DERECHO URBANÍSTICO

Tema 1:El urbanismo y el derecho de propiedad

Contenidos:
La intervención pública en el hacer ciudad y el urbanismo

El derecho de propiedad
La función social de la propiedad

Nuevas concepciones sobre la ciudad: elementos, críticas e implicaciones económicas y de

justicia social de la regulación urbanística

El urbanismo como ciencia surge entre los siglos XIX y XX como respuesta a los problemas
causados por la industrialización en las grandes ciudades

● Evidencias de planeamiento urbano desde civilización mesopotámica, egipcia,

griega, romana...
● Abandono y crecimiento caótico y orgánico de ciudades en Edad Media

¿Qué comprende el término urbanismo?

Surge entre los siglos XIX y XX como respuesta a los problemas causados por la
industrialización en las grandes ciudades

En un principio se identifica el concepto con todo lo que es propio de la ciudad

• Derecho de propiedad prácticamente absoluto

• Urbanización extramuros, previa expropiación

• Normas que prevén la reforma interior de la ciudad (sanitarias, de policía, de actividades

molestas)

Pronto se desarrollan los primeros proyectos de ensanche de poblaciones.

Ejemplos: • Haussmann, París (2oImperioFrancés)/Idelfons Cerdà, Barcelona

Para poder llevar a cabo estas obras de ensanche e intervenir sobre ciudad existente sin
ruina para administración pública (expropiaciones): necesario destruir el carácter absoluto
del derecho de propiedad

Cuestión clave en el urbanismo en el s. XX

Pregunta clave en el urbanismo: ¿Cómo se logra un equilibrio entre el derecho de propiedad

y el interés público en la acción urbanizadora?

• Para entender y responder a esta pregunta: Idelfons Cerdà – Cuatro palabras sobre el
ensanche dirigidas al público de Barcelona

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• Evolución del urbanismo s. XX:

de la concepción absoluta del derecho de propiedad a su concepción relativa (o estatutaria),

o que tiene en cuenta la función social de esta

● Sin una relativización del derecho de propiedad el crecimiento de la ciudad se hace

imposible
● Necesidad de garantizar el interés general
● Fundamental: Recuperación de las plusvalías de la urbanización por la

Es la colectividad, con las decisiones que se adoptan en el plan (y no el propietario)

la que produce artificialmente los aumentos del valor del suelo, y que se ligan a la
condición de este como urbano o rústico

Delimitación legal del derecho de propiedad: facultades de uso, disfrute y disposición

según legislación vigente

Evolución del urbanismo s. XX:

• Desarrollo y consolidación de la planificación y la zonificación de la ciudad

Técnica con la que se establecen zonas homogéneas de utilización del suelo en la

ciudad y se asigna cada terreno a cada una de estas zonas

Origen:Alemania (Frankfurt am Main,1891).Rápida extensión por Alemania, Holanda,

Suecia, Inglaterra, Estados Unidos, etc.

Movimiento moderno y funcionalista las consolida

Alternativas: movimiento utopista y ciudades jardín (Reino Unido)

• Crecimiento de su objeto: a partir de la segunda mitad s. XX: campo y ciudad

Town and country planning acts, Reino Unido (1939)

Normas Aménagement du territoire, Francia

Urbanismo actual:

Con el tiempo, integra varios aspectos: planificación económica, patrimonio, obras

públicas, industria, agricultura, turismo, medio ambiente...

Disciplina de arquitectos, economistas, geógrafos, ingenieros, sociólogos, urbanistas...

Comprende de forma integrada todo el que se refiere a la relación de la ciudadanía con el

medio en que se encuentra, y que hace del suelo su eje operativo, el cual, por su carácter
finito, hace necesaria una regulación correcta y equilibrada de los usos que se hacen.

El Derecho urbanístico, por su parte, es el conjunto de normas encargadas de ordenar las

relaciones implicadas en el urbanismo y de condicionar la forma de hacer ciudad.

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Nuevas concepciones sobre la ciudad: elementos, críticas e implicaciones económicas y de
justicia social de la regulación urbanística

• Con el tiempo: críticas a modelos urbanísticos racionalistas

Por la falta de consideración de su impacto medio ambiental

Preocupación por recursos naturales, biodiversidad
Disponibilidad de recursos
Ciudad pensada para transporte privado, congestión áreas urbanas • Gestión de
residuos

• Impacto social/de género

Inclusividad de la ciudad, segregación

Escala humana
Ciudad saludable
Participación ciudadana en los procesos urbanos

• Crítica desde posiciones liberales a intervención en mercado del suelo

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Tema 2: El derecho urbanístico español

Contenidos de la unidad:

Evolución y bases del sistema urbanístico español

Configuración constitucional del derecho de propiedad y distribución competencial del

Derecho urbanístico

La legislación básica estatal (situaciones básicas, derechos y deberes y valoraciones

urbanísticas)

La legislación urbanística autonómica

La interrelación entre la legislación urbanística y otros conjuntos normativos

(medioambientales, de protección del patrimonio, etc.)

1. Evolución y bases del sistema urbanístico español

La evolución de régimen jurídico del suelo muestra la tensión por la obtención de la

financiación de la obra urbanizadora en su totalidad. Es el gran triunfo de nuestra legislación
urbanística.

Evolución cesiones:

• Mitad del solar

• Mitad del solar y urbanización

• Cesión completa vías
• Cesión de vías y urbanización
• Estándares urbanísticos mínimos
• Suelo para dotaciones locales y sistemas generales

• Financiación de los sistemas generales incluidos y/o adscritos-Rehabilitación

urbana- equidistribuida

Siglo XIX:

● Legislación de ensanche (adición de nuevos barrios al casco antiguo)

Leyesde1864,1876,1892,1924

Gestión eminentemente pública del ensanche:

Obras de urbanización y expropiaciones necesarias se sufragan con fondos públicos •

Aunque no siempre: ¿qué pasa si no lo sufraga la AP?

Participación de particulares: muy escasa, voluntaria y mediante beneficios fiscales

Colaboración a través de las Juntas de ensanche en las expropiaciones (ayuda en fijación
del justiprecio y en uso común de recursos para llevar a cabo la urbanización) • Única
obligación real del particular: edificación

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Clara contraposición a planteamientos de Idelfons Cerdà, que critica que los particulares
reciben plusvalías derivadas de la urbanización costeada por la administración sin ningún
tipo de contribución

● Legislación expropiatoria, de higiene y de reforma interior Leyes de1836,1879,1895

Mejora de condiciones higiénicas, apertura vías interior ciudad
● Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 1956acta de nacimiento del
derecho urbanístico español

Innovadora y en vanguardia a Europa, creada de las tradiciones y experiencias españolas

(sienta las bases del actual urbanismo español)

Entiende el urbanismo como una función pública y cambia el estatuto jurídico de la

propiedad del suelo

Base: que es la colectividad, con las decisiones que se toman en el plan (y no el

propietario), la que produce artificialmente los aumentos de valor del suelo y que se ligan a
la condición de este como urbano o rústico

Elementos: clasificación suelo, concatenación planes

Fracaso: planeamiento como base del sistema

● Reformas en la LS 1975/TRLS1976

Continuidad, aunque con aumento de obligaciones para propiedad (introducción de

estándares urbanísticos, cesión para equipamientos y participación ciudadana)

● CE 1978

Art. 33 - propiedad privada y función social

Descentralización política (competencia CA; ej. Art. 148 CE)nula incidencia inicial

● Ley de Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo de 1990 + TR

1/92primeras normas tras CE dan un vuelco al sistema
● Sentencia 61/1997, de 20 de marzo, del Tribunal Constitucional

El Estado no tiene competencias en materia de ordenación del territorio y urbanismo ex art.

148 CE: Anula normas 1990 y 1992

Sí que puede regular: condiciones básicas del ejercicio del derecho de propiedad (estatuto
del suelo y derechos y deberes propietarios), valoraciones y expropiaciones,
responsabilidad patrimonial y registro propiedad

SITUACIÓN TRAS STC 61/1997

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LRSV 1998

Regulación mínima conforme a STC 61/1997

Liberalización del suelo (aunque efectos prácticos mínimos)

Ley Suelo 2007 y 2008 (TR)

Cambio conceptual: la sostenibilidad y protección medio ambiente (suelo recurso escaso)

Facultades y deberes de las situaciones básicas (NO de la clasificación, derecho propiedad
facultad de participar, no expectativas)

Ley 3R, TRLS2013 y actual TRLSRU (2015)

Regulación de las actuaciones sobre el medio urbano y rehabilitación edificatoria

Regulación del Desarrollo Urbano Sostenible

• Importancia del Derecho urbanístico autonómico

Muy importante, además, el valenciano

• Impacto Derecho de la Unión Europea

Competencias en materia de medio ambiente y agricultura: paradigmaa del desarrollo

sostenible (recursos naturales, patrimonio natural, naturaleza, biodiversidad, paisaje,
evaluación de planes…)

Aplicación de Directivas en materia de contratación pública a contratistas encargados de

ejecutar proyectos urbanísticos

Instrumentos normativos de soft law en materia de paisaje, rehabilitació y reforma urbanas,

medio ambiente urbano...

Regulación de llibertades económicas y respeto de estas por planes urbanísticos

2. Normativa de aplicación (actualidad)

ESTATAL

RDL 7/2015, de 30 de octubre, por el cual se aprueba el Texto refundido de la Ley del Suelo
y Rehabilitación Urbana

RD 1093/1997, de 4 de julio, que aprueba el Reglamento sobre Inscripción en el Registro de

Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística

RD 1492/2011, de 24 de octubre, que aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley del

Suelo

Comunitat Valenciana

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Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell de aprobación del texto refundido de
la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje

Otras normas sectoriales de aplicación en la materia...

Evaluación ambiental/ Vivienda/ Edificación/ Costas/ Patrimonio histórico/ Carreteras/

Bienes de dominio público/ Aguas Etc...

El derecho de propiedad: configuración constitucional

Artículo 33 CE
1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia.
2. La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes.

3. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad
pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo
dispuesto por las leyes.

● Proscripción de la confiscación de la propiedad privada

● Reserva de ley
● Régimen competencial
● Función social de los derechosLimitaciones y restricciones
● Además, en ciertos casos se imponen a los propietarios obligaciones y cargas
relativas a la conservación y buen uso de los propios bienes

Principios rectores de la política social y económica (informan la legislación positiva, la

práctica judicial y la actuación de los poderes públicos):

Artículo 47 CE

Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los
poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas
pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo
con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las
plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.

