
3. Cuando en las zonas de suelo urbano se produzcan casos de imprecisión o la necesidad de
ligeros reajustes de alineaciones y rasantes o de reordenación del volumen de una manzana o
elemento de la morfología urbana, de acuerdo siempre con las determinaciones del Plan
General, se redactarán y tramitarán Estudios de Detalle, con el alcance previsto en el artículo 73
de la LSOTEX, y en el artículo 92 del RPLANEX.
4. En desarrollo, complemento o mejora de las previsiones contenidas en el Plan General, podrán
formularse Planes Especiales con las finalidades previstas en el artículo 72 de la LSOTEX, y en el
artículo 65 del RPLANEX.
5. En cuanto a la documentación que se deba aportar y a sus formatos, estos deberán adaptarse
al criterio de representación requerido por el Ayuntamiento, así como a lo regulado al respecto

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por el RPLANEX.

Artículo 1.2.4. Desarrollo obligatorio (E)

1. Se desarrollarán obligatoriamente mediante Planes Parciales los sectores completos de suelo

urbanizable en los que no se haya establecido la ordenación detallada en el Plan General, o
aquéllos otros que, aún teniéndola establecida, precisen complementarla o mejorarla a través
de la correspondiente modificación, según lo previsto en el artículo 71 de la LSOTEX.
2. La formulación de Estudios de Detalle o Planes Especiales de Reforma Interior (dependiendo de
la adecuación del instrumento para la resolución urbanística del área) será obligatoria para el
desarrollo de las áreas de suelo urbano no consolidado, que así lo especifiquen en su ficha
correspondiente.
3. Se desarrollarán mediante Planes Especiales de Ordenación, salvo que se encuentren incluidas o
adscritas a ámbitos de Planes Parciales o resulten ordenados pormenorizadamente por el Plan
General, aquéllas áreas donde sea precisa la creación, ampliación, mejora ó protección de
infraestructuras, dotaciones, espacios libres y zonas verdes, conjuntos de interés cultural o social
y, en general, todas las definidas por el artículo 72 de la LSOTEX.

Artículo 1.2.5. Adecuación al Plan General (E)

1. Los Planes Parciales, según lo establecido en los artículos 71 y 80 de la LSOTEX, podrán modificar
la ordenación establecida en el Plan General, con el objeto de su mejora, justificándose en las
directrices garantes del modelo territorial establecido en el propio Plan General, con los límites
expresados en el artículo 62.2.c del RPLANEX.
2. Los Planes Especiales de Ordenación, según lo establecido en el artículo 72.5 y 80 de la LSOTEX,
podrán modificar las determinaciones del Plan General Municipal a cuyo desarrollo,
complemento o mejora se refieran, con los límites expresados en el artículo 67 del RPLANEX.
3. Los Estudios de Detalle, según lo establecido en el artículo 73 de la LSOTEX, respetarán las
determinaciones del Plan General, no pudiendo introducir, en contra de lo previsto en él,
modificaciones del destino urbanístico del suelo, ni incrementos de aprovechamiento
urbanístico, ni afectar negativamente de cualquier modo al funcionamiento de las dotaciones
públicas. Podrán establecer nuevas alineaciones interiores, rasantes y volúmenes, así como el
viario o suelo dotacional que demanden las anteriores determinaciones, siempre con los límites
establecidos en el artículo 92 del RPLANEX.
4. En cualquier caso, cualquier figura de desarrollo del Plan General se deberá adecuar al mismo
en lo que respecta a las normas zonales de aplicación, condiciones generales de los usos, la
edificación y la urbanización, etc., según lo regulado en estas Normas. En el supuesto de que la
referida figura modifique las determinaciones del Plan General Municipal, tanto las
correspondientes a la ordenación detallada como a la estructural, se deberán especificar
claramente todos aquellos parámetros que hayan sido modificados.

Artículo 1.2.6. Condiciones, plazos y prioridades (E)

Los Planes Parciales y los Planes Especiales de Reforma Interior, contendrán las determinaciones
necesarias para permitir el desarrollo de los sectores y unidades de actuación en suelo urbanizable

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y urbano, respectivamente, de acuerdo a la secuencia lógica determinada en el orden básico de

prioridades del Plan General.

SECCIÓN SEGUNDA. LA EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO

Artículo 1.2.7. Ámbitos de ejecución (E)

La ejecución de las determinaciones urbanísticas contenidas en el presente Plan General se podrá

realizar:
a) Mediante las unidades de actuación delimitadas, tanto para el suelo urbano como el
urbanizable, como ámbitos para el desarrollo de la totalidad de las operaciones jurídicas y
materiales precisas para la ejecución material del planeamiento y como ámbito de la
comunidad de referencia para la justa distribución de beneficios y cargas, de conformidad con
lo establecido en el artículo 105, apartado 1.c de la LSOTEX.
En suelo urbano, y según lo establecido en el artículo 123 de la LSOTEX, las unidades de
actuación podrán ser discontinuas.
b) Mediante el régimen de obras públicas ordinarias, en el suelo urbano en que no sea posible o
idónea la delimitación de unidades de actuación.
c) En las Áreas de Planeamiento Incorporado (API) y Suelo Urbanizable Incorporado (UZI), la gestión
se desarrollará de acuerdo con las previsiones contenidas en el documento para las mismas, las
cuales son asumidas total o parcialmente por el presente Plan General.

Artículo 1.2.8. Sistemas de ejecución (E)

1. La gestión del planeamiento mediante las unidades de actuación que se han delimitado, se
llevará a cabo por alguno de los sistemas de actuación previstos por la LSOTEX en su artículo
125, ya sean de gestión directa, como los de cooperación y expropiación; o indirecta, como los
de compensación o concertación.
2. En relación con lo previsto en el artículo 126 de la LSOTEX, el Ayuntamiento de Cáceres deberá
determinar el sistema de ejecución, de oficio o a instancia de particular. Si se opta por uno de
los sistemas públicos, o de gestión directa, deberán motivarse las razones de interés público
justificativas de la actuación urbanizadora.
3. La determinación de los sistemas de ejecución se sujetará en todo caso a los criterios de la
LSOTEX.

Artículo 1.2.9. Desarrollo de la ejecución (E)

El desarrollo de la ejecución de los diversos ámbitos requerirá la aprobación, con carácter previo y
respecto a todos los terrenos de la unidad o unidades de actuación a ejecutar, según indica el
artículo 117 de la LSOTEX, de:
a) El Programa de Ejecución, en el caso de las unidades de actuación, que determina y organiza
la actividad de urbanización, identificando definitivamente el ámbito de aquéllas previstas en el
Plan (artículos 118 y 124 de la LSOTEX). El citado Programa podrá incorporar modificaciones de
las ordenaciones de detalle incluidas en el Plan General, a través de una propuesta de Plan
Parcial de Mejora o Plan Especial de Ordenación.

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b) El proyecto de urbanización, en todos los supuestos, conjuntamente o con posterioridad a la

redacción del Programa de Ejecución. En el caso de las obras públicas ordinarias, los propios
proyectos de urbanización podrán delimitar unidades de actuación (artículos 121 y 124 de la
LSOTEX).

Artículo 1.2.10. Programas de Ejecución (E)

1. Los Programas de Ejecución contendrán una alternativa técnica conformada por:

a. Propuesta de Plan Parcial que ordene detalladamente el sector, o Plan Especial de Mejora
que ordene el ámbito de suelo urbano equivalente, o Estudio de Detalle que modifique la
incluida en el Plan en los parámetros no estructurales, o bien documento expresivo de la
asunción de la ordenación detallada incluida en el Plan General Municipal.
b. Proyecto de urbanización o, al menos, Anteproyecto de urbanización. La documentación
necesaria se fijará por parte del Ayuntamiento.
2. En el caso de gestión indirecta se formulará una propuesta de convenio urbanístico a suscribir
entre el agente urbanizador, la Administración actuante y, en su caso, los propietarios afectados
que acepten colaborar con el agente urbanizador, en el que se hará constar los compromisos,
plazos, garantías y penalizaciones que regularán la adjudicación. En caso de gestión directa, el
convenio se sustituirá por una relación precisa de los compromisos asumidos.
3. El Programa de Ejecución contendrá, además, una proposición jurídico-económica
comprensiva del desarrollo de las relaciones entre el agente urbanizador y los propietarios;
estimación de la totalidad de los gastos de urbanización; forma de la retribución de la gestión,
etc., según lo regulado en el artículo 119 de la LSOTEX.

Artículo 1.2.11. Proyectos de urbanización (E)

1. Los proyectos de urbanización son proyectos de obras que definen los detalles técnicos de las
obras públicas previstas por los planes de ordenación urbanística. Se redactarán con precisión
suficiente para poder ser ejecutados, eventualmente, bajo la dirección de técnico distinto a su
redactor. Toda obra pública de urbanización, sea ejecutada en régimen de actuación
urbanizadora o edificatoria, requerirá la elaboración de un proyecto de urbanización, su
aprobación administrativa y la previa publicación de ésta en el Boletín Oficial de la provincia.
2. Los proyectos de urbanización para actuaciones urbanizadoras se someterán al procedimiento
de aprobación propio de los correspondientes Programas de Ejecución, salvo en lo relativo a la
competencia entre iniciativas, y, cuando se tramiten con posterioridad al Programa o se refieran
a obras públicas ordinarias, al previsto para los Planes Parciales de Ordenación. Será innecesaria
la información pública separada cuando se tramiten junto con planes de ordenación
urbanística o los Programas de Ejecución.
3. La documentación necesaria que deberá tener un proyecto de urbanización se fijará por parte
del Ayuntamiento, y cumplirá en todo caso lo necesario para garantizar el cumplimiento de los
requisitos mínimos exigidos en el Título V “Condiciones Generales de la Urbanización”, de estas
Normas.

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Artículo 1.2.12. Ejecución del Plan General en suelo urbano (E)

1. La ejecución del Plan se realizará de conformidad con lo dispuesto en el Título Cuarto de la

LSOTEX, siendo de aplicación los sistemas de ejecución legalmente previstos.
2. Conforme al artículo 124 de la LSOTEX, la delimitación de las unidades de actuación se contiene
en el Plan General; con posterioridad, los Programas de Ejecución podrán redelimitar sus ámbitos
adecuándolos a las condiciones más idóneas para el desarrollo, así como los proyectos de
urbanización en el caso de actuaciones que se realicen en el régimen de obras públicas
ordinarias.
3. Los límites de las unidades de actuación determinadas en el Plan y de las que puedan
delimitarse en el desarrollo del mismo, habrán de establecerse sobre base cartográfica oficial;
señalando en el momento de aplicación del sistema de ejecución, y de acuerdo a certificación
que debe constar en el expediente, la identificación de las fincas según los catastros oficiales.
En este acto podrán reajustarse los límites de superficie en exceso o defecto.
4. Los propietarios de terrenos situados en suelo urbano deberán ejecutar las determinaciones del
Plan General en los siguientes plazos máximos:
a) Terrenos que no se incluyan en unidades de actuación.
Deberá solicitarse la licencia de edificación de las construcciones previstas en el Plan
General, en el plazo máximo de dos años contados a partir de la entrada en vigor del Plan
General o del planeamiento de desarrollo obligatorio previsto en el mismo.
b) Terrenos incluidos en unidades de actuación.
Una vez determinado el sistema de ejecución, y si éste fuera uno de los dos sistemas de
gestión indirecta, los plazos para la presentación del Programa de Ejecución serán:
b.1) Dos meses desde la determinación, en el caso del sistema de compensación.
b.2) La determinación del sistema de concertación comportará la apertura de un sistema
concurrencial por un período de dos meses para la presentación de Programas de
Ejecución y del resto de documentos formulados por los interesados en concursar por
la adjudicación de la condición de agente urbanizador.

Artículo 1.2.13. Ejecución del Plan General en suelo urbanizable. Consulta previa o de viabilidad (E)

Tal y como cita el artículo 10, apartado 3 de la Ley 15/2001:

“ 3. Mientras no tenga lugar la aprobación del correspondiente Programa de Ejecución, los
particulares, sean o no propietarios, podrán formular al Municipio consulta sobre la viabilidad de la
transformación urbanizadora que pretendan en suelo clasificado como urbanizable, basada en el
estudio relativo a su adecuación al modelo de crecimiento urbano del que se haya dotado el
Municipio.”
Una vez declarada la viabilidad de la transformación objeto de consulta, con determinación de la
forma de gestión de la actividad de ejecución del planeamiento, los particulares podrán ejecutar
el Plan General atendiendo a los siguientes factores:
1. Los Planes Parciales que se formulen para el desarrollo de cada uno de los sectores del suelo
urbanizable, contendrán la determinación de su desarrollo en una o varias unidades de
actuación, estableciendo su delimitación, y señalando el sistema de actuación correspondiente
a cada una de ellas, de conformidad, en su caso, con las previsiones del Plan General o con la

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determinación específica indicada por el Ayuntamiento.

2. Los propietarios de terrenos situados en suelo urbanizable deberán formular los Planes Parciales
de cada sector en el plazo señalado por el Plan General, en su caso, así como los Programas de
Ejecución, debiendo, dentro de dicho plazo o del menor previsto en el Programa de Ejecución,
haber ultimado la constitución de las entidades que exija el sistema de actuación elegido,
cumplimentar los deberes de equidistribución, formalizar las cesiones obligatorias del sector
conforme al correspondiente Proyecto de Urbanización y ejecutar la urbanización. La licencia
de edificación, en su caso, de las construcciones previstas en el Plan Parcial habrá de solicitarse
dentro del plazo señalado por el Programa de Ejecución.
3. Los plazos para la redacción del Programa de Ejecución serán los mismos que los señalados
para el suelo urbano, en función del sistema de ejecución de que se trate.
4. No obstante, existe la salvedad expresada en el artículo 10.4 de la LSOTEX, que permite su
desarrollo por el procedimiento simplificado establecido en el artículo 134 de la LSOTEX. Se
remite a este respecto a lo regulado en el artículo 3.3.4.

Artículo 1.2.14. Parcelación y segregación de fincas (E)

1. Las parcelaciones urbanísticas en suelo urbano se tramitarán con carácter previo o simultáneo y
como expediente separado de los proyectos de urbanización o edificación en su caso, y
deberán contener como mínimo los siguientes documentos:
a) Plano de situación y parcelario actual en cartografía oficial.
b) Delimitación de las fincas iniciales y finales con error menor del 2,5 % y a escala mínima 1/500.
c) Descripción de linderos, accidentes, topografía, superficies y demás características de las
fincas iniciales y resultantes de forma inequívoca y precisa.
d) Certificado de los documentos catastrales y registrales que identifiquen las fincas iniciales.
e) Justificación de la parcelación de acuerdo a estas Normas.
2. En las parcelaciones se procurará que la división de las fincas se ajuste a las reglas de geometría,
orden y uniformidad, para su edificación conforme al Plan, justificándose debidamente las
parcelaciones singulares que supongan excepción de las reglas.
3. En las divisiones o segregaciones de fincas se seguirá la regla de lindes rectos y normales a las
alineaciones oficiales y se procurará la uniformidad en el fraccionamiento resultante.
4. No podrán realizarse parcelaciones urbanísticas en el Suelo no Urbanizable, en el suelo
urbanizable que carezca de Programa de Ejecución definitivamente aprobado, ni en suelo
urbano mientras no se encuentre aprobada la ordenación detallada a escala 1/2000
establecida por el Plan General. Se exceptúan de esta regla las segregaciones indispensables
para la incorporación de terrenos al proceso de urbanización en el ámbito de las unidades de
actuación, según lo indicado en el artículo 41.1 de la LSOTEX.
5. Toda parcelación urbanística queda sujeta a licencia municipal, según lo estipulado en el
artículo 41.3 de la Ley 15/2001.

Artículo 1.2.15. Plano parcelario (D)

1. El Ayuntamiento y la Administración competente coordinarán sus competencias respectivas y

confeccionarán un Plano Parcelario Oficial a partir de la Cartografía Oficial donde se reflejarán

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las circunstancias urbanísticas y catastrales de las fincas a partir de las actuaciones

administrativas que en relación con ellas se vayan produciendo.
2. Los Planos Parcelarios resultantes de la ejecución del planeamiento se incorporarán de oficio:
a) Al expediente del Plan General y al Plano Base para la expedición de Cédulas Urbanísticas,
en su caso.
b) Al Catastro Inmobiliario.

Artículo 1.2.16. Reparcelación (E)

Se entiende por reparcelación la operación urbanística consistente en la agrupación de fincas,

parcelas o solares existentes para su nueva división ajustada a los planes de ordenación urbanística,
con adjudicación de las nuevas fincas, parcelas o solares a los interesados, en proporción a sus
respectivos derechos.

Según el artículo 42.4 de la LSOTEX, “La delimitación de la unidad de actuación urbanizadora tras la
aprobación del correspondiente Programa de Ejecución, coloca los terrenos en situación de
reparcelación, con prohibición de otorgamiento de licencias de parcelación y edificación hasta la
firmeza en vía administrativa de la operación reparcelatoria. La reparcelación podrá llevarse a
cabo de forma voluntaria y forzosa, así como en suelo o mediante indemnización sustitutoria de
adjudicación de suelo”.

Artículo 1.2.17. Régimen de la reparcelación (E)

1. El proyecto de reparcelación podrá ser formulado a iniciativa del promotor de la urbanización,

propietario o agente urbanizador, o de oficio por la Administración actuante.
2. El área reparcelable, que podrá ser discontinua, se definirá en el propio proyecto de
reparcelación y no tendrá que coincidir necesariamente con la unidad de actuación.

Artículo 1.2.18. Proyectos de obras públicas ordinarias (E)

Son aquellos proyectos técnicos, que según lo establecido en el artículo 155 de la LSOTEX, tienen
por objeto:
a) La ejecución de las obras aisladas no previstas por el planeamiento urbanístico.
b) Aquéllas en que no sea preciso ni conveniente delimitar unidades de actuación urbanizadora.

Artículo 1.2.19. Urbanización y edificación simultáneas (D)

Se podrá otorgar licencia de edificación condicionada a la terminación de las obras de

urbanización cuando se asegure la ejecución simultánea de la misma, mediante garantía del
importe íntegro de las obras de urbanización, en los términos definidos en el artículo 157.2 de la
LSOTEX. En este sentido, el Ayuntamiento con carácter potestativo, y siempre de acuerdo a lo
regulado en el artículo 157.2 de la LSOTEX, podrá articular un sistema gradual de imputación en
función de la parte de urbanización pendiente de ejecutar.
Además, se podrán conceder las licencias de edificación con la aportación del acta de
comprobación de replanteo de la urbanización, y la ejecución del encintado de aceras, o la

EXCELENTÍSIMO AYUNTAMIENTO DE CÁCERES 11

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acreditación de un nivel de ejecución equivalente.

Por otra parte, en el procedimiento de otorgamiento de licencia, ésta recogerá el compromiso del
propietario a no utilizar la edificación hasta la obtención de la licencia de primera ocupación,
condicionada su concesión a la existencia en la urbanización, como mínimo, de los servicios y
accesos rodados necesarios para el uso de la citada edificación. En todo caso, hasta la conclusión
total de las obras de urbanización y su recepción por parte del Ayuntamiento, no se podrán
transmitir o ceder los inmuebles.

Artículo 1.2.20. Proyectos de edificación (E)

.
El proyecto es el conjunto de documentos mediante los cuales se definen y determinan las
exigencias técnicas de las obras. El proyecto habrá de justificar técnicamente las soluciones
propuestas de acuerdo con las especificaciones requeridas por la normativa técnica aplicable.

Artículo 1.2.21. Clases de proyectos de edificación (D)

Los proyectos de edificación, según su objeto, se integrarán en los grupos siguientes:

a) Proyectos que tienen por objeto las obras a realizar en los edificios existentes (Obras de
Rehabilitación, Reforma o Modificación).
b) Proyectos que tienen por objeto obras de demolición.
c) Proyectos de nueva edificación y/o ampliación.

Artículo 1.2.22. Obras en los edificios (Rehabilitación, Reforma o Modificación) (D)

Todas estas obras se realizan sobre edificios ya construidos. Se distinguen, por su alcance, los
siguientes grupos, aun cuando todas ellas se pueden producir de forma simultánea:

OBRAS DE REFORMA:
1. Obras de conservación: son aquellas destinadas a cumplir las obligaciones de la propiedad en
cuanto se refiere a las condiciones de ornato e higiene de la edificación sin alterar los elementos
estructurales o de diseño del edificio. Incluirá, entre otras análogas, el afianzamiento y cuidado
de cornisas y voladizos, la limpieza o reposición de canalones y bajantes, los revocos de
fachadas, pintura, reparación de cubiertas y saneamiento de conducciones.
2. Obras de consolidación o reparación: son las que tienen por objeto el afianzamiento, refuerzo o
sustitución de elementos dañados para asegurar la estabilidad del edificio y el mantenimiento
de sus condiciones básicas de uso, con posibles alteraciones menores de su estructura y
distribución, conservando la composición exterior de la envolvente del edificio (fachadas y
cubiertas).

OBRAS DE REHABILITACIÓN
3. Obras de restauración: son aquellas obras encaminadas a la conservación en grado máximo,
en las que se pretende la restitución de un edificio existente o de parte del mismo, a sus
condiciones o estado original, incluso comprendiendo obras de consolidación, demolición
parcial o acondicionamiento, pudiendo incluir la reparación de los elementos estructurales e

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instalaciones para asegurar la estabilidad y funcionalidad del edificio o partes del mismo.
4. Obras de rehabilitación: Se entiende por rehabilitación la actuación efectuada en un edificio
que presente unas condiciones inadecuadas para un uso específico autorizado, por su estado
de deterioro, sus deficiencias funcionales o su distribución interior, y que tenga por finalidad su
adecuación para ese uso a través de la ejecución de obras que supongan la conservación
mayoritaria o integral de la configuración arquitectónica y disposición estructural originaria.

OBRAS DE MODIFICACIÓN
5. Obras de acondicionamiento: tienen por finalidad mejorar y adecuar las condiciones de
habitabilidad de un edificio o de parte de sus locales mediante la sustitución o modernización
de sus instalaciones, e incluso, la redistribución de su espacio interior, manteniendo sus
características morfológicas. Podrá autorizarse la apertura de nuevos huecos, si así lo permite el
cumplimiento de las restantes normas generales y las normas zonales correspondientes.
De acuerdo con el ámbito de actuación, se distinguen las siguientes obras de
acondicionamiento:
a) Acondicionamiento general: si las obras afectan a más del 50% de la superficie edificada del
edificio.
b) Acondicionamiento parcial: si las obras afectan a menos del 50% de la superficie edificada
del edificio.
c) Acondicionamiento menor: si las obras afectan a uno o dos locales del edificio y no alteran
sus fachadas exteriores.
6. Obras de reestructuración: son las encaminadas a una renovación incluso de los elementos
estructurales que impliquen variaciones del tipo de estructura, pudiendo incluir la demolición de
los elementos estructurales o en grado máximo, el vaciado del edificio conservando las
fachadas existentes al exterior, interior y patios y la línea y tipo de cubierta.

OTRAS OBRAS EN LOS EDIFICIOS

7. Obras exteriores: son aquellas que sin estar incluidas en ninguno de los grupos anteriores
afectan, de forma puntual o limitada a la configuración o aspecto exterior de los edificios sin
alterar la volumetría ni la morfología general de los mismos.

Artículo 1.2.23. Obras de demolición (D)

Según impliquen o no la desaparición total de lo edificado, se dividen en:

1. Demolición total: cuando suponga la desaparición completa de un edificio, aunque en la
parcela sobre la que estuviera implantado permanezcan otros edificios, siempre que estos
puedan seguir funcionando independientemente.
2. Demolición parcial: cuando solamente se elimine parte de una edificación.

Artículo 1.2.24. Obras de nueva edificación y/o ampliación (D)

1. De nueva planta: son las de nueva construcción sobre solares vacantes, por no haber sido
nunca edificados, o bien en solares que se encuentran en las siguientes condiciones:
1.1. De sustitución: cuando se levanta un nuevo edificio en el lugar en que se derriba una

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edificación existente o parte de ella.

1.2. De reconstrucción: cuando se realiza la reposición mediante nueva construcción, de un
edificio preexistente en el mismo lugar, total o parcialmente desaparecido, reproduciendo
sus características morfológicas.
2. De ampliación: son las que incrementan el volumen construido o la ocupación en planta de
edificaciones existentes.

Artículo 1.2.25. Actuaciones urbanísticas diversas (D)

A los efectos de estas Normas, se entiende por otras actuaciones urbanísticas aquellas otras
construcciones, ocupaciones, actos y formas de afectación del suelo, del vuelo o del subsuelo, que
no estén incluidas en las secciones anteriores.

Estas actuaciones urbanísticas se integran en los siguientes subgrupos:

1. ACTUACIONES ESTABLES: Cuando su instalación haya de tener carácter permanente o duración
indeterminada. Comprenden este subgrupo, a título enunciativo, los conceptos siguientes:
a) La tala y plantación de árboles en masas arbóreas.
b) Movimientos de tierra no afectos a obras de urbanización o edificación, incluidas la
construcción de piscinas y la apertura de pozos.
c) El acondicionamiento de espacios libres de parcela y la ejecución de vados de acceso de
vehículos.
d) Cerramientos de terrenos o modificación de los existentes.
e) Instalaciones ligeras de carácter fijo, propias de los servicios públicos, o actividades
mercantiles en la vía pública, tales como cabinas, quioscos, puntos de parada de transporte,
postes, etc.
f) Recintos y otras instalaciones fijas propias de actividades al aire libre recreativas, deportivas,
de acampada, etc., sin perjuicio de los proyectos complementarios de edificación o
urbanización que, en su caso, requieran.
g) Soportes publicitarios exteriores, incluidos todos los que no estén en locales cerrados.
h) Instalaciones exteriores, propias de las actividades extractivas, industriales o de servicios, no
incorporadas a proyectos de edificación.
i) Vertederos de residuos o escombros.
j) Instalaciones de depósito o almacenamiento al aire libre, incluidos los depósitos de agua y
de combustibles líquidos y gaseosos, y los parques de combustibles sólidos, de materiales y
de maquinaria.
k) Instalaciones o construcciones subterráneas de cualquier clase no comprendidas en
proyectos de urbanización o de edificación.
l) Usos o instalaciones que afecten al vuelo de las construcciones al viario o los espacios libres y
zonas verdes, tales como tendidos aéreos de cables y conducciones, antenas, teleféricos, u
otros montajes e instalaciones sobre los edificios ajenos al servicio normal de éstos y no
previstos en sus proyectos originarios.
2. ACTUACIONES PROVISIONALES: Entendiéndose por tales las que se acometan o establezcan por
tiempo limitado o en precario, y a título enunciativo las siguientes:
a) Vallados de obras y solares.

