UNIVERSIDAD DE COSTA RICA

FACULTAD DE INGENIERÍA

ESCUELA DE INGENIERÍA TOPOGRÁFICA

Memoria final de la investigación realizada para optar por el grado de

Licenciatura en Ingeniería Topográfica

“Metodología para realizar estudios técnicos referente al

saneamiento de predios que presentan situaciones
conflictivas en el Mapa Catastral del Registro
Inmobiliario, en la zona del distrito primero del cantón de
Heredia”

Jairo Solís Salazar, carné A76349

Andrés Chinchilla Soto, carné A51649

San José, diciembre 2019

 APROBACIÓN DEL TRIBUNAL EXAMINADOR

___________________________

Ing. Juan Picado Salvatierra

Presidente del Tribunal

________________________ ______ ______________________________

Lic. Gustavo Lara Morales Lic. David Aguilar Vargas

(Director del Informe) (Lector)

______________________________ ______________________________

Lic. Guillermo Rodríguez Rodríguez. Lic. Rolando Rojas Rojas

(Lector) (Miembro del Tribunal)

______________________________ ______________________________

Jairo Solís Salazar Andres Chinchilla Soto

Candidato Candidato
 AGRADECIMIENTOS
Primeramente, a Dios por darnos las fuerzas para concluir este trabajo, al Registro
Inmobiliario, en especial a nuestros compañeros del Departamento Catastral
Técnico, a don Guillermo Rodríguez por su guía y asesoría, a Gustavo Lara por todo
su tiempo y sus buenos consejos, a doña Xinia Rodríguez por sus buenos aportes
y sobre todo a nuestras familias por todo el apoyo siempre brindado con nuestras
metas y proyectos.

Jairo Solís

Agradezco a Dios por brindarnos salud, fuerzas y valentía para concluir con este
trabajo, a la Universidad de Costa Rica y la Escuela de Ingeniería Topográfica por
la excelente formación académica que nos otorgó y a todos los que nos brindaron
su ayuda, pero muy especialmente a don Gustavo Lara Morales por su guía, creer
en nosotros y dedicarnos su tiempo, y a don Ricardo Monge Garro por su ingenio y
sabiduría.

Andrés Chinchilla

DEDICATORIA
A Dios que nunca me ha desamparado, a mi hijo Nicolás que es mi motor de vida,
a mi esposa Jazmín por todo su amor y apoyo, a mi padre don Adrián por todo su
esfuerzo para brindarme una buena educación y a mi madre doña Trina por, casi
todo…

Jairo Solís

A Nicolás para que siga los pasos de su padre y a Jairo, ya que sin su apoyo no lo
hubiera logrado.

Andrés Chinchilla
Resumen
El mapa catastral es una herramienta compuesta por información pública de los
títulos de propiedad de las personas físicas y jurídicas, el cual muestra de manera
gráfica y codificada la situación actual de las fincas, esto a nivel catastral, pues
incorpora un mosaico de los planos catastrados, y registral, porque refleja la
situación actual de las fincas, según los movimientos registrales y legales
realizados. Por lo tanto, permite fortalecer la seguridad jurídica y registral de todos
los inmuebles en el territorio nacional; de ahí la importancia de sanear la información
que indique la existencia de una inconsistencia y de mantener el instrumento
actualizado.

Una de las principales problemáticas que enfrentan los profesionales de

agrimensura al hacer consultas y procurar el saneamiento de la información
publicitada en el mapa catastral, es la inexistencia de una metodología que los guíe
paso a paso al realizar estudios de predios que presenten situaciones conflictivas,
pues la información del mapa se basa en un análisis previo y luego es publicada a
manera de códigos, los cuales indican una inconsistencia. El objetivo de la presente
metodología es crear una herramienta que permita desarrollar, por parte del usuario,
el análisis necesario para corroborar la condición en que se encuentran los
inmuebles y realizar el saneamiento de la información siguiendo diagramas de flujo,
los cuales toman los procedimientos relacionados con el quehacer catastral y los
ordenan de manera lógica y secuencial, de acuerdo con lo publicado en el mapa
catastral y las bases de datos con que cuenta el Registro Inmobiliario.

Con la metodología propuesta se da a conocer de una manera más sencilla el

funcionamiento del mapa catastral, lo cual permite que su desarrollo y actualización
sea más dinámico y de fácil comprensión. En este trabajo de graduación, se
desarrolla el proceso de creación de la metodología para el saneamiento de predios
que presentan situaciones conflictivas en el mapa catastral del Registro Inmobiliario;
con base en el distrito primero del cantón de Heredia, declarado zona catastrada,
de conformidad con el Decreto Ejecutivo Nº 39769 – JP publicado en La Gaceta N°
152 del 9 de setiembre del 2016 Alcance 138.

i
Nomenclatura
ABRE: Áreas Bajo Regímenes Especiales

BID: Banco Interamericano de Desarrollo

CF: Conciliación final

CFIA: Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos

GNSS: Global Navigation Satellite System (Sistema Global de Navegación por

Satélite)

IGN: Instituto Geográfico Nacional

IR: Informe Registral

ITCO: Instituto de Tierras y Colonización (hoy, INDER)

MINAE: Ministerio de Ambiente y Energía

MS: Montaje de Sobreposición

RAC: Resolución Alterna de Conflictos

SHP: Shapefile

SIRE: Sistema de Información Registral

SIRI: Sistema de Información del Registro Inmobiliario

RM: Reporte de Mantenimiento

SIP: Sistema de Información de Planos

SNIT: Sistema Nacional de Información Territorial

SINAC: Sistema Nacional de Áreas de Conservación

Ta: Tolerancia de área

Tl: Tolerancia lineal

VANT: Vehículos aéreos no tripulados

ii
Contenido
CAPÍTULO I: INTRODUCCIÓN............................................................................... 1

1.1. Zona de estudio ......................................................................................... 3

1.2. Planteamiento del problema ....................................................................... 5

1.3. Justificación del tema elegido .................................................................... 5

1.4. Antecedentes ............................................................................................. 6

1.5. Objetivos .................................................................................................... 7

1.5.1. Objetivo general................................................................................... 7

1.5.2. Objetivos específicos ........................................................................... 7

CAPÍTULO II: MARCO CONCEPTUAL ................................................................... 9

2.1. Catastro ................................................................................................ 10

2.2. Instrumentos utilizados en la labor catastral ......................................... 11

2.3. Vías públicas......................................................................................... 16

2.4. Tipos de archivos .................................................................................. 17

2.5. Zona catastral ....................................................................................... 18

2.6. Zona catastrada .................................................................................... 18

2.7. Parcela, predio y finca........................................................................... 18

2.8. Patologías catastrales-registrales ......................................................... 19

2.9. Expedientes catastrales ........................................................................ 19

2.10. Sistemas de información ................................................................... 21

2.11. Certificado catastral ........................................................................... 22

CAPÍTULO III: PROCEDIMIENTOS ...................................................................... 23

3.1. Identificación de predios según tipología ................................................. 24

3.1.1. Relaciones ......................................................................................... 24

3.1.2. Inconsistencias .................................................................................. 26

iii
 3.1.3. Modificaciones ................................................................................... 27

3.1.4. Clasificación de predios ..................................................................... 29

3.1.4.1. Predios compatibles .................................................................... 30

3.1.4.2. Predios no compatibles ............................................................... 32

3.1.4.3. Distribución de relaciones ........................................................... 37

3.1.4.4. Distribución de inconsistencias ................................................... 38

3.2. Manual descripción de procedimientos .................................................... 39

3.2.1. Identificar predio o predios afectados ................................................ 39

3.2.2. Determinar números de finca y planos catastrados ........................... 40

3.2.3. Verificar relación de plano-finca......................................................... 40

3.2.4. Tolerancia lineal................................................................................. 42

3.2.4.1. Traslape de planos ...................................................................... 44

3.2.4.2. Traslapes parciales ..................................................................... 45

3.2.4.2.1. Ortofoto escala 1:1000 ............................................................. 45

3.2.4.2.2. Ortofoto escala 1:5000 ............................................................. 46

3.2.4.3. Traslapes totales ......................................................................... 47

3.2.4.4. Doble matriculación o doble titulación ......................................... 48

3.2.5. Traslape de planos con vía pública ................................................... 48

3.2.6. Discrepancias con la realidad física................................................... 51

3.2.7. Determinar la correcta georreferenciación ......................................... 52

3.2.7.1. Predio presenta plano y finca relacionada. ................................. 53

3.2.7.2. Predio presenta únicamente finca relacionada. .......................... 54

3.2.7.3. Predio presenta únicamente plano catastrado. ........................... 54

3.2.8. Verificación de exactitudes de los planos (Errores de elaboración)... 54

3.2.8.1. Tolerancia para el cierre lineal: ................................................... 54

iv
 3.2.8.2. Tolerancia para la diferencia de área: ......................................... 55

3.2.9. Errores de elaboración de planos ...................................................... 55

3.2.10. Determinar correcta conformación del mosaico catastral. ................. 56

3.2.10.1. Correcto dibujo de los planos ...................................................... 56

3.2.10.2. Ajuste entre planos ..................................................................... 57

3.2.11. Estudio de antecedentes registrales .................................................. 59

3.2.11.1. Fincas segregadas ...................................................................... 60

3.2.11.2. Fincas divididas........................................................................... 60

3.2.11.3. Reunión de fincas ....................................................................... 62

3.2.11.4. Plano catastrado ......................................................................... 62

3.2.11.5. El área ......................................................................................... 63

3.2.11.6. Investigación en las bases de datos ........................................... 63

3.2.11.7. Estudio de folios reales ............................................................... 64

3.2.11.8. Tomos ......................................................................................... 68

3.2.11.9. Estudio de fichas ......................................................................... 73

3.2.11.10. Documentos inscritos y presentados .......................................... 79

3.2.11.11. Documentos inscritos .................................................................. 80

3.2.11.12. Documentos presentados ........................................................... 80

3.2.12. Estudio de antecedentes catastrales ................................................. 80

3.2.12.1. Inexactitudes en cuanto a la ubicación geográfica ...................... 81

3.2.12.2. Inexactitudes en cuanto a referencia a punto fijo ........................ 82

3.2.12.3. Inexactitudes en cuanto a localización o división político-

administrativa .............................................................................................. 84

3.2.13. Búsqueda de planos en el Sistema de Información de Planos (SIP) . 87

3.2.13.1. Consulta de planos catastrados .................................................. 87

v
 3.2.13.2. Consulta de presentaciones de planos ....................................... 89

3.2.13.3. Consulta de fraccionamientos ..................................................... 90

3.2.14. Elaboración de montajes ................................................................... 92

3.2.15. Estudios retrospectivos ...................................................................... 94

3.2.16. Visita al campo .................................................................................. 95

3.2.16.1. Captura de la información ........................................................... 96

CAPÍTULO IV: DIAGRAMAS DE FLUJO .............................................................. 97

4. Diagramas de flujo ................................................................................... 98

4.1. Inconsistencia 1 .................................................................................... 99

4.2. Inconsistencia 3 .................................................................................. 102

4.3. Inconsistencia 3 con Modificación 9 .......................................... 106

4.4. Inconsistencia 4 .................................................................................. 109

4.5. Inconsistencia 5 .................................................................................. 113

4.5.1. Inconsistencia 5, modificación 3 ................................................ 113

4.4.2. Inconsistencia 5, modificación 4 ................................................ 116

4.4.3. Inconsistencia 5, modificación 5 ................................................ 119

4.4.4. Inconsistencia 5, modificación 6 ................................................ 122

4.5. Inconsistencia 6 .................................................................................. 125

4.5.1. Doble matriculación ................................................................... 128

4.5.2. Traslape total ............................................................................ 129

4.5.3. Traslape parcial......................................................................... 131

4.6. Inconsistencia 7 .................................................................................. 135

4.7. Inconsistencia 8 .................................................................................. 138

4.8. Inconsistencia 9 .................................................................................. 141

4.9. Inconsistencia 10 ................................................................................ 143

vi
 4.10. Inconsistencia 11 ............................................................................. 146

CAPÍTULO V: METODOLOGÍA .......................................................................... 151

5.1. Aplicación de la metodología de todas las inconsistencias en el Mapa

Catastral........................................................................................................... 153

5.1.1. Aplicación inconsistencia 1 .............................................................. 153

5.1.2. Aplicación inconsistencia 3 .............................................................. 159

5.1.3. Aplicación inconsistencia 3, modificación 9 ..................................... 164

5.1.4. Aplicación Inconsistencia 4 .............................................................. 167

5.1.5. Aplicación Inconsistencia 5, modificación 3 ..................................... 174

5.1.6. Aplicación inconsistencia 5, modificación 4 ..................................... 180

5.1.7. Aplicación inconsistencia 5, modificación 5 ..................................... 185

5.1.8. Aplicación inconsistencia 5, modificación 6 ..................................... 189

5.1.9. Aplicación inconsistencia 6 .............................................................. 193

5.1.9.1. Inconsistencia 6 (parcial)........................................................... 193

5.1.9.2. Inconsistencia 6 (total) .............................................................. 197

5.1.10. Aplicación inconsistencia 7 .............................................................. 205

5.1.11. Aplicación inconsistencia 8 .............................................................. 207

5.1.12. Aplicación inconsistencia 9 .............................................................. 210

5.1.13. Aplicación inconsistencia 10 ............................................................ 213

5.1.14. Aplicación inconsistencia 11 ............................................................ 218

5.2. Aplicación de la metodología por profesionales en topografía ............... 223

CAPÍTULO VI: CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES .............................. 228

5.1. Conclusiones .......................................................................................... 229

5.2. Recomendaciones.................................................................................. 230

Bibliografía .......................................................................................................... 232

vii
Anexo I: Cartas de visto bueno por parte de funcionarios del Departamento
Catastral Técnico del Registro Inmobiliario ......................................................... 234

Anexo II: Diagramas de flujo. .............................................................................. 245

viii
Índice de imágenes

Figura 1. Mapa Catastral del distrito de Heredia.. ................................................... 4

Figura 2. Descripción de la composición del identificador predial. ........................ 12
Figura 3. Ejemplo de traslape parcial entre planos. .............................................. 44
Figura 4. Ejemplo de la correcta manera de medir traslapes entre planos.. ......... 45
Figura 5. Ejemplo de traslape parcial entre planos en la ortofoto escala 1:1000.. 46
Figura 6. Ejemplo de traslape parcial entre planos en la ortofoto escala 1:5000.. 47
Figura 7. Ejemplo de traslape total entre planos.. ................................................. 48
Figura 8. Caso 1, aplicación de la inconsistencia 7.. ............................................. 49
Figura 9. Caso 2, aplicación de la inconsistencia 7.. ............................................. 50
Figura 10. Caso 3, aplicación de la inconsistencia 7.. ........................................... 50
Figura 11. Casos de no aplicación de la inconsistencia 7. ................................... 51
Figura 12. Ejemplo de determinación de discrepancias con la realidad física....... 52
Figura 13. Discrepancia entre el polígono mostrado en el plano y el polígono
resultante de la vectorización del derrotero. .......................................................... 57
Figura 14. Ejemplo de mal ajuste o mala conformación entre planos.. ................. 58
Figura 15. Ejemplo del correcto ajuste entre planos.. ........................................... 59
Figura 16. Descripción general de una finca en el Sistema de Información Registral
(SIRE). .................................................................................................................. 66
Figura 17. Descripción de una finca en el SIRE.. .................................................. 67
Figura 18. Consulta del histórico de una finca en el SIRE. Sistema de información
Registral, Registro Nacional. ................................................................................. 68
Figura 19. Consulta de Tomos desde el Sistema de Imágenes Inmuebles. .......... 69
Figura 20. Ejemplo de consulta especifica en el Sistema de Imágenes Inmuebles.
.............................................................................................................................. 69
Figura 21. Figura de un tomo de propiedad en el Sistema de Imágenes Inmuebles.
.............................................................................................................................. 70
Figura 22. Datos relevantes de una finca en el sistema de tomos. ....................... 71
Figura 23. Descripción de los antecedentes y área de la finca en el sistema de
tomos.. .................................................................................................................. 71

ix
Figura 24. Descripción de la fecha de origen de una finca en el sistema de tomos.
.............................................................................................................................. 72
Figura 25. Sello de traslado de una finca en el sistema de tomos al sistema de folio
real. ....................................................................................................................... 72
Figura 26. Oficina de tomos inmuebles del Registro Nacional. ............................. 73
Figura 27. Consulta de fichas desde el Sistema de Imágenes Inmuebles. ........... 74
Figura 28. Ejemplo de consulta de una ficha en el Sistema de Imágenes
Inmuebles. ............................................................................................................. 74
Figura 29. Ejemplo de una ficha en el Sistema de Imágenes Inmuebles. ............. 75
Figura 30. Datos de la finca en el Sistema de Imágenes Inmuebles. .................... 76
Figura 31. Linderos y Nombre del propietario de una finca indicados en una ficha.
Tomado de Sistema de Imágenes Inmuebles. ...................................................... 76
Figura 32. Movimientos registrales de una finca indicados en una ficha. .............. 77
Figura 33. Consulta personal en la Oficina de Microfilm. ..................................... 78
Figura 34. Equipo utilizado para realizar consulta física de fichas.. ...................... 78
Figura 35. Consulta de documentos inscritos desde el Sistema de Imágenes
Inmuebles. ............................................................................................................. 79
Figura 36. Consulta de información en el Sistema de Documentos Inscritos.
Tomado de Sistema de Imágenes Inmuebles. ...................................................... 80
Figura 37. Ejemplo de plano que presenta discrepancias entre la ubicación
geográfica consignada por el profesional en el plano y la determinada por el mejor
ajuste. .................................................................................................................... 82
Figura 38. Ejemplo de plano que presenta discrepancias entre la ubicación por
referencia a esquina indicada en el plano y la ubicación respecto al mejor ajuste.
.............................................................................................................................. 83
Figura 39. Ubicación del botón “Catastrados” en el menú principal del Sistema de
Información de planos. .......................................................................................... 87
Figura 40. Parámetros para la búsqueda de planos catastrados en el SIP. ......... 88
Figura 41. Ubicación del botón “Catastrados” en el menú principal del Sistema de
Información de planos. .......................................................................................... 89
Figura 42. Parámetros para la búsqueda de presentaciones en el SIP. ............... 90

x
Figura 43. Ubicación del botón “Fraccionamientos” en el menú principal del
Sistema de Información de planos. ....................................................................... 91
Figura 44. Parámetros para la búsqueda de fraccionamientos en el SIP. ............. 92
Figura 45. Ejemplo de estudio retrospectivo de una figura aérea de 1950 en
comparación con la ortofoto año 2005. ................................................................. 95
Figura 46. Diagrama inconsistencia 1. ................................................................ 100
Figura 47. Diagrama inconsistencia 3. ................................................................ 103
Figura 48. Diagrama inconsistencia 3 con modificación 9. .................................. 107
Figura 49. Diagrama inconsistencia 4. ................................................................ 110
Figura 50. Diagrama inconsistencia 5 con modificación 3.. ................................. 114
Figura 51. Diagrama inconsistencia 5 con modificación 4. .................................. 117
Figura 52. Diagrama inconsistencia 5 con modificación 5.. ................................. 120
Figura 53. Diagrama inconsistencia 5 con modificación 6. .................................. 123
Figura 54. Diagrama inconsistencia 6. ................................................................ 126
Figura 55. Diagrama inconsistencia 6 parte 2. .................................................... 127
Figura 56. Diagrama inconsistencia 7. ................................................................ 136
Figura 57. Diagrama inconsistencia 8. ................................................................ 139
Figura 58. Diagrama inconsistencia 9. ................................................................ 142
Figura 59. Diagrama inconsistencia 10. .............................................................. 144
Figura 60. Diagrama inconsistencia 11. .............................................................. 147
Figura 61. Procesos de la metodología. .............................................................. 152
Figura 62. Tabla de atributos del predio P000233............................................... 154
Figura 63. Detalle de la parcela299/1. ................................................................. 156
Figura 64. Detalle de la información registral de la parcela 299/1. ...................... 156
Figura 65. Detalle del plano H-1658228-2013. .................................................... 157
Figura 66. Asiento registral de la finca 4-6194. ................................................... 158
Figura 67. Tabla de atributos de la finca 4-98686. .............................................. 160
Figura 68. Asiento registral de la finca 4-98686. ................................................. 161
Figura 69. Planos relacionados a la finca 4-98686.............................................. 162
Figura 70. Fichas de la finca 4-98686. ................................................................ 163
Figura 71. Historial de la finca 6-98686. .............................................................. 164

xi
Figura 72. Tabla de atributos de la finca 4-18112. .............................................. 165
Figura 73. Asiento registral de la finca 4-18112. ................................................. 166
Figura 74. Error lineal plano H-0004169-1965. ................................................... 167
Figura 75. Tabla de atributos de la finca 4-31033. .............................................. 168
Figura 76. Datos del plano catastrado H-0566668-1999. .................................... 170
Figura 77. Datos de la finca 4-31033 en su asiento registral. ............................. 170
Figura 78. Comparación del plano H-0566668-1999 respecto a la realidad física
observada en la ortofoto. ..................................................................................... 171
Figura 79. Tolerancias de cierre y área del plano H-0566668-1999.................... 172
Figura 80. Georreferenciación del plano H-0566668-1999. ................................ 173
Figura 81. Detalle del ajuste entre planos relacionados al H-0566668-1999. ..... 174
Figura 82. Tabla de atributos de la finca 4-30304. .............................................. 175
Figura 83. Asiento registral de la finca 4-30304. ................................................. 177
Figura 84. Comparación de colindancias entre el asiento registral de la finca 4-
30304 y el plano H-7568-1947. ........................................................................... 178
Figura 85. Diferencia de área entre la finca 4-30304 y el plano H-5261-1972. ... 179
Figura 86. Exceso de tolerancia en el error de cierre y de área del plano H-7568-
1947. ................................................................................................................... 179
Figura 87. Errores de cierre del plano H-5261-1972. .......................................... 180
Figura 88. Tabla de atributos de la finca 4-52546. .............................................. 181
Figura 89. Asiento registral de la finca 4-52546. ................................................. 182
Figura 90. Área indicada en el asiento registral de la finca 4-52546 respecto a la
indicada en el plano H-42280-1962..................................................................... 183
Figura 91. Comparación de las colindancias indicadas en el asiento registral de la
finca 4- 52546 respecto a los del plano H-42280-1962. ...................................... 184
Figura 92. Errores de cierre del plano H-42280-1962. ........................................ 185
Figura 93. Tabla de atributos de la finca 4-79425. .............................................. 186
Figura 94. Área mostrada en el asiento registral de la finca 4-76425 respecto a la
indicada en el plano H-655848-1986................................................................... 188
Figura 95. Colindancias mostradas en el asiento registral de la finca 4-76425
respecto a las indicadas en el plano H-655848-1986.......................................... 189

xii
Figura 96. Tabla de atributos de la finca 4-109869. ............................................ 191
Figura 97. Colindancias indicadas en el asiento registral de la finca 4-109869
respecto a las indicadas en el plano H-615399-1986.......................................... 192
Figura 98. Tabla de atributos de las fincas 4-54081 y 4-71742. .......................... 194
Figura 99. Detalle del traslape parcial entre planos. ........................................... 196
Figura 100. Tabla de atributos de las fincas 4-51012 y 4-100567. ...................... 198
Figura 101. Detalle del traslape total de planos. ................................................. 199
Figura 102. Conformación del mosaico catastral respecto a las fincas 4-51012 y 4-
100567. ............................................................................................................... 200
Figura 103. Tolerancia lineal y de área del plano 403594901980. ...................... 201
Figura 104. Tolerancia lineal y de área del plano 400034461971. ...................... 202
Figura 105. Detalle de la conformación del mosaico catastral relacionado con los
planos 403594901980 y 400034461971. ............................................................ 203
Figura 106. Georreferenciación del plano 400034461971. ................................. 204
Figura 107. Traslape del plano 405823641985 con la vía pública. ..................... 206
Figura 108. Tabla de atributos de las fincas 4-113551 y 4-113552. .................... 208
Figura 109. Tabla de atributos de la finca 4-58925. ............................................ 211
Figura 110. Ubicación de la finca 4-58925. ......................................................... 212
Figura 111. Tabla de atributos del predio P000333. ............................................ 214
Figura 112. Individualización de las fincas ubicadas. .......................................... 216
Figura 113. Ampliación del detalle (a) de la figura 113 (ubicación de la finca 4-
31695). ................................................................................................................ 216
Figura 114. Predio sin información registral. ....................................................... 217
Figura 115. Tabla de atributos de la finca 4-57945. ............................................ 219
Figura 116. Discrepancia con la realidad física del plano 400056351967. .......... 220
Figura 117. Detalle de la georreferenciación del plano 400056351967. ............. 221
Figura 118. Ubicación del plano 400056351967 y conformación del mosaico
catastral. .............................................................................................................. 222

xiii
Índice de tablas
Tabla 1. Tipo de relaciones plano-finca y requisitos para aplicarse ...................... 25
Tabla 2. Inconsistencias determinadas para el Mapa Catastral del Registro
Inmobiliario. ........................................................................................................... 27
Tabla 3. Modificaciones determinadas para el Mapa Catastral del Registro
Inmobiliario ............................................................................................................ 28
Tabla 4. Panorama general de distribución de predios compatibles y no
compatibles ........................................................................................................... 30
Tabla 5. Distribución de predios según relación. ................................................... 31
Tabla 6. Distribución de predios compatibles que presenten alguna inconsistencia.
.............................................................................................................................. 31
Tabla 7. Distribución de predios no compatibles que presentan relación 0 con
alguna inconsistencia o modificación. ................................................................... 33
Tabla 8. Distribución de predios no compatibles que presentan relación 1 con
alguna inconsistencia. ........................................................................................... 34
Tabla 9. Distribución de predios no compatibles que presentan relación 2 con
alguna inconsistencia ............................................................................................ 34
Tabla 10. Distribución de predios no compatibles que presentan relación 3 con
alguna inconsistencia. ........................................................................................... 35
Tabla 11. Distribución de predios no compatibles que presentan relación 4 con
alguna inconsistencia ............................................................................................ 35
Tabla 12. Distribución de predios no compatibles que presentan relación 5 con
alguna inconsistencia ............................................................................................ 36
Tabla 13. Distribución de predios compatibles y no compatibles según su relación
.............................................................................................................................. 38
Tabla 14. Distribución total de predios con inconsistencias. ................................. 38
Tabla 15. Descripción de relaciones ..................................................................... 40
Tabla 16. Predios muestra en las pruebas a la metodología. ............................. 224

xiv
CAPÍTULO I: INTRODUCCIÓN

1
Para que el Registro Nacional mejore en su función de publicar la información
registral y catastral actualizada, se requiere realizar revisiones y actualizaciones
constantes en las estructuras de las bases de datos y los procedimientos, para
hacer funcionar de manera eficiente el acceso a la información. Como una
herramienta para apoyar el quehacer en las instituciones a nivel administrativo, es
de gran ayuda el empleo de metodologías fundamentales para la consulta de datos.

Así pues, es conveniente implementar guías que presenten la metodología, con el

objetivo de proporcionar a los usuarios y al personal el camino a seguir para realizar
estudios técnicos orientados, en este caso, al saneamiento de predios que
presentan situaciones conflictivas en zonas urbanas del Mapa Catastral del Registro
Inmobiliario. El objetivo principal de la elaboración de una metodología consiste en
establecer las bases para la investigación guiada de los procedimientos, uniendo
criterios de búsqueda y análisis, que permitan corroborar determinadas situaciones
de un predio.

El cuerpo de la guía metodológica incluye el objetivo, las bases legales y los

principios técnicos a seguir en el Mapa Catastral del Registro Inmobiliario, así como
los lineamientos para actualizar, presentar y comprobar los datos. Es necesario
proporcionar una metodología técnica que sirva de guía para la elaboración de
estudios, análisis y comprobación de datos para optimizar la labor pública registral
y catastral.

La adopción y uso de conceptos y elementos presentados en esta metodología

facilitará la investigación en el Mapa Catastral del Registro Inmobiliario por parte de
los usuarios (profesionales en topografía, funcionarios, titulares y estudiantes),
contribuyendo con ello a disponer de una herramienta técnica que profundice en un
mayor conocimiento del manejo, obtención, publicación y almacenamiento de los
datos registrales y catastrales, así como al saneamiento, mantenimiento y
depuración de los datos consignados en el Mapa Catastral.

2
1.1. Zona de estudio
La zona que se utilizará para realizar el estudio de los procesos técnicos referentes
a los asientos inmobiliarios en el Mapa Catastral, para verificar el estado de las
situaciones parcelarias conflictivas, es el distrito número uno del cantón de Heredia,
declarada catastrada de conformidad con el Decreto Ejecutivo Nº 39769 – JP,
publicado en La Gaceta N° 152 del 9 de setiembre del 2016 Alcance 138, vigente
desde el 9 de agosto del 2016.

Este se situa aproximadamente entre las coordenadas del Sistema Nacional Oficial
de Coordenadas CR05 y Proyección Transversal de Mercator para Costa Rica
CRTM05 en la esquina superior izquierda X:482393, Y:1110677; en la esquina
superior derecha X:486327, Y:1106436; en la esquina inferior izquierda X:486281,
Y:1104746; y en la esquina inferior derecha X:488090, Y:1104720, para un total de
5934 predios en estudio, al 15 de noviembre del año 2017, como se muestra en la
figura 1.

3
Figura 1. Mapa Catastral del distrito de Heredia. Elaboración propia.

4
1.2. Planteamiento del problema
El Mapa Catastral es una herramienta diseñada para fortalecer la seguridad jurídica
y registral de todos los inmuebles del territorio nacional; de ahí la importancia de
sanear la información que publicita y de mantenerlo actualizado. Una de las
principales problemáticas que enfrentan los profesionales de agrimensura al hacer
consulta y procurar el saneamiento de la información publicitada en el mapa
catastral es la inexistencia de una metodología que los guíe paso a paso al realizar
estudios de predios que presenten situaciones conflictivas. El objetivo de la presente
metodología es crear una herramienta que permita al usuario el saneamiento de la
información, siguiendo diagramas de flujo a partir de la situación conflictiva
determinada en el mapa catastral.

1.3. Justificación del tema elegido

Con la promulgación de la Ley 8154, publicada en La Gaceta N°237 del 10 de
diciembre del año 2001 “Aprobación del Convenio de Préstamo Nº 1284/OC-CR
"Programa de Regularización del Catastro y Registro", entre la República de Costa
Rica y el Banco Interamericano de Desarrollo”, se plantea el mejoramiento de la
seguridad jurídica de los derechos sobre la propiedad inmueble. Con ello, se busca
contribuir a mejorar el clima para la realización de las inversiones públicas y
privadas en Costa Rica. Allí se inician los primeros esfuerzos por crear un mapa
catastral digital que permita establecer una compatibilización entre la información
con que cuenta el Catastro y la del Registro; esto mediante una herramienta que
reúna la información gráfica y literal y describa la situación jurídica de todos los
predios del territorio nacional.

El artículo 4 del Reglamento a la Ley del Catastro Nacional indica que “la ejecución
y mantenimiento del catastro es función del Estado y su realización es potestad
exclusiva del Catastro (Reglamento a la Ley del Catastro, artículo 4). Entre los
trabajos catastrales se encuentra el de la elaboración del mapa catastral oficial, por
lo cual es competencia del Catastro Nacional la ejecución y mantenimiento de esta
herramienta, según lo indica el artículo 1 del Reglamento a la Ley del Catastro
Nacional:

5
 El Catastro Nacional tiene bajo su competencia la ejecución y mantenimiento
del catastro y la creación de un Registro Catastral mediante los
procedimientos técnicos y tecnológicos de que disponga. Además, tendrá a
cargo la función de calificación e inscripción de planos de agrimensura.
Reglamento a la Ley del Catastro Nacional, artículo 1).

1.4. Antecedentes
En 1916, con la Ley N°70, se crea la Oficina de Catastro General, adscrita al
Registro Público, con el fin de hacer el levantamiento de un plano de las carreteras,
calles y caminos públicos, ferrocarriles y ríos, que servirán para delimitar las
diferentes zonas del territorio nacional. Posteriormente, en 1926, se modifica la Ley
N°70 y se crea el Catastro Nacional, con la Ley N°49.

En 1981 se dicta la Ley N°6545, denominada Ley del Catastro Nacional, y en 1982
se promulgó su reglamento, titulado Reglamento a la Ley del Catastro Nacional, el
que ya se establecía la creación de mapas catastrales y se determinaron dos zonas:

• Zona catastrada: es aquella parte del territorio nacional en donde el

levantamiento catastral ha sido concluido y oficializado.
• Zona catastral es aquella parte del territorio nacional en el cual el
levantamiento catastral está en proceso.

En el año de 1990, con el Decreto Ejecutivo N°19961, se inician los esfuerzos para
crear un Catastro Multifinalitario, mediante Acuerdo con la cooperación técnico-
económica entre el Ministerio de Relaciones Exteriores de Costa Rica y el Reino de
los Países Bajos. Con este se pretendió el levantamiento de todo el país en cinco
etapas; no obstante, el proyecto no logró completarse.

Es hasta el 10 de diciembre del año 2001, cuando se publica la Ley N°8154, la cual
establece el Convenio de Préstamo entre la Republica de Costa Rica y el Banco
Interamericano de Desarrollo (BID) y le encarga al Programa de Regularización de
Catastro y Registro la compatibilización catastral y registral de todos los predios del

6
país, los cuales deben estar debidamente georreferenciados e incorporados al
sistema de información territorial.

Mediante Decreto Ejecutivo N°30106-J, publicado en La Gaceta N°19 del 28 de

enero del 2002, el Poder Ejecutivo declaró zona catastral todo el territorio nacional,
con lo cual se dio inicio al levantamiento catastral por distritos. Posteriormente, la
Ley N°8710, publicada en La Gaceta 48 del 10 de marzo del 2009, establece que el
Registro Inmobiliario que forma parte del Registro Nacional comprende: propiedad
inmueble, hipotecas, cédulas hipotecarias, propiedad en condominio, concesiones
de zona marítimo‐terrestre, concesiones del Golfo de Papagayo, registro de marinas
turísticas y el Catastro Nacional.

En el año 2011, por medio del decreto 36830-JP, publicado en La Gaceta 208 del
31 de octubre del 2011, se realiza la declaración de la primera zona catastrada del
país y se incluía en ellos el cantón de Santa Bárbara con cinco distritos y la Isla del
Coco. A la fecha del presente informe, hay 102 distritos oficializados zona
catastrada y el Registro Nacional trabaja en el resto de los distritos para
completar la obra catastral y declarar la totalidad del territorio nacional zona
catastrada.

1.5. Objetivos
El planteamiento de la investigación presenta un objetivo general primario, del cual
derivan otros cuatro objetivos específicos, que se detallan a continuación.

1.5.1. Objetivo general

Establecer el proceso para realizar estudios técnicos a predios que presentan

situaciones parcelarias conflictivas en el mapa catastral del distrito primero del
cantón de Heredia, así como su correspondiente saneamiento.

1.5.2. Objetivos específicos

1. Describir las relaciones, inconsistencias y modificaciones de los predios
localizados en la zona en estudios y clasificarlos según tipología.

7
2. Diseñar la metodología para la realización de estudios técnicos de predios
que presentan situaciones parcelarias conflictivas.
3. Aplicar la metodología diseñada a predios que presenten situaciones
parcelarias conflictivas en el Mapa Catastral del distrito primero del cantón
de Heredia.
4. Crear diagramas de flujo para el saneamiento de predios con situaciones
parcelarias en conflicto.

8
CAPÍTULO II: MARCO CONCEPTUAL

9
2.1. Catastro
El catastro consiste en la representación y descripción gráfica, numérica, literal y
estadística de todas las tierras comprendidas en el territorio nacional. Su
funcionamiento es de interés público y sirve a los fines jurídicos, económicos,
fiscales, administrativos y a todos aquellos que determinen las leyes y sus
reglamentos (Ley del Catastro Nacional N° 6545, 1981, artículo 2).

