Tribunal Supremo

Tribunal Supremo
(Sala de lo Civil, Sección 1ª) Sentencia num. 539/2017 de 3 octubre
RJ\2017\4871

ARRENDAMIENTOS URBANOS (LEY 29/1994, DE 24 NOVIEMBRE: ARRENDAMIENTOS PARA

USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA: RESOLUCIÓN A INSTANCIA DEL ARRENDATARIO:
DESISTIMIENTO UNILATERAL POR ÉSTE: No procede la aplicación analógica del art. 11 LAU que
regula el desistimiento en el arrendamiento de vivienda, al no recogerse el supuesto para el
arrendamiento distinto del de vivienda: figura que no precisa de tutela específica al estar
subordindada a los pactos de las partes: carencia de identidad de razón: inaplicación del art. 4.1 CC;
: IMPROCEDENCIA: AUSENCIA DE PACTO SOBRE DESISTIMIENTO ANTICIPADO SIN
CONSTANCIA DE SU ACEPTACIÓN POR EL ARRENDADOR: No procede moderación de
indemnización al ser solicitado el cumplimiento del contrato con el pago de rentas y no pactarse
claúsula penal alguna.

ECLI: ECLI:ES:TS:2017:3375

Jurisdicción: Civil

Recurso de Casación 1298/2015

Ponente: Excmo Sr. Francisco Javier Arroyo Fiestas

Los antecedentes necesarios para el estudio de la Sentencia se relacionan en su fundamento de

derecho primero. El TS declara haber lugar al recurso, casa y anula la Sentencia dictada el
05-03-2015 por la Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Valencia, confirmando
íntegramente la dictada en la primera instancia, sin imposición de costas.

SENTENCIA
En Madrid, a 3 de octubre de 2017
Esta sala ha visto el recurso de casación interpuesto contra la sentencia de fecha 5 de marzo de
2015 (PROV 2015, 146418) , dictada en recurso de apelación núm. 557/2014, de la sección 7.ª de la
Audiencia Provincial de Valencia , dimanante de autos de juicio ordinario núm. 956/2012, seguidos
ante el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Paterna; recurso interpuesto ante la citada
audiencia por la entidad Grusán S.L., representada en ambas instancias por el procurador D. Carlos
J. Aznar Gómez, bajo la dirección letrada de D. José Querol Sancho, compareciendo ante este
tribunal en su nombre y representación el procurador D. Aníbal Bordallo Huidobro en calidad de
recurrente y en calidad de recurrido se persona la mercantil Alco Grupo Empresarial S.L.,
representada por el procurador D. Ramón Rodríguez Nogueira, bajo la dirección letrada conjunta de
D. Daniel Morata Sánchez-Tarazaga y D. Manel Pastor i Vicent.
Ha sido ponente el Excmo. Sr. D. Francisco Javier Arroyo Fiestas
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO
1.- La entidad mercantil Grusán S.L., representada por el procurador D. Carlos Aznar Gómez y
asistida del letrado D. José Querol Sancho, interpuso demanda de juicio ordinario contra Alco Grupo
Empresarial S.L. y, alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación,
terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia:
«En la que:

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»1. Declare la ineficacia del pretendido desistimiento unilateral (o resolución o rescisión) de los
referidos contratos y, por ende, la vigencia de ambos.
»2. Declare la obligación de Alco de cumplir las obligaciones que para ella dimanan de ambos
contratos y, por tanto, la de pagar las rentas en los términos en ellos establecidos por las partes.
»3. Condene a la demandada al pago de la cantidad de 299.170,62 que adeuda a la demandante
por rentas e IVA adeudados a la fecha de esta demanda dimanantes de los tres arrendamientos en
vigor, es decir los dos relativos a las instalaciones en el Parque Tecnológico y el de la parcela o
campa en El Plantío.
»4. Condene a la demandada al pago de las rentas, incluido el IVA, a razón de 81.899,65.-€/mes
(41.358,15.-€ las parcelas 127/131, 24.395,18.-€ la parcela 132 y 193.223.-€ la parcela en El
Plantío), con la variación que -en su caso- puedan sufrir como consecuencia de su actualización o
revisión por aplicación de la variación del IPC en los términos establecidos en la cláusula quinta de
los tres contratos de arrendamiento de 26 de abril de 2007, que se devenguen con posterioridad a
esta demanda y hasta la firmeza de la sentencia.
»5. Condene a la demandada al pago de las costas aun cuando se allanare a la demanda habida
cuenta haber sido previamente requerida al cumplimiento».
2.- El demandado la entidad mercantil Alco Grupo Empresarial S.L., actuando en su
representación el procurador D. Ricardo Martín Pérez y bajo la dirección letrada de D. Daniel Morata
Sánchez-Tarazaga, contestó a la demanda y formuló demanda reconvencional.
Contestó a la demanda oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de
aplicación y terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia:
«Por la que desestime en su integridad la demanda y se condene en costas al demandante».
Formuló demanda reconvencional con los hechos y fundamentos de derecho que expresó en la
misma, solicitando al juzgado se dictara sentencia en virtud de la cual:
«A) Se declaren extinguidos los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda objeto
suscritos en fecha 26 de abril de 2007 relativos a las parcelas 127 a 131 (contrato suscrito con la
mercantil Leves S.A.) con efectos del 30 de noviembre de 2012 y, el relativo a la parcela 132
(contrato suscrito con la mercantil Suministros Santiago Sánchez S.A.) con efectos de 30 de
septiembre de 2012.
»B) Se declare que la indemnización ofrecida en concepto de indemnización de daños y perjuicios
por la resolución de cada uno de los contratos, 111.811,24.-€ y 182.665,16.-€, respectivamente, por
los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda de la parcela 132 y su nave de un lado,
y de otro, el relativo a las parcelas 127 a 131 y su nave, resulta suficiente para satisfacer el interés
del arrendador y, por lo tanto, equitativa y proporcional.
»C) Se condene en costas a la mercantil actora en caso de que se opusiere a la presente
demanda reconvencional».
3.- El procurador D. Carlos Aznar Gómez, en la representación que ostenta de la demandante
Grusán S.L., contestó y se opuso a la demanda reconvencional, solicitando en su suplico:
«Dicte sentencia estimando la demanda principal y desestimando la reconvención, con expresa
condena en costas, dimanantes tanto de la demanda como de la reconvención, a la demandada
reconviniente».
4.- Previos los trámites procesales correspondientes y práctica de la prueba propuesta por las
partes y admitida, en el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Paterna (Valencia) se dictó
sentencia, con fecha 17 de junio de 2014 , cuya parte dispositiva es como sigue:
«Fallo. Estimo íntegramente la demanda interpuesta por Grusán S.L. representada por el
procurador Sr. Aznar Gómez contra Alco Grupo Empresarial S.L. y declaro la ineficacia del
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pretendido desistimiento unilateral de los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda
formalizados el 26 de abril de 2007 relativos a las instalaciones en el Parque Tecnológico, Paterna
parcelas 127 a 131 y 132; se declara la obligación de Alco de pago de la cantidad de 456.843,99.-€
que adeuda a la demandante por las rentas e IVA dimanante de los arrendamientos en vigor, es
decir los dos relativos a las instalaciones en el Parque Tecnológico y el de la parcela o campa en El
Plantío; se condena a la demandada al pago de las rentas incluido el IVA a razón de
81.899,65.-€/mes (41.358,15.-€ las parcelas 127/131, 24.395,18.-€ la parcela 132 y 19.3223.-€ la
parcela de El Plantío), con la variación que -en su caso- puedan sufrir como consecuencia de su
actualización o revisión por aplicación de la variación del IPC en los términos establecidos en la
cláusula quinta de los tres contratos de arrendamiento de 26 de abril de 2007, que se devenguen con
posterioridad de la demanda y hasta la firmeza de la sentencia.
»Se impone el pago de las costas a la demandada.
»Desestimo la demanda reconvencional interpuesta por Alco Grupo Empresarial S.L. contra
Grusán S.L.
»Se impone el pago de las costas a la actora reconvencional».
Y en fecha 4 de julio de 2014 se dictó auto de aclaración que dispone:
«Se aclara sentencia de fecha 17/6/14 en el sentido siguiente:
»Estimo íntegramente la demanda interpuesta por Grusán S.L. representada por el procurador Sr.
Aznar Gómez contra Alco Grupo Empresarial S.L. y declaro la ineficacia del pretendido desistimiento
unilateral de los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda formalizados el 26 de
abril de 2007 relativos a las instalaciones en el Parque Tecnológico, Paterna parcelas 127 a 131 y
132; se declara la obligación de Alco de pago de la cantidad de 456,843,99.-€ que adeuda a la
demandante por las rentas e IVA dimanante de los arrendamientos en vigor, es decir los dos
relativos a las instalaciones en el Parque Tecnológico; se condena a la demandada al pago de las
rentas incluido el IVA a razón de 41.358,15.-€ las parcelas 127/131 y 24.395,18.-€ la parcela 132
más IVA con la variación que -en su caso- puedan sufrir como consecuencia de su actualización
revisión por aplicación de la variación del IPC en los términos establecidos en la cláusula quinta de
los contratos de arrendamiento de 26 de abril de 2007, que se devenguen con posterioridad a la
audiencia previa y hasta la firmeza de la sentencia.
»Se impone el pago de las costas a la demandada».
SEGUNDO
Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de la demandada Alco Grupo
Empresarial S.L., la sección 7.ª de la Audiencia Provincial de Valencia dictó sentencia, con fecha 5
de marzo de 2015 (JUR 2015, 146418) , cuya parte dispositiva es como sigue:
«Fallamos: Que con estimación en parte y en lo necesario del recurso de apelación, interpuesto
por la representación de Alco Grupo Empresarial S.L. contra la sentencia de fecha 17 de junio de
2014 dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Paterna en el juicio ordinario núm.
956/2012, debemos revocarla y la revocamos, y en su lugar, dictar otra por la que se estiman
parcialmente la demanda y la reconvención y: 1) Se declaran extinguidos los contratos de
arrendamiento suscritos por las partes en fecha 26-4-2007, en relación con las parcelas 127 a 131
con efectos de 30-11-2012 y, en relación con la parcela 132 con efectos de 30-9-2012; 2) Se fija la
suma a percibir por Grusán S.L. la de 883.419,02 euros, 547.985,48 euros en relación con el contrato
recayente sobre las primeras parcelas citadas y 335.433,72 euros en relación con el recayente sobre
la segunda parcela citada; 3) No cabe hacer expresa imposición de las costas de ninguna de las
instancias».
TERCERO
1.- Por Grusán S.L. se interpuso recurso de casación basado en el siguiente:
Motivo único.- Infracción de las normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso.

