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ENTREGA 1 SEMANA 3
Caso Carlos - Felipe

Mauricio
Jhon Alexander Ramos Mena
Diego Armando Bayona Espitia
Perdomo Quimbaya Jorge Mauricio
John Mauricio Parra Cortes

Institución Universitaria Politécnico Gran Colombiano

Facultad Ciencias Sociales y Humanidades
Bienes Civiles y Mercantiles General B grupo
Nombre del docente
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Bogotá D.C., Colombia

4 de noviembre de 2024

Se analizará el caso de Carlos, mayor de edad y en capacidad, decide adquirir

una casa de dos pisos en una zona residencial de la ciudad, el inmueble pertenece a
Felipe, también mayor de edad y en capacidad. Carlos solo cuenta con el 50% del valor
de la casa, motivo por el cual planea pedir un préstamo en un banco. La casa tiene un
costo de $ 360 000 000 de pesos colombianos.

La negociación entre Carlos y Felipe se piensa celebrar el día 05 de mayo de

2021, porque Felipe se encuentra fuera del país. Carlos propone la siguiente forma de
pago: el 50% del
costo total a pagarse en efectivo el día 05 de mayo del año en curso, el restante 50%
30 días después. La casa le será entregada a Carlos una vez haya cumplido con el
último pago pactado. En el banco le piden a Carlos constituir hipoteca sobre el
préstamo que tomará a un plazo de 120 meses con tasa de interés liquidada al 1.2 %
mensual.

Cuestionario casuístico n.º 1:

Con base en el texto de casuística jurídica propuesto, responda a los siguientes

interrogantes:

1. Describa, en términos jurídicos y en su clasificación, el tipo de bien que

pretende adquirir Carlos; además, explique el modo de adquirir su dominio, todo esto
con fundamento en el Código Civil colombiano.
2. ¿Qué tipo de instrumento sería empleado para celebrar la negociación y por
qué?
3. Para tener certeza de la situación jurídica de la casa, ¿qué debe solicitarle
Carlos a Felipe y por qué razones?.
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4. Explique qué es la hipoteca para el derecho civil, cuál su fundamento legal,

para qué sirve, cuáles son sus características, qué tipos existen y qué requisitos se
deben cumplir para su constitución.
5. ¿Por concepto de qué tipo de costos Carlos tendrá que pagar ciertos valores
debido al proceso legal que le permitirá adquirir la casa de Felipe? Explique su
respuesta previa consulta.
6. Elabore una gráfica o un algoritmo que le permita, de modo ilustrativo y
ordenado, explicar paso a paso el proceso que iniciará Carlos para adquirir la casa,
desde la celebración de la negociación hasta la entrega de esta por parte de Felipe.
7. ¿Qué le recomendaría a Carlos, como su asesor jurídico, si se llegara a
descubrir que la casa no es solo de Felipe, sino de alguien más o que esta se
encuentra embargada por la tercera parte de su valor económico ya mencionado?
Argumente de manera jurídica las dos posibilidades. Recuerde que Carlos está muy
interesado en dicha casa por ser esquinera y con proyecciones de ampliación para un
establecimiento comercial.
Expuesto el trabajo a realizar tenemos:

1. Describa, en términos jurídicos y en su clasificación, el tipo de bien que

pretende adquirir Carlos; además, explique el modo de adquirir su
dominio, todo esto con fundamento en el Código Civil colombiano.

Para la primera parte del cuestionamiento debemos remitirnos a los Artículo 653,
654 y 656 del Código Civil, este refiere a que es un bien corporal inmueble y como lo
define el último artículo, quiere decir son las cosas que no pueden transportarse de un
lugar a otro como los bienes raíces y en este caso en particular (Código Civil, Ley 57 de
1887. 15 de abril de 1887 (Colombia)) “una casa de dos pisos en una zona residencial
de la ciudad” como lo refiere el caso expuesto. (Politécnico Grancolombiano, N.A.)

