Construcción de obra: Rescisión del contrato además de una

indemnización ante el incumplimiento de la empresa constructora que

Partes: González Claudia Viviana c/ Grupo VMS S.R.L y otros s/ abreviado – cumplimiento – resolución de
contrato
Tribunal: Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial de Córdoba
Sala / Juzgado / Circunscripción / Nominación: 35
Fecha: 28 de julio de 2023
Cita: MJ-JU-M-145759-AR|MJJ145759|MJJ145759
Voces: COMPRAVENTA INMOBILIARIA – DAÑOS Y PERJUICIOS – RESOLUCIÓN DEL CONTRATO –
PROTECCIÓN DEL CONSUMIDOR – INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL – DAÑO MORAL

Rescisión del contrato además de una indemnización ante el incumplimiento de la empresa constructora que
recibió los pagos pero no construyó la casa prefabricada.

Sumario:
1.-Corresponde admitir la resolución contractual, ya que, al momento de interponerse la demanda, mientras la
parte actora había dado pleno cumplimiento a todas las obligaciones asumidas, por el contrario, la obligación
nuclear asumida por la demandada -construcción de vivienda prefabricada- se encontraba largamente
incumplida, sin razón valedera.

2.-La resolución, priva de eficacia al contrato, es decir lo extingue; ya no hay causa que vincule a cada
contratante y por ende deben restituirse lo que recíprocamente hubieren recibido en virtud del negocio resuelto.

3.-El grave incumplimiento en que incurriera el demandado y que provocara la resolución del contrato, generó la
frustración del fin perseguido por la compradora que anhelaban el ‘sueño de la casa propia’, generándole un
gran estado de aflicción y disgusto, lo que determina la procedencia del reclamo del daño moral.

4.-No puede ponerse en duda la sensación de frustración que puede producir en cualquier persona enterarse
que los pagos que efectuara luego de ingentes esfuerzos no le permitirían obtener -conforme lo prometido- una
casa donde vivir, sino que se los quedaría la empresa en razón de un actuar abusivo, importa una alteración
disvaliosa del espíritu de suficiente entidad que constituye un daño moral indemnizable.

Fallo:
CÓRDOBA, 28/07/2023.
Y VISTOS: Estos autos caratulados ‘GONZALEZ, CLAUDIA VIVIANA C/ GRUPO VMS SRL Y OTROS-
ABREVIADOCUMPLIMIENTO/RESOLUCION DE CONTRATO’, (Expte. Nº 9479820) de los que resulta que:

1. Mediante operación de fecha 10/09/2020 comparece la Sra. Gonzalez Claudia Viviana (D.N.I. .), acompañada
por su letrada Dra. María Candelaria Sappia, e interpone formal demanda por incumplimiento contractual en
contra de MÁXIMA VIVIENDAS – GRUPO VMS S.R.L. (CUIT 30-71157191-0), y de los comerciantes socios de
la misma, Sres. Fernando Ariel Olmedo (D.N.I. 24.467.211) y Lucas Aurelio Benadia (D.N.I. 26.483.466).
Persigue que se declare la resolución contractual y se ordene la restitución de los importes pagados por el
contrato de adquisición de vivienda celebrado, los daños y perjuicios generados por el incumplimiento, el interés
correspondiente e imposición de costas. Solicita la regulación de los honorarios del art. 104 inc. 5 Ley 9.459.
Manifiesta que con el producido de un anticipo de herencia que les hizo su madre a él y a sus hermanos,
empezó a anhelar el sueño de la casa propia, que sin la ayuda familiar y de amigos hubiera sido un sueño
imposible, y aún lo es a causa del incumplimiento de los demandados. Relata que en el año 2016, a través de
un contrato financiado, empiezó a pagar un terreno a la Cooperativa de Vivienda y Consumo EBEN – EZER
Ltda., situado en la Localidad Villa Mariano Moreno, Pedanía La Calera, Departamento Santa María (Lote N° 6
Manzana N° 5). Refiere que con posterioridad comenzó a buscar, a través de internet, distintas empresas que se
dedicaran a la construcción de viviendas, que cumplieran con sus necesidades personales y posibilidades
económicas. Entre las diferentes ofertas que había en el mercado, le entusiasmó la publicidad que realizaba vía
folletería, sus asesores comerciales e incluso internet, la empresa ‘Máxima Viviendas’ por lo que se contactó con
ellos.
Explica que lo visito el Sr.Marcelo Pacheco, productor de Máxima Viviendas, quien ratificó que en 60 días desde
la firma del contrato tendría su casa. Indica que le exhibió los papeles del lote de su propiedad, sito en la
Localidad de Malagueño, para que le diga si se podría construir la casa allí. En ese acto le confirmaron que el
lote cumplía con todos los requisitos para que la empresa pudiera realizar la construcción, y que una vez hecho
el pago inmediatamente podrían arrancar la obra.
Al consultarle sobre sus necesidades particulares y posibilidades económicas, le ofrecieron una tipología de
vivienda con dos habitaciones, sin galería -a los fines de reducir costos- a construirse en el lote de su propiedad.
Expone que con fecha 04/10/2017 se hace presente en las oficinas de Máxima Vivienda, en Avenida Colón, en
donde luego de varios proyectos de plano realizados, culminan con aquel que mejor se adaptaba a sus
necesidades y posibilidades, momento en el que aparecen los socios de la sociedad, Sres. Fernando Ariel
Olmedo y Lucas Aurelio Benadia, y le hacen suscribir ‘CONTRATO DE COMPRA-VENTA’ para la construcción y
entrega de una Vivienda prefabricada de 36 metros cuadrados. Dice que en el mismo se pactó, entre otras:
domicilio de instalación: Villa Mariano Moreno, entre Localidad San Nicolás y Malagueño, el precio: -Clausula
SEGUNDA: La suma de pesos ciento cincuenta y nueve mil novecientos noventa y seis ($159.996), con una
entrega de pesos noventa y nueve mil ($99.000) y seis (6) cuotas iguales, mensuales y consecutivas de pesos