● Delimitación del derecho de propiedad y función socialjustificación para que las

plusvalías generadas por el proceso urbanizador vuelvan a la comunidad que las
genera
● El art. 47 CE obliga positivamente los poderes públicos a regular “la utilización del
suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación” y legitima que
la comunidad participará “en las plusvalías que genero la acción urbanística de los
entes públicos”. También reconoce el derecho a una vivienda digna.

Artículo 45 CE

1. Todos tienen el derecho a disfrutar de un medio ambiente adecuado para el desarrollo de

la persona, así como el deber de conservarlo.

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2. Los poderes públicos velarán por la utilización racional de todos los recursos naturales,
con el fin de proteger y mejorar la calidad de la vida y defender y restaurar el medio
ambiente, apoyándose en la indispensable solidaridad colectiva.

3. Para quienes violen lo dispuesto en el apartado anterior, en los términos que la ley fije se
establecerán sanciones penales o, en su caso, administrativas, así como la obligación de
reparar el daño causado.

● Suelo como recurso natural escaso / Sanciones penales

Artículo 46

Los poderes públicos garantizarán la conservación y promoverán el enriquecimiento del

patrimonio histórico, cultural y artístico de los pueblos de España y de los bienes que lo
integran, cualquiera que sea su régimen jurídico y su titularidad. La ley penal sancionará los
atentados contra este patrimonio.

Artículo 128

1. Toda la riqueza del país en sus distintas formas y sea cual fuere su titularidad está
subordinada al interés general.

Intervención en el derecho de propiedad:

● Carácter general, abstracto o indeterminado de los criterios para valorar la

legitimidad de intervenciones que lo limitan
● Derecho permeable, con un contenido esencial complejo, que depende del momento
histórico concreto

El Tribunal Constitucional ha remarcado estas dos perspectivas del derecho de propiedad

reiterando una doctrina que en esencia quedó establecida en la sentencia 37/1987, de 28
de marzo:

“En efecto, la referencia a la «función social» como elemento estructural de la definición

misma del derecho a la propiedad privada o como factor determinante de la delimitación
legal de su contenido pone de manifiesto que la Constitución no ha recogido una
concepción abstracta de este derecho como mero ámbito subjetivo de libre disposición o
señorío sobre el bien objeto del dominio reservado a su titular, sometido únicamente en su
ejercicio a las limitaciones generales que las Leyes impongan para salvaguardar los
legítimos derechos o intereses de terceros o del interés general. Por el contrario, la
Constitución reconoce un derecho a la propiedad privada que se configura y protege,
ciertamente, como un haz de facultades individuales sobre las cosas, pero también, y al
mismo tiempo, como un conjunto de deberes y obligaciones establecidos, de acuerdo con
las Leyes, en atención a valores o intereses de la colectividad, es decir, a la finalidad o
utilidad social que cada categoría de bienes objeto de dominio esté llamada a cumplir. Por
ello, la fijación del «contenido esencial» de la propiedad privada no puede hacerse desde la
exclusiva consideración subjetiva del derecho o de los intereses individuales que a éste
subyacen, sino que debe incluir igualmente la necesaria referencia a la función social,
entendida no como mero límite externo a su definición o a su ejercicio, sino como parte

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integrante del derecho mismo. Utilidad individual y función social definen, por tanto,
inescindiblemente el contenido del derecho de propiedad sobre cada categoría o tipo de
bienes”

3. La legislación básica estatal

Derecho de propiedad

● Facultades de uso, goce y explotación de este según el estado, clasificación,

características objetivas y destino que tenga en cada momento, de acuerdo con la
legislación en materia de ordenación territorial y urbanística aplicable por razón de
las características y situación del bien
● Comprende la facultad de disponer tanto del vuelo como del subsuelo, pero solo
hasta donde determinan los instrumentos de ordenación urbanística y las leyes
aplicables y con las limitaciones que requiera la protección del dominio público
● Delimitación legal del derecho de propiedad: no siempre será posible la edificación.
Entre otras, según la situación básica del suelo: rural o urbanizado

Situaciones básicas del suelo: SUELO RURAL

● El preservado de la transformación (naturaleza, patrimonio, riesgos naturales o

tecnológicos, etc.) o aquel para el cual se prevé que paso a situación de urbanizado,
hasta que acabo la actuación de urbanización.
● Facultades del derecho de propiedad: usar, disfrutar y disponer de los terrenos en
conformidad con su naturaleza, los cuales tienen que dedicarse al uso agrícola,
ganadero, forestal, cinegético o cualquier otro vinculado a la utilización racional de
los recursos naturales.
● Con carácter excepcional, podrán legitimarse actas y usos específicos que sean de
interés público o social, que contribuyan a la ordenación y el desarrollo rurales o que
tengan que emplazarse en el medio rural.
● Cuando esté sometido al régimen de una actuación de transformación urbanística, el
propietario tendrá que asumir la participación en los deberes legales de la promoción
de la actuación, en un régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas, así
como permitir ocupar los bienes necesarios para la realización de las obras.

Situaciones básicas del suelo: SUELO URBANIZADO

● Legalmente integrado en una malla urbana conformada por una red de viales,
dotaciones y parcelas propia del núcleo o asentamiento de población del cual forma
parte, urbanizado o con las características de este tipo (conexiones, servicios e
infraestructuras).
● Facultades/deberes: de urbanizar, edificar y utilizar este suelo, una vez obtenidas las
autorizaciones correspondientes con los requisitos y condiciones establecidos para
la edificación.
● La previsión de edificabilidad por la ordenación territorial y urbanística, por sí misma,
no la integra en el contenido del derecho de propiedad del suelo. La
patrimonialización de la edificabilidad se produce únicamente con la realización
efectiva de esta (condicionada al cumplimiento de los deberes y el levantamiento de
las cargas específicas).

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Deberes generales

Con carácter general, además de los indicados, el derecho de propiedad de los terrenos, las
instalaciones, las construcciones y las edificaciones comprende los deberes siguientes:

● Dedicarlos a los usos que sean compatibles con la ordenación territorial y

urbanística.
● Conservarlos en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad
universal, adorno y las otras que exijan las leyes.
● Realizar las obras adicionales que la Administración ordeno por motivos turísticos o
culturales, o para la mejora de la calidad y la sostenibilidad del medio urbano.

4. La legislación urbanística autonómica

Inicialmente, las CA son cautas en la regulación y respetan legislación estatal (retoques

marginales: regulación suelo no urbanizable, espacios naturales, planeamiento
supramunicipal...)

Tras leyes de 1990 y 1992 y STC 20/03/1997: desarrollo normativo más intenso

En general, manteniendo patrones y principios de legislación estatal previa

La Comunitat Valenciana, de las más innovadoras (modelo de agente urbanizador, entre
otras), como veremos durante el curso

La legislación valenciana

• Primer bloque:

● Ley 6/1989, de 7 de julio, de Ordenación del Territorio

● Ley 4/1992, de 5 de junio, sobre Suelo No Urbanizable
● Ley 6/1994, de 15 de noviembre, reguladora de la actividad urbanística

• Segundo Bloque(deroga el anterior):

● Ley 4/2004, de 30 de junio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio y

Protección del Paisaje
● Ley 10/2004, de 9 de diciembre, de la Generalitat, del Suelo No Urbanizable
● Ley 16/2005, de 30 de diciembre, urbanística valenciana
● Ley 1/2012, de 10 de mayo, de medidas urgentes de impulso a la implantación de
Actuaciones Territoriales Estratégicas

• Tercer bloque (deroga el anterior):

● Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la

Comunitat Valenciana
● Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell de aprobación del texto
refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje

5. La interrelación entre la legislación urbanística y otros conjuntos normativos

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Múltiples interrelaciones y solapamientos entre distintas normas con incidencia en el
territorio
• Medio ambiente, protección del patrimonio, puertos, costas, aguas, carreteras,
ferrocarriles, actividades, montes, aeropuertos, sector eléctrico...

Técnicas de interrelación:

● mposición de condicionantes o procedimientos adicionales a la planificación

urbanística Medio ambiente, protección del patrimonio
● Aprobación de instrumentos de planificación sectorial que prevalecen sobre la
ordenación urbanística. Infraestructuras (plan hidrológico nacional, plan de
carreteras del Estado...).
● Informes Sectoriales: en prácticamente todos los sectores.

En caso de conflicto, en general, prevalece el parecer de la Administración que representa

un interés más amplio

TEMA 3: La ordenación territorial y urbanística

Contenidos de la unidad:

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La ordenación territorial: clases, contenido, jerarquía y coordinación con la ordenación
urbanística.

Problemas derivados del conflicto competencial asociado al distinto régimen de distribución

de competencias.

1. La ordenación territorial y urbanística

El plan o planeamiento es la base fundamental de la ordenación espacial.

Su consolidación normativa se encuentra en LS1956 (aunque sin aplicación práctica).

Características:

- La disposición general (es la norma reglamentaria con eficacia normativa)

Su aprobación está sometida a información pública

Necesaria su publicación

- Objeto: Espacio -> Fija (según su objeto): centros producción y residencia,

distribución población, división territorio en zonas, condiciones construcción, trazado
vías públicas, espacios libres y zonas verdes, dotaciones, usos del suelo…

Tipos de planes:
• Supramunicipales (se encaragan de la ordenación de carácter territorial)

• Municipales (ordenación de carácter urbanístico)

PIRÁMIDE LEGISLATIVA:

DUE

CE

Leyes urbanísticas (estatales + autonómicas)

Reglamentos estatales / autonómicos ( De desarrollo de las leyes/De aprobación de la

ordenación territorial supramunicipal)

Planeamiento urbanístico local

1.1. La ordenación territorial

Es una materia competencial que está conectada pero diferente del urbanismo.

12
Especialmente, tras la adopción de la Constitución española.

Especialmente reservada a las Comunidades Autónomas.

* Art. 25.2 LBRL garantiza al municipio competencias en materia de urbanismo.

La ordenación territorial se desarrolla especialmente tras la Carta Europea de la Ordenación

del Territorio (1983, Consejo de Europa). Y encuentra una mayor dimensión que la
ordenación urbanística, ya que es supramunicipal.

Enfoque más interdisciplinario (socioeconómico), global, estratégico, visión más amplia.