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1.) Infracción del art. 11 por aplicación indebida de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre (RCL 1994,
3272) , de Arrendamientos Urbanos, en su redacción aplicable al caso, es decir la anterior a la dada
por la Ley 4/2013, de 4 de junio (RCL 2013, 841) .
2.) Infracción del art. 4.1 del Código Civil (LEG 1889, 27) , según el cual procede la aplicación
analógica de la norma cuando ésta no contempla un supuesto específico, pero regula otro semejante
entre los que se aprecia identidad de razón, y de la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre este
precepto legal, recogida, entre otras, en las sentencias de 20 de febrero de 1988 (RJ 1988, 929) , 18
de mayo de 1002 , 21 de noviembre de 2000 y 28 de junio de 2004 (RJ 2004, 4320) , según la cual,
en base a la exposición de motivos del decreto de 31 de mayo de 1974 que probó el texto articulado
del título preliminar del Código Civil, la aplicación del método analógico se condiciona a la existencia
de una verdadera laguna legal y a la similitud jurídica esencial entre el caso que se pretende resolver
y el ya regulado, debiendo acudirse para resolver el problema al fundamento de la norma y al de los
supuestos configuradores.
3.) Infracción de los arts. 1255 del Código Civil y 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en su
redacción aplicable a los contratos objeto de este litigio, que consagran respecto de los contratos en
general y el segundo de ellos específicamente respecto de los arrendamientos para uso distinto al de
vivienda el principio de autonomía de la voluntad de las partes como rector del contrato, a salvo la
imperatividad de las normas contenidas en los títulos I y IV de la LAU.
4.) Infracción de los arts. 1091 y 1258 del Código Civil , los cuales consagran el principio de
irrevocabilidad de los contratos.
5.) Infracción del art. 1124 del Código Civil , según el cual la parte contratante perjudicada por el
incumplimiento contractual de la otra parte pueda optar por exigir a ésta el cumplimiento del contrato.
Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto, de fecha 10 de
mayo de 2017 , se acordó admitir el recurso de casación interpuesto y dar traslado a la parte
recurrida personada para que formalizara su oposición en el plazo de veinte días.
2.- Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido el procurador D. Ramón Rodríguez
Nogueira, en nombre y representación de la entidad mercantil Alco Grupo Empresarial S.L., presentó
escrito de oposición al mismo.
3.- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública se señaló para
votación y fallo el día 26 de septiembre de 2017, en que tuvo lugar.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO
.- Antecedentes .
Grusán S.L. presentó demanda de juicio ordinario frente a Alco Grupo Empresarial S.L. en la que,
en síntesis, solicitaba que se declarase la ineficacia del desistimiento unilateral o resolución de dos
contratos de arrendamiento de local de negocio suscritos entre las partes y la obligación de la
demandada de cumplir las obligaciones derivadas del mismo y por tanto, la de pagar las rentas en
los términos establecidos, así como que se la condenase al pago de las rentas adeudadas a la fecha
de la demanda ascendentes a 299.170,62 euros y al pago de las rentas que se devenguen con
posterioridad a esta demanda y hasta la firmeza de la sentencia, más las costas. Formula la
demandada demanda reconvencional en la que solicita se declaren extinguidos los contratos de
arrendamiento para uso distinto de vivienda celebrados y que se declare que la indemnización
ofrecida en concepto de daños y perjuicios por la resolución de cada uno de los contratos 111.811,24
euros y 182.665,16 euros respectivamente resulta suficiente para satisfacer el interés del arrendador
y por tanto equitativa y proporcional.
1.- Sentencia de primera instancia.
En primera instancia se estimó la demanda presentada por Grusán y se declaró la ineficacia del
pretendido desistimiento unilateral de los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda

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formalizados el 26 de abril de 2007, condenando a la demandada al pago de la cantidad de

456.843,99 euros que adeuda a la demandante por rentas e IVA dimanante de los arrendamientos
en vigor, al pago de rentas incluido el IVA que se devenguen con posterioridad a la audiencia previa
y hasta la firmeza de la sentencia, al estimar indebido el desistimiento de los mismos antes del fin del
plazo de vigencia pactado en ellos. A su vez se desestimó la reconvención interpuesta por Alco
contra Grusán S.L., en solicitud de que por su imposibilidad sobrevenida de cumplimiento se
declararan extinguidos dichos contratos con efectos desde que se comunicó el desistimiento y que
se considere equitativa y suficiente la indemnización ofrecida de 111.811,24 euros y 182.656,16
euros equivalente a un mes de renta por cada año que quedaba de tal vigencia como regula el art.
11 LAU (RCL 1994, 3272) .
2.- Sentencia de apelación.
Interpuesto recurso de apelación por la parte demandada y actora reconvencional, la sentencia de
la AP estimó en parte el recurso de apelación y revocó la sentencia de primera instancia, dictando
otra por la que estimó parcialmente la demanda y la reconvención y declaró extinguidos los contratos
de arrendamiento suscritos por las partes, fijando en 883.419,02 euros, 547.985,48 euros en relación
con el contrato recayente sobre las primeras parcelas citadas y 335.433,72 euros en relación con el
recayente sobre la segunda parcela.
En la sentencia de la Audiencia Provincial se declara que procede la aplicación analógica del art.
11 de la LAU de 1994 , por lo que procedería el desistimiento anticipado del contrato por parte de la
arrendataria; descarta la aplicación de la cláusula rebussic stantibus pero reconoce la dificultad de
cumplimiento, dada la crisis económica existente. También se tiene en cuenta en la sentencia
recurrida que la sociedad arrendataria lo es de «capital-riesgo», dedicada a operaciones
especulativas, por lo que las consecuencias de la crisis debieron ser previsibles para ella.
En base a ello, modera la indemnización a conceder y en lugar de lo peticionado en reconvención,
que era un mes por año que quedaba de cumplimiento, establece tres meses por año que restaba de
cumplimiento.
Se añade en la sentencia recurrida que:
«Así en relación con Grusán como arrendadora hay que tener en cuenta que no cabe frustrar sus
legítimas expectativas contractuales pero sí valorar que tras ser puestas a su disposición las
instalaciones arrendadas no consta tampoco su intento efectivo de arriendo a un tercero desde el
año 2012 fuera del indicado encargo a una inmobiliaria además dependiente de Alco, por lo que
sería desproporcionado dar lugar a todas las rentas derivadas de los contratos debatidos.
»Por su parte respecto de Alco como arrendataria se toma en consideración que no cabe gravarla
con una consecuencia económica exagerada o desproporcionada como sería mantener vigentes los
mismos contratos con las rentas lo que indica que su desistimiento en ellos no ha sido arbitrario si no
por diversos eventos económicos por los que le resulta muy dificultoso continuar en la relación
contractual».
3.- Recurso de casación.
Se recurre en casación al amparo del art. 477.2.2.º LEC (RCL 2000, 34, 962 y RCL 2001, 1892) .
La cuantía de la demanda es 3.784.097,11 euros, resultado de sumar el importe de las rentas
pendientes de pago hasta el vencimiento de los arrendamientos que es la cuantía de la acción que
versa sobre la vigencia o eficacia de los dos contratos de arrendamiento y el importe de las rentas
vencidas e impagadas a la fecha de la demanda que es la cuantía de la acción de reclamación del
pago de las mismas. El asunto se ha seguido por razón de la cuantía aunque verse sobre un
arrendamiento.
El recurso se articula en un motivo único dividido en cinco submotivos. Así en el submotivo primero
se alega la infracción del art. 11, por aplicación indebida de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de
arrendamientos urbanos, en su redacción aplicable al caso, es decir, la anterior a la dada por Ley
4/2013, de 4 de junio (RCL 2013, 841) . Alega que la sentencia recurrida fundamenta la extinción de