diez mil ciento sesenta y seis ($10.166)-, fecha de instalación: ‘Cláusula TERCERA: -. 60 días hábiles desde la
firma del presente contrato o partir de la fecha de autorización para llevar adelante tal labor, siempre teniendo
por válida última en el tiempo-. Cuenta que con fecha 21/11/2017 se comunicó nuevamente con el Sr.Pacheco,
quien le manifestó que iría a visitarlo otro productor llamado Juan León, a los fines de que entregue el anticipo
de la firma del contrato, y lo hizo firmar un documento ‘Solicitud de pedido’, pero le dijeron que no se preocupara
que lo que valía era el contrato firmado anteriormente y que esto era una mera ‘formalidad’. Indica que en ese
acto le entregó la suma de $ 4.250, y con fecha 30/11/2017 entregó la suma de $ 99.000, bajo recibo suscripto
por uno de los socios de la sociedad (Fernando Olmedo), quedando un saldo pendiente de pago de seis cuotas
mensuales iguales y consecutivas de $ 10.166, las que se debía abonar -.a los treinta (30) días de instaladas la
vivienda- (conf. cláusula ‘CUARTA’ del contrato). Adita que allí le dijeron que en los próximos días se
comunicarían con él telefónicamente para determinar el día y hora de encuentro en el lote indicado para la
construcción, a los fines de que reconozcan el terreno, determinen los niveles del suelo, y comenzar con la
construcción de la vivienda, lo cual jamás ocurrió. Expresa que el tiempo empezó a pasar y se empezó a
preocupar, y luego de reiterados reclamos telefónicos y presenciales a la Empresa Máxima Viviendas y sus
socios, en los que siempre le dieron excusas dilatorias, le comunican que como los costos de la construcción
habían aumentado, le harían firmar un nuevo contrato pero que la casa tendría 6m2 menos (reemplazan sólo la
primera página del contrato anterior donde figuraba la fecha, precio y metros). Expone que ante la
desesperación por contar con una casa propia y la premura de tenerla, se vio obligado a tolerar esas
condiciones ya que supuestamente -así me garantizaban que empezarían inmediatamente-. Que con fecha
16/06/2018 firmaron un contrato similar al primero (firmado el 04/10/2017), salvo dos diferencias centrales:
menos metros cuadrados y mayor precio.Advierte que el segundo y último contrato prevé una vivienda de 30
metros cuadrados y un precio de $ 134.220, tomándose el pago de $ 99.000 hecho con anterioridad y restando
el pago de 24 cuotas fijas de $ 2.640, las que se abonarían a partir de la construcción de la vivienda conforme lo
estipulado por la cláusula CUARTA última parte. En ese acto le dicen que se comunicarían los ingenieros de la
empresa inmediatamente, a los fines de realizar una inspección ocular del lote de terreno y comenzar con la
construcción de la vivienda pactada.
Señala que esa comunicación, no volvió a ocurrir, por lo tanto, comenzó nuevamente con los reclamos tanto
telefónicos como presenciales, sin obtener ningún tipo de respuesta favorable. Denota que nunca más recibió
comunicaciones por parte de la empresa o sus socios, frustrándose en forma total su sueño de la casa propia.
Agrega que, en busca de una solución, con fecha 07/01/2019 envió carta documento N° CD250604526 a
Máxima Viviendas – Grupo VMS SRL-, la que ni siquiera fue contestada por la hoy demandada. Ante el total
silencio del proveedor, con fecha 22/01/2019, se presentó en la Dirección de Defensa del Consumidor y Lealtad