En cuanto a la segunda parte de la pregunta, tenemos que el modo es la forma

jurídica mediante la cual se ejecuta o realiza el título, cuando este genera la adquisición
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de los derechos reales. (Gomez R., 2001). Así que la forma jurídica es la forma pública
como se manifiesta la propiedad de la cosa que en nuestro caso corresponde al
inmueble y será la tradición. También debemos definir los derechos reales y como lo
define José J. Gómez R. “Es el poder jurídico total o parcial sobre una cosa, con cargo
de ser respecto por todos” (Gomez R., 2001). Y nuestro Código Civil lo incorpora
dentro de su Artículo 665 El Derecho Real, es el que se tiene sobre una cosa sin
respecto a determinada persona, mismo que se encuentra ratificado en el Artículo 669,
respecto al dominio que pasa a definirse como la propiedad, el cual es el derecho real
en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella arbitrariamente, sin ir en contra vía
a la ley o derecho ajeno. (Código Civil, Ley 57 de 1887. 15 de abril de 1887
(Colombia)).
Así que en su momento dentro del caso el inmueble que pretende adquirir Carlos,
quien ostenta el dominio es Felipe, pues es el que en su momento lo tiene para su
goce, y nadie esta refutándole la posesión del mismo, así el se encuentre fuera del
país, debido a que en su momento Felipe adquirió el dominio de ese inmueble por la
tradición, ahora el artículo 673 de nuestro ordenamiento jurídico civil estipula que la
tradición corresponde a la forma de adquirir ese propiedad, uso o goce. Misma que
definiremos más adelante. (Código Civil, Ley 57 de 1887. 15 de abril de 1887
(Colombia)).

Ahora, para el caso de Carlos, lo que pretende es adquirir el derecho real erga
omnes (sin consideración a otra persona), ius utendi (servirse de ella, la cosa), ius
fruendi (obtener sus productos o frutos) y ius abutendi (y disponer de la cosa) (N.A.,
2010, pág. 93), quiere el dominio de la cosa que es el inmueble objeto de negociación,
mediante la compraventa, pretendiendo transferirle esa dominio o propiedad.

2. ¿Qué tipo de instrumento sería empleado para celebrar la negociación y

por qué?
Para llegar a definir el instrumento necesario para la transferencia del dominio de la
cosa sobre el caso en cuestión, pensamos que la transmisión del dominio se debe
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realizar mediante algún tipo de contrato, es así que cuando se realiza un contrato esta
es fuente de una obligación, así que el Código Civil, emana el concepto de obligación
como el concurso real de las voluntades de dos o más personas, así que los tipos de
obligaciones relacionadas en el ordenamiento jurídico colombiano corresponden a la
Ley, Enriquecimiento sin causa, Delito, Cuasidelito, Cuasicontrato y contrato, este
ultimo es al que le daremos prevalencia. (N.A., 2010, pág. 211)

El contrato es la obligación que nace de la reunión real de las voluntades de dos o

más individuos, es decir la una parte se obliga para con la otra a dar, hacer o no hacer
alguna cosa. (Gomez R., 2001, pág. 148). Como lo que se pretenden en el estudio del
caso es transferir el dominio de la cosa a otro como derecho real, debemos identificara
tres elementos esenciales en esa transferencia real que hacen parte de la tipología de
contrato que pretendemos dar a conocer en este cuestionamiento, así que el primer
elemento corresponde al sujeto activo que en nuestro caso será Felipe, quien en suma
es el propietario o dueño de la tradición de la cosa, el segundo elemento el objeto del
derecho real, la cosa a transferir, (una casa de dos pisos en una zona residencial de la
ciudad) por último el sujeto pasivo quien es el individuo que pretenden menoscabar el
derecho ajeno, pero no en el sentido delictivo, pues aquí el menoscabó se realiza con
el pago de una suma de dinero que es lo que pretende Carlos al menoscabar la
transferencia del dominio del inmueble por una suma de dinero. (Gomez R., 2001, pág.
116)

Los artículos 1495 a 1500 del Código Civil, ilustran la definición de contrato, dispone
que los mismos es el acto por el cuan una parte se obliga para con otra a dar, hacer y
no hacer alguna cosa como ya se viene definiendo con antelación, que puede obligarse
tan solo una persona o varias que se obligan mutuamente, por una contraprestación o
a título gratuito, así como puede existir por si solo, como también estar supeditado para
el cumplimiento de una obligación principal, de manera que no subsiste sin ella, por
ultimo real, solemne y consensual, pues implica precisamente esos tres elementos
porque para el perfeccionamiento del contrato se requiere la tradición (real), se debe
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observar ciertas formalidades especiales (solemne) y debe contener el acuerdo de

voluntades (consensual) (Código Civil, Ley 57 de 1887. 15 de abril de 1887 (Colombia))

¿Volvamos al caso, todos estos elementos expresados en líneas anteriores, es el

asunto descrito, pues Carlos pretende adquirir el dominio de la cosa que tiene hoy
Felipe, realizando transferencias mutuas, por un lado, la cosa contra el valor del predio
en dinero, pero como llegará Carlos a realizar tal negociación? Aquí nos remitimos al
“Artículo 1849. CONCEPTO DE COMPRAVENTA. La compraventa es un contrato en
que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se
dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama
precio” (Código Civil, Ley 57 de 1887. 15 de abril de 1887 (Colombia)).