El catastro en Costa Rica se refiere a la representación y descripción gráfica,

numérica, literal y estadística de todas las tierras comprendidas en el territorio
nacional. Su principal objetivo es brindar seguridad jurídica y registral a todos los
inmuebles; sin embargo, es una herramienta multifuncional que sirve como apoyo
para la recaudación fiscal, el planeamiento urbano, estadístico, administrativo,
económico y social.

Asimismo, contribuye para la distribución equitativa de las cargas tributarias,

promueve la seguridad de la propiedad raíz y crea bases para la planificación
urbana y regional. Justamente, esta última afirmación es la que abrió el camino
para una nueva visión: el catastro multifinalitario (Erba, 2005). Con el Decreto
Ejecutivo N° 19961, se inician los esfuerzos para crear un catastro multifinalitario,
en su primer considerando, el Decreto Ejecutivo N° 19961 destacaba la importancia
de contar con una herramienta multifinalitaria que puede ser aplicada para diversos
fines:

1°- Que en Costa Rica el mejoramiento del Catastro Nacional vigente tiene
prioridad para su transformación en un catastro multifinalitario moderno que
sirva para una gran variedad de actividades de administración y
mejoramiento que incluyen el desarrollo urbano, planeación de
infraestructura, reforma agraria, desarrollo turístico, conservación de
recursos naturales, mejor aprovechamiento del uso de la tierra, mejoramiento
de la recaudación del impuesto territorial y tasas municipales, como
instrumento para la aplicación de una base impositiva equitativa y justa,
garantía a los titulares de derechos en bienes inmuebles, a través de la
publicidad de la representación y descripción gráfica, numérica, literal y

10
 estadística de todas las tierras y su necesaria conciliación con la información
del Registro Público de la Propiedad Inmueble. (Decreto ejecutivo N° 19961,
1999).

2.2. Instrumentos utilizados en la labor catastral

• Plano de agrimensura: es el plano, físico o en formato electrónico, que
representa en forma gráfica y matemática un inmueble, que cumple con las
normas que establece la Reforma Reglamento a la Ley de Catastro Nacional
Nº 34763-J (Reforma al Reglamento a la Ley del Catastro Nacional, decreto
N°34763-J, artículo 2).
• Plano catastrado: es el plano de agrimensura, físico o en formato
electrónico, que ha sido inscrito en el Catastro Nacional (Reglamento a la
Ley de Catastro Nacional N°34763-J).
• Levantamiento catastral: “es una de las fases de la actividad catastral que
consiste en las labores técnico jurídico que deben desarrollarse en el campo,
así como las preparatorias, con el fin de garantizar la correcta elaboración y
conformación del mapa catastral.” (Registro Nacional, 2018, página 11)
• Mapa catastral: es una representación gráfica que muestra la ubicación,
identidad y linderos oficiales de los inmuebles (Poder Ejecutivo de la
República de Costa Rica, 2009).

Por su parte, el Manual de Conformación del Mapa Catastral (2018), describe el

mapa catastral como:

Una serie de “capas de información” digitales que en conjunto describen la

situación física de la propiedad inmueble (tenencia, derechos, restricciones,
afectaciones, uso del suelo, entre otros). Una de esas capas de información
es la descripción de los predios, en la que cada uno se representa como un
polígono y corresponde con la descripción física de una propiedad inscrita
(finca), un terreno no inscrito o un predio de dominio público.

• Mosaico catastral: “Este producto corresponde a la vectorización y

georreferenciación de los derroteros de todos los planos considerados en el
proceso de “Conciliación de los asientos catastrales y registrales” y que se
11
 prevé serán utilizados en la conformación del mapa catastral; además,
contendrá la relación identificada para cada plano catastrado con su
respectiva finca inscrita.” (Registro Nacional, 2018, página 32)
• Bloque: “Para iniciar con la tarea de organizar los planos catastrados, se
define una unidad geográfica de extensión menor que el distrito, denominada
bloque, y corresponde con una región delimitada por la hidrografía y las vías
públicas.” (Registro Nacional, 2018, página 26)
• Identificador predial: “El identificador predial corresponde al identificador
único para cada predio que será conformado en el mapa catastral. Para el
mosaico catastral básico, el identificador corresponde al identificador predial
de la finca a la cual se le relaciona el plano catastrado conformado en dicho
mosaico.” (Registro Nacional, 2018, página 46)

Este identificador se compone de los elementos que se indican a continuación en la

figura 2.

# de + # de # de
# de finca duplicado horizontal
provincia cantón distrito

Figura 2. Descripción de la composición del identificador predial. Elaboración

propia.

o Número de provincia: Corresponde a un número del 1 al 7, de

acuerdo con la provincia donde se encuentre el predio: San José la
provincia 1, Alajuela la provincia 2, Cartago la 3, Heredia 4,
Guanacaste 5, Puntarenas 6 y limón 7.

5_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

o Número de cantón: Corresponde al número de cantón donde se

encuentra ubicado el predio, concierne un valor de dos dígitos.

12
 502 _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

o Número de distrito: Corresponde al número de distrito donde se

encuentra ubicado el predio, concierne un valor de dos dígitos.

50202 _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

o Número de finca: Es un valor de 7 dígitos y se refiere al número de

finca que se encuentra inscrito en el Registro Inmobiliario. Si el predio
no presentara número de finca, se le indica un consecutivo con la Letra
P (se refiere a predio); por ejemplo, P000001 (quiere decir predio N°1).
Cuando se trata de predios que representan hidrografías, se utiliza la
letra “H” por ejemplo H000001.

502021234567_ _

o Duplicado: Corresponde al duplicado que presentan algunas fincas.

Debido a que dos o más fincas se encuentran registradas en la misma
provincia y por error se les consignó igual número, razón por la cual el
Registro Nacional se vio en la necesidad de asignar una letra a alguna
de ellas para lograr su identificación.

502021234567A _

o Horizontal: Se refiere a la propiedad en condominio, se indica una

“M” cuando se está ante una finca matriz o una “F” cuando es una
finca filial, caso contrario se indicará “0”. Por ejemplo, si la finca es una
matriz, el identificador predial se forma de la siguiente manera:

502021234567A0

• Predio compatibilizado o compatible: “Los predios en los que se verifica

que existe concordancia entre su información registral, catastral y la
información recopilada en campo se consideran como compatibilizados.”
(Registro Nacional, 2018, página 80)
• Tabla de atributos: Es la información catastral y registral en forma tabulada,
relacionada con un predio en el mapa catastral, el mosaico catastral o

13
 mosaico de planos auxiliares, necesaria para describir la situación jurídica de
un predio.
• Tolerancia lineal: “Para los planos con un derrotero compuesto por
distancias y direcciones o valores angulares, se debe indicar el cálculo para
la tolerancia lineal, como se muestra en el inciso a del punto 5.1.1.” (Registro
Nacional, 2018, página 49)

La tolerancia para el error de cierre lineal se establecerá por la expresión

Tl  0,03m. * nl

Donde:
Tl = Tolerancia para el error de cierre lineal
nl = Número de lados del polígono.

• Tolerancia para la diferencia de área:

“Resultado del cálculo de la tolerancia para el derrotero de plano, según lo

descrito en los incisos a y b del punto 5.1.1.” (Registro Nacional, 2018, página
48)

La tolerancia para la diferencia del área calculada por el derrotero con la

indicada en el plano será:

Ta  0,03m. *  lili
Donde:
Ta = es la máxima diferencia permisible en el área;
Li = son las longitudes de los lados de polígono.

Es preciso aclarar que si la máxima diferencia permisible en el área (Ta),

calculada en la fórmula anteriormente descrita es inferior a 1 m2 se debe
tomar entonces Ta con valor de 1 m2. Lo anterior según lo indicado en el
artículo 33, inciso d, del Reglamento a la Ley de Catastro Nacional.

14
• Georreferenciación: Es el proceso técnico mediante el cual se define la
posición de los vértices de los inmuebles en el sistema oficial de referencia
del país, con el fin de incorporar la descripción del inmueble en el mapa
catastral (Rodríguez, 2009). Otra definición del concepto de
georreferenciación, que se ajusta de mejor manera a la labor de
conformación y mantenimiento de la información en el mapa catastral se
conceptualiza así:

Consiste en la asignación de algún tipo de coordenadas, ejes o líneas,

atadas a la tierra, a objetos de interés, pueden ser naturales o
artificiales, como ríos, montañas, bosques, rutas, edificios, parcelas,
otros. Para lo cual es necesario contar con un marco de referencia que
está constituido por redes geodésicas, se logra estableciendo un
vínculo entre los puntos de las redes y uno o más vértices de la parcela
objeto de la mensura, lo que indudablemente contribuye con el
ordenamiento territorial y a futuro permitirá aclarar, solucionar o
eliminar conflictos de invasión de linderos. (Rodríguez, 2009, páginas
30 y 31)

La gran mayoría de los planos catastrados que se encuentran conformados

en el mapa catastral (indiferentemente del distrito) presentan amarres a
puntos conocidos e identificables del lugar del levantamiento, como cruces
viales, bastiones de puentes, intersecciones, entre otros, lo cual ocasiona
ambigüedad en la georreferenciación de los planos. Es por ello que los
artículos 18 y 24 del Decreto Ejecutivo 34331-J (Reglamento a la Ley del
Catastro Nacional) indican que los levantamientos agrimensura en trámite de
inscripción deben cumplir con las especificaciones técnicas de
georreferenciación y enlace a la Red Geodésica Nacional de Referencia
Horizontal, determinadas por la Subdirección Catastral del Registro
Inmobiliario.

• Ortofoto: Las ortofotos corresponden a imágenes con una resolución de 12

cm y 50 cm de pixel para las escalas 1:1000 y 1:5000, respectivamente. Son

15
 productos 100% digitales, en formato TIF o ECW (las TIF a escala 1:5000
presentan la banda infrarroja). Estas imágenes corresponden a la guía de
hojas correspondientes a cada escala con unas dimensiones de 500 m x 500
m y 1.5 minutos x 1 minuto, 1:1000 y 1:5000. (Registro Nacional, 2018,
página 13)
• Cartografía digital: se refiere a la cartografía vectorial en formato digital,
correspondiente a la restitución de elementos cartográficos como lo son
curvas de nivel, hidrografía, red vial y edificaciones, además de otros objetos
de interés catastral, lo cuales permiten determinar los linderos de una
parcela, predio o finca. (Registro Nacional, 2018, página 13)

2.3. Vías públicas

Son propiedad del Estado todos los terrenos ocupados por carreteras y caminos
públicos existentes o que se construyan en el futuro. Las municipalidades tienen la
propiedad de las calles de su jurisdicción. Las carreteras y caminos públicos
únicamente podrán ser construidos y mejorados por el Ministro de Obras Públicas
y Transportes (Ley General de Caminos Públicos N° 5060, capítulo 1, artículo 2).

Para algunos distritos, existe el insumo denominado “Mapa de vías públicas

municipal”, el cual consiste en un archivo vectorial que comprende todos aquellos
caminos, accesos y calles que la municipalidad determine como públicos dentro de
su jurisdicción. Está realizado a partir de la cartografía generada por el Programa
de Regularización de Catastro y Registro y depurado con ayuda de los técnicos
municipales. Este mapa define las vías públicas; sin embargo, no establece el
derecho de vía. (Registro Nacional, 2018, página 25)

• Derecho de vía

Entiéndase derecho de vía como la longitud entre límites de propiedad, abarcando:

aceras, zonas verdes, cunetas, talud, calzada, entre otros. (Registro Nacional, 2018,
página 25)

16
2.4. Tipos de archivos
• Archivo Enhanced Compressión Wavelet (ECW)

Es un formato de archivo propietario para imágenes raster desarrollado por la

empresa Earth Resource Mapping. (Cojón, 2015)

• Archivo Tag Image File Format (TIF)

Es un formato de figura digital, que es admitido prácticamente por todas las

aplicaciones de autoedición y tratamiento de imágenes, fue desarrollado por Aldus
Corporation. (Ordoñez, 2005)

• Archivo shapefile (shp)

Es un formato de archivo informático de datos espaciales desarrollado por la

compañía ESRI, es sencillo y no topológico y se utiliza para almacenar la ubicación
geométrica y la información de atributos de las entidades geográficas. Las entidades
geográficas de un shapefile se pueden representar por medio de puntos, líneas o
polígonos (áreas). El espacio de trabajo que contiene shapefiles también puede
incluir tablas del dBASE, que pueden almacenar atributos adicionales vinculables a
las entidades de un shapefile.

También es llamado capa vectorial, capa cartográfica, archivo de figuras o de datos

vectoriales. Nace con el programa Arc View para la visualización de grandes
volúmenes de información geográfica mediante técnicas de indexado, con
capacidades específicas para la creación de mapas y para cierto tipo de análisis.
Es un formato muy generalizado para el intercambio de información geográfica, con
una estructura y una configuración más simples que las coberturas, puesto que no
almacenan todas las asociaciones topológicas. (Moreno, 2018)

Los archivos shapefile presentan múltiples ventajas a la hora de trabajar con objetos
geográficos y espaciales, ya que permite la creación de múltiples elementos
vectoriales almacenando la información geográfica y literal de cada uno de ellos, lo
cual es muy ventajoso al trabajar con mapas catastrales, en los que cada predio

17
presenta su propia información geográfica y literal, independientemente del resto de
elementos que componen el mapa.

2.5. Zona catastral

La zona catastral es aquella parte del territorio nacional, en el cual el levantamiento
catastral está en proceso (Ley del Catastro Nacional N° 6545, capítulo 2, artículo 4).

2.6. Zona catastrada

Zona catastrada es la parte del territorio nacional, donde el levantamiento catastral
ha sido concluido y oficializado (Ley del Catastro Nacional N° 6545, capítulo 2,
artículo 5).

2.7. Parcela, predio y finca

• Parcela es la unidad catastral representada por una porción de terreno, que
constituye una completa unidad física, y que se encuentra delimitada por una
línea que, sin interrupción, regresa a su punto de origen (Ley del Catastro
Nacional N° 6545, capítulo 2, artículo 6).
• Predio es la porción formada por una o varias parcelas contiguas,
interdependientes entre sí, y que, ubicado en una sola provincia, pertenece
a uno o varios propietarios o poseedores (Ley del Catastro Nacional N° 6545,
capítulo 2, artículo 7).
• Finca es la porción de terreno inscrita como unidad jurídica en el Registro
Público o susceptible de ser registrada, mediante un número que la
individualiza (Ley del Catastro Nacional N° 6545, capítulo 2, artículo 8).
• Folio real constituye un medio de registración por el cual se transcribe en
breves notas, el contenido del estado jurídico registral de cada inmueble, en
un elemento de unidad, legajo o ficha, en el cual queda satisfecho el principio
de especialidad. (Centro de Investigación Jurídica en Línea, página 3)
• Asiento registral es el que contiene la información jurídica, física y gráfica
de un inmueble inscrito. (Poder Ejecutivo de la República de Costa Rica,
2009, artículo 2.).

18
2.8. Patologías catastrales-registrales
• Sobreposición parcial. La inconsistencia 6 también aplica a los traslapes
parciales; es decir, cuando los planos catastrados relacionados con folios
reales diferentes se traslapan en un sector específico y cuyo traslape
sobrepasa las tolerancias establecidas en la sección 3.2.4.2 del presente
manual.

“Para determinar que el traslape supera la tolerancia, se mide su longitud de

manera perpendicular en donde se encuentre la mayor distancia entre los
linderos de los planos catastrados en la zona del traslape. Los traslapes
parciales se miden en el mosaico catastral, directamente en los linderos de
los planos catastrados georreferenciados.” (Registro Nacional, 2018, página
102)

• Sobreposición total. “En los casos en los que existen dos o más fincas,
todas con sus respectivos planos catastrados, pero estos describen la misma
porción de terreno, aplica la inconsistencia 6 por sobreposición total.”
(Registro Nacional, 2018, página 101)
• Doble titulación o doble matriculación. Cuando existan dos o más asientos
registrales que indiquen el mismo plano catastrado y se tiene certeza que
corresponden al mismo espacio físico; es decir, que con el mismo plano
catastrado se inscribió dos o más veces el mismo terreno, se considera un
caso de inconsistencia 6 por doble titulación. Este no es un caso de
inconsistencia 8. (Registro Nacional, 2018, página 101)

2.9. Expedientes catastrales

Los expedientes catastrales corresponden a toda la información referente a cada
predio conformado en el mapa catastral, compilados en una base de datos. La
conformación de expedientes se inicia antes de la generación de la Información
Preliminar, se origina desde el proceso de Recopilación de Antecedentes y se va
completando conforme se avanza en los procesos restantes, como lo son la
generación de la Información Básica, de la Información Preliminar, Verificación de
Campo, y la generación de la Información Final, debido a que en cada proceso se

19
obtiene información importante acerca del predio y es necesario almacenarla en el
expediente relacionado con cada uno de ellos.

Estos expedientes se almacenan y organizan por bloques. Dentro del bloque, cada
expediente se nombra con el número de Identificador Predial Único, por lo cual
existe un expediente para cada predio.

• Conciliación Final (CF)

“Corresponde al documento donde se reporta la situación final del predio en el
mapa catastral. En este documento se indican las inconsistencias determinadas
para el predio posterior al levantamiento de campo y conformación final del mapa
catastral.

Identificador Predial + CF = 40401005492900CF

El sufijo “CF” se refiere a Conciliación Final

Adicionalmente, para cada distrito, se debe elaborar un archivo en formato .xls

que indique el identificador de cada uno de los predios conformados en el mapa
catastral con su respectiva observación correspondiente a la conciliación final de
cada uno de ellos.” (Registro Nacional, 2018, página 62)

• Reporte de Mantenimiento (RM):

Corresponde al documento en el que se reporta la situación final del predio en

el mapa catastral, posterior a un mantenimiento o modificación, ya sea por
movimientos registrales o por la afectación producto del mantenimiento de
predios vecinos. Es decir, predios afectados, cuya modificación deberá
consignarse en el expediente predial mediante un reporte de mantenimiento, que
contenga una descripción de la modificación, así como la situación final del
predio (inconsistencias, relaciones y compatibilización). Este documento se
nombra con el prefijo RM y el identificador del predio.

20
 RM + Identificador Predial = RM40401005492900
El prefijo “RM” se refiere a Reporte de Mantenimiento

Según el Manual de Conformación del Mapa Catastral, el prefijo “RM” se refiere

a Reporte de Mantenimiento.

• Informe Registral (IR). Corresponde a la información jurídica de la finca que

está publicada a través del Sistema de Información Registral. Se nombrará:

Identificador Predial + IR = 40401005492900IR

El sufijo “IR” corresponde a “Informe Registral

2.10. Sistemas de información

• El Sistema de Información del Registro Inmobiliario (SIRI) es una
herramienta de geomática que unifica las bases de datos catastrales y
registrales en una sola, facilitando así el manejo de la información de forma
conjunta. En el SIRI los datos son de naturaleza gráfica y literal.

Mediante el SIRI los agrimensores tienen acceso al Mapa Catastral del

Registro Inmobiliario, así como a las ortofotos oficiales, cartografía digital y
diferentes demarcaciones de Áreas Bajo Regímenes Especiales (Zonas
ABRE).

• Sistema de Información de Planos (SIP) es una plataforma de información

tecnológica en donde se realiza la consulta de planos catastrados,
presentaciones y trámites administrativos referentes a planos en el Registro
Nacional, implementada a partir del 01 de junio del 2003. En esta base de
datos están contenidas las imágenes de los planos catastrados inscritos en
el Catastro Nacional y las imágenes de los planos de agrimensura que se
han presentado para su calificación e inscripción. Permite el acceso a las

21
 imágenes de todos los planos que se publicitan a nivel nacional y contiene la
información literal asociada a cada figura.

Con esta herramienta es posible realizar los estudios necesarios a fin de

valorar el estado parcelario en torno a una zona de estudio. Mediante el SIP
el usuario puede realizar consultas sobre:

o Planos catastrados
o Presentaciones de planos
o Planos de fraccionamientos y diseño de sitio
o Trámites administrativos
o Circulares

2.11. Certificado catastral

Certificado catastral es el documento expedido por el Catastro, mediante el cual se
certifica que el plano de un inmueble ha sido debidamente inscrito en esa oficina,
con la indicación de si la zona en que se localiza el inmueble es zona catastral o
zona catastrada. En este último caso, el certificado podrá ser una reproducción de
la ficha catastral (Ley del Catastro Nacional N° 6545, capítulo 2, artículo 10).

22
CAPÍTULO III: PROCEDIMIENTOS

23
 3.1. Identificación de predios según tipología
El Mapa Catastral, como herramienta de información pública referente a los asientos
inmobiliarios del país, se compone, según la división territorial, en bloques de
predios. Cada predio corresponde a delimitar, ubicar e identificar uno o varios
asientos inmobiliarios, los cuales poseen información registral y catastral que se
sustenta de bases jurídicas establecidas. La información publicada advierte si un
predio se encuentra compatible o incompatible en su situación con respecto a las
inconsistencias que pudiera presentar.

Existe una gran variedad de tipos de casos que se presentan al estudiar la

información registral, catastral y jurídica de una o varias fincas. Estos se clasifican
en combinaciones de relaciones, inconsistencias y modificaciones, lo cual ayuda a
categorizar y organizar la información.

3.1.1. Relaciones
Para establecer la relación plano catastrado-finca se parte del análisis realizado a
la información contenida en el plano catastrado y se contrasta con la información
indicada en el asiento registral de la finca (Registro Nacional, 2018, página 28). Los
elementos que se consideran para establecer la relación plano-finca son
específicamente:

• Número de plano catastrado

• Área
• Colindancias
• Segregaciones

La relación existente entre el plano y la finca está clasificada del 0 al 5, para poder
establecer un tipo específico de relación plano-finca debe cumplir con los requisitos
indicados en la tabla 1:

24
Tabla 1. Tipo de relaciones plano-finca y requisitos para aplicarse
Tipo de relaciones plano-finca y requisitos para aplicarse
Relación Descripción

Esto se debe a alguna de las siguientes situaciones:

• La finca NO indica un plano catastrado en su asiento

0
registral y no se le logra relacionar alguno.
(No tiene un plano • Indica un plano catastrado que presenta errores o que
catastrado no existe en el Sistema de Información de Planos
relacionado) (SIP).
• El plano catastrado que indica en su asiento registral o
el relacionado no describe correctamente la finca.

• La finca indica en el SIRE el número de plano

catastrado.
1
• El área inscrita es coincidente con la indicada en el
(Relación uno a
plano.
uno)
• Los colindantes del SIRE y el plano no tienen
contradicciones en cuanto a vías, accesos y ríos.

• La finca indica en el SIRE el número de plano

catastrado.
• El área inscrita es menor que la indicada en el plano.
2 • La sumatoria de áreas segregadas y el área inscrita de
la finca madre, deben ser coincidente con el área
(Segregaciones con
original de la finca madre (área con la que nació)
planos)
• Hay una o varias fincas segregadas, con cualquier
relación excepto la relación 3 y la relación 5 por
diferencia de área entre el asiento registral y el plano
asociado a la finca segregada.

25
 Relación Descripción

• Los planos de las fincas segregadas y el de la finca

madre son congruentes entre sí.

• El número de plano catastrado no se indica para una

finca en el SIRE.
3 • La diferencia entre el área indicada por el plano

(Rectificación de catastrado y el área inscrita de la finca no supera el

área) 10% del área inscrita.

• Los colindantes del SIRE y el plano no tienen
contradicciones en cuanto a vías, accesos y ríos.

• El plano catastrado indica un número de finca por

resello.
• La finca en el SIRE no indica plano catastrado.
4
• El área inscrita es coincidente con la indicada en el
(Resello)
plano.
• Los colindantes del SIRE y el plano no tienen
contradicciones en cuanto a vías, accesos y ríos.

Por la investigación del plano se le relaciona por alguno

5 de los tipos anteriores; sin embargo, alguna de las

(Otros casos) condiciones requeridas y listadas no se cumple o no se

puede comprobar.

Fuente: Registro Nacional (2018, página 30)

3.1.2. Inconsistencias
Para clasificar las inconsistencias que son detectadas en los predios en el proceso
de conformación y mantenimiento del mapa catastral, el Registro Inmobiliario ha
determinado clasificarlas según su tipo con un número, desde la inconsistencia 1 a
la inconsistencia 11. En la tabla 2 se describen cada una de las inconsistencias
determinadas para el Mapa Catastral del Registro Inmobiliario.

26
Tabla 2. Inconsistencias determinadas para el Mapa Catastral del Registro Inmobiliario.

Inconsistencias determinadas para el Mapa Catastral del Registro Inmobiliario

Inconsistencia Descripción
1 Predio sin información catastral ni registral
2* Predio definido por información posesoria
3 Finca si un plano catastrado relacionado
4 Diferencia por exceso de área
5 Discrepancia en el asiento registral
Sobreposición física de fincas (sobreposición
6 parcial, traslape o sobreposición total; doble
titulación)
Sobreposición física aparente de finca con vías
7
públicas
8 Fincas con el mismo plano
9 Finca inscrita en otro distrito
10 Fincas no individualizadas
11 Incompatibilidad con la realidad física
Fuente: Registro Nacional (2018, página 77)

*A partir de julio del 2015, de acuerdo con la versión 10 del Manual de Procesos Requeridos para
Lograr la Compatibilización de la Información Catastral y Registral, el Registro Inmobiliario se vio en
la necesidad de eliminar la inconsistencia 2.

3.1.3. Modificaciones
Son el conjunto de modificaciones requeridas en el asiento registral o alguna
advertencia relativa al predio. Las modificaciones se refieren a los datos que se
encuentran erróneamente indicados en el asiento registral de una finca, en cuanto
a plano catastrado, área y colindancias. En la tabla 3 se describen cada una de las
modificaciones determinadas para el Mapa Catastral del Registro Inmobiliario

27
Tabla 3. Modificaciones determinadas para el Mapa Catastral del Registro Inmobiliario
. Modificaciones determinadas para el Mapa Catastral del Registro Inmobiliario

Modificación Descripción
0 No requiere modificaciones
1* Ej: Nombre correcto: Juan Esteban Cárdenas.
(Modificaciones en Registro: Juan Esteban Cadenas
Nombres de
Propietarios)
2* Números de cédulas permutadas o mal digitadas
(Modificaciones en
Números de
Cédulas)
3 El número de plano que se indica en el Registro está mal
(Modificaciones en digitado
Plano indicado)
4 Si se está seguro de que el plano representa la finca y
(Incluir plano) concuerdan los datos entre el estudio registral y el plano se
pone como inconsistencia 05 y se incluye esta modificación
5 Cuando se determine un error del registro (error de
(Modificación en digitación) ejemplo:
área) Área que indica el plano: 207.00 m2
Área indicada en el asiento registral: 270.00 m2
6 Cuando los colindantes indicados en el plano, se
(Modificación en encuentran permutados en el asiento registral en cuanto a
colindantes) accesos y accidentes geográficos:
Plano indica: En el asiento registral:
Norte: Río Norte: Calle
Sur: Calle Sur: Río

28
 Modificación Descripción
7* Cuando una segregación se realiza de una finca que no
(Origen no corresponde con la verdadera finca de origen
concuerda)
9 El plano excede tolerancias de cierre lineal o de área, o al
(Plano no contrastar el plano con el resto de insumos utilizados tales
representa la como el levantamiento de campo, ortofotos, cartografía, el
realidad del predio) plano difiere considerablemente, variando en más de un
10% o cambiando su forma totalmente.

Fuente: Fuente: Registro Nacional (2018, página 78)

*El Registro Inmobiliario se vio en la necesidad de eliminar las modificaciones 1 y 2.

3.1.4. Clasificación de predios

Al 15 de noviembre del 2017, fecha de corte para la recolección de la información
referente al mapa catastral del distrito de Heredia, este presentaba un total de 5 934
predios, de los cuales 4 051 predios se encuentran en estado compatible lo que
equivale a un 68.27% y un total de 1 883 predios no compatibles equivalente a un
31.73%. La inconsistencia que más se presenta es la 11, con un total de 733
predios, la relación 1 es la más común con un total de 4306 predios.

A continuación, en la tabla 4 se describe la distribución de predios según su estado

compatible o no compatible, de acuerdo con su relación.

29
Tabla 4. Panorama general de distribución de predios compatibles y no compatibles

. Panorama general de distribución de predios compatibles y no compatibles

No Compatible Compatible
Relación Totales Porcentaje
Cantidad Porcentaje Cantidad Porcentaje
0 430 7.25% 0 0.00% 430 7%
1 351 5.92% 3955 66.65% 4 306 73%
2 4 0.07% 49 0.83% 53 1%
3 503 8.48% 0 0.00% 503 8%
4 13 0.22% 47 0.79% 60 1%
5 582 9.81% 0 0.00% 582 10%
TOTAL 1 883 31.73% 4051 68.27% 5 934 100%

Fuente: Elaboración propia.

3.1.4.1. Predios compatibles
Los predios en los que se verifica que existe concordancia entre su información
registral, catastral y la recopilada en campo se consideran como compatibilizados
(Registro Nacional, 2018, página 80) . En el mapa catastral del distrito de Heredia,
existe un total de 4 051 predios compatibles, equivalentes a un 68.27%, compuestos
por predios con diferentes tipos de relaciones y algunos inclusive con
inconsistencias.

El Manual de Conformación del Mapa Catastral (2018) considera compatibles

aquellos predios que presenten relación 1, 2 o 4 (ver tabla 1) sin que cuenten con
alguna inconsistencia, con la siguiente excepción: “Se considerará como
compatibilizado aquel predio que no presente inconsistencias o que únicamente
presente inconsistencias 11, en ambos casos sin indicar relación 5 (p. 80).

En la tabla 5 se muestra la distribución del tipo de relación de los predios que se

encuentran compatibles en el mapa catastral del distrito Heredia; la relación que
más se repite es la relación 1, con un total de 3 955 predios, lo que equivale a un
66.65%, mientras que la relación 4 es la que menos se presenta, con un total de 47
predios, equivalentes a un 0.79% del total.

30
Tabla 5. Distribución de predios según relación.
Distribución de predios según relación
Relación Total predios Porcentaje
1 3955 66.65%
2 49 0.83%
4 47 0.79%
Sumatoria 4051 68.27%
Fuente: Elaboración propia.

No todos los predios que presentan alguna inconsistencia son catalogados por el
Registro Inmobiliario como no compatibles. La inconsistencia 5 con modificación 1
o modificación 2 y la inconsistencia 11 son catalogadas como compatibles (siempre
y cuando no presenten alguna otra inconsistencia o relación 3 o relación 5). En el
mapa catastral del distrito de Heredia existe un total de 589 predios compatibles y
presentan dicha situación tal como se indica en la tabla 6.

Tabla 6. Distribución de predios compatibles que presenten alguna inconsistencia.

Distribución de predios compatibles que presenten alguna inconsistencia

Inc 5, modif Inc 5, inc 11 Total,

Relación Inc 11 Porcentaje
2 y modif 2 predios

1 3 0 567 570 9.61%

2 0 1 7 8 0.13%
4 0 0 11 11 0.19%
Total 589 9.93%
Fuente: Elaboración propia.

“En cuanto a la Inconsistencia 02 y las Modificaciones 1, 2 y 7, el Registro

Inmobiliario ha visto la necesidad de eliminarlas del mapa catastral; sin

31
 embargo, es indispensable que las columnas correspondientes se
mantengan en la base de datos asociada al mapa catastral, en cuyos campos
se indicará un cero “0” para todos los predios.” (Registro Nacional, 2018,
página 79).

Los predios correspondientes a los identificadores 40101004004700,

40101005319500, 40101005526900 y 40101010931300 se encuentran compatibles
con inconsistencia 5 y modificación 2, esto debido a que, para el 15 de noviembre
del 2017 (fecha de corte para la recolección de la información referente al mapa
catastral del distrito de Heredia), estos predios no habían sido actualizados con la
anteriormente citada nueva disposición; por lo tanto, mantienen su condición
original.

3.1.4.2. Predios no compatibles

Todos aquellos predios en los que se verifica que no existe concordancia entre su
información registral y/o catastral y/o la información recopilada en campo, se
consideran como no compatibilizados. Los predios que presenten relación 1,
relación 2 o relación 4 y presenten alguna o algunas inconsistencias (excepto la
inconsistencia 11) son considerados predios no compatibles. La relación 0, relación
3 y relación 5 por sí mismas son consideradas no compatibles sin necesidad de que
presenten alguna inconsistencia o modificación.

En el mapa catastral del distrito de Heredia existe un total de 1 883 predios no

compatibles, lo que equivale a un 31.73% del total de los predios. A continuación,
se muestran las tablas de las diferentes combinaciones de relaciones,
inconsistencias y modificaciones de predios no compatibles para el mapa catastral
del distrito de Heredia:

• Predios no compatibles que únicamente presentan relación 5, existen un total de

258.
• Predios que únicamente presentan relación 3 existen un total de 379.
• Predios no compatibles que presentan relación 0, alguna inconsistencia y/o
modificación existen un total de 430, siendo la relación 0 e inconsistencia 1 la
que más se repite, con un total de 138 predios, como se muestra en la tabla 7.
32
Tabla 7. Distribución de predios no compatibles que presentan relación 0 con alguna inconsistencia o modificación.

Distribución de predios no compatibles que presentan relación 0 con alguna

inconsistencia o modificación
Combinación de
Relación inconsistencias y Cantidad
modificaciones
Inc 1 138
Inc 3 102
Inc 3, Inc 4, Inc9,
2
Mod9
Inc 3, Inc 4 23
Inc 3, Inc 4, Mod 9 37
Relación Inc 3, Inc 5, Mod 2 1
0 Inc 3, Inc 6 1
Inc 3, Inc6, Inc 9 1
Inc 3, Inc 9 26
Inc3, Inc9, Mod 9 2
Inc 3, Mod 9 90
Inc 10 7
Total 430
Fuente: Elaboración propia.

• Predios no compatibles que presentan relación 1 y alguna o algunas

inconsistencias existen un total de 351, siendo la inconsistencia 9 la que más se
repite, con un total de 244 predios, según lo muestra la tabla 8.

33
Tabla 8. Distribución de predios no compatibles que presentan relación 1 con alguna inconsistencia.

.Distribución de predios no compatibles que presentan relación 1 con alguna

inconsistencia.

Relación Combinación de inconsistencias Cantidad

Inc 4 1
Inc 6, Inc 9, Inc 11 1
Inc 6, Inc 9 3
Inc 6, Inc 11 11
Relación 1 Inc 6 65
Inc 8 2
Inc 9, Inc 11 24
Inc 9 244
Total 351
Fuente: Elaboración propia.

• Predios no compatibles que presentan relación 2 y alguna o algunas

inconsistencias existen un total de 4, siendo la inconsistencia 4 la que se repite
con mayor frecuencia con 2 predios, tal como lo indica la tabla 9.

Tabla 9. Distribución de predios no compatibles que presentan relación 2 con alguna inconsistencia

Distribución de predios no compatibles que presentan relación 2 con alguna

inconsistencia
Relación Combinación de inconsistencias Cantidad
Inc 4 2
Inc 9, Inc 11 1
Relación 2
Inc 9 1
Total 4
Fuente: Elaboración propia.

34
• Predios no compatibles que presentan relación 3 y alguna o algunas
inconsistencias existen un total de 25, siendo la inconsistencia 9 la que se repite
con mayor frecuencia con un total de 21 predios, distribuidos como se indica en
la tabla 10.

Tabla 10. Distribución de predios no compatibles que presentan relación 3 con alguna inconsistencia .

Distribución de predios no compatibles que presentan relación 3 con alguna

inconsistencia.

Relación Combinación de inconsistencias Cantidad

Inc 6 2
Inc 9, Inc 11 2
Relación 3
Inc 9 21
Total 25

Fuente: Elaboración propia.