- Objetivo: el desarrollo equilibrado de las regiones y organización física del espacio

Prevalece sobre la urbanística, que concreta y hace operativas sus previsiones. La eficacia
de la ordenación territorial es generalmente de directriz ya que vincula a otros planes más
que se ejecuta directamente.

- Garantías para su prevalencia sobre la o. urbanística:

El deber de adaptación de los planes urbanísticos a los planes territoriales sobrevenidos.

Pero es importante respetar competencias municipales urbanísticas y límites del
planeamiento territorial.

- Clases:
• De ordenación global del territorio autonómico
• Sectorial
• De ordenación territorial pero de ámbito subregional

*Además hay proyectos y planes de ordenación y ejecución autonómica (naturaleza

urbanística / territorial discutida)

• Eficacia directamente ejecutiva ya que habilitan su inmediata ejecución

• Ordenan detalladamente (usos,edificaciones) actuaciones de interés supralocal (grandes
operaciones turísticas, industriales, de infraestructura, de vivienda social...)

• Independientes de los planes urbanísticos, a los que se imponen y superponen

*No es necesaria autorización municipal

*Necesario carácter extraordinario y excepcional basado en interés supramunicipal

(riesgo autonomía local) (STC 57/2015, de 18 de marzo)

La problemática generalizada que se encuentra en la ordenación territorial es que pese a su

previsión normativa luego en la práctica encuentra escasa aprobación de planes territoriales

Encontramos también instrumentos alternativos como por ejemplo: informes sectoriales

vinculantes y potestad de aprobación definitiva de planes urbanísticos municipales que
contienen ordenación estructural.

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Los instrumentos de ordenación territorial previstos por la legislación valenciana

➔ El TRLOTUP prevé los siguientes instrumentos de planeamiento urbanístico y

territorial de ámbito supramunicipal:

• Estrategia Territorial de la Comunitat Valenciana (ETCV)

• Planes de acción territorial (PAT)

• Proyectos de inversiones territoriales sostenibles (PIES)

- La estrategia territorial de la Comunitat Valenciana (art. 15 TRLOTUP)

Instrumento marco de ordenación del territorio de la [Link]

Ámbito territorial: regional (todo el territorio de la C. Valenciana)

Finalidades:

● Conseguir un territorio integrador en lo social, respetuoso en lo ambiental y

competitivo en lo económico
● Establecer los objetivos, principios y criterios que constituyen el marco de referencia
de las decisiones con incidencia territorial
● Orientar los procesos de planificación territorial y urbanística hacia la consecución
del modelo territorial deseado por los ciudadanos
● Integrar de manera coherente y eficiente todas las actuaciones que tienen una
proyección sobre el territorio, tanto de las administraciones públicas como de
iniciativa privada que tengan un interés general

Los objetivos y principios directores de la ETCV son vinculantes

● Deberán incorporarse desde el principio en la evaluación ambiental y territorial de

todos los programas, planes y proyectos con incidencia sobre el territorio

Aprobación definitiva: Decreto1/2011, de 13 de enero, del Consell

- Los Planes de Acción Territorial (art. 16 TRLOTUP)

Son instrumentos de ordenación del territorio que desarrollan en ámbitos concretos o

en ámbitos sectoriales específicos, los objetivos, principios y criterios de la ETCV.
Coordinan la planificación urbanística municipal y la sectorial para el logro de sus objetivos
de sostenibilidad y proponen acciones, proyectos, directrices y fórmulas de gobernanza
territorial, para asegurar un desarrollo territorial eficiente y racional.

14
Ámbito territorial: regional o subregional (en todo o en parte, varios términos municipales).

Podrán:

a. Desarrollar, complementar y modificar aspectos de la ETCV

b. Reservar terrenos para dotaciones de interés supramunicipal, zonificar y

clasificar terrenos directamente y articular la ordenación urbanística de centros,
ejes o entornos de amplia influencia supramunicipal

c. Modificar las determinaciones de la ordenación estructural de los planes de ámbito

municipal, así como ordenar la adaptación de estos a sus nuevas previsiones,
fijando plazos con este fin

d. Por causa de interés general de carácter supramunicipal, establecer o modificar la

ordenación estructural de varios municipios

Aprobación definitiva: Decreto del Consell

*Existen dos tipos, en función de que sus objetivos o estrategias estén vinculados a
uno o a varios sectores de la acción pública:

PAT de carácter sectorial:

● PAT de Prevención de Riesgos de Inundación de la C. Valenciana (PATRICOVA)

● PAT Forestal de la C. Valenciana (PATFOR)
● Plan Integral de Residuos de la C. Valenciana (PIR)
● Plan Eólico de la C. Valenciana
● PAT de ordenación y dinamización de la Huerta de València
● PAT de la Infraestructura Verde del Litoral de la C. Valenciana (PATIVEL)
● PAT del Comercio de la C. Valenciana (PATSECOVA)

PAT de carácter integrado (TODOS EN TRAMITACIÓN, no adoptados):

● PAT metropolitano de València (PATEVAL)

● PAT de Alicante-Elx (PATEMAE)
● PAT del área funcional de Castellón (PATECAS)
● PAT de la Vega Baja del Segura
● PAT de las Comarcas Centrales

Los proyectos de inversiones territoriales sostenibles (PIES) (art. 17 TRLOTUP)

Objeto: la ordenación, gestión y desarrollo de intervenciones territoriales de interés

general y estratégico de relevancia supramunicipal, que así sean declaradas por el
Consell, y que por su interés requieran un procedimiento de tramitación específico y
acelerado.

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Pueden ser de iniciativa pública, privada o mixta,localizarse terrenos situados en uno o
varios términos municipales, en cualquier zonificación, clasificación, estado de
urbanización o uso previsto por el planeamiento urbanístico y territorial anterior a su
aprobación.

Requisitos para declaración del PIES:

1. Congruencia con la ETCV

2. Interés general
3. Integración territorial
4. Localización selectiva
5. Efectividad (ejecutarse de forma inmediata)
6. Relevancia

TEMA 4: Planificación urbanística

Contenidos de la unidad:

1. El papel de la actividad de planeamiento dentro del proceso de transformación del

suelo
2. Las bases jurídicas y características del planeamiento. Clasificación y calificación del
suelo

16
 3. Clases de planes (generales, parciales, especiales, de reforma interior, estudios de
detalle), procedimientos de adopción y articulación entre ellos
4. El régimen del suelo no urbanizable

IMPORTANTE (Tener claras las fases y etapas/lo más imp limits al planeador local/ tipos de
planes que regula la LOTUP/ distinción entre dos tipos de planes generales: plan general
estructura y plan de ordenación pormenorizada)

1. El papel de la actividad de planeamiento dentro del proceso de transformación del suelo

El plan o planeamiento es la base fundamental de la ordenación espacial, su consolidación

normativa se encuentra en LS1956 (aunque sin aplicación práctica)

Características:
● Disposición general (norma reglamentaria con eficacia normativa)

Aprobación sometida a información pública

Necesaria publicación

● Objeto -> Espacio. Fija (según su objeto): centros producción y residencia,

distribución población, división territorio en zonas, condiciones construcción, trazado
vías públicas, espacios libres y zonas verdes, dotaciones, usos del suelo…

● Tipos de planes:

Supramunicipales (ordenación de carácter territorial)

Municipales(ordenación de carácter urbanístico)

La planificación base fundamental de la ordenación espacial

Consiste en una operación técnica con reflejo documental por la cual se anticipa la
utilización y usos que ha de darse a un determinado territorio y que concreta el derecho a
edificar. Esta realiza un control anticipado de toda la actividad que vaya a desarrollarse en el
territorio. Supone la primera fase del desarrollo urbano.

Las fases o etapas del desarrollo urbano:

1. Planeamiento (planificación)
2. Gestión (reparcelación/expropiación)
3. Urbanización de infraestructuras
4. Edificación/rehabilitación urbana

*[1 y 2: fases burocráticas / 3 y 4: fases materiales]

Secuencia lineal de las fases: no es posible invertirlas

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Cada fase debe preceder a la otra: legitima a la fase anterior

Sí caben supuestos de simultaneidad relativa

[Link] (planificación) - Definir modelo territorial

● Pensar el territorio y la ciudad

● Regular el uso del suelo y las construcciones
● Prever la ubicación de edificios e infraestructuras
● Organizar futuras acciones que garanticen sus previsiones

2. Gestión (reparcelación/expropiación)

● Financiar el desarrollo urbano: conseguir recursos económicos

● Determinar los actores responsables y los beneficiarios
● Asegurar un desarrollo justo entre los afectados
● Obtener suelo público: separar suelo público del privado(papel clave de la
reparcelación)

3. Urbanización de infraestructuras

● Construcción de infraestructuras de uso público: el esqueleto del territorio urbano

4. Edificación/rehabilitación urbana

● Actuación sobre parcelas individuales

2. Las bases jurídicas y características

¿Libertad del planificador para establecer la ordenación concreta o límites?

Originariamente (LS 1956) el planificador tenía prácticamente libertad para establecer la

ordenación sin condicionamientos. Esta suponía ciertos inconvenientes:

● Crecimientos sin previsión para zonas verdes y dotacionales

● Escasa calidad del espacio urbano

Una vez advertidas las disfuncionalidades (y potencial corrupción) de un planeamiento

exclusivamente local y sin limites:

● Determinación de qué suelo es urbanizable/no urbanizable

● Monopolio propietarios terrenos suelo urbanizable vs
● Sobre explotación del territorio, desmesurada “cementación”
● Corrupción, presión de vecinos, propietarios, electorado, etc…
● Beneficios de las arcas municipales se amplían zonas urbanizadas: participación en
el aprovechamiento urbanístico, aumento recaudatorio IBI, etc.
● Competencia con municipios vecinos para generar esa mayor riqueza que se deriva
de la ocupación del territorio

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El municipio a la hora de decir sobre el planeamiento tiene unos límites para establecer, en
principio las leyes estatales no tenían apenas límites a nivel municipal, pero causaba
problemas ya que podía no respetar algunos aspectos por ejemplo de espacios verdes…
Con el tiempo las leyes estatales crean límites y obligaciones al planeamiento local.
Dos tipos de límites:
- Los estándares urbanísticos: indicadores de un determinado nivel de
equipamiento de una zona.

• Dotaciones: parques públicos, zonas verdes, deportivas, educativas,

sanitarias, asistenciales, aparcamientos, etc.

• Construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública

(art. 20 LSnecesario que legislación autonómica establezca una reserva
mínima – con carácter general del 40% en nuevos desarrollos)

- Normas legales de aplicación directa:

• Adaptación al ambiente en que la edificación se encuentre situada (art. 20.2

LS)

• Preceptos derivados de otros conjuntos normativos (carreteras, medio

ambiente, infraestructuras, costas, patrimonio histórico, montes, etc.)

• Otros preceptos vinculantes de la legislación urbanística (p.e. regulación

clasificación y categorización suelo, protección de terrenos que han sufrido
incendios, criterios de implantación fotovoltaicas...)

*La infracción de ambos límites determina la nulidad de los planes a los que afectan.

Además, existen principios de regulación que no obligan pero deben inspirar y motivar el
planeamiento local. (art. 3 y 20.1.c) LS y art. 7 a 13 TRLOTUP).

- Estándares urbanísticos en la legislación valenciana:

● Superficie mínima de parque público de 5 metros cuadrados por habitante (art. 24

TRLOTUP)
● Previsión de suelo para promover viviendas sometidas a régimenes de protección
pública de como mínimo el 30% en suelos urbanizables (reducible al 15% y 10% en
caso de renovación y regeneración de suelos urbanos y de incremento de
edificabilidad de suelo urbano, art. 33 TRLOTUP)
● Otros estándares dotacionales de calidad urbana en nuevos desarrollos: anexo IV
TRLOTUP y, como mínimo (art. 36 TRLOTUP):

19
*Suelo residencial: 35m2 de suelo por cada 100m2 edificables de dotaciones públicas no
viarias (15 m2 mínimo de zonas verdes públicas)

*Suelo industrial o terciario:10% superficie destinada a zonas verdes ya equipamientos un

5% de la superficie del sector.

*Arbolado suficiente

*Densidades máximas de desarrollos residenciales + obligación de que se cuente con un

mínimo de edificabilidad terciaria/ compatibilidad de usos terciarios

- Principios de regulación

➔ Art. 3 y 20 c) LS

Principio de desarrollo sostenible: uso racional de recursos naturales, armonizado con

economía, empleo, cohesión social, igualdad de trato y oportunidades, salud, seguridad,
protección medio ambiente...

Destinar suelo adecuado y suficiente para usos productivos y residencial, perspectiva de

género, accesibilidad universal, eficiencia energética, principio de prevención de accidentes
graves…

➔ Art. 7 a 13 TRLOTUP

Perspectiva de género, paisaje, recursos hídricos, infraestructuras, medio rural, calidad de

vida en las ciudades, cohesión social…

➔ Pero también, instrumentos de carácter político como:

Agenda 2030, sobre los Objetivos de Desarrollo Sostenible

Agenda Urbana para la Unión Europea (2016)

Agenda Urbana Española (2019)

- Clasificación, categorización y calificación del suelo.

El TRLSRU entiende que corresponde competencialmente a las CCAA decidir si se zonifica

y clasifica el suelo, por lo que no establece una regulación de las clases básicas del suelo.

Aunque no regula la clasificación del suelo como tal sí que establece un régimen que limita
y condiciona esta regulación realizada por las CCAA (situaciones básicas).

20
Pese a la desaparición de la regulación de estas cuestiones a escala estatal, perviven en
las regulaciones autonómicas. (Regulación autonómica bastante homogénea)

La clasificación, categorización y calificación del suelo, que vienen determinadas por la

legislación y la planificación urbanística, definen el contenido normal de la propiedad (STS
de 16 de diciembre de 1985).

Desde la ley de 2007 se elimina a nivel estatal se eliminan las clases de suelos, y pasan a
regularse por las CCAA, el estado sólo establece las situaciones del suelo. La Comunidad
Valenciana establece que todos los planes urbanos deberán dividir el suelo en tres clases a
las que les corresponden distintos tipos de regímenes.

CLASIFICACIÓN

División de los terrenos según su destino urbanístico en tres clases a las que les
corresponde un régimen jurídico de la propiedad distinto.

Con ella se incorporan al derecho de propiedad contenidos urbanísticos artificiales que no

son inherentes a su naturaleza (son productos de la ordenación urbanística).

Se definen las clases por la legislación y se concretan/aplican a cada terreno en el Plan

local (TRLOTUP exige que se establezcan por el plan general estructural).

Clases de suelo (art. 28 TRLOTUP):

- No urbanizable: determinadas zonas que el plan las establece como tal se deberán
respetar los valores y funciones ambientales, territoriales, paisajísticas, económicas
y culturales que desempeñan.
- Urbanizado: aquellas que forman parte de la trama urbana y que tienen servicios y
urbanización básica (agua, alergia, vía pavimentada, alumbrado, acceso
peatonal…).
- Urbanizable: los terrenos que zonifique como zonas de nuevo desarrollo o
expansión urbana. La clasificación como suelo urbanizable por el plan supone la
mera aptitud de los terrenos para su urbanización, previa su programación.

CATEGORIZACIÓN

Técnica para subdividir una clase de suelo en otras según características comunes.

En la legislación valenciana:

● En suelo urbano: consolidado por edificación/ no consolidado

21
 ● En el suelo no urbanizable: común/ protegido, atendiendo este último a las
normativas sectoriales específicas y a los valores ambientales, culturales,
arqueológicos o de calidad paisajística.
● Suelo urbanizable: no se prevé ningún tipo de categoría

CALIFICACIÓN

Técnica para determinar y definir los usos, intensidades y tipología edificatoria de que son
susceptibles lo terrenos o parcelas y, en su caso, las edificaciones

*Subdivisión de los terrenos en zonas destinadas cada una de ellas a un uso e

intensidad específica.

La determinación de estas clases se realiza en el Plan urbanístico (aunque posible

homogeneización en la legislación urbanística).

*Su variabilidad puede ser muy alta los establece discrecionalmente el planificador.

Se suele realizar mediante la asignación de usos globales por zonas (residencial,

dotacional, etc.) y específicos en inmueble o parcela (vivienda unifamiliar, oficinas...).

Elementos que comprende:

Calificación de suelos según su función o uso (depende de Plan urbanístico local):

- Residencial (Vivienda unifamiliar, colectiva, libre, protegida...)

- Industrial (gran industria, pequeña o mediana industria, artesanal, almacén...)
- Aparcamiento
- Terciario (Hotelero, Comercial, oficinas, recreativo, espectáculos...)
- Dotacional (Equipación administrativa, deportivo, zonas verdes, viales públicos,
servicios públicos (hospitales, escuelas...)

Según la idoneidad:

- Uso principal: uso característico de la zona

- Uso necesario: imprescindible para completar el principal
- Uso tolerado, compatible o admisible: puede coexistir con el principal, a veces
permitido solo en una determinada proporción
- Uso prohibido o incompatible: no permitido en ningún caso

Intensidad de uso: se determina de acuerdo con la edificabilidad. Proporciona la suma de

todos los usos que pueden materializarse en un ámbito, parcela o zona. Se distingue entre
zonas de baja, media y alta densidad.

Tipologías edificatorias: materialización de la edificación en la parcela. Tipos: manzana

compacta, edificio aislado, vivienda unifamiliar adosada...

22
En definitiva: la planificación urbanística es una actividad administrativa en la que hay un
elevado componente de discrecionalidad de la Administración pero que debe someterse a
determinadas limitaciones de la legislación. (Limitaciones cada vez más acentuadas).

Asimismo, límites en principios generales del derecho como: interdicción de la arbitrariedad,

proporcionalidad, igualdad…

- Disposiciones generales (normas reglamentarias)

- Los planes pueden revisarse y modificarse puntualmente: el procedimiento para su
revisión o modificación normalmente es el mismo que para su aprobación.

Los planes urbanísticos regulan la ordenación estructural y la pormenorizada

- Ordenación estructural: líneas generales del planeamiento municipal, adecuación

a la política territorial autonómica. La ordenación estructural define el modelo
territorial y urbanístico del municipio, coordina y regula la localización espacial de los
usos generales en todo el territorio municipal, clasifica el suelo, establece las
condiciones básicas para su desarrollo y sostenibilidad y define zonas de distinta
utilización del suelo, vertebrándolas mediante la infraestructura verde y la red
primaria de dotaciones públicas (art. 19 TRLOTUP).
- Ordenación pormenorizada: detalle del desarrollo municipal

Clases de planes urbanísticos municipales (legislación valenciana)

- Planes generales (PGOU) – ámbito de aplicación: la totalidad del término municipal

• Plan General Estructural; subtipo: Plan general mancomunado (OE)

• Plan de ordenación pormenorizada (OP)

- Planes de desarrollo por sectores (OP TODOS)

• Planes parciales

• Planes de reforma interior

• Estudios de detalle

• Planes especiales

• Catálogo de protecciones

*OE: Ordenación estructural

OP: Ordenación pormenorizada

➔ Plan General Estructural

Define el modelo de evolución urbana y su ordenación urbanística estructural para términos

municipales completos:

23
 Fija la estrategia de evolución urbanística del municipio y los procesos de ocupación
del suelo (art. 20 TRLOTUP)

Establece las determinaciones más importantes: clasificación del suelo y

determinaciones de este según las clases, elementos fundamentales de la estructura
general –sistemas generales de comunicación, parques y zonas verdes,
conservación naturaleza, protección conjuntos históricos-, delimita áreas y sectores,
programa para su desarrollo y ejecución, viabilidad económica…

Prevé revisión de plan y plazos para aprobación de planes de desarrollo

Su aprobación es previa y necesaria para la aprobación de los demás instrumentos de

planeamiento municipal

Tiene vigencia indefinida, si bien deberá prever la expansión urbana del municipio para un
mínimo de 20 años

Elementos que debe contener:

• Memoria del plandocumento explicativo y justificativo, su motivación (fundamental)

• Estudio económico y financieroevaluación del coste de la ordenación prevista y los
recursos públicos y privados con que se cuenta para hacerle frente
• Otros: Planos de información y ordenación, Informe de sostenibilidad (riesgos
naturales), Memoria de sostenibilidad económica (impacto en haciendas públicas y
necesidad de nuevos servicios), Catálogo...

➔ Planes generales mancomunados

Abarcando los términos municipales completos.

Contenido: el mismo que el de un PGE

Procedimiento de aprobación: el mismo que el de un PGE, si bien los órganos

competentes para tramitar serán los que procedan conforme a la legislación de las bases de
régimen local.

➔ Normas subsidiarias de planeamiento:

Suplen la ausencia de planes generales, proporcionando un mínimo de ordenación.

