TEMA 7: LA PROPIEDAD
1. CONCEPTO
1.1 Concepto legal: art.348 CC
“La propiedad es el derecho de gozar o disponer de una cosa o de un animal, sin mas limitaciones que las
establecidas en las leyes”. A diferencia del art.544 del CC francés, debido al diferente sustrato ideológico,
desaparece la referencia a que el uso y disposición sea “del modo más absoluto”, así como las limitaciones no
se corresponden “uso prohibido por las leyes o los reglamentos”.
1.2 Notas características
La propiedad, desde una lectura francesa, es un derecho:
• ABSOLUTO: Ausencia de limites para el poder del propietario, solo cabiendo limitaciones
excepcionales y externas de la definición, manifestadas mediante prohibiciones, con interpretación
restrictiva.
• EXCLUSIVO: Impide cualquier actuación por parte de terceros.
• PERPETUO: Se basa en que una propiedad temporal no podría ser absoluta.
La propiedad, desde una lectura más moderada (CC y CE), discute tanto el carácter absoluto, que no puede
ampararse en la redacción del art.348 CC, y la perpetuidad, pues existe propiedades especiales.
Las notas características de la propiedad, del art,348 CC, son las siguientes:
1. GENERALIDAD: El Dº Propiedad recae sobre todos los usos, servicios y utilidades de las cosas, salvo
las excepciones establecidas por las leyes o derivadas de la existencia de derechos reales a favor de
terceros (FACULTAD PLENA).
2. ABSTRACCIÓN: El derecho no se identifica con una o varias facultades concretas, pro lo que
subsisten con cierta independencia de las mimas, con el límite de la incompatibilidad de la propiedad
con el vaciamiento perpetuo de todas las facultades atribuidas al titular. (AUNQUE EXISTE
USUFRUCTO, SIGO SIENDO PROPIETARIO).
3. ELASTICIDAD: La propiedad abarca todas las utilidades que el propietario no puede obtener de la
cosa en un momento determinado, atribuyéndoselas cuando se manifieste cuando desaparezcan las
restricciones impuestas (ley o DºR) que lo impiden.
4. UNIDAD: El derecho de la propiedad es 1 e idéntico independientemente de las características del
objeto sobre el que recaiga o la utilidad de este para la satisfacción de necesidades sociales, aunque
debe ser matizada esta idea por la existencia de propiedades especiales, diferenciación en la accesión o
usucapión entre BBMM y BBII.
1.3 Extensión vertical de la propiedad territorial
Según el art.350 CC, el propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella, y
puede hacer en él las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan, salvas las servidumbres, y con
sujeción a lo dispuesto en las leyes sobre Minas y Aguas y en los reglamentos de policía.
Aunque algunos autores abogan por una extensión ilimitada del objeto del dominio en sentido vertical, esta no
tuvo aplicación práctica, siendo sustituida por nuevas consideraciones como la establecida en el TRLS de 2015,
donde las facultades del derecho de propiedad del suelo alcanzarán al vuelo y el subsuelo solo hasta donde
determinen los instrumentos de ordenación urbanística (EELL), de conformidad con las leyes aplicables y con
las limitaciones y servidumbres que requieran la protección del dominio público.
2. CRISIS DEL CONCEPTO LIBERAL DEL DOMINIO. LA FUNCION SOCIAL DE LA PROPIEDAD.
EL ART 33 CE.
2.1 Crisis del concepto liberal del dominio y función social de la propiedad.
A partir de mediados del siglo XIX, la Revolución Industrial evidenció las limitaciones del concepto liberal de
propiedad, que se entendía como un poder absoluto del propietario. Se empezó a considerar que el ejercicio del
derecho de propiedad debía no solo beneficiar al propietario, sino también satisfacer intereses generales, dando
lugar a la noción de función social de la propiedad.
Esta corriente emergió como respuesta a las ideas comunistas, defendiendo que la función social era esencial
para la supervivencia del derecho de propiedad y la libertad individual, evitando la concentración del poder en
el Estado. Las leyes que surgieron, especialmente durante y después de la Primera Guerra Mundial, reflejaron
este cambio, ya que los estados comenzaron a regular la propiedad para proteger intereses generales. En España,
tras la Guerra Civil, se implementaron diversas leyes para fomentar la producción agrícola y mejorar las
condiciones de vida, estableciendo obligaciones para los propietarios con el fin de atender las necesidades
sociales y económicas del país.
2.2 El art.33 CE
Artículo 33:
1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia.
2. La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes.
3. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés
social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes.
Los aspectos más destacables de este precepto son los siguientes:
1º La ley no establece limitaciones externas y excepcionales a este derecho, sino que delimita su
contenido normal, de acuerdo con la función social. Por ello, rechaza las normas legales que limiten
al derecho de propiedad, como leyes excepcionales restrictivas de derechos, no susceptibles de
aplicación retroactiva ni de extensión analógica.
2º El derecho de propiedad se reconoce en el capítulo segundo del título primero de la Constitución de
manera que según el artículo 53.1 de la misma vincula a todos los poderes públicos pudiendo ser
alegado directamente ante los tribunales en caso de que sean lesionados por esos mismos poderes
públicos o por los particulares. A diferencia del derecho de la vivienda, que solo podrán ser alegados
ante la Jurisdicción ordinaria, según las leyes que lo desarrollen (Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el
derecho a la vivienda).
3º La delimitación del contenido del derecho de propiedad ha de llevarse a cabo “de acuerdo con la ley”.
4º El límite a la intervención del legislador no se contempla en este artículo, sino en el artículo 53.1 que
impone el respeto al contenido esencial de este, con contenido esencial se refiere bien a la parte del
derecho subjetivo sin la cual pierde su peculiaridad o se desnaturaliza, o bien a la parte que resulta
absolutamente necesaria para que los intereses que subyacen a todo derecho resulten real y
efectivamente protegidos.
3. DIVERSIFICACION DE REGIMENES JURIDICOS EN FUNCION DEL OBJETO DE LA
PROPIEDAD.
La evolución de la función social de la propiedad ha llevado a una diversificación de los regímenes jurídicos en
función del objeto de la propiedad. Desde la promulgación del Código Civil, se han generado numerosas leyes
especiales que regulan distintos tipos de bienes, como terrenos urbanos, agrícolas y forestales, así como aquellos
de interés cultural o medioambiental, etc.
Este desarrollo ha llevado a algunos a proponer que el concepto unitario de propiedad ha sido reemplazado por
un enfoque estatutario, donde cada tipo de propiedad está sujeto a un régimen jurídico específico acorde a su
función social. Sin embargo, las leyes especiales suelen ser fragmentarias, imponiendo deberes y cargas a los
propietarios sin ofrecer un régimen jurídico completo de la propiedad que regulan, por ejemplo, no incluyen
nada sobre la adquisición, modificación o extinción de la propiedad, ni de mecanismos de tutela…. Esto crea
tensiones entre los conceptos unitario y estatutario, obligando a recurrir a la regulación general del Código Civil
para resolver cuestiones que la legislación especial no aborda.