• Predios no compatibles que presentan relación 4 y alguna o algunas

inconsistencias existen un total de 13, siendo nuevamente la inconsistencia 9 la
que se repite con mayor frecuencia, con un total de 11 predios, así lo muestra la
tabla 11.

Tabla 11. Distribución de predios no compatibles que presentan relación 4 con alguna inconsistencia
Distribución de predios no compatibles que presentan relación 4 con alguna
inconsistencia
Relación Combinación de inconsistencias Cantidad
Inc 6 1
Inc 9, Inc 11 1
Relación 4
Inc 9 11
Total 13
Fuente: Elaboración propia.

35
• Predios no compatibles que presentan relación 5 y alguna o algunas
inconsistencias y/o modificaciones existen un total de 324, con la particularidad
de que la inconsistencia que más se repite es la inconsistencia 4, con un total 78
predios, en la tabla 12 se muestra la distribución de las inconsistencias.

Tabla 12. Distribución de predios no compatibles que presentan relación 5 con alguna inconsistencia

Distribución de predios no compatibles que presentan relación 5 con alguna inconsistencia

Combinación de
Relación inconsistencias y Cantidad
modificaciones
Inc 2 10
Inc 4, Inc 5, Inc 6, Mod 3 1
Inc4, Inc 5, Inc 7, Mod 4 1
Inc 4, Inc 5, Inc 8, Mod 3 1
Inc4, Inc6 1
Inc 4, Inc 11 21
Inc 4 78
Inc 5, Inc6, Mod 4 2
Inc 5, Inc6, Mod 5 1
Relación 5 Inc 5, Inc6, Mod 5 1
Inc 5, Inc 8, Inc 9, Mod 3 1
Inc 5, Inc 8, Mod 3 3
Inc 5, Inc 9, Inc 11, Mod 3 3
Inc 5, Inc 9, Mod 3, Mod 5 1
Inc 5, Inc 9, Mod 4 14
Inc 5, Inc 9, Mod 5 1
Inc 5, Inc 11, Mod 3 1
Inc 5, Inc 11, Mod 4 15
Inc 5, Inc 11, Mod 5 2

36
 Combinación de
Relación inconsistencias y Cantidad
modificaciones
Inc 5, Inc 11, Mod 6 2
Inc5, Mod 3 5
Inc5, Mod 4 55
Inc5, Mod 5 9
Inc5, Mod 6 10
Inc 6 3
Inc 7, Inc 11 1
Inc 7 2
Inc 8, Inc 11 1
Inc 9, Inc 11 5
Inc 9 19
Inc 10 5
Inc 11 49
Total 324
Fuente: Elaboración propia.

3.1.4.3. Distribución de relaciones

Los datos que indica el plano catastrado y que se toman en cuenta para determinar
la relación plano-finca son específicamente el área, linderos, el número de plano y
folio real.

Para el mapa catastral del distrito de Heredia, la relación que con mayor frecuencia
se repite es la relación 1, con un total de 4 306 predios, y la que con menor
frecuencia se repite es la relación 2, con solo 53 predios. La relación que muestra
la mayor cantidad de predios compatible es la relación 1, con un total de 3 955,
mientras que la relación que mayor cantidad de predios no compatible presenta es
la relación 5, con un total de 582 predios. En la tabla 13 se muestra la distribución
de las relaciones indicadas a los predios según su compatibilidad en el mapa
catastral del distrito de Heredia.

37
Tabla 13. Distribución de predios compatibles y no compatibles según su relación
Distribución de predios compatibles y no compatibles según su relación
Relación No compatible Compatible Total
0 430 0 430
1 351 3 955 4 306
2 4 49 53
3 503 0 503
4 13 47 60
5 582 0 582
Total 1 883 4 051 5 934
Fuente: Elaboración propia.

3.1.4.4. Distribución de inconsistencias

El mapa catastral de Heredia presenta un total de 1 828 predios que cuentan con
una o varias inconsistencias indicadas. La inconsistencia 11 es la más recurrente,
con un total de 733 predios; entre tanto, las inconsistencias 7 y 8 son las menos
usuales, con solo 3 predios cada una, según indica la tabla 14.

Tabla 14. Distribución total de predios con inconsistencias.

Distribución total de predios con inconsistencias.
Inconsistencia Predios
1 138
2 2
3 285
4 106
5 131
6 86
7 3
8 3
9 329
10 12
11 733
TOTAL 1828
Fuente: Elaboración propia.

38
 3.2. Manual descripción de procedimientos
La metodología se compone de una sucesión de procedimientos, de manera
ordenada y con una secuencia de procesos concatenados; a su vez, estos procesos
muestran de manera específica la forma de proceder en las investigaciones y
consultas. Conociendo los métodos necesarios para los estudios técnicos en el
mapa catastral, se adquiere una visión clara de la situación de los predios y así las
consultas, manejo de datos e investigaciones a realizar por parte de un usuario se
hacen más eficientes.

3.2.1. Identificar predio o predios afectados

El mapa catastral se basa en los criterios técnicos necesarios para la conformación
e interpretación de los asientos inmobiliarios, los cuales se dividen en relaciones,
inconsistencias y modificaciones. El Registro Inmobiliario pone a disposición del
usuario el Certificado Catastral, un documento que describe la situación de un
predio en el mapa catastral; esta descripción se fundamenta en los datos registrales,
catastrales y jurídicos de los asientos inmobiliarios.

Asimismo, para cada predio existe un Expediente Catastral, en el cual se encuentra

el Reporte de Conciliación Final (CF), que corresponde al documento donde se
reporta la situación final del predio en el mapa posterior al proceso de levantamiento
catastral. En este documento se indican las inconsistencias determinadas para el
predio, posterior al levantamiento de campo y conformación final del mapa catastral,
la información de la CF puede ser comprobada en la tabla de atributos en el mapa
catastral.

Si durante el proceso de mantenimiento y actualización del mapa catastral, el predio

se ve afectado o modificado, es necesario consultar el Reporte de Mantenimiento
(RM), documento en el cual se describe el tipo de modificación que ha sufrido el
predio, su situación anterior y posterior al mantenimiento o actualización y una
descripción de las inconsistencias y modificaciones (si las tuviera) así como la nueva
situación del predio en el mapa catastral. La información contenida en el RM puede
ser comprobada en la tabla de atributos en el mapa catastral.

39
 3.2.2. Determinar números de finca y planos catastrados
En el Expediente Catastral se encuentra el documento llamado Informe Registral
(IR), un documento en donde se muestra un resumen de la información contenida
en el asiento registral de cada finca. En el IR es posible corroborar información
acerca del número de finca, situación geográfica donde se encuentra inscrita, área
registral, segregaciones, derechos, propietarios, colindancias y número de plano.

En el caso de que una finca no presente un plano asociado en el mapa catastral ni

en su Asiento Registral, es necesario realizar una búsqueda de planos catastrados,
con el fin de localizar uno o varios planos que se puedan relacionar con la finca en
cuestión. En el Sistema de Información de Planos es posible realizar búsquedas de
catastrados por el criterio de número de finca, nombre de propietario, topógrafo,
área, rango de coordenadas, por situación geográfica, año de inscripción.

3.2.3. Verificar relación de plano-finca

Para establecer la relación plano catastrado-finca se parte del análisis de la
información contenida en el plano catastrado y se contrasta con la información
indicada en el asiento registral de la finca. En el plano se consideran
específicamente los siguientes datos:

• Número de plano catastrado

• Área
• Linderos
• Folio real

Estos datos se comparan con el asiento registral de la finca y es posible determinar

la relación que le corresponde, según los siguientes tipos indicados en la tabla 15.

Tabla 15. Descripción de relaciones

Descripción de relaciones
Relación Descripción

0 Esto se debe a alguna de las siguientes situaciones:

40
 Relación Descripción

(No tiene un plano • La finca NO indica un plano catastrado en su asiento

catastrado registral y no se le logra relacionar alguno.
relacionado) • Indica un plano catastrado que presenta errores o que
no existe en el Sistema de Información de Planos
(SIP).
• El plano catastrado que indica en su asiento registral o
el relacionado no describe correctamente la finca.

• La finca indica en el SIRE el número de plano

catastrado.
1
• El área inscrita es coincidente con la indicada en el
(Relación uno a
plano.
uno)
• Los colindantes del SIRE y el plano no tienen
contradicciones en cuanto a vías, accesos y ríos.

• La finca indica en el SIRE el número de plano

catastrado.
• El área inscrita es menor que la indicada en el plano.
• La sumatoria de áreas segregadas y el área inscrita de
la finca madre, deben ser coincidente con el área
2
original de la finca madre (área con la que nació)
(Segregaciones con
• Hay una o varias fincas segregadas, con cualquier
planos)
relación excepto la relación 3 y la relación 5 por
diferencia de área entre el asiento registral y el plano
asociado a la finca segregada.
• Los planos de las fincas segregadas y el de la finca
madre son congruentes entre sí.

3 • El número de plano catastrado no se indica para una

finca en el SIRE.

41
 Relación Descripción

(Rectificación de • La diferencia entre el área indicada por el plano

área) catastrado y el área inscrita de la finca no supera el
10% del área inscrita.
• Los colindantes del SIRE y el plano no tienen
contradicciones en cuanto a vías, accesos y ríos.

• El plano catastrado indica un número de finca por

resello.
• La finca en el SIRE no indica plano catastrado.
4
• El área inscrita es coincidente con la indicada en el
(Resello)
plano.
• Los colindantes del SIRE y el plano no tienen
contradicciones en cuanto a vías, accesos y ríos.

Por la investigación del plano se le relaciona por alguno

5 de los tipos anteriores, sin embargo, alguna de las

(Otros casos) condiciones requeridas y listadas no se cumple o no se

puede comprobar.

Fuente: Registro Nacional (2018, página 30)

3.2.4. Tolerancia lineal

En los casos en que existe un traslape entre planos o una diferencia entre la
conformación y la realidad observada en la ortofoto y la restitución fotogramétrica,
es necesario corroborar si dicha discrepancia excede tolerancias establecidas por
el Registro Inmobiliario. Según el Manual de Conformación del Mapa Catastral
(2018), para determinar estas tolerancias se considera que para la escala de
producción cartográfica 1:1000 en zona urbana, se acepta que el error de ubicación
de un punto, según la fórmula: error del punto (ep) es ±0,2 ., en el resto del país
para la cartografía de escala 1:5000 es ep ±1.0m.

42
Esto debido a que la exactitud con la que se determinan en el plano catastrado los
vértices de la parcela no está establecida o reglamentada. Por esta razón, la
tolerancia para validar la geometría de la parcela se define según la exactitud
absoluta con la que se trace la cartografía básica y se produzca la ortofoto.De
acuerdo con la teoría de propagación de errores, el error esperado para un lindero
que se determina en la cartografía básica, se puede definir por la expresión:

Donde:
el = error lindero
ep = error punto

De esta manera, la tolerancia Tl o diferencia máxima aceptable entre la longitud del

lindero en la cartografía básica y en la parcela vectorizada, medida de manera
perpendicular en donde se encuentra la mayor distancia, se calcula con la
expresión:

Donde:
Tl = tolerancia
el = error lindero

Por lo tanto, según la escala de la ortofoto donde se encuentre ubicado el predio,

existen dos diferentes tipos de tolerancia:

• Ortofoto escala 1:1000 el valor de la tolerancia es de ± 0.85 metros lineales.

• Ortofoto escala 1:5000 el valor de la tolerancia es de ± 4.25 metros lineales.

Para determinar la diferencia existente en un traslape de planos o entre la

conformación y la realidad observada en la ortofoto y la restitución fotogramétrica,
se debe medir en línea perpendicular donde se encuentra la mayor distancia de
discrepancia.

43
 3.2.4.1. Traslape de planos
En los casos en los que exista un traslape entre planos, es necesario establecer el
tipo de sobreposición que presenta, pues puede ser traslape parcial, traslape total
o doble matriculación. Cuando se está ante la presencia de un traslape parcial entre
planos, es necesario determinar la distancia de este, con el fin de establecer si se
encuentra dentro de las tolerancias lineales institucionales permitidas según el tipo
de ortofoto. En la figura 3 se muestra el ejemplo de un traslape parcial entre el plano
A y el plano B en la ortofoto escala 1:1000.

Figura 3. Ejemplo de traslape parcial entre planos. Elaboración propia.

La forma correcta de medir el traslape entre dos planos, es medir la línea

perpendicular de mayor distancia entre los planos en la zona de traslape, tal y como
se muestra en la figura 4.

44
 Figura 4. Ejemplo de la correcta manera de medir traslapes entre planos.
Elaboración propia.

3.2.4.2. Traslapes parciales

El traslape parcial de planos ocurre cuando existe una superposición parcial entre
dos o más planos catastrados que excede la tolerancia según la escala de ortofoto:

• Ortofoto escala 1:1000

• Ortofoto escala 1:5000

3.2.4.2.1. Ortofoto escala 1:1000

Se procede a indicar sobreposición parcial entre planos una vez que el traslape
exceda la tolerancia de 0.85 metros, medida en forma perpendicular en el lugar de
mayor distancia entre los planos catastrados, una vez comprobada la correcta
georreferenciación de los planos y la correcta conformación del mosaico catastral.
En la figura 5, se muestra el ejemplo de un traslape parcial en la ortofoto 1:1000
entre los planos A y B, el cual excede tolerancias lineales institucionales permitidas.

45
 Figura 5. Ejemplo de traslape parcial entre planos en la ortofoto escala 1:1000.
Elaboración propia.

3.2.4.2.2. Ortofoto escala 1:5000

Una vez que el traslape exceda la tolerancia de 4.25 metros medida en forma
perpendicular en el lugar de mayor distancia entre los planos catastrados, se
procede a indicar sobreposición parcial entre planos, tras comprobar la correcta
georreferenciación de los planos y la correcta conformación del mosaico catastral.
En la figura 6, se muestra el ejemplo de un traslape parcial en la ortofoto 1:5000
entre los planos A y B, el cual no excede tolerancias lineales institucionales
permitidas.

46
 Figura 6. Ejemplo de traslape parcial entre planos en la ortofoto escala 1:5000.
Elaboración propia.

3.2.4.3. Traslapes totales

Tras comprobar la correcta georreferenciación de los planos y conformar el mosaico
catastral, se determina la existencia de una sobreposición total de dos o más planos
distintos, los cuales describen un mismo predio. En estos casos, no se toman en
cuenta las tolerancias según escala de ortofoto.

En la figura 7, se muestra el ejemplo del traslape total entre dos planos catastrados,
donde se observa que el plano A se sobrepone totalmente al plano B. Como se
aprecia, es indiferente la escala de la ortofoto, pues en un traslape total no se toman
en cuenta las tolerancias lineales institucionales.

47
 Figura 7. Ejemplo de traslape total entre planos. Elaboración propia.

3.2.4.4. Doble matriculación o doble titulación

Cuando existan dos o más asientos registrales que indiquen el mismo plano
catastrado y se tiene certeza que corresponden al mismo espacio físico; es decir
que con el mismo plano catastrado se inscribió dos o más veces el mismo terreno,
se considera un caso de inconsistencia 6 por doble titulación.

3.2.5. Traslape de planos con vía pública

Cuando exista un predio cuyo plano catastrado abarca parte o la totalidad del
derecho de vía, para determinar si se excede la tolerancia para aplicar la
inconsistencia 7, se deben analizar los siguientes casos:

1. Cuando el plano catastrado correctamente georreferenciado abarca la

totalidad del derecho de la vía, definido por la restitución fotogramétrica o, en

48
 su defecto, de no existir restitución fotogramétrica, el derecho de vía será
definido por lo indicado en los planos catastrados a ambos lados de la vía.
En la figura 8 se muestra el ejemplo de lo anteriormente citado.

Figura 8. Caso 1, aplicación de la inconsistencia 7. Elaboración propia.

2. Cuando el plano catastrado correctamente georreferenciado sobrepasa el

derecho de vía, quedando restos en ambas partes de la vía pública. En la
figura 9 se muestra el ejemplo de lo anteriormente citado.

49
 Figura 9. Caso 2, aplicación de la inconsistencia 7. Elaboración propia.

3. Cuando el plano catastrado correctamente georreferenciado muestra un

traslape con la vía pública y, después del trabajo o gira de campo, se muestra
que los linderos materializados del predio o sus construcciones
efectivamente abarcan vía pública. En la figura 10 se muestra el ejemplo de
lo anteriormente citado.

Figura 10. Caso 3, aplicación de la inconsistencia 7. Elaboración propia.

50
En los casos en que únicamente el plano catastrado abarca parcialmente la vía
pública o únicamente la construcción abarca la vía no aplica la inconsistencia 7. En
la figura 11 se muestra un ejemplo.

Figura 11. Casos de no aplicación de la inconsistencia 7. Elaboración propia.

3.2.6. Discrepancias con la realidad física

Cuando la realidad física de los linderos del predio no coincide con los datos
catastrales (plano catastrado), es necesario determinar si esa discrepancia excede
la tolerancia lineal según la escala de ortofoto, con la finalidad de determinar o
descartar la aplicación de la inconsistencia 11 (incompatibilidad con la realidad
física), inconsistencia 4 (discrepancia por exceso de área), e inclusive inconsistencia
3 con modificación 9 (plano no representa la realidad del predio o posee errores de
elaboración).

La forma correcta de determinar la magnitud de la discrepancia es medir en línea

perpendicular de mayor distancia entre el plano catastrado y la restitución
fotogramétrica o, en su defecto, la realidad observada en la ortofoto. En la figura 12
se muestra el ejemplo de la forma correcta de medir la magnitud de la discrepancia.

51
 Figura 12. Ejemplo de determinación de discrepancias con la realidad física.
Elaboración propia.

3.2.7. Determinar la correcta georreferenciación

La georreferenciación corresponde a la ubicación y orientación de un predio en el
sistema de referencia oficial del país, mediante el cual se define la posición de los
vértices de los inmuebles, con el fin de incorporar la descripción del inmueble en el
mapa catastral. Gran parte de los planos catastrados que se encuentran
conformados en el mapa catastral (indiferentemente del distrito) presentan amarres
a puntos conocidos e identificables del lugar donde se llevó a cabo el levantamiento
topográfico, tales como cruces viales, bastiones de puentes, intersecciones, entre
otros.

Lo anterior ocasiona ambigüedad en la georreferenciación de los planos, esto en

parte debido a las limitaciones tecnológicas de la época cuando se realizaron
levantamientos, pues con las nuevas herramientas tecnológicas con que cuentan
los profesionales en agrimensura es posible georreferenciar los levantamientos
directamente al Sistema de Red Oficial de Coordenadas. Por esto, los artículos 18

52
y 24 del Decreto Ejecutivo 34331-J (Reglamento a la Ley del Catastro Nacional)
indican que los levantamientos agrimensura en trámite de inscripción deben cumplir
con las especificaciones técnicas de georreferenciación y enlace a la Red
Geodésica Nacional de Referencia Horizontal determinadas por la Subdirección
Catastral del Registro Inmobiliario. A la hora de georreferenciar un plano catastrado
o una finca, puede ocurrir los casos que se mencionan a continuación.

3.2.7.1. Predio presenta plano y finca relacionada.

Para los planos catastrados que presentan el derrotero en coordenadas del Sistema
de la Red Oficial de Coordenadas CR05 y su Proyección Transversal de Mercator
para Costa Rica CRTM05, la georreferenciación la determina el derrotero del plano,
de modo tal que al ubicar cada uno de los vértices del plano sobre la cartografía
catastral utilizando las coordenadas determinadas por el profesional de
agrimensura, esos puntos son inamovibles, logrando con ello la correcta
georreferenciación del plano.

Cuando los derroteros de los planos se encuentran en el método convencional de

azimut y distancia, en el sistema de rumbos e incluso en el sistema de gones, para
georreferenciar el plano, se debe interpretar y analizar la información indicada en el
plano catastrado respecto a la situación y ubicación geográfica, referencias a punto
fijo y colindancias, además de antecedentes catastrales y registrales de la finca,
tomando en cuenta la realidad física observada en la ortofoto. De igual manera, es
posible utilizar como insumo para la georreferenciación los colindantes indicados en
el asiento registral.

En los casos en que los insumos no son suficientes para determinar la correcta
ubicación de un plano, es posible realizar una visita de campo, donde se
contrarreste la información indicada en el plano con la realidad en el campo,
utilizando los criterios que se mencionan en el subtítulo 3.2.16 “Visita de Campo”,
de modo tal que sea posible localizar el predio y trasladar dicha información al mapa
catastral.

53
 3.2.7.2. Predio presenta únicamente finca relacionada.
En este caso se utilizan como insumo de ubicación, los antecedentes registrales y
catastrales, colindancias e información relacionada a los colindantes indicados en
el asiento primero y registral. Si los insumos no son suficientes para determinar la
correcta ubicación de una finca, es posible realizar una visita de campo con el fin de
verificar la información mediante un censo, siguiendo lo estipulado en el subtítulo
3.2.16 “Visita de Campo”, de modo tal que sea posible localizar el predio y trasladar
dicha información al mapa catastral.

3.2.7.3. Predio presenta únicamente plano catastrado.

Si el predio presenta únicamente plano catastrado que no ha generado número de
finca, ya sean planos para información posesoria, planos de fincas de proyectos del
IDA o concesiones, el predio mantiene la condición de inconsistencia 1, hasta que
el plano genere una finca y esta sea conformada en el mapa catastral, dichos planos
son conformados en el mosaico de planos auxiliares.

3.2.8. Verificación de exactitudes de los planos (Errores de

elaboración)
Los planos considerados para la conformación del mosaico catastral deben cumplir
con la tolerancia de cierre lineal y la tolerancia para la diferencia de área
establecidas por el Registro Inmobiliario. A continuación, se describe cada una de
estas tolerancias.

3.2.8.1. Tolerancia para el cierre lineal:

La tolerancia para el error de cierre lineal se establecerá por la expresión:

Tl  0,03m. * nl
Donde:
Tl = Tolerancia para el error de cierre lineal
nl = Número de lados del polígono.

54
 3.2.8.2. Tolerancia para la diferencia de área:
La tolerancia para la diferencia del área calculada por el derrotero con la indicada
en el plano será:

Ta  0,03m. *  lili
Donde:
Ta = es la máxima diferencia permisible en el área
li = son las longitudes de los lados de polígono

Si al comprobar el derrotero este cumple con las tolerancias establecidas, el plano

es aceptable para la conformación del mapa catastral y, por lo tanto, forma parte del
mosaico catastral. De lo contrario, el plano no podrá utilizarse para la conformación
del mapa catastral, pero sí para ayudar a ubicar la finca; por lo tanto, los planos
catastrados que no cumplen con las tolerancias antes indicadas no serán
conformados en el mosaico catastral, sino que deberán ir conformados en el
mosaico de planos auxiliares.

3.2.9. Errores de elaboración de planos

Entre los principales motivos por los cuales los planos presentan errores de
elaboración se encuentran:

• Superar las tolerancias institucionales en cuanto al cierre lineal y/o área.

• Discrepancia con la realidad física que supera tolerancias (ver el apartado 3.2.6)
y el área de la conformación del mapa supera en un 10% el área registral de la
finca.
• La figura generada por el derrotero no coincide con la mostrada en el cuerpo del
plano.
• La figura generada por el derrotero coincide con la mostrada en el cuerpo del
plano; sin embargo, varía su orientación con respecto a los colindantes (accesos
e hidrología) de manera tal que difieren con los puntos cardinales en el mapa
catastral.

55
 3.2.10. Determinar correcta conformación del mosaico catastral.
Para determinar la correcta conformación del mosaico catastral, es necesario
corroborar distintos factores que componen el mosaico catastral, como lo son:

• Correcto dibujo de los planos

• Ajuste entre planos

3.2.10.1. Correcto dibujo de los planos

Es necesario corroborar que todos los planos de consulta, así como los colindantes
y planos de interés se encuentren bien dibujados en la capa de planos del Mosaico
Catastral. Entre los aspectos que se deben de revisar se encuentra el verificar que
la forma del polígono concuerde con la forma presentada en el cuerpo del plano, de
determinarse que existen diferencias, se debe dibujar el polígono del plano
nuevamente digitando su derrotero y comprobando que la figura resultante
concuerde con la figura del polígono presentada en el plano de catastro. Si continúa
difiriendo en forma, el plano catastrado no podrá ser usado para la conformación
del mosaico catastral según lo indicado en el apartado 5.1.2 del Manual de
Conformación del Mapa Catastral (2018).

Como se observa en la figura 13, el polígono mostrado en el cuerpo del plano no

corresponde con el polígono generado a la hora de dibujar el plano por medio del
derrotero, por lo cual no puede ser utilizado para la conformación del mosaico
catastral.

56
 Figura 13. Discrepancia entre el polígono mostrado en el plano y el polígono
resultante de la vectorización del derrotero.

Al suceder esto, es necesario corregir el mosaico catastral, volviendo a

georreferenciar los polígonos según realidad física observada en la ortofoto,
colindancias y referencias a punto fijo, con el fin de lograr el mejor ajuste de planos
para determinar la situación real de los predios en consulta en el mapa catastral.

3.2.10.2. Ajuste entre planos

Parte del análisis de la conformación del mosaico catastral es la verificación del
correcto ajuste entre planos, eliminando, en la medida de lo posible, espacios y
traslapes pequeños entre planos colindantes, logrando con esto el mejor ajuste
entre planos. En la figura 14 se muestra un traslape entre planos catastrados,
producto de una mala conformación del mosaico catastral; como se aprecia, existen
espacios entre planos catastrados, los cuales no exceden las tolerancias

57
institucionales establecidas, dichos planos son colindantes entre sí y concuerdan en
cuanto a distancias y ángulos.

Figura 14. Ejemplo de mal ajuste o mala conformación entre planos. Elaboración
propia.

Al conformar correctamente el mosaico catastral, eliminando pequeños traslapes y

espacios entre planos que en la realidad no existen y tomando en consideración la
realidad física observada en la ortofoto, se elimina la sobreposición de planos
catastrados en el lindero Este, según se muestra en la figura 15

58
 Figura 15. Ejemplo del correcto ajuste entre planos. Elaboración propia.

3.2.11. Estudio de antecedentes registrales

Cuando se presenta el momento de estudiar la situación que afecta a una o varias
fincas, es necesario realizar un análisis de toda la información registral, catastral y
jurídica de los asientos inmobiliarios, para estar de acuerdo con lo que publica el
Mapa Catastral acerca de la situación de esta y así garantizar con solidez la
seguridad jurídica de las propiedades inmuebles.

Una finca puede tener su origen a partir de un mandamiento de un juez, como lo es

un título posesorio o una información posesoria, cumpliendo con lo establecido en
la Ley de Informaciones Posesorias (1941) o por medio de un decreto, el cual es
efectuado por el Estado, que define sus límites y uso del terreno. También una finca
puede nacer a partir de otras ya existentes, estos casos se presentan si existe una
reunión para formar una sola; otra forma es por medio de división, una finca se
divide en varias. También existe la segregación, una finca separa una porción de su
terreno en uno aparte, pero ubicado dentro de los límites del plano catastrado padre
o por la localización de derechos.

59
Ahora bien, así como una finca nace, también deja de existir. Para esto es necesario
determinar la manera en que se eliminó, ya sea por reunión de fincas, si se dividió
en varias fincas, si se extinguió por segregar casi la totalidad de su área o si se creó
por error. Tales sucesos se ejecutan en un tiempo determinado; por lo tanto,
también es necesario conocer la fecha en que se realizó el movimiento registral.

Al realizar el estudio registral y catastral de una finca, los datos de interés son la
fecha en que nació la finca, los antecedentes, el área con la que nació, el nombre
del propietario, la descripción de los colindantes al norte, sur, este, oeste, noreste,
noroeste, sureste y suroeste, la ubicación en provincia, cantón y distrito, si presenta
segregaciones y el plano catastrado que la describe.

3.2.11.1. Fincas segregadas

Si una finca se originó por medio de segregación, es necesario investigar cuál es su
antecedente, ya sea el número de finca o el número de tomo y folio. Respecto a la
finca madre, es necesario investigar los datos antes indicados, además de otros
adicionales, como sus linderos, y corroborar que la finca segregada se encuentre
dentro de sus límites, de manera que el área segregada sea congruente con el resto
de área que queda. Esto se verifica por medio de la suma del área de la finca o
fincas segregadas más el resto de área de la finca madre.

Otro aspecto importante es el hecho que la finca madre rectifique el número de

plano con el área que indicaba como resto; en ese caso, pasa a ser una finca aparte
de la que en un principio era una finca hija. Sin embargo, la finca que nace de otra
por medio de segregación queda con los datos de antecedente que indican de
donde proviene y la fecha en que se originó, con el fin de corroborar un correcto
tracto sucesivo registral.

3.2.11.2. Fincas divididas

Si una finca nació por división de fincas, es necesario investigar cuál fue la que se
dividió y en cuáles y cuántas fincas, determinar los números de finca o, en dado
caso, los números de tomo y folio; esto con el fin de asegurar la correcta división.
En el caso de fincas que nacieron por división, es necesario saber el área de la finca
antes de dividirse, la fecha en que nació y la fecha en que se dividió; también los

60
antecedentes y los colindantes, ya que estos ayudan a conocer sus límites y la
localización de las fincas en que se dividió.

Es importante investigar el propietario, pues esto ayuda a buscar información

faltante, como el plano de la finca antes de dividirse, si es que no lo indicaba en su
asiento registral. Otro aspecto importante es saber que dicha finca se encontraba
en el mismo espacio físico en que se ubican las fincas en que se dividió; para ello
se toman y se comparan los datos de provincia, cantón y distrito que indican todas
las fincas en cuestión. Si en dado caso se logra obtener el dato del plano de la finca
antes de realizar su división, este plano ayudará a delimitar el área de terreno del
cual no se deberían sobrepasar las fincas producto de la división, además de lograr
verificar que los datos de antecedentes coincidan entre todos los planos.

Para facilitar el estudio de una finca que proviene de división, se puede realizar una
lista de las fincas en que se dividió. Se toman como datos la fecha en que se dividió
y se verifica que coincidan entre todas las fincas originadas, se anotan sus datos de
números de finca o de tomos y folios y de cada una se investiga cuáles son sus
áreas, para realizar la sumatoria y corroborar el área de la finca original antes de la
división y los propietarios para verificar la ubicación de cada finca con respecto a
colindantes y propietarios.

Con respecto a la finca origen de la división, es importante investigar sus

antecedentes, si la misma proviene de segregación, división o de reunión de fincas.
También para ello se investigan las fichas de información de registro de bienes
inmuebles, y si es el caso, se investiga la fecha en que se trasladó al sistema
mecanizado de folio real, para lograr enlazar todos los movimientos registrales.
Asimismo, puede darse el caso de que la finca antes de dividirse se haya
segregado, con lo cual no afectaría a las otras fincas producto de la división, a pesar
de haber nacido antes de las otras. Para ello, se investiga si el resto de área que le
quedaba a la finca fue el área que se dividió y se indaga sobre todos los datos
registrales y movimientos registrales de las fincas segregadas.

61
 3.2.11.3. Reunión de fincas
Si una finca proviene de reunión de fincas, es necesario investigar los datos de estas
antes de reunirse, de manera que las áreas sean congruentes con el área resultante
de la finca producto de la reunión. En los casos de fincas que se originan por reunión
de fincas, se investiga sobre los datos de las fincas antes de reunirse, como son
fecha en que nacieron todas, sus antecedentes, cuáles eran los propietarios, cuáles
eran los colindantes de todas, si eran contiguas, los datos de provincia cantón y
distrito de cada una y los mismos datos de la finca originada como reunión de las
investigadas.

Se debe indagar si existen segregaciones de las fincas antes de reunirse, pues si

que se reunió fue el resto de la finca, no debería afectar a la finca producto de la
reunión. Se investigan las fichas de información registral de los inmuebles para
obtener datos de posibles cambios, como los que se indicaron anteriormente. Por
último, se investiga que todos los planos de las fincas producto de la división de una
finca sean congruentes con el plano catastrado de esta antes de dividirse, incluso
si se trata de un plano padre que ya haya tenido varias fincas segregadas.

Es muy importante determinar si en la reunión de las fincas se produce una

rectificación de medida; en este caso, la sumatoria de las áreas de las fincas
reunidas no va a concordar con el área de la finca resultante. Es necesario
corroborar que la medida corresponda con el plano utilizado para la nueva finca y
que dicho movimiento (rectificación de medida) se encuentre debidamente inscrito.

3.2.11.4. Plano catastrado

Con respecto al plano catastrado, es necesario verificar si el número de plano que
se publica existe; si es así, se comparan los datos de provincia, cantón y distrito que
muestra el plano con los que indica la correspondiente finca en su respectivo asiento
registral. También es necesario comparar los colindantes de manera que coincidan
con los que se publican en el asiento registral de la finca.

Respecto al derrotero es importante verificar que esté correcto, de manera que el

polígono resultante coincida en área, tanto con la que indica el plano como con la

62
que se publica en el asiento registral. El polígono que se observa dibujado en el
plano debe corresponder al resultante luego de dibujar el derrotero.

Otros aspectos importantes son que el número de inscripción que indica el plano
corresponda con el que publica la finca; que los antecedentes mostrados en el plano
coincidan con los de su asiento registral; verificar las referencias para ubicar
correctamente la finca; y por último, es necesario verificar que las notas sean
concordantes con la situación de la finca.

3.2.11.5. El área
Para realizar el estudio completo de un asiento inmobiliario, es necesario ir de la
mano con el área de la finca. Si existe algún problema con el área, este se ve
reflejado en la relación, inconsistencias y modificaciones que presente.

3.2.11.6. Investigación en las bases de datos

Al realizar un estudio de antecedentes registrales, es importante la toma e
interpretación de los datos relevantes de los asientos inmobiliarios, tales como fecha
de inscripción, colindancias, área, plano catastrado, antecedente registral, número
de los documentos de inscripción utilizados para los diferentes movimientos
registrales que sufre una finca, entre otros. Para obtener estos datos, es necesario
consultar las diferentes bases de datos, entre las cuales están:

• Folio real
• Tomos
• Fichas
• Documentos inscritos y presentados

A continuación, se muestra una descripción sobre la información que se encuentra

en cada uno de los sistemas anteriormente indicados, la forma de consultar la
información y la extracción de la información más relevante para realizar los
estudios de antecedentes registrales:

63
 3.2.11.7. Estudio de folios reales
En Costa Rica, el folio real constituye un medio de registro mediante el cual se
trascribe en breves notas el contenido del estado jurídico registral de cada inmueble
en un elemento de unidad. El folio real está constituido por cinco componentes:

1. Provincia: Se refiere a la provincia donde se encuentra situado el inmueble,

de la siguiente manera: 1 = San José, 2 = Alajuela, 3 = Cartago, 4 = Heredia,
5 = Guanacaste, 6 = Puntarenas, 7 = Limón. Todos los folios reales requieren
de este número.
2. Número de finca: Se refiere a un número de seis dígitos. En este momento,
en Costa Rica no existe ninguna provincia que cuente con más de un millón
de propiedades inscritas, por lo cual el número de 6 dígitos es suficiente para
esta tarea. Sin embargo, para efectos del mapa catastral, el número de finca
es representado por un número de siete dígitos.
3. Duplicado: En casos poco frecuentes en los cuales números idénticos de folio
real se crearon involuntariamente, es necesario generar una diferenciación
entre ambos, por lo cual se agrega una letra (normalmente una “a” o “b”) al
final del número de finca de alguno de los folios reales. En la gran mayoría
de los casos esta situación no existe y debe dejarse el espacio en blanco.
4. Horizontal: Esta casilla se utiliza en folios reales, relacionado propiedades
bajo el régimen de condominio. Se utiliza una M (cuando se refiere a una
finca Matriz) o una F (cuando se refiere a una filial). Si la propiedad se
encuentra fuera del régimen de propiedad en condominio, se debe dejar esta
casilla en blanco.
5. Derechos: Representan la potestad de uso entre una serie de otros derechos
de uso sobre una propiedad determinada; es decir, la propiedad o dominio
de la finca no pertenece a un único propietario y hay varios copropietarios.
Así por ejemplo, si un inmueble presenta dos propietarios, los números de
derecho serían 001 y 002; en caso contrario, si el inmueble solo presenta un
propietario el derecho se representaría 000.

