INFORME DE VALUACIÓN COMERCIAL DE UN BIEN INMUEBLE A VALOR DE VENTA EN EL MERCADO (T-25)
PROPIETARIOS : PAQUITA PEREZ MORI
SOLICITANTE : PAQUITA PEREZ MORI
:
TIPO DE TERRENO : RURAL
UBICACIÓN SEGÚN COPIA LITERAL : PREDIO RURAL DENOMINADO SAN FRANCISCO UBICADO EN EL
VALLE HUALLAGA CENTRAL BAJO MAYO, SECTOR LOSHNITO,
DEL DISTRITO DE LA BANDA DE SHILCAYO, PROVINCIA Y REGIÓN
SAN MARTIN
FICHA Y/O PARTIDA REGISTRAL : 11081740
OFICINA REGISTRAL : TARAPOTO
ÁREA TOTAL DEL TERRENO : 0.7080 Ha (Según Partida)
FECHA DE VALUACIÓN : 15 de Noviembre de 2024
RESUMEN DE VALORES
IDENTIFICADOR DESCRIPCIÓN VALOR EN US $ VALOR EN SOLES S/.
VT VALOR DE TERRENO 283,200.00 1,076,160.00
VE VALOR DE EDIFICACIÓN 106,673.74 405,360.21
VAC VALOR ÁREA CONSTRUIDA 105,958.81 402,643.49
VOC VALOR OBRAS COMPLEMENTARIAS 714.93 2,716.72
VRE VALOR DE REPOSICIÓN 389,873.74 1,481,520.21
VC VALOR COMERCIAL 389,873.74 1,481,520.21
VR VALOR DE REALIZACIÓN 331,392.68 1,259,292.18
TIPO DE CAMBIO : US $1.00 S/. 3.80
PERITO VALUADOR JOSÉ ENRIQUE RAMÍREZ.
:
INGENIERO CIVIL MTRO. CIP Nº 179362
PERITO VALUADOR TASADOR SBS N°1454-2018
INFORME DE VALUACIÓN COMERCIAL DE UN BIEN INMUEBLE A VALOR DE VENTA EN EL MERCADO (T-25)
ASUNTO : VALORACIÓN DE UN INMUEBLE RURAL A VALOR DE VENTA EN EL MERCADO.
UBICACIÓN : PREDIO RURAL DENOMINADO SAN FRANCISCO UBICADO EN EL VALLE HUALLAGA
CENTRAL BAJO MAYO, SECTOR LOSHNITO, DEL DISTRITO DE LA BANDA DE SHILCAYO,
PROVINCIA Y REGIÓN SAN MARTIN
ELABORADO POR : JOSÉ ENRIQUE RAMÍREZ.
INGENIERO CIVIL MTRO. CIP Nº 179362
PERITO VALUADOR TASADOR SBS N°1454-2018
METODOLOGÍA : Metodología de Valuación Directa, en concordancia con el Reglamento de Tasaciones
del Perú aprobado por R.M Nº 124-2020-VIVIENDA, del 26 de junio y de acuerdo con
los Valores Unitarios Oficiales de Edificación aprobado por R.M Nº 425-2022-
VIVIENDA, del 29 de diciembre de 2022
FECHA : 15 de Noviembre de 2024
Objeto de Valuación:
El objetivo de la tasación es determinar el valor de la realización del inmueble en el
mercado. Recibí las instrucciones del propietario, para evaluar el inmueble a Valor
Comercial y a Valor de Realización en el mercado en concordancia con la resolución Nº 1802-
2014 de la S.B.S. se contó con las instrucciones para realizar la inspección ocular, así como la
documentación necesaria.
