URBANISMO Y ARQUITECTURA Arq.
Florencia Marotta
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Actualización de información- Modificaciones al Código Urbano y de Edificación
Resumen de las modificaciones más importantes de ambos códigos. Versión del Código
Urbanístico 31 de Marzo de 2019 y del Código de Edificación Ley 6100 del 27 de Diciembre de
2018.
➢ Uno de los cambios que se destacan en el Código Urbanístico (CU) establece la desaparición
de los distritos. A partir de ahora, pasan a llamarse Unidades de Sustentabilidad y
Corredores.
➢ Establece alturas máximas de construcción, para respetar la identidad de cada barrio. Esto da
mayor previsibilidad, y el vecino tiene el conocimiento de cuáles son las alturas permitidas
para la construcción en su manzana.
➢ Ordena la estética de las cuadras, ya no se permiten más las construcciones retiradas de la
línea municipal, que generan distancia entre el peatón y las edificaciones.
➢ Introducción de cinco tipos de enrase para el completamiento de tejido, clasificados por el
ancho del frente del lote.
➢ Construcción hasta una altura límite, sin retiros y con un sistema de completamiento de las
cuadras. Las nuevas normas de completamiento de tejido (que ya existen hoy) buscan tomar
la altura del edificio vecino cuando supere las máximas de la cuadra. Inclusive las torres
pueden valerse de ese recurso.
➢ Las grandes torres, sin embargo, se podrán seguir construyendo en áreas donde se dictaron
normas especiales; por ejemplo, Puerto Madero y Catalinas.
➢ En las manzanas con esquinas más bajas respecto al resto de las construcciones que las
rodean, el nuevo Código Urbanístico permitirá nivelar las alturas de esas edificaciones hasta
el máximo permitido. En esos casos entrará en vigencia la ley de Plusvalía, que forma parte
del proyecto, que funcionará como un impuesto a esos metros de más
➢ También se podrán realizar balcones más grandes. La propuesta es que puedan sobrepasar
1,50 metros la Línea de Frente Interno y también la Línea Municipal, guardando siempre una
distancia mínima de 0,50 metros del cordón vereda. En las avenidas con ancho mayor de 30
metros podrán sobresalir 2 metros, cumpliendo la distancia mínima al cordón. Esto deja sin
efecto el cálculo anterior, a partir del ancho de calle dividido 12.
➢ El cambio de las medidas mínimas de los ambientes es otra de las grandes modificaciones.
Las cocinas reducen su superficie mínima a 3m². Los baños a 2,50m² (si es único debe cumplir
con la accesibilidad y puerta de 80cm de ancho). Además, desaparecen las categorías de los
dormitorios, cuyo lado mínimo será de 2,50m incluyendo el placard.
➢ Los cambios eliminan al Factor de Ocupación Total (FOT) y el Factor de Ocupación Suelo
(FOS), dos fórmulas matemáticas con las que hoy se calcula la superficie a construir en un
lote. A partir del nuevo Código, esa cuenta se haría parcela por parcela.
➢ 6 alturas máximas para las futuras construcciones (reemplazando a las 27 existentes del
código anterior)
Las 6 morfologías se denominan:
• Corredor Alto (C.A.) con 38 metros (PB + 12 pisos) y 2 retiros corresponden a grandes
avenidas o avenidas principales como 9 de Julio, Corrientes, Alem o Rivadavia
• Corredor Medio (C.M.), 31 metros (PB + 9 pisos) más 2 retiros, corresponden a las
avenidas secundarias
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• Unidad de Sustentabilidad de Altura Alta (U.S.A.A.) con 22 metros (PB + 6 pisos) más 2
retiros
• Unidad de Sustentabilidad de Altura Media (U.S.A.M.) 16,5 metros (PB + 4 pisos) más 2
retiros
• Unidad de Sustentabilidad de Altura Baja 1 (U.S.A.B. B1) con 9 metros (PB y dos pisos)
sin retiros
• Unidad de Sustentabilidad de Altura Baja 2 (U.S.A.B. B2) con una altura máxima de 10,5
metros (PB + 2 pisos) más 1 retiro.
