MUNICIPALIDAD DE SAN CARLOS DE BARILOCHE

CONCEJO DE PLANIFICACION MUNICIPAL UNIDAD

COORDINADORA
Bloque NOS UNE
DICTÁMEN Nº 01-24
12 de septiembre de 2024

Objeto: Plan Director de Desarrollo Urbano Ambiental Del Cerro Catedral

Tema: Aplicación Rango 1

Proponente: Departamento Ejecutivo Municipal

Ubicación: Cerro Catedral

Designación Catastral: 19 – I – N – 08 – 08 B

Superficie Territorio: 79 Ha, s/ Ordenanza 2929-CM-18

El Dpto. El Ejecutivo Municipal dio reingreso para su tratamiento al Plan
Director de Desarrollo Urbano Ambiental para el Cerro Catedral, de
cumplimiento a lo estipulado en la Ordenanza 2929-CM-2018.

En fecha 31/07/2024 el Arq. Osvaldo Paván expuso el proyecto objeto de

tratamiento. -

Los días 21 y 29 de agosto se realizaron visitas a las diferentes ubicaciones

de las 10 zonas de las 6 AOC (Áreas de Ocupación Concertada), propuestas
en el Plan Director.

Documentación Analizada:

Licitación Pública Nacional e Internacional N.º 01/92.

Concesión del 14 de abril de 1994 aprobado por Ley N.º 3825 Prov. Río Negro
Ley Prov. Río Negro N.º 4187/07 y decreto N.º 407/07, reglamentada en el
decreto N.º 1286/10 (donde la Prov. transfiere 1.920 ha en favor del municipio).
Ordenanza N.º 2068-CM-10 acta de transferencia de la Ha. Al Cerro Catedral,
Ley N.º 4184.

La Ordenanza 2929-CM-18, Anexos A y B considera la Ley original, modifica la

extensión y los usos expresados en la misma.

Plan Director de Desarrollo Urbano Ambiental del Cerro Catedral, elaborado por
el Arq. Osvaldo Paván, conforme Resolución N° 3334-I-2023.-

1
Informe de Sensibilidad Ambiental, elaborado por la firma BEHA S.R.L,
agregado en el Plan de Desarrollo Urbano elaborado por el Arq. Paván.-
Propuesta de Infraestructura Áreas y Sectores de Planeamiento, agregado en
el Plan de Desarrollo Urbano Ambiental elaborado por el Arq. Paván.-

Herramientas de Gestión Asociación Público / Privada

Cumpliendo con lo indicado en Ord. 2929-CM-18, se analizan las AOC (Área de

Ocupación Concertada) las que fueron definidas por un estudio de base urbano
-ambiental, cumpliendo así con el procedimiento administrativo según
determina el tratamiento de Rango Temático 1 (Ord.418-CM-94).

Análisis de la propuesta:

Se considera el análisis de los siguientes aspectos, presentes en el Plan:

1. Extensión y ubicación de las siluetas denominadas AOC, indicados en la

Ord. 2929-CM-18, ANEXO 1 anexo B y las que se señalan en el Informe
de Sensibilidad Ambiental, ISA, realizado por el Licenciado Carlos Beros,
cap.1 y sus evaluaciones.

2. Factibilidad de las AOC analizadas en el Capítulo II del Plan basadas en

el informe de Sensibilidad Ambiental,

3. Propuestas de Infraestructuras.

4. Planillas de parámetros e indicadores urbanísticos para cada AOC,

incluyendo densidades y usos.

Marco normativo vigente.

El área del Cerro Catedral se caracteriza por la histórica superposición de

jurisdicciones y el atraso en la actualización de la normativa municipal.

Concretamente, la normativa municipal en cuanto al planeamiento urbano

expresada por el Código Urbano se aplica para los parcelamientos de Villa
América y Trutruca, rigiendo para Villa Catedral los antecedentes definidos por
la APN, con algunas modificaciones realizadas por la provincia previo al
traspaso a la jurisdicción municipal.