Comercial de la Provincia de Córdoba a los fines de presentar formal denuncia contra la misma, la que es
receptada por dicha repartición, fijando Audiencia de Conciliación el día 21/03/2019 a las 10:00 hs, a la cual no
asistió la Denunciada. Dice que ha perdido todo tipo de contacto con la Empresa, y luego de un tiempo de
desesperación, decidió continuar con las vías legales para hacer efectivo su reclamo. Hace uso del derecho que
le asiste conforme el art. 10 bis de la Ley 24.240, inciso c) a rescindir el contrato con derecho a la restitución de
lo pagado, y -en consecuencia- solicita el reintegro de todo lo abonado con sus intereses correspondientes, más
los daños y perjuicios ocasionados.Acciona en virtud de la calidad de consumidora que ostenta en los términos
del art. 1° de la Ley de defensa del consumidor y art. 1092 del Código Civil y Comercial de la Nación, sgtes. y
ccs. Entiende que la demandada reúne la calidad de proveedor de bienes conforme art. 2 de aquel cuerpo legal.
Resalta que en su calidad de consumidora se siente absolutamente estafada, todos sus derecho como tal han
sido vulnerados de manera grosera, y con ellos un proyecto de vida. Destaca que la demandada no ha cumplido
con la obligación principal, es decir, la instalación en 60 días de la vivienda, el cual ha vencido holgadamente,
tanto en relación a la celebración del primer contrato como del segundo. Considera que la demandada, sus
representantes y empleados incurrieron en violación de los siguientes derechos: derecho a la información,
derecho al trato digno y prohibición prácticas abusivas, y publicidad engañosa. Reclama como daños: a)
Patrimonial: 1) restitución del precio la suma de $ 142.850, 2) gastos de locación la suma de $ 39.600, explica
que no tenía a donde ir a vivir por lo que tuvo que celebrar un contrato de locación conjuntamente con la Sra.
Irma Karina Amestica firmado el día 23/04/2019, por el que abonaron los primeros 6 meses la suma de $ 4.200,
los segundos 6 meses la suma de $ 5.000, y luego la suma de $ 6.000, solicitando el pago del 50% de lo
abonado. b) Daño extrapatrimonial: la suma de $ 145.000. y c) Daño Punitivo: la suma de $ 500.000. Invoca la
responsabilidad solidaria de los demandados, e inoponibilidad de la personalidad jurídica. Cita doctrina a su
favor.Estima que la extensión de responsabilidad tiene asidero en el incumplimiento agravado de la Empresa y,
en su falta de respuesta y desprecio por el derecho de los consumidores, el que -concibe- conforme surge de la
prueba que acompaña, no se trata de un incumplimiento aleatorio a la accionante, sino que se trata de un
‘modus operandi’, de una actitud sistemática y repetitiva por parte de la proveedora a un sin fin de
consumidores, ya que conforme su conducta los socios de la misma estarían haciendo uso de un tipo societario
para enriquecerse en forma ilícita, debiendo en este caso responder personal e indistintamente los socios con
sus propios bienes. Adiciona que lo establecido por el art. 40 de la LDC establece la solidaridad de todos los
proveedores. Ofrece como prueba que hace a su derecho: Instrumental – D ocumental; Informativa, y
Confesional. Solicita que el interés que deba adicionarse sea calculado con la Tasa Pasiva Promedio que
publica el BCRA con más el 2% mensual. Hace reserva del caso federal.

