RESUMEN REMATE 1
El objeto principal de la actividad del martillero público es el remate. Esta actividad está regulada en
el Decreto Ley 20.266 y recogida por leyes provinciales. También se aplican las normas del CCYC
1- ¿Qué es el remate? Es un procedimiento que solo puede llevarlo a cabo un profesional universitario
habilitado como martillero. Es un acto de comercio y puede ser judicial (subasta) o extrajudicial
(privado) o administrativo (aduanas, Estado provincial, municipal). El rematador no es dueño de los
bienes ya que el dueño es otro y entre ellos hay un contrato, así como también con quien adquiere los
mismos.
Concepto: “procedimiento para la adjudicación de bienes, recibido en mandato o comisión según los
casos a través de la oferta pública o a público indeterminado x parte del rematador, profesional
habilitado legalmente para ello, donde la aceptación se produce a través del precio que manifiestan a
viva voz los interesados/postores y que están sometidos a una condición resolutoria de que exista o no
una postulación mayor que resuelva a la anterior y así sucesivamente hasta llegar a la última postura
que implica el perfeccionamiento de la adjudicación que se identifica con el golpe de martillo”
Rematador-Dueño de los bienes = contrato de mandato o comisión. El martillero vende bs ajenos y
esto debe estar explicitado juridicamente (art. 10 Dec-Ley 20.266)
Dueño de bienes-Adquirente/Oferente = contrato de compraventa. El remate no es un contrato de
compraventa, sino el procedimiento a través del cual se materializa un contrato de compraventa
entre el dueño de los bienes y el adquirente, y es llevado a cabo por el rematador. El procedimiento
de remate posibilita el contrato de compraventa. El contrato de compraventa está sujeto a una
condición resolutoria de que no exista una postura mayor que resuelva a la anterior y así
sucesivamente. Solo la última postura logra el perfeccionamiento de dicho contrato
Dueño de los bienes - Martillero los Un 3ro los adquiere
los entrega ofrece/vende
Mandato
Acto de Comprave
o
Remate nta
Comisión
Secuencia jurídica o condiciones esenciales:
1- Entrega del/los bien/es para su venta en remate (mandato o comisión)
2- Ofrecimiento al público del bien (1ro el martillero realiza una oferta)
3- Aceptación x parte del público
4- Condición resolutoria de una aceptación mayor por el 3ero adquiriente
5- Adjudicación de los bienes
2- Origen histórico: El remate se identifica con el término de subasta, ya que antes se podía identificar
la posibilidad que tenía el vendedor en una guerra, de obtener el botín del vencido. Se colocaba una
lanza para identificar ese “traspaso”. Hoy en día está normativizado.
3- Delimitación: Tiene que ser “algo” en el mundo jurídico, de lo contrario estaríamos frente a una
laguna del derecho. El remate aparecía como un acto de comercio en el art. 8 del Cód. De Comercio.
Actualmente, el CCYC unificó los ambitos de responsabilidad civil-comercial, contractual-
extracontractual aplicandose los art. 1708 y siguientes y el art. 1768.
ARTICULO 1708.- Funciones de la responsabilidad. Las disposiciones de este Título son aplicables a la prevención del
daño y a su reparación.
ARTICULO 1709.- Prelación normativa. En los casos en que concurran las disposiciones de este Código y las de alguna
ley especial relativa a responsabilidad civil, son aplicables, en el siguiente orden de prelación:
a) las normas indisponibles de este Código y de la ley especial;
b) la autonomía de la voluntad;
c) las normas supletorias de la ley especial;
d) las normas supletorias de este Código.
ARTICULO 1768.- Profesionales liberales. La actividad del profesional liberal está sujeta a las reglas de las
obligaciones de hacer. La responsabilidad es subjetiva, excepto que se haya comprometido un resultado
concreto. Cuando la obligación de hacer se preste con cosas, la responsabilidad no está comprendida en la Sección
7a, de este Capítulo, excepto que causen un daño derivado de su vicio. La actividad del profesional liberal no
está comprendida en la responsabilidad por actividades riesgosas previstas en el artículo 1757.
