RELEVAMIENTO INMOBILIARIO
DE AMÉRICA LATINA (RIAL)
DI TELLA-ZONAPROP
Septiembre 2024
Director LOS PRECIOS EN BUENOS AIRES SUBEN 5% EN
DÓLARES Y BAJAN 5% EN PESOS AJUSTADOS POR
Sebastián Auguste INFLACIÓN. BUENOS AIRES ES LA CUARTA CIUDAD MÁS
CARA DE AMÉRICA LATINA
EL M2 EN AMÉRICA LATINA BAJA EN EL SEMESTRE 2%
EN DÓLARES Y NO VARÍA EN MONEDA LOCAL REAL
Investigadores
v Las ciudades con m2 más caro de la región son Montevideo (US$
Juan José Cruces
3.454), Ciudad de México (US$ 2.706), Monterrey (US$ 2.561) y Buenos
Aires (US$ 2.540).
Martín González Rozada
v Las ciudades con m2 más barato de la región son Quito (US$ 1.215),
Nicolás Merener Córdoba (US$ 1.528), Rosario (US$ 1.547) y Panamá (US$ 1.761).
Guido Sandleris v El Relevamiento Inmobiliario de América Latina (RIAL) reporta el
precio del metro cuadrado de departamentos en barrios de 13 ciudades
Analistas de 8 países de América Latina que son comparables a lo que en Buenos
Aires son Barrio Norte, Belgrano, Caballito y Recoleta. El cómputo se
Fiona Franco Churruarín hace a partir del precio pedido en páginas de avisos clasificados de
inmuebles, mayormente pertenecientes a la empresa Grupo
Sol Mayorca QuintoAndar (Zonaprop).*
Santiago Mesas
Av. Figueroa Alcorta 7350,
Ciudad de Buenos Aires,
Argentina (C1428BCW)
Tel: (54 11) 5169-7338
* Grupo QuintoAndar opera bajo marcas locales en los distintos países: Zonaprop en Argentina, Imovelweb y Wimoveis en Brasil,
Inmuebles24 en México, Adondevivir y Urbania en Perú, Plusvalía en Ecuador y CompreoAlquile en Panamá. El relevamiento
inicialmente cubría 15 ciudades de 10 países, pero discontinuamos la cobertura de Caracas, Venezuela, por insuficiencia de datos.
Además, por insuficiencia de datos no se publica en este informe Bogotá, Colombia.
PRECIOS DE LOS DEPARTAMENTOS Y VARIACIONES SEP-2024 VS MAR-2024
(EN DÓLARES POR METRO CUADRADO)
* Para Brasil se toma a San Pablo como ciudad “capital”.
Estos no son precios de transacción, sino precios pedidos por el vendedor según surgen
de los avisos clasificados en sitios web. Para evitar sesgos frecuentes en este tipo de
mediciones nos focalizamos en determinados barrios de cada ciudad. Dichos barrios son
aquellos en los que típicamente habitan jóvenes profesionales. El precio que tomamos
como representativo de cada ciudad es la mediana de los anuncios pertenecientes a los
barrios considerados que satisfacen ciertos filtros (ver Metodología).
En aquellas ciudades en que los precios suelen expresarse en moneda local, los mismos
son convertidos a dólares utilizando el promedio del tipo de cambio del mes de
relevamiento, según Reuters. En el caso de Chile se utiliza el promedio del valor de la
Unidad de Fomento que informa el Banco Central de Chile. Para convertir a pesos los
precios de Argentina, desde septiembre de 2019 se utiliza el tipo de cambio MEP (medios
electrónicos de pago) que surge de la intermediación de bonos en el mercado bursátil.
Esta es la medida más precisa del tipo de cambio libre y legal.
Los países de LAC-6 son Argentina, Brasil, Chile, Colombia, México y Perú.
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DISTRIBUCIÓN DE LOS PRECIOS DENTRO DE CADA CIUDAD
Más allá de la mediana que reporta el RIAL Di Tella-Zonaprop, es interesante observar la
distribución empírica de precios en cada ciudad, tal como lo hace el siguiente gráfico:
DISTRIBUCIÓN DEL PRECIO DEL M2
La barra horizontal que divide cada rectángulo es la mediana de la distribución del precio
del m2. La barra inferior de cada rectángulo indica el percentil 25, mientras que la superior
indica el 75. Finalmente, el segmento horizontal debajo (arriba) de la línea vertical que
sale del rectángulo indica el percentil 5 (95).