A continuación, se muestra un ejemplo de la constitución de un folio real:

64
 1-123456-A-F-000

Donde:

1: representa la provincia

123456: representa número de finca

A: representa el duplicado (si tuviese)

F: representa una filial, pero también podría ser una letra M que representa a la finca
matriz

000: representa los derechos

El sistema mecanizado de folio real corresponde a la base de datos que brinda

información registral a partir del periodo comprendido entre los años 1979 y 1980,
cuando empieza a funcionar el nuevo sistema de inscripción registral, denominado
"Folio Real", basado en el trípode creado por la memoria de un computador, la
microfilmación y la representación gráfica del folio real (Registro Nacional, 2019).

Se ingresa en la base de datos denominada “SIRE”, una vez en el sistema, se

ingresa el número de la finca y se accede a la información registral de la finca
consultada, se visualiza el número de finca, la naturaleza, el área en metros
cuadrados, la situación geográfica, el número del plano catastrado, el propietario,
los gravámenes, las afectaciones y anotaciones. En la figura 16 se muestra el
ejemplo de consulta de una finca en el SIRE.

65
Figura 16. Descripción general de una finca en el Sistema de Información Registral
(SIRE). Tomado de Sistema de información Registral, Registro Nacional.

En la descripción de la finca, se logra acceder al número del plano catastrado. Al

ingresar a “más datos” se consultan los linderos clasificados en punto cardinal y los
antecedentes, donde se indica el número de la finca madre o se hace referencia a
la consulta por tomo y folio. En la figura 17 se muestra el ejemplo de la consulta de
los colindantes y antecedentes de una finca en el SIRE.

66
 Figura 17. Descripción de una finca en el SIRE. Tomado de Sistema de
información Registral, Registro Nacional.

Al ingresar al “Histórico de la Finca” se encuentran los movimientos registrales de

esta, desde el momento en que se trasladó al sistema de folio real a la actualidad.
En este apartado se indica la fecha del proceso, el movimiento y el documento,
también es posible observar una descripción general del movimiento. En la figura18
se muestra el ejemplo de la consulta del histórico de una finca en el SIRE.

67
Figura 18. Consulta del histórico de una finca en el SIRE. Sistema de información
Registral, Registro Nacional.

3.2.11.8. Tomos
Al realizar consultas de fincas en tomos, se debe tomar especial atención a:

a) Ubicación del inmueble

b) Colindancias
c) Área inscrita
d) Plano catastrado
e) Propietario o propietarios
f) Antecedente registral (tracto sucesivo)
g) Año de inscripción

En la Figura 19 se observa la consulta digital a la información de los tomos de

inscripción de fincas. Para esto, se ingresa en la base de datos denominada
“Imágenes de Inmuebles” y, una vez en el sistema, se ingresa a “Rollos de Tomos”
y en “Consulta específica”.

68
Figura 19. Consulta de Tomos desde el Sistema de Imágenes Inmuebles. Tomado
de Sistema de Imágenes Inmuebles.

En “Consulta específica”, se ingresan los datos de provincia y finca, o de tomo y

folio, tal como se muestra en la figura 20.

Figura 20. Ejemplo de consulta especifica en el Sistema de Imágenes Inmuebles.

Tomado de Sistema de Imágenes Inmuebles.

69
Al ingresar la información necesaria para acceder al tomo y folio donde se ubica la
inscripción de la finca en el sistema de tomos, es posible encontrar la información
relacionada a la descripción registral de la finca. En la figura 21 se muestra el
ejemplo de un tomo físico de propiedades.

Figura 21. Figura de un tomo de propiedad en el Sistema de Imágenes Inmuebles.

Tomado de Sistema de Imágenes Inmuebles.

La información registral que encabeza el folio corresponde con el número de la finca;

en el margen izquierdo se indica el número de asiento y en la esquina superior
derecha se indica el número de folio. También se describe la naturaleza y la forma
general del terreno y las construcciones o edificaciones que pueda incluir. Se indica
el lugar donde se sitúa el predio según la provincia, cantón y distrito y se describen
los linderos en norte, sur, este y oeste, como se presenta en la figura 22.

70
 Figura 22. Datos relevantes de una finca en el sistema de tomos. Tomado de
Sistema de Imágenes Inmuebles.

En la información registral del terreno en el sistema de tomos se encuentra el área

de la finca, la cual puede estar indicada en el formato de metros cuadrados, varas
cuadradas, manzanas, en la denominación del tipo hectáreas-áreas-centiáreas-
decímetros-centímetros cuadrados y en caballerías. También se describe el
antecedente registral de la finca, ya sea si se originó por medio de segregación,
reunión, división material, información posesoria o título posesorio, usucapión, por
ley o decreto. En la figura 22 se muestra el ejemplo de la descripción del área y
antecedente de un tomo de propiedad.

Figura 23. Descripción de los antecedentes y área de la finca en el sistema de

tomos. Tomado de Sistema de Imágenes Inmuebles.

71
La fecha del movimiento registral se indica al final del asiento, de manera que se
indica la provincia, el mes, día, y el año en que se realizó. En la figura 24 se muestra
el ejemplo de la descripción de la fecha de origen de un tomo de propiedad.

Figura 24. Descripción de la fecha de origen de una finca en el sistema de tomos.

Tomado de Sistema de Imágenes Inmuebles.

Como se muestra en la figura 25, en el último asiento registral se indica si la finca

fue reunida, dividida, cerrada o trasladada al sistema de folio real, mediante el sello
del traslado al sistema mecanizado de folio real.

Figura 25. Sello de traslado de una finca en el sistema de tomos al sistema de folio
real. Tomado de Sistema de Imágenes Inmuebles.

72
Cuando sea necesario realizar la consulta física de un tomo de propiedad inmueble,
el Registro Nacional brinda la posibilidad de hacerlo en la oficina de tomos
inmuebles, ubicada en el sótano del módulo 3. En la figura 26 se muestra las
instalaciones de dicha oficina.

Figura 26. Oficina de tomos inmuebles del Registro Nacional. Elaboración propia.

3.2.11.9. Estudio de fichas

Las fichas de información registral o el microfilmado son documentos que incluyen
la información catastral y registral continuada de la información en tomos; para
consultarlas, se ingresa en la base de datos denominada “Imágenes de Inmuebles”
y, una vez en el sistema, se ingresa a “Fichas de Inmuebles” y en “Consulta
Específica”. En la figura 27 se muestra la ubicación de la consulta específica en el
sistema de imágenes de inmuebles.

73
Figura 27. Consulta de fichas desde el Sistema de Imágenes Inmuebles. Tomado
de Sistema de Imágenes Inmuebles.

En “Consulta específica”, se ingresan los datos de provincia y finca, o según el caso

de duplicado y horizontal, como se muestra en la figura 28.

Figura 28. Ejemplo de consulta de una ficha en el Sistema de Imágenes

Inmuebles. Tomado de Sistema de Imágenes Inmuebles.

Al localizar la ficha correspondiente con la finca objeto de consulta, se accede a la

descripción registral de la finca, en la figura 29 se muestra el ejemplo de una ficha
de inmuebles.

74
 Figura 29. Ejemplo de una ficha en el Sistema de Imágenes Inmuebles. Tomado
de Sistema de Imágenes Inmuebles.

En la figura 30 se muestra la parte superior de la ficha de inmuebles, donde se

localiza el número de finca. También se describe la naturaleza y la forma general
del terreno, se describen las construcciones o edificaciones que pueda incluir. Se
describe el lugar donde se sitúa el terreno, en provincia, cantón y distrito. Se indica
el antecedente, el área en metros cuadrados, el número del plano catastrado y la
causa adquisitiva, así como el número del documento de dicha causa adquisitiva.

75
 Figura 30. Datos de la finca en el Sistema de Imágenes Inmuebles. Tomado de
Sistema de Imágenes Inmuebles

También se indican los linderos en norte, sur, este y oeste, así como el nombre del
propietario y su número de cédula, como lo muestra la figura 31.

Figura 31. Linderos y Nombre del propietario de una finca indicados en una ficha.
Tomado de Sistema de Imágenes Inmuebles.

76
En la sección media del cuerpo de la ficha, se indican hipotecas, los números de
fincas que hayan sido segregadas y los movimientos registrales, como divisiones,
reuniones, segregaciones, la causa adquisitiva y, en la parte inferior, se indica si
existen anotaciones. En la figura 32 se muestra la sección media del cuerpo de la
ficha.

Figura 32. Movimientos registrales de una finca indicados en una ficha. Tomado
de Sistema de Imágenes Inmuebles.

El sistema digital de consulta de la información registral de fichas o microfilmado, al

igual que en el caso de consulta de la información de Tomos, se puede consultar de
manera física. Para esto, en el sótano del módulo 3 del Registro Nacional, en la
oficina de Microfilm, se solicita la información a un facilitador y esta visualiza en un
proyector. En las imágenes 33 y 34 se muestra la consulta de fichas por parte de
usuarios en la oficina de Microfilm.

77
 Figura 33. Consulta personal en la Oficina de Microfilm. Elaboración propia.

Figura 34. Equipo utilizado para realizar consulta física de fichas. Elaboración
propia.

78
 3.2.11.10. Documentos inscritos y presentados
Los documentos inscritos y presentados son aquellas transcripciones de escrituras
realizadas por notarios públicos referentes a movimientos registrales de fincas
inscritas fueron presentadas en el Registro Nacional. En el Sistema de Imágenes
Inmuebles del Registro Inmobiliario se encuentran alojados los documentos
inscritos y los presentados. En figura 34 se muestra la ubicación de los documentos
“Inscritos” y “Presentados” en el sistema de imágenes inmuebles.

Figura 35. Consulta de documentos inscritos desde el Sistema de Imágenes

Inmuebles. Tomado de Sistema de Imágenes Inmuebles.

Entre los principales tipos de movimientos que podemos consultar en las

transcripciones de las escrituras se encuentran:

• Reuniones, segregaciones, divisiones materiales

• Compraventas y donaciones
• Rectificaciones de linderos, de número de plano, de área
• Rectificaciones de situación
• Restos reservados

79
 3.2.11.11. Documentos inscritos
Los documentos inscritos son aquellos que fueron inscritos en el Registro
Inmobiliario y se encuentran en las bases de datos de este. Para realizar consultas
en este sistema, es necesario conocer las citas del documento que se requiere
analizar. En el Sistema de Información Registral (SIRE), en el apartado del
“Histórico”, se encuentran los movimientos que las fincas han realizado (ordenado
según la fecha de proceso), el tipo de movimiento, las citas del documento y el
número de derecho. En la figura 36 se muestra la manera de realizar la consulta de
un documento inscrito en el sistema de documentos inscritos.

Figura 36. Consulta de información en el Sistema de Documentos Inscritos.

Tomado de Sistema de Imágenes Inmuebles.

3.2.11.12. Documentos presentados

Los documentos presentados son aquellos que por alguna razón no fueron inscritos
en el Registro Inmobiliario; sin embargo, muchos de ellos posteriormente fueron
debidamente inscritos. Los documentos presentados sirven de consulta para
mantener un histórico de los movimientos de una finca. Para consultar los
documentos presentados en el Sistema de Imágenes Inmuebles, se realiza una
búsqueda similar a la del ejemplo de la figura 36.

3.2.12. Estudio de antecedentes catastrales

Es necesario el estudio de los antecedentes catastrales para determinar la ubicación
de una finca, asientos registrales relacionados, la existencia de accidentes
geográficos, vías públicas, servidumbres y colindancias, por lo cual es
responsabilidad del profesional en agrimensura realizar los estudios y conciliaciones
correspondientes previo al levantamiento de agrimensura, como lo indica el artículo
21 del Reglamento a la Ley del Catastro Nacional:
80
 Artículo 21.—Estudio previo al levantamiento. Previo al levantamiento de
agrimensura, el agrimensor comprobará en el Registro Inmobiliario y con el
propietario o poseedor del inmueble, los títulos de propiedad y la existencia
de derechos u otras cargas sobre la misma. Además, deberá conciliar la
información en los mapas y registros catastrales. En caso de que no hubiere
mapas y registros catastrales, verificará los planos catastrados con
anterioridad y cualquier otra información complementaria, oficialmente
publicitada.

De acuerdo con lo indicado en el Artículo 69 del Reglamento a la Ley del Catastro

Nacional, es posible la inscripción de planos de catastro cuando los mismos corrijan
errores o inexactitudes en los asientos catastrales inscritos con anterioridad:

Artículo 69.—Planos previamente inscritos. El Catastro inscribirá un plano

nuevo aunque contradiga uno o más planos inscritos cuando corrija errores
de levantamiento, localización, situación, ubicación geográfica o datos del
asiento registral.

No podrá registrarse o modificarse ningún plano cuando haya sido

inscrito o anotado otro que contradiga la conciliación jurídica.

Así pues, entre las inexactitudes que son posibles de corregir con nuevos asientos
catastrales se encuentran las que se detallan a continuación.

3.2.12.1. Inexactitudes en cuanto a la ubicación geográfica

Cuando existen discrepancias entre la ubicación consignada a un plano catastrado
por el profesional de la agrimensura y la verdadera ubicación sobre el terreno, el
artículo 69 del Reglamento a la Ley del Catastro Nacional, permite la inscripción de
un nuevo plano catastrado cuando este corrija dicha inexactitud. Para esto, es
necesario comprobar la correcta ubicación del inmueble, mediante un estudio de
antecedentes catastrales y registrales, montajes basados en colindancias,
referencias y realidad observada en la ortofoto.

En la figura 37 se muestra el ejemplo de un plano que presenta incongruencias entre

la ubicación determinada por el profesional de la agrimensura y la ubicación

81
determinada según colindancias, realidad física, referencias y antecedentes
catastrales y registrales.

Figura 37. Ejemplo de plano que presenta discrepancias entre la ubicación

geográfica consignada por el profesional en el plano y la determinada por el mejor
ajuste. Elaboración propia.

3.2.12.2. Inexactitudes en cuanto a referencia a punto fijo

Cuando existe una discrepancia entre la referencia a punto fijo consignado por un
profesional en agrimensura respecto a la verdadera y correcta referencia en el
campo, la cual es posible determinarse según colindancias, antecedentes

82
catastrales y registrales y realidad física observada en la ortofoto. En la figura 38 se
muestra el ejemplo de un plano que presenta discrepancia entre la ubicación
indicada por la referencia a punto fijo y la ubicación determinada de acuerdo con
colindancias, realidad física y antecedentes catastrales y registrales.

Figura 38. Ejemplo de plano que presenta discrepancias entre la ubicación por
referencia a esquina indicada en el plano y la ubicación respecto al mejor ajuste.
Elaboración propia.

83
 3.2.12.3. Inexactitudes en cuanto a localización o división político-
administrativa
En Costa Rica la organización territorial administrativa se ha caracterizado por una
permanente evolución en el tiempo. Según la Ley sobre División Territorial
Administrativa, promulgada en agosto de 1969, el país está dividido en siete
provincias que son: San José, Alajuela, Cartago, Heredia, Guanacaste, Puntarenas
y Limón. Estas, a su vez, se encuentran divididas en unidades más pequeñas, como
lo son los cantones y distritos. Los constantes cambios en las divisiones político-
administrativas, se deben a las creaciones de nuevos cantones y distritos y cambios
en los límites territoriales para poder administrar las actividades económicas,
asuntos fiscales, políticos y judiciales. Como reseña, entre algunos de los cambios
administrativos de los últimos 20 años se encuentran:

o Decreto 27928-G de 22 de abril de 1999 crea el distrito de Salitrillos del

cantón de Aserrí.
o Decreto Ejecutivo 28109-G de 17 de agosto de 1999 creación del distrito
Colima del cantón de Tibás.
o Decreto 28855-SP de 10 de julio de 2000, modifica el límite del distrito Purral
del cantón de Goicoechea.
o Acuerdo 719-MSP de 18 de agosto del 2000 creación del distrito 9, Brunca,
del cantón de Buenos Aires.
o Ley 8044, de 9 de noviembre del 2000 creación del distrito16, Arancibia, del
cantón de Puntarenas.
o Ley 8150 del 4 de octubre del 2001 creación de los distritos La Isabel y
Chirripó del cantón de Turrialba, publicado en el diario La Gaceta, el 3 de
Diciembre del 2001.
o Decreto Ejecutivo 31345-G del 1 de agosto del 2003, creación del distrito
Carara del cantón de Turrubares, publicado en el diario La Gaceta, el 26 de
Setiembre del 2003.
o Decreto Ejecutivo 31380-G de 1 de setiembre del 2003 creación del distrito
Los Guido, Desamparados, publicado en el diario La Gaceta, el 22 de octubre
del 2003.

84
o Decreto Ejecutivo 31653-G, del 8 de marzo del 2004 creación del distrito
Escobal del cantón de Atenas, publicado en el diario La Gaceta el 27 de abril
del 2004
o Decreto Ejecutivo 31772-G del 14 de abril del 2004 creación del distrito Telire,
y modificaciones distritales, publicado en el diario La Gaceta el 20 de mayo
del 2004.
o Decreto Ejecutivo 31871-G, del 24 de mayo del 2004 creación del distrito
Llanos de Santa Lucía del cantón de Paraíso, publicado en el diario La
Gaceta el 21 de julio del 2004
o Decreto Ejecutivo 34848-MG, del 16 de octubre del 2008 creación del distrito
Palmitos del cantón de Naranjo, publicado en el diario La Gaceta, el 7 de
noviembre del 2008.
o Decreto Ejecutivo 34913-MG, del 19 de noviembre del 2008 creación del
distrito Katira del cantón de Guatuso, publicado en el diario La Gaceta, el 3
de diciembre del 2008.
o Ley N° 8808 de 28 de abril del 2010 el cantón cambia de nombre de Alfaro
Ruiz a Zarcero, publicado en el diario La Gaceta N° 116, del 16 de junio del
2010.
o Acuerdo Ejecutivo N° 0015-2012-MGP, de 18 de mayo del 2012, creación y
límites de distrito Jaris del cantón de Mora, publicado en el diario La Gaceta
N° 125, el 28 de junio del 2012.
o Decreto Ejecutivo N° 24-2012-MGP de 11 de junio del 2012 creación y límites
del distrito La Colonia del cantón de Pococí, publicado en el diario La Gaceta
N° 143, el 24 de julio del 2012, alcance digital N° 102.
o Acuerdo Ejecutivo N° 35-2012-MGP, de 3 de agosto del 2012 creación y
límites del distrito Canalete de Upala, publicado en el diario La Gaceta N°
189, el 1° de octubre del 2012, alcance digital N° 144.
o Acuerdo Ejecutivo N° 36-2012-MGP de 3 de agosto de 2012 creación y
límites del distrito Bahía Drake del cantón de Osa, publicado en el diario La
Gaceta N° 189, el 1° de octubre del 2012, alcance digital N° 144.

85
o Acuerdo Ejecutivo N° 37-2012-MGP, de 6 de agosto del 2012, Creación y
límites del distrito Labrador del cantón de San Mateo, publicado en el diario
La Gaceta N° 189, el 1° de octubre del 2012, alcance digital N° 144
o Acuerdo Ejecutivo N° 52-2012-MGP, de 18 de octubre del 2012 modificación
de límites entre los distritos Tempate y Cartagena del cantón de Santa Cruz,
publicado en el diario La Gaceta N° 233, el 3 de diciembre del 2012, alcance
digital N° 195.
o Ley 9235 de 07 de abril de 2014 creación y límites del distrito Caldera y sexto
del cantón de Esparza, publicado en el diario La Gaceta N°: 140, el 22 de
julio del 2014.
o Acuerdo Ejecutivo N° 45-2014-MGP, de 31 de julio de 2014 creación y límites
del distrito Gutiérrez Brown, sexto del cantón Coto Brus publicado en el diario
La Gaceta N° 191, de 6 de octubre del 2014. Corregido el nombre del distrito
“Gutiérrez Brown” por “Gutiérrez Braun”, mediante Fe de Erratas, publicado
en La Gaceta N° 66 del 7 de abril de 2015.
o Acuerdo Ejecutivo N° 67-2014-MGP, del día 5 de diciembre del 2014,
creación y límites del distrito La Amistad, segregado de Platanares y Pejibaye
del cantón de Puntarenas, publicado en La Gaceta N° 48, del miércoles 9 de
marzo del 2016.
o Ley 9291 de 11 de febrero de 2015 cambio de nombre del cantón de Aguirre
por Quepos, publicado en La Gaceta N° 129 de lunes 6 de julio de 2015.
o Acuerdo Ejecutivo N° 025-2016-MGP, del día 26 de agosto del 2016,
modificación de límites entre el distrito León XIII con el distrito Colima del
cantón de Tibás, publicado en La Gaceta N° 265, del 21 de noviembre del
2016.
o Acuerdo Ejecutivo N° 026-2016-MGP, del día 30 de agosto del 2016,
creación y límites del distrito San Lorenzo del cantón de San Ramón,
publicado en La Gaceta N° 225, del día miércoles 23 de noviembre del 2016.
o Ley 9440 Creación del cantón XVI, Río Cuarto de la provincia de Alajuela,
publicado en La Gaceta 69 del 11 de diciembre del 2018

86
Los cambios de las divisiones político-administrativas son una de las principales
razones por las cuales existen planos de agrimensura que ubican propiedades en
distritos, cantones e inclusive provincias que no corresponden, lo que ocasiona
inconsistencia 9 en los predios que no han actualizado dicha información.

3.2.13. Búsqueda de planos en el Sistema de Información de

Planos (SIP)
El Sistema de Información de Planos (SIP) es una plataforma tecnológica la cual
permite la búsqueda de planos catastrados, presentaciones, fraccionamientos y
trámites administrativos referentes a planos, implementada a partir de 1 de junio del
2003. A continuación, se procede a describir cada una de las consultas de planos
permitidas en el SIP.

3.2.13.1. Consulta de planos catastrados

Para acceder a la búsqueda planos catastrados, se debe buscar el botón de
“Catastrados” en el menú principal de la aplicación, como se muestra en la figura
39.

Figura 39. Ubicación del botón “Catastrados” en el menú principal del Sistema de
Información de planos. Tomado de Sistema de Información de Planos.

87
Esta herramienta permite la búsqueda de todos los planos catastrados inscritos en
el Registro Nacional. Se puede hacer búsqueda por los siguientes parámetros:

• Número de plano catastrado

• Por medio de datos de la presentación que originó el plano catastrado
• Datos generales de la inscripción del plano (registrador, topógrafo)
• Situación geográfica
• Número de finca
• Propietario o titular
• Coordenadas (Lambert norte, Lambert sur o CRTM05)
• Rango de área
• Fraccionamiento
En la figura 40 se muestran los modos en los que se puede hacer búsqueda de
planos en el SIP.

Figura 40. Parámetros para la búsqueda de planos catastrados en el SIP.

Elaboración propia.

88
 3.2.13.2. Consulta de presentaciones de planos
Para acceder a la búsqueda de planos catastrados, se debe de ir al botón de
“Presentados” en el menú principal de la aplicación, como se muestra en la
figura 41.

Figura 41. Ubicación del botón “Catastrados” en el menú principal del Sistema de
Información de planos. Tomado de Sistema de Información de Planos

Mediante esta consulta, se puede realizar la búsqueda de los planos de agrimensura

que están en proceso de ser catastrados. En el SIP se puede hacer búsqueda de
estos documentos mediante los siguientes parámetros:

• Tomo y asiento de la presentación del plano

• Datos de revisión de la presentación (registrador, fase, estado y origen)

• Situación geográfica

• Número de finca

• Propietario o titular

• Topógrafo.

89
• Fecha de presentación

• Coordenadas (Lambert norte, Lambert sur o CRTM05)

• Rango de área

• Fraccionamiento

En la figura 42 se muestran los modos en los que se puede hacer búsqueda de

presentaciones en el SIP.

Figura 42. Parámetros para la búsqueda de presentaciones en el SIP. Elaboración

propia.

3.2.13.3. Consulta de fraccionamientos

Para acceder a la búsqueda planos catastrados, se debe buscar el botón de
“Fraccionamientos” en el menú principal de la aplicación, según se muestra en la
figura 43.

90
 Figura 43. Ubicación del botón “Fraccionamientos” en el menú principal del
Sistema de Información de planos. Tomado de Sistema de Información de Planos.

En esta búsqueda es posible consultar los diseños de sitio de diferentes

fraccionamientos como urbanizaciones, condominios y cementerios. Se puede
realizar la búsqueda por cualquier de los siguientes parámetros:

• Número de fraccionamiento

• Por medio de datos de la presentación que originó el fraccionamiento

• Datos generales de la inscripción del fraccionamiento o diseño de sitio

• Situación geográfica

• Número de finca

• Propietario o titular

• Coordenadas (Lambert norte, Lambert sur o CRTM05)

• Rango de área

• Nombre y tipo de fraccionamiento

91
En la figura 44 se muestran los modos en los que se puede llevar a cabo una
búsqueda de fraccionamientos en el SIP.

Figura 44. Parámetros para la búsqueda de fraccionamientos en el SIP. Elaboración

propia.

3.2.14. Elaboración de montajes

Todos los montajes de planos elaborados por profesionales de la agrimensura,
entregados como pruebas a la dirección del Registro Inmobiliario, deben cumplir
con lo indicado en la Circular RIM-002-2014, en cuanto a los siguientes puntos:

1. Firma del profesional acreditado por el Colegio de Ingenieros Topógrafos de

Costa Rica.
2. Estar referidos Sistema de la Red Nacional de Coordenadas CR05 y a su
proyección en el Sistema Oficial para Costa Rica CRTM05, en concordancia
a las actualizaciones o modificaciones que realice el Instituto Geográfico
Nacional.
3. Aportar el montaje en formato análogo y digital, debiéndose utilizar para su
realización la ortofoto o cartografía catastral digital a escala 1:5000

92
 (aceptable en su ampliación hasta la escala 1:2500) o 1:1000 (aceptable en
su ampliación hasta la escala 1:250) -si la hubiere -.
4. Indicar simbología, escala de impresión, nombre del profesional, firma, fecha,
datos de información cartográfica de referencia, datos de amojonamientos
del IGN (si existiera), datos de demarcación de líneas de áreas y reservas
Nacionales y del patrimonio natural del Estado, ejes con los valores de las
coordenadas en la proyección de referencia y situación geográfica.
5. Utilizar letra N°12.
6. Indicar siempre el número de identificador predial asignado dentro del mapa
catastral.
7. Aportar el montaje dentro del formato Shape (Shp.)
8. Se deberá de indicar gráfica y literalmente los accidentes físicos naturales o
artificiales, tales como canales, ríos, quebradas, acequias, lagunas,
embalses, esteros, tajos, túneles, puentes, diques, represas, alcantarillados,
vertederos, cordones, cunetas, espaldones, calzadas y cualesquiera otros
similares, y cuando atraviesen el lindero será necesario realizar
levantamiento detallado de los mismos.
9. No se permitirán tachones ni correcciones en los documentos, ni se permitirá
incluir información en mano alzada o reimpresa sobre las mismas láminas.
10. Las láminas se podrán orientar hacia la parte superior de la hoja, de forma
vertical u horizontal.
11. Si alguno de los planos presenta errores de elaboración que exceden las
tolerancias institucionales permitidas, se debe indicar la situación mediante
nota.
12. Los archivos raster permitidos son en formato TIFF, PDF o JPG, los cuales
deben estar debidamente georreferenciados.
13. Los archivos vectoriales permitidos son el formato DXF o SHAPE (shp.), los
cuales deben estar debidamente georreferenciados. (Registro Inmobiliario,
2014)

Cuando resulte necesario, el profesional de agrimensura realizará una visita al sitio

de interés para complementar el montaje. De igual manera, deberá utilizar, cuando

93
se requiera, información oficial sobre demarcación de la línea de pleamar de la zona
marítimo terrestre, el mapa municipal de vías, la división político-administrativa, las
certificaciones sobre humedales del SINAC, la demarcación de reservas y zonas
protegidas, así como cualquier otra clase de datos gráficos debidamente
oficializados.

Es permitido para realizar la base cartográfica del estudio el levantamiento de

agrimensura total de campo referido al Sistema de la Red Nacional de Coordenadas
CR05 y a su Proyección en el Sistema Nacional de Coordenadas Oficial para Costa
Rica CRTM05, en concordancia con las actualizaciones o modificaciones que
realice el Instituto Geográfico Nacional. Para lo anterior, se utilizarán los métodos y
exactitudes que determinan la Ley 6545 del Catastro Nacional, su Reglamento y
Actualizaciones.

3.2.15. Estudios retrospectivos

En los casos en los cuales se sospecha que hubo cambios en la cartografía con el
paso del tiempo, ya sea en vías públicas, caminos, cauces de ríos, línea de costa o
construcciones, es posible realizar estudios fotogramétricos retrospectivos con
fotografías aéreas de distintas épocas, con el fin de determinar la realidad física en
un momento dado. El Registro Nacional cuenta con una base de datos de
fotografías aéreas antiguas de distintos proyectos alojadas por el Instituto
Geográfico Nacional. Para hacer solicitud de dicho insumo se debe acudir a la
Oficina de Mapas, ubicada en el primer piso del módulo 4 del Registro Nacional.

Una vez georreferenciadas las imágenes aéreas de distintas épocas, es posible

comparar y determinar la existencia de cambios en elementos cartográficos y
comparar dichas fotografías con planos catastrados, como se muestra en la figura
45 en la cual se pretendía analizar si los elementos viales en la zona de estudio
habían sufrido cambio con el paso del tiempo.

94
 Figura 45. Ejemplo de estudio retrospectivo de una figura aérea de 1950 en
comparación con la ortofoto año 2005. Elaboración propia

3.2.16. Visita al campo

Es necesario asistir al sitio donde se ubica un conflicto catastral y registral, cuando
no se logra solucionar una problemática con la información disponible en las bases
de datos del Registro Inmobiliario, esto con el fin de obtener nueva información
necesaria para lograr una solución a la patología detectada. Es necesario una
inspección de campo en los siguientes casos:

1. Cuando se dispone de ortofoto, pero el área de interés no se logra observar

debido a densa vegetación o nubosidad.
2. Cuando cambios de nivel muy abruptos generan deformidades en la ortofoto,
o la ortofoto se encuentra desactualizada.
3. Cuando planos catastrados no concuerden entre ellos, respecto a la
información que indican, como son las diferencias de linderos, aparición de
vías, accesos, zona con planos catastrados medidos en épocas muy
distintas.

95
 4. Cuando las referencias y amarres a puntos fijos causan confusión en
diferentes planos catastrados, provocando problemas de mala
georreferenciación.
5. Cuando existe conflicto entre los linderos de varios planos catastrados, por
la existencia de varios linderos materializados o, al contrario, la no existencia
linderos materializados que describe el plano catastrado.
6. Por la existencia de linderos cercanos a hidrografías, la cual varía con el
tiempo y ocasiona la presencia de varios planos catastrados que no
concuerdan en sus linderos.
7. Por diferencia en los diseños catastrales presentados en los planos, los
cuales varían con la realidad materializada en el terreno.
8. Cuando la ubicación geográfica indicada en el plano catastrado presenta
discrepancias respecto a la ubicación determinada por colindancias, realidad
física y referencias, lo cual no da certeza de la verdadera ubicación del plano.
9. Cuando es necesario ubicar una finca que nace sin un plano catastrado que
la describe y tampoco presenta planos relacionados, de tal manera que se
realiza la búsqueda de los linderos en campo.
10. No se dispone de información catastral y registral del área de estudio.

3.2.16.1. Captura de la información

Se realiza por medio de encuestas, dibujo de croquis de campo, fotografías,
mediciones con antenas GNSS, estación total, cinta métrica, VANT o cualquier otra
instrumentación que el profesional en topografía considere necesario, con el fin de
capturar información referente a:

• Ubicación del predio con coordenadas oficiales

• Delimitación de linderos
• Fotografías de los predios
• Anchos de vía
• Frente de lotes
• Amarres a puntos fijos
• Datos de los propietarios

96
CAPÍTULO IV: DIAGRAMAS DE FLUJO

97
4. Diagramas de flujo
Con el propósito de desarrollar cada uno de los procedimientos para realizar
estudios técnicos a predios que presentan inconsistencias en el mapa catastral, de
manera que se identifiquen todas las actividades, de fácil empleo y que permitiera
un enlace entre los todos los procedimientos, se optó por diseñar diagramas de flujo.
Lo anterior pues es una herramienta que permite a las personas usuarias a entender
de mejor manera los procesos secuenciales; asimismo, es valiosa para la formación
y el entrenamiento de personal nuevo que se incorpora al quehacer del mapa
catastral y se adapta fácilmente a la metodología diseñada, la hace sencilla y
muestra la lógica requerida en cada caso.

Los diagramas diseñados inician con un rectángulo que indica el tipo de

inconsistencia a tratar; posteriormente, continúan con un rectángulo de inicio de
procedimiento, existen flechas que indican el flujo y la conexión con otro rectángulo,
o con un cuadrado. Los cuadrados indican una letra, la cual refiere a una pregunta;
cada cuadrado se conecta con dos flechas, una de ellas se conecta a un óvalo negro
y la otra flecha con un óvalo blanco, el óvalo negro significa que la respuesta a la
pregunta es NO y el óvalo blanco significa que la respuesta a la pregunta es SÍ. El
final de un flujo llega cuando se encuentra un rectángulo donde se indica si aplica o
no aplica una inconsistencia.

Simbología y normas del diagrama

• Rectángulo de inicio del diagrama INC 1 : Tipo de inconsistencia

• Rectángulo : Ejecución de un procedimiento

• Flecha : Indica el flujo a seguir

• Cuadrado : Pregunta

• Óvalo negro : La respuesta a la pregunta es NO

• Óvalo blanco : La respuesta a la pregunta es SÍ

98
 • Rectángulo de cierre del diagrama o : Conclusión
definitiva, en caso de llegar a un “No aplica INC…” quiere decir que dicha
inconsistencia se encuentra erróneamente indicada al predio por lo cual debe
ser eliminada. En caso de llegar a un “INC…” quiere decir que dicha
inconsistencia se encuentra correctamente indicada en el mapa catastral, por
lo tanto, mantiene esa condición.

Cada diagrama se acompaña de tres tipos de tablas: la tabla denominada

“inconsistencia” muestra una descripción general de la inconsistencia a tratar; la
tabla denominada “procedimientos” muestra cada uno de los procedimientos
necesarios para solventar una inconsistencia. y la tabla “preguntas” contiene una
serie de preguntas necesarias para guiar al usuario por el diagrama de flujo. Cabe
aclarar que lo indicado en los rectángulos corresponde con la numeración en el
índice de este trabajo.

4.1. Inconsistencia 1
El objetivo de aplicar el diagrama planteado con respecto a la determinación de la
inconsistencia 1 es verificar si realmente no existe información catastral o registral
relacionada con determinado predio en el mapa catastral del Registro Inmobiliario
de Registro Nacional. En la figura 46 se muestra el diagrama para el saneamiento
de la inconsistencia 1 y en el anexo 2 se presenta el diagrama en un mayor tamaño
para una mejor apreciación.

99
 INC 1

3.2.1

a
Inconsistencia
NO
SI

3.2.11.6 3.2.13 3.2.16

b c
NO
SI

NO
SI

No aplica
INC 1
INC 1

Procedimientos

Figura 46. Diagrama inconsistencia 1. Elaboración propia

Para realizar un estudio que determine la aplicación de la inconsistencia 1 es

necesario identificar el predio o los predios afectados. Aplica la inconsistencia 1
cuando no se logra determinar información catastral y registral; esto se puede
indicar en el Certificado Catastral, el expediente catastral en el cual se encuentra el
Reporte de Conciliación Final (CF) o el Reporte de Mantenimiento (RM), lo cual se
detalla en el apartado 3.2.1 del Capítulo III Procedimientos.