CÓDIGO DE PLANEAMIENTO ’80 (rige para parámetros de ocupación

suelo)

2
 Parcela
Sub-área Densidad neta Densidad urbana 1250m2

FOS FOT

VC/A1 D1/D6 120 hab/Ha 0,20 0,35

VC/A2 D2D6 80 hab/Ha 0,12 0,21

VC/B D4/D5 80 hab/Ha - -

El Código Urbano, realizado 15 años después del Código de Planeamiento,

determina en el área los usos del suelo admitidos, los usos e indicadores
propuestos en el Plan para cada uno de los AOC se expresan mediante
Planillas Síntesis, y se basan en criterios ya expresados en el Plan de
Desarrollo Urbano Ambiental de la Delegación Lago Moreno, lo que facilita su
lectura y comprensión por la sociedad en general. Responden a ciertas
características básicas para su desarrollo.

En cada AOC se indica una caracterización y observaciones a tener cuenta

para la elaboración de los correspondientes proyectos. Las observaciones
incorporan conceptos vertidos en la Ord. 2929-CM-18 y conceptos propios de
esta instancia de evaluación.

La caracterización de cada AOC es orientativa, las definiciones de mayor

precisión en cuanto usos, parámetros edilicios y aspectos de mayor detalle
deben ser evaluados con los proyectos urbanísticos que serán tramitados en el
marco establecido como “Acción Urbanística” para cada uno de los AOC según
el orden establecido en la Ordenanza 2929-CM-2018 y sus anexos.
Se entiende en este caso que el ISA aquí analizado es general, y a futuro se
deberá presentar por cada proyecto urbanístico, un estudio de impacto
ambiental (EsIA), el cual debe ser a escala apropiada, cumplimentando con la
Ord.2929-CM-18 y la Ord. 217-CM-89

Ver Anexo II Plano de Zonificación y Anexo III Planilla Síntesis Zonificación del
PDDUACC

En el presente dictamen se mantiene la numeración de los AOC establecidos

en el Anexo I de la Ordenanza 2929-CM-18, se observa que en el PDDUACC
se han agregado, en algunas AOC, más de una zona lo cual responde al
análisis presentado en el ISA. En la medida que el PDDUACC se presentan
cambios en la numeración para una mejor comprensión de la propuesta. No
obstante, esta instancia considera pertinente mantener la numeración
establecida por Ordenanza, atendiendo también a que el presente no evalúa
los croquis presentados a modo de “anteproyecto”, sino que considera el

3
potencial de cada AOC, en base a los parámetros e indicadores expuestos en
las planillas del Capítulo 7 del Plan.
En el presente gráfico se indican la numeración de los AOC establecidos en el
Anexo I anexo B de la Ordenanza 2929-CM-18

4
 1. - AOC C 1: “Base 1” ZUM 60

2. - AOC C 1: “Base 2” ZUM 60

3. - AOC C 2: “La cantera” ZUR 60

4. - AOC C 3: “La Roca” ZUR 4

5. - AOC C 3: “MR 1000” ZUR 13

6. - AOC C 4: “Plataforma 1.200” ZPF

7. - AOC C 5: “Gutiérrez 1” ZUM 40 ZUR 16

8. - AOC C 5: “Gutiérrez 2” ZUM 40 ZUR 16

9. - Zona Parcela NC 1-C-611: “Protocolo” NC1- C – 611 (No incluido en el

Rango 1, con indicadores asignados en Villa Catedral)

10. - AOC C 6: “Estacionamiento

Se observa que, si bien se mantiene la numeración establecida en la

Ordenanza, en el Plan se agregan más de una zona en cada AOC.

ZPF Zona de paisaje frágil. Sector protección del paisaje. Área de integración
ambiental.
ZUR 4 Zona urbana residencial 4. Sector barrios residenciales. Área urbana.

5
ZUR 13 Zona urbana residencial 13. Sector barrios residenciales. Área urbana.

ZUR 60 Zona urbana residencial 60. Sector centralidad. Área Urbana. ZUM 40
Zona urbana mixta 40. Sector centralidad. Área urbana.

ZUM 60 Zona urbana mixta 60. Sector centralidad Área urbana.

Caracterización y Observaciones de las AOC (Ord. 2929-CM-18 y

PDDUACC)

Zona AOC Catedral 1

Base 1-2

Área de centralidad urbana con una alta diversidad de usos, espacios públicos
activos y priorización del peatón.

Observaciones:

Se debe garantizar la relación funcional e integración armónica con las áreas

urbanas vecinas localizadas fuera del área de concesión entendiendo al
conjunto como una unidad indivisible.

La tipología urbana promoverá la manzana compacta, de frente continuo en las

plantas inferiores, espacios públicos confortables en cuanto al clima, el
equipamiento, las actividades y vías de movilidad con prioridad peatonal.