4- Clasificación
- Según la forma de realizarse: Sistema inglés (nuestro sistema sigue al mismo) y Holandés
- Según el ámbito: extrajudicial, adm., judicial.
A) PARTICULAR O PRIVADO (EXTRAJUDICIAL): Es aquel remate en el que se le encomienda ciertos
bienes a un martillero para que lo haga de forma extrajudicial. Se debe publicitar dentro del local del
martillero. Se rige por las normas del Dec-Ley 20.266
B) ADMINISTRATIVO: Es aquel que se lleva adelante dentro del ámbito Nacional, Provincial o
Municipal por una orden expresa y de acuerdo a la legislación especial.
C) JUDICIAL: Lo ordena el juez, se rige por normas de procedimiento y por el Dec-Ley 20.266
5- Obligaciones
A) ANTES DEL REMATE: El martillero debe OBLIGATORIAMENTE constatar las condiciones del bien
(título, titular, condiciones registrales y materiales del bien, gravámenes, deudas x impuestos, tasas,
contribuciones, etc.) comprobar el inmueble (si está disponible, si los planos se corresponden),
observar los bienes muebles, si tienen algún vicio. También debe instrumentar por escrito las
condiciones del mandato o comisión (objeto, autorización a rematar, gastos y a cargo de quién se
encuentran, condiciones de venta, precio, modalidades de pago, comisión del martillero, etc.) y su
inexistencia lo podría llevar a un grave problema probatorio (art. 9 inc. c Ley 20.266). Debe realizar
una publicidad adecuada que puede asumir diversas modalidades (no debe inducir a engaño,
confusión, desvirtuar el producto, etc. El martillero debe actuar con prudencia, claridad y precisión).
La unica pauta legal que resulta necesaria y adecuada es que debe identificar de forma clara y precisa
quién vende, qué es lo que vende, en qué condiciones se vende, cómo se vende, cómo se paga, cómo
se instrumenta y cómo se cumple o ejecuta la entrega del bien. Estas obligaciones acarrean
consecuencias si el martillero no las cumple
B) ACTO DE REMATE: No se puede realizar en cualquier lugar, hora o de cualquier manera. Debe
observarse la reglamentación vigente y el martillero es el único facultado para rematar. En el caso de
remates privados o extrajudiciales, el lugar va a ser determinado por el martillero y el mandante o
comitente, y si no hubiese pacto expreso, se estará al lugar que el martillero indicó en la publicidad
del remate, y si de esto no está pactado (que seria raro), se estará al lugar de los bienes. Se obliga al
martillero a colocar en un lugar visible una bandera con la identificación del martillero que ha de
llevar adelante el remate. La falta de utilización de la bandera en principio no afecta al procedimiento
o al contrato, por lo que dificilmente se pueda llegar a la nulidad. No es un procedimiento libre sino
que debe constar de 3 etapas: iniciación/introducción; desarrollo (ofertas, posturas, resoluciones);
culminación/adjudicación. Si se incumple con las mismas acarrea la responsabilidad del martillero y
el remate se verá frustrado. Esta modalidad pública se implementa para evitar engaños o
aprovechamientos. El remate una vez iniciado NO se puede suspender, salvo que exista base mínima
y esta no alcanzare.
C) POSTERIORES AL REMATE: Refleja lo que se realizó en el remate.
1- Instrumentar la venta: previamente debe comprobar la identidad de los contratantes va a
confeccionar y suscribir el instrumento de venta en donde se va a reflejar las condiciones generales y
particulares del contrato de compraventa, además de constar los dchos y obligaciones de las partes
(debe haber 3 ejemplares----> esto está justificado y uno de ellos queda en poder del martillero). En
caso de bienes muebles se da la excepción, otorgandose la posesión al comprador en el mismo acto,
bastando un recibo como instrumento de venta. El rematador debe guardar una diligencia razonable,
y si este límite se quiebra lo lleva a ser responsable por incumplimiento contractual.