Para incentivar al usuario a tomar en cuenta este aspecto, se le realiza la pregunta:

100
¿Predio presenta información registral o catastral? (a)

Si la respuesta es SÍ, se valora la no aplicación la inconsistencia 1 y se continúa con

la pregunta (c), la cual se explica en los párrafos siguientes.

Si la respuesta es NO, se valora la correcta aplicación de la inconsistencia 1, con

ayuda de la información que pueden suministrar las bases de datos del Registro
Inmobiliario, como el SIP y el SIRE, por ejemplo, estudios de folios reales,
referencias a estudios en omots de propiedades, a estudios de fichas de información
registral y a documentos inscritos y presentados. Se pueden realizar búsquedas,
para así darle información al predio analizado. Es importante agotar las opciones de
búsqueda, ya sea por datos como el nombre del topógrafo o del registrador, la
situación geográfica, números de fincas y planos catastrados, nombre de
propietarios y colindantes, rangos de coordenadas, rangos de área, números y
nombres de fraccionamientos. Si no se encuentra información en las bases de
datos, se optaría por realizar una visita a campo y buscar fuentes de información
como consulta a los vecinos de la zona, pulperías y municipalidades. Estas
investigaciones se detallan en los aparatados 3.2.11.6, 3.2.13 y el 3.2.6 del Capítulo
III Procedimientos. Luego de realizar la investigación, se continúa con la pregunta
(b).

¿Se encontró información registral y/o catastral del predio? (b)

Si la respuesta es NO, se valora la correcta aplicación de la inconsistencia 1. Si la

respuesta es SÍ, se valora la no aplicación la inconsistencia 1.

Para continuar, guiando al usuario en el estudio, se le realiza la pregunta:

¿La información encontrada establece una nueva condición del predio? (c)

Si la respuesta es SÍ, se valora la no aplicación la inconsistencia 1. Si la respuesta

es NO, se valora la correcta aplicación de la inconsistencia 1.

Es necesario revisar la información catastral y/o registral encontrada, y así

corroborar que es correcta y que se puede usar. Esto con el fin de descartar posibles

101
errores en el momento de indicar el cambio de la condición de inconsistencia 1 del
predio.

4.2. Inconsistencia 3
El objetivo de aplicar el diagrama planteado con respecto a la determinación de la
inconsistencia 3 es verificar si realmente no existe información catastral relacionada
con determinado predio en el mapa catastral del Registro Inmobiliario de Registro
Nacional. En la figura 47 se muestra el diagrama para el saneamiento de la
inconsistencia 3 y en el anexo 2 se presenta el diagrama en un mayor tamaño para
una mejor apreciación.

102
 Inconsistencia
INC 3

3.2.1

3.2.2

a
SI NO

3.2.8
3.2.13

b
g
NO SI
SI NO

c
3.2.11.8 3.2.11.9 3.2.11.7 3.2.11.10
NO SI

3.2.9 g

d
SI NO

SI NO

SI NO

INC 3
f

NO SI

Procedimientos
No aplica
INC 3

Figura 47. Diagrama inconsistencia 3. Elaboración propia.

103
Para realizar un estudio que determine la aplicación de la inconsistencia 3, es
necesario identificar el predio o los predios afectados. Aplica la inconsistencia 3
cuando no se logra determinar información catastral, esto se puede indicar en el
Certificado Catastral, el expediente catastral donde se encuentra el Reporte de
Conciliación Final (CF) o el Reporte de Mantenimiento (RM), lo cual se detalla en el
apartado 3.2.1 y 3.2.2 del Capítulo III Procedimientos.

Para incentivar al usuario a tomar en cuenta este aspecto, se le realiza la pregunta:

¿Finca tiene plano? (a)

Si la respuesta es NO, se valora la correcta aplicación de la inconsistencia 3. Sin

embargo, se debe revisar si existe algún plano catastrado en las bases de datos del
Registro Nacional y así verificar si alguno de los planos encontrados pueden ser
relacionados a la finca analizada. Para realizar la búsqueda de planos, se busca en
el SIP (Sistema de Información de Planos). Esta investigación se detalla en el
apartado 3.2.13 del Capítulo III Procedimientos.

Si la respuesta es SÍ, se valora la no aplicación la inconsistencia 3 y se verifica la

exactitud de los planos, pues es necesario que se cumplan las tolerancias de cierre
lineal y de área, para así poder utilizarlo. Esto se detalla en el apartado 3.2.8 del
Capítulo III Procedimientos.

A continuación, se realiza la siguiente pregunta:

¿Se encontró un plano relacionado? (g)

Si la respuesta es SÍ, se valora la no aplicación de la inconsistencia 3 y se verifica

la exactitud de los planos, pues se deben cumplir las tolerancias de cierre lineal y
de área, para así poder utilizarlos. Esto se detalla en el apartado 3.2.8 del Capítulo
III Procedimientos.

Si la respuesta es NO, se valora la aplicación de la inconsistencia 3. Sin embargo,

se debe realizar la búsqueda en las otras bases de datos, como el SIRE (Sistema
de Información Registral), los tomos de propiedades, las fichas de información
registral y los documentos inscritos y presentados. Esta investigación se detalla en

104
los apartados 3.2.11.7; 3.2.11.8; 3.2.11.9 y 3.2.11.10 del Capítulo III
Procedimientos.

A continuación, se realiza de nuevo la pregunta:

¿Se encontró un plano relacionado? (g)

En este caso, si la respuesta en NO, se valora la aplicación de la inconsistencia 3.

Si la respuesta es SÍ, se valora la no aplicación la inconsistencia 3 y se verifica la
exactitud de los planos, pues es necesario que se cumplan las tolerancias de cierre
lineal y de área, para así poder utilizarlo. Esto se detalla en el apartado 3.2.8 del
Capítulo III Procedimientos.

A continuación, se realiza la siguiente pregunta:

¿Excede tolerancia de cierre lineal? (b)

Si la respuesta es SÍ, se valora la aplicación de la inconsistencia 3. Si la respuesta

es NO, se valora la no aplicación de la inconsistencia 3.

A continuación, se realiza la siguiente pregunta:

¿Excede tolerancia por diferencia de área? (c)

Si la respuesta es SÍ, se valora la aplicación de la inconsistencia 3. Si la respuesta

es NO, se valora la no aplicación de la inconsistencia 3. Esto se detalla en el
apartado 3.2.9 del Capítulo III Procedimientos.

A continuación, se realiza la siguiente pregunta:

¿Plano coincide con la realidad física? (d)

Si la respuesta es NO, se valora la aplicación de la inconsistencia 3. Si la respuesta

es SÍ, se valora la no aplicación de la inconsistencia 3

A continuación, se realiza la siguiente pregunta:

¿El polígono generado por el derrotero coincide con el mostrado en el

cuerpo del plano? (e)

105
Si la respuesta es NO, se valora la aplicación de la inconsistencia 3. Si la respuesta
es SÍ, se valora la no aplicación de la inconsistencia 3

A continuación, se realiza la siguiente pregunta:

¿El polígono generado por el derrotero varía su orientación respecto los

puntos cardinales en el mapa? (f)

Si la respuesta es SÍ, se valora la aplicación de la inconsistencia 3. Si la respuesta

es NO, se valora la no aplicación de la inconsistencia 3.

4.3. Inconsistencia 3 con Modificación 9

El objetivo de aplicar el diagrama planteado con respecto a la determinación de la

modificación 9 es verificar si realmente el plano asociado a una finca presenta algún
problema o defecto, en cuyo caso sería más conveniente no tomarlo en cuenta, e
indicar que es necesario elaborar un nuevo plano para la finca conformada en el
mapa catastral del Registro Inmobiliario del Registro Nacional. En la figura 48 se
muestra el diagrama para el saneamiento de la inconsistencia 3 modificación 9 y en
el anexo 2 se presenta el diagrama en un mayor tamaño para una mejor apreciación.

106
 INC 3
MOD 9

3.2.1
Inconsistencia
3.2.2

a
SI NO

3.2.8

No aplica
b INC 3
MOD 9
NO SI

c
NO SI

3.2.6

INC 3
d MOD 9
3.2.10.1 SI NO

e
3.2.7 SI NO

f
NO SI

Procedimientos

Figura 48. Diagrama inconsistencia 3 con modificación 9. Elaboración propia.

107
Para realizar un estudio que determine la aplicación de la modificación 9, es
necesario identificar el predio. Se indica la modificación 9 cuando se logra
determinar problemas en el plano catastrado, esto se puede indicar en el Certificado
Catastral, el expediente catastral en el cual se encuentra el Reporte de Conciliación
Final (CF) o el Reporte de Mantenimiento (RM), lo cual se detalla en el subtítulo
3.2.1 y 3.2.2 del Capítulo III Procedimientos.

Para incentivar al usuario a tomar en cuenta este aspecto, se le realiza la pregunta:

¿Finca tiene plano? (a)

Si la respuesta es NO, se valora la no aplicación de la modificación 9. Si la respuesta

es SÍ, se valora la aplicación de la modificación 9 y se verifica la exactitud de los
planos, pues es necesario que se cumplan las tolerancias de cierre lineal y de área,
para así poder utilizarlos. Esto se detalla en el apartado 3.2.8 del Capítulo III
Procedimientos.

A continuación, se realiza la siguiente pregunta:

¿Excede tolerancia de cierre lineal? (b)

Si la respuesta es SÍ, se valora la aplicación de la modificación 9. Si la respuesta es

NO, se valora la no aplicación de la modificación 9.

A continuación, se realiza la siguiente pregunta:

¿Excede tolerancia por diferencia de área? (c)

Si la respuesta es SÍ, se valora la aplicación de la modificación 9. Si la respuesta es

NO, se valora la no aplicación de la modificación 9 y se verifica la discrepancia de
los planos con la realidad física de los linderos, pues es necesario determinar si esa
discrepancia excede la tolerancia lineal según el tipo de ortofoto, para así poder
utilizarlos. Esto se detalla en el apartado 3.2.6 del Capítulo III Procedimientos.

A continuación, se realiza la siguiente pregunta:

¿Plano coincide con la realidad física? (d)

108
Si la respuesta es NO, se valora la aplicación de la modificación 9. Si la respuesta
es SÍ se valora la no aplicación de la modificación 9. Es necesario corroborar que el
plano, así como los planos colindantes y planos de interés se encuentren bien
dibujados en la capa de planos del mosaico catastral, para así poder utilizarlos. Esto
se detalla en el apartado 3.2.10.1 del Capítulo III Procedimientos.

A continuación, se realiza la siguiente pregunta:

¿El polígono generado por el derrotero coincide por el mostrado en el

cuerpo del plano? (e)

Si la respuesta es NO, se valora la aplicación de la modificación 9. Si la respuesta

es SÍ, se valora la no aplicación de la modificación 9. Es necesario verificar la
correcta georreferenciación de los planos catastrados analizados, esto corresponde
a la ubicación y orientación del plano y, por lo tanto, del predio, en el sistema de
referencia de Coordenadas CR05 y su Proyección Transversal de Mercator para
Costa Rica CRTM05, lo cual se detalla en el apartado 3.2.7 del Capítulo III
Procedimientos.

A continuación, se realiza la siguiente pregunta:

¿El polígono generado por el derrotero varía su orientación respecto a los

puntos cardinales en el mapa? (f)

Si la respuesta es SÍ, se valora la aplicación de la modificación 9. Si la respuesta es

NO, se valora la no aplicación de la modificación 9.

4.4. Inconsistencia 4
El objetivo de aplicar el diagrama planteado con respecto a la determinación de la
inconsistencia 4 es verificar si realmente existe un exceso de área al conformar el
predio en el mapa catastral del Registro Inmobiliario del Registro Nacional. En la
figura 49 se muestra el diagrama para el saneamiento de la inconsistencia 4 y en el
anexo 2 se presenta el diagrama en un mayor tamaño para una mejor apreciación.

109
 INC 4
Inconsistencia

3.2.1

3.2.2

3.1.1

a
NO SI

NO APLICA 3.2.10
INC 4

b
NO SI

3.2.10.1

c
NO SI

NO SI

3.2.7

e
SI NO

3.2.10.2

Procedimientos
f
NO
SI Número en índice Título en el manual de descripción de procedimientos
3.2.10 3.1.1 Relaciones
3.2.1 Identificar predio o predios afectados
g
3.2.2 Determinar números de finca y planos catastrados
SI NO

3.2.7 Determinar correcta georreferenciación

INC 4
3.2.10 Determinar correcta conformación del mosaico catastral
3.2.10.1 Correcto dibujo de los planos
3.2.10.2 Ajuste entre planos

Figura 49. Diagrama inconsistencia 4. Elaboración propia.

Para realizar un estudio que determine la aplicación de la inconsistencia 4, es

necesario identificar el predio o los predios afectados. Aplica la inconsistencia 4
cuando el área resultante en el mapa catastral supera el área registral inscrita de la
finca asociada al predio, incrementándola en más del 10 %. Esto se puede indicar
en el Certificado Catastral, el expediente catastral en el cual se encuentra el Reporte
de Conciliación Final (CF) o el Reporte de Mantenimiento (RM), lo cual se detalla
en los apartados 3.2.1 y 3.2.2 del Capítulo III: Procedimientos. En el apartado 3.1.2
del Capítulo III: Procedimientos se describe la inconsistencia 4.

A continuación, se realiza la siguiente pregunta:

¿Conformación excede en más del 10% el área registral? (a)

110
Si la respuesta es NO, se valora la no aplicación de la inconsistencia 4. Si la
respuesta es SÍ, se valora la aplicación de la inconsistencia 4. Es necesario
determinar la correcta conformación del mosaico catastral, esto debido a que la
inconsistencia 4 está relacionada con la conformación del predio, la cual se puede
ver afectada por la conformación de los predios colindantes. Esto se detalla en el
apartado 3.2.10 del Capítulo III Procedimientos.

A continuación, se realiza la siguiente pregunta:

¿El plano se encuentra bien dibujado? (b)

Si la respuesta es NO, se valora la no aplicación de la inconsistencia 4. Es necesario

corroborar que el plano, así como los planos colindantes y planos de interés, se
encuentren bien dibujados en la capa de planos del mosaico catastral, para así
poder utilizarlos. Esto se detalla en el apartado 3.2.10.1 del Capítulo III
Procedimientos.

Si la respuesta es SÍ, se valora la aplicación de la inconsistencia 4.

A continuación, se realiza la siguiente pregunta:

¿Cumple las tolerancias? (c)

Si la respuesta es NO, se valora la no aplicación de la inconsistencia 4. Si la

respuesta es SÍ, se valora la aplicación de la inconsistencia 4.

A continuación, se realiza la siguiente pregunta:

¿El predio se encuentra correctamente georreferenciado? (d)

Si la respuesta es NO, se valora la no aplicación de la inconsistencia 4. Es necesario

verificar la correcta georreferenciación de los planos catastrados analizados, esto
corresponde a la ubicación y orientación del plano y, por lo tanto, del predio, en el
sistema de referencia de Coordenadas CR05 y su Proyección Transversal de
Mercator para Costa Rica CRTM05. Esto se detalla en el apartado 3.2.7 del Capítulo
III Procedimientos.

111
Si la respuesta es SÍ, Se valora la aplicación de la inconsistencia 4. Parte del análisis
de la conformación del mosaico catastral es la verificación del correcto ajuste entre
planos, eliminando en la medida de lo posible espacios y traslapes pequeños entre
planos colindantes, logrando con esto el mejor ajuste entre planos. Esto se detalla
en el apartado 3.2.10.2 del Capítulo III Procedimientos.

A continuación, se realiza la siguiente pregunta:

¿Se elimina el exceso de área? (e)

Si la respuesta es SÍ, se valora la no aplicación de la inconsistencia 4. Si la

respuesta es NO, se valora la aplicación de la inconsistencia 4. Parte del análisis de
la conformación del mosaico catastral es la verificación del correcto ajuste entre
planos, eliminando en la medida de lo posible espacios y traslapes pequeños entre
planos colindantes, logrando con esto el mejor ajuste entre planos. Esto se detalla
en el apartado 3.2.10.2 del Capítulo III Procedimientos.

A continuación, se realiza la siguiente pregunta:

¿Existe un correcto ajuste entre planos? (f)

Si la respuesta es NO, se valora la no aplicación de la inconsistencia 4. Es necesario

determinar la correcta conformación del mosaico catastral, esto debido a que la
inconsistencia 4 está relacionada con la conformación del predio, la cual se puede
ver afectada por la conformación de los predios colindantes. Esto se detalla en el
capítulo 3.2.10 del Capítulo III Procedimientos.

Si la respuesta es SÍ, se valora la aplicación de la inconsistencia 4.

A continuación, se realiza la siguiente pregunta:

¿Se elimina el exceso de área? (g)

Si la respuesta es SÍ, se valora la no aplicación de la inconsistencia 4. Si la

respuesta es NO, se valora la aplicación de la inconsistencia 4.

112
 4.5. Inconsistencia 5
La inconsistencia 5 siempre va acompañada de alguna modificación; del número 3
al número 6 hacen referencia a discrepancias entre la información consignada en el
asiento registral respecto al plano catastrado de la finca. A continuación, se detallan
cada una de las posibles modificaciones que van acompañadas de la inconsistencia
5.

4.5.1. Inconsistencia 5, modificación 3

La inconsistencia 5 con modificación 3 se refiere a discrepancias en el número de
plano indicado en el asiento registral de la finca, normalmente dicha inconsistencia
se presenta por errores materiales a la hora de indicar el plano en el asiento
registral. Para realizar estudios respecto a esta inconsistencia es necesario
determinar la incongruencia en el asiento registral y, posteriormente, realizar
búsquedas de planos catastrados en las bases de datos del Registro Inmobiliario.
En el caso de lograr encontrar el plano que le corresponde a la finca, es necesario
determinar el cálculo de la tolerancia de cierre lineal y el cálculo de la tolerancia por
diferencia de área entre el área indicada en el plano y la generada por su derrotero.

También se deben considerar los elementos de visualización a la hora de conformar

el plano en el mapa catastral, como la coincidencia entre el polígono generado por
el derrotero con el mostrado en el cuerpo del plano, las variaciones respecto a la
orientación de los puntos cardinales y la coincidencia con la realidad física. En la
figura 50 se muestra el diagrama para el saneamiento de la inconsistencia 5 con
modificación 3 y en el anexo 2 se presenta el diagrama en un mayor tamaño para
una mejor apreciación.

113
 Inconsistencia
INC 5
MOD 3

3.2.1

3.2.2

d
APLICA INC
3, 5 NO SI

MOD 3
a

NO SI

3.2.13
NO APLICA
Procedimientos
INC 5
b MOD 3
3.2.8 SI NO

SI NO

INC 5
MOD 3

Figura 50. Diagrama inconsistencia 5 con modificación 3. Elaboración propia.

114
De acuerdo con el diagrama de flujo para realizar estudios que determinen la
aplicación de la inconsistencia 5 con modificación 3, es necesario identificar el
predio afectado. Esto se puede indicar en el Certificado Catastral, el expediente
catastral donde se encuentra el Reporte de Conciliación Final (CF) o el Reporte de
Mantenimiento (RM); esto se aborda en el apartado 3.2.1 del Capítulo III
Procedimientos. Posteriormente, se deben determinar los números de finca y plano
catastrados relacionados con los predios de interés, lo cual se detalla en el apartado
3.2.2 del Capítulo III Procedimientos.

Continuando con el diagrama, se debe de contestar la siguiente pregunta:

¿Plano indicado en el asiento registral correspondiente existe en el SIP? (d)

Si la respuesta es NO, aplica la inconsistencia 5 y modificación 3. Adicionalmente,

también se indica la inconsistencia 3 para indicar que la finca no tiene plano
catastrado. Si la respuesta es SÍ y el plano existe en el SIP, se debe responder a la
siguiente pregunta:

¿Plano indicado en el asiento registral corresponde con la finca? (a)

Si la respuesta es SÍ no se debe aplicar la inconsistencia 5 con modificación 3, por

lo cual se debe entrar a valorar la relación plano-finca. Si la respuesta es NO, se
debe realizar una búsqueda de planos en el Sistema de Información de Planos, con
el fin de encontrar un plano catastrado que le corresponda correctamente a la finca.

Continuando con el diagrama, se debe de contestar la siguiente pregunta:

¿Encontró un plano relacionado con la finca que le corresponda? (b)

Si la respuesta es NO, se debe de indicar inconsistencia 3, pues no es posible

relacionarle un plano catastrado a la finca. Si la respuesta es SÍ, o sea, si fue posible
encontrar un plano catastrado a la finca, se debe contestar la siguiente pregunta:

¿Plano encontrado cumple con las tolerancias? (c)

Si la respuesta es NO; es decir, el plano encontrado no cumple con las tolerancias

institucionales, como se menciona en los apartados 3.2.8 y 3.2.9 del Manual de

115
Descripción de procedimientos, se debe indicar inconsistencia 3. Si la respuesta es
SÍ, o sea, si cumple con las tolerancias institucionales, se indica la inconsistencia 5
y modificación 3.

4.4.2. Inconsistencia 5, modificación 4

La inconsistencia 5 con modificación 4, se refiere a una discrepancia en el asiento
registral, en la cual la finca no presenta plano en su asiento registral; sin embargo,
es posible localizar uno que la representa en un todo, por lo que es posible
determinar que dicho plano le corresponde a la finca. Para realizar estudios de la
presente inconsistencia, es necesario realizar búsquedas de planos catastrados en
las diferentes bases de datos del Registro Inmobiliario. En caso de encontrar un
plano catastrado que pueda ser relacionado con la finca, es necesario determinar la
coincidencia del plano con la finca en cuanto a antecedentes registrales,
colindancias y área.

También es necesario determinar cálculo de la tolerancia de cierre lineal y el cálculo

de la tolerancia por diferencia de área entre el área indicada en el plano y la
generada por su derrotero. De igual manera se deben considerar los elementos de
visualización al conformar el plano en el mapa catastral, como la coincidencia entre
el polígono generado por el derrotero con el mostrado en el cuerpo del plano, las
variaciones respecto a la orientación de los puntos cardinales y la coincidencia con
la realidad física. En la figura 51 se muestra el diagrama para el saneamiento de la
inconsistencia 5 con modificación 4 y en el anexo 2 se presenta el diagrama en un
mayor tamaño para una mejor apreciación.

116
 INC 5
Inconsistencia
3.2.1

3.2.2

a
NO SI

3.2.13 NO APLICA
INC 5
b MOD 4

SI NO

c
SI
NO

d
SI
NO

3.2.8
e
NO

SI

INC 5
MOD 4

Procedimientos

Figura 51. Diagrama inconsistencia 5 con modificación 4. Elaboración propia.

117
De acuerdo con el diagrama de flujo, para realizar estudios que determinen la
aplicación de la inconsistencia 5 con modificación 4, es necesario identificar el
predio afectado. Esto se puede indicar en el Certificado Catastral, el expediente
catastral en el cual se encuentra en la Conciliación Final (CF) o el Reporte de
Mantenimiento (RM), lo cual se detalla en el apartado 3.2.1 del Capítulo III
Procedimientos. Posteriormente, se determina el número de finca y plano
relacionado con el predio de consulta, según se indica en el apartado 3.2.2 del
Capítulo III Procedimientos.

A continuación, se realiza la siguiente pregunta:

¿La finca indica un plano en su asiento registral? (a)

Si la respuesta es SÍ, no aplica la inconsistencia 5 con modificación 4 y se valora el

tipo de relación plano-finca; en caso contrario, de ser la respuesta NO, se debe
realizar una búsqueda de planos en las bases de datos del Registro Inmobiliario, tal
como se detalla en el apartado 3.2.13 del Capítulo III Procedimientos.

Continuando con el diagrama de flujo, se responde la siguiente pregunta:

¿Encontró plano relacionado con la finca? (b)

Si la respuesta es NO, se aplica la inconsistencia 3. En caso de ser SÍ, y continuando

con el diagrama de flujo, se debe responder la siguiente pregunta:

¿Área indicada en el plano concuerda con la indicada en el asiento registral?

(c)

Si la respuesta es NO (es permitido una diferencia de hasta el ± 1 m 2), no aplica la

inconsistencia 5 y modificación 4 , y es posible relacionar el plano a la finca en
relación 5. Si la respuesta es SÍ, se deben analizar las colindancias, por lo que se
debe contestar la siguiente pregunta:

¿Colindantes del plano concuerdan con los indicados en el asiento registral?

(d)

118
Si la respuesta es NO, no aplica la inconsistencia 5 y modificación 4. Sin embargo,
es posible relacionar el plano a la finca en relación 5. Si la respuesta es NO, se debe
analizar si el plano cumple las tolerancias establecidas, por lo que se debe contestar
la siguiente pregunta:

¿Plano encontrado cumple con las tolerancias? (e)

Si la respuesta es NO; es decir, si el plano encontrado no cumple con las tolerancias

institucionales, como se indica en los apartados 3.2.8 y 3.2.9 del Manual de
Descripción de Procedimientos, se debe indicar inconsistencia 3. Si la respuesta es
SÍ, o sea, si cumple con las tolerancias institucionales, se indica la inconsistencia 5
y modificación 4.

4.4.3. Inconsistencia 5, modificación 5

La inconsistencia 5 con modificación 5, se refiere a una discrepancia en el asiento
registral en cuanto al área indicada a la finca, normalmente ocurre por errores
materiales a la hora de indicar el área en el asiento registral. Para realizar estudios
de la presente inconsistencia, es necesario determinar la existencia de un error
material evidente en el área indicada en el asiento registral respecto al área que el
plano, así como realizar un estudio exhaustivo de las segregaciones que pueda
presentar la finca. En la figura 52 se muestra el diagrama para el saneamiento de la
inconsistencia 5 con modificación 5 y en el anexo 2 se presenta el diagrama en un
mayor tamaño para una mejor apreciación.

119
 INC 5
Inconsistencia
3.2.1

3.2.2

a
SI NO

b
NO APLICA
SI
INC 5 NO

MOD 5
3.2.11
INC 5
MOD 5
3.2.11.1
3.2.11.10
3.2.11.5
3.2.11.9 3.2.11.11
3.2.11.6
3.2.11.12
3.2.11.7 3.2.11.8

c SI

NO

d Procedimientos
NO

SI

NO SI

Figura 52. Diagrama inconsistencia 5 con modificación 5. Elaboración propia.

120
De acuerdo con el diagrama de flujo, para realizar estudios que determinen la
aplicación de la inconsistencia 5 con modificación 5, es necesario identificar el
predio afectado. Esto se puede indicar en el Certificado Catastral, el expediente
catastral donde se encuentra el Reporte de Conciliación Final (CF) o el Reporte de
Mantenimiento (RM), lo cual se detalla en el apartado 3.2.1 del Capítulo III
Procedimientos. Posteriormente, se determina el número de finca y plano
relacionado con el predio de consulta, según lo indica el artículo 3.2.2 del Capítulo
III Procedimientos.

Continuando con el diagrama, se debe de contestar la siguiente pregunta:

¿El área de la finca concuerda con la del plano? (a)

Si la respuesta es SÍ no aplica la inconsistencia 5 con modificación 5. Si se

determina que existe una diferencia entre las áreas indicadas, pero esta es de
centímetros; es decir, que se encuentra dentro del margen permitido de ±1 m2 no
aplicaría la inconsistencia 5 y modificación 5, y se entra a valorar la relación plano-
finca. En caso contrario, se analiza si existe un evidente error en la digitación del
área en el asiento registral (por ejemplo, área del plano 505 m2, área que indica la
finca 550 m2), por lo cual se responde la siguiente pregunta:

¿Existe un error evidente de digitación en el área? (b)

Si la respuesta es SÍ y se determina la existencia del error en la digitación, sí aplica

la inconsistencia 5 con modificación 5. Caso contrario, se realiza un estudio
completo de antecedentes registrales, según lo muestra el apartado 3.2.11 del
Capítulo III Procedimientos, con el fin de responder a las interrogantes sobre:

¿La finca presenta segregaciones? (c)

Si la respuesta es NO, no aplica la inconsistencia 5 modificación 5. Si la respuesta

es SÍ y se determina que la finca presenta segregaciones, se debe contestar la
siguiente pregunta:

¿Sumatoria de área de las segregaciones más el resto registral concuerda con

el plano? (d)

121
Si la respuesta es SÍ y si la suma concuerda con el área del plano, aplica la
inconsistencia 5 y modificación 5; caso contrario, se debe contestar la siguiente
pregunta:

¿El área de alguna segregación no fue restada? (e)

Si la respuesta es SÍ y se determina que hubo una o más segregaciones que no

fueron restadas del área de la finca madre, es posible aplicar la inconsistencia 5
modificación 5. Caso contrario no aplica y el predio indicará relación 5 por
diferencias de área entre el plano y la finca.

4.4.4. Inconsistencia 5, modificación 6

La inconsistencia 5 con modificación 6 se refiere a una discrepancia en el asiento
registral en cuanto una permuta de colindancias, entre las indicadas en el plano
catastrado respecto a las de la finca en su asiento registral. Para realizar estudios
de la presente inconsistencia, es necesario realizar un estudio detallado de las
colindancias de la finca respecto al plano catastrado. En la figura 53 se muestra el
diagrama para el saneamiento de la inconsistencia 5 con modificación 6 y en el
anexo 2 se presenta el diagrama en un mayor tamaño para una mejor apreciación.

122
 Inconsistencia
INC 5
MOD 6

3.2.1

3.2.2

SI NO

NO APLICA b
INC 5
NO SI
MOD 6

c INC 5
MOD 6
NO SI

NO SI

Procedimientos

Figura 53. Diagrama inconsistencia 5 con modificación 6. Elaboración propia

123
Para realizar un estudio que determine la aplicación de la inconsistencia 5 con
modificación 6, es necesario identificar el predio afectado. Esto se puede indicar
en el Certificado Catastral, el expediente catastral donde se encuentra el Reporte
de Conciliación Final (CF) o el Reporte de Mantenimiento (RM), lo cual se detalla
en el apartado 3.2.1 del Capítulo III Procedimientos. Posteriormente, se determina
el número de finca y plano relacionado con el predio de consulta, según se indica
en el apartado 3.2.2 del Capítulo III Procedimientos.

Continuando con el diagrama, se debe contestar la siguiente pregunta:

¿Las colindancias indicadas en el asiento registral coinciden con las del plano
catastrado? (a)

Si la respuesta es SÍ, no aplica la inconsistencia 5 con modificación 6; caso

contrario, se debe analizar si existe permuta de colindancias respecto a accesos o
elementos hidrográficos, por lo cual se responde la siguiente pregunta:

¿Existe una permuta respecto a la colindancia entre accesos o elementos

hidrográficos? (b)

Si la respuesta es SÍ, aplica la inconsistencia 5 con modificación 6; caso contrario,

no aplica, y se entraría en otro tipo de análisis para determinar la relación del predio,
mediante la respuesta a siguiente pregunta:

¿Existen discrepancias respecto a colindancias entre accesos o elementos

hidrográficos? (c)

Si la respuesta es SÍ, entonces es posible indicarle al predio la relación 5 por

discrepancia de colindantes. Si es NO, debemos hacer un último análisis y
responder la siguiente pregunta:

¿Se ha omitido indicar la colindancia con un punto cardinal en el asiento

registral? (d)

Si la respuesta es SÍ, es posible indicarle al predio la relación 5 por omisión de

colindante. Si es NO, se concluye que no existen inconsistencias con los colindantes
y es posible aplicar la relación 1.

124
4.5. Inconsistencia 6
La inconsistencia 6 se refiere a traslapes entre fincas, en esta es en la que más
aspectos se deben considerar para la elaboración de los estudios respectivos. En
cuanto a los elementos técnicos que se deben valorar para realizar estudios de la
inconsistencia 6, se encuentran el cálculo de la tolerancia de cierre lineal y el cálculo
de la tolerancia por diferencia de área entre el área indicada en el plano y la
generada por su derrotero, la verificación de que el polígono generado al dibujar el
derrotero corresponda con el mostrado en la imagen del plano, inexactitudes en
cuanto a la ubicación indicada en el plano respecto a la correcta ubicación
determinada en el mapa catastral, conformación y corrección del mosaico catastral,
estudios de antecedentes registrales y catastrales y búsquedas de planos
catastrados en las bases de datos del Registro Inmobiliario.

Se indica la inconsistencia 6, según sea alguno de los siguientes casos:

• Traslape por doble titulación

• Traslape total
• Traslape parcial

En las imágenes 54 y 55 se muestra el diagrama para el saneamiento de la

inconsistencia 6 y en el anexo 2 se presenta el diagrama en un mayor tamaño para
una mejor apreciación.

125
 INCONSISTENCIA 6

3.2.1

3.2.2

3.2.4.1

3.2.4.2
3.2.4.4 3.2.4.3

3.2.4.2.1
a
NO l
SI
NO SI

3.2.10
b
d
NO

m No aplica
SI SI
f INC 6
e NO SI

NO 3.2.10.1 NO SI

SI

c NO
g 3.2.8
NO SI
3.2.8.1
SI
NO
n
h
INC 6 NO
SI

3.2.10.2 NO 3.2.8.2

ñ
g SI NO SI

NO SI

3.2.9

i
o

3.2.7.1 SI NO SI NO

g
SI
p
No aplica
INC 6 NO SI
NO
j

3.2.7.1 SI

g NO

NO
SI

3.2.11

SI NO

INC 6

Figura 54. Diagrama inconsistencia 6. Elaboración propia.

126
 Inconsistencia

Procedimientos
Número en índice Título en el manual de descripción de procedimientos
3.2.1 Identificar predio o predios afectados
3.2.2 Determinar números de finca y planos catastrados
3.2.4.1 Traslape de planos
3.2.4.2 Traslapes parciales
3.2.4.2.1 Ortofoto escala 1:1000
3.2.4.3 Traslapes totales
3.2.4.4 Doble matriculación o doble titulación
3.2.7.1 Predio presenta plano y finca relacionada
3.2.8 Verificación de exactitudes de los planos (Errores de elaboración)
3.2.8.1 Tolerancia para el cierre lineal
3.2.8.2 Tolerancia para la diferencia de área
3.2.9 Errores de elaboración de planos
3.2.10 Determinar correcta conformación del mosaico catastral
3.2.10.1 Correcto dibujo de los planos
3.2.10.2 Ajuste entre planos
3.2.11 Estudio de antecedentes registrales

Figura 55. Diagrama inconsistencia 6 parte 2. Elaboración propia.

127
Para realizar un estudio que determine la aplicación de la inconsistencia 6, es
necesario identificar los predios afectados. Esto se puede indicar en el Certificado
Catastral, el expediente catastral, en el cual se encuentra el Reporte de Conciliación
Final (CF) o el Reporte de Mantenimiento (RM) esto se detalla en los apartados
3.2.1 y 3.2.2 del Capítulo III Procedimientos. En los apartados 3.2.4.1, 3.2.4.3 y
3.2.4.4 del Capítulo III: Procedimientos se describe la inconsistencia 6.

Continuando con el diagrama, se debe identificar el tipo de traslape. Si se determina

que el traslape es una doble matriculación entonces se procede de la manera que
se detalla a continuación.

4.5.1. Doble matriculación

Se debe de contestar la primera pregunta:

1. ¿Dos o más fincas indican en su asiento registral el mismo plano

catastrado? (a)

Si la respuesta es NO, es necesario realizar un análisis más exhaustivo y verificar

los planos correctos que le corresponden a cada finca, por lo cual se debe
responder también la siguiente pregunta:

2. ¿Una o ambas fincas no indican número de plano en su asiento

registral, pero a ambas fincas les corresponde el mismo plano
catastrado? (b)

Si la respuesta es SÍ, existe inconsistencia 6 por doble matriculación. De ser NO, se

debe analizar si existe un error en el asiento registral de una o ambas fincas y el
plano que indican no les corresponde, por lo cual se es necesario contestar la
siguiente pregunta:

3. ¿Una o las dos fincas, indican en su asiento registral un plano

catastrado que no les corresponde, correspondiéndole a ambas fincas
el mismo plano catastrado? (c)

Si la respuesta es NO, no existe inconsistencia 6 por doble matriculación. Si la

respuesta es SÍ, aplica la inconsistencia 6 por doble matriculación y, adicionalmente,

128
se indica la relación 5, inconsistencia 5 y modificación 3, según lo expuesto en el
punto 4.1.4.1.