Plantas bajas con predominancia de actividades que prioricen la relación

funcional directa con el espacio público.

Se deberá diseñar un sistema de gestión integral de los espacios públicos que

contemple desde su diseño hasta su operación, teniendo en cuenta el aspecto
económico-financiero en el tiempo, priorizando al peatón en su diseño,
equipamiento y funcionalidad.

Se evitarán los accesos vehiculares a los edificios mediante la gestión integral

de los estacionamientos públicos y privados de toda el área.

Se procederá a la definición de un catastro parcelario que integre y ordene las

construcciones existentes con las nuevas y los espacios públicos resultantes.

Se recomienda enfáticamente que el diseño urbano final se contemple

establecer una Reserva Fiscal de tamaño apropiado para los usos y servicios
que requiera el Municipio en un futuro.

Zona AOC Catedral 2:

Cantera

6
Caracterización:

Zona destinada a servicios y equipamientos complementarios a la Zona “AOC

Catedral 1” y vivienda colectiva destinada a residencial turístico.

Observaciones:

Este sector debe ser proyectado en relación directa con el área base,
integrándose funcionalmente con el resto de los edificios y equipamientos
preexistentes.
Las características naturales del entorno inmediato la definen como un área de
alta vulnerabilidad por lo que el proyecto a desarrollarse deberá prever la
remediación y funcionalización de la cantera, garantizando la estabilidad de los
frentes explotados.

En caso de proponer usos residenciales permanentes y/o temporarios el mismo

estará condicionado a los estudios y garantías que la autoridad de aplicación
considere necesarios y al proceso de evaluación y aprobación correspondiente,
a través de la actuación administrativa ya mencionada denominada “Acción
Urbanística”.

Se prevé en el sitio específico de remediación ambiental la construcción de un

reservorio de agua con destino a la provisión del servicio de agua potable para
la base y la villa en su conjunto y como fuente ante eventuales incendios de
interfase.

Así mismo alrededor de dicho reservorio, se propone la confección de parcelas

que prevén la construcción de viviendas colectivas, ya sea con destino
residencial turístico (modo DAT) o residencial permanente.

Zona AOC Catedral 3:

La Roca y RM 1000

Zona destinada exclusivamente a residencias turísticas con autonomía

funcional respecto al sistema urbano y sustentabilidad arquitectónica.

Observaciones:

Ambas características deberán garantizar la máxima protección del medio

natural, en cuanto a mínimos movimientos de suelos, minimización de
eventuales desbosques y protección del recurso hídrico no solo en el área
específica definida para la urbanización sino también en sus conexiones con el
área base.
La autonomía funcional se refiere a la independencia respecto a la producción
de energías y gestión de los residuos.

7
Deberán proponerse diseños arquitectónicos bioclimáticos, aprovechamiento
de fuentes de energía renovables, sistemas de reciclaje y recuperación de
aguas residuales, y eficiencia energética de las construcciones entre otros
aspectos. Deberá proponerse un sistema de certificación ambiental edilicia
integrado a la normativa edilicia para el sector.

La definición tipológica de las edificaciones - y su consecuencia normativa, se

orientará a la integración y la baja intervención visual del paisaje natural
circundante. En este sentido se prevé también la conformación de un código
edilicio específico para cada AOC

La propuesta, establecida en el entorno de reservorio recientemente construido

para garantizar la innivación artificial, con lotes de residencia unifamiliar, de
gran superficie para evitar la intervención excesiva sobre la vegetación natural.
Definido como Residencial Turístico exclusivo en baja densidad. (La Roca).

RM 1000. Se caracteriza como un área de densidad media y baja, con uso

predominante residencial turístico, con densidades acordes a las existentes en
Villa Catedral y Villa América.

Toda el área, a pesar de poseer densidades medias y bajas, deberá contar con
el sistema de saneamiento integral mediante plantas de tratamiento modulares
aprobadas por la legislación provincial vigente.

Zona AOC Catedral 4:

Zona 1.200

Zona destinada a instalaciones turísticas únicamente hoteleras con acceso

directo a la montaña.

Observaciones:

La localización y características edilicias precisas, tipología, superficie máxima

y aspectos constructivos serán definidos por un proyecto específico el cual se
sustentará en un estudio ambiental de base.