2. Impreso el trámite de ley (decreto de fecha 28/10/2020), mediante operación de fecha 06/09/2021 comparece
la Sra. Fiscal Civil, Comercial y Laboral de Segunda Nominación, Dra. Silvia Elena Rodriguez, y toma
intervención en los presentes. Asimismo, mediante operación de fecha 03/08/2022 comparece y dictamina en
materia de consumo, concluyendo que -En consecuencia, esta Fiscalía considera que debe hacerse lugar a la
demanda a con las consideraciones vertidas ut supra. En función de lo expresado, tenga por evacuado el
traslado corrido-.

3. Mediante operación de fecha 19/05/2023 comparece el Sr. Fernando Ariel Olmedo (D.N.I. 24.467.211),
acompañado por su letrado Dr. Jorge Alfredo García, contesta la demanda rechazándola en todos los términos
con especial pedido de imposición de costas. Interpone excepción de falta de legitimación pasiva. Entiende que
en la demanda inicial no hay mención alguna que de razón legal o fáctica a la accionante para entablar una
demanda en su contra.Niega haber hecho suscribir a la actora el contrato de compraventa aludido. Explica que
la actora firmó un contrato con GRUPO VMS S.R.L. por la construcción industrializada de 36m2 y luego
menciona que con la SRL aludida se suscribió un anexo donde se estipularon nuevas clausulas. Entiende que la
actora nada ha dicho del porque entabla la demanda en su contra, ni ha cumplido con los requisitos de una
mediación previa, ni denuncia en defensa del consumidor en su contra, sino que reconoce una relación
contractual con la empresa Grupo VSM S.R.L., por lo que desde un principio es total y absolutamente irracional
y falto de fundamento jurídico la demanda dirigida a su parte. En relación a la legitimación subjetiva señala que
la actora le atribuye responsabilidad por actos extra societarios, ajenos a la persona jurídica, que constituyan un
recurso para violar la ley, el orden público o la buena fe o para burlar derechos de terceros. Considera que no
explica la actora cual es el acto extra societario que pudo haber realizado ya que un presunto incumplimiento
contractual no puede ser tomado como un acto ajeno a la persona jurídica y deja negado que la empresa
Viviendas Máxima Grupo VMS SRL haya incurrido en incumplimiento alguno. Niega hacer uso de un tipo
societario para un enriquecimiento ilícito, niega haber incurrido en ningún acto extra societario o ajenos a la
persona jurídica, que constituyan un recurso para violar la ley, el orden público o la buena fe o para burlar
derechos de terceros y/o incumplimiento contractual, por el contrario la persona jurídica de existencia ideal
contratante tiene un objeto social bien definido, lícito, cumple con sus obligaciones contractuales y fiscales.
Niega haber firmado contrato alguno, y ninguna otra documental a nombre propio con la actora. Niega haber
incurrido en ningún acto extra societario o ajeno a la persona jurídica, que constituyan un recurso para violar la
ley, el orden público o la buena fe o para burlar derechos de terceros y/o incumplimiento contractual.Destaca que
la empresa se dedica a la comercialización y construcción de viviendas prefabricadas y/o industrializadas, que
opera en el mercado desde el año 2009 vendiendo y entregando un número importante de viviendas a sus
clientes, los cuales se encuentran muy satisfechos. Expone que la empresa siempre operó en el mismo domicilio
y a la vista del público, el trato comercial con los clientes se basa en un contrato para la adquisición de su
producto y en esa figura podrá determinarse en su caso el cumplimiento o incumplimiento del mismo, dejando
negado esta última posibilidad para con la actora. Resalta que la actora no ha descripto cuales serían esas
conductas ya que solo se ha limitado a hablar de un supuesto incumplimiento contractual. Estima que la
demanda es un verdadero disparate que debe ser rechazada por la improcedencia manifiesta de la misma.
Sostiene que no se han configurado ni se han descripto por la actora los supuestos de aplicación del art. 54 de
L.S.C. y el art 144 del Código Civil y Comercial, no se expresa cual sería el acto extra societario realizado por su
parte, cuál sería la violación a la ley ni así tampoco cual es la ley a que refiere, de qué manera hay violación al
orden público o la buena fe, ni cuál es el acto realizado que frustraron derechos de terceros y cuales fueron
estos derechos. Concluye que la actora ha errado gravemente el análisis legal de la situación, ya que poder
interpretar la ley de la manera que lo hace la parte actora sería entender que a partir de ahora todo
incumplimiento de un tipo societario como resulta ser una Sociedad de Responsabilidad Limitada o una
Sociedad Anónima en las cuales los socios tiene limitada su responsabilidad a la integración de sus partes,
pierde razón ni existencia la persona jurídica societaria dado que, desde la interpretación de la actora, siempre
se puede demandar en cualquier circunstancia a los socios y/o directores.Niega daño patrimonial alguno, niega
el monto a que se refiere la actora de $ 142.850, niega que haya firmado contrato de locación o que haya
realizado locación alguna. Niega daño extramatrimonial alguno. Niega el monto que pretende por este rubro por
la suma de $ 145.000. Niega daño punitivo alguno. Niega el monto que pretende por este rubro por la suma de $
500.000.