2- Percibir la seña o precio total/parcial: La reposición fiscal es una obligacion que no solo surge del
Estatuto sino también de normas tributarias que suelen establecer una responsabilidad solidaria para
determinados sujetos, incluso el martillero. La exigencia de requerir del adquirente, en dinero en
efectivo, el importe de la seña o el precio, y el otorgamiento de los recibos correspondientes, se
justifica, salvo que exista pacto y publicidad en otro sentido; pero si este se encuentra presente al
momento y lugar del remate, resulta conveniente analizar la posibilidad de otras modalidades que
comprometan directamente al mandante o comitente.
3- Rendir cuentas: instruidas (deben brindarse las explicaciones de lo actuado), descriptivas
(reseñandose todo lo actuado) y documentadas (respaldada por la documentación correspondiente).
El incumplimiento de esta obligación lleva al martillero a la perdida de la comisión y también puede
generarle responsabilidad x daños y perjuicios.
4- Conservar muestras y documentación
5- Responsabilidad: El martillero tiene responsabilidad civil y comercial contractual por el acto de
remate, frente al titular de los bienes y frente a los adquirentes. El factor de atribución es subjetivo, o
sea que debe existir culpa o dolo en la actuación del martillero y su actuación debe guardar un nexo
de causalidad con el daño producido. Va a responder frente al mandante por el incumplimiento
culposo o doloso del mandato, apreciandose su pericia, digilencia y prudencia, con mayor severidad,
atendiendo a su caracter de profesional conforme al art. 1725 CCYC, salvo que invocare y probare que
el daño se produjo por caso fortuito o fuerza mayor. También deben considerarse las
responsabilidades que surgen por exceso, abuso o actuación fuera del mandato. Respecto del 3ero
adquirente, aquí debe considerarse que confluyen las normas de la compraventa, el mandato y
comisión. Siempre debe verificarse la existencia de un daño salvo que se estableciere
contractualmente una responsabilidad expresa por el propio incumplimiento contractual
independientemente de la existencia de daño alguno. También, se le atribuye responsabilidad por
cuya culpa se suspendiere o anulase el remate, perdiendo el dcho de cobrar la comisón y a que se le
reintegren los gastos.
ARTICULO 1725.- Valoración de la conducta. Cuanto mayor sea el deber de obrar con prudencia y pleno
conocimiento de las cosas, mayor es la diligencia exigible al agente y la valoración de la previsibilidad
de las consecuencias.
Cuando existe una confianza especial, se debe tener en cuenta la naturaleza del acto y las condiciones particulares
de las partes.
Para valorar la conducta no se toma en cuenta la condición especial, o la facultad intelectual de una persona
determinada, a no ser en los contratos que suponen una confianza especial entre las partes. En estos casos, se
estima el grado de responsabilidad, por la condición especial del agente.
Subasta de Bienes Hipotecados
- La hipoteca es el DR constituído en seguridad de un crédito en dinero sobre los bienes inmuebles
que continuan en poder del deudor, la que solo puede ser constituida por escritura pública o por
documentos, que sirviendo de títulos al dominio o DR, estén expedidos por autoridad competente
para darlos y deban hacer fe por sí mismos. Solo queda perfeccionada como DR una vez inscripta en el
Registro de la Propiedad Inmueble.