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b) Sondeos de terrenos.
c) Apertura de zanjas y calas.
d) Instalación de maquinaria, andamiajes y apeos.
e) Ocupación de terrenos por feriales, espectáculos u otros actos comunitarios al aire libre.
f) Implantación de casetas prefabricadas o desmontables y similares.
g) Ocupación para aparcamientos provisionales en solares vacantes.

Las actuaciones a que se refiere esta sección se atendrán a las especificaciones requeridas por
las reglamentaciones técnicas específicas de la actividad de que se trate, y a los contenidos de
estas Normas.

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CAPÍTULO 1.3. INFORMACIÓN URBANÍSTICA

Artículo 1.3.1. Publicidad del Planeamiento (D)

El principio de publicidad del planeamiento se hace efectivo mediante los siguientes tipos de
información urbanística:
a) Consulta directa del planeamiento.
b) Consultas previas.
c) Informes urbanísticos.

Artículo 1.3.2. Consulta directa (E)

1. Toda persona tiene derecho a tomar vista por sí misma y gratuitamente de la documentación
integrante del Plan General y de los instrumentos de desarrollo del mismo en los lugares y con las
condiciones de funcionamiento del servicio fijadas al efecto. El personal encargado prestará
auxilio a los consultantes para la localización de los documentos de su interés. Se facilitará al
público la obtención de copias de los documentos del planeamiento vigente, en los plazos, y en
su caso, con el costo que se establezca al efecto.
2. A los efectos de lo previsto en este artículo, los locales de consulta dispondrán de copias
íntegras y auténticas de toda la documentación de los Planes y sus documentos anexos y
complementarios, debidamente actualizados y con constancia de los respectivos actos de
aprobación definitiva, así como los de aprobación inicial y provisional de sus eventuales
modificaciones en curso. Estarán asimismo disponibles relaciones detalladas de los Estudios de
Detalle aprobados, de las delimitaciones de unidades de actuación, de los proyectos o
licencias de parcelación aprobados o concedidas y de los expedientes de reparcelación y
compensación aprobados o en trámite.
3. Asimismo se formalizará el Libro Registro previsto en el artículo 166 del R.P., en que se inscribirán
los acuerdos de aprobación definitiva de los instrumentos de planeamiento y gestión, así como
las resoluciones administrativas y sentencias que afecten a los mismos.

Artículo 1.3.3. Consultas previas (D)

Podrán formularse consultas previas a la petición de licencia, sobre las características y condiciones
a que debe ajustarse una obra determinada. La consulta, cuando así lo requiera su objeto, deberá
acompañarse de anteproyecto o croquis suficiente para su comprensión.

Artículo 1.3.4. Informes urbanísticos (E)

Toda persona puede solicitar, según lo estipulado en el artículo 7 de la Ley 15/2001, y siempre por
escrito, informe sobre el régimen urbanístico aplicable a una finca o ámbito de ordenación del
término municipal, el cual deberá emitirse por el órgano o servicio municipal determinado al efecto.
La solicitud de informe deberá acompañar plano de emplazamiento de la finca o ámbito sobre
cartografía oficial municipal. Los servicios municipales podrán requerir al consultante cuantos otros
datos de localización o antecedentes de la consulta fuesen precisos.

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Artículo 1.3.5. Cédulas urbanísticas (D)

El Ayuntamiento podrá crear mediante la correspondiente Ordenanza, la Cédula urbanística

acreditativa de las circunstancias urbanísticas de las fincas comprendidas en el término municipal.
Las cédulas se expedirán a solicitud de los interesados, quienes acreditarán su identidad y
acompañarán plano de emplazamiento sobre cartografía oficial y cuantos datos de identificación
les sean requeridos por los servicios municipales.
Una vez creada, la cédula será exigible para la parcelación, edificación o cualquier utilización
urbanística de los predios, sea provisional o definitiva.
La cédula urbanística hará referencia a:
a) A la situación de la finca en la Cartografía Oficial, con expresión de sus linderos y si está o no
edificada, y con relación a los planos de ordenación.
b) Clase y categoría de suelo en la que se halla enclavada.
c) Al grado de desarrollo del planeamiento por cuyas determinaciones se encuentra afectada y
fecha de aprobación del instrumento de planeamiento de que se trate.
d) Unidad de actuación, polígono o sector de que se trate.
e) A las cargas derivadas del planeamiento urbanístico y de su ejecución.
f) Uso e intensidad que tenga atribuida por el Plan, y aprovechamiento medio del sector o unidad
de actuación, así como sistema de actuación aplicable, en su caso.
g) Al proceso de modificación o revisión del planeamiento, cuando éste se halle sometido al
mismo.

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TÍTULO II. INTERVENCIÓN MUNICIPAL EN LA EDIFICACIÓN Y USO

DEL SUELO E INCIDENCIA SOBRE LAS SITUACIONES
EXISTENTES

CAPÍTULO 2.1. LICENCIAS URBANÍSTICAS

Artículo 2.1.1. Concesión de licencias. Competencia, procedimiento y efectos (E)

1. Las licencias se otorgarán de acuerdo con las previsiones de la LSOTEX, en sus artículos 175 y
siguientes, las presentes Normas y demás reglamentaciones en vigor.
2. El Municipio controla, mediante la pertinente intervención previa, la legalidad de los actos, las
operaciones y las actividades sometidos a licencia urbanística. La competencia para otorgar la
licencia urbanística corresponderá al órgano municipal determinado conforme a la legislación
de régimen local.
3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 181 de la LSOTEX, la iniciación, instrucción y resolución
del procedimiento para el otorgamiento de la licencia urbanística se regularán por las
correspondientes Ordenanzas municipales.
4. Habrá de tenerse en cuenta especialmente que el procedimiento general de otorgamiento de
licencia urbanística será (según los artículos 176 y siguientes de la LSOTEX):
- El procedimiento se iniciará por el interesado, a cuya solicitud deberá acompañar la
acreditación del derecho a dispensar el aprovechamiento preciso e indicar la condición en
que se actúa para realizar la construcción, edificación o uso del suelo pretendido; la
Memoria o proyecto técnico que proceda; las autorizaciones concurrentes exigidas por la
legislación en cada caso aplicable, etc., según indica el artículo 176 de la LSOTEX.
- La resolución denegatoria de licencia deberá ser motivada, con explícita referencia a la
norma o normas de la ordenación territorial y urbanística o, en su caso, de otro carácter con
las que esté en contradicción el acto, la operación o la actividad sometido a licencia.
- En ningún caso podrán adquirirse, ni aún por silencio administrativo, facultades o derechos en
contra de la ordenación territorial o urbanística.
- Cuando las licencias urbanísticas resulten sobrevenidamente disconformes con el
planeamiento de ordenación territorial y urbanística, en virtud de la aprobación de un nuevo
instrumento o de la innovación del vigente al tiempo del otorgamiento de aquéllas y las
obras no hayan aun concluido, el Municipio:
a. Declarará, motivadamente, la disconformidad y acordará, como medida cautelar, la
suspensión inmediata de las obras o de los usos por plazo que no puede ser superior a
cuatro meses.
b. Dentro del período de vigencia de la medida cautelar y previa audiencia del interesado,
revocará la licencia en todo o en parte, determinando, en su caso, los términos y
condiciones en que las obras ya iniciadas o los usos que venían desarrollándose pueden
ser terminados o continuar desarrollándose, respectivamente, con fijación de la
indemnización a que haya lugar por los daños y perjuicios causados.
5. El otorgamiento de licencia para edificar en Suelo no Urbanizable, compete al Ayuntamiento.

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6. La licencia urbanística llevará implícito el otorgamiento de las restantes licencias municipales y,

especialmente, la de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas y la de actividades
industriales, según lo dispuesto en el artículo 178 de la LSOTEX.
7. En el supuesto de que los actos, las operaciones y las actividades sujetos a licencia requirieran la
evaluación de impacto ambiental, éste se tramitará en el seno del procedimiento de
otorgamiento de la licencia. No se podrá otorgar la licencia cuando la declaración de impacto
hubiera sido negativa o se incumplieran las medidas de corrección determinadas en ellas.
8. Las empresas suministradoras de energía eléctrica, agua, gas y telefonía exigirán para la
contratación de sus respectivos servicios la acreditación de la licencia urbanística según lo
dispuesto en el artículo 179 de la LSOTEX, así como cualquier otra documentación exigida por la
legislación sectorial, específicamente la exigida por la Ley 3/2001, de 26 de abril, de Calidad,
Promoción y Acceso a la Vivienda de Extremadura; así por como por aquellas legislaciones que
la modifiquen, complementen o sustituyan.
9. Quedarán sujetos al régimen de Comunicación Previa al Municipio, según lo dispuesto en los
artículos 172 en delante de la LSOTEX, los actos de aprovechamiento y uso del suelo no incluidos
en el ámbito de aplicación del artículo 2.1.2.de las presentes Normas.

Artículo 2.1.2. Actos sujetos a licencia urbanística de obras, edificación e instalación (E)

1. Están sujetos a la obtención de licencia urbanística de obras, edificación e instalación, sin

perjuicio de las demás autorizaciones que sean procedentes con arreglo a la legislación
sectorial aplicable, los actos enunciados en el artículo 180, apartados 1 y 2 de la LSOTEX.
2. Para la tramitación de licencias de obras, edificación e instalación, se seguirá el procedimiento
específico indicado en el artículo 181 de la LSOTEX.
3. Están exentas de licencia municipal las obras públicas en general, y específicamente las obras a
realizar en las carreteras del Estado, según lo regulado en el artículo 12 de la Ley 25/88 de
Carreteras y en el artículo 55 del Reglamento General de Carreteras.

Artículo 2.1.3. Actos sujetos a licencia de usos y actividades (D)

1. Están sujetos a la obtención de licencia de usos y actividades, sin perjuicio de las demás
autorizaciones que sean procedentes con arreglo a la legislación sectorial aplicable, los
siguientes actos:
a. La primera utilización y ocupación de los edificios e instalaciones en general y la apertura de
los establecimientos, así como, la modificación del uso de las construcciones, edificaciones e
instalaciones.
b. La tala de masas arbóreas, de vegetación arbustiva o de árboles aislados que, por sus
características, puedan afectar al paisaje o estén protegidos por la legislación sectorial
correspondiente.
c. Los demás actos o actividades que señalen los planes de ordenación territorial y urbanística.
2. Para la tramitación de licencias de usos y actividades, se seguirá el procedimiento específico
indicado en el artículo 184 de la LSOTEX.

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Artículo 2.1.4. Licencia autorizatoria de parcelación (E)

1. Está sujeto a previa licencia municipal las parcelaciones o cualesquiera otros actos de división
de fincas o predios, en cualquier clase de suelo, no incluidas en proyectos de reparcelación.
2. La licencia de parcelación urbanística se entenderá concedida con los acuerdos de
aprobación de los proyectos de reparcelación, según lo regulado en el artículo 39 de la LSOTEX.
3. Requiere licencia de parcelación expresa o individualizada todo acto de alteración, sea por
subdivisión o agregación, de parcelas en suelo urbano o urbanizable que pretenda realizarse
con posterioridad o con independencia de los instrumentos de planeamiento y gestión citados
en el apartado anterior, aún cuando no suponga modificación de los mismos por encontrarse
previsto o autorizado en ellos.
4. La licencia de parcelación autoriza a deslindar y amojonar la parcela o parcelas resultantes.
Todo cerramiento o división material de terrenos que se efectúe sin la preceptiva licencia de
parcelación o con infracción de la misma, se reputará infracción urbanística y dará lugar a su
supresión y a la sanción que proceda, tramitada mediante el procedimiento correspondiente,
sin perjuicio de la responsabilidad específica a que hubiera lugar si la parcelación realizada no
resultare legalizable.

Artículo 2.1.5. Licencias de obras, edificación e instalación (D)

1. La concesión de las licencias de obras, edificación e instalación, además de la constatación de

que la actuación proyectada cumple las condiciones técnicas, dimensionales y de uso y
aprovechamiento urbanístico, fijadas por el planeamiento y demás normativa aplicable, exige
la constancia o acreditación de los requisitos siguientes:
a) Licencia de parcelación urbanística según lo dispuesto en el artículo 1.2.12 y 2.1.4 del
presente documento.
b) Hallarse formalizadas las cargas urbanísticas asignadas por el planeamiento a la unidad de
actuación a que, en su caso, pertenezca la parcela.
c) Contar la unidad de actuación con las condiciones de urbanización exigidas por el
planeamiento de que se trate, salvo que se asegure la ejecución simultánea de la
urbanización cuando esta excepción sea admisible por las presentes Normas.
d) Obtención de la licencia urbanística, que requiera el uso propuesto, así como de las
restantes autorizaciones sectoriales o concesiones precisas por razón de los regímenes
especiales de protección, vinculación o servidumbres legales que afecten al terreno o
inmueble de que se trate.
e) Asunción de la dirección facultativa por los técnicos competentes requeridos en razón de la
naturaleza de las obras, así como de la coordinación de seguridad en fase de ejecución, y
presentación del Plan de Seguridad, de acuerdo con la legislación sectorial correspondiente.
f) Liquidación y abono de las tasas municipales de las obras, si así lo estableciera la ordenanza
fiscal pertinente.
g) Cuantos otros de índole específica fueren exigibles a tenor de las presentes Normas, del
planeamiento de desarrollo aplicable.
2. Toda modificación respecto del proyecto o memoria sobre la que se haya concedido licencia
urbanística deberá ser autorizada con carácter previo, siempre que afecte al aprovechamiento

EXCELENTÍSIMO AYUNTAMIENTO DE CÁCERES 20

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del suelo o al planeamiento, sin perjuicio de la redacción del correspondiente Proyecto Final de
Obra.

Artículo 2.1.6. Tipos de licencias de obras, edificación e instalación (D)

Requerirán licencias de obras, todas aquellas reguladas en los apartados 1.2.21 a 1.2.24 de las
presentes Normas urbanísticas, sin perjuicio de lo especificado en el artículo 2.1.2 de las presentes
Normas.

Todos estos tipos, en función de su entidad y alcance, se agrupan en tres categorías de licencias:
- Licencias de obra mayor, que comprende todas las obras de las definidas en los artículos 1.2.21
a 1.2.24 de las presentes Normas, para las que se requiera la elaboración y aprobación de
Proyecto Técnico.
- Licencias de obras ordinarias, que comprende las obras de ampliación, refuerzo o rehabilitación
de un inmueble cuyo destino sea el de vivienda o servir de soporte a actividades vinculadas a
dicho uso ya existente., que sólo precisan de la presentación de memoria habilitante, según lo
dispuesto por el Decreto 205/2003.
- Licencias de obra menor, que comprende las obras de escasa entidad, sencillez constructiva y
pequeña cuantía económica. Son en todo caso obras menores, las de reforma y adecuación
interior en piezas, habitaciones y elementos de fachada de construcciones y edificaciones no
catalogadas que no afecten a la estructura portante. Dichas obras no precisarán ni de
proyecto técnico ni de memoria habilitante estando a lo dispuesto en el artículo 8 del Decreto
205/2003 que regula la memoria habilitante a efectos de licencia de obras en Extremadura.

Las modificaciones o sustituciones exteriores y de cubierta, así como las ampliaciones de vivienda
con los límites del decreto, requerirán todas ellas la redacción de proyecto, según la Sentencia nº
281/2006, de 29 de marzo, de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de
Justicia de Extremadura, que declara nulos los apartados a), b) y c) del artículo 3,2º.1).

Artículo 2.1.7. Licencias de obras y edificación con eficacia diferida (D)

1. Las licencias de obra podrán concederse sobre la base de un proyecto básico, quedando su
eficacia suspendida y condicionada a la posterior obtención del correspondiente permiso de
inicio de obras, una vez presentado y aprobado el proyecto de ejecución completo.
2. El plazo de validez de las licencias con eficacia diferida será de seis (6) meses, caducando a
todos los efectos si en dicho término no se solicita en debida forma el correspondiente permiso
de inicio de obras con la presentación del proyecto de ejecución completo. La modificación
del planeamiento o la suspensión de licencias durante dicho plazo de validez, dará derecho a
la indemnización del coste del proyecto básico si resultare inútil o de su adaptación si resultara
necesaria para obtener el permiso de inicio. El Ayuntamiento podrá acordar la reducción del
plazo indicado o suspender provisionalmente la concesión de licencias de eficacia diferida, ya
sea con alcance general o circunscrito a sectores determinados, cuando lo aconsejen las
previsiones de modificación o desarrollo del planeamiento.
La declaración de caducidad se producirá por declaración expresa del Ayuntamiento.

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Artículo 2.1.8. Plazos de las licencias de obra, edificación e instalación (D)

La resolución de la solicitud de licencia deberá notificarse al interesado en el plazo máximo de dos

meses desde la fecha de dicha solicitud, según lo establecido en el artículo 181 de la LSOTEX. No
obstante este plazo se podrá ampliar hasta el triple de su duración para los supuestos que requieran
estudios de impacto ambiental según dicho artículo.

Sin perjuicio de los demás extremos pertinentes conforme a lo dispuesto en el artículo 18 y siguientes
de la LSOTEX para el suelo no urbanizable, las licencias incluirán entre sus determinaciones el plazo
de iniciación, el plazo máximo de ejecución, el período máximo en que puede estar interrumpida la
ejecución de las obras por causa imputable a su promotor y el plazo normal de ejecución de la
obra.

En el caso de que no estén previstos expresamente en la licencia, se entenderá que los plazos son
los siguientes, según lo establecido en el artículo 182.2 de la LSOTEX:
a) Tres meses contados a partir de la recepción de la notificación del otorgamiento de licencia
para iniciar las obras.
b) Las obras o los trabajos no podrán estar suspendidos por un plazo superior a un mes, ni
acumuladamente por tiempo superior al 20% del total previsto para la ejecución.
c) El plazo final de duración será el previsto en el proyecto técnico presentado ante la
Administración, contado a partir de la finalización de los tres meses disponibles para el inicio de
las obras o los trabajos. Si no figurase plazo en el proyecto técnico, aquel será de quince meses
a partir de la notificación del otorgamiento de la licencia.

Artículo 2.1.9. Requisitos de la documentación de los proyectos (D)

Las solicitudes de licencia para obras de obra de nueva planta, ampliación, rehabilitación, reforma
o modificación se presentarán en el Registro General del Ayuntamiento, suscritas por los
interesados, acompañadas en su caso de la información urbanística, de tres ejemplares del
proyecto técnico y de un plano de situación, tramitándose posteriormente su otorgamiento según
lo dispuesto en el artículo 9 del Reglamento de Servicios de la Corporación Local.

Todos los trabajos que deban ser revisados de cualquier manera por el Ayuntamiento deberán ser
presentados en soporte informático sobre base cartográfica digital facilitada por éste, sin modificar
cualquiera de los elementos gráficos representados.

La documentación que se deba aportar y sus formatos deberán adaptarse al criterio de

representación requerido por el Ayuntamiento.

En virtud de lo regulado en el artículo 181 de la LSOTEX, a los efectos de otorgamiento de licencias,

los proyectos técnicos deberán estar firmados por técnico competente y ser visados por el Colegio
Oficial a que dicho facultativo pertenezca. Se compondrán como mínimo de Memoria, Planos,
Pliego de Condiciones y Presupuesto, y deberán detallar las obras con la precisión necesaria para
que puedan ser ejecutadas bajo la dirección de técnicos distintos del autor del proyecto. Se

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adjuntará también la hoja de características urbanísticas y técnicas, según modelo aprobado por
el Ayuntamiento.

El contenido de la documentación será el siguiente:

1. En la Memoria se describirá la obra o instalación. Se expondrá su finalidad, los datos principales
del edificio o solar, y se justificará la solución adoptada poniéndose de manifiesto el
cumplimiento de las determinaciones urbanísticas que le afecten.
2. Estudio de Seguridad y Salud, Estudio Geotécnico y Plan de obras
3. Los planos de emplazamiento se redactarán sobre copias de la Cartografía Oficial. Los planos
de proyecto deberán ser perfectamente legibles y se harán como mínimo a escala 1/100,
debiéndose presentar las plantas, secciones y alzados necesarios para la clara descripción de la
obra proyectada, en relación con el cumplimiento de estas Ordenanzas, y en especial con
referencia a todas las fachadas y partes visibles desde la vía pública y a las afecciones a la
urbanización.
En aquellas obras que se realicen en inmuebles de ampliación, reforma o rehabilitación de un
inmueble ya existente y que por su complejidad técnica, entidad, importancia, grado de
afectación al edificio o cuantía, no le sea exigible la redacción de un proyecto técnico pero
ostenten la suficiente sustantividad y trascendencia para rebasar la cualidad de obras menores
se requerirá la presentación de Memoria Habilitante cumpliendo los requisitos básicos y el
contenido del documento establecido en el Decreto 205/2003 de Regulación de la Memoria
Habilitante.
Las modificaciones o sustituciones exteriores y de cubierta, así como las ampliaciones de
vivienda con los límites del decreto, requerirán todas ellas la redacción de proyecto, según la
Sentencia nº 281/2006, de 29 de marzo, de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal
Superior de Justicia de Extremadura, que declara nulos los apartados a), b) y c) del artículo
3,2º.1).
4. El Ayuntamiento deberá informar por escrito, en un plazo máximo de 15 días, previa solicitud del
interesado de la eventual necesidad de presentar una memoria habilitante y condiciones de la
misma, según lo establecido en el Decreto 205/2003 en su artículo 4 referente a la Consulta
Previa.
5. Las solicitudes de licencia para parcelar o dividir terrenos contendrán como documentación
una memoria donde se describa el terreno o terrenos objeto de actuación, alegando las
razones urbanísticas y de todo orden que justifiquen la operación, teniendo en cuenta lo
dispuesto en el Plan General Municipal o en el planeamiento de desarrollo aprobado. Se deben
describir las parcelas resultantes, en cuanto a dimensiones y edificabilidad, y el resto de
circunstancias para su inscripción en el registro de la Propiedad. También se adjuntarán planos a
escala 1:500, que reflejen los datos contenidos en la memoria, en cuanto al terreno matriz,
parcelas resultantes, y configuración, longitud de fachada y situación respecto a la vía pública y
fincas particulares. Deberá constar la conformidad de todos los propietarios, o del porcentaje
mayoritario de los que solicitan la licencia. En todo caso se acompañará la relación de todos los
propietarios afectados con la acreditación de su titularidad correspondiente.
6. La documentación que se deberá acompañar a la solicitud de licencia en Obras Menores, sin
perjuicio de lo dispuesto en el artículo 172 de la LSOTEX o lo que impongan las correspondientes

EXCELENTÍSIMO AYUNTAMIENTO DE CÁCERES 23

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ordenanzas municipales, deberá contener una descripción detallada de las obras a realizar
incorporando un croquis y un presupuesto de las mismas.
7. Presentada una solicitud completa de licencia de obras o del permiso de inicio de obras
subsiguiente, los posibles reparos técnicos que susciten los proyectos y la restante
documentación, y que se entiendan subsanables, deberán ser comunicados al interesado de
forma conjunta y en un solo acto sin perjuicio de las posibles deficiencias derivadas de una
documentación incompleta que se tramitarán por proceso administrativo. Cumplimentada la
subsanación, los nuevos reparos que en su caso se susciten no deberán referirse a cuestiones
que hubieran debido apreciarse anteriormente.
El plazo de emisión de los informes por los servicios técnicos será de (1) un mes.
8. En todas las licencias se fijarán las condiciones a que taxativamente se han de sujetar, teniendo
las mismas el carácter de obligatorio cumplimiento. Concedida la licencia se entregará al titular
de ella, si lo solicitara, un ejemplar del proyecto, sellado por el órgano competente del
Ayuntamiento.

Artículo 2.1.10. Obras en edificios catalogados (D)

En relación con las obras que se ejecuten en edificios protegidos del Plan General, o del Plan
Especial de Protección y Revitalización del Patrimonio Arquitectónico de la Ciudad de Cáceres, en
adelante PEPRPACC, o documentos que los desarrollen, y de acuerdo con lo determinado en las
normas zonales específicas, se tendrá en cuenta que cuando se pretenda reformar, reparar o
ampliar un edificio declarado de interés histórico-artístico, arquitectónico o ambiental, deberán
hacerse constar tales circunstancias en la solicitud de las licencias y figurar convenientemente
documentadas en la Memoria y Planos del Proyecto Técnico, debiendo el titular justificar la
necesidad de las obras que se pretendan realizar y el alcance de éstas.

Artículo 2.1.11. Transmisión de licencias urbanísticas (D)

Las licencias de obras, edificación e instalación, podrán transmitirse dando cuenta de ello por
escrito al Ayuntamiento. Si las obras se hallan en curso de ejecución, deberá acompañarse acta en
que se especifique el estado en que se encuentran, suscrita de conformidad por ambas partes. Sin
el cumplimiento de estos requisitos, las responsabilidades que se deriven del cumplimiento de la
licencia serán exigibles indistintamente al antiguo y al nuevo titular de la misma.

En caso de referirse la transmisión a una licencia de actividad de un local, en el escrito de

transmisión deberá hacerse constar que no han sido alteradas las circunstancias urbanísticas y
condiciones técnicas y de salubridad del mismo.

