AÑO DE LA UNIDAD, LA

PAZ Y EL DESARROLLO
REFERENCIA: PLAN
DE DESARROLLO
1

URBANO DEL
DISTRITO DE
SAPALLANGA

“SUSTENTO TECNICO PARA

LA MODIFICACION DE
ZONIFICACIÓN OU,
(OTROS USOS) A ZONA
RESIDENCIAL DENSIDAD
MEDIA (RDM)”

SETIEMBRE 2023
Jr. Ancash N° 1520 (Esquina con Av. Arica) – 2do piso – Huancayo, Teléfono (064) 394253
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 MEMORIA DESCRIPTIVA DE LA PROPUESTA DE LA
MODIFICACION DE LA ZONIFICACION

MODIFICACIÓN DEL PLAN DE DESARROLLO URBANO DEL DISTRITO

DE SAPALLANGA CON FINES DE CAMBIO DE ZONIFICACIÓN DE OU
(OTROS USOS) A RDB (RESIDENCIAL DENSIDAD MEDIA)

SETIEMBRE 2023

Jr. Ancash N° 1520 (Esquina con Av. Arica) – 2do piso – Huancayo, Teléfono (064) 394253
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 INDICE
I. GENERALIDADES
1.1. Introducción
1.2. Base legal normativa aplicable al caso
1.2.1. Normas generales 3
a. Constitución Política del Perú
b. Ley Nª 27972 – Ley Orgánica de Municipalidades
c. T.U.O. de la Ley de Procedimientos Administrativos General, Ley 27444
1.2.2. Normas de Ordenamiento Urbano Nacional
a. Ley 31313, Ley de Desarrollo Urbano Sostenible
b. Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano Sostenible, D.S. Nº 012-2022
vivienda.
c. Reglamento Nacional de Edificaciones
1.2.3. Normas Locales
a. Plan de Ordenamiento urbano del Anexo de La Punta – 1998
b. Plan de Ordenamiento urbano y Acondicionamiento territorial del Distrito de Sapallanga – 2001
c. Plan de Desarrollo Metropolitano de Huancayo 2017-2037
d. Plan de Desarrollo Urbano del Distrito de Sapallanga 2022
1.3. Objetivos del Estudio
1.3.1. General
1.3.2. Especifico
II. ANTECEDENTES
2.1. De la Titularidad de los Predios
2.2. Zonificación según los Planes anteriores y vigentes
III. MARCO DE REFERENCIA DEL DISTRITO DE SAPALLANGA
3.1. Ubicación geográfica y delimitación política
3.2. División política y geográfica
3.3. Superficie
3.4. Limites
3.5. Accesos
3.6. Creación política
3.7. Análisis poblacional y de viviendas
3.8. Proyecciones de la población a corto, mediano y largo plazo
3.9. Requerimientos de suelo para expansión urbana

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IV. CARACTERIZACION DE LOS PREDIOS Y SU ENTORNO
4.1. Ubicación geográfica del área de estudio
4.2. Área y perímetro de los predios
4.3. Accesibilidad
4.4. Usos actuales del suelo
4
4.5. Accesos a los servicios públicos y básicos
a. Limpieza publica
b. Transporte
c. Agua
d. Desagüe
e. Energía eléctrica
4.6. Dotación de equipamientos urbanos
V. PROPUESTA DE CAMBIO DE ZONIFICACION
5.1. Objetivos del cambio de Zonificación
5.2. Justificación legal
5.3. Sustento y justificación de la propuesta
5.4. Zonificación general
VI. CONCLUSIONES
VII. RELACION DE PLANOS
VIII. ANEXOS