- Designación del Martillero (art. 563 CPCYCN) - en el orden provincial se aplican las reglas del juicio
ejecutivo. En la provincia de Santa fe la misma surge de la combinación de lo normado en el art. 492
del CPCYCSF y el art. 71 de la Ley 7.547 (COLEGIO DE MARTILLEROS. CREACION. REGLAMENTA EL EJERCICIO
PROFESIONAL. ). En ambos casos, para la designación, se deberá disponder de las listas que todos los
años las Cámaras de Apelaciones confeccionan con los profesionales que solicitan su inscripción en
ella. En los casos de ejecuciones hipotecarias, lo normal es que el acreedor proponga al martillero,
conforme a la facultad que le otorga alguna de las cláusulas en que se pactó el mutuo, y el propuesto
debe reunir los requisitos establecidos por la respectiva normativa para su designación. El martillero
que se designe debe estar inscripto en el respectivo colegio profesional, con matrícula vigente, y
reunir las demás condiciones necesarias para su designación.
La facultad de los Jueces en el ejercicio de la potestad jurisdiccional que implica la soberana
atribución de interpretar la ley, la de discernir de conformidad al art. 355 de la L.O.T., los supuestos en
que procede o no la designación de martilleros sin necesidad de sorteo previo
Resulta inadmisible que por el sólo hecho que el martillero haya sido propuesto por las
partes, quede eximido de tener que reunir los requisitos necesarios para poder actuar en tal carácter
- Aceptación del Cargo: Designado el martillero, deberá aceptar el cargo en forma legal y ajustar su
cometido a las instrucciones que le imparta el juez, teniendo presente que él no es parte en los
trámites del cumplimiento de la sentencia de remate y sólo podrá tener intervención en lo referido a
su actuación. El art. 563 del CPCYCN manda que se debe aceptar el cargo dentro del 3er día de
designado. En la provincia de Santa Fe el Código Procesal Civil y Comercial nada dice con relación a la
obligatoriedad de la aceptación del cargo por parte del martillero, pero, el art. 78 de la Ley 7.547
dispone que la designación será dejada sin efecto si no se acepta el cargo dentro de los 5 días de
notificada la designación. La Ley 24.441 (Financiamiento de la Vivienda y la Construcción - regula las letras
hipotecarias, letras escriturales y régimen especial de ejecución) no dispone que el martillero deba aceptar el
cargo, pero sí deberá cumplir con las condiciones usuales (estar inscripto en el colegio profesional,
tener matrícula vigente y cumplir las demás condiciones necesarias para su designación) y ajustar su
cometido a las instrucciones que le imparta el acreedor que es quién ha requerido sus servicios
profesionales.
El martillero que acepta el cargo y no cumple su cometido o lo cumple de manera deficiente,
maliciosa o en cualquier forma perjudicial para los interesados es pasible de responsabilidades
civiles y penales que las leyes establecen, sin perjuicio de las sanciones procesales que pueden ser
aplicadas por los jueces
- Trámite: Como etapa preparatoria de la subasta se deberá tramitar los informes sobre las deudas
que por impuestos, tasas, contribuciones y expensas pesen sobre el bien motivo de la subasta, el
informe del registro de la propiedad inmueble sobre las condiciones del dominio, gravámenes sobre
el bien e inhibiciones en la persona del demandado. El martillero, como auxiliar de la justicia deberá
ser quien tramite dichos informes, con lo cual, toma un conocimiento real de la situación del
inmueble con relación a las deudas, a las interdicciones que se registren, lo que luego deberá ser
claramente publicitado para evitar incidencias innecesarias. En la provincia de Santa Fe el art. 46 inc. c
de la ley 7.547 faculta a los martilleros para solicitar directamente de las oficinas públicas, bancos
oficiales, mixtos o privados, los informes o certificados necesarios para el cumplimiento de sus
obligaciones. La ley Registral de la provincia de Santa Fe (Ley Nº 6.435 reformada por la ley 11.292)
considera que los martilleros públicos y corredores de comercio tienen interés legítimo en averiguar
el estado jurídico de los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscriptas. El inc. b del art.