Actualmente se encuentran en desuso (no reguladas desde TR1976): todavía existen en
algunos municipios.
Se asimilan al Plan General.

➔ Plan de ordenación pormenorizada

24
Funciones (art. 38 y 39 TRLOTUP):

- Regular las ordenanzas generales de edificación

- Ordenar detalladamente el suelo urbano: donde ya existe una urbanización y
ordenación anterior, el plan la completa o modifica y opera como plan directamente
ejecutivo, no necesitado de desarrollo
- Puede ordenar ámbitos de expansión urbana (suelo urbanizable), que normalmente
se ordenan con planes de desarrollo
- Concretar medidas y condiciones de conservación y protección de elementos
naturales del suelo no urbanizable, así como de las edificaciones que se requieran

➔ Planes de desarrollo

Planes parciales (art. 42 TRLOTUP)

Son los instrumentos de ordenación que definen la ordenación pormenorizada del suelo
urbanizable, siguiendo los criterios y directrices que al efecto haya establecido el PGE (art.
40 TRLOTUP), para uno o varios sectores completos.

Ámbito territorial: el sector. Abarcará uno o varios sectores completos (no

parcialmente).

Función:

● Desarrollo de las previsiones del PGE

● Pueden introducir modificaciones en la ordenación estructural establecida en el
PGE
● Facilitar y preparar futura ejecución del plan

Determinaciones: todo PP debe definir las determinaciones de ordenación pormenorizada

(usos, tipologías, zonas, reservas de dotacionales, trazado y características de la red de
comunicaciones, enlaces con sistemas generales, aparcamientos, suministros y servicios,
previsión de obras, etapas de desarrollo, modo de actuación urbanística...) del sector o
sectores que abarque, con su contenido correspondiente.

Planes de reforma interior (art. 40 TRLOTUP)

Cumplen análoga función a los planes parciales pero en ámbitos previamente urbanizados o
con alto grado de consolidación y en los ámbitos de actuación sobre el medio urbano
mediante actuaciones de renovación y regeneración urbana. Establecen la ordenación
pormenorizada en aquellas zonas del suelo urbano en las que el Plan de Ordenación
pormenorizada no lo haya hecho (art. 40 TRLOTUP).

Sirven para acometer operaciones de renovación urbana, a fin de moderar intensidades,

reequipar barrios enteros o cambiar usos, preservando el patrimonio arquitectónico de
interés.

25
Ámbito territorial: sector.

Estudios de detalle (art. 41 TRLOTUP)

Finalidad: definen o remodelan volúmenes y alineaciones, sin que puedan modificar otras
determinaciones propias del plan que desarrollan

Ámbito territorial: áreas o supuestos previstos por los planes de rango superior,
debiendo comprender como mínimo manzanas o unidades urbanas equivalentes
completas.

Son potestativos

Tienen un doble objetivo, que es prever o reajustar, según proceda:

● El señalamiento de alineaciones o rasantes.

● La ordenación de los volúmenes de acuerdo con las especificaciones del plan
correspondiente.

Planes especiales (art. 43 TRLOTUP)

Es el instrumento de ordenación sectorial que complementa, desarrolla, mejora o

modifica los demás planes y que se centra en un aspecto concreto.

Pueden ordenar: comunicaciones terrestres, máritimas y aéreas, abastecimiento de aguas,

saneamiento, energía, recintos y conjuntos histórico-artísticos, protección del paisaje,
subsuelo, conservación lugares...

También pueden formularse con la finalidad de establecer la ordenación territorial y

urbanística de actuaciones incluidas en otros instrumentos de ordenación, la ordenación de
proyectos de obras, servicios o actividades que sean de interés general, actuaciones de
rehabilitación, regeneración o renovación sobre el medio urbano a que se refiere el
TRLOTUP

Ámbito territorial: sin predeterminar, dado su carácter “especializado”

Catálogos de protecciones (art. 42 TRLOTUP)

Son un instrumento de ordenación de ámbito municipal que determina aquellos elementos

territoriales, espacios o bienes inmuebles que, en razón de sus especiales valores
culturales, naturales, paisajísticos u otros, requieren de un régimen de conservación
específico y, en su caso, la adopción de medidas cautelares de protección o de fomento y
puesta en valor (art. 42 TRLOTUP y Anexo VI).

Finalidad: seleccionar los bienes inmuebles o espacios que se consideren de interés

artístico, histórico, paleontológico, arqueológico, etnológico, arquitectónico o botánico y los
que integren un ambiente característico o tradicional, así como los que se pretendan
conservar por su representatividad del acervo cultural común o por razones paisajísticas.

26
Determinan la normativa de conservación, rehabilitación o protección de dichos bienes
inmuebles o de los espacios de interés.

Todo PGE debe contener su Catálogo. También pueden aprobarse como documento
independiente o formando parte de PP, PE o PRI.

La elaboración de planes

Competencias (art. 44 TRLOTUP):

- Consell: aprueba mediante Decreto la ETCV y los PAT, salvo distinta previsión legal.
También declara los PIES (artículo 63 TRLOTUP).
- Conselleria: aprueba definitivamente los planes que fijen o modifiquen la ordenación
estructural. Control limitado a: aspectos reglados del plan, arbitrariedad y a aquellas
determinaciones que estén en conexión con los intereses supramunicipales
vinculados al modelo territorial (riesgo autonomía local)
- Ayuntamientos: formulación y tramitación de los planes de ámbito municipal, y la
aprobación de aquellos que fijen, modifiquen la ordenación pormenorizada, sin
perjuicio de las competencias mancomunadas y de las que se atribuyen a la
Generalitat.

Procedimientos de elaboración: Planes de ordenación general: esquema PDF aula virtual.

Elementos esenciales:

- Participación ciudadana
- Evaluación ambiental estratégica (art. 22 LS)
- Sostenibilidad económica de los planes
- Publicación en el BOP o el DOGV, según corresponda

Suspensión de licencias como medida preparatoria:

Se faculta al Ayuntamiento a acordar la suspensión de licencias de parcelación y

edificación desde la decisión de elaborar un nuevo plan.

Finalidad: allanar el camino a los planes y evitar que futuras determinaciones

resulten hipotecadas por la aplicación de la normativa precedente hasta la
aprobación del nuevo plan

Máximo 2 años (art. 68 TRLOTUP)

Críticas y problemas del planeamiento urbanístico español

- Marco normativo complejo

27
 - Falta de flexibilidad y capacidad de adaptación a realidad cambiante
- Complejidad para revisar (al menos 7 años) y modificar puntualmente planeamiento
(entre 1 y 3 años)
- Procedimientos de elaboración y aprobación que no garantizan visión global y
estratégicasumatorio inconexo de intereses sectoriales
- Rigidez y burocratización excesiva de la Evaluación Ambiental Estratégica
- Participación pública más formal que real
- Problemas derivados de la naturaleza reglamentaria de los planes: nulidad absoluta
en caso de vicios formales sin tener en cuenta impactos
- Atribución de derechos en los planes generales (Baño León, 2020)

TEMA 5: La gestión urbanística y la urbanización

Contenidos de la unidad:

La gestión urbanística Elementos clave Evolución en España Configuración actual

Los sistemas de actuación en suelo urbanizable

Las actuaciones en suelo urbano consolidado Conceptos básicos de equidistribución

1. La gestión urbanística y la urbanización

28
Elementos clave

Necesaria intervención públicatendencia a la apropiación de las rentas del suelo por los
propietarios sin absorber costes de urbanización

•Déficits de urbanización
• Problemas de internalización de costes
• Responsabilidad pública :no segregación

Principios generales:

● Nunca se financia con dinero público, son las plusvalías de los propietarios del suelo
las que se destinan a costearla (repercusión íntegra del coste de urbanización a los
propietarios)
● Se ha de garantizar el reparto justo de cargas y beneficios entre propietarios

*Todos los propietarios han de recibir un “aprovechamiento” o potencial edificable

proporcionado a la superficie de terreno originario de su propiedad y han de sufragar
de manera proporcionada los costes totales de urbanización del área

● Le precede la planificación urbanística estructural y detallada

*Elementos fundamentales vienen predefinidos por el PG y los PP / PRI

● Es previa a la edificación (bloquea la posibilidad de edificar)

Evolución en España

Hasta los años 80 la urbanización era deficiente, ya que se pagaba con recursos públicos

● Expropiación del espacio destinado a futura vía

● Algunas experiencias de financiación con las plusvalías del futuro desarrollo
inmobiliario

*Cesiones gratuitas muy limitadas y a cambio de bonificaciones fiscales para los

propietarios de solares

● La reparcelación se introdujo en LS1956 pero su aplicación práctica fue muy limitada

A partir de los años 80se aplican por fin técnicas previstas en normas

● Se consolida el desarrollo de nuevos procesos urbanizadores mediante polígonos

● Especialmente, tras LS 1976, se extienden los principales sistemas de gestión
–que por fin la hacen posible- y se consolida la reparcelación para las actuaciones
urbanas

Evolución en España: Los sistemas de gestión que se consolidan con la LS 1976

Dos principales sistemas: La elección entre ellos la establece normalmente el Plan, pero
prácticamente siempre se opta por sistemas reparcelatorios

29
Sí se usa expropiación para obtención pública de suelos de futuro uso público (p.e.
autopistas) con un alto consumo de suelo fuera de los núcleos urbanos

1. SISTEMAS DE EXPROPIACIÓN

Todos los terrenos son expropiados por igual y simultáneamente. Los propietarios originales
se “retiran” del proceso, recibiendo una compensación por su propiedad, que se transfiere al
ente expropiante o beneficiario, que la paga y ejecuta a su costa la urbanización.

Se venden las parcelas resultantes privadas (y se recupera la inversión).

Carácter previo de la indemnización (gran coste para AP). Indemnización:

● Hasta LS 2007 el precio recibido se tasaba en función de lo que valdrían los

derechos edificatorios en una reparcelación
● Desde 2007: se indemniza lo que realmente valía el terreno antes y con
independencia del nuevo plan, la nueva reparcelación y la nueva urbanización con
una compensación por no poder participar en la reparcelación
2. SISTEMAS BASADOS EN LA REPARCELACIÓN

2. SISTEMAS BASADOS EN LA REPARCELACIÓN

Reparcelación: acuerdo o resolución administrativa por el que se transforma la estructura de

la propiedad del polígono. Produce todos los efectos de transformación de las estructuras
de propiedad necesarios para desarrollar el plan:

Cesión gratuita de terrenos a la Administración

Sustitución de fincas de origen de propietarios por las fincas de resultadose hace constar en
el Registro de la Propiedad, que
inscribe la reparcelación generando una nueva realidad jurídica respecto del suelo
involucrado

Afección real de las fincas de resultado al pago de los costes de urbanización (gravamen en
registro de la propiedadposible embargo de la finca)

STC 20/03/1997: la reparcelación constituye una imposición legítima que la Administración

puede establecer con carácter forzoso por razones de interés público. No es
constitucionalmente necesario garantizar al propietario la alternativa de la expropiación.