El proyecto deberá contemplar una solución de acceso para huéspedes y

personal que evite la carga vehicular en los caminos de montaña.

Habrá que incluir sistemas de seguridad apropiados para responder ante

emergencias (incendio, otras contingencias, etc.) de forma autónoma en
primera instancia.

Deberá contemplarse un alto nivel de autonomía en cuanto a la provisión de

energías, gestión de residuos, eficiencia energética e integración con el
paisaje.

8
Zona AOC Catedral 5:

Gutiérrez 1 y 2

Zona urbana mixta, con predominancia residencial, tanto permanente como

temporaria.

Observaciones:

Por su condición de interfase entre el medio construido y el medio natural la

tipología urbana (ocupación del suelo, altura edilicia, espacios públicos,
espacios verdes, bordes, etc.) deberá ser particularmente estudiada para
constituir en esta área una transición armónica entre una y otra.
Al igual que en la Zona AOC Catedral 1 se estudiará y propondrá un sistema
integrado de gestión de los estacionamientos y de los espacios públicos. La
propuesta presenta un frente de usos mixtos (ZUM) sobre el frente con villa
América, con predominancia de vivienda colectiva y hacia las sur densidades
más bajas de carácter más residencial, con densidad media. Al igual que en
otros AOC, el sistema de saneamiento deberá ser integral para toda el área
evitando las soluciones individuales para cada lote.

Zona AOC Catedral 6:

Estacionamiento

Zona destinada a centro de servicios y transferencia de transporte.

Observaciones:

La zona se encuentra contemplada en la Ley Provincial Nº4552, Bosques

Nativos y Protectores, alcanzada por la Categoría 2.

Su desarrollo se encuentra sujeto, además de las condiciones establecidas en

el presente documento, a la resolución sobre la superposición entre el contrato
original y la mencionada Ley Provincial.

Este aspecto ha sido contemplado en la propuesta de Ordenamiento Territorial

de Bosques Nativos para el área catedral presentada ante la Dirección
Provincial de Bosques, y aprobada por Disposición del director general de
Bosques. En relación con esto, existe un compromiso de compensación con la
reforestación de 2.000 plantines de lenga en sectores más altos de la montaña,
dentro del plan de manejo integral de la misma aprobado por la Dirección de
Bosques.
Es de aplicación en todas las zonas AOC definidas considerar infraestructuras
de servicios a las redes y nexos de conexión que garanticen el abastecimiento

9
en calidad y cantidad de agua potable, electricidad y gas, así como a los
sistemas de saneamiento y desagües pluviales, y redes viales, las que deberán
ser cedidas al espacio público.

Se incluyen en las infraestructuras a los espacios verdes públicos y espacios

públicos en su totalidad, así como también el alumbrado de los mismos, su
mobiliario, señalización y arbolado.

El proyecto y la construcción de las redes de infraestructuras de cada

desarrollo, así como los espacios públicos y su equipamiento, serán
responsabilidad del desarrollador.

Será condición para la inscripción de la mensura haber sido construidas las

redes y haber sido recibidas las mismas por las correspondientes autoridades
de aplicación.
El proyecto y la construcción de los nexos de conexión será condición para el
inicio del desarrollo de cualquier proyecto urbano, los que se tramitarán bajo el
concepto de “Acción Urbanística” tomando como base lo normado en el PDUA
Delegación Lago Moreno (Ord. 3134-CM-2019)

La autoridad de aplicación deberá verificar y certificar el cumplimiento de esta

condición.

INFRAESTRUCTURA

Se incluye este apartado en el presente dictamen en la medida que, sin el

desarrollo de las infraestructuras necesarias, la propuesta presentada por el
Departamento Ejecutivo, no resulta factible con la actual provisión con que
cuenta el sector.

Se analiza la propuesta de infraestructuras Capítulo II del Plan Director para

cada sector y la necesidad que su realización garantice el desarrollo armónico
del mismo y sus alrededores, sin afectar el medio ambiente.
Se analiza el Anexo B, se consideran las siguientes pautas descriptas
existentes.

Infraestructuras y Servicios públicos

Transporte público existente: Existe una línea de TUP al cerro Catedral desde
estación de tren, con tránsito por el centro urbano, destino final la playa de
estacionamiento del centro invernal.