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los contratos en la aplicación analógica del art. 11 LAU , de aplicación exclusiva a los arrendamientos
de vivienda, sin que acoja ningún otro de los argumentos aducidos por la arrendataria, rechazando la
aplicación de la cláusula rebus sic stantibus como causa invalidante del desistimiento unilateral de
los contratos de arrendamiento. Esta aplicación analógica, indica el recurrente, no encuentra
refrendo en la jurisprudencia del TS en los casos como el presente en que el arrendador no acepta el
desistimiento y opta por exigir el cumplimiento del contrato, debiendo cumplir el arrendatario con el
plazo de duración del arrendamiento libremente pactado y, por tanto, a pagar las rentas que se
devenguen hasta la conclusión de dicho plazo, citando al respecto varias sentencias de distintas
AAPP que resuelven en el sentido propuesto por el recurrente. Añade que las sentencias que cita la
sentencia recurrida para fundamentar su decisión contemplan supuestos distintos al que nos ocupa y
en su mayor parte vienen referidas a contratos de arrendamiento regidos por la LAU de 1964 y
contemplan la aplicación del art. 56, ya suprimido en la nueva LAU. En el submotivo segundo se
alega la infracción del art. 4.1 CC (LEG 1889, 27) según el que procede la aplicación analógica de la
norma cuando esta no contempla un supuesto específico, pero regula otro semejante entre los que
se aprecia identidad de razón y de la jurisprudencia del TS sobre este precepto legal . En su
desarrollo sostiene que hay que distinguir entre la aplicación analógica del precepto a los efectos de
fijar la indemnización a satisfacer por el arrendatario en el caso en que el arrendador, de forma
expresa o mediante actos propios, acepta el desistimiento unilateral y la aplicación analógica
consistente en considerar que pese a que la LAU, y específicamente su art. 11 , limita la facultad del
arrendatario de desistir del contrato indemnizando al arrendador a los arrendamientos de vivienda,
por analogía puede considerarse que tal desistimiento unilateral también es una facultad del
arrendatario en los arrendamientos para uso distinto a vivienda. Precisa luego que es en este último
aspecto en el que la aplicación analógica del art. 11 LAU que hace la sentencia que se impugna no
encuentra amparo en el art. 4.1 CC ni en la jurisprudencia citada, ya que no hay similitud ni identidad
de razón entre el arrendamiento de vivienda y el arrendamiento para uso distinto al de vivienda. En el
submotivo tercero se alega la infracción de los arts. 1255 CC y 4.3 LAU que consagran respecto de
los contratos en general y el segundo específicamente respecto de los arrendamientos para uso
distinto al de vivienda el principio de autonomía de la voluntad de las partes como rector del contrato,
a salvo la imperatividad de las normas contenidas en los títulos I y IV de la LAU. Alega la parte
recurrente que en ambos contratos, las partes no solo no previeron la posibilidad de desistir
anticipadamente del contrato sino que expresamente se resaltó el carácter obligatorio que para
ambas tenía el plazo de duración de los arrendamientos. En el submotivo cuarto se denuncia la
infracción de los arts. 1091 , 1256 y 1258 CC , los cuales consagran el principio de irrevocabilidad de
los contratos. En su desarrollo se alega que sentado que el art. 11 LAU no es de aplicación analógica
al arrendamiento para uso distinto al de vivienda fuera de los casos de aceptación, expresa o tácita,
del arrendador y que la propia sentencia que se impugna proclama que la cláusula rebus sic
stantibus no es aplicable al caso para sustentar el pretendido desistimiento unilateral de la
arrendataria y que en dicha sentencia no se aduce otra razón para dar eficacia al desistimiento
distinta a la aplicación analógica del art. 11 LAU , la necesaria consecuencia de todo ello es que la
declaración de extinción de los arrendamientos constituye una clara infracción de los preceptos
indicados. En el submotivo quinto se alega la infracción del art. 1124 CC , según el cual la parte
contratante perjudicada por el incumplimiento contractual de la otra parte pueda optar por exigir a
esta el cumplimiento del contrato. En este caso el arrendador puede exigir el cumplimiento del plazo
del arrendamiento por el arrendatario, ignorando el desistimiento pretendido por este y exigiendo el
pago de las rentas en las fechas en que se vayan devengando, así como el cumplimiento del resto
de obligaciones contenidas en el contrato. Sostiene que la infracción del art. 1124 CC es obvia al
decaer el único argumento (la aplicación analógica del art. 11 LAU ), en base al cual niega a la
arrendadora el ejercicio de la facultad de exigir a la arrendataria que cumpla con lo libre y
voluntariamente pactado.
SEGUNDO
.- Hechos acreditados y no contradichos.
En la sentencia de la Audiencia Provincial se declara:
«1) De las pruebas y actuaciones resulta:
»- La mayoría del capital social de Alco Grupo Empresarial S.L. constituida el 19-7-2006, lo ostenta
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Corpfin que forma de parte de un grupo de capital-riesgo dedicado a operaciones especulativas de