56 de la Ley 24.441 dispone que el acreedor podrá solicitarlos con el apercibimiento de que de no
contarse con dichas liquidaciones en el plazo de diez días hábiles desde la recepción de su solicitud, se
podrá subastar el bien como si estuviera libre de deudas
No es excusa del incumplimiento de los deberes impuestos la circunstancia de haber tenido poco
tiempo para obtener los certificados.
El pedido de informes tiene la finalidad de determinar eventualmente el importe de las deudas que
-en su caso- han de hacerse efectivas sobre el precio de adquisición del inmueble, puesto que el
posible comprador debe contar con la información aludida para deslindar su responsabilidad
respecto de tales deudas
- Verificacion o constatacion del bien: El art. 576 in fine del CPCYCN dispone“podrá comprobarse
judicialmente el estado de ocupación del bien si las circunstancias asi lo aconsejaren”. Con la reforma
introducida por el art. 79 de la ley 24.441 al art. 598 inc. 1 del CPCYCN el Juez ordenara verificar el
estado físico y de ocupación, designando a tal fin al escribano que proponga el acreedor. Si bien en la
provincia de Santa Fe ni el CPCYCSF ni la ley 7.547 legislan sobre la constatación del inmueble, es
conveniente que el martillero la solicite y, en la practica así se hace, ya que a través de ella tomara
conocimiento sobre el estado de ocupacion del bien y de quién lo hace y en qué caracter; es necesario
determinar en forma correcta la existencia de la posesion por ser propietario con dominio inscripto o
propietario por compra del inmueble con contrato de compraventa de fecha anterior o posterior a la
inscripción de la hipoteca o el caracter de tenedor por locacion o comodato y/o algún otro caracter
que invoque quien se encuentre ocupando el bien a subastar.
La verificación del estado físico y de ocupación del bien se realiza por el escribano que haya designado
el juez ha propuesta del acreedor, como así también –si el inmueble se encuentra ocupado– la
intimación para su desocupación en el plazo de 10 días, bajo apercibimientos de lanzamiento por la
fuerza pública y, en el caso de no haberse realizado la desocupación, el lanzamiento y la entrega de la
tenencia del bien al acreedor también se realiza por el escribano. A esos fines el escribano actuante
podrá requerir el auxilio de la fuerza pública, allanar domicilio y violentar cerraduras y poner en
depósito oneroso los bienes que se encuentren en el inmueble, a costa del deudor. Todo este
procedimiento tramitará inaudita parte, y será de aplicación supletoria lo establecido en los códigos
de forma.
- Publicidad de la subasta: En la subasta judicial la publicidad se realiza en el orden nacional, como lo
manda el art. 566 del CPCYCN, por 2 dias en el Boletín Oficial y en otro diario, en la forma indicada
en los arts. 145, 146 y 147 de la misma norma y la última publicación deberá realizarse cuando
menos 48 horas ante de la subasta; en la provincia de Santa Fe el art. 492 del Código de
Procedimientos en lo Civil y Comercial (ley 5.531) dispone que el remate se anunciará por edictos
publicados 3 veces en 5 días, a lo menos, y el art. 67 de la misma norma por la modificación
introducida por la ley 11.287 manda que las notificaciones por edictos se harán en el Boletín Oficial,
con lo cual no es necesario la publicación en otro diario.
En el trámite de la ejecución extrajudicial el art. 57 de la ley 24.441 no manda publicar edictos, sí
dispone que se publicarán avisos durante 3 días en el diario oficial (no cabe duda que se trata del
Boletín Oficial) y en dos diarios de gran circulación, uno al menos en el lugar de ubicación del
inmueble. Establece que el último aviso deberá realizarse con una anticipación no mayor de 2 dias a
la fecha fijada para el remate. También resulta de práctica que se realice alguna publicidad adicional
y la colocación de un cartel en el inmueble a subastar, todo lo que favorece la correcta
individualización del bien y propende a una mejor información sobre el acto, con la pretensión de
interesar en la subasta a la mayor cantidad de posibles oferentes. En este caso se deberá tener
presente lo normado en la Ley Nº 24.240 de Defensa del Consumidor, en cuanto a que la información
suministrada debe ser objetiva, clara y precisa, así lo establece su art. 4º; en lo relativo a la publicidad
el art. 8º dispone que la publicidad efectuada en anuncios, prospectos, circulares u otros medios de
difusión obligan al oferente y se tienen por incluidas en el contrato.