10
Alumbrado público existente: En Villa Cº Catedral, el alumbrado público es del
tipo de farolas ornamentales y luminarias para las áreas generales. La ruta de
acceso al cerro Catedral no tiene luminarias de desarrollo para arterias viales.

Mobiliario urbano: No existe mobiliario urbano relevante en el área de estudio.

En el área base existen algunos bancos públicos de madera y elementos que
cumplen funciones de bolardos para delimitar áreas accesibles.

Recolección y disposición de residuos sólidos urbanos: El servicio de

recolección de los RSU es prestado por la Municipalidad de San Carlos de
Bariloche, en tanto el tratamiento y disposición final se efectúan en el vertedero
local.
El equipamiento comunitario: En el Cerro Catedral existen dos centros de salud
de asistencia primaria, pero su funcionamiento es efectivo sólo en época
invernal. Hay destacamentos con equipamiento básico de la Policía de Río
Negro, Estación de Bomberos, Gendarmería. La administración municipal está
representada por oficinas de la Delegación Municipal Cerro Catedral y un
centro de ventas de productos artesanales sostenido por políticas municipales.

Existen dependencias de diversos clubes deportivos y una capilla.

Energía Eléctrica

En toda el área de influencia directa la cobertura de la red eléctrica es del

100%. La empresa responsable de la provisión del servicio es la CEB Ltda.-
Cooperativa de Electricidad Bariloche Ltda. En su mayoría el servicio se provee
de forma aérea, tanto la red de media tensión como la distribución a los lotes,
excepto en el área base donde es subterráneo.

Proyecto propuesto

La propuesta que se ha planteado es realizar un tendido subterráneo en 33 KV

del orden de 22 Km de longitud desde la ET4 BA, con una capacidad de
transporte de 20 MVA, hasta la base del Cerro Catedral, donde se construiría
un nueva Estación Transformadora de rebaje de 33/13.2 KV de 10 MVA (ET2
CC) en su primera etapa, preparada para su ampliación futura a 20 MVA.

Desde la barra de 13,2 KV de la nueva ET2 CC se acometerá a las

instalaciones existentes de CAPSA, estableciendo un nuevo punto de
suministro de energía al complejo.

11
Básicamente se puede decir que el proyecto contempla tres desarrollos de
obra:

1. Tendido del CAS desde la ET4 BA hasta base Cerro Catedral

2. Construcción de ET 33/13.2 KV – 10 MVA Cerro Catedral (ET2 CC).

3. Tendido del CAS desde la ET2 CC hasta Puerto Moreno.

Ítem 1: Consiste en el tendido de tres venas de cable armado subterráneo de

33 KV de las siguientes

Tensión de servicio: 33 KV

 Tipo: Unipolar armado (protección mecánica)

 Sección: 185 mm2

 Material: Aluminio

 Categoría de aislación: I

 Aislación: XLPE
Los cables serán instalados en una zanja, colocados en forma coplanar
horizontal. Tendrá una protección mecánica propia del cable (fleje metálico) y
una adicional que consiste en la instalación de losetas/ ladrillo/ hormigón H8,
además de la banda plástica de señalización de peligro.

La traza elegida transcurre en la zona de camino de la ruta nacional N° 40,

desde la ET4 BA, por circunvalación, hasta la zona del empalme con la ruta
provincial N° 82. Luego transcurre un tramo por esta vía, hasta tomar la calle
“de los Michay”, hasta su intersección con la calle “de los Notros”. Luego se
retoma la ruta provincial N° 82 hasta el ingreso a Villa Los Coihues. A partir de
este punto toma por la calle “balcón del Gutiérrez” hasta llegar a la base del
Cerro Catedral. Los últimos 3 km el tendido transcurre en la misma traza del
acueducto proyectado por CAPSA para bombeo de agua desde el Lago
Gutiérrez.

Ítem 2: consiste en la construcción de una estación transformadora de 33/13.2

kV de 10 MVA, preparada para su expansión en 10 MVA adicionales. El
transformador contará con conmutación bajo carga.

El edificio civil contendrá una sala de comando, sala de celdas, sala de baterías
y cargador y un pañol.

ítem 3: consiste en el cierre del anillo en 33 kV desde la ET2 CC hasta la ET

Puerto Moreno de aproximadamente 7 Km.

12
Las características del tendido serán similares a las descritas en el Ítem 1.

(Ver detalle en el Plan Director, Capítulo II, Anexo II, Proyecto Infraestructura
Eléctrica).