compra y venta de compañías que recayeron sobre las que dedicaban su actividad al sector de
alquiler de maquinaria auxiliar de la construcción y de su venta para ésta y obra pública a cuyos
efectos contrajo una importante deuda financiera bancaria (documentos 36, 37 y 37 bis de la
demanda).
»- En virtud de tales operaciones el 26-4-2007 Alco adquirió Suministros Santiago Sánchez S.A y
Leves S.A., siendo su socio y consejero hasta el 2010 y al igual de Grusán D. Santos , mercantiles
que desarrollaban su actividad en virtud de contratos de arrendamientos para uso distinto de vivienda
de 1-12-2006, 2-1-2006 y de 1-12-2005 que vencían los primeros el 1 de diciembre y el 2 de enero
del 2014 y el último era por un plazo anual prorrogable por iguales períodos (documentos 1 a 28 de
la demanda).
»- En fecha 26-4-2007 se acordó la terminación de los anteriores contratos y se suscribieron otros
tres contratos de arrendamientos entre las aquí partes sobre el mismo objeto que los anteriores, las
parcelas 132 y 127 a 131., instalaciones y campa, por un plazo obligatorio con una duración de 10
años, hasta el 25-4-2017 con prórrogas anuales automáticas, para las instalaciones en el Parque
Tecnológico y de 5 años para una campa en El Plantío por una renta casi igual que en los anteriores,
la anual de 443.664 euros (parcelas 127 a 131) para los dos primeros y de 261.696 euros (parcela
132) para el último, que según informe de tasación unido a la demanda eran inferiores a las de
mercado (documentos 29 a 34 de la demanda), siendo la renta anual total por todos estos contratos
de 789.039,96 euros.
»- Durante finales del 2011 y primeros del 2012 las partes vía e-mail estuvieron en negociaciones
en relación con la rebaja de la renta que interesó Alco sobre un 20% anual, entre otros por un
resultado de explotación adverso que pasa en Valencia por reducir sus gastos fijos como ese alquiler
(documentos 40 a 43 de la contestación) a lo que se negó Grusán si bien (documento 39 de la
demanda) suscribió con la primera el 20-2-2010 un documento por el que ésta admitía que le debía
rentas hasta el 31-12-2009 y el 50% de las de enero y febrero del 2010, por importe respectivo de
599.422,68 euros y 73.347,08 euros y la segunda le concedía, también respectivamente su pago en
12 meses desde marzo del 2010 y en dos pagos en marzo y abril siguientes, todo ello en el seno de
una tensa relación societaria entre , los representantes de ambas (documentos 20 a 31 de la
contestación).
»- El 21-9-212 (documento 41 de la demanda) Alco remitió a Grusán un burofax por el que por la
crisis económica que obligaba a la primera a su reestructuración y refinanciación de sus
compromisos lo que pasa por desinvertir en Levante, le comunicaba que debía rescindir los contratos
de arrendamiento con desalojo de la parcela 132, siendo ésta rescisión con efectos de 30-9-2012, y
el de las otras parcelas 127 a 131 y contrato con efectos de 30-11-2012 ofreciendo por ellos,
respectivamente de 111.811,24 euros y de 182.665,16 euros y, en compensación dejar a su
disposición los bienes muebles ubicados en las mismas con un valor neto contable de 83.935,88
euros, todo ello según la contestación a la demanda siguiendo el criterio del art. 11 de la LAU (RCL
1994, 3272) de indemnizar con un mes de renta por cada año restante del mismo.
»- En la fecha de esta comunicación Alco debía las rentas de agosto y septiembre del 2012, salvo
en IVA, ni hacía mención a las que iban a vencer de octubre y noviembre del 2012 hasta la
efectividad de la segunda rescisión citada en noviembre siguiente si bien las abonó posteriormente
(documentos 8, 9 y 10 de la contestación).
»- Por burofax de 27-9-2012 Grusán contestó al anterior requerimiento de Alco en el sentido de
que no aceptaba la anterior rescisión al no haber finalizado el plazo pactado y su disposición a que
ambas partes buscaran otro arrendatario y a adquirir parte del mobiliario que se le ofertaba
(documento 42 de la demanda).
»- En fecha 28-9-2012 por parte de Alco hubo ofrecimiento notarial de llaves de la parcela 132 a
Grusán en su domicilio y de un pagaré de 111.811,24 euros que ésta se negó a recibir y el 3-10-2012
se le remitieron copias de un acta y de una escritura otorgada por la primera, con depósito de tales
llaves y pagaré dando por resuelto en contrato y ofreciendo el último a los efectos de su liquidación