Si la respuesta a la primera pregunta efectuada en el punto 4.1.4.1 es SÍ, se debe

responder la siguiente interrogante:

4. ¿El plano catastrado corresponde correctamente con cada una de las

fincas? (d)

Si la respuesta es SÍ, aplica la inconsistencia 6 por doble matriculación. Caso

contrario, se requiere realizar una búsqueda de planos catastrados, con el fin de
localizar el plano correspondiente a cada finca. Por lo tanto, es necesario responder
la siguiente interrogante:

5. ¿Es posible localizar el plano catastrado que describe correctamente a

la finca? (e)

Si la respuesta es NO, aplica la inconsistencia 6 por doble matriculación. Caso

contrario, si la respuesta es SÍ, no se aplica la inconsistencia 6 por doble
matriculación y es necesario indicar inconsistencia 8 y la inconsistencia 5, relación
5 y modificación 3 a la finca que tiene indicado erróneamente el número de plano.

Si se determina que el traslapa indicado en el mapa catastral es total, se debe

proceder como se indica a continuación.

4.5.2. Traslape total

Para iniciar el análisis de la inconsistencia 6 por sobreposición total, es necesario
analizar la conformación del mosaico catastral, con el fin de descartar que exista
una mala conformación del mosaico, por lo cual existan planos que se encuentren
incorrectamente ubicados, ya sea por:

• Un indebido dibujo de los planos

• Un incorrecto ajuste entre planos
• Una errónea localización de los planos respecto a su referencia a punto fijo

129
 • Que los planos se encuentren incorrectamente localizados respecto a su
ubicación geográfica

Las razones anteriormente citadas producen sobreposiciones de planos o fincas

inscritas. Debido a ello, es necesario determinar la correcta ubicación de los planos
y si el traslape persiste, por lo que se debe realizar un análisis de antecedentes
registrales, con el fin de determinar relación directa entre las fincas, para lo cual se
responde la siguiente pregunta:

¿Los planos se encuentran correctamente dibujados? (f)

Si la respuesta es NO, es necesario dibujar correctamente los planos, según lo

indicado en el apartado 3.2.10.1. y se responde la siguiente pregunta:

¿Continúa el traslape? (g)

Si la respuesta es NO, no aplica la inconsistencia 6. Si la respuesta es SÍ o si la

respuesta a la primera pregunta del apartado 4.1.4.2 es SÍ, se es necesario
responder la siguiente pregunta:

¿Los planos se encuentran correctamente ajustados entre sí? (h)

Si la respuesta es NO, es necesario conformar correctamente los planos, según lo

indicado en el apartado 3.2.7.2 y se responde la siguiente pregunta:

¿Continúa el traslape? (g)

Si la respuesta es NO, no aplica la inconsistencia 6. Si la respuesta es SÍ o si la

respuesta a la interrogante “h” del apartado 4.1.4.2 es SÍ, se debe responder la
siguiente pregunta:

¿Existen inexactitudes en cuanto a la ubicación geográfica de los planos? (i)

Si la respuesta es SÍ, se procede según lo indicado en el apartado 3.2.7.1 y se

analiza la correcta ubicación del plano según su ubicación geográfica, y se responde
la siguiente pregunta:

¿Continúa el traslape? (g)

130
Si la respuesta es NO, no aplica la inconsistencia 6. Si la respuesta es SÍ o si la
respuesta a la interrogante “i” del apartado 4.1.4.2 es SÍ, se debe responder la
siguiente pregunta:

¿Existen inexactitudes en cuanto a la referencia a punto de los planos? (j)

Si la respuesta es SÍ, se procede según lo indicado en el apartado 3.2.7.1 y se

analiza la correcta ubicación del plano según su referencia a punto fijo. Además, se
responde la siguiente pregunta:

¿Continúa el traslape? (g)

Si la respuesta es NO, no aplica la inconsistencia 6. Si la respuesta es SÍ o si la

respuesta a la interrogante “j” del apartado 4.1.4.2 es NO, se debe responder la
siguiente pregunta:

¿Existe relación de antecedentes registrales? (k)

Si la respuesta es SÍ, no aplicaría inconsistencia 6 entre las fincas, ya que se estaría

ante el escenario de una finca madre y una hija (siempre y cuando la finca madre
no haya rectificado área o número de plano y este abarque a la finca hija; en este
escenario, sí aplica el traslape total). Caso contrario, si no existe relación entre las
fincas, sí se aplica la inconsistencia 6.

4.5.3. Traslape parcial

Para iniciar el estudio de predios que presentan inconsistencia 6 por traslape parcial
entre planos, lo primero que se debe realizar es determinar la base cartográfica
(ortofoto escala 1:1000 o 1:5000) en que se encuentran los predios. Una vez
determinado, se procede a responder la siguiente interrogante:

¿Traslape excede tolerancia? (l)

Si la respuesta es NO y el traslape no excede tolerancias según la base cartográfica

(ortofoto escala 1:1000 o 1:5000), no se indica la inconsistencia 6. Si el traslape si
excede la tolerancia, se responde la siguiente interrogante:

131
¿Existe diferencia entre el área indicada en el plano y la publicitada en el
asiento registral de la finca? (m)

Si la respuesta es SÍ, y se determina que si existen diferencias de área entre el área

del plano catastrado y la indicada en el asiento registral de la finca (siempre y
cuando no sea debido a que la finca presenta segregaciones, de modo tal que si las
tuviera, se deben sumar las áreas de las segregaciones más el resto registral y
compararla con el área del plano catastrado) no aplica la inconsistencia 6. Caso
contrario, si la respuesta es NO, se deben analizar las exactitudes de cierre de los
planos, por lo cual es necesario responder la siguiente pregunta:

¿Planos exceden tolerancias de cierre lineal? (n)

Si la respuesta es SÍ, y se determina que alguno de los planos presenta errores de

cierre que exceden tolerancias institucionales establecidas indicadas en el apartado
3.2.8.1, no aplica la inconsistencia 6, y se le indicaría relación 0, inconsistencia 3 y
modificación 9 al predio que presenta el plano con errores de elaboración. Ese
plano relacionado con el predio debe ser eliminado del mosaico catastral y es
trasladado al mosaico de planos auxiliar; caso contrario, si la respuesta es NO, es
necesario responder a la siguiente interrogante:

¿Planos exceden tolerancias por diferencia de área? (ñ)

Si la respuesta es SÍ, y se determina que alguno de los catastrados presenta errores

en el área indicada en el plano que exceden tolerancias institucionales establecidas
indicadas en el apartado 3.2.8.2, no aplica la inconsistencia 6 y se le indicaría
relación 0, inconsistencia 3 y modificación 9. Caso contrario, si la respuesta es NO,
se responde a la siguiente interrogante:

¿El polígono generado por el derrotero coincide con el mostrado en el cuerpo

del plano? (o)

Si la respuesta es NO, no se aplica la inconsistencia 6 y se le indicaría relación 0,

inconsistencia 3 y modificación 9. Si es SÍ, se realiza un nuevo análisis
respondiendo a la siguiente interrogante:

132
¿El polígono generado por el derrotero varía su orientación respecto a los
puntos cardinales en el mapa catastral? (p)

Si la respuesta es SÍ y se determina que alguno de los planos varía su orientación

respecto a colindantes (accesos e hidrología) de manera tal que difieren con los
puntos cardinales en el mapa catastral no aplica la inconsistencia 6 y se indicaría
relación 0, inconsistencia 3 y modificación 9. Caso contrario, si la respuesta es NO,
se debe analizar la conformación de mosaico catastral, con el fin de descartar que
exista una mala conformación de este que genere la existencia de planos que se
encuentren incorrectamente ubicados, ya sea por un indebido dibujo de los planos,
por un deficiente ajuste entre los mismos, por una mala ubicación de los planos
respecto a su referencia a punto fijo o que se encuentren indebidamente localizados
respecto a su ubicación geográfica, de forma tal que produzcan sobreposiciones
con otros planos o fincas inscritas. Una vez determinadas sus correctas ubicaciones
y si el traslape persiste, entonces se debe realizar un análisis de antecedentes
registrales, con el fin de determinar relación directa entre las fincas, para lo cual se
responde la siguiente pregunta:

¿Los planos se encuentran correctamente dibujados? (f)

Si la respuesta es NO, es necesario dibujar correctamente los planos, según lo

indicado en el apartado 3.2.10.1. y se responde la siguiente pregunta:

¿Continúa el traslape? (g)

Si la respuesta es NO, no aplica la inconsistencia 6. Si la respuesta es SÍ o la

respuesta a la primera pregunta del apartado 4.1.4.3 es SÍ, se debe responder la
siguiente pregunta:

¿Los planos se encuentran correctamente ajustados entre sí? (h)

Si la respuesta es NO, es necesario conformar correctamente los planos, según lo

indicado en el apartado 3.2.7.2, y se responde la siguiente pregunta:

¿Continúa el traslape? (g)

133
Si la respuesta es NO, no aplica la inconsistencia 6. Si la respuesta es SÍ o si la
respuesta a la interrogante “h” del apartado 4.1.4.3 es SÍ, se debe responder la
siguiente pregunta:

¿Existen inexactitudes en cuanto a la ubicación geográfica de los planos? (i)

Si la respuesta es SÍ, se procede según lo indicado en el apartado 3.2.7.1 y se

analiza la correcta ubicación del plano, según su ubicación geográfica, y se
responde la siguiente pregunta:

¿Continúa el traslape? (g)

Si la respuesta es NO, no aplica la inconsistencia 6. Si la respuesta es SÍ o la

respuesta a la interrogante “i” del apartado 4.1.4.3 es SÍ, se debe responder la
siguiente pregunta:

¿Existen inexactitudes en cuanto a la referencia a punto de los planos? (j)

Si la respuesta es SÍ, se procede según lo indicado en el apartado 3.2.7.1 y se

analiza la correcta ubicación del plano, según su referencia a punto fijo, y se
responde la siguiente pregunta:

¿Continúa el traslape? (g)

Si la respuesta es NO, no aplica la inconsistencia 6. Si la respuesta es SÍ o si la

respuesta a la interrogante “j” del apartado 4.1.4.3 es NO, se debe responder la
siguiente pregunta:

¿Existe relación de antecedentes registrales? (k)

Si la respuesta es SÍ, no aplicaría inconsistencia 6 entre las fincas, ya que se estaría

ante el escenario de una finca madre y una hija (siempre y cuando la finca madre
no haya rectificado área o número de plano y este abarque a la finca hija; en este
escenario, si aplica el traslape total). Caso contrario, si no existe relación entre las
fincas, sí se aplica la inconsistencia 6.

134
4.6. Inconsistencia 7
El objetivo de aplicar la metodología planteada con respecto a la determinación de
la inconsistencia 7 es verificar si realmente existe una sobreposición entre la capa
que describe las vías públicas y una finca conformada en el mapa catastral del
Registro Inmobiliario del Registro Nacional. En la figura 56 se muestra el diagrama
para el saneamiento de la inconsistencia 7 y en el anexo 2 se presenta el diagrama
en un mayor tamaño para una mejor apreciación.

135
Figura 56. Diagrama inconsistencia 7. Elaboración propia.

136
Para realizar un estudio que determine la aplicación de la inconsistencia 7, es
necesario identificar el predio afectado. Se indica la inconsistencia 7 cuando exista
un predio cuyo plano catastrado relacionado (en cualquiera de los tipos de relación,
excepto la relación 5 por diferencia de área) abarque parte o la totalidad del derecho
de vía. Esto se puede indicar en el Certificado Catastral, el expediente catastral
donde se encuentra la Conciliación Final (CF) o el Reporte de Mantenimiento (RM).
Esto se detalla en el aparatado 3.2.1 y 3.2.2 del Capítulo III Procedimientos. En el
apartado 3.2.5 del Capítulo III: Procedimientos se describe la inconsistencia 7.

A continuación, se realiza la siguiente pregunta:

¿Plano catastrado traslapa la vía pública? (a)

Si la respuesta es NO, se valora la no aplicación de la inconsistencia 7. Si la

respuesta es SÍ, se valora la aplicación de la inconsistencia 7.

A continuación, se realiza la siguiente pregunta:

¿El traslape con la vía pública es total? (e)

Si la respuesta es SI, se valora la aplicación de la inconsistencia 7. Si la respuesta

es NO, se debe de continuar con el análisis para determinar la aplicación de la
inconsistencia 7.

A continuación, se realiza la siguiente pregunta:

¿Traslape con la vía pública excede tolerancias? (b)

Según se detalla en el apartado 3.2.5 del Capítulo III Procedimientos, se debe de

analizar si el traslape excede tolerancias, ante este escenario, si la respuesta a la
pregunta es NO, se valora la no aplicación de la inconsistencia 7. Si la respuesta es
SÍ, se valora la aplicación de la inconsistencia 7.

A continuación, se realiza la siguiente pregunta:

¿Plano presenta errores de elaboración? (c)

Si la respuesta es SÍ, se valora la no aplicación de la inconsistencia 7, siempre y

cuando el traslape con la vía no sea total, en cuyo caso sí aplicaría la inconsistencia
137
7. Si la respuesta es NO, se valora la aplicación de la inconsistencia 7. Es necesario
corroborar que el plano, así como los planos colindantes y planos de interés, se
encuentren bien dibujados en la capa de planos del mosaico catastral, para así
poder utilizarlos. Esto se detalla en el apartado 3.2.10.1 del Capítulo III
Procedimientos.

A continuación, se realiza la siguiente pregunta:

¿Existe diferencia de área entre la indicada en el asiento registral y el plano

catastrado (exceptuando la relación 2)? (d)

Si la respuesta es SÍ, se valora la no aplicación de la inconsistencia 7, siempre y

cuando el traslape con la vía no sea total. En caso de ser el traslape total, si aplicaría
la inconsistencia 7; si la respuesta es NO, se valora la aplicación de la inconsistencia
7.

4.7. Inconsistencia 8
El objetivo de aplicar la metodología planteada con respecto a la determinación de
la inconsistencia 8 es verificar si realmente existen dos fincas ubicadas en predios
diferentes que indican el mismo plano catastrado. También en el caso de que un
plano catastrado describa dos o más parcelas, cada una de ellas con finca
independiente, y en los casos en que la finca madre indica plano de una de sus
segregaciones. En la figura 57 se muestra el diagrama para el saneamiento de la
inconsistencia 8 y en el anexo 2, se presenta el diagrama en un mayor tamaño para
una mejor apreciación.

138
 INC 8

3.2.1

3.2.2

3.2.13

a
SI
NO

b
NO APLICA
INC 8 NO
SI

Inconsistencia
c d

NO
SI

e NO SI

SI NO

FINCA QUE NO
AMBAS
DESCRIBE
FINCAS
EL PLANO

INC 8

li

Procedimientos

Figura 57. Diagrama inconsistencia 8. Elaboración propia.

139
Para realizar un estudio que determine la aplicación de la inconsistencia 8, es
necesario identificar el predio o los predios afectados. La inconsistencia 8 aplica
cuando existan fincas con el mismo plano catastrado y se puede indicar en el
Certificado Catastral, el expediente catastral donde se encuentra el Reporte de
Conciliación Final (CF) o el Reporte de Mantenimiento (RM). Esto se detalla en los
apartados 3.2.1 y 3.2.2 del Capítulo III Procedimientos. Se debe realizar una
búsqueda en el SIP (Sistema de Información de Planos) para determinar si existe
algún plano catastrado que le corresponda a uno de los predios que indica el mismo
plano. Esta investigación se detalla en el apartado 3.2.13 del Capítulo III
Procedimientos.

A continuación, se realiza la siguiente pregunta:

¿Plano se encuentra indicado en el asiento registral de dos o más fincas

distintas? (a)

Si la respuesta es NO, se valora la no aplicación de la inconsistencia 8; si la

respuesta es SÍ, se valora la aplicación de la inconsistencia 8.

A continuación, se realiza la siguiente pregunta:

¿Plano presenta dos o más derroteros (en parcelas)? (b)

Si la respuesta es SÍ, se valora la aplicación de la inconsistencia 8. Si la respuesta

es NO, se valora la no aplicación de la inconsistencia 8.

A continuación, se realiza la siguiente pregunta:

¿Cada una de las fincas corresponde con una de las parcelas del plano? (d)

Si la respuesta es SÍ, se valora la no aplicación de la inconsistencia 8. Si la

respuesta es NO, se valora la aplicación de la inconsistencia 8 para la finca que no
describe el plano.

A continuación, se realiza la siguiente pregunta:

¿Plano concuerda con la descripción de ambas fincas? (c)

140
Si la respuesta es SÍ, se valora la aplicación de la inconsistencia 8 para ambas
fincas. Si la respuesta es NO, se valora la no aplicación de la inconsistencia 8.

A continuación, se realiza la siguiente pregunta:

¿Plano concuerda con la descripción de únicamente una de las fincas? (e)

Si la respuesta es SÍ, se valora la aplicación de la inconsistencia 8 para la finca que

no describe el plano. Si la respuesta es NO, se valora la no aplicación de la
inconsistencia 8 para ambas fincas.

4.8. Inconsistencia 9
El objetivo de aplicar la metodología planteada con respecto a la determinación de
la inconsistencia 9 es verificar si realmente los predios que en su asiento registral
indican una ubicación (distrito o cantón) tienen diferente su ubicación física o real.
En estos casos, la finca llevará indicada en la base de datos asociada al mapa
catastral la inconsistencia 9; además, en los campos correspondientes a provincia,
cantón y distrito se indica la ubicación física de la propiedad, y en el campo finca se
indica el número de finca correspondiente. En la figura 58 se muestra el diagrama
para el saneamiento de la inconsistencia 9 y en el anexo 2 se presenta el diagrama
en un mayor tamaño para una mejor apreciación.

141
 INC 9 Inconsistencia

3.2.1

3.2.2

NO SI

INC 9
NO APLICA
INC 9
Procedimientos

Figura 58. Diagrama inconsistencia 9. Elaboración propia.

142
Para realizar un estudio que determine la aplicación de la inconsistencia 9, es
necesario identificar el predio o los predios afectados. Aplica la inconsistencia 9
cuando existan fincas inscritas en otro distrito, esto se puede indicar en el
Certificado Catastral, el expediente catastral en el cual se encuentra el Reporte de
Conciliación Final (CF) o el Reporte de Mantenimiento (RM), lo cual se detalla en
los apartados 3.2.1 y 3.2.2 del Capítulo III Procedimientos.

A continuación, se realiza la siguiente pregunta:

¿Finca se encuentra ubicada físicamente en un distrito distinto al que se

encuentra inscrita? (a)

Si la respuesta es NO, se valora la no aplicación de la inconsistencia 9. Si la

respuesta es SÍ, se valora la aplicación de la inconsistencia 9.

4.9. Inconsistencia 10
El objetivo de aplicar la metodología planteada con respecto a la determinación de
la inconsistencia 10 es verificar si realmente existen dos o más fincas sin plano
catastrado relacionado delimitadas en el campo como un solo predio, finca(s)
segregada(s) sin plano catastrado o que el plano catastrado asociado a su asiento
registral no permite su ubicación o si existe un plano catastrado que describe en
una sola parcela dos o más fincas que no tienen un plano catastrado que las
describa de manera individual. En la figura 59, se muestra el diagrama para el
saneamiento de la inconsistencia 9 y en el anexo 2 se presenta el diagrama en un
mayor tamaño para una mejor apreciación.

143
 INC 10
Inconsistencia

3.2.1

3.2.2

3.2.13

SI

NO

b
c NO SI

NO SI

d
3.2.13
SI NO

INC 10
NO APLICA
Procedimientos INC 10

Figura 59. Diagrama inconsistencia 10. Elaboración propia.

144
Para realizar un estudio que determine la aplicación de la inconsistencia 10, es
necesario identificar el predio o los predios afectados. Aplica la inconsistencia 10
cuando existan fincas no individualizadas; esto se puede indicar en el Certificado
Catastral, el expediente catastral en el cual se encuentra el Reporte de Conciliación
Final (CF) o el Reporte de Mantenimiento (RM), lo cual se detalla en los apartados
3.2.1 y 3.2.2 del Capítulo III Procedimientos. Se debe realizar una búsqueda en el
SIP (Sistema de Información de Planos) para determinar si existe algún plano
catastrado que le corresponda a una de las fincas que no se ha logrado conformar
en el mapa catastral del Registro Inmobiliario del Registro Nacional. Esta
investigación se detalla en el apartado 3.2.13 del Capítulo III Procedimientos.

A continuación, se realiza la siguiente pregunta:

¿Se encontró información catastral del predio? (a)

Si la respuesta a la pegunta (a) es SÍ, se valora la no aplicación de la inconsistencia

10.

A continuación, se realiza la siguiente pregunta:

¿Permite la información catastral obtenida individualizar las fincas o algunas

de ellas? (b)

Si la respuesta es NO, se valora la aplicación de la inconsistencia 10. Si la respuesta

es SÍ, se valora la no aplicación de la inconsistencia 10.

A continuación, se realiza la siguiente pregunta:

¿Queda parte del predio con varias fincas sin lograr individualizarlas? (d)

Si la respuesta es SÍ, se valora la aplicación de la inconsistencia 10. Si la respuesta

es NO, se valora la no aplicación de la inconsistencia 10. Si la respuesta a la
pregunta (a) es NO, se valora la aplicación de la inconsistencia 10.

A continuación, se realiza la siguiente pregunta:

¿Algún predio o predios colindantes se encuentra con Inconsistencia 1 o 10

para analizar la posible conformación en un solo predio? (c)

145
Si la respuesta es NO, se valora la aplicación de la inconsistencia 10. Si la respuesta
es SÍ, se valora la no aplicación de la inconsistencia 10. La conformación de dos o
más predios con inconsistencia 10 o 1 como un solo predio solo se puede dar
cuando no existe la suficiente información registral o catastral como para
conformarlos como predios separados. Se debe realizar una búsqueda en el SIP
(Sistema de Información de Planos) para buscar información catastral a partir de la
nueva área de los predios que hayan cambiado en su conformación y para
determinar si existe algún plano catastrado que le corresponda a una de las fincas
que no se ha logrado conformar en el mapa catastral del Registro Inmobiliario del
Registro Nacional. Esta investigación se detalla en el apartado 3.2.13 del Capítulo
III Procedimientos.

Si la conformación original del predio cambió y se logró encontrar información

catastral del predio, a continuación, se realiza la pregunta (a) de nuevo.

4.10. Inconsistencia 11
El objetivo de aplicar la metodología planteada con respecto a la determinación de
la inconsistencia 11 es verificar si realmente la realidad física de los linderos no
coincide con su descripción en la información catastral, pero su plano catastrado
coincide con los planos colindantes y no presenta contradicción con la vía. En la
figura 60 se muestra el diagrama para el saneamiento de la inconsistencia 9 y en el
anexo 2 se presenta el diagrama en un mayor tamaño para una mejor apreciación.

146
 INC 11

3.2.1

3.2.2

3.2.6

Inconsistencia
d

NO
SI

3.2.10.1
NO APLICA
INC 11
a
SI

NO 3.2.7

3.2.10.1
b
NO
d SI SI

NO
3.2.10.2

3.2.7
c
NO d SI

NO SI

INC 11

Procedimientos
Número en índice Título en el manual de descripción de procedimientos
3.2.1. Identificar predio o predios afectados
3.2.2. Determinar números de finca y planos catastrados
3.2.6. Discrepancias con la realidad física
3.2.7. Determinar correcta georreferenciación
3.2.10.1. Correcto dibujo de los planos
3.2.10.2. Ajuste entre planos

Figura 60. Diagrama inconsistencia 11. Elaboración propia.

Para realizar un estudio que determine la aplicación de la inconsistencia 11, es

necesario identificar el predio afectado. Aplica la inconsistencia 11 cuando existe
incompatibilidad con la realidad física. Esto se puede indicar en el Certificado
147
Catastral, el expediente catastral en el cual se encuentra el Reporte de Conciliación
Final (CF) o el Reporte de Mantenimiento (RM), lo cual se detalla en el apartado
3.2.1 y 3.2.2 del Capítulo III Procedimientos. Se debe realizar un análisis de la
realidad física de los linderos del predio para determinar si existe alguna diferencia
de acuerdo con lo que describen los planos catastrados en el mapa catastral del
Registro Inmobiliario del Registro Nacional. Esta investigación se detalla en el
apartado 3.2.6 del Capítulo III Procedimientos.

A continuación, se realiza la siguiente pregunta:

¿Plano coincide con la realidad física? (d)

Si la respuesta es SÍ, se valora la no aplicación de la inconsistencia 11. Si la

respuesta es NO, se valora la aplicación de la inconsistencia 11. Es necesario
verificar las exactitudes de los planos para descartar posibles errores de
elaboración, esto de acuerdo con el cumplimiento de la tolerancia de cierre lineal y
para la diferencia de área establecida por el Registro Inmobiliario, lo cual se detalla
en el apartado 3.2.8 del Capítulo III Procedimientos.

A continuación, se realiza la siguiente pregunta:

¿Plano cumple con las tolerancias lineales y de área? (e)

Si la respuesta es SÍ, se valora la no aplicación de la inconsistencia 11. Si la

respuesta es NO, se valora la correcta aplicación la inconsistencia 11. Es necesario
corroborar que el plano, así como los planos colindantes y planos de interés se
encuentren bien dibujados en la capa de planos del mosaico catastral, para así
poder utilizarlos. Esto se detalla en el apartado 3.2.10.1 del Capítulo III
Procedimientos

Para continuar guiando al usuario en el estudio, se le realiza la pregunta:

¿Los planos se encuentran correctamente dibujados? (a)

Si la respuesta es NO, se valora la no aplicación de la inconsistencia 11. Es

necesario corroborar que el plano, así como los planos colindantes y planos de
interés se encuentren bien dibujados en la capa de planos del mosaico catastral,

148
para así poder utilizarlos. Esto se detalla en el apartado 3.2.10.1 del Capítulo III:
Procedimientos. Seguidamente, se realiza la pregunta: ¿Plano coincide con la
realidad física (d)? Si la respuesta es NO, se valora la aplicación de la inconsistencia
11, y si la respuesta es SÍ, se valora la no aplicación de la inconsistencia 11 y se
continúa con la pregunta (b), la cual se explica en los párrafos siguientes.

Si la respuesta a la pregunta (a) es SÍ, se valora la aplicación de la inconsistencia

11.

A continuación, se realiza la siguiente pregunta:

¿El plano se encuentra correctamente georreferenciado? (b)

Si la respuesta es NO, se valora la no aplicación de la inconsistencia 11. Es

necesario verificar la correcta georreferenciación de los planos catastrados
analizados, esto corresponde a la ubicación y orientación del plano y, por lo tanto,
del predio, en el sistema de referencia de Coordenadas CR05 y su Proyección
Transversal de Mercator para Costa Rica CRTM05, lo cual se detalla en el apartado
3.2.7 del Capítulo III Procedimientos. Seguidamente, se realiza la pregunta ¿Plano
coincide con la realidad física (d)? Si la respuesta es SÍ, se valora la no aplicación
de la inconsistencia 11 y si la respuesta es NO, se valora la aplicación de la
inconsistencia 11.

Si la respuesta a la pregunta (b) es SÍ: se valora la aplicación de la inconsistencia

11.

A continuación, se realiza la siguiente pregunta:

¿Existe un correcto ajuste entre planos? (c)

Si la respuesta es NO, se valora la no aplicación de la inconsistencia 11. Parte del

análisis de la conformación del mosaico catastral es la verificación del correcto
ajuste entre planos, eliminando, en la medida de lo posible espacios y traslapes
pequeños entre planos colindantes y logrando así el mejor ajuste entre planos. Esto
se detalla en el apartado 3.2.10.2 del Capítulo III Procedimientos.

149
Seguidamente, se realiza la pregunta: ¿Plano coincide con la realidad física (d)? Si
la respuesta es SÍ, se valora la no aplicación de la inconsistencia 11. Si la respuesta
es NO, se valora la aplicación de la inconsistencia 11.

Si la respuesta a la pregunta (c) es SÍ, se valora la aplicación de la inconsistencia

11.

150
CAPÍTULO V: METODOLOGÍA

151
La metodología diseñada para el saneamiento de predios que presentan situaciones
conflictivas en el mapa catastral, consiste en la unión de cuatro componentes. El
primero de ellos son los procedimientos relacionados con el quehacer catastral
(Capítulo III: Procedimientos), los cuales, al ser aplicados de una manera
secuencial, permiten el saneamiento de la información catastral; el segundo
elemento son los diagramas de flujo (Capítulo IV: Diagramas de Flujo), que toman
los procesos catastrales y los ordenan de manera lógica y secuencial; el tercer
elemento es el mapa catastral, que muestra la información registral y catastral de
los predios y las distintas inconsistencias que se busca sanear; y el cuarto elemento
son las distintas bases de datos del Registro Nacional, pues en ellas se consulta la
información para los estudios que definen la indicación de las inconsistencias de los
predios.

Para ilustrar la relación de cada uno de los cuatro componentes de la metodología

diseñada, se muestra en la figura 61 una representación gráfica.

Descripción de Bases de
Diagramas Mapa Catastral
procedimientos datos

Figura 61. Procesos de la metodología.

Los diagramas se usan en la metodología como una guía que ayuda en la

investigación y para concluir si aplica o no determinada inconsistencia. En estos
existen preguntas relacionadas con determinado tema importante a tratar para
lograr concluir la situación del predio, los cuales se explican en el Capítulo III:
Procedimientos.

Así pues, los procedimientos se aplican a los predios según su situación en el Mapa
Catastral, con lo cual se define el uso o no de determinada inconsistencia. La
152
información registral y catastral de las bases de datos sustenta la investigación y el
análisis de los predios con los datos obtenidos, se aplican los procedimientos y se
utilizan los diagramas como una guía, para así concluir con una definitiva condición
catastral y registral de estos.

5.1. Aplicación de la metodología de todas las inconsistencias en el

Mapa Catastral
Se procedió a aplicar la metodología de cada inconsistencia; para ello, se buscó
aleatoriamente un predio del Mapa Catastral para cada caso y se desarrolló,
tomando en cuenta el orden de los diagramas, el estudio de los procedimientos y la
consulta de las bases de datos, esto para comprobar que la metodología es
aplicable y no presenta errores.

5.1.1. Aplicación inconsistencia 1

A continuación, se muestra el desarrollo de la metodología diseñada para el
saneamiento de predios que presentan situaciones conflictivas en el Mapa Catastral
del Registro Inmobiliario, en la zona del distrito primero del cantón de Heredia para
la resolución de predios que presentan inconsistencia 1. Se presenta el siguiente
ejemplo:

Predio identificador 40101P00023300

Datos generales:

• Finca P000233
• Predio 016
• Bloque 174
• Identificador 40101P00023300

En la figura 62 se muestra la tabla de atributos del mapa catastral para el predio

40101P00023300, donde se indica la inconsistencia 1, el identificador predial y la
ausencia de un plano catastrado.

153
Figura 62. Tabla de atributos del predio P000233. Tomado de la base de datos del
mapa catastral

Según el diagrama de flujo para el saneamiento de predios que presentan

inconsistencia 1, se deben seguir los siguientes pasos:

Paso 1. Apartado 3.2.1: Identificar predio o predios afectados

Se procede a buscar el expediente relacionado con el predio, el cual se encuentra

en el distrito 1 Heredia, del cantón 1 Heredia, de la provincia 4 Heredia. Se localiza
en el bloque 174 con el número del identificador 40101P00023300 relacionado con
la finca P000233. Esta información se puede extraer del Certificado Catastral de la
finca en estudio o de las bases de datos del Mapa Catastral.
154
En el Reporte de Conciliación Final (CF) se indica: Campo no brindó información,
predio mantiene inconsistencia 1, por tanto, no compatibiliza en relación 0.

• Predio afectado: 40101P00023300

Paso 2. Pregunta “a”: ¿Predio presenta información registral o catastral?

La respuesta es NO. Según lo indicado en la tabla de atributos del predio, no existe

información catastral o registral.

Debido a que no existe información catastral y registral del predio en el mapa

catastral, se procedió a comprobar si esa condición del predio es correcta, por lo
tanto se realizó la búsqueda de información en las bases de datos indicadas en los
apartados 3.2.11.6, 3.2.13 y 3.2.16.

Paso 3. Apartado 3.2.13: Búsqueda de planos en el Sistema de Información de

Planos

Se realizó una búsqueda en el Sistema de Información de Planos (SIP) por medio

de colindancias, coordenadas y rango de área, pero no se logró encontrar
información.

Paso 4. Apartado 3.2.11.6: Investigación en bases de datos.

Se realizó una búsqueda en los tomos de propiedades y en el sistema de

microfichas y no se logró encontrar información.

Se realizó una búsqueda en los ficheros de Zona Catastrada Análoga y se logró

obtener información registral y catastral del predio en el fichero del proyecto de
Heredia número 32, mapas 5230-2200 a escala 1:1000 y se determinó que el predio
investigado es el correspondiente a la parcela número 299/1. En la figura 63 se
muestra un extracto del mapa análogo 5230-2200 de donde se tomó la información.

155
 Figura 63. Detalle de la parcela299/1. Tomado del mapa análogo 5230-2200.

En la figura 64 se muestra el fichero donde se indica para la parcela 299/1 los

propietarios eran Borbón Lobo Juan Bta., Borbón Lobo Abel, Borbón Lobo Humberto
y Borbón Lobo Antonio; además, se indica el número de tomo 489, folio 434 y el
número de finca 6194.

Figura 64. Detalle de la información registral de la parcela 299/1. Tomado del

Fichero de la parcela 299/1.

156
Se realizó la búsqueda en el SIP mediante el número de finca 6194, y se logró
encontrar el plano catastrado número H-1658228-2013. En la figura 65 se muestra
este plano, así como una ampliación del número, área y finca.

Figura 65. Detalle del plano H-1658228-2013. Tomado del SIP

En la figura 66 se muestra el asiento registral de la finca 4-6194 en el SIRE y se

determina que indica los propietarios en derechos de María del Carmen Alfaro
Arrieta y Virgita Alfaro Arrieta; además, no se indica un plano catastrado.

157
 Figura 66. Asiento registral de la finca 4-6194. Tomado del SIRE

Paso 5. Pregunta “b”: ¿Se encontró información registral y/o catastral del predio?

La respuesta es SÍ. Según el desarrollo de la metodología, sí se encontró

información registral y catastral.

Paso 6. Pregunta “c”: ¿La información encontrada establece una nueva condición
del predio?
La respuesta es SÍ. Según el desarrollo de la metodología, no aplica la
inconsistencia 1.

Continuando con el diagrama de flujo, se determina que no aplica la inconsistencia

1 al predio con el identificador 40101P00023300. Se debe conformar la finca 4-6194
en relación 5 por diferencias de área con el plano H-1658228-2013.

Resultado de la aplicación de la metodología:

Al aplicar la metodología, se logró sanear la información. En este caso, porque sí

existía un plano el H-1658228-2013, el cual no se conformó, debido a las fechas de
elaboración del mapa catastral. El mantenimiento y sostenibilidad del mapa catastral
no debe basarse solo en los movimientos catastrales y registrales posteriores a la

158
oficialización del mapa como tal, sino a la revisión de las inconsistencias y se debe
analizar cómo proceder a depurar la información.