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I. GENERALIDADES
1.1. INTRODUCCIÓN.
La zonificación constituye un instrumento técnico normativo de gestión urbana y regula el ejercicio del
derecho de propiedad predial respecto del uso y ocupación del suelo urbano, todo lo cual se plasma en los
planos de zonificación. La zonificación no es eminentemente de carácter legal, por el contrario, tiene que
5
tener como sustento el carácter técnico que permita establecer qué tipo de zonificación asignar a
determinada zona geográfica. Debe considerarse que la administración pública tiene la facultad de limitar el
derecho de propiedad e intervenir en la regulación de los usos de los predios que se encuentren dentro de
su jurisdicción. En efecto, las municipalidades provinciales tienen la facultad de emitir normas técnicas
generales en materia de organización del espacio físico y uso del suelo, es decir, sobre zonificación y otros,
sin que sea indiscriminada y absoluta. El derecho de propiedad respecto de un predio se encuentra limitado
por el Código Civil respecto de la zonificación, los procesos de habilitación y otros; sin embargo, estas
limitaciones no pueden ser absolutas, sino que deben realizarse bajo criterios de razonabilidad y
proporcionalidad, teniendo como premisa ser o establecer la opción menos gravosa y con criterios donde
debe prevalecer el bienestar de la comunidad.
El presente estudio corresponde a un ámbito comprendido de un predio denominado “FARA”, ubicado en
el ámbito territorial del Centro Poblado de la Punta, Distrito de Sapallanga, Provincia de Huancayo, Región
Junín, el cual constituye uno de los espacios urbanos con acelerado crecimiento demográfico de la ciudad.
La zona de estudio se encuentra en vías de consolidación residencial, con zonas de aportes con
características de reserva urbana sin ningún tipo de consolidación física que haga posible su uso por parte
de los pobladores de la zona, pero también a la vez a sus alrededores existen áreas de equipamientos ya
consolidados.
La ausencia de políticas públicas que garanticen el acceso a la vivienda social por parte del estado y
debido al crecimiento poblacional de la ciudad de Sapallanga, ha generado una brecha o déficit
habitacional, obligando a la población a buscar nuevas zonas donde poder asentarse sin contar con el aval
de la normatividad vigente.
Constituyen funciones y competencias de la Municipalidad Provincial y distrital el buscar y lograr un
crecimiento urbano ordenado y planificado, sancionando y evitando el desarrollo no planificado en áreas de
expansión urbana de la ciudad. El cumplimiento de esta condición se verá reflejado en los siguientes
términos que justifican de forma congruente el cambio de zonificación propuesto.
El predio en mención fue DONADO por la Comunidad Campesina La Punta a favor de la EMPRESA
UNION MALLQUI 2020 SOCIEDAD ANONIMA.
Se indica que el objetivo principal del presente estudio, es justificar técnicamente el Cambio y/o
Modificación de zonificación del predio denominado “FARA”, ubicado en el Centro Poblado La Punta,
Distrito de Sapallanga, Provincia de Huancayo, Región Junín, cuya área de estudio está designada en el
PDU de Sapallanga Aprobada con Ordenanza Municipal Nº 708 – MPH/CM de fecha 09 de noviembre de

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 2022 como OU (Otros Usos), la cual deberán modificarse y/o cambiarse a Zonificación tipo Residencial
de Densidad Media (RDM).

1.2. BASE LEGAL NORMATIVA APLIACABLE AL CASO

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1.2.1. NORMAS GENERALES
A. Constitución Política del Perú
El Artículo 194° modificada por la Ley de Reforma Constitucional N° 27680, establece que las
Municipalidades Provinciales y Distritales son órganos de gobierno local, con autonomía política,
económica y administrativa en los asuntos de su competencia.
Además, conforme al Art. 70° del mismo cuerpo normativo, sobre la inviolabilidad del derecho de
propiedad:
El derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza. Se ejerce en armonía con el bien común y dentro de
los límites de ley. A nadie puede privarse de su propiedad sino, exclusivamente, por causa de seguridad nacional
o necesidad pública, declarada por ley, y previo pago en efectivo de indemnización justipreciada que incluya
compensación por el eventual perjuicio. Hay acción ante el Poder Judicial para contestar el valor de la propiedad
que el Estado haya señalado en el procedimiento expropiatorio.