Artículo 2.1.12. Caducidad y suspensión de las licencias de obras y edificación (D)

1. Las licencias se declararán caducadas a todos los efectos, previa audiencia a los interesados,
por declaración expresa del Ayuntamiento transcurridos los plazos que a continuación se
señalan, salvo las posibles prórrogas que asimismo se indican:
a) Si no se comenzaren las obras autorizadas en el plazo de tres (3) meses a contar desde la
fecha de notificación de su otorgamiento, o del correspondiente permiso de inicio cuando

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fuesen de eficacia diferida, salvo por causa justificada que se hubiera puesto en
conocimiento del Ayuntamiento antes de transcurrir los citados plazos, y autorizada la
prórroga por éste.
b) Si una vez comenzadas las obras quedaren interrumpidas durante un período superior a un
(1) mes, ni acumuladamente por tiempo superior al 20% del total previsto para la ejecución,
salvo lo expuesto anteriormente.

c) Si no se cumpliere el plazo de terminación previsto en el proyecto técnico o siendo éste

superior a quince meses a partir de la notificación de la licencia de no figurar dicho plazo en
la misma.
El titular de la licencia podrá pedir la ampliación de los plazos fijados en ella o aplicables en
defecto de previsión en la misma. Las prórrogas deberán solicitarse antes de que finalicen los
plazos respectivos. Estas no serán de una duración superior a la mitad del tiempo de validez
señalado en la correspondiente licencia.
La caducidad de una licencia no obsta al derecho del titular o sus causahabientes a solicitar
nueva licencia para la realización de las obras pendientes no estando obligado a presentar
documentos que ya se encuentren en poder de la administración actuante. La rehabilitación
de licencia caducada dará lugar a devengo de las tasas correspondientes como si de
primer otorgamiento de licencia se tratara.
2. El incumplimiento del deber de urbanización simultáneo a la edificación implicará la revocación
de la licencia.
3. Se dispondrá la suspensión de eficacia de una licencia de obras en curso cuando se
compruebe el incumplimiento de sus condiciones materiales, ya sea respecto del proyecto
aprobado o de la propia licencia, y hasta tanto los servicios municipales no comprueben la
efectiva subsanación de los defectos observados. Si la subsanación no se lleva a cabo en los
plazos que al efecto se fijen, la Administración municipal resolverá en los plazos legales sobre la
legalización o no de las obras, y procederá en consecuencia.
4. Las obras que se ejecuten hallándose la licencia caducada o suspendida, salvo los trabajos de
seguridad y mantenimiento, se considerarán como no autorizadas, dando lugar a las
responsabilidades pertinentes por obras realizadas sin licencia y a las medidas ejecutoras que
procedieren.
5. En todos los casos previstos en los apartados anteriores, la declaración de caducidad requiere la
resolución expresa mediante audiencia al interesado.

Artículo 2.1.13. Solicitud de alineación y rasante (D)

Cuando se trata de obra de nueva planta, o de reconstrucción previo derribo de construcción

anterior, será condición previa al inicio de las mismas la solicitud de alineación y rasante, solicitud
que, por otra parte, puede presentar cualquier propietario de solar o terreno, aún cuando no sea
inmediatamente seguida de la ejecución de la obra.
Cuando el solicitante sea titular de licencia y, en su caso, del permiso de inicio de obra, el
Ayuntamiento habrá de proceder al señalamiento de la alineación en el plazo de 30 días contados
a partir de la correspondiente solicitud. Transcurrido el plazo previsto, podrán comenzar las obras,
sin perjuicio de las responsabilidades a que hubiere lugar en caso de infracción de alineaciones,

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replanteo y retranqueos oficiales.

El señalamiento de alineaciones y rasantes no implica la concesión de licencia de construcción. La
alineación se dará sobre el plano del solar y zona inmediata, a escala 1/500, refiriendo sus puntos
característicos a otros fijos del terreno, de manera que quede suficientemente determinada y
materializándola sobre aquél mediante clavos o estacas.

Artículo 2.1.14. Señalamiento de alineación (D)

En el acto de señalamiento de alineación, el terreno estará libre de obstáculos para facilitar el

replanteo de la misma.
El propietario o el técnico que le represente firmará el ejemplar del plano de alineación y el acta,
en señal de conformidad, y el propietario recibirá la copia autorizada de estos documentos.

Artículo 2.1.15. Control de la ejecución de las obras (D)

1. En toda obra de construcción, edificación o urbanización será preceptiva la colocación de un

cartel, con las dimensiones y características que se determinen por la administración local,
visible desde la vía pública e indicativo del número y la fecha de la licencia urbanística u orden
de ejecución o tratándose de una obra pública exenta de ésta, del acuerdo de aprobación del
correspondiente proyecto.
2. En toda obra de construcción, edificación o urbanización será preceptiva la notificación de la
fecha exacta del comienzo de ejecución de la misma.
3. Cuando la dirección facultativa (sea de obra o ejecución) deje de actuar en la obra, debe
ponerlo en conocimiento del Ayuntamiento en el término de tres días, mediante la presentación
de copia de la hoja del libro de órdenes, y la presentación posterior de oficio debidamente
visado por el Colegio Oficial en el plazo máximo de un mes. En ese mismo plazo, el propietario a
su vez está obligado a nombrar seguidamente nuevo facultativo director de la obra,
comunicándolo por escrito al Ayuntamiento mediante la hoja de encargo, también visada o
volante de dirección. De no cumplirse este trámite, la Alcaldía-Presidencia ordenará la
inmediata suspensión de la obra.
4. Si durante el curso de una obra fuera necesario introducir en el proyecto alguna variación, se
solicitará para ello el correspondiente permiso como si se tratara de una licencia oficial. En el
caso de que la modificación, de haberse presentado junto con el proyecto, no hubiera dado
motivo a mayor liquidación que la efectuada, no devengará derechos; en caso contrario los
devengará por la diferencia resultante. Si no se solicita licencia para efectuar la variación, o se
hiciese después de efectuar la misma, se considerará y liquidará como obra nueva.
5. En toda construcción deben tenerse a disposición de los funcionarios del Ayuntamiento
ejemplares de los planos sellados y aprobados y de la licencia concedida. Durante las obras de
construcción, ampliación, reforma o reparación o mejora de cualquier clase, los técnicos
municipales podrán inspeccionar los trabajos cuando lo juzguen conveniente, o lo ordene la
Autoridad municipal.
6. Tan pronto como quede cubierto aguas un edificio, el interesado estará obligado a ponerlo por
escrito en conocimiento del Ayuntamiento, a efectos de comprobar el cumplimiento de su
altura máxima, volumen y demás condiciones urbanísticas contenidas en la licencia municipal.

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7. Dentro del plazo de quince (15) días desde la terminación de la obra el propietario lo pondrá en
conocimiento del Ayuntamiento, acompañando certificado extendido por el facultativo
director de la misma, que acredite su realización de acuerdo con el proyecto aprobado.
Comunicada la terminación de la obra, se efectuará la correspondiente visita de inspección, y
una vez comprobado que la edificación se ajusta al proyecto aprobado, se librará documento
acreditativo del cumplimiento de las condiciones que imponía la licencia. En caso contrario se
estará a lo dispuesto para modificaciones no autorizadas o inobservancia de plazos concedidos.
Se entenderá que la obra está terminada cuando se hayan retirado los materiales sobrantes,
andamios, barreras y elementos auxiliares, y se hallen corregidos los desperfectos ocasionados
en la vía pública o en los servicios municipales.
8. No se permitirá que las obras iniciadas queden sin terminar. Cuando esto ocurra, la autoridad
municipal podrá requerir al propietario para que las concluya y obligarle a ejecutar las obras
que considere indispensables, y si no lo hiciera, el Ayuntamiento podrá optar entre acordar
llevarlas a cabo por cuenta del propietario, o acudir a los mecanismos de ejecución forzosa
previstos por la Ley.
9. Las licencias de obras llevarán consigo el compromiso de abonar cuantos gastos se ocasionen
como consecuencia de las obras en la vía pública, en aceras, pavimentos, paseos, báculos,
farolas, instalaciones de alumbrado, gas y agua y todos los objetos de servicio público y
particular que fueran deteriorados. Con objeto de garantizar la reparación de los daños que
pudieran causarse durante la ejecución de la obra, el Ayuntamiento podrá exigir una fianza, en
cualquiera de las formas admitidas en la legislación local, en proporción a la envergadura de la
obra y fachada o frente que afecte a los elementos del demanio.
Las cuantías unitarias vendrán fijadas en las ordenanzas fiscales actualizándose periódicamente.
Se establece un plazo mínimo de (6) seis meses para solicitar la devolución de la fianza, salvo
que se establezca un período mayor en la licencia.
10. Para comenzar una obra de cualquier naturaleza que sea, se tomarán las debidas precauciones
para garantizar la seguridad de los transeúntes y, caso necesario, la Alcaldía intervendrá
dictando normas excepcionales y de tipo singular tendentes a tal fin estando no obstante a lo
dispuesto en la legislación aplicable vigente.

Artículo 2.1.16. Requisitos de urbanización para edificar en suelo urbano (D)

1. Para otorgar licencia de edificación en el suelo urbano, es preciso que la parcela cuente al
menos con los siguientes elementos de urbanización: acceso rodado público pavimentado,
encintado de aceras en su caso, pavimentación de calzada y aceras, redes de suministro de
energía eléctrica, de abastecimiento de agua, de saneamiento y alumbrado público.
En las parcelas pendientes de planeamiento de desarrollo obligatorio, hasta que no estén
definitivamente aprobados los Planes Especiales de Reforma Interior y/o los Estudios de Detalle
que el presente Plan prevé no podrán otorgarse licencias para los actos de edificación y usos
del suelo relativos a las parcelaciones urbanas, movimientos de tierra, obras de nueva
edificación, modificación de estructura o aspecto exterior de las edificaciones existentes, o
modificación del uso de las mismas, salvo que la Normativa específica del área prevea
explícitamente dicha posibilidad.
2. Se podrá otorgar licencia condicionada a la terminación de las obras de urbanización cuando

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se asegure la ejecución simultánea de la misma, en los términos definidos en el artículo 1.2.19. de

estas Normas Urbanísticas.
3. Cuando se realice una nueva construcción, una reconstrucción de un edificio existente, o una
obra de ampliación del mismo, la propiedad deberá construir, aunque no existiera
anteriormente, una acera en todo el frente de la propiedad, con un ancho mínimo de dos (2)
metros, o el que en su caso fije el Servicio Municipal de Obras, de acuerdo con las alineaciones
de la calle correspondiente y siempre con arreglo a la rasante que se señale. Esta acera se
realizará con los materiales utilizados en las existentes, o con los modelos que se determinen por
parte del Ayuntamiento.

Artículo 2.1.17. Demoliciones (D)

1. Cuando un propietario desee proceder a la demolición total o parcial de un edificio, deberá

solicitar la oportuna licencia municipal, acompañando un proyecto técnico suscrito por
facultativo competente y visado por el colegio oficial, especificando los pormenores del edificio
que se pretende derribar y de los edificios adyacentes, así como los planos que sean necesarios
para su aclaración. El Ayuntamiento podrá fijar hora y plazo en que hayan de verificarse los
derribos, para evitar daños y molestias, siendo obligatorio, en todo caso, la colocación de valla
en todo el frente que haya de demolerse. Asimismo son necesarios, al igual que en los proyectos
de edificación, los volantes de dirección de obra, dirección de ejecución y coordinación en
fase de ejecución.
2. La fecha prevista para el inicio de las obras de demolición habrá de ser comunicada al
Ayuntamiento con una antelación mínima de 30 días.
3. Queda prohibida la utilización de explosivos, salvo casos muy especiales, que necesitarán
autorización expresa.
4. Cuando por derribo u obras en una edificación sea necesario apear la contigua, el titular de la
finca que haya de demolerse o en la que hayan de realizarse las obras podrá solicitar la
oportuna licencia acompañando junto con proyecto firmado por técnico competente,
autorización del propietario de la finca a apear, sin perjuicio de que pueda ser éste, a su
voluntad, quien pueda solicitar dicha licencia aportando el correspondiente proyecto técnico.
En caso de negativa de dicho propietario a realizar las obras de apeo, se podrán llevar a cabo
directamente por el dueño de la finca que se vaya a demoler o aquélla donde hayan de
ejecutarse las obras, el cual deberá solicitar la oportuna licencia, con el compromiso formal de
sufragar, si procediere, la totalidad de los gastos que ocasione el apeo, sin perjuicio de que
pueda repercutir los gastos ocasionados, con arreglo a Derecho.
5. En todo caso, cuando se vaya a comenzar un derribo o vaciado, el propietario tendrá
obligación de comunicarlo, en forma fehaciente, a los colindantes de las fincas por si debiera
adoptarse alguna precaución especial.
6. En caso de urgencia, por peligro inminente, podrán disponerse en el acto, por la dirección
facultativa de la propiedad, los apeos u obras convenientes, aunque consistan en tornapuntas
exteriores, dando cuenta inmediata al Ayuntamiento de las medidas adoptadas para la
seguridad pública, sin perjuicio de solicitar la licencia en el plazo de cuarenta y ocho horas
siguientes y abonar los derechos que procedan. Igualmente, en dichas circunstancias, el
técnico municipal competente, exigirá que se realicen los apeos u obras que estime necesarios

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para garantizar la seguridad pública.

7. En el proyecto de derribo presentado, el técnico competente pondrá de manifiesto la falta de
interés histórico-artístico o ambiental del mismo. Aún cuando el edificio de que se trate no figure
incluido en el Catálogo municipal, el Ayuntamiento podrá solicitar el informe correspondiente
del órgano autonómico o estatal competente en materia de Patrimonio, si estimase de interés su
conservación, pudiendo adoptar, a la vista del mismo, la resolución que proceda.

Artículo 2.1.18. Excavaciones y movimientos de tierras (D)

Para proceder a cualquier excavación o movimiento de tierras habrá de solicitarse la oportuna

licencia municipal, acompañando memoria detallada especificando los pormenores del
movimiento pretendido y de las edificaciones adyacentes, en su caso, así como planos señalando
la topografía actual del terreno y la resultante de la excavación, en planta y en las secciones
necesarias para precisar el alcance de la actuación y permitir su replanteo en obra.

Artículo 2.1.19. Vallado de obras (D)

1. En toda obra de nueva planta o derribo y en las de reforma o conservación que afecten a las
fachadas, habrá de colocarse una valla de protección de dos metros de altura, como mínimo,
de materiales que ofrezcan seguridad y aspecto decoroso y situada a la distancia máxima de
dos metros de la alineación oficial. El vallado se realizará conforme a las condiciones
establecidas en el Decreto 8/2003, Reglamento de la Ley de Promoción de la Accesibilidad de
Extremadura, así como a la legislación que en el futuro lo modifique, complemente o sustituya..
2. Cuando por circunstancias especiales no se haga aconsejable la aplicación de dicha norma, el
técnico municipal fijará las características de la valla pudiendo ordenar su desaparición total en
el momento en que terminen los trabajos indispensables en planta baja, continuando obras en
plantas superiores.
3. Cuando las obras o instalaciones puedan suponer, en sí mismas o en su montaje, un peligro para
los viandantes, se exigirá, durante las horas de trabajo, la colocación en la calle de una cuerda
o palenque con un operario que advierta el peligro. Cuando las características de tránsito lo
aconsejen, podrá limitarse el trabajo a determinadas horas.
4. En las zonas en que sea obligatorio el retranqueo, la valla se colocará en la alineación oficial. No
será obligatoria cuando esté construido el cerramiento definitivo.
5. La instalación de vallas se entiende siempre con carácter provisional, en tanto dure la obra. Por
ello desde el momento en que transcurra un mes sin dar comienzo las obras, o estén
interrumpidas por igual período, deberá suprimirse la valla y dejar libre la vía al tránsito público.
6. En todo caso se estará a lo dispuesto en el Decreto 8/2003, por el que se aprueba el Reglamento
de la Ley de Promoción de la Accesibilidad en Extremadura.

Artículo 2.1.20. Licencias de actividades o instalaciones (D)

1. Requiere licencia de actividad e instalación la utilización de los edificios, locales e instalaciones,

bien se trate de nueva implantación, ampliación o modificación de actividades o instalaciones.
2. La modernización o sustitución de instalaciones que no suponga modificación de las
características técnicas de la misma o de sus factores de potencia, emisión de humos y olores,

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ruidos, vibraciones o agentes contaminantes, no requiere modificación de la licencia de

actividades e instalaciones.
3. La concesión de licencias de actividades e instalaciones está sujeta al cumplimiento de las
condiciones urbanísticas establecidas en estas Normas, y de la reglamentación técnica que sea
de aplicación. En aquellas actividades en que sea legalmente exigible, la obtención de la
licencia estará supeditada a la existencia de informe favorable emitido por los organismos
competentes de la Administración Central o Autonómica.
4. Podrán concederse licencias de actividades e instalaciones que contemplen la imposición de
medidas correctoras de los niveles de molestia generados por las mismas. En este supuesto la
comprobación de la inexistencia o deficiencia de dichas medidas correctoras, implicará la
pérdida de eficacia de la licencia.

Artículo 2.1.21. Licencias de apertura y licencia de ocupación (D)

1. La licencia de apertura se exigirá para los establecimientos industriales y comerciales que no

precisen licencia de actividad clasificada, con objeto de asegurar que los locales e
instalaciones reúnen las debidas condiciones de tranquilidad, seguridad y salubridad.
La licencia de ocupación se exigirá para la primera utilización de los edificios o instalaciones,
cuando no sea necesaria licencia de actividad clasificada ni de apertura, previa la
comprobación de que han sido ejecutados de conformidad a las condiciones de las licencias
de las obras o usos y que se encuentran debidamente terminados y aptos, según las
condiciones urbanísticas de su destino específico.
2. Están sujetas a licencia de apertura u ocupación, en su caso:
a) La primera utilización de las edificaciones fruto de obras mayores o resultantes de otras obras
en que sea necesario por haberse producido cambios en la configuración de los locales,
alteración en los usos a que se destinan, o modificaciones en la intensidad de dichos usos.
b) La puesta en uso de las instalaciones y de establecimientos industriales y mercantiles.
c) La nueva utilización de aquellos edificios o locales que hayan sido objeto de sustitución o
reforma de los usos preexistentes.
3. En los supuestos contemplados en el número anterior, la concesión de las licencias tanto de
apertura como de ocupación requieren la acreditación o cumplimentación de los siguientes
requisitos, según las características de las obras, instalaciones o actividades de que se trate:
a) Licencias o permisos de supervisión de las instalaciones a cargo de otras Administraciones
públicas competentes por razón del uso o actividad de que se trate.
b) Otras autorizaciones administrativas sectoriales que procedan a causa de servidumbres
legales, concesiones administrativas o regímenes de protección aplicables a los edificios o
actividades, cuando no constasen previamente.
c) Terminación y recepción de las obras de urbanización que se hubiesen acometido
simultáneamente con la edificación.
d) Liquidación y abono de las tasas municipales por licencia, si procede.
4. La licencia de apertura u ocupación, en sus propios términos y salvo por causa imputable a los
interesados, exonera a los solicitantes, constructores y técnicos de la responsabilidad
administrativa por causa de infracción urbanística, pero no de las comunes de naturaleza civil o
penal propias de su actividad. La licencia es requisito necesario para la contratación de los

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suministros de energía eléctrica, agua, gas y telefonía sin perjuicio de la exigencia de Cédula de
Habitabilidad en su caso.
5. La puesta en uso de un edificio o la apertura de una instalación carente de licencia de apertura
u ocupación cuando fuese preceptiva, constituye infracción urbanística que será grave si el uso
resultare ilegal o incompatible con la ordenación territorial y urbanística aplicable; ello sin
perjuicio, en su caso de las órdenes de ejecución o suspensión precisas para el restablecimiento
de la ordenación urbanística, incluida la clausura de la instalación o edificio afectados.

Artículo 2.1.22. Licencias en suelo urbanizable (E)

En el suelo urbanizable no podrán otorgarse licencias de edificación hasta que no se haya

realizado la urbanización debidamente acomodada al Proyecto de Urbanización, en ejecución del
correspondiente Programa de Ejecución, y sea firme en vía administrativa el acuerdo aprobatorio
de reparcelación o compensación del sector correspondiente, sin perjuicio de lo establecido en el
artículo 1.2.19 de estas Normas y 157.2 de la LSOTEX.

En el suelo urbanizable, en tanto no sea aprobado el Proyecto de Ejecución no podrán autorizarse

otras obras que las correspondientes a la infraestructura general del territorio o a los sistemas
generales o las de carácter provisional no prohibidas por el Plan General que habrán de cesar en
todo caso y ser demolidas o desmontadas sin indemnización alguna cuando lo acordare el
Ayuntamiento.

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CAPÍTULO 2.2. DEBER DE CONSERVACIÓN Y RUINA

Artículo 2.2.1. Deber de conservación y rehabilitación (E)

Según lo recogido en el artículo 163 de la LSOTEX:

1. Los propietarios de terrenos, construcciones y edificios tienen el deber de mantenerlos en
condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro, realizando los trabajos y obras
precisos para conservarlos o rehabilitarlos, a fin, en todo caso, de mantener en todo momento
las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo.
2. El deber de los propietarios de edificios alcanza hasta el importe de los trabajos y obras que no
rebase el límite del contenido normal de aquel, representado por la mitad del valor de una
construcción de nueva planta, con similares características e igual superficie útil o, en su caso,
de idénticas dimensiones que la preexistente, realizada con las condiciones necesarias para que
su ocupación sea autorizable o, en su caso, quede en condiciones de ser legalmente destinada
al uso que le sea propio.
Cuando la Administración ordene o imponga al propietario la ejecución de obras de
conservación o rehabilitación que excedan del referido límite, éste podrá requerir de aquélla
que sufrague el exceso. En todo caso, la Administración podrá establecer:
a. Ayudas públicas, en las condiciones que estime oportunas, pero mediante convenio, en el
que podrá contemplarse la explotación conjunta del inmueble.
b. Bonificaciones sobre las tasas por expedición de licencias.

Artículo 2.2.2. Situación legal de ruina (E)

Según el artículo 165 de la LSOTEX:

1. Procederá la declaración de la situación legal de ruina urbanística de una construcción o
edificación en los siguientes supuestos:
a. Cuando el coste de las reparaciones necesarias para devolver a la que esté en situación de
manifiesto deterioro la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales o
para restaurar en ella las condiciones mínimas para hacer posible su uso efectivo legítimo,
supere el límite del deber normal de conservación.
b. Cuando, acreditando el propietario el cumplimiento puntual y adecuado de las
recomendaciones de al menos los informes técnicos correspondientes a las dos últimas
inspecciones periódicas, el coste de los trabajos y obras realizados como consecuencia de
esas dos inspecciones, sumado al de las que deban ejecutarse a los efectos señalados en la
letra anterior, supere el límite del deber normal de conservación, con comprobación de una
tendencia constante y progresiva en el tiempo al incremento de las inversiones precisas para
la conservación del edificio.
2. Corresponderá al Municipio la declaración de la situación legal de ruina, previo procedimiento
en el que, en todo caso, deberá darse audiencia al propietario interesado y los demás titulares
de derechos afectados.
3. La declaración de la situación legal de ruina urbanística:
a. Deberá disponer las medidas necesarias para evitar daños a personas y bienes y
pronunciarse sobre el incumplimiento o no del deber de conservación de la construcción o

EXCELENTÍSIMO AYUNTAMIENTO DE CÁCERES 32

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edificación. En ningún caso será posible la apreciación de dicho incumplimiento, cuando la

ruina sea causada por fuerza mayor, hecho fortuito o culpa de tercero, así como cuando el
propietario haya sido diligente en el mantenimiento y uso del inmueble.
b. Constituirá al propietario en la obligación:
- De proceder, a su elección, a la completa rehabilitación o a la demolición, cuanto se
trate de una construcción o edificación no catalogada, ni protegida, ni sujeta a
procedimiento alguno dirigido a la catalogación o al establecimiento de un régimen de
protección integral.
- De adoptar las medidas urgentes y realizar los trabajos y las obras necesarios para
mantener y, en su caso, recuperar la estabilidad y la seguridad, en los restantes supuestos.
En este caso, la Administración podrá convenir con el propietario los términos de la
rehabilitación definitiva. De no alcanzarse acuerdo, la Administración podrá optar entre
ordenar las obras de rehabilitación necesarias, con otorgamiento simultáneo de ayuda
económica adecuada, o proceder a la sustitución del propietario incumplidor aplicando
la ejecución forzosa en los términos dispuestos por la Ley.

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CAPÍTULO 2.3. DISCIPLINA URBANÍSTICA

Artículo 2.3.1. Actuaciones clandestinas e ilegales (E)

1. Para las obras, construcciones e instalaciones y demás operaciones y actividades, incluidos los
usos que se ejecuten sin licencia u orden de ejecución o que no se ajusten a las condiciones
estipuladas en las mismas, la Alcaldía ordenará su suspensión y procederá según lo estipulado
en los artículos 193 al 206 de la LSOTEX.
2. En las obras o usos del suelo que se ejecuten sin licencia o con inobservancia de sus condiciones
o, en su caso, sin comunicación previa o autorización preceptiva, es responsable el promotor, el
empresario de las obras y, en su caso, el técnico director de las mismas. También son
responsables en esos casos las autoridades o funcionarios que hayan infringido las normas en
vigor en el ejercicio de sus respectivas competencias en materia de policía territorial.
3. Se considerará también como promotor al propietario del suelo en el cual se comete o se ha
cometido la infracción, en cuanto tiene conocimiento de las obras infractoras cuando por
cualquier acto ha cedido el uso del mismo al sujeto responsable directo de la infracción.
4. En el caso de que la actuación fuera en principio legalizable, en el plazo de dos (2) meses el
interesado deberá solicitar la legalización, acompañando el proyecto técnico necesario para la
misma, según el artículo 193 de la LSOTEX.
5. La Administración municipal, dentro de los tres meses siguientes a la presentación de la solicitud
de legalización, resolverá sobre el carácter legalizable o no de la actuación. La legalización de
actuaciones urbanísticas clandestinas no extingue la responsabilidad sancionadora en que por
infracción urbanística hayan podido incurrir los propietarios, promotores, técnicos o funcionarios
que hayan participado en las mismas.
6. Cuando no se presente la solicitud en el plazo establecido o a juicio del Municipio no proceda la
legalización, se ordenará, si es el caso, la demolición del edificio, construcción o instalación sin
más trámite, en los términos establecidos en la LSOTEX.