1.0 DATOS GENERALES:
1.1 Propietarios : PAQUITA PEREZ MORI
1.2 Solicitante : PAQUITA PEREZ MORI
1.3 Fecha de Inspección : 15/11/2024
1.4 Tipo de Terreno : RURAL
1.5 Tipo de Tasación : NUEVA
1.6 Documentación Proporcionada :
Copia Literal X Memoria Descriptiva
CRI Planos
Parámetros Tasación Anterior
Autovaluo X Otro
Testimonio Especificar
1.7 Ubicación :
Según Copia Literal : PREDIO RURAL DENOMINADO SAN FRANCISCO UBICADO EN EL
VALLE HUALLAGA CENTRAL BAJO MAYO, SECTOR LOSHNITO,
DEL DISTRITO DE LA BANDA DE SHILCAYO, PROVINCIA Y REGIÓN
SAN MARTIN
Según Inspección en Campo : PREDIO RURAL DENOMINADO SAN FRANCISCO UBICADO EN EL
VALLE HUALLAGA CENTRAL BAJO MAYO, SECTOR LOSHNITO,
DEL DISTRITO DE LA BANDA DE SHILCAYO, PROVINCIA Y REGIÓN
SAN MARTIN
1.8 Georreferencia (DATUM-WGS 84) : Este 356593.6800 Norte 9279032.2100
1.9 Datos Registrales :
Inscrito en los Registros Públicos de la Oficina Registral: TARAPOTO
en la Partida N°: 11081740
Informe de Valor Realizada: Sin mayores contratiempos.
2.0 VERIFICACIÓN EFECTUADA:
2.1 INSPECCIÓN OCULAR:
- Se trata de un predio rural de 0.7080 Ha con Partida Registral N° 11081740, denominado SAN FRANCISCO
ubicado en el Valle Huallaga Central Bajo Mayo, Sector Loshnito, en el Distrito de La Banda de Shilcayo,
Provincia y Región San Martín.
2.2 DEL TERRENO:
2.2.1 Área Total del Terreno:
Según Copia Literal: 0.7080 Ha Según verificación en campo: 0.7080 Ha
Observaciones: El perito ejecuta la tasación considerando la información que figura inscrita en la
Partida del Registro de Predios.
2.2.2 Linderos y medidas perimétricas:
Según Copia Literal:
Por el norte : 30158, Matriz reducida 1 Parcial 144.05 ML
Por el este : C0003 Parcial 121.64 ML
Por el oeste : 30158 Parcial 80.26 ML
Por el sur : C0005 Parcial 26.02 ML
Perímetro : Total 371.97 ML
2.2.3 Características del Inmueble:
Terreno: Topografía: Posición:
Regular Plana Interior
x Irregular x Pendiente x Exterior
2.2.4 Condiciones del Entorno:
Infraestructuras de Servicio:
Dispone Calidad Estado de Conservación
Vías asfaltadas No tiene --- ---
Veredas No tiene --- ---
Alcantarillado No tiene --- ---
Agua Potable Completas Medio Bueno
Alumbrado Completas Medio Bueno
Características del sector y entorno:
Tipo de Zona Urbana Demanda / Interés Media
Uso Predominante Vivienda Zonificación ZDB
Desarrollo Creciente Altura de Edificación Baja
Nivel Socioeconómico Medio Bajo Velocidad de Cambio Media
Tendencia del Desarrollo Urbano En Proceso de Estado de Conservación
Regular
Consolidaciòn
Nota: Zona Densidad (ZDB): Es el uso identificado con las viviendas o residencias tratadas en forma
individual que permiten la obtención de baja concentración poblacional a través de viviendas
unifamiliares.
Equipamiento del sector y entorno:
Nivel De Equipamiento Nivel De Equipamiento
Comercial Suficiente Estacionamiento Suficiente
Escolar Escaso Áreas Verdes Abundante
Asistencial Escaso Zonas Recreativas Escaso
2.2.5 Producción: APLICA
2.2.6 Vías y/o lugares Principales del entorno:
- Cementerio Bello Horizonte
- Centro Educativo Bello Horizonte
- Carretera Bello Horizonte
- Puesto de control Área de Conservación "Cordillera Escalera"
2.2.7 Gravamen :
No presenta
2.2.8 Servidumbre :
No presenta
2.3 DE LA(S) EDIFICACIÓN (ES):
2.3.1 Áreas construidas : Sí cuenta
Zona 1 : 401.70 M2
Zona 2 : 9.06 M2
TOTAL 410.76 M2
2.3.2 Descripción detallada : Sí aplica
Corresponde a la construcción de un nivel y consta de 01 hall, 01 sala estar, 01 1/2 SS.HH.
Zona 1 : para visita, 01 cocina comedor, 05 dormitorios para 3 camas, 01 dormitorio para 1 cama, 01
SS.HH. completo, 01 lavandería, 01 depósito.
Zona 2 : Corresponde a un módulo para 01 SS.HH. Completo.