Aspectos Ambientales

El proyecto de interconexión en 33 KV está pensado como un tendido

subterráneo, lo que implica el menor impacto ambiental que se puede lograr
con las tecnologías disponibles.
La elección de cable subterráneo evita el desmonte de árboles, talas y podas
durante la obra y lo más importante, durante el periodo de operación y
mantenimiento.

Las trazas elegidas transcurren en áreas ya impactadas como son las

banquinas de rutas y/o caminos de ripio y traza actual de la línea aérea de 13,2
kV.

La confiabilidad en el suministro de energía eléctrica que genera este tipo de

tendido hace prácticamente innecesario la reserva fría, ya que el sistema actual
de abastecimiento por 13,2 KV operaría como respaldo del sistema principal de
abastecimiento.
También se debe tener en cuenta que, ante contingencias del sistema de
suministro de energía a Bariloche por la red de alta tensión, la actual central
térmica de reserva fría, podría suministrar energía al área de catedral, haciendo
innecesaria la actual necesidad de reserva fría, que implica un impacto
ambiental moderado.

Conclusiones y ventajas

Asegura el abastecimiento al Complejo Catedral y desarrollo urbanístico hasta

el año horizonte: 20 MVA.

El sistema de suministro de energía propuesto, por tratarse de un tendido

subterráneo, implica un vínculo de óptima seguridad. No se verá afectado por
cuestiones climáticas, incendios de bosque, etc.

La reserva fría al CC puede ser suplida desde la Central Térmica ubicada en la

ET4 BA. Además, la conexión actual en 13,2 kV puede ser asumida como
reserva ante contingencias en el nuevo vínculo de interconexión.

El tendido subterráneo no requiere prácticamente mantenimientos.

La obra implica el menor impacto ambiental posible, ante cualquier otra
alternativa de suministro de energía equivalente.
Posibilidad de suministrar energía al área oeste de la ciudad en situación
normal o en caso de contingencia de alguna de sus instalaciones actuales.

13
Agua Potable

En toda el área de influencia directa la cobertura de la red de agua potable es

del 100%, no obstante, debe indicarse que el abastecimiento en épocas de
estío es insuficiente para sostener la demanda. El servicio se encuentra
concesionado a la Asociación Vecinal Cerro Catedral. El abastecimiento se
realiza con captaciones del arroyo la Cascada principalmente. Existe un
proyecto de suministro por bombeo desde el Lago Gutiérrez, que asociado al
reservorio previsto en el AOC 2 permitirá mejorar las condiciones de suministro
para todo el sector de Villa catedral y Villa América.
Suministro de Gas

En toda el área de influencia directa la cobertura de la red de Gas es del

100%, aunque actualmente no se autorizan nuevas conexiones. La empresa
responsable de la provisión del servicio es CAMUZZI.

Red de Desagües Cloacales Existentes.

En el Cerro Catedral, el tratamiento de las aguas servidas se realiza en forma
descentralizada. Funcionan 4 plantas de tratamiento, todas ellas manejadas
por privados, tres de ellas vinculadas a hoteles importantes y una cuarta
recientemente cedida al Departamento Provincial de Aguas y operada por la
CEB Ltda., con cobertura en el área Base.

El resto de la villa posee sistemas de tratamiento primarios individuales y

disposición final mediante lecho nitrificante, sistema habitual en la Bariloche,
que sin embargo no es controlado efectivamente por organismos con
competencia.
Sistema de Plantas Compactas de Tratamiento de Efluentes Cloacales

Sistema Propuesto:

DESCRIPCIÓN DEL PROCESO:

El proceso consiste en el tratamiento biológico del tipo aeróbico de biomasa

adherida tipo reactor M.B.B.R con cámara Pre anóxica.

El efluente ingresará por gravedad al sector de pretratamiento elevado

diseñado para el total del caudal.

El efluente luego del tratamiento primario, ingresara a cada módulo biológico

para la remoción de contaminantes biológicos.

A la salida de cada módulo biológico, se incorporará un sistema de flotación por

aire disuelto tipo DAF para la separación de barros y un clarificado que
ingresará a un sistema por desinfección tipo U.V.

14
El barro biológico se acumulará en un tanque agitado con aire para
deshidratarse en un sistema de deshidratación de barros con la tecnología de
filtros de banda.