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pero haciendo constar que sólo se podría retirar si se aceptaba esta resolución con efectos del 30 de
septiembre y suma como resarcimiento de daños y perjuicios con renuncia a toda reclamación por
ellos. Esta aceptación no medió por parte Grusán que en sus comunicaciones dando respuesta a las
de contrario hizo constar que se deberían seguir pagando las rentas pactadas y requirió a Alco de
pago de las rentas debidas y a devengar sin aplazamiento (documentos 43 a 49 de la demanda).
»- En fecha 7-12-2012 y en relación con las parcelas 127 y 131 se realizaron por Alco actas
notariales de depósito, requerimiento y resolución con ofrecimiento de 182.665,16 euros de
indemnización en similares términos y resultados de su no aceptación por Grusán que los citados en
el precedente (documentos 49 a 52 de la contestación).
»- En fecha 18-10-2012 Grusán suscribió contrato de colaboración con una inmobiliaria para que
ésta presentara los inmuebles arrendados a interesados en
su alquiler si lo autorizaba Alco y haciendo constar que para concertar éste sería necesario llegar a
un acuerdo con ella sobre el actual arrendamiento (documento 51 de la demanda).
»- Si bien en publicaciones de información económica desde el 2003 se pronosticaba un pinchazo
en la burbuja inmobiliaria (documentos 75 a 79 de la demanda) y Corpfin por medio de su control de
Alco era un sociedad de riesgo en la inversión en el sector auxiliar de la construcción, según las
mismas la crisis arroja sus cifras máximas en el año 2012 (documento 53 de la contestación) y según
el testigo Sr. Luis Angel el antiguo director financiero de la primera en el 2007 cuando se constituyó
no se podía prever tal y como fue y siendo que en el 2009 el gobierno la negaba.
»- Según las cuentas anuales de Alco del 2008 al 2011 y el balance y cuenta de resultados del
2012 (documentos, 54 a 58 de la reconvención) ésta tuvo un descenso de su volumen de negocio,
tuvo que realizar un ERE (documentos 59 y ss. de la reconvención), sus beneficios netos en el 2008
fueron de 834.663 euros y en el 2011 tuvo pérdidas por 17.740,792 euros y el importe del alquiler
abonado a Grusán absorbía el 40% del margen de sus ventas en Levante y el 9% de su facturación
anual de los distintos centros a nivel nacional con lo cual, conforme a informe pericial de Accuracy
resultaba inviable la empresa en el año 2012. Según otro informe pericial de DT tal alquiler, siendo
su importe el más elevado de las zonas operativas del grupo y fuera de mercado, es uno de los
factores que junto a otros gastos sobredimensionados y al descenso de volumen de su actividad por
las pocas perspectivas de incremento de ventas en dicha zona de Levante hacían imposible su
viabilidad por lo que esta área se abandonó (documentos periciales 59 a 62 de la reconvención) y
según el informe pericial de los Sres. arquitectos Alexander y Benedicto , junto a los anteriores
ratificados en juicio frente al unido a la demanda con igual objeto que el primero, ese precio de
mercado del mismo alquiler sería de 33.770,43 euros/mes frente a los 65.753,33 /mes de los
litigiosos, es decir sobre un 50% menos que éstos, lo que en su conjunto también testificaron los
Sres. Eleuterio , Francisco , Isidro y Lucio , éste actual director financiero de la primera que, además
vinieron a decir que ninguna de las rentas convenidas en otros contratos son como las de los
concertados con la segunda y que todas menos éstas las han rebajado otros arrendadores, rebaja de
la que informaron por escrito varias mercantiles a los que a esos efectos se les requirió (documentos
68 a 76 de la reconvención)».
TERCERO
.- Causas de inadmisibilidad .
Se pretende una indebida admisión del recurso, dado que se interpuso en base a la cuantía y no
en base a la materia, no acreditándose el interés casacional.
La sala debe rechazar tal causa de inadmisibilidad en cuanto la demanda no se interpuso en base
al art. 250.1.1.º LEC (RCL 2000, 34, 962 y RCL 2001, 1892) , pues al tratarse de una acción tendente
al cumplimiento del contrato, tenía su cauce dentro del genérico de la acciones personales, pese a
tratarse de un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, por lo que dada la cuantía del
procedimiento se incoó como juicio ordinario, siendo admitido correctamente el recurso en base al
cauce plantado del art. 477.2.1.º LEC .
Igualmente debe rechazarse que el recurso cite preceptos genéricos de forma acumulada, dado
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que lo hace de forma coordinada y en relación con los invocados en la propia sentencia recurrida,
como fundamento del fallo.
Tampoco consta que se pretendan modificar los hechos probados en el recurso de casación.
CUARTO
.- Motivo único; submotivos primero y segundo.
«Motivo único.- Infracción de las normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del
proceso.
»1.º) Infracción del art. 11 por aplicación indebida de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre (RCL
1994, 3272) , de Arrendamientos Urbanos, en su redacción aplicable al caso, es decir la anterior a la
dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio (RCL 2013, 841) .
»2.º) Infracción del art. 4.1 del Código Civil (LEG 1889, 27) , según el cual procede la aplicación
analógica de la norma cuando ésta no contempla un supuesto específico, pero regula otro semejante
entre los que se aprecia identidad de razón, y de la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre este
precepto legal, recogida, entre otras, en las sentencias de 20 de febrero de 1988 (RJ 1988, 929) , 18
de mayo de 1002 , 21 de noviembre de 2000 y 28 de junio de 2004 (RJ 2004, 4320) , según la cual,
en base a la exposición de motivos del decreto de 31 de mayo de 1974 que probó el texto articulado
del título preliminar del Código Civil, la aplicación del método analógico se condiciona a la existencia
de una verdadera laguna legal y a la similitud jurídica esencial entre el caso que se pretende resolver
y el ya regulado, debiendo acudirse para resolver el problema al fundamento de la norma y al de los
supuestos configuradores».
1. Se alega la infracción del art. 11 de la LAU , por aplicación indebida de la Ley 29/1994 de 24 de
noviembre de arrendamientos urbanos, en su redacción aplicable al caso, es decir, la anterior a la
dada por Ley 4/2013, de 4 de junio. Alega que la sentencia recurrida fundamenta la extinción de los
contratos en la aplicación analógica del art. 11 LAU , de aplicación exclusiva a los arrendamientos de
vivienda, sin que acoja ningún otro de los argumentos aducidos por la arrendataria, rechazando la
aplicación de la cláusula rebussic stantibus como causa invalidante del desistimiento unilateral de los
contratos de arrendamiento. Esta aplicación analógica, indica el recurrente, no encuentra refrendo en
la jurisprudencia del TS en los casos como el presente en que el arrendador no acepta el
desistimiento y opta por exigir el cumplimiento del contrato, debiendo cumplir el arrendatario con el
plazo de duración del arrendamiento libremente pactado y, por tanto, a pagar las rentas que se
devenguen hasta la conclusión de dicho plazo, citando al respecto varias sentencias de distintas
AAPP que resuelven en el sentido propuesto por el recurrente. Añade que las sentencias que cita la
sentencia recurrida para fundamentar su decisión contemplan supuestos distintos al que nos ocupa y
en su mayor parte vienen referidas a contratos de arrendamiento regidos por la LAU de 1964 y
contemplan la aplicación del art. 56, ya suprimido en la nueva LAU .
2. Se alega la infracción del art. 4.1 CC según el que procede la aplicación analógica de la norma
cuando esta no contempla un supuesto específico, pero regula otro semejante entre los que se
aprecia identidad de razón y de la jurisprudencia del TS sobre este precepto legal. En su desarrollo
sostiene que hay que distinguir entre la aplicación analógica del precepto a los efectos de fijar la
indemnización a satisfacer por el arrendatario en el caso en que el arrendador, de forma expresa o
mediante actos propios, acepta el desistimiento unilateral y la aplicación analógica consistente en
considerar que pese a que la LAU, y específicamente su art. 11 , limita la facultad del arrendatario de
desistir del contrato indemnizando al arrendador a los arrendamientos de vivienda, por analogía
puede considerarse que tal desistimiento unilateral también es una facultad del arrendatario en los
arrendamientos para uso distinto a vivienda. Precisa luego que es en este último aspecto en el que la
aplicación analógica del art. 11 LAU que hace la sentencia que se impugna no encuentra amparo en
el art. 4.1 CC ni en la jurisprudencia citada, ya que no hay similitud ni identidad de razón entre el
arrendamiento de vivienda y el arrendamiento para uso distinto al de vivienda.
QUINTO
.- Decisión de la sala .