2.3.3 Obras complementarias : Sí cuenta
Descripción de las
obras
Descripción componente Unidad medida V. U S/
complementarias e
instalaciones
Cisternas_pozos_sumi
Tanque cisterna de plástico, fibra de vidrio, polietileno
deros_tanques_séptic UND 1,370.81
o similar capacidad mayor de 1.00 m3.
os
Rampas_gradas_y_esc
Rampa o grada de concreto c/encofrado m3 1,977.38
aleras_de_concreto
Pasamano metálico de tubo circular galvanizado de 1"
Pasamano_Metálico ml 160.63
diam.
2.3.4 Características Técnicas Predominantes : Sí aplica
ESTRUCTURA:
Cimentación : zapatas aisladas No verificable
Sistema estructural : Albañilería Confinada
Muros : Ladrillo de arcilla
Techos : Armadura Metálica
Coberturas : Calamina Galvanizada
ACABADOS:
Pisos : Porcelanato
Revestimiento : Otros
Puertas : Marco Sistema Hoja
Fierro Otros vidrio Templado
Marco Sistema Hoja
Fierro Otros Maciza
Marco Sistema Hoja
Fierro Otros Contraplacada
Ventanas : Marco Sistema Hoja
Fierro Otros vidrio Templado
Baños : Lavadero Inodoro Grifería
De pedestal One Piece Nacional
INSTALACIONES:
Eléctricas : Corriente Monofásica empotrada
Sanitarias : Tuberías de agua fría
2.3.5 Antigüedad, estado de conservación y depreciación : Sí aplica
Antigüedad Estado de Depreciación Factor
Descripción Material Predominante
(Años) Conservación (%) depreciación
Zona 1 1 Ladrillo Bueno 8 0.92
Zona 2 2 Ladrillo Bueno 8 0.92
3.0 METODOLOGÍA APLICADA:
3.1 Bases para su Desarrollo:
Se ha realizado una visita de inspección de campo y a la vez del entorno del predio, a fin de determinar los
valores comerciales de compra y venta de inmuebles con características similares.
3.2 Descripción de la metodología aplicada:
La valuación se afecta en concordancia con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, aprobado por R.M.
Nº 124-2020-VIVIENDA, del 26 de junio y de acuerdo con los Valores Unitarios Oficiales de Edificación aprobado
por R.M. Nº 350-2021-VIVIENDA, del 30 de octubre del 2021, aplicando métodos de Valuación Directa u otra
metodología que el criterio el perito considere conveniente.
3.3 Investigación de valores comerciales de referencia del Terreno:
Datos Generales de Referencia del Mercado:
N° Ubicación Contacto Telefono Fuente Tipo Zonific. Distancia
01 JR. LOS OLIVOS S/N - BELLO HORIZONTE Propietario 930164695 In Situ TERRENO ZDB 380 m aprox
02 SECTOR CEMENTERIO BELLO HORIZONTE Propietario 933912171 In Situ TERRENO ZDB 40 m aprox
03 SECTOR CEMENTERIO BELLO HORIZONTE Propietario 933912172 In Situ TERRENO ZDB 10 m aprox
04 CARRETERA BELLO HORIZONTE Propietario 999521064 In Situ TERRENO ZDB 950 m aprox
VIVIENDA
05 CARRETERA BELLO HORIZONTE Propietario 947857008 In Situ ZDB 800 m aprox
ANTIGUA
06 CARRETERA BELLO HORIZONTE Propietario 928735510 In Situ TERRENO ZDB 750 m aprox
Homologación de referencia de Mercados de Terrenos:
Valor de Inmueble Area Valor Unitario del
ubic entor superf. serv. Zonif. Fact.Neg Fact.Resul V.U.T Homol. (US$/m2)
referencial (US $) (m2) terreno (US$/m2
01 6,571.17 160.00 41.07 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 1.00 36.96
02 13,142.33 600.00 21.90 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 1.00 19.71
03 6,571.17 210.00 31.29 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 1.00 28.16
04 11,828.10 160.00 73.93 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 1.00 66.53
03 31,541.60 462.00 68.27 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 1.00 61.44
06 47,312.39 900.00 52.57 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 1.00 47.31
V.U.T Homologado Promedio $/m2 48.17 V.U.T Homologado Ajustado $/m2 43.35
CONCLUSIÓN:
Se aprecia que la tendencia del mercado a la fecha, por las características del inmueble
y su ubicación considerando su entorno: Zona de densidad baja (ZDB)
la evaluación nos permite recomendar US $ 40.00
3.4 Deducciones aplicables:
Para el caso de realización del inmueble, consideramos las siguientes deducciones:
- Gastos por perdida y deterioro 0.75 %
- Gastos de valuación por realización 0.25 %
- Depreciación durante la ejecución 3.00 %
- Mantenimiento 1.00 %
SUB TOTAL 5.00 %
Otros
Para realizar el inmueble en un plazo 10.00 %
TOTAL DEDUCCIONES 15.00 %
Nota: La entidad financiera considerará las deducciones de su conocimiento, para así obtener el valor de
realización final.