(Ver detalle en el Plan Director, capítulo II, Infraestructura Proyecto Ecopreneur)

Opinión Técnica:
 Ubicación de las tierras incluidas en el Plan.

En cuanto a la ubicación y la extensión de las tierras propuestas en el Plan, se

considera que las mismas guardan relación con las ubicaciones históricas
propuestas en los antecedentes (Licitación Pública año 1992. Provincia de Rio
Negro) y con las dimensiones que se mencionan en la Ordenanza 2929-CM-18.

Se considera el Informe de Sensibilidad Ambiental, teniendo en cuenta las

variantes de evaluación propuestas en el mismo.

Las ubicaciones de los AOC se encuentran respaldadas por informe ambiental

y factibilidad de las mismas.

El grado y profundidad del Informe de Sensibilidad Ambiental presente en el

Capítulo I del Plan, son acordes para esta escala de Análisis y responden a lo
exigido por la reglamentación vigente.

Es importante considerar que la extensión final de cada sector, como las

interferencias ambientales que pudieran surgir, serán de un estudio más
detallado a realizar al momento de contar con la mensura definitiva de las
tierras involucradas, a través de un ISA y la correspondiente Evaluación
Ambiental del proyecto que se elabore, todo en escala apropiada.

Por este motivo la ubicación y extensión propuesta para cada uno de los
sectores a desarrollar es apropiada para esta escala de análisis y en
coincidencia con la citada ordenanza.

 · Usos e indicadores

Los usos e indicadores propuestos para cada una de ellas, son compatibles
con el desarrollo actual del área urbanizada asociada al Cerro Catedral.

Los usos responden a características básicas para un desarrollo homogéneo y

compatible con el medio ambiente en cada sector, en la medida que se
garanticen las obras de infraestructura comprometidas en el plan. Además, la
interrelación de los usos propuestos, así como la conexión entre ellos,
promoverá la formación de una nueva micro-centralidad que gire en torno a la

15
base del cerro, integrando no sólo a los nuevos desarrollos, sino también
incorporando a sectores existentes, cómo Villa Catedral y Villa América. En
este sentido es importante destacar que con la propuesta el área Catedral
cobra autonomía respecto de la dinámica de la ciudad. Si se tiene en cuenta
que hoy Catedral cuenta con 65 establecimientos hoteleros que totalizan algo
más de 2600 plazas disponibles, lo que representa alrededor del 15 % de la
capacidad máxima de usuarios del área. Esto implica un flujo de tránsito diario
de más 15.000 personas entre distintos puntos de la ciudad y el Cerro, con los
inconvenientes en la movilidad que conlleva en los horarios críticos de inicio y
cierre de las actividades deportivas. La generación de nueva oferta redundará
en una clara disminución de esta problemática.

Se considera que el AOC 5 (Gutiérrez 1 y 2) a juicio de esta instancia de

evaluación, amerita una revisión de la extensión propuesta, en virtud de las
interferencias hidrológicas del área, como cuenca intermedia del arroyo
Pescadero donde se observan parches de suelos hidromórficos y un mosaico
general de drenajes difusos. Consecuentemente se considera que los
parámetros adjudicados a este AOC, deben ser considerados como
“potenciales” en analogía con lo normado en el PDUA Lago Moreno. Sin
desmedro de la propuesta general, pero con la condición de aplicar el indicador
previsto sólo en los sectores de mayor aptitud ambiental que arroje el nuevo
ISA, elaborado en la escala apropiada para el sector. Esta condición no
afectaría la tipología del área si podría afectar la superficie efectiva de
intervención.

Se considera que el análisis propuesto anteriormente, en cuanto a la

elaboración de un ISA en escala apropiada debe extenderse a todas las áreas,
en miras de resguardar la sostenibilidad ambiental de las intervenciones.

 · Infraestructura

Las obras de infraestructuras definidas para cada sector son las necesarias
para su desarrollo (Capítulo II del Plan Director).

Para las obras de infraestructuras necesarias, se tiene en cuenta que el

desarrollo de este sector está determinado por la característica de realizarse en
tierras propiedad del Estado Municipal, pero a llevar adelante por una futura
asociación público/privada, por lo que la exigencia debe atender a tres
principios básicos:

1. Pauta de suficiencia (para que puedan servir al sector a

desarrollar).

16
 2. Principio de oportunidad social (para que su concreción beneficie
también a sectores adyacentes con necesidades insatisfechas, no incluidos en
este sector).