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VARIACIÓN DE LOS PRECIOS EN EL TIEMPO EN DISTINTAS MONEDAS
La siguiente tabla muestra las variaciones de precios entre la última onda publicada de
este relevamiento y septiembre de 2024. Se utilizan tres unidades de cuenta: dólares
nominales, dólares reales y moneda local real. El precio en moneda local real está
ajustado por la inflación minorista de cada país, mientras que el precio en dólares reales
utiliza la inflación minorista de EEUU.
En promedio, los precios bajaron 2,3% en dólares nominales, 3,2% en dólares reales y se
mantuvieron estables en moneda local real. O sea, la cantidad necesaria para adquirir un
m2 bajó en dólares billete y en dólares ajustados por inflación de EEUU y se mantuvo igual
en moneda local ajustada por inflación.
VARIACIÓN PORCENTUAL DE LOS PRECIOS ENTRE
SEPTIEMBRE-2024 Y MARZO-2024
* Para Brasil se toma a San Pablo como ciudad “capital”. Para Ecuador y Panamá (países dolarizados) la
medición en dólares reales utiliza la inflación de EEUU mientras que la medición en moneda local real utiliza la
inflación local.
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Medido en dólares nominales, las ciudades en las que hubo un mayor aumento porcentual
de los precios fueron Córdoba (5,3%), Montevideo (5,0%) y Buenos Aires (4,7%). Por su
parte, las mayores caídas se dieron en Santiago (-10,6%), Monterrey (-9,7%),
Guadalajara (-9,6%) y Ciudad de México (-9,2%). Valuado en moneda local real, las
ciudades con mayores incrementos fueron Montevideo (9,9%) y San Pablo (5,2%). Las
mayores caídas fueron en Santiago (-16,1%), Rosario (-5,9%) y Buenos Aires (-5,3%).
SÍNTESIS METODÓLOGICA1
En América Latina, los inmuebles residenciales habitados por sus clases medias y
medias-altas suelen ser también un importante vehículo de ahorro de largo plazo de tales
sectores sociales.
El objetivo de este relevamiento es computar regularmente el valor de venta de un metro
cuadrado de una unidad habitacional típica en las principales ciudades de la región según
una metodología que satisfaga estándares internacionales generalmente aceptados. La
idea es capturar el tipo de inmuebles normalmente habitados por jóvenes profesionales en
cada ciudad. El relevamiento se publica dos veces al año y el trabajo de campo captura el
universo de los datos disponibles durante la última semana de marzo y septiembre de
cada año.
Para tener una muestra homogénea y comparable, el relevamiento se focaliza en barrios
de características similares de las distintas ciudades y en avisos que satisfacen los
siguientes filtros:
1. Número de habitaciones: 1 y 2 dormitorios (se excluyen monoambientes).
2. Precio del inmueble: entre 10.000 y 300.000 dólares estadounidenses.
3. Superficie cubierta: entre 20 y 100 m2.
4. Suma de metros cubiertos (incluida la cochera) y la mitad de los descubiertos
inferior a 200 m2.
El precio que tomamos como representativo de cada ciudad es la mediana de los
anuncios que satisfacen estos filtros considerando conjuntamente a todos los barrios.2
1
La metodología completa del RIAL puede descargarse del sitio web del CIF: www.utdt.edu/cif > Indicadores
> RIAL > Metodología.
2
Ordenando una muestra según valores crecientes de una variable, la mediana de la distribución es el valor
de dicha variable que ocupa la posición central. O sea, es el valor que divide a la muestra en dos mitades
iguales de un conjunto de datos ordenados de menor a mayor.
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Los resultados proveen información valiosa para el seguimiento del mercado inmobiliario,
lo cual es útil para las familias, para el sistema financiero y para analizar las economías
de la región.
En este trabajo se utilizan precios pedidos por los vendedores tomados de los sitios web
más utilizados en 14 ciudades de 9 países de América Latina. Los datos provienen de
sitios de la empresa Grupo QuintoAndar y de otras fuentes públicas. A continuación, se
listan los países, ciudades y barrios incluidos en el relevamiento junto con el nombre del
sitio utilizado en cada localidad:
1. Argentina, Ciudad Autónoma de Buenos Aires: Barrio Norte, Belgrano, Caballito,
Recoleta. www.zonaprop.com.