Sistemas que establece la LS 1976:

- La compensación: Los propietarios, agrupados en una asociación denominada

“Junta de Compensación” se encargan de realizar la reparcelación del terreno,
efectuar las cesiones a la Administración, contratar las obras de urbanización y
repartirse los solares edificables resultantes.
- La cooperación: Proceso similar pero lo monitoriza e impulsa activamente la propia
Administración pública

30
La aparición del agente urbanizador

En años 90: se evidencian problemas de aplicación práctica de la reparcelación

• Sistemas de compensación solo operativos en casos de propietario único del

polígono
• Sistema lento con muchos procedimientos, bloqueo de acuerdos, etc.
• Sistemas de expropiación y de cooperación no se utilizaban apenas y eran
deficientes

Hasta 1994 ninguna Comunidad autónoma había legislado con ambición o profundidad en
materia de gestión urbanística

En este contexto aparece un modelo novedoso en Ley 9/1994, de la Comunitat

Valenciana, que cambiaría radicalmente el panorama anterior

- Ley 9/1994, de la Comunitat Valenciana -> la figura del agente urbanizador

Características:

● Sigue el modelo de los sistemas de reparcelación pero en este caso es un promotor

inmobiliario privado (“agente urbanizador”) que quiere construir en el sector quien
asume la iniciativa de la gestión y urbanización de todo el ámbito
● Selección en un concurso público en competencia abierta de este agente
urbanizador
● Regla general: propietarios no urbanizadores quedan liberados de pagar en metálico
los costes de urbanización a cambio de transmitir al agente urbanizador una parte de
sus derechos edificatorios

Eficacia del modelo: se consigue una urbanización rápida y de calidad sin costes para la AP
• Problemas:

● Gran poder de los agentes urbanizadores, especialmente en la formulación de la

ordenación urbanística (que debería ser redactada de oficio por el Ayuntamiento)
que implica configuraciones urbanas que no responden al interés general

• Localización poco idónea de dotaciones, tipologías edificatorias

inarmónicas...
• Costes urbanísticos irracionales

● Propietarios que no desean “ser urbanizados”Resolución del Parlamento Europeo de

marzo de 2009

• Crisis del modelo y “replanteamiento” de la figura -> configuración actual

Configuración actual

31
Regulación

- Aspectos básicos en el TRLSRU (art. 8 y ss.)

- Amplia remisión a la legislación autonómica

*TRLOTUP:Arts.119 y siguientes

- Amplia capacidad de concreción en cada plan municipal

Importancia no solo de la gestión urbanística de suelos urbanizables sino también de suelos

urbanos (actuaciones sobre el medio urbano)

Configuración actual: actuaciones en suelo urbanizable

Hay un plan: ¿Quién decide ejecutarlo? ¿Quién hace qué? ¿Cuándo?

1. Primer paso: elegir modo de actuar (reparcelación o expropiación)

TRLOTUP se establece que la regla general es la gestión por reparcelación, siendo solo en
casos tasados en que se permite recurrir a la expropiación (art. 103)

2. Segundo paso: elegir impulsora de la gestión -> Modalidades de gestión:

- directamente por la propia Administración (gestión directa, art. 123),

- por los propietarios del suelo del ámbito de la actuación (gestión por los propietarios,
art. 124) o

- por una persona o empresa particular, propietaria o no, que actúa como Agente
urbanizador (gestión indirecta), y que se relaciona con la Administración y con los
propietarios (arts. 125 a 136).

Corresponde a la administración actuante elegir razonadamente la modalidad de gestión

pública, directa o indirecta, al programar cada actuación. Con todo, la condición de agente
urbanizador:

● La asumirá prioritariamente la propia administración o una empresa pública suya, en

régimen de gestión directa
● Si la administración, por razones de insuficiencia de medios personales o materiales
u otras, decida no hacerse cargo de la gestión directa de la función urbanizadora,
podrá asignarla a las personas propietarias del suelo del ámbito de la actuación
(requisitos art. 120 TRLOTUP).

• La práctica se orienta ahora hacia este tipo de desarrollos (+60% propiedad

superficie terreno)
• Nombre tradicional: junta de compensación/ junta de propietarios

32
 ● Subsidiariamente, podrá atribuirse, en régimen de gestión indirecta, a una persona
o empresa mediante procedimiento de pública concurrencia, que se conoce como
agente urbanizador (art. 121 TRLOTUP).

• Concurso selectivo (según proyecto, consenso con propietarios, precios

competitivos, prestaciones especiales...)esfuerzo burocrático que requiere
una actuación pública previa preparatoria compleja

• A su riesgo y ventura -> transferencia del riesgo operacional inherente a la

realización de las actuaciones.

• Se fijan en el TRLOTUP: derechos de la propietaria, modalidades de

retribución, garantías de cumplimiento de las obligaciones urbanísticas,
recepción de la urbanización, caducidad y resolución de la actuación...

3. Tercer paso: ¿cómo se va a hacer?-> a través de la programación del sector

TRLOTUP: Los planes preverán la ejecución de Actuaciones Integradas (PAI), que son
ámbitos de gestión urbanística que comportan la programación conjunta de una o varias
unidades de ejecución (UE) completas

*UE: ámbitos de gestión urbanística delimitados para su programación y ejecución

conjunta (72 y 73 TRLOTUP)

- Instrumentos de carácter temporal, económico y de gestión

Finalidad: urbanización pública conjunta de dos o más parcelas según programación que:

• Ordena el proceso de gestión urbanística

• Regula las relaciones entre propietarias, agente urbanizador y administración
• Determina derechos y obligaciones de personas afectadas
• Planifica la cronología y etapas para el desarrollo de las obras y actuaciones
reparcelatorias.

• Concreta reservas de terrenos para viviendas sujetas a algún régimen de

protección pública.

• En su caso, programa la edificación de solares o la rehabilitación de edificios.

Función rectora (de control jurídico, de aprobación de acuerdos más relevantes –

reparcelación, y de actos de autoridad) de la AP

*Es delegable la gestión/ejecución del programa (proponer, proyectar, anticipar

financiación, contratar obras, impulsar consensos...)

Principales fases del programa de actuación integrada (123 y ss. TRLOTUP)

1. Iniciativa del promotor -> Documento de solicitud de inicio (características proyecto,

objetivos, ámbito, desarrollo, efectos...)

33
 2. Admisión alcaldía, elaboración de las bases de programación
3. Elección de alternativa técnica y proposición económica (mediante proceso de
pública concurrencia si gestión indirecta)
4. Información pública de la propuesta
5. Aprobación del programa y suscripción de un convenio de programación con el
agente urbanizador
6. Ejecución del programa / convenio según bases: reparcelación, pago cuotas
urbanización, obras de urbanización, etc.
7. Recepción de las obras por la administraciónabiertas al uso público

Contenidos fundamentales del programa / convenio de urbanización: definidos en la

alternativa técnica y la proposición jurídico-económica, que contienen (entre otros):

• Planos
• Memoria
• Proyecto de obras, plazos y fases
• Procedimiento, obligaciones y elementos de la reparcelación (art.85TRLOTUP)

- Objeto: deslindar suelo de uso público y privado, ceder suelo a Administración,

configurar parcelas de forma urbana y repartir justamente entre propietarios y otros
agentes implicados beneficios (edificabilidad) y cargas

*Reparto m2t de destino según m2s que se aportan –ver ANEXO

diapositivas–fincas de origen / fincas de resultado

- Cesiones gratuitas de suelo dotacional (libre de cargas). Clases:

*Cesión gratuita de suelo para la urbanización (calles, plazas, jardines,

parques...) y para equipamientos públicos (docentes, sanitarios,
administrativos, seguridad, etc.)

*Cesión gratuita de suelo para patrimonio municipal de suelo – 10 % (aunque

reducible, art. 82 TRLOTUP)

- Esencial: inscripción registral y regularización de fincas

• Costes / elementos para la realización de la urbanización -> cuotas de urbanización.

Reparto costes según m2t adjudicados (Cuota = X€/m2t). Incluye:

- Costes obras:
*viales, calzadas, peatonales, pluviales, saneamiento, agua, luz, gas, electricidad,
telefonía

*Refuerzo redes generales existentes (p.e. pozos / depósitos / depuradoras)

- Pago indemnizaciones (preexistencias, propietarios que se niegan a participar en

reparcelación...)

34
 - Pago de la retribución al agente urbanizador (bien en especie o en dinero)

• No incluye: edificación edificios públicos (salvo excepciones)

Situaciones de obsolescencia y degradación del medio urbano -> suelo ya urbanizado que:

- Se quiere reformar o renovar la edificación o la urbanización

- Se quieren hacer actuaciones de nueva dotación: incrementar o mejorar dotaciones
públicas

En general, pocas y muy difíciles actuaciones

Problemas: actuar en lugares donde ya hay personas viviendo (realojo)

Debería ser el presente y futuro del urbanismo (calidad de vida, derecho a vivienda digna...)
y formalmente lo es

Financiación de estas actuaciones, generalmente, mediante subvenciones

TIPOS DE ACTUACIONES (TRLSRU 2.1. + TRLOTUP, art. 74 y ss.):

1. De urbanización

• Actuaciones de renovación urbana y deregeneración urbana integrada:

● Tienen por objeto reformar o renovar la urbanización de un ámbito de suelo

urbanizado y la
demolición/rehabilitación de edificios
● Necesario que sean viables económicamente: el límite lo encontramos en del deber
de conservación de todas las propiedades
● En el caso de las actuaciones de regeneración urbana integradahabilitan a la
recepción de subvenciones
● Se permiten actuaciones de dotación: Incremento de dotacionales preexistentes
como consecuencia de incremento de edificabilidad o densidad
● Necesario tramitar un Plan de Reforma Interior (planeamiento) + Programa de
Actuación Integrada (gestión) para llevarlas a cabo

2. Actuaciones de menos entidad

(donde no hay que urbanizar tan a penas pero tampoco es solo edificar) se prevé la
tramitación de programas de actuación aislada:

35
 ● El PA Aislada puede conllevar, como fin complementario (art. 73.3 TRLOTUP, entre
otras), la realización de obras accesorias de urbanización adyacentes a la parcela
para completar los servicios urbanísticos existentes, convirtiéndola en solar.
● Procedimiento de tramitación: similar, aunque con simplificaciones, a los PAI (arts.
174 y ss. TRLOTUP)

3. Actuaciones de edificación o rehabilitación (tema 6, alcance exclusivo edificios)

TEMA 6: La edificación. El deber de conservación, la declaración de ruina y la

situación fuera de ordenación.