4.0 CÁLCULOS EFECTUADOS:
4.1 Valor del Terreno (VT):
Del Análisis de los Valores Comerciales del mercado inmobiliario de compra y venta similares en ubicación y
entorno, a la fecha; él Perito asigna el siguiente Valor Comercial Unitario considerando la unidad principal de
medida de área en metros cuadrados (m2) por encontrarse rodeado en un ámbito urbano, por lo que se
convierte el área de terreno de estudio de hectáreas a la unidad de superficie mencionada:
Área del Terreno US $ 40.00 /m2
Área 0.7080 ha
Área 7080.00 m2
Luego: Del RNTP
VT = 𝐴 × 𝑉
VCL= 7080.00 m2 x US $ 40.00 /m2
VCL= US. $ 283200.00
Entonces se tiene:
VT= US. $ 283,200.00
SON: DOSCIENTOS OCHENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS Y 00/100 DOLARES AMERICANOS
4.2 Valor de Reposición (VRP):
VR𝑃 = 𝑉𝑇 + 𝑉𝐸
Valor de edificación (VE): 𝑉𝐸 = V + 𝑉
Valor de área construida (VAC): 𝑉AC = 𝐴 x 𝑉 x 𝑓𝑑
De acuerdo a las características constructivas y materiales que han sido utilizadas para la edificación, el perito
asigna un valor comercial unitario de edificación, según lo explicado en el siguiente cuadro:
Categ. Zona 1 Categ. Zona 2
ESTRUCTURAS
Muros y columnas B 501.54 C 370.45
Techos D 174.92 D 174.92
ACABADOS
Pisos D 122.35 F 80.38
Puertas y ventanas F 66.8 I 0
Revestimientos E 118.96 E 118.96
Baños D 45.81 D 45.81
INSTALACIONES
Instalaciones eléctricas
F 41.3 H 0
y sanitarias
TOTAL VU S/./M2 1,071.68 790.52
TOTAL VU US $./M2 282.02 208.03
ÁREAS CONSTRUIDAS 401.70 9.06
VAC 1= 401.70 m2 x US $ 282.02 /m2 x 0.92
VAC 1= US $ 104,224.83
VAC 2= 9.06 m2 x US $ 208.03 /m2 x 0.92
VAC 2= US $ 1,733.98
Entonces se tiene:
VAC= US. $ 105958.81
SON: CIENTO CINCO MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y OCHO Y 81/100 DOLARES
AMERICANOS
Valor de Obras complementarias (VOC): 𝑉OC = Met OC x 𝑉 x 𝑓𝑑 Sí tiene
fact.
Obra complementaria Unidad metrado VU s/. VU US $. Deprecia. COSTO US. $
Dep
Cisternas_pozos_sumi UND 1 1,370.81 360.74 1 0.99 357.13
Rampas_gradas_y_esc m3 0.225 1,977.38 520.36 1 0.99 115.91
Pasamano_Metálico ml 5.78 160.63 42.27 1 0.99 241.88
Entonces :
VOC= US. $ 714.93
SON: SETECIENTOS CATORCE Y 93/100 DOLARES AMERICANOS
Entonces de la formula: 𝑉𝐸 = V + 𝑉 se tiene:
VE= US. $ 106673.74
SON: CIENTO SEIS MIL SEISCIENTOS SETENTA Y TRES Y 74/100 DOLARES AMERICANOS
Así mismo de la formula: VRP= 𝑉𝑇 + 𝑉𝐸 se concluye que:
VRP= 283,200.00 US $ + 106673.74 US $
VRP= US $ 389,873.74
SON: TRESCIENTOS OCHENTA Y NUEVE MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y TRES Y 74/100
DOLARES AMERICANOS
4.3 Valor Comercial (VC):
VC= 𝑉𝑅𝑃 + 𝑓𝑖 𝑉𝑅𝑃 − 𝑓𝑝 𝑉𝑅𝑃
De acuerdo a la evaluación de precios del entorno, el perito considera que el valor de reposición calculado
requiere ajuste positivo de 0% para indicar adecuadamente el valor comercial a la fecha que tiene el inmueble
en el mercado.