Resultando improcedente argüir de nulidad la subasta, si los defectos que se atribuyen a la
publicidad realizada no fueron denunciados con anterioridad a la efectivización del remate
La seriedad de los remates judiciales exige que, a través de la publicidad edictal, se eliminen
equívocos o situaciones dudosas que pongan al comprador en la necesidad de afrontar incidentes
judiciales, en virtud de situaciones existentes que no fueron manifestadas. También interesa, por
lo demás, a la estabilidad y celeridad que deben caracterizar a los actos judiciales a fín de que la
controversia entre deudor y acreedor quede definitivamente solucionada
- Determinacion de la base: En el orden nacional el art. 578 del CPCYCN establece que si no hubiere
acuerdo de parte para fijar la base, la misma se fijará en las 2/3 partes del avalúo fiscal y en el caso de
no haber valuación, se designará un perito para que realice una tasación y las 2/3 partes de esa
tasación será la base que se fije. En la provincia de Santa Fe el art. 489 del Código de Procedimientos
en lo Civil y Comercial manda solicitar un informe a la Dirección General de Rentas (luego
denominada Administración Provincial de Impuestos). En la actualidad dicho informe se solicita a la
Dirección del Servicio de Catastro e Información Territorial de la Provincia, para que informe sobre la
valuación del bien a los efectos del pago del impuesto inmobiliario, la cual servirá de base para la
subasta, aunque es más común que las partes deudor y acreedor, en el momento de la constitución
del mutuo hayan establecido que la base de la subasta será el monto de la deuda. El art. 58 de la ley
24.441 establece que la base de la subasta será el monto de la deuda a la fecha de procederse a la
venta, lo que no deja duda que el acreedor hipotecario deberá tener una liquidación a la fecha fijada
para la subasta.
pasada la media hora la subasta se efectuaría sin base, debiendo ser efectuada la publicación por el
martillero en el acto de la subasta, a fin de evitar especulaciones y perjuicio a las partes
Es nula la subasta respecto de la cual no se consignó en los edictos que se remataría sin base, si se
vendió en un precio muy inferior al acreditado y el secretario o prosecretario no concurrieron al
acto
- Presidir la subasta: Se creó la Oficina de Subastas Judiciales, donde es la obligación de asistir al acto
de la subasta para el secretario o el prosecretario administrativo del juzgado que la ordena, donde
deberán informar sobre su desarrollo y toda otra cuestión que pueda resultar de interés. Con fecha
14/10/2003 por Acordada 23/2003 la Corte Suprema de Justicia de la Nación, con fundamento en la
ley 24.937 modificada por la ley 24.939, dispuso la transferencia de la Oficina de Subastas Judiciales al
Consejo de la Magistratura y este por Resolución Nº 288/04 dejó sin efecto la obligatoria presencia de
los secretarios o prosecretarios administrativos en todas las subastas que se realicen en la Capital
Federal, salvo decisión expresa del juez de la causa, cuando la importancia de la subasta o la
evaluación de los hechos lo hicieran aconsejable. En la provincia de Santa Fe el Código Procesal Civil y
Comercial manda que todo remate judicial se efectuará, bajo pena de nulidad, ante el actuario o juez
de paz (hoy juez comunal) que se designe y en el lugar en que se encuentren los bienes. Sin embargo
el juez podrá disponer que se realice en otro sitio si hubiere alguna razón que lo justifique. El
secretario o juez de paz (hoy juez comunal), en su caso, presidirá el acto y tendrá las facultades
necesarias para asegurar el normal desarrollo del mismo. La última parte del art. 57 de la Ley 24.441
dispone que en el remate estará presente el escribano quien levantará acta. En el acta se deberá
consignar el desarrollo del acto en forma lo más circunstanciada posible, especialmente si hubiera
algún incidente motivado por las posturas
Es la subasta misma, llamada por la doctrina moderna como enajenación coactiva de bienes, una