Contenidos de la unidad:

El derecho/deber de edificar.

Los deberes relacionados con la edificación

El deber de construir
El deber de conservación, rehabilitación e inspección de las edificaciones.

La declaración de ruina.
El deber de conservación en el suelo rural o vacante de edificación. Otros deberes.
La situación de fuera de ordenación.

El derecho a edificar:
Licencia urbanística y declaración responsable. La Ley de Ordenación de la Edificación.

36
1. La edificación: derecho/deber

La edificación es la meta del proceso urbano. Por este motivo, la Ley la configura no solo
como un derecho, sino también como una obligación de los propietarios, adicional al deber
de urbanizar. Los motivos por los que se establece esto son: que la ciudad que está
consolidada se complete, se recupere su patrimonio y disminuyan los fenómenos de
especulación del suelo.

[Link] edificación como DEBER

En relación con la obligación de edificar, la LOTUP prevé:

● Deber de edificar en los plazos previstos por la normativa

● Deber de conservar y rehabilitar e inspeccionar de forma periódica las edificaciones
*Procedimiento de declaración de ruina
● Deber de incorporar medidas de integración paisajística y de adaptación al
entorno
● Deber de dotar de servicios urbanísticos básicos (tema 5)

➔ Deber de edificar en los plazos previstos por la normativa

El artículo 188 de la TRLOTUP establece que: Las personas propietarias de solares y

edificios a rehabilitar, deberán solicitar licencia de edificación en el plazo establecido en el
plan o en el programa de actuación. Si el plan no determinase el plazo, este será de 2 años
desde que el terreno hubiere adquirido la condición de solar, o de 6 meses desde que se
hubiera emitido la orden de conservación o rehabilitación correspondiente.

Las personas propietarias de los solares e inmuebles deberán iniciar la edificación o

rehabilitación a que tengan obligación y acabarla en los plazos fijados por el plan o el
programa y concretados en la licencia municipal. En defecto de tales plazos: plazo de 6
meses para iniciar las obras y de 24 meses para terminarlas.

En caso de incumplimiento: Órdenes de edificación o rehabilitación según necesidades de

demanda de suelo para vivienda o actividades productivas

*En caso de incumplimiento posible edificación forzosa (art. 194 y ss.), de oficio o a
instancia de interesados

● Sustitución forzosa (arts.196y197)

● Venta forzosa(art.198)
● Expropiación forzosa por incumplimiento del deber de edificar (art.199)

➔ Deber de conservar y rehabilitar e inspeccionar de forma periódica las

edificaciones

37
Regulación: arts. 189 y ss. TRLOTUP

Deber de mantener en condiciones de seguridad, funcionalidad y habitabilidad las

edificaciones

A tal fin:

● Realizar los trabajos y obras necesarias para conservar dichas condiciones o uso
efectivo que permitan obtener la autorización administrativa de ocupación o título
equivalente para el destino que les sea propio.
● Realizar obras adicionales por motivos turísticos, culturales o para la mejora de la
calidad y la sostenibilidad del medio urbano.
● Si edificación de uso residencial y vivienda antigüedad > 50 años: cada 10 años
deber de promover una inspección técnica (evaluación del edificio, accesibilidad y
eficiencia energética)

Deber especialmente intenso en el caso de edificios protegidos (monumentos), de acuerdo

con legislación de patrimonio cultural

¿Cómo hacer cumplir con este deber de conservación? Ayuntamiento: orden de ejecución
de obras de reparación, conservación y rehabilitación.

● Posible ejecución subsidiaria a expensas del ejecutado, imposición de multas o

ejecución sustitutoria.

• No existe incumplimiento del deber de conservación si la ruina es causada

por fuerza mayor, hecho fortuito o culpa de tercero, ni cuando el dueño trate
de evitarla con el mantenimiento adecuado y el esmerado uso del inmueble
reparando sus desperfectos con razonable diligencia.

● Límite de todas estas obras adicionales que el coste de conservar/ restaurar no

supere el límite del deber normal de conservación (la mitad del valor de una
construcción de nueva planta de esas características) (art. 191 TRLOTUP).

- Deber de conservar: DECLARACIÓN DE RUINA

Si el coste de conservar excede el límite del deber legal de conservación: el deber de

conservación cesa y en su lugar el propietario viene obligado a proceder al derribo por
ruina del edificio

● Alternativa: La persona propietaria podrá exigir a la AP que sufrague, en lo

que respecta al exceso, el coste parcial de las obras
● Excepción: edificio catalogadoobligatoria conservación

38
Si la amenaza de una ruina inminente pone en peligro la seguridad pública o la integridad
del patrimonio arquitectónicomedidas cautelares para garantizar la estabilidad y seguridad
del edificio o para prevenir o evitar daños en los bienes públicos o las personas.

En este caso, procede la declaración de ruina del edificio por el Ayuntamiento, en la que se:

● disponen las medidas necesarias para evitar eventuales daños físicos

● propone la declaración de incumplimiento por el dueño o dueña de su deber
urbanístico de conservación o manifestar, razonadamente, la improcedencia de
este último

- En suelos rurales o vacantes de edificación es el deber de:

● asumir los costes y ejecutar las obras necesarias para mantener los terrenos
y su masa vegetal en condiciones de evitar riesgos de erosión, incendio,
inundación, así como daños o perjuicios a terceros o interés general,
incluidos los medioambientales
● garantizar la seguridad o salud públicas
● prevenir la contaminación del suelo, el agua o el aire y las inmisiones
contaminantes indebidas en otros bienes y, en su caso, recuperarlos de éstas
en los términos dispuestos en la legislación específica

- Órdenes de adaptación al entorno

Los planes pueden disponer la obligatoriedad de ejecutar obras de adaptación de los

edificios al entorno

En caso de incumplimiento de órdenes de ejecución por parte del Ayto. que se sujetarán
al régimen del deber de conservación.

* Estas órdenes se deberán referir a elementos ornamentales y secundarios del

inmueble, pretender la restitución de su aspecto originario o coadyuvar a su mejor
conservación.

- Las edificaciones fuera de ordenación

Los planes expresarán qué construcciones erigidas con anterioridad a ellos han de quedar
en situación de fuera de ordenación, por manifiesta incompatibilidad con sus
determinaciones, en las que solo se autorizarán obras de mera conservación.

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En defecto de previsión expresa del plan, se entenderán fuera de ordenación las
edificaciones que presenten alguna de estas características:

• Ocupar el viario público previsto por el plan.

• Ocupar los espacios libres previstos por el plan, salvo que se trate de
construcciones que puedan armonizar con un entorno ajardinado y solo ocupen una
porción minoritaria de su superficie.

Los planes deben establecer el régimen transitorio para la realización de obras y actividades
en edificios que, aun no quedando en situación de fuera de ordenación, no sean
plenamente compatibles con sus determinaciones. Se pueden admitir obras de reforma y de
mejora y cambios objetivos de actividad, siempre que la nueva obra o actividad no acentúe
la inadecuación al planeamiento vigente ni suponga la completa reconstrucción de
elementos disconformes con el planeamiento.

2. La edificación como DERECHO

- Las licencias urbanísticas (arts. 199 y ss TRLOTUP)

Sometimiento de todas las actividades que impliquen un uso artificial del suelo a un control
previo cuya finalidad es comprobar la conformidad de las mismas a las normas en cada
caso aplicablesdeber general de solicitar de la Administración municipal autorización o
licencia para actos que impliquen una transformación material de los terrenos o el espacio

Las licencias urbanísticas autorizan al ejercicio del derecho a edificar o a realizar las
actuaciones urbanísticas para las que se solicitan, en las condiciones establecidas en esta
ley y en el planeamiento.

Condiciones de otorgamiento de las licencias (art. 238 TRLOTUP):

● Se otorgarán o se denegarán de acuerdo con las previsiones de la legislación

y del planeamientocarácter
● La legislación y el planeamiento aplicables serán los del momento de la
concesión, salvo que ésta se produzca fuera del plazo legalmente
establecido (aplicables entonces los vigentes al tiempo de la solicitud).
• Importante especialmente en cambios de planeamiento y suspensiones de
licencias
● La denegación de las licencias urbanísticas deberá ser motivada.

Tradicionalmente, licencia; ahora también (después de la Directiva de servicios 123/2006):

declaraciones responsables.

Licencia (art. 232 TRLOTUP)

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 ● Movimientos de tierras, explanaciones, parcelaciones, segregaciones u otros actos
de división de fincas
● Edificación, construcción e implantación de instalaciones de nueva planta
● Ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares
● Tala de masas arbóreas o de vegetación arbustiva en terrenos incorporados a
procesos de transformación urbanística

Declaración responsable (entre otros, art. 233.1 TRLOTUP)

● Instalación de líneas eléctricas, telefónicas y similares

● Obras de modificación o reforma sin cambios estructurales o de aspecto exterior
● Intervención sobre edificios, inmuebles y ámbitos patrimonialmente protegidos que
no afectan a la estructura o partes protegidas, aspecto exterior, cubiertas, fachadas,
etc.
● Cierre de parcelas
● Primera ocupación de edificaciones e instalaciones

Declaración responsable con OCA (entre otros, art. 233.2 TRLOTUP)

● Obras que afectan a la estructura

● Demolición construcciones
● Modificación de uso construcciones
● Intervención sobre edificios protegidos
● Apertura de caminos
● Obras que afectan al subsuelo
● Colocación de carteles visibles desde vía pública
● Acumulación de vertidos, extracción de áridos, etc.

La competencia en materia de licencias es de ámbito municipal como regla general.