VC= 389,873.74 US $ + 0 389,873.74 US $ - 0 389,873.74 US $
VC= US $ 389,873.74
SON: TRESCIENTOS OCHENTA Y NUEVE MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y TRES Y 74/100
DOLARES AMERICANOS
4.4 Valor de Realización (VR): (Resolución S.B.S. Nº 11356-2008)
VR= 𝑉𝐶 − 𝐷𝑒𝑑𝑢𝑐%(𝑉𝐶)
Valor de realización en el Mercado es el Valor Neto del Inmueble, que se esperaría recuperar como
consecuencia de la eventual venta del bien en la situación como ésta, descontando los castigos y cargos por los
conceptos indicados en el punto 3.4.
Las deducciones aplicables son de 15.00 % del Valor Comercial
VR= 389,873.74 US $ - ( 0.15 )( 389,873.74 )US $
VR= US $ 331,392.68
SON: TRESCIENTOS TREINTA Y UN MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y DOS Y 68/100 DOLARES
AMERICANOS
5.0 OPINIÓN INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR:
- La valuación se ha efectuado con independencia de criterio, aplicando las normas vigentes de valuación y
tasación.
- Vigencia de Valuación. De no variar las condiciones del mercado, así como de no presentarse imponderables,
podría tener una vigencia de 90 días.
- La presente tasación constituye un dictamen de valor para uso exclusivo del propósito en la caratula del
mismo, por lo tanto carece de validez si es utilizado para otros fines.
- La presente tasación no constituye un dictamen estructural, de cimentación o cualquier otra rama de
ingeniería civil o la arquitectura que no sea objeto de la valuación, por lo tanto no puede ser utilizado para fines
relacionados con esas ramas ni se asume responsabilidad por vicios ocultos u otras características del inmueble
que no puedan ser apreciadas en una visita normal de inspección física para efectos de tasación. Incluso cuando
se aprecian algunas características que puedan constituir anomalías con respecto al estado de conservación
normal – según la vida útil consumida – de un inmueble o a su estructura, el valuador no asume mayor
responsabilidad que así indicarlo cuando son detectadas, ya que aunque se presenten estados de conservación
malos o ruinosos, es obligación del perito realizar la tasación según criterios y normas vigentes y aplicables
según el propósito del mismo.
- Las superficies utilizadas en la tasación son obtenidas de las fuentes indicadas en la misma. Cuando se indica
según medidas, corresponde a una medición física para efectos de avalúo, sin que esto represente un
levantamiento exacto, considerando las variantes y hábitos de medición existentes, por lo que su resultado
únicamente se destina para fines de cálculo de la tasación.
- La edad del inmueble se considera en base a la información documental existente (Copia Literal, autoevalúo y
otros) y en su caso, se estima en base a lo apreciado físicamente.
- La probable existencia de gravámenes, reservas de dominio, adeudos fiscales o de cualquier otro tipo que
pudieran afectar el bien que se valúa, que no hayan sido declarados por el solicitante y/o propietario del
mismo, no serán de nuestra responsabilidad por información omitida de la tasación.
- El Perito Valuador no asume responsabilidad por la veracidad o no de la información y de los documentos
proporcionados por el cliente.
6.0 DOCUMENTACIÓN SUSTENTARÍA:
PROPIETARIO : PAQUITA PEREZ MORI
UBICACIÓN SEGÚN PARTIDA : PREDIO RURAL DENOMINADO SAN FRANCISCO UBICADO EN EL
VALLE HUALLAGA CENTRAL BAJO MAYO, SECTOR LOSHNITO,
DEL DISTRITO DE LA BANDA DE SHILCAYO, PROVINCIA Y REGIÓN
SAN MARTIN
FECHA : 15/11/2024
PANEL FOTOGRÁFICO
ZONA 1
ZONA 2
ZONIFICACION SEGÚN PDU
PREDIO
RURAL
MUESTRAS
MUESTRA
MUESTRA 1
MUESTRA
PREDIO
RURAL
MUESTRA 6
MUESTRA 5
MUESTRA 4