Artículo 2.3.2. Ordenes de ejecución (E)

1. El Ayuntamiento podrá dictar, en el ámbito de sus respectivas competencias, órdenes de

ejecución de actos, operaciones y actividades regulados por la ordenación territorial y
urbanística con el fin de preservar las disposiciones, principios y valores contenidos y
proclamados en dicha ordenación.
2. Las órdenes de ejecución tienen carácter ejecutivo. El Ayuntamiento podrá suplir la actividad
del destinatario mediante los medios de ejecución forzosa previstos en la legislación de régimen
jurídico de las Administraciones Públicas y procedimiento administrativo común.
3. El Ayuntamiento podrá dictar órdenes de ejecución en los supuestos de incumplimiento del
deber de conservación, o en el de realización de actos o desarrollo de usos no previstos o no
permitidos por la ordenación urbanística.
4. Las órdenes de ejecución reunirán los requisitos relacionados en el artículo 191 de la LSOTEX.

EXCELENTÍSIMO AYUNTAMIENTO DE CÁCERES 34

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Artículo 2.3.3. Condiciones de las obras en relación con las vías públicas (D)

1. El promotor de una obra o subsidiariamente el propietario del terreno en el que se ejecute una
obra de cualquier naturaleza, será responsable ante el Ayuntamiento de los daños que con su
ejecución pueda ocasionar en las vías públicas o servicios municipales, o en su caso ante la
entidad de conservación de la urbanización de que se trate, si la hubiera. Con objeto de
garantizar previamente la reparación de los daños que con la ejecución de la obra pueda
causarse al acerado, calzada, y demás elementos de dominio o servicio público, el
Ayuntamiento podrá exigir la prestación de una fianza, a su favor o al de la entidad
conservadora si la hubiera, en cualquiera de las formas admitidas en la legislación local, en
proporción a la envergadura de la obra y fachada o frente que afecte a los elementos del
demanio.
Cuando se ejecute una obra en un solar cuya urbanización perimetral esté totalmente
terminada, se prohíbe para la ejecución del sótano la invasión del espacio público, con objeto
de realizar cualquier tipo de excavación que precise el tipo de estructura utilizado (encofrados
a doble cara, etc.).
2. Si las obras que se ejecutan pudieran afectar a servicios de carácter general o público, el
propietario o titular de la licencia lo comunicará por escrito a las empresas correspondientes o
entidades administrativas, con ocho días de antelación al comienzo de las mismas, en cuyo
plazo dichas empresas o entidades deberán tomar las medidas oportunas en evitación de
daños propios o a terceros, de los que serán responsables si finaliza el plazo anteriormente
mencionado sin adoptar dichas medidas.
3. La obtención de la licencia de obras será requisito previo para la ocupación de la vía pública.
Los escombros y acopios de materiales, no podrán apilarse en la vía pública, ni apoyados en las
vallas o muros de cierre. Únicamente cuando en la obra o en el interior de las vallas no se
disponga de espacio suficiente, podrá ocuparse la vía pública con escombros, tierras o
materiales de construcción previa obtención de la licencia y el pago anticipado de los
derechos establecidos en la correspondiente ordenanza fiscal.
4. En ningún caso se autorizará el depósito de los elementos señalados anteriormente, ocupando
más de (6) seis metros cuadrados de pavimento, ni la ocupación de más de la mitad del ancho
de la calle, debiendo dejar siempre libre el paso para el tránsito de vehículos.
5. El promotor de una obra o subsidiariamente el propietario del terreno en el que se ejecute
cualquier clase de obra, está obligado a conservar todas las partes de la obra o construcción
en perfecto estado de solidez, a fin de que no puedan comprometer la seguridad pública.
Dentro de las cuarenta y ocho horas inmediatas a la terminación de cuanto afecte al exterior,
deberá limpiarse de materiales restantes en ellas almacenándose, si procede, en lonjas o bajos
comerciales cuando sean cerrados, y en el mismo término deberán quitarse los andamios y
vallas que resulten innecesarios, procediéndose a la reposición del piso en las aceras y calzadas
y a la instalación de los servicios públicos que hubieran sido suprimidos o se hubiera variado su
trazado.
6. Todos los andamios auxiliares de la construcción y grúas torre, deberán ejecutarse bajo
dirección facultativa competente y se les dotará de las precauciones necesarias para evitar
que los materiales y herramientas de trabajo puedan caer a la calle, en la que se colocarán las
señales de precaución que en cada caso sean convenientes.

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7. En toda clase de obra, así como en el caso de uso de maquinaria auxiliar en la misma, se
guardarán las medidas de seguridad, señalización y vigilancia en el trabajo exigidas por la
legislación vigente al respecto, procurando la no ocupación de la vía pública, con cualquier
clase de maquinaria auxiliar.
En todo caso se estará a lo dispuesto en el Decreto 8/2003, por el que se aprueba el Reglamento
de la Ley de Promoción de la Accesibilidad en Extremadura.

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CAPÍTULO.2.4. INCIDENCIA DEL PLANEAMIENTO SOBRE LAS SITUACIONES

PREEXISTENTES

Artículo 2.4.1. Generalidades (E)

1. Las instalaciones, construcciones y edificaciones existentes erigidos con anterioridad a la

aprobación definitiva del planeamiento urbanístico, que resultaren disconformes con el mismo,
serán calificados, según lo establecido en el artículo 79 de la LSOTEX, como fuera de
ordenación.
2. En el suelo urbano y urbanizable, por comparación entre las condiciones de la presente
normativa y la situación real existente, se conservan las edificaciones e instalaciones existentes
en la fecha de aprobación del presente Plan General que en su día fueran objeto de la
preceptiva licencia, excepto las afectadas por unidades de actuación o las incompatibles con
el planeamiento propuesto.
3. Igualmente, en el Suelo no Urbanizable, se conservan las edificaciones e instalaciones existentes,
que en su día fueran objeto de la preceptiva licencia, en la fecha de aprobación definitiva de
este Plan General.
4. Sin perjuicio de lo anterior en ambos casos, estas construcciones e instalaciones, hayan o no sido
declaradas de interés social o utilidad pública, quedarán afectadas por posibles actuaciones,
según la situación en que se encuentren, con arreglo a lo dispuesto en los siguientes artículos de
este Capítulo.

Artículo 2.4.2. Edificaciones acordes con la ordenación del Plan General (E)

En los supuestos de edificaciones o instalaciones que se ajusten a las condiciones del Plan General,
será posible cualquier obra de las definidas en los artículos 1.2.22 a 1.2.25 de las presentes Normas,
que deberá solicitarse como licencia de obras, según se detalle para cada clase de suelo y, en
especial para el Suelo no Urbanizable, por el procedimiento descrito en estas Normas, en cuya
tramitación se verificará su adecuación a las condiciones y limitaciones impuestas en esta
normativa.

Artículo 2.4.3. Edificaciones fuera de ordenación (D)

El presente Plan General, a los efectos de determinar el régimen de obras permisible, diferencia dos
grados para la situación de fuera de ordenación:
a) Fuera de ordenación absoluta o totalmente incompatible: Que tendrá lugar en aquellos
edificios que ocupen suelo afecto a dotaciones públicas, de carácter general o local,
disconformes con las mismas, y que impidan la efectividad de su destino.
b) Fuera de ordenación relativa o parcialmente incompatible: Que tendrá lugar en aquellos
edificios en los que la disconformidad se produce por causas distintas de las señaladas en el
apartado a) precedente.

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Artículo 2.4.4. Régimen de obras y de usos en las situaciones de fuera de ordenación (D)

1. En los edificios existentes en situación de fuera de ordenación absoluta o totalmente

incompatible:
a) Los edificios que se encuentren en situación de fuera de ordenación absoluta se sujetarán al
régimen de obras directamente dispuesto en el artículo 79 apartado b) de la LSOTEX, no
estableciéndose régimen alternativo alguno en el presente Plan General, salvo las obras
destinadas exclusivamente al cumplimiento de las condiciones de seguridad exigidas en
estas Normas o en normativas sectoriales aplicables.
b) En todo caso se permitirán las obras directamente dirigidas a eliminar las causas
determinantes de la situación de fuera de ordenación.
c) Las actividades existentes podrán mantenerse hasta que se produzca la expropiación,
demolición o sustitución de la edificación. No se concederán licencias para la nueva
implantación o cambio de actividades, ni reinicio de expedientes de licencias anteriormente
caducadas.
d) Cuando la afección pública determinante de la situación de fuera de ordenación del
edificio, no afecte al local considerado ni a elementos comunes del edificio, y se demuestre
que la adaptación al planeamiento vigente puede llevarse a cabo autónomamente
actuando sobre la zona afectada, podrán admitirse en aquellos locales en que concurran
las circunstancias señaladas, los tipos de obras en los edificios que se contemplen en la
norma zonal u ordenanza particular del planeamiento correspondiente, salvo las de
reestructuración, y concederse en dichos locales licencias de nueva implantación o cambio
de usos o actividades, y reinicio de expedientes de licencias anteriormente caducadas.

2. En edificios existentes en situación de fuera de ordenación relativa o parcialmente incompatible:

a) Además de las obras directamente admitidas en la LSOTEX, se podrán realizar todas las obras
en los edificios permitidas en la norma zonal u ordenanza particular de las áreas de
planeamiento correspondiente, salvo las de reestructuración que afecten a más del
cincuenta por ciento (50%) de la superficie edificada del edificio.
No se podrán realizar obras de ampliación de la superficie edificada, y/o sustitución de parte
de la edificación sin adaptarse a las condiciones del plan, salvo las estrictamente necesarias
para el cumplimiento de lo dispuesto en la normativa aplicable en habitabilidad y
accesibilidad. Se permitirán no obstante cualquier otra obra de mantenimiento,
consolidación del edificio, adaptación interior de locales o redistribución interior.
b) Las obras de nueva edificación deberán someterse a las condiciones establecidas en la
normativa aplicable.
c) Salvo determinación en contra de la norma zonal u ordenanza particular de las áreas de
planeamiento correspondiente, se admite la nueva implantación y cambio de usos o
actividades.

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Artículo 2.4.5. Construcciones e instalaciones de carácter provisional (D)

1. Cuando no dificultaren la ejecución de los planes de ordenación urbanística, podrán autorizarse

en suelo urbanizable y en el no urbanizable común, usos u obras justificados de carácter
provisional, que habrán de cesar y desmontarse o, en su caso, demolerse, sin indemnización,
cuando lo acordare el Ayuntamiento, en los términos previstos en el artículo 187 de la LSOTEX.
2. En las vías públicas podrán autorizarse quioscos, siempre que esta clase de construcciones, por
sus dimensiones y características no perjudiquen a la circulación, a la estética urbana o a la
salubridad pública
Previamente a la concesión de la licencia urbanística el interesado deberá obtener la
correspondiente concesión demanial de acuerdo con las disposiciones establecidas en el Pliego
de Condiciones Generales en vigor.
La licencia habrá de solicitarse al Ayuntamiento acompañando:
a) Un plano de situación con cotas numéricas referidas a los edificios más próximos.
b) Plano a escala 1:50 de planta, sobre la rasante de la acera y sobre el mostrador, de alzados,
una sección vertical y una memoria.
La estructura será siempre de material incombustible.
En todo caso el quiosco proyectado se ajustará al modelo o modelos, aprobados por el
Ayuntamiento, debiendo el peticionario en el momento de la petición señalar cuál de ellos sea
el que corresponde a la zona según los usos a los que se destine. Asimismo respetarán las
dimensiones que establezca el Pliego y de acuerdo con lo que informen los servicios técnicos
municipales.
Si el uso es la expedición de artículos de consumo, tendrá acometida de agua y atarjea de
desagüe a la alcantarilla. Caso de no tener tales condiciones no podrá destinarse a dichos usos.

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TÍTULO III. RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO

CAPÍTULO 3.1. CLASES Y RÉGIMEN JURÍDICO DEL SUELO

Artículo 3.1.1. Por razón de la clasificación del suelo (E)

1. El Plan General divide el territorio municipal, dependiendo de su incorporación o no al proceso

urbanístico y de la situación de hecho concurrente, en las siguientes clases de suelo:

a) Suelo urbano: constituido por aquellos terrenos que cumplan las determinaciones fijadas en
el artículo 9 de la LSOTEX, y en el que, según el mismo, se distinguen las siguientes categorías:
a.1) Suelo urbano consolidado.
a.2) Suelo urbano no consolidado.

El suelo urbano aparece delimitado en el plano nº 5 de “Clasificación, calificación y

regulación del suelo y la edificación en suelo urbano y urbanizable con ordenación
pormenorizada e incorporado. Red viaria y alineaciones”, E: 1/2.000, y se regula
específicamente en el Capítulo 3.2 del presente Título III.

b) Suelo urbanizable: constituido, según el artículo 10 de la LSOTEX, por aquellos terrenos que
sean clasificados como tales en el planeamiento, para poder ser objeto de transformación,
mediante su urbanización, en las condiciones y los términos establecidos en la LSOTEX y
determinados, en virtud de ella, en el planeamiento de ordenación urbanística.
El suelo urbanizable aparece delimitado en el plano nº 3 de “Estructura General y Orgánica
del territorio ", E: 1/10.000 y se regula específicamente en el Capítulo 3.3 de este Título III.

c) Suelo no Urbanizable: constituido por aquellos terrenos en que concurra alguna de las
circunstancias fijadas en el artículo 11 de la LSOTEX, y en el que se distinguen las siguientes
categorías:
c.1) Suelo no Urbanizable Protegido: que lo podrá ser por su valor ambiental, natural,
paisajístico, cultural o de entorno; estructural, por razón de la potencialidad de su
aprovechamiento hidrológico, agrícola, ganadero, o forestal; o por razón de la
preservación de la funcionalidad de infraestructuras y equipamientos.
Aparece grafiado con el código SNUP. Dentro de esta categoría el Plan General
distingue diversas subcategorías, especificadas en el Capítulo 3.4 de estas Normas.
c.2) Suelo no Urbanizable común, que aparece grafiado con el código SNU.

La delimitación del Suelo no Urbanizable, así como de sus categorías aparece fijada en el
plano nº 2 “Clasificación del suelo. Categorías, Regulación y Gestión del Suelo no
Urbanizable”, E: 1/50.000, 1/25.000. El Suelo no Urbanizable se regula específicamente en el
Capítulo 3.4 de este Título III.

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Artículo 3.1.2. Por razón de su consideración como terrenos dotacionales (E)

Tienen la consideración de terrenos dotacionales aquellos elementos de la ordenación urbanística

que se encuentren al servicio de las necesidades de la población y que puedan ser encuadrables
en cualquiera de los dos apartados siguientes:

a) Sistemas generales: dotación integrante de la ordenación estructural establecida por el

planeamiento, compuesta por los elementos determinantes para el desarrollo urbanístico y, en
particular, las dotaciones básicas de comunicaciones, espacios libres y equipamientos
comunitarios, cuya funcionalidad y servicio abarcan más de una actuación urbanizadora o
ámbito equivalente. Tienen siempre la condición de bienes de dominio público. .
Los sistemas generales son:
- Zonas Verdes/ Espacios libres (EG)
- Equipamientos (QG)
- Servicios e Infraestructuras (IU, IC, IG)
- Comunicaciones. Red viaria (VG)
El régimen jurídico del suelo de sistemas generales, en relación con su obtención, es el regulado
en el Capítulo 3.5 del presente Título III.
El señalamiento del suelo de sistemas generales queda reflejado en el plano nº 1 “Estructura
General y Orgánica del Territorio. Clasificación del Suelo y Sistemas Generales. (...)”, E: 1/50.000 y
1/25.000 correspondiente del Plan General, señalándose en el plano nº 4 “Gestión del suelo
urbanizable”, E: 1/10.000 su adscripción a los efectos de su obtención y valoración; los sistemas
generales situados en suelo urbano y urbanizable con ordenación se señalan en los planos nº 5 y
nº 6 (calificación y gestión, respectivamente) a escala 1 /2.000.

b) Dotaciones locales: dotación complementaria de las definidas como generales e integrante de

la ordenación detallada establecida en el planeamiento, que tiene igualmente la condición
siempre de bien de dominio público.
Las dotaciones locales son:
a) Zonas Verdes/ Espacios libres (EL)
b) Equipamientos (QL)
c) Viario (VL)
d) Servicios e infraestructuras (IU, IC, IG)
El régimen jurídico de las dotaciones locales, en lo que respecta a su obtención, es el regulado
en el Capítulo 3.5 de este Título III.
El señalamiento de dotaciones locales a los efectos de su obtención y valoración figuran en el
plano nº6 de "Gestión del Suelo Urbano y Urbanizable Ordenado", E: 1/2.000.

Artículo 3.1.3. Por razón de la calificación del suelo (E)

1. Mediante su calificación, el Plan General determina la asignación zonal de los usos urbanísticos y
regula el régimen de éstos con carácter global para todas las clases de suelo y con carácter
pormenorizado para las áreas en suelo urbano de ordenación directa.
La pormenorización de los usos en las áreas de suelo urbanizable y en las de suelo urbano no

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consolidado sujetas a planeamiento de desarrollo, es función propia del planeamiento parcial y

especial correspondiente.
2. Por razón de su aptitud urbanística se diferencian los siguientes usos:
a) Uso global: Uso genérico mayoritario asignado a una zona de ordenación urbanística que
corresponde a las actividades y sectores económicos básicos: Residencial, Terciario, Industrial
y Dotacional.
b) Uso pormenorizado: el correspondiente a las diferentes tipologías en que pueden
desagregarse los usos globales (plurifamiliar o unifamiliar, vivienda libre o protegida,
comercial, hotelero, oficinas, etc.
En una actuación urbanizadora, el uso pormenorizado que dispone de mayor superficie
edificable computada en metros cuadrados de techo se denomina Uso mayoritario.
Asimismo, se denomina Uso compatible al que el planeamiento considera que puede
disponerse conjuntamente con el mayoritario de la actuación. Los usos compatibles,
intervienen en el cálculo de aprovechamiento medio de las unidades de actuación cuando
se imponen a las mismas en una determinada cuantía, como uso pormenorizado obligado.
Sin embargo, todos los usos regulados en las diversas Normas Zonales del Plan tienen un
régimen general de compatibilidades de uso, que no interviene en el cálculo de
aprovechamiento de las unidades de actuación, por ser opcional.
c) Usos pormenorizados prohibidos: son aquellos que por su grado de incompatibilidad con los
usos globales o característicos quedan excluidos del ámbito de que se trate.
d) Usos provisionales: son aquellos que por no estar prohibidos por el Plan General, podrán
establecerse de manera temporal por no dificultar la ejecución de aquél y no requerir obras
o instalaciones permanentes.
Estos usos podrán autorizarse de acuerdo con las disposiciones vigentes de la LSOTEX en su
artículo 187.
3. Las condiciones particulares de los usos característicos, el régimen de los usos compatibles, la
contemplación de los usos en función de su naturaleza y régimen de relación, aparecen
regulados en el Título IV de las presentes Normas.
4. La delimitación de las zonas y el señalamiento especial de los usos figuran, para el suelo urbano,
en el plano nº 5 de “Clasificación, calificación y regulación del suelo y la edificación en suelo
urbano(..). Red viaria, alineaciones”, E: 1/2.000 y para el suelo urbanizable en el nº 3 de
“Estructura General y Orgánica del Territorio. Clasificación del Suelo (...),” E: 1/10.000.

Artículo 3.1.4. Por razón del planeamiento aplicable (E)

Tanto en las diferentes clases de suelo sujetas al proceso de desarrollo urbano, como en el suelo de
sistemas generales, se diferencian las siguientes situaciones y el planeamiento aplicable a las
mismas:

a) En el SUELO URBANO:
a.1) Suelo urbano consolidado, ordenado de modo directo y finalista cuyo desarrollo viene
posibilitado por la aplicación de las determinaciones tanto básicas como de detalle,
fijadas por el Plan General para la zona de que se trate, bien en las correspondientes
Normas Zonales o en aquellas Áreas de Planeamiento Incorporado que se encuentren

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urbanizadas en ejecución del planeamiento urbanístico, y de conformidad con sus

determinaciones (según lo definido en el artículo 3.2.6 de estas Normas).
a.2) Suelo urbano no consolidado, cuyo desarrollo viene posibilitado por la aplicación de las
determinaciones contenidas en las Áreas de Planeamiento Específico, en las Áreas de
Planeamiento Remitido o en aquellas Áreas de Planeamiento Incorporado, si las hubiere,
en las que no se haya efectuado la equidistribución de cargas y beneficios.

Los ámbitos de ordenación delimitados por tanto en suelo urbano se definen como:
- Áreas de Planeamiento Incorporado (API), caracterizadas por incorporar el Plan General,
con o sin modificaciones, las determinaciones de planeamiento y gestión de su ordenación
anterior aprobada.
- Áreas de Planeamiento Específico (APE), caracterizadas por fijar el Plan General las
determinaciones de planeamiento básico y de detalle, y remitir únicamente la gestión a
desarrollo posterior.
- Áreas de Planeamiento Remitido (APR), son aquéllas para las que el Plan General contiene la
ordenación básica, con remisión a ulterior desarrollo por medio de Planes Especiales o
Estudios de Detalle.

b) En el SUELO URBANIZABLE:
b.1) Sectores de suelo urbanizable (S-nº), pendientes de su posterior desarrollo por medio de
los Planes Parciales y Programas de Ejecución correspondientes.
b.2) Suelo urbanizable Incorporado (UZI), ámbitos caracterizados por incorporar el Plan
General, con o sin modificaciones, las determinaciones de planeamiento y gestión de su
ordenación anterior aprobada (según lo definido en el artículo 3.3.5 de estas Normas) .

Artículo 3.1.5. Por razón de la gestión urbanística (E)

Por razón de la gestión urbanística el Plan General distingue:

a) En el SUELO URBANO NO CONSOLIDADO:
a.1) Los ámbitos constituidos por las unidades de actuación urbanizadora (UAU y UAR) en
suelo urbano no consolidado, cuyo objeto es la ejecución de la reurbanización definida
por el Plan General. Esta tendrá lugar, una vez aprobado el Programa de Ejecución
correspondiente, con el desarrollo de las citadas unidades de actuación.
a.2) Los ámbitos de suelo urbano consolidado a priori, donde no es posible delimitar unidades
de actuación, y que pasa a tener la condición de suelo urbano no consolidado puesto
que precisan de reparcelación (U.R) para completar las dotaciones locales; en estas
zonas se definirán actuaciones aisladas a realizar mediante el sistema de obras públicas
ordinarias.
a.3) También se incorporan al suelo urbano no consolidado, ámbitos delimitados sobre
parcelas o solares de suelo urbano consolidado a priori, donde el Plan General prevé un
incremento de la edificabilidad sobre la realmente existente (UAA). Esto se realiza con
objeto de que el Ayuntamiento pueda dedicar estos incrementos de aprovechamiento a
la obtención de dotaciones públicas, a través de unidades de actuación continuas o
discontinuas. La ejecución de la ordenación urbanística prevista tendrá lugar, una vez

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aprobado el Programa de Ejecución correspondiente.

b) En el SUELO URBANIZABLE:
b.1) En los sectores delimitados en el Plan General, la ejecución de la ordenación urbanística
prevista tendrá lugar, una vez aprobado el Programa de Ejecución correspondiente al
sector, a través de unidades de actuación que a tal efecto se delimiten en el
planeamiento de desarrollo de cada uno de los sectores.
b.2) En los ámbitos de UZI, el Plan General incorpora las determinaciones de gestión de su
ordenación anterior aprobada o en trámite de aprobación.
c) En los terrenos dotacionales, las delimitaciones y previsiones, en cuanto a su obtención, son las
que contiene el plano nº 4 de “Gestión del suelo urbanizable", E: 1/10.000 en suelo urbanizable, y
en suelo urbano los que contiene el plano nº 6 de “Régimen y Gestión del Suelo Urbano”, E:
1/2.000.

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CAPÍTULO 3.2. RÉGIMEN DEL SUELO URBANO

SECCIÓN PRIMERA. DETERMINACIONES GENERALES

Artículo 3.2.1. Definición (E)

1. Tienen la consideración de suelo urbano los terrenos que se encuentren en las siguientes
circunstancias, según lo establecido en el artículo 9 de la LSOTEX:
a) Formar parte de un núcleo de población existente o ser integrables en él y estar ya
urbanizados, contando, como mínimo, con acceso rodado por vía urbana municipal,
abastecimiento de aguas, suministro de energía eléctrica y evacuación de aguas residuales.
b) Estar ya consolidados por la edificación al menos en las dos terceras partes del espacio
servido efectiva y suficientemente por las redes de los servicios generales enumerados en la
letra anterior.
c) Forman parte asimismo del suelo urbano los terrenos que hayan sido urbanizados en
ejecución del planeamiento urbanístico y de conformidad con sus determinaciones.
2. Dentro del suelo urbano el Plan General establece las siguientes categorías:
a) Suelo urbano consolidado.
b) Suelo urbano no consolidado.

Artículo 3.2.2. Delimitación y Clases de ámbitos (E)

La delimitación de suelo se contiene en el plano nº 5 de “Clasificación, calificación y regulación del

suelo y la edificación en suelo urbano (...). Red viaria, alineaciones y rasantes”, E: 1/2.000, mediante
la adscripción a dicha clase de suelo de los siguientes ámbitos. En los mismos se establece un
régimen específico de aplicación de los parámetros y condiciones generales de la edificación y
régimen de usos:
a) Áreas de ordenación directa o Normas Zonales: Integran el suelo urbano consolidado aquellos
terrenos delimitados y afectos a las diferentes normas zonales, reguladas por las condiciones
particulares establecidas para cada una de ellas en el Título VIII.
b) Áreas de Planeamiento Incorporado (API): reguladas por el régimen urbanístico que se define en
el presente Capítulo, Sección Segunda. Integran igualmente el suelo urbano consolidado.
c) Áreas de Planeamiento Específico (APE): reguladas por el régimen urbanístico que se define en
el presente Capítulo, Sección Tercera. Integran el suelo urbano no consolidado.
d) Áreas de Planeamiento Remitido (APR): reguladas por el régimen urbanístico que se define en el
presente Capítulo, Sección Cuarta.

Artículo 3.2.3. Unidades de Actuación (E)

1. En el suelo clasificado como urbano consolidado no se establecen unidades de actuación

urbanizadora, ya que se considera realizada la equidistribución histórica de cargas y beneficios,
excepto en el caso de unidades de actuación para la realización de procesos integrales de
renovación o reforma interior en suelo urbano, en cuyo caso, y en cumplimiento de lo
establecido en el artículo 9 de la LSOTEX, requerirá la previa definición de los terrenos como

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suelo urbano no consolidado.