4. Corrida noticia al actor (decreto de fecha 22/05/2023), mediante operación de fecha comparece la Dra.
Candelaria Sappia en su carácter de apoderada de la parte actora y evacúa el traslado. Ratifica los dichos
vertidos en la presente causa. Indica que en la causa se ha acreditado el incumplimiento contractual de la
demandada en todos sus términos (falta de entrega de la vivienda contratada) y la extensión del resarcimiento.
Refiere que han probado que no ha sido un mero incumplimiento contractual, sino que surge evidente el actuar
malicioso y despreocupado que los demandados han tenido para con la actora y otros consumidores en similar
situación, sus intereses económicos, personales y morales antes, durante y después, de la celebración del
contrato de compraventa para acceder a una vivienda.
Expresa que el grave menosprecio de los demandados se ha hecho evidente en su falta de cumplimiento del
contrato, incluso GRUPO VMS SRL ni siquiera ha comparecido a estar a derecho, pese a haber sido
debidamente notificada.Señala que tampoco ha comparecido ante la instancia administrativa oportunamente
llevada a cabo ante la Dirección General de Defensa del Consumidor y Lealtad Comercial de la Provincia de
Córdoba (Expediente administrativo N° 0069- 022772/2019). Resalta que de la respuesta al oficio remitida por la
Dirección de Protección del Consumidor y Mediación Comunitaria de la Municipalidad de Córdoba (agregada
con fecha 13/04/2022) surge que la demandada registra dos denuncias ante la entidad en los últimos cinco
años; y de la respuesta al oficio remitida por la Dirección General de Defensa del Consumidor y Lealtad
Comercial de la Provincia de Córdoba (agregada fecha 13/04/2022), surge que la demandada registra 25
denuncias radicadas en la entidad en los últimos cinco años, es decir, ya son numerosos los reclamos en su
contra. Puntualiza que la demandada no tiene ningún tipo de interés en responder por los múltiples
incumplimientos y menoscabos que se reclaman en la presente causa y no le ha dejado otra opción que acudir
al reclamo judicial en busca de Justicia. Expone que del informe de IPJ incorporado el 09/08/2021, los socios
gerentes demandados son Fernando Ariel Olmedo y Lucas Aurelio Benadia, circunstancia además que ha sido
reconocida por ambos, acreditando así el primer presupuesto de procedencia.
En segundo lugar, advierte que se ha probado en autos que la persona jurídica demandada ha sido utilizada en
fraude a la ley o como instrumento de frustración de derechos de terceros, con argumentos concretos, ha
quedado acreditada la utilización que hacen los socios Benadia y Olmedo, de la personería jurídica de la firma
para incumplir con sus obligaciones y menoscabar el patrimonio de sus clientes, ya que el incumplimiento de la
demandada no es un incumplimiento aislado, sino una serie de conductas que configuran un modus operandi
que ejerce de manera continua y repetitiva a todos los consumidores con quienes contrata.En definitiva,
considera que la utilización que hacen los socios de la persona jurídica de Máxima Viviendas es para incumplir
con sus obligaciones de manera atentatoria contra el patrimonio de sus clientes, es un actuar que realizarían en
pos de obtener un beneficio económico sin riesgo de tener que responder posteriormente de manera personal
por los daños que pudieran ocasionar por las consecuencias de las mismas. Denota que de la documental
acompañada en la demanda, que no ha sido impugnada, se observan distintas publicaciones en Facebook,
donde se evidencia numerosos reclamos de consumidores, calificando a la empresa como ‘estafadora’, que ‘no
entregan nunca la vivienda’, ‘se quedan con el dinero’, etc. En tercer lugar, resaltan que han probado la
insolvencia económica de la sociedad demandada y la carencia de recursos para hacer frente a una eventual
sentencia condenatoria. Refiere que no es cierto lo que dice el Sr. Olmedo en su comparendo, quien pretende
engañar al Tribunal manifestando que ‘Siempre la empresa operó en el mismo domicilio y a la vista del público.’,
ya que la empresa al día de hoy ha desaparecido totalmente. Explica que para aplicar el corrimiento del velo
societario y, en consecuencia, extender la responsabilidad a los socios y sus administradores se debe estar ante
una violación del derecho de consumidores de gravedad y para cuya concreción la personalidad jurídica
diferenciada que invisten las sociedades comerciales haya sido fundamental, l o que evidentemente ha acaecido
en autos. Advierte que las vulneraciones a los derechos de los consumidores que en la presente demanda se
reclaman son violaciones a derechos fundamentales, tales como: el derecho de propiedad de la actora (entiende
que no queda duda que la demandada se ha apropiado ilegítimamente del dinero de la misma sin
contraprestación alguna), una clara violación al derecho de información, el derecho al trato digno y equitativo,
despliegue de prácticas abusivas y publicidad engañosa. Ratifica el pedido de extensión de la responsabilidad
en estos autos a los socios Benadia Lucas Aurelio (D.N.I.26.483.466) y Olmedo Fernando Ariel (D.N.I.
24.467.211) de Máxima Viviendas – Grupo VMS S.R.L-, quienes deberán responder de manera solidaria,
personal e ilimitada por los daños ocasionados a la actora en toda su extensión, conforme surge de lo relatado y
probado en los presentes y conforme faculta el artículo 54 L.S.C N° 19.550, artículo 144 CCCN y el artículo 40
LDC. Destaca que el caso de la actora no es un caso aislado, sino que la accionada es una incumplidora
consuetudinaria de los derechos de los consumidores, con lo cual el daño punitivo resulta procedente ya que se
encuentran configurados todos los extremos para su procedencia.

5. Diligenciada la prueba ofrecida, dictado y consentido el decreto de autos (operación de fecha 10/08/2023),
queda la causa en estado de resolver.