2. Argentina, Córdoba: Alta Córdoba, Cerro de las Rosas, General Paz, Nueva
Córdoba. www.zonaprop.com.
3. Argentina, Rosario: Centro. www.zonaprop.com.
4. Brasil, Río de Janeiro: Botafogo, Copacabana, Ipanema. www.imovelweb.com.br y
www.wimoveis.com.br.
5. Brasil, San Pablo: Ibirapuera, Itaim Bibi, Jardins, Moema. www.imovelweb.com.br y
www.wimoveis.com.br.
6. Chile, Santiago de Chile: Las Condes, Providencia, San Miguel.
www.portalinmobiliario.com.
7. Colombia, Bogotá: Cedritos, Chapinero, Colina, Salitre. www.fincaraiz.com.co.
8. Ecuador, Quito: Norte y Centro Norte de Quito. www.plusvalia.com.
9. México, Guadalajara: Monumental, Independencia, Arcos Vallarta, Americana,
Providencia, Moderna, Jardines de los Arcos. www.inmuebles24.com.
10. México, Ciudad de México: Anzures, Colonia del Valle, Polanco, Roma, Nápoles,
Condesa. www.inmuebles24.com.
11. México, Monterrey: Cumbre Allegro, Santa María, Cumbre San Agustín, Mitras,
Santa María, San Jerónimo, Colinas del Valle, Eugenio Garza Sada.
www.inmuebles24.com.
12. Panamá, Panamá: Obarrio, Marbella, San Francisco. www.compreoalquile.com.
13. Perú, Lima: Miraflores, La Molina, San Isidro, Santiago de Surco.
www.adondevivir.com.
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14. Uruguay, Montevideo: Buceo, Parque Rodó, Pocitos, Punta Carretas.
www.gallito.com.uy.
El hecho de que los avisos en los sitios antes mencionados expiren aproximadamente a
los 45 días de su publicación garantiza que los resultados obtenidos sean representativos
de los precios a la fecha de relevamiento del informe.
El Centro de Investigación en Finanzas
Creado en 1995 gracias al aporte de un grupo de bancos nacionales y extranjeros con la
misión de generar análisis de primer nivel en el área de finanzas aplicadas, el Centro de
Investigación en Finanzas (CIF) de la Universidad Torcuato Di Tella ha sabido reunir a lo
largo de los años un importante núcleo de expertos internacionales en economías
emergentes.
El CIF lleva adelante esta misión en diversos frentes. Patrocina estudios académicos,
plasmados en su serie de Documentos de Trabajo. Elabora indicadores económicos que
son referencia obligada del mercado para el seguimiento de la coyuntura
macroeconómica, como el Índice de Confianza del Consumidor (ICC), la Encuesta de
Expectativas de Inflación (EI) y el Índice Líder (IL).
Asimismo, el CIF organiza seminarios dentro del ámbito de la Escuela de Negocios y
charlas de coyuntura político-económica, y contribuye a financiar conferencias
académicas de relieve internacional.
Con más de veinte años de historia, el CIF no ha dejado de producir análisis e ideas que
lo han instalado entre los principales centros de investigación en economía y finanzas
emergentes de Latinoamérica.
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Acerca de Zonaprop
Zonaprop es el portal de clasificados online de real estate en Argentina, en donde sus
clientes ofrecen una extensa selección de inmuebles: casas, departamentos, terrenos,
oficinas comerciales y emprendimientos para alquilar y/o comprar. Zonaprop forma parte
del Grupo QuintoAndar y tiene como objetivo ayudar a las personas a encontrar su nuevo
hogar.
Acerca de Grupo QuintoAndar
El Grupo QuintoAndar es el ecosistema inmobiliario líder de América Latina con presencia
en Argentina, Brasil, Ecuador, México, Panamá y Perú. Con 10 años, más de 55 millones
de visitas mensuales y 8 millones de anuncios publicados en sus plataformas, el Grupo
QuintoAndar tiene como propósito ayudar a las personas a amar el lugar donde viven.
Cuenta con un diverso portafolio de soluciones que combinan tradición e innovación y
cubren todos los diferentes estadíos referidos a la vivienda con sus marcas QuintoAndar,
QuintoCred, Imovelweb, Wimoveis, Zonaprop, Inmuebles24, Adondevivir, Urbania,
Plusvalía, Compreoalquile y Tokko Broker, entre otras.