5.1.2. Aplicación inconsistencia 3

A continuación, se muestra aplicación la metodología diseñada para el saneamiento
de predios que presentan situaciones conflictivas en el Mapa Catastral del Registro
Inmobiliario, en la zona del distrito primero del cantón de Heredia para la resolución
de predios que presentan inconsistencia 3. Se presenta el siguiente ejemplo:

Predio identificador 40101009868600

Datos generales:

• Finca 4-98686
• Predio 019
• Bloque 239
• Identificador 40101009868600

En la figura 67 se muestra la tabla de atributos del mapa catastral del predio con el
identificador 40101009868600, donde se indica la inconsistencia 3 y el número de
finca relacionado con el predio.

159
Figura 67. Tabla de atributos de la finca 4-98686. Tomado de la base de datos del
Mapa Catastral

Según el diagrama de flujo para el saneamiento de predios que presentan

inconsistencia 3, se deben seguir los siguientes pasos:

Paso 1. Apartado 3.2.1: Identificar predio o predios afectados

Se procede a buscar el expediente relacionado con el predio, que se encuentra la

base de datos del distrito 1 Heredia, del cantón 1 Heredia, de la provincia 4 Heredia.
Se localiza en el bloque 239 con el número del identificador relacionado con la finca
4-98686, el 40101009868600. Esta información se puede extraer del Certificado
Catastral de la finca en estudio o de las bases de datos del Mapa Catastral.

• Predio afectado: 40101009868600

Paso 2. Apartado 3.2.2: Determinar números de finca y plano catastrados

160
El número de finca y plano se encuentra alojada en el IR (Informe Registral) de cada
predio. Si no se indicase en el IR el número de plano, el mismo se encuentra en el
CF (Conciliación Final)

• Finca 4-98686
• Plano catastrado: No indica

Paso 3. Pregunta “a”: ¿Finca tiene plano Catastrado?

La respuesta es NO. Según se observa en la figura 68, en el asiento registral de la

finca 4-98686 no se indica la existencia de un plano catastrado.

Figura 68. Asiento registral de la finca 4-98686. Tomado del SIRE

Paso 4. Apartado 3.2.13: Búsqueda de planos en SIP

Se realiza la búsqueda de un plano catastrado que pueda ser relacionado con la

finca 4-98686, según diferentes parámetros de búsqueda posibles en el SIP, como
lo es el número de finca, área y propietario. En la figura 69 se muestra que aparece
un plano catastrado relacionado con la finca 4-98686; sin embargo, no se encuentra
cancelado.

161
 Figura 69. Planos relacionados a la finca 4-98686. Tomado del SIP

Paso 5. Pregunta “g”: ¿Encontró plano relacionado?

La respuesta es NO. Posterior a la búsqueda de planos relacionados a la finca 4-

98686 en el SIP, no fue posible encontrar uno.

Paso 6. Apartado 3.2.11.8: Estudio de tomos

Se realiza la búsqueda en el sistema de tomos y se establece que, desde su

nacimiento, la finca 4-98686 nace sin un plano catastrado.

Paso 7. Pregunta “g”: ¿Encontró plano relacionado?

La respuesta es NO. Posterior a la búsqueda de planos relacionados a la finca 4-

98686 en el sistema de tomos, no fue posible encontrar uno.

Paso 8. Apartado 3.2.11.9: Estudio de fichas

Como se observa en la figura 70, se realiza la búsqueda en el sistema de fichas y

se logra localizar dos fichas relacionadas con la finca 4-98686. Sin embargo, en
ninguno de los documentos indicados en las fichas afines a la finca 4-98686 se
menciona un plano catastrado.

162
 Figura 70. Fichas de la finca 4-98686. Tomado del Sistema de Imágenes
Inmuebles

Paso 9. Pregunta “g”: ¿Encontró plano relacionado?

La respuesta es NO. Posterior a la búsqueda de planos relacionados a la finca 4-

98686 en el sistema de fichas, no fue posible encontrar uno.

Paso 10. Apartado 3.2.11.7: Estudio de folios reales

Se realiza la búsqueda en el sistema de folio reales; sin embargo, no fue posible

localizar un plano catastrado.

Paso 11. Pregunta “g”: ¿Encontró plano relacionado?

La respuesta es NO. Posterior a la búsqueda de planos relacionados a la finca 4-

98686 en el sistema de folios reales, no fue posible encontrar uno.

Paso 12. Apartado 3.2.11.7: Estudio de documentos escritos y presentados

Se realiza la búsqueda en el historial de la finca 4-98686, sobre documentos escritos

y presentados. No obstante, como se aprecia en la figura 71, la finca 4-98686 no
presenta documentos relacionados.

163
 Figura 71. Historial de la finca 6-98686. Tomado del SIRE

Paso 13. Pregunta “g”: ¿Encontró plano relacionado?

La respuesta es NO. Posterior a la búsqueda de planos relacionados a la finca 4-

98686 en el sistema de documentos y presentados, no fue posible encontrar uno.

Resultado de la aplicación de la metodología:

Se determina que sí aplica la inconsistencia 3 al predio con el identificador

40101009868600.

5.1.3. Aplicación inconsistencia 3, modificación 9

A continuación, se muestra aplicación la metodología diseñada para el saneamiento
de predios que presentan situaciones conflictivas en el Mapa Catastral del Registro
Inmobiliario, en la zona del distrito primero del cantón de Heredia para la resolución
de predios que presentan inconsistencia 3 con modificación 9. Se presenta el
siguiente ejemplo:

Predio identificador 40101001811200

Datos generales:

• Finca 4-18112
• Predio 007
• Bloque 164
• Identificador 40101001811200
164
En la figura 72 se muestra la tabla de atributos del mapa catastral del predio con el
identificador 40101001811200, donde se indica la inconsistencia 3 y la modificación
9 y el número de finca relacionado con el predio. Además, no se indica un plano
catastrado.

Figura 72. Tabla de atributos de la finca 4-18112. Tomado de la base de datos del
Mapa Catastral

Según el diagrama de flujo para el saneamiento de predios que presentan

inconsistencia 3 y modificación 9, se deben seguir los siguientes pasos:

Paso 1. Apartado 3.2.1: Identificar predio o predios afectados

Se procede a buscar el expediente relacionado con el predio, el cual se encuentra

en la base de datos del distrito 1 Heredia, del cantón 1 Heredia, de la provincia 4
Heredia. Se localiza en el bloque 164 con el número del identificador relacionado
con la finca 4-18112, el 40101001811200. Esta información se puede extraer del

165
Certificado Catastral de la finca en estudio o de las bases de datos del Mapa
Catastral.

• Predio afectado: 40101001811200

Paso 2. Apartado 3.2.2: Determinar números de finca y plano catastrados

El número de finca y plano se encuentra alojada en el IR de cada predio. Si no se

indicase en el IR el número de plano, este se encuentra en el CF (Conciliación Final).
En el CF también se detalla la situación del predio y se corrobora la aplicación de la
inconsistencia 3 y modificación 9

• Finca 4-18112
• Plano catastrado: No indica

Paso 3. Pregunta “a”: ¿Finca tiene plano catastrado?

La respuesta es SÍ. Como se aprecia en la figura 73, en el asiento registral de la

finca 4-18112, se publicita el plano H-0004169-1965.

Figura 73. Asiento registral de la finca 4-18112. Tomado del SIRE

Paso 4. Apartado 3.2.8: Verificación de exactitudes de los planos (Errores de

elaboración)

166
Como se aprecia en la figura 74, el plano H-0004169-1965 presenta un error de
cierre lineal de 0.400 metros, siendo la tolerancia para este plano de 0.06 metros.

Figura 74. Error lineal plano H-0004169-1965. Tomado del SIRI

Paso 5. Pregunta “b”: ¿Plano excede tolerancia de cierre lineal?

La respuesta es SÍ.

Resultado de la aplicación de la metodología:

Al haber aplicado la metodología diseñada para el saneamiento de predios que

presentan situaciones conflictivas en el Mapa Catastral del Registro Inmobiliario, se
concluye que la inconsistencia 3 y modificación 9 indicada a la finca 4-18112,
identificador 40101001811200 se encuentra correctamente aplicada.

5.1.4. Aplicación Inconsistencia 4

A continuación, se muestra la aplicación de la metodología diseñada para el
saneamiento de predios que presentan situaciones conflictivas en el Mapa Catastral
del Registro Inmobiliario, en la zona del distrito primero del cantón de Heredia para
la resolución de predios que presentan inconsistencia 4. Se presenta el siguiente
ejemplo:

167
Predio identificador 40101003103300

Datos generales:

• Finca 0031033
• Predio 020
• Bloque 174
• Identificador 40101003103300

En la figura 75 se muestra la tabla de atributos del mapa catastral del predio con el
identificador 40101003103300, donde se indica la inconsistencia 4 y el número de
finca relacionado con el predio.

Figura 75. Tabla de atributos de la finca 4-31033. Tomado de la base de datos del
Mapa Catastral
168
Según el diagrama de flujo para el saneamiento de predios que presentan
inconsistencia 4, se deben seguir los siguientes pasos:

Paso 1. Apartado 3.2.1: Identificar predio o predios afectados

Se procede a buscar el expediente relacionado con el predio, el cual se encuentra

en el distrito 1 Heredia, del cantón 1 Heredia, de la provincia 4 Heredia. Se localiza
en el bloque 174 con el número del identificador 40101003103300, relacionado con
la finca 0031033. Esta información se puede extraer del Certificado Catastral de la
finca en estudio o de las bases de datos del Mapa Catastral

En el Reporte de Mantenimiento (RM) se indica: Predio afectado por inclusión de

finca 4-237844. Se modifica la conformación en el lindero sur de acuerdo con el
plano colindante. Predio se mantiene NO COMPATIBLE.
Descripción de la situación del predio del mapa catastral, posterior al
mantenimiento:
Inconsistencias: 3, 4. Modificaciones: 9.

Paso 2. Apartado 3.2.2: Determinar números de finca y plano catastrados

El número de finca y plano se encuentra alojados en el IR (Informe Registral) de

cada predio; si no se indicase en el IR el número de plano, se encuentra en el CF
(Conciliación Final)

• Finca 0031033
• Plano catastrado: H-0566668-1999

Paso 3. Apartado 3.1.1: Relaciones

En las imágenes 76 y 77 se muestran los datos relevantes para determinar la

relación correspondiente al predio, la cual es 1, pues el área indicada en el plano de
100,00 m2 coincide con el área indicada en el SIRE; el número del plano H-0566668-
1999 también coincide y los colindantes coinciden en todos los puntos cardinales.

169
Sin embargo, se le indica la relación 0, debido a que en el Reporte de Mantenimiento
(RM) que se le aplicó la Inconsistencia 3 con modificación 9.

Figura 76. Datos del plano catastrado H-0566668-1999. Tomado del SIP

Figura 77. Datos de la finca 4-31033 en su asiento registral. Tomado del SIRE

170
Paso 4. Pregunta “a”: ¿Conformación excede en más del 10% el área registral?

La respuesta es SÍ. El 10% de los 100 m2 de área registral de la finca es de 10 m2,

realizando la suma el total es de 110 m2, y el área del predio conformado en el Mapa
Catastral es de 128,65 m2; por lo tanto, existe un exceso de 18,65 m2.

Paso 5. Apartado 3.2.10: Determinar la correcta conformación del mosaico catastral

Como se observa en la figura 78, en el Mapa Catastral la ubicación del plano

catastrado H-0566668-1999 y la conformación del predio se realizó a partir de los
insumos existentes.

Figura 78. Comparación del plano H-0566668-1999 respecto a la realidad física

observada en la ortofoto. Tomado de la base de datos del Mapa Catastral

171
Según la figura 78, en el detalle (a), se observa la ortofoto y la restitución de los
linderos; en el detalle (b), se observa el dibujo del plano catastrado H-0566668-
1999; en el detalle (c), se observa la conformación del predio del mapa catastral a
partir de lo observado en la ortofoto y la restitución; y en el detalle (d), se observa el
predio conformado para la finca 0031033.

Paso 6. Pregunta “b”: ¿El plano se encuentra bien dibujado?

La respuesta es SÍ. Se procedió a dibujar el plano catastrado H-0566668-1999 en

el SIRI y, como se muestra en la figura 79, el plano cumple con las tolerancias de
cierre lineal y de área establecidas. Se obtuvo un área de 100,0493 m2, además, el
rango de tolerancia para el error del cierre lineal fue de 0,0735 m y el de tolerancia
para el área de 1,0000 m2; por lo tanto, para el error lineal obtenido de 0,0016 m y
la diferencia del área del derrotero de 0,0493 m2.

Figura 79. Tolerancias de cierre y área del plano H-0566668-1999. Tomado de

SIRI

Paso 7. Pregunta “d”: ¿El predio se encuentra correctamente georreferenciado?

La respuesta es SÍ. Como se aprecia en la figura 80, la georreferenciación del plano

catastrado H-0566668-1999 fue determinada a partir de la referencia a esquina, la

172
cual corresponde a 21,25 m. Respecto a la referencia del ancho de la vía pública,
el plano se ubicó de acuerdo con lo observado en la ortofoto y los planos catastrados
vecinos.

Figura 80. Georreferenciación del plano H-0566668-1999.Tomado de la base de

datos del Mapa Catastral

Paso 8. Apartado 3.2.10.2: Ajuste entre planos

Como se observa en la figura 81, el ajuste entre los planos catastrados ubicados en
el Mapa Catastral cercanos al plano catastrado H-0566668-1999 se realizó
respetando la restitución y lo observado en la ortofoto.

173
 Figura 81. Detalle del ajuste entre planos relacionados al H-0566668-1999.
Tomado de la base de datos del Mapa Catastral

Paso 9. Pregunta “f”: ¿Existe un correcto ajuste entre los planos?

La respuesta es SÍ. De acuerdo con lo analizado, se determinó que sí existe un

correcto ajuste entre los planos catastrados del Mapa Catastral.

Resultado de la aplicación de la metodología:

Se determinó que sí aplica la inconsistencia 4 al predio con el identificador

40101003103300.

5.1.5. Aplicación Inconsistencia 5, modificación 3

A continuación, se muestra la aplicación de la metodología diseñada para el
saneamiento de predios que presentan situaciones conflictivas en el Mapa Catastral
del Registro Inmobiliario, en la zona del distrito primero del cantón de Heredia para

174
la resolución de predios que presentan inconsistencia 5 con modificación 3. Se
presenta el siguiente ejemplo:

Predio identificador 40101003030400

Datos generales:

• Finca 4-30304
• Predio 020
• Bloque 235
• Identificador 40101003030400

En la figura 82 se muestra la tabla de atributos del mapa catastral del predio con el
identificador 40101003030400, donde se indica la inconsistencia 5 y modificación 3,
el número de finca relacionado con el predio y el plano catastrado.

Figura 82. Tabla de atributos de la finca 4-30304. Tomado de la base de datos del
Mapa Catastral

175
Según el diagrama de flujo para el saneamiento de predios que presentan
inconsistencia 5 y modificación 3, se deben seguir los siguientes pasos:

Paso 1. Apartado 3.2.1: Identificar predio o predios afectados

Se procede a buscar el expediente relacionado con el predio, el cual se encuentra

en la base de datos del distrito 1 Heredia, del cantón 1 Heredia, de la provincia 4
Heredia. Se localiza en el bloque 235 con el número del identificador relacionado
con la finca 4-30304, el 40101003030400. Esta información se puede extraer del
Certificado Catastral de la finca en estudio o de las bases de datos del Mapa
Catastral.

• Predio afectado: 40101003030400

Paso 2. Apartado 3.2.2: Determinar números de finca y plano catastrados

El número de finca y plano se encuentra alojada en el IR de cada predio; si no se

indicase en el IR el número de plano, este se encuentra en el CF. En el CF también
se detalla la situación del predio y se corrobora la aplicación de la inconsistencia 5
y modificación 3.

• Finca 4-30304
• Plano catastrado: 400052611972

Paso 3. Pregunta “a”: ¿Plano indicado en el asiento registral corresponde con la

finca?

La respuesta es NO. Según se aprecia en la figura 83, la finca 4-30304 indica en su

asiento registral el plano número H-0000075-1968, el cual no existe en bases de
datos del SIP.

176
 Figura 83. Asiento registral de la finca 4-30304. Tomado del SIRE

Paso 4. Apartado 3.2.13: Búsqueda de planos en el Sistema de Información de

Planos

Se realiza la búsqueda de planos relacionados a la finca 4-30304 y se encuentran

los planos H-7568-1947 y H-5261-1972. Asimismo, se analiza la descripción literal
de la finca respecto a la información de los planos y se concluye lo siguiente:

• Como se observa en la figura 84, el plano H-7568-1947 corresponde

correctamente en cuanto a colindancias, las cuales son exactamente las mismas
que las indicadas en el asiento registral. En cuanto al área, es exactamente la
misma que la indicada en el asiento registral, por lo cual el plano H-7568-1947
es el catastrado que le corresponde a la finca 4-30304.

177
 Figura 84. Comparación de colindancias entre el asiento registral de la finca 4-
30304 y el plano H-7568-1947. Tomado del SIRE y del SIP

• Como se aprecia en la figura 85, el plano H-5261-1972 indica ser de la finca 4-

30304, corresponde correctamente en cuanto a colindancias, mas no así
respecto al área, pues indica un área de 219.98 m2, entre tanto la finca presenta
un área de 212.34 m2.

178
 Figura 85. Diferencia de área entre la finca 4-30304 y el plano H-5261-1972.
Tomado del SIRE y del SIP

Paso 5. Pregunta “b”: ¿Encontró plano relacionado?

La respuesta es SÍ. Se encontraron dos planos catastrados relacionados a la finca

4-30304. El plano H-7568-1947, el cual se ajusta en un todo a la descripción de la
finca 4-30304 y el plano H-5261-1972 que indica ser de la finca 4-30304; sin
embargo, no concuerda respecto al área.

Paso 6. Apartado 3.2.8: Verificación de exactitudes de los planos (errores de

elaboración)

Como se muestra en la figura 86, se verifica el derrotero del plano H-7568-1947 y

se determina que presenta errores de elaboración que exceden tolerancias
permitidas, razón por lo cual no puede utilizarse para la conformación del mapa
catastral.

Figura 86. Exceso de tolerancia en el error de cierre y de área del plano H-7568-
1947. Tomado del SIRI

Como se muestra en la figura 87, se verifica el derrotero del plano H-5261-1972 y

se determina que no presenta errores de elaboración. Por tanto, este plano

179
catastrado sí puede utilizarse para la conformación del mapa catastral y es el plano
que se le asigna a la finca 4-30304.

Figura 87. Errores de cierre del plano H-5261-1972. Tomado del SIRI

Así pues, la respuesta a la pregunta anterior es SÍ. Uno de los planos encontrados
cumple con las tolerancias establecidas en el manual de conformación,
específicamente el plano H-5261-1972, y debido a lo anteriormente expuesto es el
plano relacionado con la finca 4-30304.

Resultado de la aplicación de la metodología:

Finalmente, se concluye que en el mapa catastral se encuentra correctamente

indicada la relación 5, inconsistencia 5 y modificación 3 a la finca 4-30304 con el
plano H-5261-1972.

5.1.6. Aplicación inconsistencia 5, modificación 4

A continuación, se muestra aplicación la metodología diseñada para el saneamiento
de predios que presentan situaciones conflictivas en el Mapa Catastral del Registro
Inmobiliario, en la zona del distrito primero del cantón de Heredia para la resolución
de predios que presentan inconsistencia 5 con modificación 4. Se presenta el
siguiente ejemplo:

Predio identificador 40101005254600

180
Datos generales:

• Finca 4-52456
• Predio 003
• Bloque 183
• Identificador 40101005254600

En la figura 88 se muestra la tabla de atributos del mapa catastral del predio con el
identificador 40101005254600, donde se indica la inconsistencia 5 y modificación 4,
el número de finca relacionado con el predio y el plano catastrado.

Figura 88. Tabla de atributos de la finca 4-52546. Tomado de la base de datos del
Mapa Catastral

Según el diagrama de flujo para el saneamiento de predios que presentan

inconsistencia 5 y modificación 4, se deben seguir los siguientes pasos:
181
Paso 1. Apartado 3.2.1: Identificar predio o predios afectados

Se procede a buscar el expediente relacionado con el predio, el cual se encuentra

en la base de datos del distrito 1 Heredia, del cantón 1 Heredia, de la provincia 4
Heredia. Se localiza en el bloque 183, con el número del identificador relacionado
con la finca 4-52546, el 40101005254600. Esta información se puede extraer del
Certificado Catastral de la finca en estudio o de las bases de datos del Mapa
Catastral.

• Predio afectado: 40101005254600

Paso 2. Apartado 3.2.2: Determinar números de finca y plano catastrados

El número de finca y plano se encuentra alojada en el IR de cada predio. Si no se

indicase en el IR el número de plano, este se encuentra en el CF. En el CF también
se detalla la situación del predio y se corrobora la aplicación de la inconsistencia 5
y modificación 4.

• Finca 4- 52546
• Plano catastrado: 400422801962

Paso 3. Pregunta “a”: ¿Finca indica plano en su asiento registral?

La respuesta es NO. Como se aprecia en la figura 89, la finca 4-52546 no presenta

plano en su asiento registral.

Figura 89. Asiento registral de la finca 4-52546. Tomado del SIRE

Paso 3. Apartado 3.2.13: Búsqueda de planos en el SIP

182
Se procede a realizar la búsqueda de planos catastrados relacionados con la finca
4-52546, por medio de diferentes parámetros, como área de la finca, número de
finca y nombre de propietario.

Paso 4. Pregunta “b”: ¿Encontró plano relacionado?

La respuesta es SÍ. Posterior a la búsqueda de planos en el SIP, se logra ubicar el

plano H-42280-1962, el cual indica ser de la finca 4-52546.

Paso 5. Pregunta “c”: ¿Área indicada en el plano concuerda con la indicada en el

asiento registral?

La respuesta a la pregunta es NO. Sin embargo, como se muestra en la figura 90,

el área indicada en el asiento registral es de 421.56 m2, mientras que la indicada en
el plano H-42280-1962 es de 422.31 m2; la diferencia de área es de 0.75 m2, la cual
se encuentra dentro del margen permitido de ± 1 m2.

Figura 90. Área indicada en el asiento registral de la finca 4-52546 respecto a la

indicada en el plano H-42280-1962. Tomado del SIRE y del SIP

Paso 6. Pregunta “d”: ¿Colindantes del plano concuerdan con los indicados en el
asiento registral?

183
La respuesta es SÍ. Se analizan los colindantes indicados en el asiento registral de
la finca 4-52546 respecto a los del plano H-42280-1962 y, como se muestran en la
figura 91, estos concuerdan respectos a accesos.

Figura 91. Comparación de las colindancias indicadas en el asiento registral de la

finca 4- 52546 respecto a los del plano H-42280-1962. Tomado del SIRE y del SIP

Paso 7. Apartado 3.2.8: Verificación de exactitudes de los planos (errores de

elaboración)

Se verifica el derrotero del plano H-42280-1962 y, según se muestra en la figura 92,

no presenta errores de elaboración.

184
 Figura 92. Errores de cierre del plano H-42280-1962. Tomado del SIRI

Paso 8. Pregunta “e”: ¿Plano cumple las tolerancias?

La respuesta es SÍ. Se verifica el derrotero del plano H-42280-1962 y se determina

que no presenta errores de elaboración, razón por la cual este plano catastrado sí
puede utilizarse para la conformación del mapa catastral y es el plano que se le
asigna a la finca 4-52546.

Resultado de la aplicación de la metodología:

Se concluye que en el mapa catastral se encuentra correctamente indicada la

relación 5, inconsistencia 5 y modificación 4 a la finca 4- 52546 con el plano H-
42280-1962.

5.1.7. Aplicación inconsistencia 5, modificación 5

A continuación, se muestra la aplicación de la metodología diseñada para el
saneamiento de predios que presentan situaciones conflictivas en el Mapa Catastral
del Registro Inmobiliario, en la zona del distrito primero del cantón de Heredia, para
la resolución de predios que presentan inconsistencia 5 con modificación 5. Se
presenta el siguiente ejemplo:

Predio identificador 40101007942500

Datos generales:

185
• Finca 4-79425
• Predio 006
• Bloque 335
• Identificador 40101007942500

En la figura 93 se muestra la tabla de atributos del mapa catastral del predio con el
identificador 40101007942500, donde se indica la inconsistencia 5 y modificación 5
y el número de finca relacionado con el predio.

Figura 93. Tabla de atributos de la finca 4-79425. Tomado de la base de datos del
Mapa Catastral

186
Según el diagrama de flujo para el saneamiento de predios que presentan
inconsistencia 5 y modificación 5, se deben seguir los siguientes pasos:

Paso 1. Apartado 3.2.1: Identificar predio o predios afectados

Se procede a buscar el expediente relacionado con el predio. El expediente se

encuentra en la base de datos del distrito 1 Heredia, del cantón 1 Heredia, de la
provincia 4 Heredia. Se localiza en el bloque 335, con el número del identificador
relacionado con la finca 4-79425, el 40101007942500. Esta información se puede
extraer del Certificado Catastral de la finca en estudio o de las bases de datos del
Mapa Catastral.

• Predio afectado: 40101007942500

Paso 2. Apartado 3.2.2: Determinar números de finca y plano catastrados

El número de finca y plano se encuentran alojados en el IR de cada predio. Si no se

indicase en el IR el número de plano, este se encuentra en el CF. En el CF también
se detalla la situación del predio y se corrobora la aplicación de la inconsistencia 5
y modificación 5.

• Finca 4-79425
• Plano catastrado: 406558481986

Paso 2. Pregunta “a”: ¿Área de la finca concuerda con la del plano?

La respuesta es SÍ. Sin embargo, se analizó el área que indica la finca 4-79425 en
su asiento registral y se comparó con la indicada en el plano catastrado H-655848-
1986. Como se muestra en la figura 94, existe una diferencia entre ambas áreas, de
0.02 m2, que se encuentra dentro del margen permitido de ±1 m2. Debido a lo
anterior, se concluye que la inconsistencia 5 y modificación 5 indicadas a la finca 4-
79425 se encuentran mal aplicadas.

187
 Figura 94. Área mostrada en el asiento registral de la finca 4-76425 respecto a la
indicada en el plano H-655848-1986. Tomado del SIRE y del SIP

Continuando con el análisis, se procede a establecer la relación del predio y se

determina que se encuentra en relación 5, pues como se muestra en la figura 95,
existe a una discrepancia en el lindero sur, ya que el plano muestra un acceso. No
obstante, en el asiento registral de la finca 4-79425 se indica que “no hay”.

188
 Figura 95. Colindancias mostradas en el asiento registral de la finca 4-76425
respecto a las indicadas en el plano H-655848-1986. Tomado del SIRE y del SIP

Resultado de la aplicación de la metodología:

Se concluye que la inconsistencia 5 y la modificación 5 indicadas a la finca 4-79425

se encuentran mal aplicadas y que la finca 4-79425 presenta relación 5 con el plano
H-655848-1986 por una discrepancia en el lindero sur. Debido a lo anterior, es
necesario sanear la información mostrada en el mapa catastral y eliminar la
inconsistencia y modificación mal aplicadas, cumpliendo con el saneamiento de la
información consignada en el Mapa Catastral.

5.1.8. Aplicación inconsistencia 5, modificación 6

A continuación, se muestra la aplicación de la metodología diseñada para el
saneamiento de predios que presentan situaciones conflictivas en el Mapa Catastral
del Registro Inmobiliario, en la zona del distrito primero del cantón de Heredia, para

189
la resolución de predios que presentan inconsistencia 5 con modificación 6. Se
presenta el siguiente ejemplo:

Predio identificador 40101010986900

Datos generales:

• Finca 4-109869
• Predio 038
• Bloque 313
• Identificador 40101010986900

En la figura 96 se muestra la tabla de atributos del mapa catastral del predio con el
identificador 40101010986900, donde se indica la inconsistencia 5 y modificación 6
y el número de finca relacionado con el predio.

190
Figura 96. Tabla de atributos de la finca 4-109869.Tomado de la base de datos del
Mapa Catastral

Según el diagrama de flujo para el saneamiento de predios que presentan

inconsistencia 5 y modificación 6, se deben seguir los siguientes los pasos:

Paso 1. Apartado 3.2.1: Identificar predio o predios afectados

Se procede a buscar el expediente relacionado con el predio, el cual se encuentra

en la base de datos del distrito 1 Heredia, del cantón 1 Heredia, de la provincia 4
Heredia. Se localiza en el bloque 313, con el número del identificador relacionado
con la finca 4-109869, el 40101003030400. Esta información se puede extraer del
Certificado Catastral de la finca en estudio o de las bases de datos del Mapa
Catastral.

• Predio afectado: 40101010986900

Paso 2. Apartado 3.2.2: Determinar números de finca y plano catastrados

El número de finca y plano se encuentran alojados en el IR de cada predio. Si no se

indicase en el IR el número de plano, este se encuentra en el CF, en el cual también
se detalla la situación del predio y se corrobora la aplicación de la inconsistencia 5
y modificación 6.

• Finca 4-109869
• Plano catastrado: 406153991986

Paso 2. Pregunta “a”: ¿Colindancias indicadas en el asiento registral coinciden con

las del plano catastrado?

La respuesta es NO. Al analizar las colindancias indicadas en el asiento registral de

la finca 4-109869 se determina que no concuerdan con las del plano H-615399-
1986.

191
Paso 3. Pregunta “b”: ¿Existe una permuta respecto a la colindancia entre accesos
o elementos hidrográficos?

La respuesta es SÍ. Como se observa en la figura 97, existe permuta entre las
indicadas en el asiento registral de la finca 4-109869 y las del plano H-615399-1986.
La finca 4-109869 indica en su asiento registral colindar en el lindero este con
“alameda con 6 m”, entre tanto, el plano H-615399-1986 ubica dicha alameda en el
lindero sur.

Figura 97. Colindancias indicadas en el asiento registral de la finca 4-109869

respecto a las indicadas en el plano H-615399-1986. Tomado del SIRE y del SIP

Resultado de la aplicación de la metodología:

Se concluye que en el mapa catastral se encuentra correctamente indicada la

relación 5, inconsistencia 5 y modificación 6 para la finca 4-109869, ya que existe
permuta en las colindancias respecto al plano H-615399-1986.

192
 5.1.9. Aplicación inconsistencia 6
Para diferenciar los casos de la inconsistencia 6, ya sea si es parcial o total, se
procedió a aplicar la metodología a dos predios. El primero de ellos describe una
sobreposición parcial y el otro, una total.

5.1.9.1. Inconsistencia 6 (parcial)

A continuación, se muestra la aplicación de la metodología diseñada para el
saneamiento de predios que presentan situaciones conflictivas en el Mapa Catastral
del Registro Inmobiliario, en la zona del distrito primero del cantón de Heredia, para
la resolución de predios que presentan inconsistencia 6. Se presenta el siguiente
ejemplo:

Predio identificador 40101005408100

Datos generales:

• Finca 0054081
• Predio 003
• Bloque 032
• Identificador 40101005408100

En la figura 98 se muestra la tabla de atributos del mapa catastral del predio con el
identificador 40101005408100, donde se indica la inconsistencia 6 y el número de
finca relacionado con el predio y plano.

193
Figura 98. Tabla de atributos de las fincas 4-54081 y 4-71742. Tomado de la base
de datos del Mapa Catastral

Según el diagrama de flujo para el saneamiento de predios que presentan

inconsistencia 6, se deben seguir los pasos:

Paso 1. Apartado 3.2.1: Identificar predio o predios afectados

Se procede a buscar el expediente relacionado con el predio, el cual se encuentra

en el distrito 1 Heredia, del cantón 1 Heredia, de la provincia 4 Heredia. Se localiza
en el bloque 032, con el número del identificador 40101005408100 relacionado con
la finca 0054081. Esta información se puede extraer del Certificado Catastral de la
finca en estudio o de las bases de datos del Mapa Catastral.

En el Reporte de Conciliación Final (CF) se indica: “Después del proceso de

conformación se establece que este predio se encuentra en relación 3 y presenta
inconsistencia 6 con el predio 014 en el lindero sur con una distancia de 1.6 m y un
área de 5.86 m2, por lo tanto, se determina como predio no compatibilizado”.

194
 • Predio afectado: 40101007174200

Paso 2. Apartado 3.2.2: Determinar números de finca y plano catastrados

El número de finca y plano se encuentran alojados en el IR (Informe Registral) de

cada predio. Si no se indicase en el IR el número de plano, este se encuentra en el
CF (Conciliación Final)

• Finca 54081. Plano catastrado: 400234881975 (detalle (a) en la figura 98).

• Finca 71742. Plano catastrado: 400202671973 (detalle (b) en la figura 98).

Paso 3. Apartado 3.2.4.1: Traslape de planos

Se determinó que el traslape es parcial, esto según lo indicado en la CF consultada.

Paso 4. Apartado 3.2.4.2: Traslapes parciales

Como se aprecia en la figura 99, se realizó una medida en el Mapa Catastral del
traslape entre los planos catastrados 400234881975 y 400202671973. La longitud
medida en forma perpendicular entre los planos fue de 1,60 m y el área medida fue
de 5,86 m2.

195
 Figura 99. Detalle del traslape parcial entre planos. Tomado de la base de datos
del Mapa Catastral

Paso 5. Apartado 3.2.4.2.1: Ortofoto escala 1:1000

La ortofoto de la zona en la que se encuentran los planos catastrados ubicados es

la ortofoto escala 1:1000.

Paso 6. Pregunta “l”: ¿Traslape excede tolerancia?

De acuerdo con la medida realizada en forma perpendicular en el lugar de mayor

distancia entre los planos catastrados de 1,60 m de longitud. Esto excede la
tolerancia de 0,85 m en zonas con ortofoto a escala 1:1000. Por lo tanto, la
respuesta es SI.

Paso 7. Pregunta “m”: ¿Existe diferencia entre el área indicada en el plano y la

indicada en el asiento registral de la finca?

La respuesta es SÍ.

• Finca 54081. Plano catastrado: 400234881975

196
El plano catastrado H-23488-1975 indica un área de 350,19 m2, y la finca 4-54081
indica un área de 400,98 m2. En el Mapa Catastral se indica la relación 3 para tomar
la diferencia del área como una posible rectificación del área.

• Finca 71742. Plano catastrado: 400202671973.

El plano catastrado H-20267-1973 indica un área de 389,75 m2 y la finca 4-54081

indica un área de 389,75 m2. Por lo tanto, sí existe una diferencia de área indicada
en el plano 400234881975 y la indicada en el asiento registral de la finca 54081.

Resultado de la aplicación de la metodología:

Se determinó que no aplica la inconsistencia 6 entre los predios con el identificador

40101005408100 y 40101007174200.

5.1.9.2. Inconsistencia 6 (total)

A continuación, se muestra la aplicación de la metodología diseñada para el
saneamiento de predios que presentan situaciones conflictivas en el Mapa Catastral
del Registro Inmobiliario, en la zona del distrito primero del cantón de Heredia, para
la resolución de predios que presentan inconsistencia 6. Se presenta el siguiente
ejemplo:

Predio identificador 40101010056700

Datos generales:

• Finca 0100567
• Predio 016
• Bloque 297
• Identificador 40101010056700

Según el diagrama de flujo para el saneamiento de predios que presentan

inconsistencia 6, se deben seguir los siguientes pasos:

Paso 1. Apartado 3.2.1: Identificar predio o predios afectados

Se procede a buscar el expediente relacionado con el predio, el cual se encuentra

en el distrito 1 Heredia, del cantón 1 Heredia, de la provincia 4 Heredia. Se localiza

197
en el bloque 297, con el número del identificador 40101010056700 relacionado con
la finca 0100567. Esta información se puede extraer del Certificado Catastral de la
finca en estudio o de las bases de datos del Mapa Catastral.

En el Reporte de Conciliación Final (CF) se indica: “Después del proceso de

conformación se establece que el predio presenta inconsistencia 6, debido a un
traslape registral con la finca madre 051012 asociada al predio 015, ya que no
generó movimiento en el SIRE. Relación 1. NO Compatibiliza”.