Procedimiento

● El expediente deberá incorporar el proyecto técnico, las autorizaciones que sean

procedentes y, además, informe técnico y jurídico.
● Se deben resolver en los plazos que marca la LOTUP (1-3 meses)

*Vencimiento del plazo para el otorgamiento de licencias sin resolución expresa

estimada por silencio administrativo en los supuestos del artículo 214.2.a, d, y l de la
ley. El resto de licencias se entienden desestimadas por silencio administrativo (RG).

● Actos promovidos por otras administraciones públicasLos actos promovidos por la

Administración General del Estado, por la Generalitat o por las entidades de derecho
público dependientes o vinculadas, estarán sujetos a licencia municipal, salvo las
excepciones previstas en la legislación sectorial aplicable.

Las licencias urbanísticas: contenidos y efectos

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Todas las licencias se otorgan por un plazo determinado tanto para iniciar, concluir y no
interrumpir las obras, salvo las referidas a los usos, que tienen vigencia indefinida.

El proceso de edificación deberá realizarse siguiendo, en sus aspectos esenciales, la Ley

38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (complementada por el
Código Técnico de la Edificación), que regulan:

• Las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en el proceso

(promotor, proyectista, constructor, director de obra, suministradores, propietarios y
otros usuarios)

• Las garantías necesarias para el desarrollo de la misma, seguridad, funcionalidad,

habitabilidad... requisitos básicos de los edificios y protección de usuarios

TEMA 7: Principios de disciplina urbanística y régimen impugnatorio de actos y

disposiciones urbanísticas

Contenidos

Protección y restauración de la ilegalidad urbanística

Principios de disciplina urbanística

Los recursos contra los actos y contra los instrumentos de planeamiento y de gestión

La nulidad de las normas urbanísticas: consecuencias y problemas

1. Protección y restauración de la ilegalidad urbanística

En casos de ilegalidad urbanística:

42
 ● En determinados casos se considera que la infracción cometida es constitutiva de
delito, de acuerdo con los arts. 319 y 320 del Código Penal y el art. 56 TRLSRU
(clases Prof. Arlandis)
● En otros casos, la infracción no será constitutiva de delito
Regulación del régimen sancionador en el TRLOTUP(art.264yss.)

2. Principios de disciplina urbanística

Procedimiento sancionador

Aplicación de régimen general previsto en LPAC y LRJSP en todo lo no regulado por la

normativa urbanística autonómica y local (procedimiento, responsabilidad, principios del
procedimiento, medidas cautelares, audiencia, etc.)

Competencia (art. 286 TRLOTUP): RG Ayuntamiento

● En algunos casos, potestad sancionadora concurrente con la Conselleria:

infracciones en terrenos clasificados como suelo no urbanizable
● Inactividad o negligencia municipal en caso de infracciones graves y muy graves:
sustitución por Conselleria
● También posible petición asistencia y colaboración: Conselleria, diputaciones,
mancomunidades.
● Creación reciente de la Agencia Valenciana de Protección del Territorio como
organismo autónomo de la Generalitat para el ejercicio de las competencias
autonómicas en materia de disciplina urbanística (arts. 291 y ss TRLOTUP):
inspección y vigilancia, medidas cautelares, procedimientos sancionadores,
informes, denuncias en orden penal, asistencia a municipios...

Tipos de infracciones y sanciones (tabla):

Sanciones, RG (art. 250 TRLOTUP): multa, restauración de la realidad física alterada o

transformada como consecuencia de la actuación ilegal y reparación de daños

Prescripción de sanciones e infracciones (tabla):

Acción restauradora legalidad urbanística si obras no son legalizables: distinto régimen de

prescripción a las sanciones e infracciones

Infracciones y sanciones

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Respecto de la restauración de la realidad física alterada o transformada como
consecuencia de la actuación ilegal, el art. 255 TRLOTUP prevé:

● El plazo de caducidad de la acción para ordenar la restauración de la legalidad

urbanística es de 15 años desde la terminación de las obras o usos realizados sin
licencia o sin ajustarse a las condiciones de esta

*art.256delTRLOTUP:elmerotranscursodelplazodequinceañosnoconllevarálalegaliza
ciónde las obras y construcciones ejecutadas y, mientras persista la vulneración de
la ordenación urbanística, no podrán llevarse a cabo obras de reforma, ampliación o
consolidación de lo ilegalmente construido

● NO HAY PLAZO DE CADUCIDAD (NO sanción/ SÍ restaurar): respecto de las

actuaciones que se hubiesen ejecutado sobre terrenos calificados en el
planeamiento como zonas verdes, viales, espacios libres o usos dotacionales
públicos, terrenos o edificios que pertenezcan al dominio público o estén incluidos en
el Inventario General del Patrimonio Cultural Valenciano o sobre suelo no
urbanizable. En estos casos no existirá plazo de caducidad de la acción, en
cuanto a la posibilidad de restauración de la legalidad y reparación al estado
anterior de los bienes a que se refiere este apartado.

3. Los recursos contra los actos y contra los instrumentos de planeamiento y de gestión

Se sigue el régimen general previsto por la legislación básica de procedimiento

administrativo (art. 112 y ss LPAC)

*(Distinción entre ACTOS ADMINISTRATIVOS: su finalidad es ser aplicado una única vez,
personas a las que va dirigidas es más reducida generalmente, no innovan en OJ
simplemente lo aplican. Por ej: multas, licencias, selección del agente urbanizador…/
REGLAMENTOS: integran el OJ, instrumentos que desarrollan y forman parte de la
legislación vigente, se aplican con generalidad. Por ej: planes territoriales, planes generales,
planes de desarrollo…)

➔ Actos administrativos (selección urbanizador, aprobación acta reparcelación,

concesión licencias, sanciones, etc.), se va a poder recurrir antes de acudir a la
jurisdicción ordinaria se pueden recurrir delante de la administración pública, podrá
revisar antes de que llegue a los tribunales el acto administrativo dictado. Recurrir en
sede administrativa, después revisión por parte de la jurisdicción
contenciosa-administrativa.

Aplicación del régimen de recursos ordinario previsto por la LPAC:

● Recurso de alzada (art. 121 LPAC): cuando quien lo dicta tiene un superior
jerárquico analiza el recurso.
● Recurso de reposición (art.123LPAC): el acto se ha adoptado por quién no tiene
superior jerárquico en esa administración pública la revisa el mismo, por tanto es
potestativo.

44
 ● Recurso extraordinario de revisión (art. 125 LPAC): cuando aparecen con el tiempo
nuevas pruebas que hubiesen cambiado el sentido del acto. (casos de corrupción,
nuevos documentos).
● Otros: revisión de oficio de disposiciones y actos nulos de pleno derecho por la AP
(art. 106 LPAC), declaración de lesividad de actos anulables (art. 107 LPAC),
revocación de actos y rectificación de errores (art. 109 LPAC).

Posible posterior revisión por parte de la jurisdicción contencioso- administrativa (LJCA)

➔ Reglamento o instrumentos de planeamiento o gestión urbanística (planes

territoriales, PG, planes de desarrollo....) aplicación del régimen de recursos
ordinario previsto por la LJCA para el caso de los reglamentos

(No existe la forma de recurrir delante de la misma administración, no cabe recurso

administrativo, sino que se recurre directamente delante de la jurisdicción
contencioso-administrativa) DIRECTAMENTE ANTE LOS TRIBUNALES

● Imposibilidad de recurso administrativo

● Recurso jurisdiccional:
• Recurso directo
• Recurso indirecto (art. 26 LJCA): recurrir contra el reglamento una vez pasado el
plazo para el recurso directo, cuando la aplicación de este afecte al particular.

Se aprueba un plan no me afecta y no lo recurro, pasado el plazo de prescripción

pido una licencia y en aplicación al vigente reglamento no me la dan, entonces al
recurrir el acto de la licencia, se recurre indirectamente aquello previsto en el plan
razón por la que no se me aprueba la licencia

(Elemento de relevancia -> acción pública en materia urbanística, se prevee por la

legislación, el interesado administrativo, solo las personas que tengan derechos o intereses
pueden participar en procedimientos administrativos, no obstante en el urbanismo se
establece que cualquioer persona física o jurídica exiga la observancia de las normas
juridicas sin necesitar el interés legítimo o individual.)

Artículo 5 de la Ley del Suelo estatal.

Cualquier persona física o jurídica puede exigir ante órganos administrativos y judiciales la
observancia de la legislación urbanística y de los planes, proyectos, normas y ordenanzas
(art. 5.f) de la LSRU y 19.1.h) LJCA)

*No necesario requisito de legitimación (interés legítimo por parte de quien interpone)

4. La nulidad de las normas urbanísticas: consecuencias y problemas

Problemas derivados de la naturaleza reglamentaria de los planes: nulidad absoluta en caso

de vicios formales sin tener en cuenta impactos

● los vicios de procedimiento esenciales en la elaboración de los Planes de Urbanismo

comportan la nulidad de pleno derecho de todo el Plan impugnado, sin posibilidad de

45
 subsanación del vicio apreciado a los efectos de mantener la vigencia del Plan con
una ulterior subsanación
● Esta nulidad se proyecta sobre planes de desarrollo y los actos administrativos que a
lo largo de la vigencia del plan se han venido sucediendo -> efecto cascada
● Críticas por parte de la doctrina, especialmente teniendo en cuenta lo complejo de
aprobar planes

• Se pide: nulidad parcial con retroacción de actuaciones

Modulación de este problema en STS 4/03/2020 “Nada impide, atendida la vigente

normativa y la jurisprudencia de esta Sala, concretar la nulidad de pleno derecho del artículo
62.2 ley 30/92, (hoy 47.2 ley 39/2015), en relación a un procedimiento de actuación
urbanística, a las precisas determinaciones afectadas del vicio de nulidad de pleno derecho,
y quedando a salvo aquellas determinaciones concretas del planeamiento que carezcan de
las características de infracción relevante de nulidad, y sea posible su existencia escindida
de las determinaciones nulas de pleno derecho".

Posteriormente, se concreta (STS 27/05/2020), con matices: “No obstante lo anterior, en

aquellos supuestos en que el vicio apreciado para la declaración de nulidad pueda
individualizarse respecto de un determinado ámbito territorial del Plan o concretas
determinaciones, sin que tenga relevancia alguna respecto del resto de ese ámbito
territorial, puede declararse la nulidad del plan respecto de esas concretas determinaciones,
sin que ello autorice a considerar la nulidad de pleno derecho subsanable con la retroacción
del procedimiento”.

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