2. El suelo clasificado como urbano no consolidado por el Plan General queda dividido en
unidades de actuación urbanizadora para el cumplimiento conjunto de los deberes de
equidistribución, urbanización y cesión de la superficie de suelo público. En la clase de suelo
urbano, dichas unidades de actuación podrán ser discontinuas.
3. Asimismo, se delimitan unidades de actuación continuas y discontinuas para la obtención de las
dotaciones correspondientes a los incrementos de aprovechamiento previstos en ámbitos de
suelo urbano.
4. Para el desarrollo de las unidades de actuación delimitadas en suelo urbano no consolidado, es
necesaria la redacción y aprobación del Programa de Ejecución.

Artículo 3.2.4. Aprovechamiento urbanístico objetivo y aprovechamiento urbanístico subjetivo (E)

1. El aprovechamiento urbanístico objetivo se define en la LSOTEX como la cantidad de metros

cuadrados de construcción no destinada a dotaciones públicas, cuya materialización permite o
exige el planeamiento en un solar, una parcela o una unidad rústica apta para la edificación
2. El aprovechamiento urbanístico subjetivo se define como la cantidad de metros cuadrados
edificables que expresa el contenido urbanístico lucrativo a que tiene derecho el propietario de
un solar, una parcela o una unidad rústica apta para la edificación, cumpliendo los deberes
legales y sufragando el coste de las obras de urbanización que correspondan. El
aprovechamiento subjetivo es el porcentaje del aprovechamiento medio que, para cada caso,
determina la Ley. En las unidades de actuación urbanizadora del suelo urbano no consolidado
pendiente de equidistribución que delimita el Plan General, el aprovechamiento urbanístico
subjetivo que a cada finca corresponde, es el resultado de aplicar a su superficie, el porcentaje
legal del aprovechamiento medio de la unidad de actuación urbanizadora.

Artículo 3.2.5. Aprovechamiento medio (E)

1. El aprovechamiento medio de una unidad de actuación urbanizadora en suelo urbano no

consolidado es la edificabilidad unitaria que el planeamiento establece para todos los terrenos
comprendidos en una misma área de reparto o ámbito espacial de referencia.
2. En el Anexo I, al final de estas Normas, se enumeran las unidades de actuación delimitadas en
suelo urbano no consolidado y el aprovechamiento medio que corresponde a cada una de
ellas.

SECCIÓN SEGUNDA. RÉGIMEN DE LAS ÁREAS DE PLANEAMIENTO INCORPORADO (API)

Artículo 3.2.6. Ámbito y características (E)

1. En este tipo de áreas, urbanizadas en ejecución del planeamiento urbanístico y de conformidad

con sus determinaciones, el Plan General asume con carácter general las determinaciones
concretas del planeamiento y su gestión inmediatamente antecedente; de esta forma el Plan
mantiene e integra este planeamiento en su cuerpo normativo, en algunos casos con ligeras
adaptaciones. En el caso de que dichas determinaciones aprobadas y en ejecución no se
llevaran a efecto en su totalidad, estos ámbitos perderían el carácter de suelo urbano

EXCELENTÍSIMO AYUNTAMIENTO DE CÁCERES 46

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consolidado.
2. Las Áreas de Planeamiento Incorporado aparecen identificadas en el nº5 de “Clasificación,
calificación y regulación del suelo y la edificación en suelo urbano (...). Red viaria, alineaciones
y rasantes”, E: 1/2.000, con las siglas API.
3. Cada API cuenta con una ficha individual, que particulariza su régimen normativo concreto, en
las condiciones que se detallan en los artículos siguientes.

Artículo 3.2.7. Contenido de las Fichas de Ordenación de las API (E)

1. Las fichas de Ordenación de las API contienen las condiciones particulares de cada una de
estas áreas.
2. La ficha de condiciones particulares establece:
a) En los epígrafes “Planeamiento básico del área” y “Desarrollos y/o modificaciones”, la
referencia precisa del planeamiento, o planeamientos sucesivos en su caso, que conforman
el planeamiento inmediatamente antecedente, que se incorpora al Plan General.
b) La casilla de “Observaciones y determinaciones complementarias” detalla las variaciones
que el Plan General ha introducido expresamente en el planeamiento que se incorpora, así
como matizaciones o aclaraciones, que ayudan a conocer el proceso de planeamiento que
se asume.
c) Se incorpora tras la ficha un resumen de las Condiciones Particulares de aplicación en cada
API, así como un plano resumen de la ordenación del mismo.

Artículo 3.2.8. Régimen urbanístico de las API (E)

1. Las condiciones particulares por las que se rigen las API, son las correspondientes al
planeamiento inmediatamente anterior que se asume, detalladas en los documentos de
planeamiento originales, cuyas referencias se relacionan en la Ficha de Ordenación del Área de
Planeamiento Incorporado y en la documentación adjunta, y con las modificaciones o
adaptaciones que, en su caso, se especifican, tanto en la casilla de “Observaciones y
determinaciones complementarias” como en la documentación adjunta.
2. A efectos de una interpretación de las determinaciones del Área de Planeamiento Incorporado
y para todos aquellos aspectos de detalle relativos a temas puntuales de las mismas, que de un
análisis directo de la documentación no quedaran suficientemente explicitados, se utilizarán las
determinaciones que sobre estos temas están contenidas en los antecedentes administrativos
correspondientes.
3. Cuando la casilla de “Observaciones y determinaciones complementarias” esté en blanco, se
sobreentiende que el planeamiento inmediatamente antecedente se asume íntegramente.
4. En caso de discrepancia entre el planeamiento antecedente y el plano nº 5 de “Clasificación,
calificación y regulación del suelo y la edificación en suelo urbano (...). Red viaria, alineaciones
y rasantes”, E: 1/2.000, se consideran predominantes las determinaciones específicas de los
expedientes de origen, en todo lo que no figure expresamente indicado en la casilla de
“Observaciones y determinaciones complementarias” o en la documentación adjunta.
5. Las API quedan sometidas al cumplimiento de las condiciones generales definidas en las
presentes Normas Urbanísticas, asumiéndose la compatibilidad de usos, en función de cada

EXCELENTÍSIMO AYUNTAMIENTO DE CÁCERES 47

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tipología edificatoria original, expresamente referida en las observaciones de la ficha y en la

documentación recogida para el API correspondiente.
6. Las parcelas destinadas a usos dotacionales se acogerán asimismo, al régimen definido por el
mencionado plano nº 5 y el Título IV de las Normas Urbanísticas del presente Plan General y a las
determinaciones establecidas en la documentación del API correspondiente.
7. La edificabilidad que figure en las condiciones del planeamiento que se incorpora tiene
carácter vinculante.

Artículo 3.2.9. Fichero de las API (D)

Las condiciones particulares de las Áreas de Planeamiento Incorporado se recogen en el

documento de “Normas Urbanísticas. Fichas”, Tomo II.

SECCIÓN TERCERA. RÉGIMEN DE LAS ÁREAS DE PLANEAMIENTO ESPECÍFICO (APE)

Artículo 3.2.10. Ámbito y características (E)

Se definen tres tipos de actuaciones para cuya regulación se establecen ámbitos de áreas de
planeamiento específico (APE):
1. Ámbitos de suelo urbano no consolidado en las que el Plan General establece una ordenación
detallada, específica y pormenorizada, y en las que se ha estimado necesaria una actuación
urbanística integrada.
2. Ámbitos en que el Plan General prevé incrementos de edificabilidad sobre la realmente
existente en suelo urbano consolidado, que se delimitan para la identificación de los mismos
como unidades de actuación continuas o discontinuas para la obtención de las dotaciones
correspondientes a dicho incremento. Estos ámbitos se consideran por tanto suelo urbano no
consolidado por el aumento de edificabilidad concedido.
3. Ámbitos en que el Plan General prevé en suelo urbano, consolidado a priori, la obtención de
una dotación, a través de una transferencia de aprovechamiento, que se delimitan por tanto
para efectuar una pequeña reparcelación o normalización de fincas. Estos ámbitos se
consideran por tanto suelo urbano no consolidado hasta la ejecución de la dotación
correspondiente.

Las Áreas de Planeamiento Específico aparecen identificadas en el plano nº 5 de “Clasificación,

calificación y regulación del suelo y la edificación en suelo urbano (...). Red viaria, alineaciones y
rasantes”, E: 1/2.000 con las siglas APE.
El régimen normativo concreto de las APE, en muchos casos excede de las posibilidades de
representación del plano nº 5, por lo que cuentan con una ficha individual, que desarrolla y
concreta su régimen urbanístico propio, y completa así las determinaciones gráficas, con el
contenido que se especifica a continuación.

Artículo 3.2.11. Contenido de la ficha de Ordenación y Gestión de las APE (E)

1. La ficha establece las condiciones particulares de ordenación y gestión del ámbito, así como las
condiciones numéricas de la actuación y objetivos del desarrollo urbanístico.

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2. La ficha de Ordenación establece:

a) En la casilla denominada “Objetivos”, se especifican cuales son los objetivos que se
pretenden con la ordenación planteada.
b) En la casilla de “Edificabilidad usos lucrativos”, se fijan las edificabilidades de cada uno de los
usos lucrativos, siempre que se trate de suelo calificado con dichos usos; no contemplándose
la edificabilidad de los usos compatibles, ya que su implantación no viene obligatoriamente
impuesta por el Plan.
c) En la casilla “Observaciones”, se especifican las normas zonales de aplicación, así como
cualquier otro condicionante fijado desde el Plan para la ordenación del área.
3. La ficha de Gestión establece:
a) En el primer bloque se fijan todos los parámetros que intervienen en la gestión, la
denominación de su correspondiente Unidad de Actuación urbanizadora (U.A.U.) o Unidad
de Actuación continua o discontinua por Aumento de aprovechamiento (U.A.A), o en su
caso de su Unidad de Reparcelación (U.R.), la iniciativa del planeamiento, el sistema de
ejecución en su caso, el área de reparto y aprovechamiento medio de la unidad de
actuación urbanizadora, o el excedente de aprovechamiento del área de aumento de
aprovechamiento, etc.
b) En la casilla “Cesión de suelo dotacional público”, se especifican los suelos de cesión tanto
incluidos como adscritos a la unidad de actuación urbanizadora, así como su carácter local
o general. En las áreas de aumento de aprovechamiento se especifica la cesión
correspondiente sobre el excedente de aprovechamiento, así como la cesión dotacional. En
los ámbitos donde se produce una transferencia, se especifica igualmente el terreno
dotacional liberado resultante.
c) En la casilla “Observaciones”, se especifica cualquier condición concreta y particular a tener
en cuenta en la gestión del ámbito.

Artículo 3.2.12. Régimen urbanístico de las APE (E)

1. El ámbito de cada APE aparece delimitado en el plano nº 5 de “Clasificación, calificación y

regulación del suelo y la edificación en suelo urbano (...). Red viaria, alineaciones y rasantes”, E:
1/2.000.
La ejecución del planeamiento se realizará mediante ámbitos de gestión y/o ejecución, que
aparecen identificadas en el plano nº 6 “Régimen y Gestión del suelo urbano”, E: 1/2.000, con
las siglas:
- “U.A.U.”- unidades de actuación urbanizadora.
- “U.A.A.”- de aumento de edificabilidad, con delimitación de unidad de actuación continua
o discontinua para la obtención de dotaciones.
- “U.R.”- unidad de reparcelación y/o normalización.
Estas siglas irán seguidas de la numeración del Área de Planeamiento Específico
correspondiente. Cuando el APE se refiera a áreas de aumento de edificabilidad, la gestión
implicará la obtención de la dotación, y la ejecución implicará la posibilidad de edificación del
incremento correspondiente, según las condiciones impuestas en la ficha. Cuando el APE se
refiera a unidades de reparcelación, la gestión se realiza a través de transferencias de
aprovechamiento, que requieren reparcelación en algún caso, la ejecución de la dotación

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mediante Obras Públicas Ordinarias, e igualmente edificación.

2. Las cifras de superficies, que aparecen en la ficha correspondiente, tienen un carácter
aproximado e indicativo, pudiéndose concretar posteriormente como resultado de una
medición más precisa sobre el terreno.
3. Para la fijación de la edificabilidad total del APE es determinante el contenido de la casilla
“Edificabilidad de usos lucrativos” de la ficha de gestión, ya que en el supuesto de que existan
variaciones respecto a la medición real de la superficie del ámbito, lo que se mantiene
invariable es la mencionada edificabilidad de la unidad de actuación, aplicada a la nueva
superficie total del ámbito.
4. Para la determinación de las superficies de usos dotacionales, tanto públicos como privados,
predomina siempre la definición gráfica del plano nº 5 “Clasificación, calificación y regulación
del suelo y la edificación en suelo urbano (...). Red viaria, alineaciones y rasantes”, E: 1/2.000,
sobre las indicaciones numéricas de la ficha de cada APE.
5. Las APE se regulan, a efectos de condiciones generales, por lo dispuesto en las presentes
Normas Urbanísticas, salvo determinaciones concretas contenidas en sus propias fichas.

Artículo 3.2.13. Fichero de las APE (D)

Las condiciones particulares de las áreas de planeamiento específico se recogen en el documento

“Normas Urbanísticas. Fichas”, Tomo II.

SECCIÓN CUARTA. ÁREAS DE PLANEAMIENTO REMITIDO (APR)

Artículo 3.2.14. Ámbito y características (E)

1. En este tipo de áreas, el Plan General no define la ordenación pormenorizada del suelo urbano
no consolidado, sino que remite su resolución a la redacción posterior de un planeamiento de
desarrollo que particularice los objetivos que el Plan General le fija.
2. Las Áreas de Planeamiento Remitido aparecen identificadas en el plano nº5 “Clasificación,
calificación y regulación del suelo y la edificación en suelo urbano (...). Red viaria, alineaciones
y rasantes”, E: 1/2.000, con las siglas APR.
3. Cada APR cuenta con una ficha individual que establece sus condiciones normativas
concretas, según se especifica en los artículos siguientes.
4. Los planeamientos de desarrollo diferenciarán los niveles de las dotaciones de acuerdo con las
características que para los mismos se establecen en las Normas.

Artículo 3.2.15. Contenido de las fichas de Ordenación y Gestión de las APR (E)

1. La ficha establece las condiciones particulares de ordenación y gestión del ámbito, así como las
condiciones numéricas de la actuación y objetivos del desarrollo urbanístico.
2. La ficha de Ordenación establece:
a) En la casilla denominada “Objetivos”, se especifican cuales son los objetivos que se
pretenden con la nueva ordenación que plantee el planeamiento de desarrollo.
b) En la casilla de “Edificabilidad usos lucrativos”, se fijan las edificabilidades de cada uno de los
usos lucrativos, siempre que se trate de suelo calificado con dichos usos; no contemplándose

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la edificabilidad de los usos compatibles, ya que su implantación no viene obligatoriamente

impuesta por el Plan.
c) En la casilla “Observaciones”, se especifica la norma zonal de aplicación, así como cualquier
otro condicionante fijado desde el Plan para la ordenación del área.
3. La ficha de Gestión establece:
a) En el primer bloque se fijan todos los parámetros que intervienen en la gestión, la
denominación de su correspondiente unidad de actuación urbanizadora (“U.A.R.”), la
iniciativa del planeamiento, el sistema de ejecución en su caso, el aprovechamiento medio
de la unidad de actuación, etc.
b) En la casilla “Cesión de suelo dotacional público”, se especifican los suelos de cesión ya sea
mediante una superficie concreta o mediante un porcentaje.
c) En la casilla “Observaciones”, se especifica cualquier condición concreta y particular a tener
en cuenta en la gestión del ámbito.

Artículo 3.2.16. Régimen urbanístico de las APR (E)

1. El ámbito de cada APR aparece determinado en el plano nº 5 de “Clasificación, calificación y

regulación del suelo y la edificación en suelo urbano (...). Red viaria, alineaciones y rasantes”, E:
1/2.000. Dichos ámbitos se desarrollarán según el régimen de actuaciones urbanizadoras, es
decir, a través de unidades de actuación.
2. El régimen urbanístico de las APR es el siguiente:
a) La cifra de superficie del ámbito que aparece en la ficha correspondiente, tiene un carácter
aproximado e indicativo, pudiéndose concretar posteriormente como resultado de una
medición más precisa.
b) Para la determinación de la edificabilidad máxima, se mantendrá como vinculante el
aprovechamiento medio, si se fija en la correspondiente Ficha de Gestión, y de no ser así,
será vinculante la edificabilidad de usos lucrativos.
c) Las cifras que se especifican como superficies mínimas de cesión, si las hubiera, para usos
dotacionales, tienen carácter de mínimos absolutos que no pueden disminuirse, salvo
indicación en contrario en las propias fichas. Por el contrario, las superficies que se indican
para las dotaciones privadas, si se indican, constituyen cifras de referencia.
d) Las indicaciones de sistema de ejecución, en su caso, iniciativa del planeamiento y prioridad,
tienen carácter de asignaciones preferentes.
e) La ejecución del planeamiento se realizará mediante las unidades de actuación
urbanizadora, que aparecen identificadas en el plano nº 6 “Régimen y gestión del suelo
urbano”, E: 1/2.000, con las siglas “U.A.R” seguidas de la numeración del Área de
Planeamiento Remitido correspondiente.
f) Finalmente, a efectos de condiciones generales, se estará a lo dispuesto en las presentes
Normas Urbanísticas, salvo determinaciones particulares detalladas en la propia ficha.

Artículo 3.2.17. Fichero de las APR (D)

Las condiciones particulares de las Áreas de Planeamiento Remitido se recogen en el documento

“Normas Urbanísticas. Fichas”, Tomo II.

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CAPÍTULO 3.3. RÉGIMEN DEL SUELO URBANIZABLE

SECCIÓN PRIMERA. DEFINICIÓN, DELIMITACIÓN Y PARÁMETROS

Artículo 3.3.1. Definición (E)

1. Integran el suelo urbanizable los terrenos que el Plan General Municipal adscriba a esta clase
legal de suelo, mediante su clasificación, para poder ser objeto de transformación mediante su
urbanización, en las condiciones y los términos prescritos por la Ley y determinados, en virtud de
ella, por el planeamiento de ordenación urbanística.
2. La clasificación a que se refiere el apartado anterior determina la vinculación de los terrenos al
destino final propio del suelo urbanizable, pero la legitimación de la transformación precisa para
la actualización de dicho destino requerirá la aprobación del Programa de Ejecución
correspondiente, que delimite el ámbito específico de la actuación urbanizadora y establezca
las condiciones para su realización.

Artículo 3.3.2. Delimitación y parámetros de ordenación (E)

Integran el suelo urbanizable aquellos terrenos delimitados en el plano nº 3 de “Estructura general y

orgánica del territorio (...)”, E: 1/10.000, señalados con el código S.Uble.
Las áreas de suelo urbanizable, grafiadas en el plano nº 4 de “Gestión del suelo urbanizable”, E:
1/10.000, y los parámetros fundamentales para las mismas, entre otros indicados en las fichas, son
los siguientes:

Sector
- Superficie neta (sin Sistemas Generales) Ha
- Superficie de Sistemas Generales Incluidos Ha
- Superficie de Sistemas Generales Adscritos Ha
- Edificabilidad
- Aprovechamiento Medio m2/m2
- Área de Reparto
- Intensidad de uso m2/m2
- Densidad de referencia viv /Ha
- Uso predominante
- Uso compatible
- Uso prohibido
- Nº de viviendas aproximado viv

Se entiende por superficie neta, la superficie del área sin incluir los sistemas generales.
La superficie de sistemas generales comprende la totalidad de los mismos que deberá recoger el
sector, sean incluidos o adscritos. Se identifican ambos por separado, y la superficie de sistemas
generales adscritos es una cuantía sobre la totalidad de los mismos que incluye el área de reparto,
también indicada.
La intensidad de uso define la edificabilidad en metro cuadrado sobre metro cuadrado de

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superficie neta del área.

La densidad de referencia indica, para las áreas con uso residencial, el número de viviendas por
hectárea que tendrá de forma aproximada la ordenación futura.
El uso predominante indica el destino mayoritario que tendrá la edificabilidad del área, aun
cuando se puedan contemplar otros usos compatibles.
El uso prohibido indica aquél que no podrá contemplar la ordenación futura.

SECCIÓN SEGUNDA. RÉGIMEN DEL SUELO URBANIZABLE

Artículo 3.3.3. Definición (E)

Constituyen el suelo urbanizable aquellas áreas del territorio que se consideran aptas para ser
urbanizadas de acuerdo con las previsiones establecidas en el Plan General.

Artículo 3.3.4. Régimen del Suelo Urbanizable (E)

Según lo contemplado en el artículo 10 de la LSOTEX:

“Mientras no tenga lugar la aprobación del correspondiente Programa de Ejecución, los
particulares, sean o no propietarios, podrán formular al Municipio consulta sobre la viabilidad de la
transformación urbanizadora que pretendan en suelo clasificado como urbanizable, basada en el
estudio relativo a su adecuación al modelo de crecimiento urbano del que se haya dotado el
Municipio.
Cuando el planeamiento tenga establecidas unas bases orientativas para su ejecución, relativas al
menos a calidades, plazos y diseño urbano, y ya sea posible proceder a la misma mediante una
actuación urbanizadora conforme a las condiciones objetivas que para ello fije de conformidad
con la secuencia lógica prevista en el Plan General (artículo 111, apartado 1), los particulares que
pretendan promover su transformación podrán iniciar directamente el procedimiento simplificado
de tramitación del Programa de Ejecución que se regula en la letra B) del artículo 134, sin la
consulta a que se refiere el párrafo anterior.”

Mientras no cuente con Programa de Ejecución aprobado, rige para el suelo el régimen propio del
suelo no urbanizable común, no pudiendo aprobarse ni autorizarse en él otras obras que las de
carácter provisional previstas en la LSOTEX y las correspondientes a infraestructuras y dotaciones
públicas.

Artículo 3.3.5. La aprobación del Programa de Ejecución. Régimen de los UZI (E)

Según lo contemplado en el artículo 31 de la LSOTEX, la aprobación por la Administración del

correspondiente Programa de Ejecución determina:
“a. La identificación del ámbito espacial concreto que delimita la actuación y la vinculación
legal de los terrenos al pertinente proceso urbanizador y edificatorio del sector y en el marco
de la correspondiente unidad de actuación, estableciendo las condiciones para su
desarrollo.
b. La afectación legal de los terrenos al cumplimiento, en los términos de la forma de gestión de
la actividad y el sistema de ejecución que se fijen al efecto, de la distribución justa de los

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beneficios y cargas entre los propietarios y el cumplimiento por éstos de los deberes
enumerados en el artículo 14, tal como resulten precisados por el planeamiento urbanístico y
el Programa de Ejecución correspondiente.
c. El derecho de los propietarios al aprovechamiento urbanístico resultante de la aplicación a la
superficie de sus fincas originarias respectivas del 90 % del aprovechamiento medio del área
de reparto correspondiente, bajo la condición del cumplimiento de los deberes establecidos
en el artículo 14, así como a ejercitar los derechos determinados en el artículo 13.
d. La afectación legal de los terrenos obtenidos por la Administración actuante en virtud de
cesión obligatoria y gratuita por cualquier concepto a los destinos previstos en el
planeamiento.”

A este respecto, se incorporan los ámbitos de UZI, Suelo Urbanizable Incorporado, ámbitos donde el
Plan General asume con carácter general las determinaciones concretas de planeamiento de
desarrollo aprobado del suelo urbanizable inmediatamente antecedente, así como su gestión, y
que se encuentran en ejecución; de esta forma el Plan mantiene e integra este planeamiento en su
cuerpo normativo, en algunos casos con ligeras adaptaciones. Los UZI que se encuentran en fase
de aprobación, (sectores con Programas de Ejecución en trámite de aprobación de deficiencias),
en caso de que no alcanzaran la aprobación definitiva, tendrán la consideración de sectores de
suelo urbanizable pendiente de desarrollo, constituyendo cada uno de ellos áreas de reparto
independientes.
Aparecen identificadas en el plano nº5 de “Clasificación, calificación y regulación del suelo y la
edificación en suelo urbano (...). Red viaria, alineaciones y rasantes”, E: 1/2.000, con las siglas UZI. Se
recogen asimismo sus características en ficha independiente, del mismo modo que para las API,
incluyéndose asimismo los cuadros de características correspondientes.
Su régimen urbanístico, en cuanto a la interpretación de las determinaciones recogidas para cada
ámbito de UZI en el Plan General, es el mismo que se indica para las API (artículo 3.2.8). No
obstante, estos suelos tendrán el régimen propio del suelo urbanizable, en tanto no sea
recepcionada su urbanización por el Ayuntamiento

Artículo 3.3.6. Derechos y deberes de los propietarios en Suelo Urbanizable (E)

Forman parte del contenido urbanístico del derecho de propiedad del suelo, sin perjuicio del
régimen que sea de aplicación a éste por razón de su clasificación, los siguientes derechos (artículo
13 de la LSOTEX):
“1. El uso y disfrute y la explotación normales del bien a tenor de su situación, características
objetivas y destino, conformes o, en todo caso, no incompatibles con la legislación
administrativa que le sea aplicable por razón de su naturaleza, situación y características, y en
particular de la ordenación urbanística.”

En el suelo urbanizable a estos derechos generales de todos los propietarios de suelo, se añaden
los contemplados en el artículo 13.3 de la LSOTEX, de entre los que cabe mencionar como
característico de esta clase de suelo, el derecho a formular consulta al Municipio sobre la
viabilidad de la transformación urbanizadora que pretendan, de acuerdo con lo establecido
en el apartado 3 del artículo 10 de la LSOTEX.

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Asimismo, los propietarios de suelo urbanizable, en tanto no se haya aprobado el correspondiente

Programa de Ejecución, tendrán los deberes a que se refiere el artículo 14 de la LSOTEX. Con
carácter general respecto a todos los propietarios de suelo, los deberes consistirán en destinar el
suelo al uso previsto por los instrumentos de ordenación territorial y urbanística y conservar las
construcciones e instalaciones existentes; conservar y mantener el suelo; realizar su uso y
explotación de forma adecuada al interés general; respetar las limitaciones que deriven de la
legislación administrativa aplicable, etc. Y específicamente en lo contemplado para el suelo
urbanizable en su apartado 1.2., referente a los deberes derivados de la ejecución de la
ordenación urbanística en esta clase de suelo.