sucesión de actos procesales, como la designación del martillero, aceptación del cargo, publicidad
de la subasta, determinación del estado registral de bienes a subastar, publicidad del acto de
subasta con determinación de fecha, hora y lugar de realización, fijación de condiciones,
realización de la suma, puesta de manifiesto del acta de subasta y aprobación de la misma, etc. –
que responden a antecedentes históricos en que todo se reducía a la realización de la venta por
parte del juez de forma personal auxiliado por el personero quien se limitaba a vocear
públicamente la venta. El martillero, hoy sustituye no solo al pregonero sino que además excluye
la necesidad de la presencia personal del juez, sin perjuicio que las leyes procesales determinen la
presencia en el acto del Secretario, en otros casos, la de un agente judicial designado
especialmente por el director del proceso. La presencia del actuario en el acto de subasta no puede
interpretarse como una medida convalidante de los vicios del acto, pues se trata sólo de la
delegación de un deber impuesto al magistrado y autorizada por el art. 235 del Reglamento para la
Justicia Nacional en lo Civil
- Comunicación de los embargantes e inhibientes: El art. 575 del CPCYCN dispone que decretada la
subasta se comunicará a los jueces embargantes e inhibientes. Se citará a los acreedores hipotecarios
para que dentro del 3er día presenten los títulos. Los de grado preferente, dentro del mismo plazo,
podrán solicitar el aumento de la base hasta cubrir el importe de sus créditos. En la provincia de Santa
Fe el Código de Procedimientos en su art. 488 dispone que tratándose de bienes afectados por
prenda o hipoteca, se citará a los acreedores en la forma ordinaria con anticipación no menor de 10
días al remate, a fin de que tomen la intervención a que tengan derecho en la medida de su interés
legítimo y en el art. 506 dispone que si hubiere embargo o inhibiciones de fecha anterior, se exhortará
a los jueces que lo ordenaron a fin de que emplacen a los peticionarios a presentarse deduciendo sus
reclamos dentro del término de 10 días, bajo apercebimientos. El art. 59 de la ley 24.441 establece
que el deudor, el propietario y los demás titulares de derechos reales sobre la cosa hipotecada
deberán ser notificados de la fecha de la subasta por medio fehaciente con 7 días hábiles de
anticipación, excluido el día de la subasta.
Si bien los acreedores embargantes constituyen principales interesados en asumir la
vigilancia del procedimiento y el contralor del acto de la subasta no alcanzan carácter de
partes en el juicio, resumiéndose su actuación a la posibilidad de hacer valer sus derechos en la
etapa de distribución de los fondos obtenidos en el remate
La finalidad de la citación de acreedores dispuesta por el art. 575 del Cód. Procesal es resguardar
el derecho que les asiste para defender su crédito y, eventualmente, solicitar el aumento de la base
de la subasta, lo que hace que su legitimación en el proceso sea restringida y no asuman el
carácter de co-ejecutantes
- Compra en comision: El art. 571 del CPCYCN autoriza la compra en comisión, pero el art. 79 de la ley
24.441 que reformó el art. 598 del CPCYCN en su inciso 7 dispone que no procederá la compra en
comisión ni la indisponibilidad de los fondos de la subasta. En la provincia de Santa Fe si bien ni el
Código Procesal Civil y Comercial, ni la ley de Martilleros lo autoriza en forma expresa, los martilleros
públicos solicitan en las subastas que se autorice la compra en comisión y los tribunales lo autorizan,
en la que, quien resulta comprador debe denunciar el nombre de su comitente dentro del plazo que
se hubiere establecido para ello (y que debe mencionarse en el edicto), el comitente deberá aceptar
la compra que para él se hizo y en el mismo acto, debe constituir domicilio en la jurisdicción del
Tribunal que ordenó la subasta; en su defecto el comprador queda como adquirente definitivo
asumiendo las obligaciones y responsabilidades emergentes del contrato. En las ejecuciones
hipotecarias no procede la compra en comisión.