El instrumento para celebrar el negocio entre Carlos y Felipe corresponde al

Contrato de Compraventa, con todas las prerrogativas que se adquieren para este tipo
de negociación, tal como se en marcó en párrafos dispuestos con antelación.

3. Para tener certeza de la situación jurídica de la casa, ¿qué debe solicitarle

Carlos a Felipe y por qué razones?

Para que Carlos tenga certeza sobre la situación jurídica de la casa que desea
adquirir de Felipe, debe solicitar los documentos y cumplir con los requisitos legales
que garanticen la legitimidad de la propiedad y su libertad de gravámenes, conforme al
Código Civil Colombiano y la Ley 1579 de 2012. En particular, debe:
Certificado de Libertad y Tradición del Inmueble: Este documento, expedido por
la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, es fundamental para verificar la
historia jurídica del inmueble. Permite constatar la titularidad de la propiedad, así como
la inexistencia de gravámenes, tales como hipotecas, embargos u otros derechos
reales constituidos sobre el bien que puedan afectar la compraventa. Es un requisito
esencial para asegurar que el propietario registral sea efectivamente quien se presenta
como vendedor.
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Número de Matrícula Inmobiliaria y Documentación del Propietario: Para

tramitar el certificado de libertad y tradición, es necesario contar con el número de
matrícula inmobiliaria, la dirección del inmueble o los datos de identificación del
propietario, Felipe. Estos elementos son indispensables para que el certificado emitido
corresponda inequívocamente al inmueble en cuestión.
Paz y Salvos Obligatorios: Es recomendable que Carlos solicite la certificación de
paz y salvo por todos los conceptos pertinentes, asegurando así que la propiedad no
tenga deudas pendientes. La paz y salvos son documentos requeridos para la
celebración de la escritura pública de compraventa y certifican que el inmueble está al
día en obligaciones fiscales y de contribución. Los más relevantes son:
Paz y Salvo de Valorización: Este comprobante acredita que la propiedad está libre
de obligaciones fiscales derivadas de la valorización, conforme a lo estipulado por los
municipios. La normativa prohíbe a los notarios otorgar escrituras públicas de
compraventa si no se presenta esta paz y salvo.
Paz y Salvo de Impuesto Predial: Debe acreditarse que el propietario ha
cumplido con el pago del impuesto predial unificado. En el caso de inmuebles
sometidos al régimen de propiedad horizontal, es necesario presentar adicionalmente
el paz y salvo de cuotas de administración.

4. Explique qué es la hipoteca para el derecho civil, cuál su fundamento legal, para
qué sirve, cuáles son sus características, qué tipos existen y qué requisitos se
deben cumplir para su constitución.
Concepto Jurídico de la Hipoteca

La hipoteca, conforme a los artículos 2432 y 2409 del Código Civil Colombiano, es
un derecho de prenda constituido sobre bienes inmuebles que permanecen en
posesión del deudor. Es un acuerdo entre el acreedor y el deudor hipotecario, a través
del cual el inmueble se afecta al cumplimiento de una obligación, permitiendo que, en
caso de incumplimiento, el acreedor pueda solicitar la ejecución judicial del bien para
satisfacer su crédito.
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Características Jurídicas de la Hipoteca

 Caución Real: La hipoteca constituye una garantía que respalda el

cumplimiento de la obligación principal (art. 65), confiriendo al acreedor el
derecho a ejecutar el bien en caso de incumplimiento.
 Naturaleza Dual: Se considera un derecho real a favor del acreedor, quien
adquiere facultades de persecución, preferencia y venta judicial del bien (art.
665, 2452, 2493 y 2448), así como un contrato que genera derechos y deberes
recíprocos entre las partes.
 Indivisibilidad del Gravamen: La hipoteca afecta la totalidad del inmueble, de
forma tal que el gravamen subsiste íntegramente mientras exista alguna parte de
la obligación principal insatisfecha. Este principio asegura que la garantía sea
indivisible y proteja al acreedor en toda la extensión del bien hipotecado.