SECCIÓN TERCERA. DESARROLLO DEL SUELO URBANIZABLE

Artículo 3.3.7. Condiciones generales (E)

1. El suelo urbanizable se desarrollará mediante los Programas de Ejecución correspondientes a los

sectores delimitados en el Plan (con excepción de las actuaciones que deban verificarse en
ejecución de Proyectos de Interés Regional y en régimen de obras públicas ordinarias). Los
Programas de Ejecución contendrán como figura de planeamiento de desarrollo el Plan Parcial.
Mientras no tenga lugar la aprobación del correspondiente Programa de Ejecución, los
particulares, sean o no propietarios, podrán formular al Municipio la consulta a que se refiere el
artículo 3.3.4., sobre la viabilidad de transformación urbanizadora del área.
2. El Programa de Ejecución se podrá tramitar mediante el procedimiento simplificado, en los
sectores en que el Plan General establece unas bases orientativas para su ejecución, relativas al
menos a calidades, plazos y diseño urbano. A estos efectos, el Plan General ordena
detalladamente los sectores que ha considerado necesarios para satisfacer, a corto y medio
plazo, la demanda inmobiliaria. En las citadas áreas, siempre que se asuma la ordenación
detallada contenida en el Plan General, de acuerdo con las condiciones expresadas en el
artículo 3.3.9 de estas Normas, no será necesaria la redacción de Plan Parcial.
3. Para cada una de las áreas de uso homogéneo, grafiadas en el plano nº 4 de “Gestión del suelo
urbanizable", E: 1/10.000, el Plan General fija al menos usos e intensidades y la superficie de
sistemas generales tanto incluidos como adscritos. Para cada uno de los sectores con
ordenación detallada, el Plan General fija además de estos parámetros, los usos pormenorizados
y las ordenanzas tipológicas, así como la superficie de sistemas generales de cada sector, tanto
incluidos como adscritos, así como las cesiones de dotaciones locales. El Ayuntamiento, cuando
no esté claramente definido en la ficha correspondiente, o pueda ser susceptible de
interpretación, podrá establecer el grado de compatibilidad concreto de los usos en cada uno
de los sectores. Los sectores con ordenación detallada se grafían en los planos de suelo urbano
y urbanizable con ordenación, nº 5 y nº 6 (calificación y gestión, respectivamente) a escala
E=1/2.000.
4. Los Programas de Ejecución se redactarán con arreglo a lo dispuesto en el Capítulo 1.2 de las
presentes Normas, y al contenido del presente Capítulo 3.3.
5. Los Programas de Ejecución, abarcarán uno o varios sectores completos, según lo establecido
en el artículo 117 y siguientes de la LSOTEX. Contendrán un documento expresivo de la asunción
de la ordenación detallada incluida en el Plan General, o bien una propuesta de Plan Parcial

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que ordene detalladamente el sector o modifique la incluida en el Plan.

Artículo 3.3.8. Iniciativa de los Programas de Ejecución (E)

Según lo previsto en el artículo 120 de la LSOTEX, podrá formular y promover Programas de

Ejecución:
1. El Ayuntamiento o cualquiera de los organismos o entidades de él dependientes, para la
ejecución del planeamiento municipal. Cuando la entidad promotora no cuente con la
potestad expropiatoria, se tendrá como Administración actuante al Ayuntamiento.
2. Las Administraciones públicas, y en particular la Administración de la Comunidad Autónoma de
Extremadura, para el ejercicio de sus competencias mediante la realización de actuaciones
urbanizadoras, en los términos expuestos en el artículo 120, apartados b) y c) de la LSOTEX.
3. Los particulares, sean o no propietarios de los terrenos. Será preceptiva la consulta previa ante el
Ayuntamiento Pleno de acuerdo con lo establecido en el punto 3 del artículo 10.
Los propietarios de terrenos incluidos en una iniciativa urbanizadora podrán asociarse como
agrupación de interés urbanístico para el desarrollo del Programa de Ejecución, en los términos
previstos en el artículo 120, apartado e) de la LSOTEX.

Artículo 3.3.9. Condiciones de desarrollo para sectores con ordenación detallada (E)

Para el desarrollo de Programas de Ejecución de sectores en cada una de las áreas de suelo
urbanizable en que se contempla su ordenación detallada, se establecen sus condiciones en las
fichas del suelo urbanizable identificadas con las siglas S-nº(o). Las determinaciones particulares
contenidas en las fichas y cuadros de condiciones urbanísticas de los sectores tienen el alcance
que a continuación se señala:

1. DATOS GENERALES
a) Delimitación y superficie: la superficie del sector es una cifra estimativa de referencia, que
deberá ser precisada en el momento de redactar el Programa de Ejecución (según las
condiciones de modificación referidas en el apartado 3.c) de este artículo). La cifra que
resulte será válida a todos los efectos.
b) La superficie de los sistemas generales exteriores del sector constituye una cifra inalterable
salvo que dichos sistemas se refieran a una finca o ámbito concreto de suelo, en cuyo caso
en el momento de la redacción del Plan Parcial procederá a ser evaluada con precisión y su
resultado será válido a todos los efectos.
La superficie de los sistemas generales de zonas verdes incluidos en el sector, constituye una
cifra inalterable. En caso de no asumirse la ordenación del Plan General, y con el acuerdo
del Ayuntamiento, podrá alterarse su delimitación y forma, respecto a las que aparecen
grafiadas en el Plan General.
La suma de las superficies del sector supondrá la nueva cifra de “superficie total del sector”,
más la de los sistemas generales exteriores adscritos al mismo.
A partir de esta nueva superficie se reelaborará el cuadro originario de condiciones
generales del sector, para lo cual, manteniendo inalterables el aprovechamiento medio del
área de reparto a la que pertenece, los coeficientes de ponderación correspondientes y los

EXCELENTÍSIMO AYUNTAMIENTO DE CÁCERES 56

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porcentajes medios utilizados en la situación originaria, se recalculará el nuevo

aprovechamiento global resultante y, sucesivamente, la nueva edificabilidad total resultante
y su distribución por usos.

2. DATOS DE ORDENACIÓN:
a) En la casilla de “Edificabilidad usos lucrativos”, se fijan las edificabilidades de cada uno de los
usos lucrativos, siempre que se trate de suelo calificado con dichos usos; no contemplándose
la edificabilidad de los usos compatibles, ya que su implantación no viene obligatoriamente
impuesta por el Plan. Los márgenes para la aplicación de estos parámetros serán:
a.1) En ningún caso se podrá superar el aprovechamiento medio, que será el originario del
Plan General. En cualquier caso no podrá superarse asimismo el máximo de 0,90
m2/m2 que fija el artículo 74 de la LSOTEX para la intensidad de uso.
a.2) El número de viviendas constituye una cifra de referencia que únicamente será
vinculante cuando así lo indique la ficha correspondiente. Si la nueva cifra propuesta
supera la densidad indicada para el sector por el Plan General, esta modificación
deberá justificarse convenientemente. En cualquier caso no se podrá nunca superar el
máximo de 65 viv/Ha admitido por el artículo 74 de la LSOTEX, en cualquier tipología.
b) En la casilla de “Cesión de Suelo dotacional público incluido”, se reflejan las superficies de
dichos suelos resultantes de la ordenación incluida en el documento de Plan General.
c) En la casilla “Observaciones”, se especifican los objetivos de la ordenación planteada, la
norma zonal de aplicación, así como cualquier otro condicionante fijado desde el Plan para
la ordenación del área.

3. CONTENIDO DEL DOCUMENTO EXPRESIVO DE LA ASUNCIÓN DE LA ORDENACIÓN DETALLADA:

Cuando se asuma íntegramente la ordenación incorporada en el Plan General, y sin perjuicio
del anteproyecto de urbanización, en el Documento Expresivo de la Asunción de la Ordenación
Detallada deberán contenerse las adaptaciones y precisiones que resultaren necesarias, según
criterio municipal, relativas a la ordenación, aunque sólo sea debida al cambio de escala. Es
decir, se exigirá la documentación necesaria para definir la ordenación propuesta desde el Plan
General, con el grado de detalle del Plan Parcial, dada la limitación del soporte gráfico del Plan
General para dicha definición. Para ello, se deberá incluir:
a) El levantamiento de una cartografía de mayor detalle que la utilizada en el documento del
Plan General, si fuera preciso, así como la definición exacta de rasantes, etc.
b) La conexión con los Sistemas Generales y con las diversas infraestructuras, en lo relativo tanto
al diseño como, en su caso, al refuerzo de las mismas, y a la acreditación de su efectiva
viabilidad, incluyendo las consultas necesarias de las Administraciones correspondientes, si se
previeran conexiones con servicios existentes.
c) Se definirá con exactitud el perímetro del sector correspondiente, así como la modificación,
en lo que sea preciso, de cuestiones de ordenación de borde, dada la adaptación de
detalle que se presume necesaria en el momento del desarrollo efectivo del sector.
d) Podrán definirse incluso parámetros propios de los estudios de detalle, como son la
ordenación de volúmenes y la relación y concreción de normas zonales utilizadas, de entre
las propuestas para cada sector, en la ficha de ordenación del Plan General.

EXCELENTÍSIMO AYUNTAMIENTO DE CÁCERES 57

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Todas estas cuestiones deberán reflejarse tanto en la correspondiente documentación gráfica,

es decir, planos de ordenación, como en los textos necesarios para su completa definición.
En cualquier caso deberán quedar precisados los criterios municipales en relación con los
términos expuestos en este apartado en el momento de desarrollo de cada ámbito.

Artículo 3.3.10. Condiciones de desarrollo para sectores urbanizables sin ordenación (E)

Para el desarrollo de Programas de Ejecución de sectores incluidos en las áreas de suelo

urbanizable en que no se contempla su ordenación detallada, es decir, donde se deberá efectuar
previamente la Consulta de viabilidad para su desarrollo, se establecen sus condiciones en las
fichas del suelo urbanizable identificadas con las siglas S-nº Las determinaciones particulares
contenidas en las fichas y cuadros de condiciones urbanísticas de las áreas no ordenadas tienen el
alcance que a continuación se señala:

1. DATOS GENERALES:
a) Delimitación: los límites del sector deberán ajustarse y definirse, dentro de la propuesta que
constituya la Consulta previa que se realice al Ayuntamiento, de acuerdo con la delimitación
estructural definida en el Plan General para los mismos.
b) Superficie: la superficie del sector deberá ser como mínimo de 20 Ha, y tal que permita el
cumplimiento de las condiciones que para determinado área no ordenada indique el Plan
General. La cifra que resulte, una vez aceptada la propuesta de la Consulta de viabilidad,
será válida a todos los efectos.
c) El Plan General podrá indicar las condiciones que estime necesarias para la viabilidad del
desarrollo de determinado área urbanizable sin ordenación, distinguiéndolas en la ficha
correspondiente como “observaciones”.
La suma de la superficie neta del sector, más la de los sistemas generales existentes, adscritos e
incluidos en el mismo supondrá la nueva cifra de “superficie total del sector”. Se deberá
mantener en cada sector la proporción de sistemas generales adscritos que se indique en su
área correspondiente.
A partir de estas nuevas superficies se reelaborará el cuadro de condiciones generales del
sector y /o unidad de actuación, para lo cual, manteniendo inalterable el aprovechamiento
medio del área de reparto a la que pertenece, los coeficientes de ponderación
correspondientes y los porcentajes medios utilizados en la situación originaria, se recalculará el
nuevo aprovechamiento global resultante y, sucesivamente, la nueva edificabilidad total
resultante y su distribución por usos.

2. MÁRGENES DE EDIFICABILIDAD DE USOS LUCRATIVOS:

a) En ningún caso se podrá superar el aprovechamiento medio del área de reparto
correspondiente, que será el originario del Plan General.
b) En el caso de plantearse en el nuevo sector y/o unidad de actuación delimitados alguna
precisión que afecte a las proporciones de usos respecto a los planteados en el Plan General
para el área, se justificará la necesidad de esta modificación, y se valorará su adecuación al
modelo global del Plan General.
c) El número de viviendas constituye una cifra de referencia que únicamente será vinculante

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cuando así lo indique la ficha del área correspondiente. Si la nueva densidad propuesta
supera la indicada para el área por el Plan General, esta modificación deberá justificarse
convenientemente. En cualquier caso no se podrá nunca superar el máximo de 65 viv/Ha
admitido por el artículo 74 de la LSOTEX, en cualquier tipología.

Artículo 3.3.11. Condiciones particulares de desarrollo para el suelo urbanizable colindante a

carreteras (E)

En lo referente a las nuevas construcciones o promociones próximas a carreteras, sean del Estado ,
Autonómicas o dependientes de otra administración, existentes o previstas, incluidas en zonas
clasificadas como suelo urbanizable ordenado, no ordenado o incorporado, se establece la
necesidad de que , con carácter previo a la aprobación del planeamiento que las desarrolle (a
nivel de Plan Parcial o documento equivalente) se lleven a cabo -por los promotores- los estudios
correspondientes de determinación de los niveles sonoros esperables, los cuales se incluirán en los
respectivos documentos de planeamiento a informar por la Demarcación de Carreteras o la
Administración que corresponda, en función de la titularidad de la vía, en aplicación de la
legislación de carreteras, y de los cuales, se deducirá en su caso la necesidad de disponer de los
medios de protección acústica imprescindibles, con cargo al promotor, en caso de superarse los
umbrales recomendados, de acuerdo con lo establecido en la normativa vigente: Ley 37/2003, de
17 de noviembre, de Ruido y, en su caso, la normativa autonómica vigente (Decreto 19/1997, de 4
de febrero, de Reglamentación de Ruidos y Vibraciones), o la que la complete, desarrolle o
sustituya.

Artículo 3.3.12. Condiciones particulares de desarrollo para el suelo urbanizable afectado por las
Zonas de Seguridad de instalaciones Militares (E)

En lo referente a las nuevas construcciones o promociones afectadas por las Zonas de Seguridad
de la Base de Santa Ana (CIMOV nº1), incluidas en zonas clasificadas como suelo urbanizable
ordenado, no ordenado o incorporado, y en su caso en suelo urbano, se establece la necesidad
de que, con carácter previo a la aprobación del planeamiento que las desarrolle (a nivel de Plan
Parcial o documento equivalente) se soliciten los preceptivos informes al Ministerio de Defensa, en
referencia a la ordenación de estas Zonas. La aplicación de las normas en materia de Zonas de
seguridad que se refieren a los usos del suelo en terrenos circundantes al “Acuartelamiento Santa
Ana” son de obligado cumplimiento.

Artículo 3.3.13. Condiciones particulares de desarrollo para el suelo urbanizable afectado por la
protección de Comunicaciones ferroviarias (E)

En lo referente a las nuevas construcciones o promociones afectadas por las limitaciones de usos y
actividades determinadas por la presencia de infraestructuras ferroviarias y las servidumbres que las
mismas generan, se estará a lo regulado por la Ley 39/2003 y el Real Decreto 2387/2004, modificado
por el Real Decreto 354/2006. En este sentido, se deberán incluir los estudios acústicos necesarios en
los suelos de nuevo desarrollo colindantes con el ferrocarril proponiendo, en su caso, las medidas
correctoras necesarias con cargo al promotor, en caso de superarse los umbrales recomendados,
de acuerdo con lo establecido en la normativa vigente.

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CAPÍTULO 3.4. RÉGIMEN DEL SUELO NO URBANIZABLE

SECCIÓN PRIMERA. DEFINICIÓN, DELIMITACIÓN, CATEGORÍAS Y RÉGIMEN GENERAL

Artículo 3.4.1. Definición y delimitación (E)

1. Constituyen el Suelo no Urbanizable:

a) Los sometidos a algún régimen especial de protección de acuerdo con la Ley 15/2001, de 14
de diciembre, del Suelo y Ordenación Territorial de Extremadura; la Ley 8/1998, de 26 de
junio, de Conservación de la Naturaleza y de Espacios Naturales Protegidos de Extremadura,
modificada por la Ley 9/2006, de 23 de diciembre; la Directiva 92/43/CEE, o Directiva
Hábitats, respecto de la propuesta de Lugares de Interés Comunitario; la Directiva
79/409/CEE, del Consejo, relativa a la Conservación de las Aves Silvestres, y sus posteriores
modificaciones, en especial la Directiva 49/97/CEE, de la Comisión, de 29 de julio, conforme
a la que se designan las Zonas Especiales de Conservación pertenecientes a la Red Natura
2000; la Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias, y el Decreto 49/2000, de 8 de marzo,
por el que se establece el Reglamento de Vías Pecuarias de la Comunidad Autónoma de
Extremadura; el Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio, de Aguas , y Real Decreto
849/1986, de 11 de abril, de aprobación del Reglamento del Dominio Público Hidráulico; el
Real Decreto Legislativo 1/2008, de 11 de enero, Ley de Evaluación de Impacto Ambiental ;
la Ley 16/1985, de 25 de junio, del Patrimonio Histórico Español, así como la Ley 2/1999, de 29
de marzo, de Patrimonio Histórico y Cultural de Extremadura.
b) Los que el Plan General considera necesario preservar por su valor natural, paisajístico,
cultural o de entorno; por su valor estructural, por razón de la potencialidad de su
aprovechamiento hidrológico, agrícola, ganadero, o forestal; o por razón de la preservación
de la funcionalidad de infraestructuras y equipamientos, así como aquellos otros que se
consideran inadecuados para el desarrollo urbano de acuerdo con el modelo establecido
por el Plan General.
2. Los terrenos que constituyen el Suelo no Urbanizable aparecen grafiados en el plano nº 1.
“Estructura general y orgánica del territorio. Clasificación del suelo y sistemas generales”, E:
1/50.000 y E:1/25.000 se señalan con el código SNU.

Artículo 3.4.2. Categorías (E)

Se distinguen las siguientes categorías:

1) Suelo No Urbanizable Protegido: aparece grafiado con el código SNUP. Dentro de esta
categoría el Plan General distingue las siguientes subcategorías:

Por su valor ambiental:

- SNUP-CA. Suelo no urbanizable de protección especial Cauces.
- SNUP-VP. Suelo no urbanizable de protección especial Vías Pecuarias.
Por su valor natural como ecosistemas:
- SNUP-EL. Suelo no urbanizable de protección Espacios Naturales y Lugares de Interés.

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- SNUP-D. Suelo no urbanizable de protección especial Dehesa.

- SNUP-R. Suelo no urbanizable de protección especial Riberos.
- SNUP-SP. Suelo no urbanizable de protección especial Sierra de San Pedro.
- SNUP-MF. Suelo no urbanizable de protección Masas Forestales.
- SNUP-H. Suelo no urbanizable de protección especial Humedales.
- SNUP-Ll. Suelo no urbanizable de protección especial Llanos.
Por su valor cultural, paisajístico o de entorno:
- SNUP-M. Suelo no urbanizable de protección específica Montaña, Cerros y Sierras. Se
distinguen en este tres niveles de protección, identificados como:
- SNUP-M1. Nivel de protección 1.
- SNUP-M2. Nivel de protección 2.
- SNUP-M3. Nivel de protección 3.
- SNUP-RA. Suelo no urbanizable de protección de Reserva Arqueológica.
Por su valor estructural:
- SNUP-RH. Suelo no urbanizable de protección especial Regadíos y Huertas.
- SNUP-VM. Suelo no urbanizable de protección especial Viñas de la Mata.
Por la preservación de infraestructuras y equipamientos:
- SNUP-CV. Suelo no urbanizable de protección especial Carreteras.
- SNUP-FV. Suelo no urbanizable de protección especial Comunicaciones Ferroviarias.
- SNUP-RM. Suelo no urbanizable de protección de Reserva Militar.
- SNUP-I. Suelo no urbanizable de protección de Infraestructuras.

2) Suelo no Urbanizable común, que aparece grafiado con el código SNU-C.

Artículo 3.4.3. Régimen general (E)

En el suelo no urbanizable, los derechos de los propietarios comprenden, según el artículo 13 de la

LSOTEX:
“a. Cualquiera que sea la categoría a la que estén adscritos, la realización de los actos precisos
para la utilización y explotación agrícola, ganadera, forestal, cinegética o análoga a la que
estén efectivamente destinados, conforme a su naturaleza y mediante el empleo de medios
técnicos e instalaciones adecuados y ordinarios. Dichos actos no supondrán ni tendrán como
consecuencia la transformación del destino del suelo, ni de las características de la
explotación, y permitirán la preservación, en todo caso, de las condiciones edafológicas y
ecológicas, así como la prevención de riesgos de erosión, inundación, incendio o para la
seguridad o salud públicas. Los trabajos y las instalaciones que se lleven a cabo en los terrenos
estarán sujetos a las limitaciones impuestas por la legislación civil y la administrativa aplicable
por razón de la materia y, cuando impliquen obras, deberán realizarse, además, de
conformidad con la ordenación urbanística aplicable. En los terrenos adscritos a las categorías
de suelo no urbanizable de especial protección, esta facultad se entiende con el alcance que
sea compatible con el régimen de protección a que estén sujetos.
b. Con la excepción de los adscritos a las categorías de suelo no urbanizable de especial
protección, la realización de obras y construcciones y el desarrollo de usos y actividades que,
excediendo del derecho previsto en la letra inmediatamente anterior, se legitimen

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expresamente por los planes de ordenación del territorio y el Plan General Municipal, así como,
en su caso, los instrumentos previstos en la legislación de protección ambiental, en los términos
previstos en esta Ley.”

Los actos a que se refiere el artículo serán los expresamente permitidos en cada caso entre los que
comporten la división de fincas o la segregación de terrenos, los relativos a instalaciones
desmontables para la mejora del cultivo o de la producción agropecuaria, que no impliquen
movimiento de tierras, los vallados realizados exclusivamente con setos o malla y soportes
metálicos, la reposición de muros previamente existentes y la reforma o rehabilitación de
edificaciones existentes, que no afecten a elementos estructurales o de fachada o cubierta, así
como la reposición de sus elementos de carpintería o cubierta y acabados exteriores.

El Plan General podrá permitir el uso en edificación no vinculado a la explotación agrícola,

pecuaria o forestal y previa calificación urbanística que atribuya el correspondiente
aprovechamiento. Podrán realizarse en suelo no urbanizable los actos precisos para la
materialización de dicho aprovechamiento, en las condiciones determinadas por la ordenación. Se
deberá asegurar, como mínimo, la preservación del carácter rural de esta clase de suelo y la no
formación en él de nuevos núcleos de población, así como la adopción de las medidas que sean
precisas para proteger el medio ambiente y asegurar el mantenimiento de la calidad y
funcionalidad de las infraestructuras y los servicios públicos correspondientes. Se garantizará
también la preservación o, en su caso, restauración de las condiciones ambientales de los terrenos
y de su entorno inmediato.

Excepcionalmente, a través de los procedimientos previstos en la legislación urbanística, mediante

la pertinente calificación urbanística, y en las presentes normas, podrán autorizarse actuaciones
específicas de interés público que no resulten incompatibles con la preservación de los valores
protegidos en cada categoría del Suelo no Urbanizable y hayan de emplazarse en el medio rural.

Artículo 3.4.4. Superposición de protecciones (E)

1. A las áreas del territorio que queden afectadas por dos o más tipos de protección o afecciones,
de las establecidas en el Capítulo 3.4. de estas Normas, les serán de aplicación las condiciones
más restrictivas de cada uno de ellos.
2. Las edificaciones que en dichas áreas o parcelas se sitúen, de acuerdo con la normativa de
aplicación, se localizarán, preferentemente, en las zonas, si las hubiera, de menor protección.
3. En cualquier caso, la aplicación normativa requerirá informe de los Servicios Técnicos
Municipales.

Artículo 3.4.5. Parcelaciones en suelo no urbanizable (E)

1. Se considera unidad rústica apta para la edificación la superficie de suelo, perteneciente a la

clase de suelo no urbanizable, de dimensiones y características mínimas determinadas por la
ordenación territorial y urbanística, que queda vinculada a todos los efectos a la edificación,
construcción o instalación permitida conforme, en todo caso, a la legislación administrativa

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reguladora de la actividad a que se vaya a destinar la edificación, construcción o instalación.

2. La división, segregación o parcelación de fincas en suelo no urbanizable para la obtención de
unidades rústicas sólo será posible cuando la superficie de cada una de las fincas resultantes
cumpla las condiciones establecidas en el artículo 3.4.6 siguiente así como todas aquellas
condiciones establecidas en el artículo 18.4 de la LSOTEX.
3. En suelo no urbanizable quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas.

Artículo 3.4.6. Condiciones de las parcelas (E)

1. La superficie de cada una de las fincas resultantes de una parcelación, segregación o división
deberá superar la superficie mínima que resulte aplicable en consideración a la categoría de
suelo no urbanizable en que se encuentre incluida, así como tener las condiciones referidas en
el artículo 40.a de la LSOTEX.
2. En las categorías delimitadas por el Plan General en suelo no urbanizable, donde se admita el
uso de vivienda, cuya densidad no podrá alcanzar la de una vivienda por cada dos hectáreas,
ni superar la ocupación de 2%, la unidad vinculada a la vivienda no podrá ser inferior a la
parcela mínima definida en cada categoría y siempre igual o superior a hectárea y media; el
porcentaje de ocupación se definirá igualmente en cada categoría. La superficie no ocupada
por la vivienda deberá mantenerse en explotación agraria efectiva o con plantación de
arbolado.
3. En el caso de obras, construcciones e instalaciones en explotaciones agrícolas, ganaderas,
forestales, cinegéticas o análogas se estará igualmente a este efecto a lo dispuesto en cada
categoría y, en todo caso, en la legislación agraria para la unidad mínima de cultivo.
4. Para las construcciones e instalaciones correspondientes a los restantes usos admitidos en suelo
no urbanizable, la superficie será la funcionalmente indispensable, que nunca podrá ser inferior
a la prescrita para vivienda familiar. No obstante, previo informe favorable de la Consejería
competente en materia de ordenación territorial y urbanística, podrá disminuirse aquella
superficie en lo estrictamente necesario por razón de la actividad específica de que se trate.
5. La unidad rústica apta para la edificación quedará en todo caso vinculada legalmente a las
obras, construcciones e instalaciones y sus correspondientes actividades o usos.