Los actos prohibidos por la ley son de nulidad absoluta, pues los mismos adolecen de falta de
licitud por haber sido realizados contra una ley imperativa
La prohibición de comprar en comisión en subasta pública consagra una incapacidad de derecho
del adquirente para comprar en comisión, acto que generalmente configura una especie de
mandato oculto.
- Rendición de cuentas: Realizada la subasta el martillero debe rendir cuentas y depositar las sumas
recibidas. El art. 564 del CPCYCN establece que el martillero deberá depositar las sumas recibidas y
rendir cuentas del remate al juzgado, dentro de los 3 días de realizado, si no lo hiciere
oportunamente, sin justa causa, carecerá de derecho a cobrar comisión. El art. 79 de la Ley 24.441
que modifica el art. 598 del CPCYCN en su inciso 4 dispone: “La venta quedará perfeccionada una vez
pagado el precio en el plazo que se haya estipulado y realizada la tradición a favor del comprador. El
pago se podrá realizar directamente al acreedor, quién deberá depositar el remanente dentro del 5to
día de verificado el cobro. Si el acreedor ostenta la tenencia del inmueble subastado, podrá
transmitirla directamente al comprador;..”. En la provincia de Santa Fe el Código de Procedimientos
en lo Civil y Comercial nada dice sobre la obligatoriedad de rendir cuentas del martillero, dicha
obligación se encuentra en el art. 85 de la Ley de Martilleros Nº 7.547 que dispone que el martillero,
sin necesidad de requerimiento alguno, dentro de los cinco días hábiles posteriores al acto rendirá
cuenta documentada de su cometido, acompañando la boleta de consignación judicial de los importes
que correspondan. A petición fundada, el juez podrá ampliar ese plazo. Lo que no establece esta
norma es la sanción por la falta de cumplimiento a esta obligación y, como bien lo señala el Dr.
Miguel A. Piedecasas “la carencia de sanción debe ser suplida por aplicación del artículo 9º, inc. j, de
la ley 20.266, que sanciona esa falta con la pérdida de la comisión. En la normativa de la ley 24.441 el
art. 60 manda depositar el remanente del precio a la orden del juez competente junto con la
correspondiente rendición de cuentas documentada, dentro de los 5 días siguientes al de realización
de la subasta; el art. 63 de la misma ley dispone que el remanente se deberá depositar dentro del 5to
día de realizado el cobro y, establece que en el caso de que hubiere más de un acreedor el pago se
hará al martillero interviniente, quien descontará su comisión y depositará el saldo a la orden del Juez
para que éste cite a todos los acreedores para distribuir la suma obtenida.
Son dos actos que simultáneamente debe cumplir el auxiliar ante el juez; depositar lo recibido en
el banco y acompañar la boleta respectiva con un detalle de los gastos realizados y las sumas
percibidas. La rendición de cuentas supone una liquidación documentada explicitando al tribunal
la actuación del auxiliar y el resultado de la subasta. Del precio recibido podrá descontar los
gastos realizados y la comisión correspondiente, pues no hay motivo para presumir, de quien se ha
desempeñado como oficial público, la falta de derecho a compensar aquellas sumas que por ley le
corresponden. El martillero deberá depositar el importe percibido en la subasta dentro del plazo de
tres días desde la fecha del acto.
Referencias
CPCYCN = Codigo Procesal Civil y Comercial de la Nacion
CPCYCSF = .... De Santa Fe
CCYC = Codigo Civil y Comercial