Clasificación de las Hipotecas

Existen distintos tipos de hipotecas, cada una adaptada a situaciones y bienes

específicos:

 Hipoteca Abierta o Eventual: Garantiza obligaciones futuras o contingentes.

 Hipoteca Cerrada: Está constituida para asegurar una obligación específica.
 Hipoteca sobre Bienes Comunes: Aplica a bienes de propiedad compartida o
de propiedad horizontal.
 Hipoteca sobre Bien Futuro: Recubre bienes que aún no han sido adquiridos,
pero que se espera incorporar al patrimonio del deudor.

Requisitos para la Constitución de la Hipoteca

Para constituir válidamente una hipoteca, se requiere:

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 Formalidad: La hipoteca debe ser constituida mediante escritura pública e

inscrita en el Registro de Instrumentos Públicos para que tenga efectos frente a
terceros.
 Capacidad del Deudor: El deudor debe tener capacidad plena para gravar el
bien.
 Naturaleza del Bien: Solo los bienes inmuebles pueden ser objeto de hipoteca.

Cumplir con estos requisitos legales y con la obtención de los documentos

pertinentes asegura que Carlos adquiera el inmueble libre de cargas y que la
transacción se efectúe con la certeza jurídica debida.

5. ¿Por concepto de qué tipo de costos Carlos tendrá que pagar ciertos valores
debido al proceso legal que le permitirá adquirir la casa de Felipe? Explique su
respuesta previa consulta.
Honorarios legales: Estos varían dependiendo del abogado o notario y
pueden ser un porcentaje del valor de la transacción o una tarifa fija. Se incluyen
servicios como la revisión de la escritura de compraventa, verificación de títulos
y posibles cargas sobre la propiedad.
• Impuestos de transferencia: Pueden cambiar de acuerdo al país o
región. Por ejemplo, en algunos lugares, este impuesto es un porcentaje fijo del
valor de la propiedad, mientras que en otros varía según el rango de precios.
• Tasas de registro: Además de garantizar la titularidad, el registro
puede incluir costos por las certificaciones necesarias para el proceso.
• Gastos de avalúo: Estos son necesarios para garantizar que la
propiedad tiene el valor adecuado y también pueden ser solicitados por las
instituciones bancarias como parte del proceso hipotecario.

Pregunta de ejemplo:
¿Por qué es importante que Carlos pague los impuestos de transferencia de
la propiedad al adquirir la casa de Felipe?
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Respuesta:
El pago de los impuestos de transferencia de la propiedad es esencial porque
asegura que la transacción cumpla con las leyes fiscales del país o región en la
que se realiza. Este impuesto es un ingreso para el Estado y, al pagarlo, Carlos
garantiza que la compra de la casa sea legal y que pueda registrarse a su
nombre sin problemas. No pagar este impuesto puede resultar en multas y
complicaciones legales que afecten la validez de la transacción y el registro de la
propiedad.

Pregunta 1: ¿Qué son los gastos notariales y por qué Carlos necesita
pagarlos al comprar la casa de Felipe?

Respuesta: Los gastos notariales son las tarifas que Carlos deberá pagar al
notario encargado de redactar y formalizar la escritura pública de compraventa.
Estos gastos garantizan que la transacción se realice de manera legal y
transparente, asegurando que tanto el vendedor (Felipe) como el comprador
(Carlos) cumplan con sus derechos y obligaciones. Pagar estos costos es crucial
para que la compraventa sea válida ante las autoridades y se eviten posibles
disputas en el futuro.

Pregunta 2: ¿Por qué se recomienda que Carlos realice un avalúo de la

propiedad antes de finalizar la compra?

Respuesta: Realizar un avalúo de la propiedad es importante porque permite

a Carlos conocer el valor real de mercado de la casa que va a comprar. Esto
asegura que el precio que está dispuesto a pagar sea justo y no esté por encima
de su valor. Además, si Carlos planea financiar la compra a través de un
préstamo hipotecario, las instituciones bancarias suelen requerir un avalúo para
determinar la cantidad máxima que pueden prestar y las condiciones del crédito.
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Pagar por un avalúo previo puede evitar sorpresas financieras y proteger la

inversión.

Pregunta 3: ¿Cuál es la importancia de registrar la propiedad en el registro

público, y qué implica el costo de este trámite?