Artículo 3.4.7. Evaluación de impacto ambiental (E)

Según dice el artículo 178.2 de la LSOTEX, con carácter general:

“2. En el supuesto de que los actos, las operaciones y las actividades sujetos a licencia requirieran la
evaluación de impacto ambiental, ésta se tramitará en el seno del procedimiento de
otorgamiento de la licencia. No se podrá otorgar la licencia cuando la declaración de impacto
hubiera sido negativa o se incumplieran las medidas de corrección determinadas en ella.”

Artículo 3.4.8. Desarrollo de las condiciones de protección (E)

En desarrollo, complemento o mejora del Plan General, podrán formularse Planes Especiales que
entre otras tendrán la finalidad, según contempla el artículo 72 de la LSOTEX, de “definir o proteger
las infraestructuras, las vías de comunicación, el paisaje o el medio natural.”
Por otra parte, mediante los Proyectos de Interés Regional y/o la pertinente calificación urbanística,

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se podrán desarrollar usos de interés público cuya implantación se vaya a realizar en el suelo no
urbanizable común.

SECCIÓN SEGUNDA. RÉGIMEN DE LOS USOS Y EDIFICACIONES IRREGULARES EXISTENTES EN SUELO NO

URBANIZABLE

Artículo 3.4.9. Edificación dispersa (E)

1. Las edificaciones legalmente autorizadas antes de la entrada en vigor de la presente revisión del
Plan General, cuando se ajusten a las condiciones de otorgamiento de las respectivas licencias,
se regularán por lo dispuesto en el Capítulo 2.4. de estas Normas.
2. Dichas edificaciones sólo podrán ampliarse cuando se encuentren vinculadas a algunos de los
usos autorizados por el Plan General, y con las condiciones dadas por estas Normas Urbanísticas.
Cuando, además de la vivienda, en los terrenos correspondientes se desarrolle alguno de los
usos permitidos por el plan, podrán edificarse construcciones vinculadas a dicho uso con arreglo
a las condiciones establecidas por estas Normas, deduciendo de los valores máximos que se
admiten las superficies ocupadas o edificadas por las construcciones existentes.

Artículo 3.4.10. Edificación y uso no vinculado a explotación agrícola, pecuaria o forestal (E)

Los usos no vinculados a estas actividades, legalmente autorizados y las edificaciones

correspondientes a ellos, sólo podrán reformarse o ampliarse previa calificación urbanística, salvo lo
previsto en el artículo 18.1.2.d) LSOTEX relativo a la reposición de muros previamente existentes y la
reforma o rehabilitación de edificaciones existentes que no afecten a elementos estructurales o de
fachada o cubierta, así como la reposición de sus elementos de carpintería o cubierta y acabados
exteriores.
En caso de obtención de calificación, los diversos usos a instalar en Suelo no Urbanizable, deberán
atenerse, en función de su tipología y uso específico, a las Condiciones Generales de los Usos
reguladas en el Título IV de estas Normas, para el Suelo Urbano y Urbanizable, con las salvedades
que pudieran ser precisas y que se contendrán en su calificación urbanística.
Las edificaciones legalmente autorizadas antes de la entrada en vigor del Plan General que no
satisfagan su normativa quedarán fuera de ordenación, de acuerdo con el régimen establecido en
el artículo 2.4.3 de estas Normas.

Artículo 3.4.11. Usos y edificaciones no autorizados legalmente (E)

1. Los usos, construcciones, instalaciones y las edificaciones existentes que no estuvieran

autorizados legalmente, por ser clandestinas o ilegales, podrán regularizar su situación
urbanística cuando se ajusten o puedan adaptarse a las condiciones establecidas en las
presentes Normas en la categoría de suelo en que se sitúen. En cualquier caso, seguirán las
prescripciones determinadas por la LSOTEX en el artículo 193 y siguientes.
El proyecto de legalización deberá comprender los instrumentos de ordenación, proyectos
técnicos y demás documentos precisos para la verificación del tipo de control urbanístico que
sea aplicable en cada caso. Deberán incluir en todo caso las obras, los trabajos e instalaciones
precisos para la adaptación de la actuación a la ordenación urbanística y la reducción del

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impacto ambiental o cultural, si ello fuera procedente.

2. El requerimiento de legalización implicará la simultánea apertura del correspondiente
procedimiento sancionador que sea de aplicación en cada caso (en función de que la
actuación sea clandestina o ilegal, según lo regulado en los artículos 193 y 194 de la LSOTEX).
3. En ningún caso podrán legalizarse las actuaciones ilegales realizadas en suelo no urbanizable de
protección, zonas verdes, espacios públicos o bienes dominio público, servicio público o en
bienes comunales, ni las realizadas en terrenos forestales protegidos o en espacios naturales, así
como en terrenos de suelo no urbanizable que hayan perdido su masa arbórea en virtud de
talas ilegales.
4. En todo caso, los usos del suelo y de las edificaciones se atendrán a los criterios establecidos con
carácter general en el Título IV de estas Normas.

Artículo 3.4.12. Prevención de las parcelaciones urbanísticas (E)

1. Por la propia naturaleza de Suelo no Urbanizable, queda expresamente prohibida su

parcelación urbanística.
2. Se considera a cualesquiera efectos parcelación urbanística toda división simultánea o sucesiva
de unidades rústicas aptas para la edificación en suelo no urbanizable, cuando cada uno de los
lotes o las fincas a que dé lugar constituyan unidades rústicas aptas para la edificación y
dispongan o vayan a disponer de infraestructuras o servicios colectivos innecesarios para las
actividades propias del suelo no urbanizable o, en todo caso, de carácter específicamente
urbano.
3. La consideración de la existencia de una parcelación urbanística llevará aparejada la
denegación de la licencia municipal que pudiera solicitarse, así como la paralización inmediata
de las obras y otras intervenciones que se hubieran iniciado, sin perjuicio de las sanciones a que
dé origen.

Artículo 3.4.13. Formación de Núcleos de población (E)

1. Conforme a lo establecido en el artículo 18 de la LSOTEX, “existe riesgo de formación de nuevo

núcleo de población desde que sobre unidad o unidades rústicas aptas para la edificación se
pretenda ejecutar acto o actos edificatorios cuya realización, teniendo en cuenta, en su caso,
la edificación ya existente en la o las unidades rústicas colindantes, daría lugar a la existencia de
más de dos edificaciones con destino residencial y la consecuente demanda potencial de los
servicios o infraestructuras colectivas innecesarias para la actividad de explotación rústica o de
carácter específicamente urbano”.
2. En consecuencia, el Plan General, fundamentalmente a través de la definición de las
condiciones objetivas que pueden dar lugar a la formación, ampliación o intensificación de un
núcleo de población, establece medidas dirigidas a impedir la ampliación y la consolidación
por la edificación o la mayor fragmentación de la parcelación de los suelos afectados por
procesos de parcelación ilegal, sin perjuicio de lo establecido asimismo en los artículos 18.3 y 26
de la LSOTEX.
3. Todos los usos sobre estos suelos que, por su vinculación con la residencia, motivan su
calificación como núcleos de población, tienen la consideración de disconformes con el Plan y

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no tolerados y prohibidos. Todas las construcciones existentes en estos suelos con el fin de
propiciar dichos usos, ya sean de edificación, de vallado o de infraestructura, tienen la
consideración de fuera de ordenación.
4. En las parcelaciones urbanísticas irregulares que se emplazan en Suelo no Urbanizable, se
aplicarán cuantos procedimientos de restauración de la legalidad urbanística infringida resulten
pertinentes, así como las medidas de disciplina urbanística que pudieran proceder.

SECCIÓN TERCERA. CONDICIONES GENERALES DE LOS USOS

Artículo 3.4.14. Clasificación de los usos según su naturaleza (E)

Las normas particulares correspondientes a cada una de las categorías en que se estructura el
Suelo no Urbanizable regulan las limitaciones de los usos característicos, compatibles y alternativos y
prohibidos y de las edificaciones vinculadas a ellos, de acuerdo con la siguiente clasificación
genérica, sin perjuicio de la necesidad en cada caso específico de calificación urbanística previa:

1. Uso productivo rústico. Este concepto incluye la explotación agrícola, forestal, ganadera y, en
general, los usos vinculados a la explotación racional de los recursos naturales. Se definen los
siguientes subgrupos:
1.a) Uso de cultivo y forestal.
1.b) Uso de explotaciones agrarias.
1.c) Uso de explotaciones ganaderas.

2. Actuaciones de interés público general. Este concepto incluye las intervenciones de mejora
ambiental de los espacios naturales y los usos vinculados a la ejecución, entretenimiento y
funcionamiento de las obras públicas. Se definen los siguientes subgrupos:
2.a) Protección y mejora del medio.
2.b) Infraestructuras y obras públicas generales.
2.c) Instalaciones al servicio de los usuarios de las obras públicas.

3. Actuaciones específicas de interés público. Este concepto incluye los usos de interés público
que deban emplazarse en medio rural y que se autoricen como tales bien mediante el
procedimiento regulado en el artículo 18.2, respecto de la calificación urbanística, así como en
el artículo 60 y siguientes de la LSOTEX, relativos a Proyectos de Interés Regional.
El requisito de utilidad o interés público o social deberá reunir una valoración acorde con las
necesidades de estas construcciones, en coherencia con su carácter excepcional, así como la
justificación de su contribución a la ordenación y el desarrollo rurales, y a la necesidad de
emplazamiento en el medio rural o su vinculación funcional con éste, que en ningún caso
suponga procesos de transformación urbanística desarrollados al margen del planeamiento. Se
consideran susceptibles de alcanzar esta condición, por concurrir en ellos razones para su
emplazamiento en Suelo no Urbanizable, los usos comprendidos en la relación contenida en los
apartados siguientes, sin perjuicio de la valoración de su interés público en cada procedimiento
de autorización por el órgano competente, ya que aun cuando en principio se les supone usos
compatibles con esta categoría de suelo, su compatibilidad con el medio deberá establecerse

EXCELENTÍSIMO AYUNTAMIENTO DE CÁCERES 66

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de forma individualizada, con las medidas de protección o corrección precisas, mediante

procedimientos de evaluación ambiental; la relación tiene carácter enunciativo y no limitativo.

3.a) Usos de carácter productivo incompatibles con el medio urbano. A su vez incluye: Usos
relacionados con la explotación agraria que por su dimensión industrial, grado de
transformación de la materia prima u otros factores no están directamente ligados a la
tierra, pero requieren emplazarse en medio rural. Y usos de carácter industrial, de
almacenamiento o tratamiento de desechos, y otros similares que requieran emplazarse
en medio rural, pero que implican una potencial incidencia negativa sobre el medio. Y
finalmente, usos de carácter extractivo.
3.b) Usos de carácter recreativo o asimilable a usos dotacionales o terciarios que deban
emplazarse en el medio rural.
3.c) Usos asimilables a los servicios públicos que requieran emplazarse en esta clase de suelo.

4. Uso residencial. Se definen los siguientes subgrupos:

4.a) Formas de vivienda rural tradicional. A su vez, incluye las viviendas rurales vinculadas a las
explotaciones agrarias y las formas tradicionales de asentamiento rural.
4.b) Vivienda asociada a un uso permitido, considerada como uso complementario del
principal.
4.c) Vivienda familiar aislada no vinculada a otros usos productivos o de interés público.

1. USO PRODUCTIVO RÚSTICO

Artículo 3.4.15. Uso de cultivo y forestal (1.a) (E)

Comprende los usos agrarios de carácter productivo, tales como cultivos agrícolas de regadío y
secano, praderas y pastizales, plantaciones forestales, y otros análogos.
Este uso puede incluir la ejecución de obras y mejoras agrarias, tales como nivelación o
acondicionamiento de tierras, caminos interiores de las explotaciones agrarias, investigación y
captación de aguas subterráneas, construcción de acequias, regueras y azarbes al servicio de la
propia explotación, instalaciones de riego, drenajes y saneamiento de tierras, plantaciones de
especies forestales o agrícolas, creación de praderas y pastizales, y otras labores propias de la
agricultura.

Artículo 3.4.16. Uso de explotaciones agrarias (1.b) (E)

Comprende este uso las edificaciones e instalaciones que integren la explotación y estén afectos a
ella, tales como albergues para ganado, cuadras, corrales, establos, vaquerías y granjas,
almacenes para maquinaria agrícola, materias primas o productos agrícolas.
También se consideran dependencias de la explotación las edificaciones e instalaciones para la
transformación o manipulación de los productos de la propia explotación, para ser utilizados en
ésta. Todas las edificaciones se ajustarán a las condiciones que en cada caso se establecen.
Los usos y las obras de edificación e instalaciones, siempre que estén efectivamente vinculados a la
explotación agraria, deberán ser autorizados por el Ayuntamiento mediante licencia urbanística, de

EXCELENTÍSIMO AYUNTAMIENTO DE CÁCERES 67

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acuerdo con lo establecido en la legislación urbanística.

Con carácter previo al otorgamiento de la licencia, deberá acreditarse que el uso agrario de la
finca está previamente legalizado por el organismo competente, y determinarse de forma
fehaciente los bienes y derechos afectos a la explotación agraria.
Los proyectos técnicos que se presenten para la obtención de licencias urbanísticas
correspondientes a usos y obras vinculados a una explotación agraria, deberán contener la
descripción de la explotación con referencia a su superficie, distribución de edificaciones y
actividades, y demás datos necesarios, así como la justificación de que el uso u obra para el que se
solicita licencia, con sus dimensiones y características, está vinculado a la explotación.
Si dicha justificación no existe o se estima insuficiente, podrá tramitarse la calificación urbanística
previa a la licencia municipal, siempre que reúna los requisitos necesarios.
Con independencia de lo anterior, todos los establecimientos agropecuarios deberán observar las
normas sobre emplazamiento y condiciones higiénico-sanitarias dictadas por el órgano de la
Administración que ostente la competencia para ello.

Artículo 3.4.17. Uso de explotaciones ganaderas (1.c) (E)

Las actividades ganaderas, cuando formen parte del uso de explotaciones agrarias junto con otras
actividades, tendrán la consideración de uso permitido dentro de las condiciones derivadas de las
disposiciones aplicables y de estas normas. Cuando constituyan uso independiente de la tierra se
regularán según lo contemplado para los usos referidos como 3.a) Usos de carácter productivo
incompatibles con el medio urbano.
Las explotaciones ganaderas se regirán por lo dispuesto en la legislación agraria de aplicación, y
por las disposiciones que posteriormente puedan modificarlas, ampliarlas o sustituirlas.
A los efectos de estas normas urbanísticas, no se consideran actividades ganaderas la exhibición de
animales o de ganado con fines científicos, zootécnicos o recreativos, ni los establecimientos para
la práctica de la equitación, ni los centros para el fomento y cuidado de los animales de
compañía, que se someterán a las disposiciones que les sean de aplicación.
Los usos de explotaciones ganaderas y las edificaciones afectas a ellos están sujetos a licencia
urbanística.
La propuesta de resolución de la solicitud de licencia se ajustará a lo estipulado en el artículo 178
de la Ley 15/2001.

2. ACTUACIONES DE INTERÉS PÚBLICO GENERAL

Artículo 3.4.18. Protección y mejora del medio (2.a) (E)

Comprende las actuaciones relacionadas con la protección del medio rural o natural realizadas
por la administración por sí o a través de concesionarios. A título enunciativo y no limitativo, se
indican las siguientes:
a) Instalaciones para aforo de caudales en cauces públicos y de control de la calidad de las
aguas.
b) Estaciones de medición o control de calidad del medio.
c) Instalaciones necesarias para la adecuada utilización de los recursos naturales, incluido el

EXCELENTÍSIMO AYUNTAMIENTO DE CÁCERES 68

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cinegético al servicio de la gestión medioambiental.

d) Obras públicas que tengan por objeto el acceso y utilización de los espacios naturales.
e) Instalaciones de prevención de incendios forestales y otros siniestros.
f) Obras e infraestructuras públicas que se ejecuten en el medio rural, tales como las de
encauzamiento y protección de márgenes en cauces públicos, acequias y caminos generales,
abastecimiento de agua, electrificación y urbanización de núcleos rurales.
g) Infraestructuras, construcciones e instalaciones que tengan por objeto la protección del
ecosistema.

Artículo 3.4.19. Infraestructuras y obras públicas generales (2.b) (E)

Comprende las actuaciones de construcción e implantación de infraestructuras de interés general,

así como las obras necesarias para el normal funcionamiento de las mismas y que en función de su
propia naturaleza y finalidad deban ejecutarse en el Suelo No Urbanizable, que no están
directamente relacionadas con la protección y mejora del medio, que comprenden:
a) Construcciones e instalaciones provisionales funcionalmente vinculadas a la ejecución de una
obra pública mientras dure aquélla, implícitas en el proyecto.
b) Infraestructuras, construcciones e instalaciones permanentes cuya finalidad sea la conservación,
explotación, funcionamiento, mantenimiento y vigilancia de la obra o infraestructura pública a
la que se hallan vinculadas, o el control de las actividades que se desarrollan sobre ella o sobre
el medio físico que la sustenta.

Cuando se aprueben por la Administración competente en cada caso, corredores o reservas para
el establecimiento de infraestructuras públicas, para la posterior redacción de los correspondientes
Proyectos de Construcción, (carreteras u otros servicios de esta naturaleza), se seguirán los trámites
previstos en el artículo 10 de la Ley 25/88 de Carreteras o la legislación sectorial correspondiente en
cada caso. En caso de que finalmente se proceda a ejecutar el proyecto, se deberá realizar la
modificación o revisión del planeamiento urbanístico afectado, que deberá acomodarse a las
determinaciones del proyecto en el plazo de un año desde su aprobación.
Para la instalación de tendidos eléctricos, telefónicos o instalaciones de telecomunicaciones, el
proyecto cumplirá lo regulado en el Decreto 45/1991 de medidas de Protección del Ecosistema y
en el Decreto 47/2004, de Normas de carácter técnico de adecuación de las líneas eléctricas para
la protección del Medio Ambiente, así como cualquier normativa que se promulgue como
complemento, desarrollo o en sustitución de la enunciada, en todo lo que fuera de aplicación,
como estudios de impacto ambiental, características de las instalaciones, etc. Asimismo, se estará a
lo dispuesto en estas Normas, respecto de la Protección del Medio Urbano.

Artículo 3.4.20. Instalaciones al servicio de los usuarios de las obras públicas (2.c) (E)

Comprende las construcciones e instalaciones al servicio de los usuarios de las obras e

infraestructuras públicas, como los puestos de socorro y primeros auxilios y, específicamente para
las carreteras, las estaciones de servicio y gasolineras incluidas en áreas de servicio que se permitan
con arreglo a las disposiciones sectoriales aplicables y, en particular, conforme a la legislación de
carreteras. Tal y como indica el artículo 28 de la Ley 15/2001, estará implícita su calificación

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urbanística en el informe preceptivo y vinculante de la Consejería competente, requerido por la

Administración responsable de la carretera correspondiente.
Asimismo comprende el resto de servicios integrados en áreas de servicio, con sujeción a las
condiciones y limitaciones establecidas en la legislación reguladora de aquéllas.

3. ACTUACIONES ESPECÍFICAS DE INTERÉS PÚBLICO

Artículo 3.4.21. Instalaciones de carácter productivo incompatibles con el medio urbano (3.a) (D)

1. Almacenes en medio rural.

2. Industrias nocivas, insalubres o peligrosas, que requieran alejamiento del núcleo urbano y
resulten incompatibles con su localización en polígonos o suelos industriales, con las limitaciones
que en cada caso se determinen, o instalaciones agrarias o ganaderas que constituyan usos
independientes de la tierra.
3. Depósitos de áridos, combustibles sólidos y de desechos o chatarras, y vertederos de residuos
urbanos.
4. Usos extractivos. Se incluyen en este concepto las actividades extractivas del sector primario
(gravas, yesos o piedras para la construcción, áridos, u otros materiales naturales), ya sean
temporales o permanentes. Se consideran usos vinculados al uso extractivo únicamente el
tratamiento de áridos, y por tanto no se considera vinculado, a efectos de su admisión en Suelo
no Urbanizable Protegido, ni el uso de planta de hormigón ni el de aglomerado asfáltico.
Su autorización estará sujeta, según el tipo de suelo en que se sitúen, a planes de ordenación de
los recursos naturales o a procedimientos específicos de evaluación de los impactos
ambientales de las respectivas actividades y planes de restauración, que podrán referirse a
cada implantación en concreto o a áreas extractivas en las que puedan autorizarse varias
explotaciones.
Las actividades extractivas que supongan la transformación material de los terrenos, tanto en el
movimiento de tierra como en la extracción de material, se verá sometida a los límites derivados
de la legislación Estatal y Autonómica en la materia y a licencia municipal.
La autorización municipal será requisito esencial para la legitimación de los usos del suelo que
impliquen una transformación del mismo, sin perjuicio de la consecuencia de otras
autorizaciones administrativas.
En orden a garantizar la necesaria seguridad en el informe que ha de emitir el Ayuntamiento
sobre la petición, podrá solicitarse el asesoramiento de la "Junta de Evaluación", de carácter
interadministrativo y representada por los organismos tutelares de la actividad y de aquellas
otras personas relevantes o representantes de agrupaciones públicas o privadas.
La actuación de actividades extractivas en espacios de Especial Protección no podrá derivar en
lesión de los valores de Especial Protección establecidos en el presente planeamiento, siendo
fundamental la prevalencia de los bienes medioambientales protegidos.

Artículo 3.4.22. Instalaciones de carácter recreativo o asimilable a usos dotacionales y/o terciarios

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específicos que deban emplazarse en el medio rural (3.b) (D)

1. Usos de ocio y recreativos y actividades de esparcimiento que necesiten emplazarse en el

medio rural, tales como:
- Campamentos de turismo y áreas de acampada en instalaciones adecuadas a dicho fin.
- Cotos de caza y pesca que precisen instalaciones permanentes.
- Usos deportivos al aire libre: se trata de conjuntos integrados de obras e instalaciones
dedicadas a la práctica de determinados deportes que tienen un emplazamiento más
adecuado en el medio rural que en el urbano; pueden contar con instalaciones apropiadas
para el acomodo de espectadores.
- Instalaciones recreativas y áreas de picnic: se incluyen las obras e instalaciones destinadas a
facilitar las actividades recreativas en contacto directo con la naturaleza; en general,
comparten la instalación de mesas, bancos, barbacoas, depósitos de basura, casetas de
servicios, juegos infantiles, áreas de estacionamiento de vehículos, etc. Las construcciones e
instalaciones serán, preferentemente, fácilmente desmontables. Podrán incluirse casetas
desmontables destinadas a restaurantes y bares de temporada, con una superficie cerrada
no superior a treinta (30) metros cuadrados.
- Centros e instalaciones de interpretación y observación de la naturaleza, instalaciones de
acogida de visitantes y servicios vinculados a ellas: se incluyen obras e instalaciones menores
destinadas a facilitar la observación, estudio y disfrute de la naturaleza, tales como casetas
de observación, de servicio, senderos y recorridos pedestres, etc. Las construcciones e
instalaciones serán, preferentemente, fácilmente desmontables.
2. Núcleos zoológicos e instalaciones asimilables a ellos.
3. Usos de carácter científico, docente y cultural, tales como centros de investigación, escuelas de
capacitación agraria, granjas-escuela, aulas de la naturaleza, centros especiales de enseñanza
y otros similares siempre que requieran emplazarse en el medio rural, así como las actividades
vinculadas a la protección y conservación del patrimonio histórico, artístico y cultural.
4. Usos de carácter dotacional sanitario y asistencial que se puedan considerar vinculados al
servicio público, que no puedan emplazarse en el medio urbano o para los que se aprecie la
necesidad de su emplazamiento en suelo rústico, tales como centros de asistencia especiales,
centros psiquiátricos, sanatorios, y servicios terciarios, tales como usos hoteleros en localizaciones
específicas en que concurran razones objetivas para su localización en el medio rural.
5. Circuitos de motor.

Artículo 3.4.23. Instalaciones asimilables a otros servicios públicos (3.c) (D)

Servicios urbanos no incluidos entre las obras públicas consideradas en los artículos 3.4.18 a 3.4.19
de estas Normas, que pueden ser de la Administración, como los de las fuerzas armadas,
protección ciudadana, plantas de depósito y tratamiento de residuos, cementerios; u otros de
titularidad privada, como la producción energética de carácter especial (parques eólicos, plantas
solares, etc.), incluida la generación, redes de transporte y distribución, o los centros emisores y de
comunicaciones. Para la implantación de parques eólicos, se estará en todo caso a lo dispuesto
por el Decreto 56/2008, de 28 de marzo, así como a la legislación que lo complete, modifique o
sustituya.

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4. USO RESIDENCIAL

Artículo 3.4.24. Vivienda rural tradicional (4.a) (E)

Se entiende por edificación tradicional rústica la existente en el Suelo no Urbanizable que, bien por
la época y la forma de su construcción, bien por su programa y funciones originales o por otros
rasgos relevantes, se atiene a tipos reconocibles como propios de los modos de ocupación
tradicional del campo periurbano, aun cuando hubieran sufrido posteriores modificaciones, e
incluso cambiado de uso.
También se admitirá dentro de este cambio de uso, previa calificación, la rehabilitación de edificios
tradicionales para la instalación del uso hotelero o de “casas rurales”, siempre cumpliendo el resto
de condiciones de parcela mínima, ocupación, etc., dentro de cada categoría. En este sentido, la
citada rehabilitación podrá incluir, si se estima necesario, la nueva edificación de una superficie
máxima equivalente al veinticinco por ciento (25%) de la superficie de la edificación rehabilitada.
Comprende este epígrafe edificaciones agrícolas, ganaderas, o casas de campo asociadas a ellas
o independientes, viviendas de agricultores en el medio agrario y otros edificios rurales de usos
varios.