Figura 1. Código Urbanístico (Viñola, 2019, p.127 a 133)
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Figura 2. Código Urbanístico (Viñola, 2019, p.127 a 133)
Figura 3. Código Urbanístico (Viñola, 2019, p.127 a 133)
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Figura 4:Recuperada de: GCBA
Edificabilidad adicional para aprovechar: corresponde a los m² de edificación adicionales que
permite el Código Urbanístico en relación a la normativa previa, el Código de Planeamiento
Urbano. Los m² de edificación que permite el CU se calculan como el 80% de la totalidad de los
m² solicitados para un lote de acuerdo a los parámetros que establecen el CU y la Ley N°6062
con su decreto reglamentario. Los m² que permitía el CPU se calculan a partir del FOT según
cada uno de los distritos establecidos en el mismo. La edificabilidad adicional para aprovechar
se calcula, como una diferencia entre los m² permitidos por el CU y los m² permitidos por el CPU.
Valor de incidencia del suelo: es el valor del terreno en UVAs por m² de superficie. El mismo
está establecido por la Ley N°6062 y su decreto reglamentario para cada manzana de la ciudad.
Alícuota diferencial por zona: para el cálculo del derecho se establecen alícuotas diferenciales
por zonas según su nivel de desarrollo urbano. Las alícuotas están establecidas por la Ley
N°6062 y su decreto reglamentario y son cuatro: zona 1 (10%), zona 2 (18%), zona 3 (27%) y
zona 4 (35%).
Link a GCBA con valores de alícuota según zona Ley 6062 :
[Link]
sustentable/mapa-alicuota-por
CALCULO DE LA PLUSVALIA
Más allá de la totalidad de m² nuevos a construir, es clave determinar la superficie que debe
computarse para el cálculo de la plusvalía.
Para poder determinar el valor del terreno, se suma ahora una nueva variable que es la plusvalía
urbana. Dentro de todos los costos que afronta el desarrollador, se suma esta variable para el
cálculo de la rentabilidad de un desarrollo inmobiliario.
Si bien es posible construir mayor cantidad de metros en la mayoría de los terrenos bajo el nuevo
código, se ha implementado el pago de plusvalía por esos metros adicionales teniendo en cuenta
la incidencia reglamentada por el GCBA. La plusvalía será abonada por el desarrollador o
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arquitecto que presente los planos, en consecuencia, es un nuevo costo que debe afrontar y será
tomado en cuenta a la hora de evaluar el potencial del terreno.
*Determinar si se encuentra en zona APH
Es la totalidad de metros construibles menos el 20% (porcentaje impuesto por ley), descontando
retiros, balcones y subsuelos, lo que se utilizará en la fórmula de cálculo de la plusvalía (A1).
*Calcular el FOT computable (A2) bajo el Código de Planeamiento Urbano.
A = A1 - A2
donde A es igual a la superficie edificable adicional a aprovechar debido a la nueva normativa,
los m² de edificabilidad adicionales a los establecidos por el CPU, Ley N°449 y sus modificatorias.
Realización del cálculo de la plusvalía urbana
Es necesario chequear el valor de la incidencia por ley y el valor de la UVA a la fecha. Los valores
de incidencia se encuentran publicados en UVAs, hay que calcular el valor en $ buscando el
valor de cotización por fecha.
La fórmula para el cálculo de la plusvalía urbana es la siguiente:
Plusvalía urbana o contribución a pagar por el desarrollo:
A x B x alícuota por zona
siendo B el valor de incidencia del suelo según su localización, definido por manzana y medido
en UVAs (Unidad de Valor Adquisitivo por m²).
Cálculo de la incidencia del suelo por manzana
En el decreto del 14 de marzo 2019, consta que la incidencia del suelo por manzana, surgirá de
multiplicar el margen operacional y el porcentaje del margen operacional, que corresponda al
valor del suelo en cada una de las zonas definidas en la Ley Tarifaria. El margen operacional
surge de restar al precio de venta de inmuebles nuevos por m2 el costo total por m2
comercializable.
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Figura 5:Recuperada de: GCBA
Figura 6:Recuperada de: GCBA