Respuesta: Registrar la propiedad en el registro público es crucial para que

Carlos sea reconocido oficialmente como el propietario legal de la casa. Este
proceso implica un costo que cubre la certificación y validación del cambio de
titularidad. Sin este registro, la transacción podría ser cuestionada por terceros, y
Carlos podría enfrentar problemas legales si alguien más reclama la propiedad
en el futuro. Pagar las tasas de registro es un paso que garantiza la seguridad
jurídica y protege la inversión de Carlos en su nueva casa.

6. Elabore una gráfica o un algoritmo que le permita, de modo ilustrativo y

ordenado, explicar paso a paso el proceso que iniciará Carlos para adquirir la
casa, desde la celebración de la negociación hasta la entrega de esta por parte
de Felipe.
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7. ¿Qué le recomendaría a Carlos, como su asesor jurídico, si se llegara a

descubrir que la casa no es solo de Felipe, sino de alguien más o que esta se
encuentra embargada por la tercera parte de su valor económico ya
mencionado?

Para comenzar es necesario explicar a Carlos los efectos jurídicos de cada situación
jurídica. Primero, en el caso en que el bien se encuentre embargado, es necesario
explicar que esto saca el bien inmueble del comercio, y por tanto, en principio no es
posible realizar la compra venta. Sin embargo, esta situación permite efectuar una
promesa de compra venta, asegurando que la cancelación de la deuda del embargo
con el pago de la cuota inicial y sujetar la tradición a la expedición del correspondiente
oficio de desembargo. Lo anterior, en vista que la promesa de compra venta es un acto
jurídico diferente a la venta, pues no se presenta el traslado del título traslaticio de
dominio. Como bien lo menciona la Corte Suprema de Justicia “La simple promesa de
contrato no es un acto de enajenación, y por lo mismo su objeto es la perfección
del contrato prometido que es necesario no confundir con el objeto del contrato de
venta, que es la cosa vendida… Puede prometerse, pues, la venta de una cosa que en
la fecha de la promesa está embargada, como puede prometerse la venta de cosa
ajena. Si para perfeccionar el contrato prometido, el promitente vendedor liberta la
cosa, la pondrá en condiciones de ser objeto lícito del contrato. Si no la liberta, el trato
no podrá perfeccionarse por culpa promitente vendedor, quien se tendrá como infractor
de la promesa “.

Ahora bien, respecto a la segunda situación, en Colombia el Art. 779 reconoce la

posesión Proindiviso, que significa que más de una persona son dueñas de una misma
propiedad. En este entendido los copropietarios gozan de los mismos derechos sobre
el inmueble, pero así mismo, tienen la obligación de respetar los derechos del
coproprietario. Bajo este escenario, Carlos tiene que asegurarse que el copropietario
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del inmueble esté dispuesto a venderlo también, puesto que la venta tiene que darse
de manera unánime entre ambos copropietarios.

En cuanto a las diferentes opciones que Carlos y Felipe tienen para lograr la venta,
en caso de que la otra persona no quiera:

1. Felipe debe buscar comprar la parte de la otra persona que aparece en título,
esto al tener del Art. 1868 del Código Civil “Si la cosa es común de dos o más
personas proindiviso, entre las cuales no intervenga contrato de sociedad, cada
una de ellas podrá vender su cuota, aún sin el consentimiento de las otras”

2. Solo si, se tratare de un bien que ha sido heredado en cabeza de Felipe y un

familiar, Felipe puede solicitar la partición judicial de la herencia, con lo cual el
bien entraría en una subasta pública, en donde tanto Felipe como Carlos podrían
comprar el inmueble.

Referencias

Código Civil. (Ley 57 de 1887. 15 de abril de 1887 (Colombia)). [C.C.].

Gomez R., J. (2001). Bienes. Publicacones Universidad Externado de Colombia.
N.A. (2010). Código Civil - Colección Universitaria (Décima ed.). Bogotá,
Cundinamarca, Colombia: Legís.
Politécnico Grancolombiano. (N.A.). Módulo de Proyecto - Proyecto Grupal. Módulo
Bienes Civiles y Mercantiles. Colombia: N.A.

EL DERECHO DE PROPIEDAD El derecho de propiedad. La función social de la

propiedad. Limitaciones de utilidad pública y utilidad privada. Acciones que protegen el
dominio. La acción reivindicatoria. Las relaciones de vecindad.

https://editorial.tirant.com/es/actualizaciones/Tema18_nuevo.pdf.