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Se estiman los dos submotivos.

El art. 11 de la LAU (RCL 1994, 3272) regula el desistimiento para el arrendamiento de viviendas,
pero no se recoge un supuesto similar en el arrendamiento para uso distinto de vivienda, figura que
no precisa de tutela específica al estar subordinada a los pactos existentes entre las partes ( art.
1255 C. Civil (LEG 1889, 27) ), por lo que no procede una aplicación analógica del precepto al
carecer de identidad de razón ( art. 4 del C. Civil ).
Nada obstaba a que las partes hubiesen pactado el desistimiento anticipado, pero no lo hicieron.
SEXTO
.- Submotivos tercero y cuarto.
«3.º) Infracción de los arts. 1255 del Código Civil (LEG 1889, 27) y 4.3 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos (RCL 1994, 3272) en su redacción aplicable a los contratos objeto de este
litigio, que consagran respecto de los contratos en general y el segundo de ellos específicamente
respecto de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda el principio de autonomía de la
voluntad de las partes como rector del contrato, a salvo la imperatividad de las normas contenidas en
los títulos I y IV de la LAU.
»4.º) Infracción de los arts. 1091 y 1258 del Código Civil , los cuales consagran el principio de
irrevocabilidad de los contratos».
Se denuncia la infracción de los arts. 1091 , 1256 y 1258 CC , los cuales consagran el principio de
irrevocabilidad de los contratos. En su desarrollo se alega que sentado que el art. 11 LAU no es de
aplicación analógica al arrendamiento para uso distinto al de vivienda fuera de los casos de
aceptación, expresa o tácita, del arrendador y que la propia sentencia que se impugna proclama que
la cláusula rebus sic stantibus no es aplicable al caso para sustentar el pretendido desistimiento
unilateral de la arrendataria y que en dicha sentencia no se aduce otra razón para dar eficacia al
desistimiento distinta a la aplicación analógica del art. 11 LAU , la necesaria consecuencia de todo
ello es que la declaración de extinción de los arrendamientos constituye una clara infracción de los
preceptos indicados.
Se alega la infracción de los arts. 1255 CC y 4.3 LAU que consagran respecto de los contratos en
general y el segundo específicamente respecto de los arrendamientos para uso distinto al de
vivienda el principio de autonomía de la voluntad de las partes como rector del contrato, a salvo la
imperatividad de las normas contenidas en los títulos I y IV de la LAU. Alega la parte recurrente que
en ambos contratos, las partes no solo no previeron la posibilidad de desistir anticipadamente del
contrato sino que expresamente se resaltó el carácter obligatorio que para ambas tenía el plazo de
duración de los arrendamientos.
SÉPTIMO
. Decisión de la sala .
Se estiman los dos submotivos.
El art. 4.3 LAU (RCL 1994, 3272) determina que las partes regirán sus relaciones de acuerdo con
el principio de autonomía de la voluntad, por lo que en la sentencia recurrida se infringe dicho
precepto en cuanto impone la aplicación del art. 11 de la LAU que no está previsto para los
arrendamientos para uso distinto de vivienda, desequilibrando el sustrato económico que las partes
tuvieron en cuenta para pactar el contrato, alterando las bases del mismo. En la resolución recurrida
se permite una renuncia anticipada y unilateral a la duración del contrato, cuando este preveía que el
plazo sería obligatorio para ambas partes.
OCTAVO
. Submotivo quinto.
«5.º) Infracción del art. 1124 del Código Civil (LEG 1889, 27) , según el cual la parte contratante
perjudicada por el incumplimiento contractual de la otra parte pueda optar por exigir a ésta el
cumplimiento del contrato».
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Se alega la infracción del art. 1124 CC , según el cual la parte contratante perjudicada por el
incumplimiento contractual de la otra parte pueda optar por exigir a esta el cumplimiento del contrato.
En este caso el arrendador puede exigir el cumplimiento del plazo del arrendamiento por el
arrendatario, ignorando el desistimiento pretendido por este y exigiendo el pago de las rentas en las
fechas en que se vayan devengando, así como el cumplimiento del resto de obligaciones contenidas
en el contrato. Sostiene que la infracción del art. 1124 CC es obvia al decaer el único argumento (la
aplicación analógica del art. 11 LAU (RCL 1994, 3272) ) en base al cual niega a la arrendadora el
ejercicio de la facultad de exigir a la arrendataria que cumpla con lo libre y voluntariamente pactado.
NOVENO
.- Decisión de la sala .
Se estima el submotivo.
En base al art. 1124 del C. Civil (LEG 1889, 27) , el arrendador podía solicitar el cumplimiento del
contrato, como ha hecho, exigiendo el pago de las rentas adeudadas y las que quedaban por vencer.
Igualmente podía instar la resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios, pero no
optó por esa vía.
Esta sala en sentencia 183/2016 de 18 de marzo (RJ 2016, 852) y en la 297/2017 de 16 de mayo
declaró:
«Los tres grupos de casos que se han presentado en la jurisprudencia de la Sala que son:
»1. Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que
otorga al arrendatario la facultad de resolver (rectius: desistir unilateralmente) el contrato, quedando
obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial) ( sentencias
de 23 de diciembre de 2009 (rec. 1508 de 2005 ), 6 de noviembre de 2013 (rec. 1589 de 2011 ), 10
de diciembre de 2013 (rec. 2237 de 2011 ) y 29 de mayo de 2014 (RJ 2014, 3177) (rec. 449 de 2012
).
»2. Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar
el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el
pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato ( sentencia de 26 de junio de
2002 (RJ 2002, 5500) ; rec. 54/1997 ). Es el caso que ahora analizamos.
»3. Casos en los que dicha cláusula tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad de
terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo
reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución ( sentencia de 9 de
abril de 2012 (RJ 2012, 8986) ; rec. 229 de 2007 ).
»Sentado que estamos ante un caso del grupo segundo, debemos convenir con el recurrido y con
la resolución recurrida que no procede moderación en la indemnización de daños y perjuicios, pues
lo solicitado y concedido no fue una indemnización sino el pago de las rentas adeudadas, al
promover el demandante (hoy recurrido), exclusivamente, el cumplimiento del contrato ( art. 1124 CC
), unido a que no se aceptó la resolución ni se pactó cláusula penal que permitiese la moderación».
»El presente caso se subsume en el segundo de los supuestos descritos, pues no se pactó el
desistimiento unilateral y no consta que el arrendador lo aceptase, razón por la que no cabe
moderación de indemnización, pues no fue ésta lo pedido sino el cumplimiento del contrato con el
pago de las rentas.
»Es más, de acuerdo con la jurisprudencia de esta sala, sería necesario algo más que el silencio o
la no recepción de las llaves, para considerar aceptada la resolución unilateral en este sentido,
sentencia 571/2013, de 27 de septiembre (RJ 2013, 6404) , recurso 959/2011 .
»En conclusión, al no haberse pactado el desistimiento unilateral del arrendatario, ni aceptado el
mismo por el arrendador procede la estimación la acción de cumplimiento del contrato con condena
al pago de las rentas pendientes, en la forma solicitada en la demanda y en el recurso de casación.