3. Modelo de factibilidad (para que su concreción no torne imposible

el desarrollo del sector). Esta factibilidad debe ser tanto técnica como
económica, para que su realización sea posible.

En ese sentido, el desarrollador que surja del acuerdo público/privado, es quien

debería llevar adelante el desarrollo y que haya participado de la evaluación y
proyecto de las infraestructuras necesarias, esto garantiza el criterio de
factibilidad antes expresado.
En cuanto al dimensionamiento específico de las mismas, se considera que
serán los entes prestatarios de los servicios quienes podrán evaluar con mayor
profundidad la corrección o no de las propuestas presentadas y determinar las
inversiones a realizar. De más está decir que para dar curso a cualquiera de las
Acciones Urbanísticas previstas, se deberá contar con la “Factibilidad de
Servicios” por parte de cada una de las empresas prestadoras del mismo.

 Movilidad

Con respecto al ítem Movilidad tanto para la Calle compartida suburbana como
urbana, (3.7.1 y 3.7.2) esta instancia considera que los anchos para calzada
deberán ser de 3,00 m. como mínimo, de manera de garantizar el ingreso y
egreso de vehículos de un porte mayor al de un vehículo particular como, por
ejemplo, cualquier vehículo de la dotación de bomberos y/o ambulancias, en
cualquier caso, de contingencia.

Plan Director, desarrollo para el Cerro Catedral en particular y para la ciudad en

general.

El Plan Director presentado por el ejecutivo para su tratamiento en Rango I,

guarda una coherencia que permite imaginar un desarrollo de todo el sector en
un marco de racionalidad ambiental en cuanto al aprovechamiento del recurso
suelo y su integración con las áreas ya urbanizadas, incorporando también a
zonas anexas no incluidas directamente en el mismo y que permita configurar a
la zona del Cerro Catedral como el polo de atracción a nivel internacional para
la ciudad, al tiempo que se da cumplimento a los compromisos adquiridos en la
Licitación Internacional del año 1992 y a lo establecido en la Ordenanza 2929-
CM-18.

Al atender las necesidades de San Carlos de Bariloche de mejorar la oferta

turística, jerarquizando el servicio, se considera necesario la presentación de
los Planes Particularizados de Diseño Arquitectónico mencionados en el
Capítulo V, y de la adecuada gestión y monitoreo constante por parte del

17
Estado Municipal en el desarrollo general del área pautado en la Ordenanza
2929-CM-2018 y sus Anexos.
Por último, a modo de síntesis, se entiende que el presente dictamen que
corresponde al Rango Temático I, se refiere únicamente a la ubicación
geográfica de los AOC, la oportunidad de ser desarrollados a través del
proceso administrativo definido como Acción Urbanística y las planillas de
parámetros urbanísticos (usos, indicadores y densidades) incluidos en el Plan
como potencial de desarrollo de cada AOC, no así a los esquemas urbanísticos
que pueden interpretarse como “anteproyectos”.

Los planteos urbanísticos definitivos deberán ser evaluados por la autoridad de

aplicación en correlato a la normativa que establezca la futura Ordenanza,
sobre la base del presente proceso de Rango I y que podrá, durante su
tratamiento en el Concejo Deliberante, generar modificaciones a la propuesta
evaluada. Consecuentemente, esta instancia de evaluación entiende que los
croquis de distribución parcelaria expuestos en el Capítulo VII del Plan son a
modo de ejemplo, no definitivos, sino que expresan el potencial generado por la
normativa propuesta.

Se deberá cumplimentar con lo establecido en la Ordenanza 2929-CM-2018,

en su Anexo I, anexo B, punto 6. Implementación, etapas de desarrollo, donde
se establece como primera etapa de desarrollo al sector comprendido por las
Zonas AOC Catedral 1 (Base 1 y Base 2) y AOC Catedral 2 (Cantera).

Los planteos urbanísticos deberán cumplir con lo establecido en el art. 6.10

“Parcelas en subdivisión con modalidad de urbanización” del PDUA del oeste,
(delegación Lago Moreno) y deberán ser tratados como Acciones Urbanísticas
tal como se describe en el capítulo 8 del PDUA del Oeste (delegación Lago
Moreno).

……………………………

Arq
ta. Mariel Trigos

Asesora
Técnico Deliberante

Bl
oque: Nos Une

18