Artículo 3.4.25. Vivienda familiar asociada a los usos permitidos (4.b) (E)

Se permite la construcción de viviendas asociadas a los usos permitidos por el plan, requiriéndose la
vinculación funcional al uso y física a los terrenos en que el uso se desarrolla. Sólo podrán autorizarse
cuando las características de la actividad requieran la presencia permanente de personas y, en
consecuencia, se justifique la necesidad de implantar un uso residencial anejo.
La vivienda familiar vinculada a una explotación agraria se permite en la proporción de una por
cada explotación de tamaño igual a la parcela mínima edificable según la clase de suelo,
requiriéndose la justificación de la condición de agricultor o ganadero profesional y la vinculación
de la vivienda a la explotación, en las mismas condiciones previstas para el uso de explotaciones
agrarias.
Las viviendas familiares vinculadas a los usos de ejecución, entretenimiento y servicio de las obras
públicas, se establecerán justificadamente en cada caso. En los usos de estación de servicio o bar-
restaurante se permite una vivienda.
Cuando se conceda licencia para vivienda familiar vinculada a alguno de los usos autorizados en
las presentes normas, se hará constar expresamente esta circunstancia como condición de la
licencia, con acceso al Registro de la Propiedad.

Artículo 3.4.26. Vivienda familiar aislada (4.c) (D)

Al amparo de lo dispuesto en el artículo 26 de la LSOTEX, el Ayuntamiento autorizará, previa

calificación urbanística, cuando se cumplan las determinaciones establecidas en estas Normas, la
construcción o el acondicionamiento de edificios destinados al uso de vivienda familiar aislada aun
cuando carezcan de vinculación a un uso autorizable de los regulados en el artículo anterior.

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CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES EN SUELO NO URBANIZABLE

Artículo 3.4.27. Construcciones e instalaciones sujetas a licencia municipal en el Suelo no

Urbanizable (E)

En las categorías de Suelo no Urbanizable donde expresamente estén admitidas por no implicar
transformación de su destino o naturaleza ni lesionar los valores determinantes, el Ayuntamiento
podrá autorizar, mediante la licencia municipal, las siguientes obras:
a) Construcciones e instalaciones vinculadas a los usos agrícolas, ganaderos, forestales y
cinegéticos.
b) Construcciones e instalaciones vinculadas a actuaciones de interés público general.
c) Construcciones e instalaciones vinculadas a actuaciones de interés público específico.
d) Edificios destinados a vivienda familiar vinculada a los usos agrícolas y ganaderos o aislada. Se
requerirá calificación urbanística previa a la autorización de la vivienda.

Las construcciones e instalaciones vinculadas a actuaciones de interés público general, donde la

calificación urbanística es implícita, requerirán informe previo de la Dirección General de Urbanismo
conforme al artículo 6.2.l) del Decreto 314/2007 por el que se regulan las atribuciones de los órganos
urbanísticos y de ordenación del territorio, y de organización y funcionamiento de la Comisión de
Urbanismo y Ordenación del Territorio de Extremadura.

A fin de justificar las dotaciones de servicios y el tratamiento y destino de la superficie no edificada,

las solicitudes de licencia para edificios de vivienda familiar asociada deberán aportar la siguiente
documentación aneja al proyecto de edificación:
a) Situación y características de la parcela, emplazamiento y construcciones existentes en un radio
de quinientos (500) metros. Características de la construcción y estudio de su incidencia en el
paisaje y en el medio.
b) Estudio y previsiones de solución para las infraestructuras necesarias, tales como accesos,
abastecimiento de agua potable, evacuación de aguas residuales, eliminación de residuos y
suministro de energía eléctrica.
c) Propuestas concretas de plantaciones o repoblaciones en el espacio libre de la parcela.
d) Justificación del cumplimiento de las condiciones generales y específicas de estas normas.

Las condiciones de la licencia se inscribirán en el Registro de la Propiedad, para asegurar el

cumplimiento de los compromisos adquiridos.

Artículo 3.4.28. Construcciones e instalaciones sujetas a calificación urbanística en el Suelo no

Urbanizable (E)

En las categorías del Suelo no Urbanizable donde expresamente estén admitidas por no implicar
transformación de su destino o naturaleza ni lesionar los valores determinantes de la protección del
suelo son autorizables, con carácter general conforme a lo establecido en la LSOTEX, y
específicamente en el caso de los Proyectos de Interés Regional, las construcciones e instalaciones
que puedan ser consideradas de interés público y deban emplazarse en el medio rural, o aquéllas

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admitidas que en cualquier caso requieran de calificación urbanística previa, conforme a lo

indicado por la LSOTEX.

Para la tramitación de los procedimientos especiales de calificación urbanística que correspondan

a declaraciones de interés público en Suelo no Urbanizable se requerirá acompañar la solicitud por,
al menos, los siguientes documentos:
a) Memoria justificativa del interés público específico de la actuación, del cumplimiento de las
condiciones impuestas por la normativa vigente, sea urbanística o de otro tipo, de las razones
por las que debe emplazarse en el medio rural y de que los terrenos presentan una
configuración adecuada a su finalidad.
En la memoria se expondrán las características de la parcela, del entorno (incluyendo
descripción de las construcciones existentes en un radio de quinientos (500) metros), de la
construcción o instalación, y de la actividad proyectada.
Además, se razonará la incidencia de la actividad en el paisaje y en el medio natural, con
previsiones de solución al respecto (con propuestas concretas de plantaciones o repoblaciones,
cuando fuera necesario).
b) Planos a escala suficiente, en los que se aprecien:
- Situación en relación con el Plan General.
- Los edificios más próximos (al menos en un radio de quinientos (500) metros), en plano o
croquis actualizado a la fecha de la solicitud.
- La superficie de la finca y la superficie que será ocupada por la construcción, con las
características básicas de ésta (alturas, volumen, emplazamiento en la finca, materiales de
construcción si ésta se emplaza en zonas pintorescas, etc.). Se grafiarán también las
soluciones proyectadas en materia de infraestructura y accesos.
c) Estudio y previsiones de solución para las infraestructuras y los servicios que sean necesarios, tales
como acceso viario, estacionamientos, captación y abastecimiento de agua potable,
evacuación y depuración de aguas residuales, eliminación de residuos y suministro de energía
eléctrica.
En su caso, se acreditará la conexión a las redes municipales de agua o vertido (o la
autorización municipal para ello), así como a la red de suministro de energía eléctrica.
Si la finca necesita captación propia de aguas, se aportará informe favorable de la
Confederación Hidrográfica del Tajo, así como justificación de su potabilidad.
Si la finca evacua o va a evacuar aguas al freático, o cauce público se aportará informe
favorable de la Confederación Hidrográfica del Tajo.
En el caso de que sea preciso un nuevo acceso desde carretera se aportará informe favorable
del organismo titular de ésta.
d) Estudios o informes que justifiquen tanto la instalación como los usos que en cada caso concreto
procedan, en relación con las condiciones establecidas en estas Normas y en la legislación
sectorial vigente. A este respecto, para obras de ampliación de instalaciones existentes en la
fecha de aprobación de este Plan General, que en el momento de su construcción obtuvieron
la condición de instalaciones de interés público y social, se admitirá la edificabilidad que
tuvieran, y en caso de solicitud de ampliación para instalaciones dedicadas al mismo uso
específico de interés público ya instalado, se permitirá ésta dentro del procedimiento de

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solicitud de calificación urbanística, previa cuantificación y justificación razonada de las

necesidades de ampliación del mismo, y con la necesidad de adaptarse igualmente las
edificaciones existentes a las nuevas previsiones.
e) Informes favorables de los organismos competentes por razón de la ubicación del suelo en que
se proyecten las construcciones o actividades, y, en particular:
- Informe favorable de la Confederación Hidrográfica del Tajo, si la finca se sitúa en la zona de
policía de los ríos (franja de cien (100) metros), y/o
- Informe de la administración competente en materia de patrimonio histórico-artístico o
cultural, si la finca se sitúa en un paisaje pintoresco, es propincua a un monumento, etc.
f) Fotografías en colores de los terrenos a los que se refiera la solicitud y de su entorno, de modo
que sean bien apreciables sus características y pueda valorarse el impacto paisajístico de la
actuación propuesta.
En caso de que sean necesarias medidas de tratamiento paisajístico para mitigar la incidencia
de la actuación o mejorar el medio en el que se sitúe a efectos de hacerlo compatible con la
actividad que se vaya a desarrollar, el Ayuntamiento podrá exigir la realización de fotomontajes,
perspectivas u otros tipos de representación de los efectos de las medidas que se propongan.

La resolución favorable del expediente de calificación a que se refiera la solicitud no supondrá que
en el momento posterior de autorización de la actividad o de las obras correspondientes no pueda
producirse una resolución desfavorable por valoración de una documentación más completa o de
circunstancias no manifestadas en la tramitación de la calificación urbanística.

SECCIÓN CUARTA. CONDICIONES DE LA EDIFICACIÓN Y CONDICIONES PARTICULARES DE LOS USOS

Artículo 3.4.29. Condiciones generales (D)

1. Se permiten las edificaciones vinculadas al desarrollo de los usos permitidos por el Plan en cada
clase de Suelo no Urbanizable, con sujeción a las disposiciones de aplicación, y a las
condiciones generales de estas normas y a las particulares desarrolladas en los apartados
siguientes. Sobre las condiciones establecidas en este artículo y en el siguiente, prevalecerán las
determinaciones contenidas en sus respectivos ámbitos por los planes de ordenación de los
recursos naturales o planes rectores de uso y gestión que afecten o puedan afectar en un futuro
al término municipal.
Las edificaciones no podrán, en los lugares de paisaje abierto, ni limitar el campo visual, ni
romper el paisaje, así como tampoco desfigurar, en particular, las perspectivas de los núcleos e
inmediaciones de las carreteras y los caminos.
2. Los tipos, las formas, las proporciones, la composición, las soluciones constructivas, los materiales
y los colores de las construcciones deberán ser adecuadas a su condición rural y acordes con la
arquitectura de los parajes en que se sitúen, quedando prohibidas las edificaciones
características de las zonas urbanas.
La cubierta preferentemente será inclinada y con terminación en teja cerámica. Esto podrá
variar, con carácter excepcional y justificadamente, en alguna edificación singular.
Se prohíben igualmente los paramentos sin revocar y pintar, a no ser que presenten acabados
en piedra y fábricas tradicionales, ni paramentos cerrados susceptibles de convertirse en

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medianeras. Se prohíben igualmente las soluciones arquitectónicas y los elementos ostentosos y

especialmente llamativos, así como los materiales y disposiciones de acabado que imiten
falsariamente la apariencia de materiales tradicionales; debiendo ofrecer todos los cerramientos
tratamiento de fachada con calidad de obra terminada.
3. La altura máxima de los cerramientos nuevos de parcela será de dos y medio (2,50) metros. La
parte baja podrá ser de fábrica con soluciones adaptadas a las tradicionales de la zona, sin
poder sobrepasar en ningún caso los cien (100) centímetros; la parte superior deberá estar
constituida por elementos diáfanos: verjas, celosías, setos vegetales, alambradas, etc.
Los muros de contención de tierras o aterrazamiento tendrán acabados de fábricas
tradicionales y una altura máxima de dos (2) metros. Cualquier cerramiento que supere esta
altura sólo podrá ser vegetal o de material transparente.
Se prohíbe expresamente la incorporación de materiales y soluciones potencialmente
peligrosas, tales como vidrio, espinos, filos y puntas.
En ningún caso los cerramientos podrán interrumpir el curso natural de las aguas ni favorecer la
erosión o arrastre de las tierras.
4. Las construcciones deberán retranquearse, como mínimo, cinco (5) metros a linderos y quince
(15) metros al eje de caminos o vías de acceso y a las zonas de protección de los viales, salvo
mayores limitaciones establecidas en estas normas para casos específicos u otras disposiciones
aplicables.
Las distancias mínimas establecidas en el párrafo anterior son también de aplicación a las
plantas bajo rasante, a los elementos volados abiertos o cerrados, y a los porches u otros
cuerpos abiertos.
5. Con carácter general, salvo determinación específica en contra, la altura de los edificios no
podrá tener más de dos plantas ni una altura a cornisa superior a siete (7) metros, medida en
cada punto del terreno, salvo que las características específicas derivadas de su uso hicieran
imprescindible superarlas en alguno de sus puntos.
En los edificios que no estén destinados a usos residenciales, las alturas máximas establecidas en
el párrafo anterior podrán sobrepasarse excepcionalmente cuando lo requieran necesidades
funcionales justificadas. En este caso se permiten instalaciones destinadas a depósitos de agua
por gravedad.
6. Salvo las determinaciones especiales que estas normas establezcan para supuestos concretos,
la superficie construida se limita con carácter general a dos (2) metros cuadrados por cada cien
(100) metros cuadrados de parcela. Esta limitación, como las restantes aplicables a las
construcciones, tiene por fin la adaptación de éstas, en lo básico, al ambiente rural de su
situación.
7. Para la comprobación del cumplimiento de estas condiciones, los retranqueos, la altura y la
superficie edificada se medirán conforme a los criterios expuestos en el Título VI, Condiciones
generales de la edificación, de estas Normas, considerando, en lugar de las rasantes de acera
en los frentes de parcela a los que se refieren las normas generales, las rasantes del terreno
natural en todo el perímetro de la edificación, salvo que por justificadas razones de
inadecuación topográfica se realicen obras de acondicionamiento del terreno, en cuyo caso se
considerará la rasante artificial.
8. Para las edificaciones vinculadas a usos de interés público general o específico podrá

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establecerse, a través del trámite de su calificación urbanística, la construcción en mayor

proporción con la superficie, justificada por sus propias necesidades funcionales. A estos efectos,
solamente podrán considerarse los incrementos de superficie exigidos ineludiblemente por la
actividad con independencia de la escala de explotación, pero no así los que dependan
solamente de ésta, tales como la ampliación de habitaciones de una residencia o la de
cabezas de una explotación ganadera.
9. La autorización de una actividad de las contempladas por estas Normas se referirá
exclusivamente al uso al que se vincule, por lo que el tipo, la distribución y el programa de los
edificios e instalaciones relacionados con ella deberán ser adecuados a dicho uso y
permanecer subordinados a él. En el futuro, la existencia de dichos edificios e instalaciones no
implicará derecho alguno en relación con su cambio de uso por otro que no fuera el autorizado
en su momento, aun en el supuesto de que ello fuera materialmente posible sin realización de
obras de ampliación o reforma.
10. Las edificaciones e instalaciones autorizadas en el Suelo no Urbanizable deberán resolver sus
dotaciones de servicios de forma autónoma e individualizada a partir de la acometida de las
infraestructuras que pudieran existir. Las dimensiones y características de dichas dotaciones
serán las estrictamente necesarias para el servicio de la actividad de que se trate, y no podrán
dar servicio a actividades distintas de la vinculada.
Las obras correspondientes a dichas dotaciones se autorizarán junto con la actividad a la que
sirvan, debiéndose definir sus características en la documentación técnica por medio de la que
se solicite la licencia.
11. Se conservarán los actuales caminos rurales prohibiéndose expresamente a los particulares la
apertura de nuevos caminos, excepto aquellos relacionados con la actividad agrícola, o los
expresamente contemplados como vías pecuarias en los planes de la Consejería de Agricultura
de la Junta de Extremadura.
12. Se prohíbe la colocación y el mantenimiento de anuncios, carteles, vallas publicitarias o
instalaciones de características similares, salvo los oficiales y los que reúnan las características
fijadas por la Administración en cada caso competente, que se sitúen en carreteras o edificios y
construcciones y no sobresalgan, en este último supuesto, del plano de la fachada. Tampoco se
instalará señalización turística de ningún tipo (en tramos no urbanos de carreteras de titularidad
estatal) que no sea la establecida en el acuerdo SISTHO suscrito entre la Junta de Extremadura y
el Ministerio de Fomento. En todo caso se estará a lo establecido en los artículos 88 y ss. Del RD
1812/94, por el que se aprueba el Reglamento General de Carreteras.
13. En lo que se refiere a la instalación de antenas, repetidores e instalaciones de carácter similar, se
tramitarán conforme a lo regulado en el Decreto 45/1991 de Medidas de Protección del
Ecosistema de la Junta de Extremadura, o normativa sectorial que se promulgue en lo sucesivo,
realizando para ello los estudios de impacto ambiental necesarios. De igual modo sucederá con
las instalaciones eléctricas, que cumplirán lo regulado en el Decreto 47/2004 de Normas de
carácter técnico de adecuación de las líneas eléctricas para la protección del medio
ambiente. Asimismo, se estará a lo dispuesto en Título VII, Capítulo 7.5, Protección del Medio
Urbano.
14. Las solicitudes de autorización para las construcciones e instalaciones (de cualquier tipo, incluso
la modificación de las existentes) a realizar en terrenos incluidos en las zonas de protección de

EXCELENTÍSIMO AYUNTAMIENTO DE CÁCERES 77

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las carreteras, y muy especialmente en lo referente a nuevos accesos a las carreteras de

titularidad estatal, autonómica o de la Diputación Provincial, precisarán (previamente al
otorgamiento de la licencia municipal) el informe y autorización de la Administración de
Carreteras correspondiente. También lo precisarán aquellas instalaciones que, no estando
incluidas en las zonas de protección de las citadas carreteras, accedan a ellas utilizando
accesos ya existentes, y cuya construcción pueda suponer un cambio sustancial de las
condiciones de uso (en número y/o en categoría de vehículos que lo utilizan) en el citado
acceso, lo que implicaría el cierre del acceso de no ser recabada de dicha Administración, en
respuesta a solicitud del interesado, la correspondiente autorización –o informe favorable, en su
caso- para el acondicionamiento del mismo.

Artículo 3.4.30. Condiciones específicas de la edificación en Suelo no Urbanizable (D)

Condiciones de las edificaciones en explotaciones agrícolas

1. Únicamente se permitirán edificaciones que guarden relación funcional con la naturaleza,
extensión y destino de la finca, que en ningún caso deben tener el carácter de explotaciones
industriales.
Se han distinguido dos tipos de edificaciones destinadas a usos específicos en relación con la
actividad agrícola (la edificación de vivienda vinculada al uso se trata en apartado
independiente):
a) Edificaciones al servicio de la actividad agrícola, tales como: almacenes, depósitos... con
una altura máxima de cinco (5) metros a cornisa, equivalentes a una planta, exceptuando
aquellas instalaciones especiales, tales como los silos, que requieren obligatoriamente mayor
altura.
b) Invernaderos, edificaciones provisionales destinadas exclusivamente a cultivos que en ningún
caso supondrán edificación definitiva y se realizarán con materiales ligeros, y cubierta
traslúcida.
2. Los invernaderos de cerramientos totalmente transparentes y las cubiertas de materiales
plásticos transparentes destinados a la protección de cultivos situados en explotaciones agrarias
no están sujetos a la limitación de superficie edificada en proporción a la parcela. Cuando
concurran circunstancias de volumen o situación que así lo aconsejen, el Ayuntamiento podrá
exigir un análisis específico de su incidencia visual o de otro tipo, condicionando la autorización
a la valoración favorable de dicho análisis.

Condiciones de las edificaciones en explotaciones ganaderas

Las construcciones vinculadas a explotaciones ganaderas tales como almacenes, establos,
depósitos, naves, criaderos e instalaciones análogas, podrán ocupar la superficie necesaria para la
actividad ganadera debidamente acreditada, con una altura máxima de cinco (5) metros a
cornisa, equivalentes a una planta, exceptuando aquellas instalaciones especiales que requieren
obligatoriamente mayor altura. Los establos de animales deberán disponerse al doble de distancia
de cualquier linde de la exigida comúnmente y al menos a 2.000 m de cualquier núcleo urbano, o
asentamiento rural. Su proyecto deberá incluir la solución adoptada para la eliminación de los
residuos orgánicos generados, no admitiéndose su vertido a ningún camino o cauce público.

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Condiciones de las edificaciones de interés público general

No se fijan condiciones específicas, salvo el cumplimiento de las condiciones generales ya
expuestas, con especial atención a las condiciones estéticas de todo tipo que las adecúen a su
condición de estar situadas en el medio rural, cualquiera que sea el uso y titularidad de las citadas
construcciones.

Condiciones de las edificaciones específicas de interés público

1. Las construcciones industriales en el Suelo no Urbanizable deberán atenerse a lo establecido en
el artículo 3.4.32. de estas Normas. Su altura máxima será de dos (2) plantas y siete (7) metros,
que podrá ser superada por aquellos elementos que sean imprescindibles para el proceso
técnico de producción.
Las necesidades de estacionamiento de vehículos deberán resolverse en la propia finca,
realizando las señalizaciones necesarias que exija la seguridad del tráfico.
2. Construcciones en explotaciones extractivas. La superficie de la edificación será la
funcionalmente indispensable para las obras relacionadas con la extracción y explotación de
recursos y la primera transformación de las materias primas extraídas.
La finca así considerada deberá quedar vinculada legalmente a las obras, construcciones e
instalaciones y sus correspondientes actividades o usos, vinculación que deberá quedar
registrada, para poder acreditarse ante el Ayuntamiento como requisito para la obtención de la
licencia.
Las necesidades de estacionamiento de vehículos deberán resolverse en la propia finca,
realizando las señalizaciones necesarias que exija la seguridad del tráfico.
En todo caso, deberá justificarse la necesidad de las edificaciones, que deberán estudiarse de
modo que se adecuen al paisaje, tanto en su localización como en su volumetría y diseño. El
Ayuntamiento exigirá la adopción de las medidas oportunas a efectos de atenuar al máximo la
incidencia de la implantación en el paisaje, que podrán incluir la exigencia de arbolado de
todo el perímetro, incluso con disposiciones de doble hilera.
3. Entre los usos de carácter recreativo del artículo 3.4.21., los campamentos de turismo estarán a
las siguientes condiciones:
a) La autorización de la implantación de campamentos de turismo exigirá una parcela mínima
de cincuenta mil (50.000) metros cuadrados con acceso situado a menos de cien (100)
metros de los elementos del sistema de comunicaciones viarias definido por este Plan
General. Deberá garantizarse la resolución de las infraestructuras y servicios precisos para su
funcionamiento interno y su conexión con el entorno.
b) En las características tanto de su implantación como de la instalación propiamente dicha, los
campamentos de turismo se sujetarán a las condiciones indicadas por el Decreto 170/1999,
de 19 de octubre, por el que se regulan los Campamentos Públicos de Turismo,
Campamentos Privados y Zonas de Acampada Municipal de la Comunidad Autónoma de
Extremadura.

Condiciones de las edificaciones de vivienda

1. En el uso de vivienda rural vinculada a la explotación, vigilancia y mantenimiento de la finca, la
altura máxima será de 7 m, equivalente a planta baja y piso, y la superficie máxima edificable

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será de quinientos (500) metros cuadrados.

2. Las viviendas aisladas no vinculadas a otros usos referidas en el artículo 3.4.26. de estas Normas
no superarán, con carácter general, trescientos (300) metros cuadrados de superficie construida,
considerándose incluidos en este límite los locales propiamente residenciales y cuantos otros
locales o construcciones pudieran existir en la parcela destinados a otros usos complementarios.
Además, en parcelas afectadas por este uso no podrá ocuparse una superficie superior a cero
con veinte (0,20) metros cuadrados por cada diez (10) metros cuadrados de parcela.
Sobre cada parcela sólo podrá edificarse una vivienda familiar, con independencia del tamaño
de aquélla; la adscripción de la edificación a la parcela se inscribirá en el Registro de la
Propiedad, a los efectos de impedir la división o segregación posterior de la parcela.

SECCIÓN QUINTA. CONDICIONES GENERALES DE PROTECCIÓN DEL SUELO NO URBANIZABLE

Artículo 3.4.31. Núcleo de población (E)

1. Se entenderá por núcleo de población todo asentamiento humano, esté o no expresamente

autorizado por el plan, que sea susceptible de generar objetivamente demandas o necesidades
de servicios urbanísticos comunes, tales como redes de suministro de agua, saneamiento,
alumbrado público, sistema de accesos viarios y otros similares, que son característicos de los
suelos con destino urbano.
2. En el Suelo no Urbanizable, la construcción de viviendas y cualesquiera otros edificios que
conlleven usos residenciales sólo se permite en las condiciones establecidas en estas normas, y
en disposición y situación sobre el suelo que no genere aquellas necesidades y no forme ni
posibilite la formación de un núcleo de población.
En los procedimientos de aprobación de usos o edificaciones con destino a vivienda los informes
se pronunciarán, previas las comprobaciones necesarias, sobre el cumplimiento de esta
condición, especificando los hechos concretos y razones objetivas en que se base su
pronunciamiento.
3. Se considera que no existe riesgo de formación de núcleo de población cuando no concurra
alguna de las condiciones establecidas en el apartado 5 de este artículo y la edificación tenga
consideración de aislada, porque se vincule a la misma una superficie de terreno en las
condiciones que para esta categoría de suelo se establece en esta normativa.
La capacidad edificatoria que corresponde a la parcela así definida agota sus posibilidades
constructivas debiendo quedar recogido este extremo mediante inscripción en el Registro de la
Propiedad en nota marginal.
4. Se considerará que una parcelación en el Suelo no Urbanizable es susceptible de dar lugar a la
formación de un núcleo de población cuando se verifique alguno de los siguientes supuestos:
a) Cuando la segregación o división tenga lugar en el interior de un núcleo de población en
Suelo no Urbanizable existente con anterioridad.
b) Cuando la segregación o división tenga lugar en el entorno inmediato de un núcleo de
población existente con anterioridad, aun cuando no esté incluido en el Suelo no
Urbanizable.
c) Cuando la segregación o división dé lugar a una o más unidades resultantes, tanto se trate
de fincas independientes como de participaciones en una propiedad indivisa, de superficie

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inferior a las parcelas mínimas establecidas en el artículo 3.4.6. de estas Normas.

d) Cuando los lotes resultantes de la parcelación, aun no siendo inferiores a la dimensión
señalada en el artículo 3.4.6. para su categoría de suelo, se delimiten con unas dimensiones
generales, unas formas de agrupación o en un número tal que, por sí solas o por
acumulación con parcelaciones precedentes, resulten susceptibles de soportar un
asentamiento de características morfológicas contrapuestas a las pautas tradicionales de
ocupación del territorio rural en que se sitúan.
e) Cuando existan datos objetivos que acrediten que la parcelación tiene naturaleza
urbanística, tales como la aparición de anuncios en prensa para la venta de las parcelas, la
colocación de carteles en el terreno o cualquier otro tipo similar de publicidad que así
permita suponerlo, la existencia de expedientes disciplinario