• Predio afectado: 40101005101200.

Paso 2. Apartado 3.2.2: Determinar números de finca y plano catastrados

El número de finca y plano se encuentran alojados en el IR (Informe Registral) de

cada predio. Si no se indicase en el IR el número de plano, este se encuentra en el
CF (Conciliación Final). En la figura 100, se muestra en el detalle (a) la tabla de
atributos referente a la finca 51012, plano catastrado 403594901980, y en el detalle
(b) la tabla de atributos referente a la finca 100567, plano catastrado 400034461971.

Figura 100. Tabla de atributos de las fincas 4-51012 y 4-100567. Tomado de la

base de datos del Mapa Catastral

198
Paso 3. Apartado 3.2.4.1: Traslape de planos

Se determinó que el traslape es total, según lo indicado en la CF consultada.

Paso 4. Apartado 3.2.4.1: Traslapes totales

Como se aprecia en la figura 101, se realizó la medida en el Mapa Catastral del

traslape entre los planos catastrados 403594901980 y 400034461971 y se
determina que el área es de 53,69 m2.

Figura 101. Detalle del traslape total de planos. Tomado de la base de datos del
Mapa Catastral

Paso 5. Apartado 3.2.4.3: Traslapes totales

Se realizó una medida en el Mapa Catastral del traslape entre los planos catastrados
403594901980 y 400034461971 y se determinó que el área traslapada corresponde
al 94% del área del plano catastrado 400034461971.

199
Paso 6. Apartado 3.2.10: Determinar correcta conformación del mosaico catastral

Como se aprecia en la figura 102, la conformación del mosaico catastral de los

planos catastrados 403594901980 y 400034461971 se realizó a partir de los
insumos existentes. En el detalle (a) se observa la ortofoto y la restitución de los
linderos; en el detalle (b) el dibujo de los planos catastrados 403594901980 y
400034461971; en el detalle (c) la conformación de los predios del mapa catastral
a partir de lo observado en la ortofoto y la restitución; y en el detalle (d) los predios
conformados para las fincas 51012 y 100567.

Figura 102. Conformación del mosaico catastral respecto a las fincas 4-51012 y 4-
100567. Tomado de la base de datos del Mapa Catastral

200
Paso 7. Pregunta “f”: ¿Los planos se encuentran correctamente dibujados?

La respuesta es NO. Se procedió a dibujar el plano catastrado 403594901980 en el

SIRI y, como se observa en la figura 103, se obtuvo un área de 464,4258 m2.
Además, el rango de tolerancia para el error del cierre lineal fue de 0,0794 m y el de
tolerancia para el área de 1,3021 m2. Por lo tanto, para el error lineal obtenido es de
0,1516 m y la diferencia del área del derrotero de 4,6042 m 2, por lo que el plano
catastrado no está dentro las tolerancias para clasificarlo como bien dibujado.

Figura 103. Tolerancia lineal y de área del plano 403594901980. Tomado del SIRI

Se procedió a dibujar el plano catastrado 400034461971 en el SIRI.

201
Figura 104. Tolerancia lineal y de área del plano 400034461971. Tomado del SIRI

La respuesta es SÍ. Como se observa en la figura 104, al dibujar el plano catastrado

400034461971, se obtuvo un área de 57,0755 m2. Además, el rango de tolerancia
para el error del cierre lineal fue de 0,0600 m y el de tolerancia para el área de
1,0000 m2. Por lo tanto, para el error lineal obtenido es de 0,0135 m y la diferencia
del área del derrotero de 0,0455 m 2; así pues, el plano catastrado está dentro las
tolerancias para clasificarlo como bien dibujado.

Paso 8. Pregunta “g”: ¿Continúa el traslape?

La respuesta es SÍ. Luego de dibujar los planos catastrados, se determinó que aún
continúa el traslape.

Paso 9. Pregunta “h”: ¿Los planos se encuentran correctamente ajustados entre sí?

La respuesta es SÍ. Se analizó el ajuste entre los planos catastrados ubicados en el

Mapa Catastral cercanos a los planos catastrados 403594901980 y 400034461971.
Como se aprecia en la figura 105, se concluye que en general el ajuste entre los
planos catastrados se realizó respetando la restitución y lo observado en la ortofoto.

202
Asimismo, se analizó el ajuste entre los planos catastrados 403594901980 y
400034461971 así como los planos catastrados colindantes y se determinó que se
encuentran bien acoplados.

Figura 105. Detalle de la conformación del mosaico catastral relacionado con los
planos 403594901980 y 400034461971. Tomado de la base de datos del Mapa
Catastral

Paso 10. Pregunta “i”: ¿Existen inexactitudes en cuanto a la ubicación geográfica

de los planos?

La respuesta es NO. No existen inexactitudes en cuanto a la ubicación geográfica

de los planos catastrados, pues se indica claramente que las fincas se ubican entre
las calles 4 y 6 y entre las avenidas 12° y 14°.

Paso 11. Pregunta “j”: ¿Existen inexactitudes en cuanto a la referencia a punto fijo
de los planos?

La respuesta es NO. Se analizó la georreferenciación de los planos catastrados

403594901980 y 400034461971, a partir de la referencia a esquina y del ancho de
203
vía pública. El plano catastrado 403594901980 indica ser esquinero y el plano
catastrado 400034461971 indica un amarre a esquina. Como se muestra en la figura
106, la ubicación del plano catastrado 400034461971 con respecto a la esquina
corresponde con los 19,10 m que indica; sin embargo, con respecto a la orientación
al norte existe una inclinación de aproximadamente 45°. Se ubicó de acuerdo con
lo observado en la ortofoto y los planos catastrados vecinos.

Figura 106. Georreferenciación del plano 400034461971. Tomado de la base de

datos del Mapa Catastral

Paso 12. Apartado 3.2.11: Estudio de antecedentes registrales

La finca número 4-51012 segregó la finca 4-100567 el 14 de diciembre de 1981.

Esto a partir del documento tomo 328 asiento 15781; el área de la finca 4-100567
al ser segregada fue de 53,12 m2. Luego, el 2 de setiembre de 1996 fue rectificada
a 57,03 m2, con base en el documento tomo 433 asiento 7743, utilizando el plano
catastrado 400034461971.

Paso 13. Pregunta “k”: ¿Existe relación de antecedentes registrales?

204
La respuesta es SÍ. Si existe una relación de antecedentes, ya que la finca 4-
100567 es segregación de la finca 4-51012.

Resultado de la aplicación de la metodología:

Se determinó que no aplica la inconsistencia 6 total entre el predio con el

identificador 40101010056700 y el 40101005101200.

5.1.10. Aplicación inconsistencia 7

A continuación, se muestra la aplicación de la metodología diseñada para el
saneamiento de predios que presentan situaciones conflictivas en el Mapa Catastral
del Registro Inmobiliario, en la zona del distrito primero del cantón de Heredia, para
la resolución de predios que presentan inconsistencia 7. Se presenta el siguiente
ejemplo:

Predio identificador 40101003019200

Datos generales:

• Finca 4-30192
• Predio 001
• Bloque 109
• Identificador 40101003019200

Según el diagrama de flujo para el saneamiento de predios que presentan

inconsistencia 7, se deben seguir los siguientes pasos:

Paso 1. Apartado 3.2.1: Identificar predio o predios afectados

Se procede a buscar el expediente relacionado con el predio, que se encuentra en

la base de datos del distrito 1 Heredia, del cantón 1 Heredia, de la provincia 4
Heredia. Se localiza en el bloque 109 con el número del identificador relacionado
con la finca 4-30192, el 40101003019200. Esta información se puede extraer del
Certificado Catastral de la finca en estudio o de las bases de datos del Mapa
Catastral.

205
 • Predio afectado: 40101003019200

Paso 2. Apartado 3.2.2: Determinar números de finca y plano catastrados

El número de finca y plano se encuentran alojados en el IR de cada predio. Si no se

indicase en el IR el número de plano, este se encuentra en el CF, en el cual también
se detalla la situación del predio y se corrobora la aplicación de la inconsistencia 7.

• Finca 4-30192
• Plano catastrado: 405823641985

Paso 3. Pregunta “a”: ¿Plano catastrado traslapa con la vía pública?

La respuesta es SÍ. Como se aprecia en la figura 107, existe el traslape del plano
405823641985 con la vía pública.

Figura 107. Traslape del plano 405823641985 con la vía pública. Tomado de la
base de datos del Mapa Catastral

Paso 4. Pregunta “e”: ¿Traslape con la vía pública es total?

La respuesta es SÍ. Según se observa en la figura 107, el plano 405823641985

traslapa totalmente la vía pública.

206
Resultado de la aplicación de la metodología:

Se concluye que en el mapa catastral se encuentra correctamente indicada la

inconsistencia 7 de la finca 4-30192 con la vía pública, ya que el plano
405823641985 se sobrepone totalmente con la vía pública.

5.1.11. Aplicación inconsistencia 8

A continuación, se muestra aplicación la metodología diseñada para el saneamiento
de predios que presentan situaciones conflictivas en el Mapa Catastral del Registro
Inmobiliario, en la zona del distrito primero del cantón de Heredia, para la resolución
de predios que presentan inconsistencia 8. Se presenta el siguiente ejemplo:

Predio identificador 401010113551A0

Datos generales:

• Finca 0113551A
• Predio 014
• Bloque 191
• Identificador 401010113551A0

En la figura 108, en el detalle (a), se muestra la tabla de atributos del mapa catastral
del predio con el identificador 401010113551A0, donde se indica la inconsistencia
8, el número de finca relacionado con el predio y el plano catastrado.

207
 Figura 108. Tabla de atributos de las fincas 4-113551 y 4-113552. Tomado de la
base de datos del Mapa Catastral

Según el diagrama de flujo para el saneamiento de predios que presentan

inconsistencia 6, se deben seguir los siguientes pasos:

Paso 1. Apartado 3.2.1: Identificar predio o predios afectados

Se procede a buscar el expediente relacionado con el predio, que se encuentra en

el distrito 1 Heredia, del cantón 1 Heredia, de la provincia 4 Heredia. Se localiza en
el bloque 032, con el número del identificador 401010113551A0 relacionado con la
finca 0113551A. Esta información se puede extraer del Certificado Catastral de la
finca en estudio o de las bases de datos del Mapa Catastral.

En el Reporte de Conciliación Final (CF) se indica: “Después del proceso de

conformación se establece que el predio presenta inconsistencia 8, ya que la finca
indica el mismo número de plano que el predio 015 del bloque 40101191. Sin
embargo, se logró asociar al predio el plano 408497161989 en relación 5. NO
Compatibiliza. Este predio aplica inconsistencia 11 en el lindero oeste, frente a calle
pública, ya que difiere con la línea de restitución y la ortofoto con una distancia de
2,42 m y un área de 26,48 m²”.
208
 • Predio afectado: 40101011355200

Paso 2. Apartado 3.2.2: Determinar números de finca y plano catastrados

El número de finca y plano se encuentran alojados en el IR (Informe Registral) de

cada predio. Si no se indicase en el IR el número de plano, este se encuentra en el
CF (Conciliación Final).

• Finca 0113551A. Plano catastrado: H-0625369-1986 (detalle a en la figura

109).
• Finca 0113552. Plano catastrado: No se indica (detalle b en la figura 109).

Paso 3. Apartado 3.2.13: Búsqueda de planos en SIP

Se realizó la búsqueda en el SIP y se encontró el plano catastrado: H-849716-1989.

Paso 4. Pregunta “a”: ¿Plano se encuentra indicado en el asiento registral de dos o

más fincas distintas?

La respuesta es SÍ. Se determinó que el plano catastrado H-625369-1986 se

encuentra indicado en el asiento registral de las fincas 4-113551A y 4-113552, las
cuales son fincas hermanas.

Paso 5. Pregunta “b”: ¿Plano presenta dos o más derroteros (en parcelas)?

La respuesta es NO. El plano catastrado H-625369-1986 solo indica un derrotero.

Paso 6. Pregunta “c”: ¿Plano concuerda con la descripción de ambas fincas?

La respuesta es NO. El plano catastrado H-625369-1986, concuerda con la

descripción de la finca 4-113552.

Paso 7. Pregunta “e”: ¿Plano concuerda con la descripción de únicamente una de

las fincas?

La respuesta es SÍ. El plano catastrado H-625369-1986, concuerda con la

descripción de la finca 4-113552.

209
Resultado de la aplicación de la metodología:

Se determinó que sí aplica la inconsistencia 8 para el predio con el identificador

401010113551A0.

5.1.12. Aplicación inconsistencia 9

A continuación, se muestra la aplicación de la metodología diseñada para el
saneamiento de predios que presentan situaciones conflictivas en el Mapa Catastral
del Registro Inmobiliario, en la zona del distrito primero del cantón de Heredia, para
la resolución de predios que presentan inconsistencia 9. Se presenta el siguiente
ejemplo:

Predio identificador 40101005892500

Datos generales:

• Finca 4-58925
• Predio 003
• Bloque 148
• Identificador 40101005892500

En la figura 109 se muestra la tabla de atributos del mapa catastral del predio con
el identificador 40101005892500, donde se indica la inconsistencia 9, el número de
finca relacionado con el predio y el plano catastrado.

210
 Figura 109. Tabla de atributos de la finca 4-58925. Tomado de la base de datos
del Mapa Catastral

Según el diagrama de flujo para el saneamiento de predios que presentan

inconsistencia 9, se deben seguir los siguientes pasos:

Paso 1. Apartado 3.2.1: Identificar predio o predios afectados

Se procede a buscar el expediente relacionado con el predio, que se encuentra en

la base de datos del distrito 1 Heredia, del cantón 1 Heredia, de la provincia 4
Heredia. Se localiza en el bloque 148, con el número del identificador relacionado
con la finca 4-58925, el 40101005892500. Esta información se puede extraer del
Certificado Catastral de la finca en estudio o de las bases de datos del Mapa
Catastral.

• Predio afectado: 40101005892500

211
Paso 2. Apartado 3.2.2: Determinar números de finca y plano catastrados

El número de finca y plano se encuentran alojados en el IR de cada predio. Si no se

indicase en el IR el número de plano, este se encuentra en el CF, en el cual también
se detalla la situación del predio y se corrobora la aplicación de la inconsistencia 9.

• Finca 4-58925
• Plano catastrado: 404959721983

Paso 3. Pregunta “a”: ¿La finca se encuentra ubicada físicamente en un distrito

distinto al que se encuentra inscrita?

La respuesta es SÍ. La finca 4-58925 en su asiento registral se encuentra inscrita en

el distrito segundo, Mercedes, del cantón primero Heredia; sin embargo, como se
aprecia en la figura 110, se ubica físicamente en el distrito primero Heredia del
cantón de Heredia.

Figura 110. Ubicación de la finca 4-58925. Tomado de la base de datos del Mapa
Catastral y del SIRE

212
Resultado de la aplicación de la metodología

Se concluye que en el mapa catastral se encuentra bien aplicada la inconsistencia

9 a la finca 4-109869, pues esta se encuentra inscrita en un distrito distinto al que
se encuentra ubicada físicamente.

5.1.13. Aplicación inconsistencia 10

A continuación, se muestra la aplicación de la metodología diseñada para el
saneamiento de predios que presentan situaciones conflictivas en el Mapa Catastral
del Registro Inmobiliario, en la zona del distrito primero del cantón de Heredia, para
la resolución de predios que presentan inconsistencia 10. Se presenta el siguiente
ejemplo:

Predio identificador 40101P00033300

Datos generales:

• Finca P000333
• Predio 002
• Bloque 228
• Identificador 40101P00033300

En la figura 111 se muestra la tabla de atributos del mapa catastral del predio con
el identificador 40101P00033300, donde se indica la inconsistencia 10.

213
 Figura 111. Tabla de atributos del predio P000333. Tomado de la base de datos
del Mapa Catastral

Según el diagrama de flujo para el saneamiento de predios que presentan

inconsistencia 10, se deben seguir los siguientes pasos:

Paso 1. Apartado 3.2.1: Identificar predio o predios afectados

Se procede a buscar el expediente relacionado con el predio, que se encuentra en

el distrito 1 Heredia, del cantón 1 Heredia, de la provincia 4 Heredia. Se localiza en
el bloque 228, con el número del identificador 40101P00033300 relacionado con la

214
finca P000333. Esta información se puede extraer del Certificado Catastral de la
finca en estudio o de las bases de datos del Mapa Catastral.

En el Reporte de Conciliación Final (CF) se indica: “Después del proceso de

conformación se asoció a este espacio físico las fincas 039471 y 014088 con
inconsistencia 10 y relación 0, pues no se cuenta con suficiente información para
definir sus linderos correctamente. Predio no compatibilizado”.

Paso 2. Apartado 3.2.2: Determinar números de finca y plano catastrados

El número de finca y plano se encuentran alojados en el IR (Informe Registral) de

cada predio. Si no se indicase en el IR el número de plano, este se encuentra en el
CF (Conciliación Final)

• Finca 14088. Plano catastrado: No indica.

• Finca 39471. Plano catastrado: No indica.

Paso 3. Apartado 3.2.13: Búsqueda de planos en SIP

Se realizó la búsqueda en el SIP y se encontraron los planos catastrados: H-

705546-1987, H-1376691-2009, H-34306-1977, H-21072-1976 y H-8653-1976.
También se encontró la finca 4-16210.

Paso 4. Pregunta “a”: ¿Se encontró información catastral del predio?

La respuesta es SÍ. Se encontró información catastral y registral.

Paso 5. Pregunta “b”: ¿Permite la información catastral obtenida individualizar las

fincas o alguna de ellas?

La respuesta es SÍ. Como se observa en la figura 113, la información catastral y

registral encontrada sí permite ubicar las fincas en el predio.

En la figura 112, en el detalle (a), se observa el dibujo del plano catastrado H-

705546-1987, el cual indica que representa las fincas 4-39471, 4-16210, 4-31695,
4-14088 y un área de 1ha 1551,54 m2 para ser inscrita por medio de realizar las
respectivas diligencias de información posesoria. En el detalle (b), se observa la

215
ubicación del plano catastrado H-1376691-2009, el cual describe la finca 4-39471.
En el detalle (c), se observa la ubicación del plano catastrado H-8653-1976, que
describe la finca 4-14088. En el detalle (d), se observa la ubicación del plano
catastrado H-34306-1977, el cual describe la finca 4-16210.

Figura 112. Individualización de las fincas ubicadas. Tomado de la base de datos

del Mapa Catastral

En la figura 113 se muestra el detalle (a) de la figura 113 con mayor amplitud. Se
aprecia el dibujo del plano catastrado H-37250-1977, el cual indica que representa
la finca 4-31695.

Figura 113. Ampliación del detalle (a) de la figura 113 (ubicación de la finca 4-
31695). Tomado de la base de datos del Mapa Catastral
216
De acuerdo con lo observado en la figura 114, se obtiene como resultado un predio
en condición de Inconsistencia 1, el cual describe un área de aproximadamente 9
203,63 m2 para ser inscrita al realizar las respectivas diligencias de información
posesoria. Por lo tanto, la respuesta es SÍ.

Figura 114. Predio sin información registral. Tomado de la base de datos del Mapa
Catastral

Paso 6. Pregunta “d”: ¿Queda parte del predio con varias fincas sin lograr
individualizarlas?

La respuesta es NO. Se individualizaron todas las fincas.

Resultado de la aplicación de la metodología:

Se determinó que no aplica la inconsistencia 10 al predio con el identificador

40101P00033300.

217
 5.1.14. Aplicación inconsistencia 11
A continuación, se muestra la aplicación de la metodología diseñada para el
saneamiento de predios que presentan situaciones conflictivas en el Mapa Catastral
del Registro Inmobiliario, en la zona del distrito primero del cantón de Heredia, para
la resolución de predios que presentan inconsistencia 11. Se presenta el siguiente
ejemplo:

Predio identificador 40101005794500

Datos generales:

• Finca 4-57945
• Predio 003
• Bloque 279
• Identificador 40101005794500

En la figura 115 se muestra la tabla de atributos del mapa catastral del predio con
el identificador 40101005794500, donde se indica la inconsistencia 11, el número
de finca relacionado con el predio y el número de plano.

218
 Figura 115. Tabla de atributos de la finca 4-57945. Tomado de la base de datos
del Mapa Catastral

Según el diagrama de flujo para el saneamiento de predios que presentan

inconsistencia 11, se deben seguir los siguientes los pasos:

Paso 1. Apartado 3.2.1: Identificar predio o predios afectados

Se procede a buscar el expediente relacionado con el predio, que se encuentra en

la base de datos del distrito 1 Heredia, del cantón 1 Heredia, de la provincia 4
Heredia. Se localiza en el bloque 279, con el número del identificador relacionado
con la finca 4-57945, el 40101005794500. Esta información se puede extraer del
Certificado Catastral de la finca en estudio o de las bases de datos del Mapa
Catastral.

• Predio afectado: 40101005794500

219
Paso 2. Apartado 3.2.2: Determinar números de finca y plano catastrados

El número de finca y plano se encuentran alojados en el IR de cada predio. Si no se

indicase en el IR el número de plano, este se encuentra en el CF. En el CF también
se detalla la situación del predio y se corrobora la aplicación de la inconsistencia 11.

• Finca 4-57945
• Plano catastrado: 400056351967

Paso 3. Pregunta “d”: ¿Plano coincide con la realidad física?

La respuesta es NO. Se analiza el plano 400056351967 respecto a la realidad física

observada en la ortofoto y, como se muestra en la figura 116, este no se ajusta a la
realidad física observada en la ortofoto. Existe una diferencia aproximadamente de
3.5 metros entre el lindero al norte respecto a la ubicación del plano 400056351967.

Figura 116. Discrepancia con la realidad física del plano 400056351967. Tomado
de la base de datos del Mapa Catastral

220
Paso 4. Pregunta “a”: ¿Los planos se encuentran correctamente dibujados?

La respuesta es SÍ. Se analiza la imagen del plano 400056351967 y los planos

colindantes 400056371967, 400056361967, 404983671983 y 400054921967 y se
determina que se encuentran correctamente dibujados.

Paso 5. Pregunta “b”: ¿El plano se encuentra correctamente georreferenciado?

La respuesta es SÍ. Se analiza la ubicación geográfica y la referencia a esquina

indicada en el plano 400056361967 y, según se observa en la figura 117, concuerda
con la ubicación determinada para dicho plano en el mapa catastral.

Figura 117. Detalle de la georreferenciación del plano 400056351967. Tomado de

la base de datos del Mapa Catastral y del SIP

Paso 6. Pregunta “c”: ¿Existe un correcto ajuste entre planos?

La respuesta es SÍ. Se analiza la conformación del mosaico catastral y, según lo

observado en la figura 118, sí existe una correcta conformación del mosaico
catastral.

221
 Figura 118. Ubicación del plano 400056351967 y conformación del mosaico
catastral. Tomado de la base de datos del Mapa Catastral

Resultado de la aplicación de la metodología:

Se concluye que en el mapa catastral se encuentra bien aplicada la inconsistencia

11 a la finca 4-57945, pues el plano 40101005794500 de la finca 4-57945 no
concuerda con la realidad observada en la ortofoto en el lindero norte.

Aspectos importantes al haber aplicado la metodología:

Con lo anterior se demuestra que la metodología funciona. Esto luego de haberla

desarrollado para determinar la situación catastral y registral de 15 predios en el
mapa catastral.

Con la metodología, las inconsistencias que indica un predio se pueden analizar y

concluir si están correctamente aplicadas o no. Al haber utilizado los diagramas de
flujo, se siguió un orden y se tuvo certeza de haber aplicado todos los
procedimientos necesarios.

222
 5.2. Aplicación de la metodología por profesionales en topografía
Como parte de las pruebas realizadas a la metodología para realizar estudios
técnicos referentes al saneamiento de predios que presentan situaciones
conflictivas en el Mapa Catastral del Registro Inmobiliario, y con el fin de que se
utilice la metodología para determinar su funcionamiento, se procedió a realizar una
muestra de 55 predios que presentan alguna inconsistencia y a elegir a 10
funcionarios profesionales en ingeniería topográfica, quienes laboran en el
Departamento Catastral Técnico del Registro Inmobiliario. Luego, se repartieron
cinco predios por funcionario y se obtuvieron los siguientes resultados:

223
Tabla 16. Predios muestra en las pruebas a la metodología.

Predios muestra en las pruebas a la metodología

Inconsistencia Metodología
Inconsistencia Modificación
Predio Funcionario indicada aplica Funciona
en el mapa en el mapa
SÍ NO SÍ NO
40101P00106700 1 Adelina Arce Bogantes X X
40101006064800 3 Adelina Arce Bogantes X X
40101005207300 3 9 Adelina Arce Bogantes X X
40101005395200 4 Adelina Arce Bogantes X X
40101005891900 9 Adelina Arce Bogantes X X
40101P00231400 1 Jessica Medina Quijano X X
40101009277100 4 Jessica Medina Quijano X X
40101017180400 6 Jessica Medina Quijano X X
40101012046600 9 Jessica Medina Quijano X X
40101P00049400 10 Jessica Medina Quijano X X
40101P00159400 1 Rafael Jiménez Arce X X
40101009440300 3 Rafael Jiménez Arce X X
40101012834600 3 9 Rafael Jiménez Arce X X
40101007257900 4 Rafael Jiménez Arce X X
40101004104900 6 Rafael Jiménez Arce X X
Andrés Hernández
40101P00162700 X X
1 Bolaños
Andrés Hernández
40101004588400 X X
3 Bolaños
Andrés Hernández
40101004689300 X X
4 Bolaños
Andrés Hernández
40101011698400 X X
6 Bolaños

224
Tabla 16. Predios muestra en las pruebas a la metodología.

Predios muestra en las pruebas a la metodología

Inconsistencia Metodología
Inconsistencia Modificación
Predio Funcionario indicada aplica Funciona
en el mapa en el mapa
SÍ NO SÍ NO
Andrés Hernández
40101009831200 X X
9 Bolaños
40101P00134400 1 Diana Orozco Campos X X
40101007078400 3 Diana Orozco Campos X X
40101009013300 3 9 Diana Orozco Campos X X
40101011399300 5 5 Diana Orozco Campos X X
40101001275200 11 Diana Orozco Campos X X
40101P00032100 1 Henry Montero Arias X X
40101005181300 3 Henry Montero Arias X X
40101013676000 3 9 Henry Montero Arias X X
401010077236B0 9 Henry Montero Arias X X
40101002442000 11 Henry Montero Arias X X
40101P00093500 1 Mario Sibaja Campos X X
40101004736300 3 Mario Sibaja Campos X X
40101005337900 3 9 Mario Sibaja Campos X X
40101002709800 4 Mario Sibaja Campos X X
40101005752700 5 4 Mario Sibaja Campos X X
40101P00028600 1 Pamela Bolaños Soto X X
40101002197300 3 9 Pamela Bolaños Soto X X
40101004166600 4 Pamela Bolaños Soto X X
40101019718500 6 Pamela Bolaños Soto X X
40101009578300 9 Pamela Bolaños Soto X X
40101P00113300 1 Roberto Segura González X X

225
Tabla 16. Predios muestra en las pruebas a la metodología.

Predios muestra en las pruebas a la metodología

Inconsistencia Metodología
Inconsistencia Modificación
Predio Funcionario indicada aplica Funciona
en el mapa en el mapa
SÍ NO SÍ NO
40101003025500 3 Roberto Segura González X X
40101005620100 3 9 Roberto Segura González X X
40101003213400 4 Roberto Segura González X X
40101012892200 9 Roberto Segura González X X
40101P00068900 1 Sonia Araya Villalobos X X
40101001880900 3 Sonia Araya Villalobos X X
40101007078000 3 9 Sonia Araya Villalobos X X
40101008055700 5 4 Sonia Araya Villalobos X X
40101009579300 9 Sonia Araya Villalobos X X

226
Como se muestra en la tabla 16, en el 100% de los casos la metodología funciona
correctamente para el saneamiento de predios que presentan situaciones
conflictivas en el Mapa Catastral del Registro Inmobiliario, descartando en algunos
casos la aplicación de inconsistencias que se encuentran incorrectamente
señaladas en el Mapa Catastral o, por el contrario, reconfirmando la correcta
aplicación de inconsistencias indicadas en el Mapa Catastral.

Tras dichas pruebas a la metodología, algunos funcionarios realizaron

observaciones en busca de mejora (las cuales se pueden consultar en el anexo 1).
Estas fueron analizadas para determinar su viabilidad; producto de ello, se
realizaron algunas modificaciones a la metodología, con el fin de buscar la mayor
depuración de la información. Los datos referentes a los predios que fueron
analizados por los profesionales de topografía utilizando la presente metodología
se encuentran en el anexo 1.

De igual manera, se procedió a probar la metodología con un total de 262 predios

los cuales presentan inconsistencias que generan situaciones conflictivas en el
Mapa Catastral del Registro Inmobiliario. La muestra se tomó considerando que
cada una de las inconsistencias fueran estudiadas y puestas a prueba con la
metodología. En el 100% de los casos la metodología funciona correctamente para
el saneamiento de predios con situaciones conflictivas en el Mapa Catastral del
Registro Inmobiliario, descartando la aplicación de inconsistencias que se
encuentran mal señaladas en el mapa catastral o, por el contrario, reconfirmando la
correcta aplicación de inconsistencias indicadas en el Mapa Catastral.

227
CAPÍTULO VI: CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

228
 5.1. Conclusiones
Se logra determinar que en la zona de estudio existe un total de 1 883 predios no
compatibles, lo que equivale a un 31.73% del total de predios que se encuentran en
el mapa catastral del distrito de Heredia, en los cuales la inconsistencia más
frecuente que produce incompatibilidad es la 9, con un total de 329 predios.

Se logra determinar que uno de los factores principales que produce esta
inconsistencia son los cambios en las divisiones político-administrativa y la creación
de distritos y cantones nuevos.

Asimismo, se alcanza el objetivo de diseñar una metodología para realizar los

estudios técnicos referentes al saneamiento de predios que presentan
inconsistencias en el Mapa Catastral del Registro Inmobiliario, a partir de diagramas
de flujo, los procedimientos necesarios para la aplicación de inconsistencias, la
información que brinda el mapa catastral y las bases de datos registrales y
catastrales.

Así pues, se aplicó la metodología diseñada a un total de 262 predios que presentan
inconsistencias y se determinó que para cada uno de los casos la metodología
diseñada permite establecer la correcta o no aplicación de las inconsistencias
indicadas a los predios en estudio.

Los funcionarios del Departamento Catastral Técnico del Registro Inmobiliario

aplicaron la metodología diseñada a un total de 55 predios que presentan
inconsistencias y se determinó que para cada uno de los casos la metodología
diseñada permite establecer la certeza de la aplicación de las inconsistencias
indicadas a los predios en estudio.

Se logró determinar que el Mapa Catastral del distrito de Heredia presenta una
deficiencia en cuanto a la información que se encuentra alojada en el antiguo
Sistema de Tomos del Registro Inmobiliario, lo que produce que, en muchos casos,
se indique inconsistencia 3, inconsistencia 5 (con sus diferentes modificaciones) o
inconsistencia 6 a predios a los cuales, según la información del sistema, no debe
aplicar.

229
Con la aplicación de la metodología a los predios que presentan inconsistencias en
el mapa catastral, se logra una correcta veracidad de los datos en el Mapa Catastral,
cumpliendo así con uno de los principales objetivos de este, que es la publicidad
registral.

5.2. Recomendaciones
Utilizar la presente metodología como una herramienta para la capacitación y
entrenamiento de personal nuevo que se integre a las actividades catastrales en el
Registro Inmobiliario relacionadas con el Mapa Catastral.

Emplear la metodología diseñada como una herramienta de capacitación y

actualización para funcionarios del Registro Nacional que se desempeñan en tareas
registrales y catastrales relacionadas con el Mapa Catastral.

Mantener actualizada la presente metodología de acuerdo con los cambios que se

puedan generar en nuevas versiones del Manual de Compatibilización del Mapa
Catastral respecto a los más recientes criterios de conformación, inconsistencias y
modificaciones.

Promulgar y divulgar entre profesionales de agrimensura y público general, por parte

del Registro Inmobiliario, los nuevos criterios que surjan en las más recientes
versiones del Manual de Compatibilización del Mapa Catastral.

Continuar con las medidas de mantenimiento y saneamiento del Mapa Catastral

respecto a nuevos criterios consignados en las últimas versiones del Manual de
Compatibilización del Mapa Catastral, con el fin de mantener depurada la
información.

Proporcionar a las empresas encargadas de la elaboración del levantamiento

catastral faltante la información referente a tomos y fichas catastrales, debido a que
es una de las principales causas generan inexactitudes en la información contenida
en el mapa catastral.

230
Utilizar Sistemas de Información Geográfica (SIG), al aplicar la presente
metodología, pues permite la manipulación de gran cantidad de objetos geográficos.

Implementar, por parte del Registro Inmobiliario, una aplicación que contenga la
presente metodología y que pueda ser usada en computadoras y teléfonos
inteligentes. Esto para aprovechar el constante desarrollo tecnológico.

Desarrollar por parte del Registro Inmobiliario un manual de aplicación de la

presente metodología, que se encuentre al alcance de cualquier persona
interesada.

Difundir la metodología para que sea conocida por las personas interesadas. Para
esto se entregó en formato digital y físico al Registro Nacional. Asimismo, se
recomienda como parte del aprendizaje de los estudiantes de la UCR en materia
catastral.

Proporcionar, por parte del Registro Nacional, la capacitación necesaria para el

empleo de la metodología realizada.

Tomar en cuenta el diseño de esta metodología y su adaptación a zonas rurales,

zona marítimo terrestre, condominios, cementerios y proyectos a nivel municipal,
para futuras investigaciones.

231
Bibliografía

Asamblea Legislativa de la República de Costa Rica. (1941). Ley N° 139, Ley de

Informaciones Posesorias.

Asamblea Legislativa de la República de Costa Rica. (1972). Ley N° 5060, Ley

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Poder Ejecutivo de la República de Costa Rica. (2008). Decreto Nº 34763-J,

Reforma al Reglamento a la Ley del Catastro Nacional (Poder Ejecutivo de
la República de Costa Rica 2008).

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georreferenciación y de las tolerancias permitidas que deben cumplir los
levantamientos de agrimensura dentro del territorio nacional.

232
Registro Inmobiliario. (2014). Directriz RIM-002-2014. Desarrollo del procedimiento
denominado “Análisis de estudios registrales catastrales realizados por los
profesionales de la agrimensura”.

Registro Nacional de Costa Rica. (2018). Manual de Conformación del Mapa

Catastral, Versión N°15. San José, Costa Rica.
Registro Nacional de Costa Rica. (2019). Manual de Organización Registro
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233
Anexo I: Cartas de visto bueno por parte de funcionarios del Departamento
Catastral Técnico del Registro Inmobiliario

234
235
236
237
238
239
240
241
242
243
244
Anexo II: Diagramas de flujo.

245
Diagrama de Flujo de
la Inconsistencia 1

246
Diagrama de Flujo de
la Inconsistencia 3

247
Diagrama de Flujo de
la Inconsistencia 3 con
Modificación 9

248
Diagrama de Flujo de
la Inconsistencia 4

249
Diagrama de Flujo de la
Relación 5, Inconsistencia 5
con Modificación 3

250
Diagrama de Flujo de la
Relación 5, Inconsistencia 5
con Modificación 4

251
Diagrama de Flujo de la
Relación 5, Inconsistencia 5
con Modificación 5

252
Diagrama de Flujo de la
Relación 5, Inconsistencia 5
con Modificación 6

253
Diagrama de Flujo de la
Inconsistencia 6

254
Diagrama de Flujo de la
Inconsistencia 6

255
Diagrama de Flujo de la
Inconsistencia 7

256
Diagrama de Flujo de la
Inconsistencia 8

257
Diagrama de Flujo de la
Inconsistencia 9

258
Diagrama de Flujo de la
Inconsistencia 10

259
Diagrama de Flujo de la
Inconsistencia 11

260