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»Debe rechazarse la argumentación de la sentencia recurrida, en cuanto que en ella se declaraba

que el contrato estaba resuelto de facto por la entrega de llaves y puesta a disposición del
arrendador, dado que este no consta que aceptase la resolución unilateral».
Esta doctrina es extrapolable al caso de autos, en cuanto no se pactó el desistimiento unilateral y
tampoco se acordó cláusula penal alguna, habiéndose solicitado tan solo el cumplimiento del
contrato. En el asunto que ahora analizamos, además, consta la expresa y previa oposición
extrajudicial del arrendador a la resolución del contrato. También ha de valorarse el intento del
arrendador en la búsqueda de nuevos arrendatarios.
DÉCIMO
.- El recurrido pretende que, de estimarse los motivos del recurso de casación, se valore por la
sala la posibilidad de concurrencia de la cláusula rebussic stantibus , que fue rechazada por la
Audiencia Provincial.
Esta sala no puede acceder a lo solicitado pues para ello debería modificar la relación de hechos
probados (entre los que está el fin especulativo de la sociedad arrendataria), lo cual no es posible en
el recurso de casación.
UNDÉCIMO
.- Estimado el recurso de casación y asumiendo la instancia, casamos la sentencia recurrida y
confirmamos íntegramente la sentencia de 17 de junio de 2014 dictada por el Juzgado de Primera
Instancia n.º 6 de Paterna en el juicio ordinario n.º 956/2012.
DUODÉCIMO
.- Se imponen a la demandada las costas del recurso de apelación que interpuso.
No procede imposición en las costas de la casación, con devolución del depósito para recurrir.
Se mantiene la imposición de costas efectuada por el juzgado.
FALLO
Por todo lo expuesto, en nombre del Rey, por la autoridad que le confiere la Constitución, esta sala
ha decidido
1
.- Estimar el recurso de casación interpuesto por Grusán S.L. contra sentencia de 5 de marzo de
2015 (PROV 2015, 146418) , del recurso de apelación núm. 557/2014, de la sección 7.ª de la
Audiencia Provincial de Valencia . 2.º.- Casar la sentencia recurrida y confirmamos íntegramente la
sentencia de 17 de junio de 2014 dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 6 de Paterna en el
juicio ordinario n.º 956/2012. 3.º.- Se imponen a la demandada las costas del recurso de apelación
que interpuso. 4.º.- No procede imposición en las costas de la casación, con devolución del depósito
para recurrir. 5.º.- Se mantiene la imposición de costas efectuada por el juzgado. Líbrese al
mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y del rollo de Sala.
Notifíquese esta resolución a las partes e insértese en la coleccion legislativa.
Así se acuerda y firma.

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