B. Ley N° 27972 – Ley Orgánica de Municipalidades.

Las Municipalidades son las responsables de promover e impulsar el proceso de planeamiento para el
desarrollo integral correspondiente a su ámbito territorial. La Ley Orgánica de Municipalidades
establece que los Gobiernos Locales, son entidades básicas de organización territorial del Estado y
canales inmediatos de participación vecinal en asuntos públicos, que institucionalizan y gestionan con
autonomía, los intereses propios de las correspondientes colectividades, siendo los elementos
esenciales del Gobierno Local, el territorio, la población y la organización.
De acuerdo a las competencias y funciones específicas generales,
Art. 73°, materias de competencia municipal:
Las municipalidades, tomando en cuenta su condición de municipalidad provincial o distrital, asumen las
competencias y ejercen las funciones específicas señaladas en el Capítulo II del presente Título, con
carácter exclusivo o compartido, en las materias siguientes:
1. Organización del espacio físico - Uso del suelo
1.1. Zonificación.
1.2. Catastro urbano y rural.
1.3. Habilitación urbana.
1.4. Saneamiento físico legal de asentamientos humanos.
El Artículo 79° establece que son funciones exclusivas de las Municipalidades Provinciales en materia de
organización del espacio físico y uso del suelo: Aprobar el Plan de Acondicionamiento Territorial de nivel

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provincial, que identifique las áreas urbanas y de expansión urbana, así como las áreas de protección o de
seguridad por riesgos naturales; las áreas agrícolas y las áreas de conservación ambiental y Aprobar el Plan de
Desarrollo Urbano, el Plan de Desarrollo Rural, el Esquema de Zonificación de áreas urbanas, el Plan de
Desarrollo de Asentamientos Humanos y demás planes específicos de acuerdo con el Plan de Acondicionamiento
Territorial.
7
Además, los artículos 88° y 89° del mismo cuerpo normativo, refiere con respecto al tema sobre el uso
de la propiedad en armonía con el bien común:

Artículo 88.- USO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE

Corresponde a las municipalidades provinciales y distritales dentro del territorio de su jurisdicción, velar por el uso
de la propiedad inmueble en armonía con el bien común.
Artículo 89.- DESTINO DE SUELOS URBANOS
Las tierras que son susceptibles de convertirse en urbanas solamente pueden destinarse a los fines previstos en
la zonificación aprobada por la municipalidad provincial, los planes reguladores y el Reglamento Nacional de
Construcciones. Todo proyecto de urbanización, transferencia o cesión de uso, para cualquier fin, de terrenos
urbanos y suburbanos, se someterá necesariamente a la aprobación municipal.

C. T.U.O. de la Ley de Procedimiento Administrativo General, Ley 27444

Conforme a los numerales 117.1, 117.2 y 117.3; las que mencionan:
Cualquier administrado, individual o colectivamente, puede promover por escrito el inicio de un procedimiento
administrativo ante todas y cualesquiera de las entidades, ejerciendo el derecho de petición reconocido en el
artículo 2 inciso 20) de la Constitución Política del Estado.
El derecho de petición administrativa comprende las facultades de presentar solicitudes en interés particular del
administrado, de realizar solicitudes en interés general de la colectividad, de contradecir actos administrativos, las
facultades de pedir informaciones, de formular consultas y de presentar
solicitudes de gracia.
Este derecho implica la obligación de dar al interesado una respuesta por escrito dentro del plazo legal.

1.2.2. NORMAS DE ORDENAMIENTO URBANO NACIONAL

A. Ley 31313, Ley de desarrollo Urbano Sostenible
Conforme al segundo párrafo de la Ley antes citada, la que menciona:
Las Municipalidades Provinciales pueden aprobar de manera excepcional cambios de zonificación específicos o
asignar zonificación con el objetivo de promover el desarrollo concreto y formal de proyectos de interés social y
comunitario en el ámbito de su jurisdicción, siempre que cumplan con el criterio de análisis integral que aprueba el
reglamento de la presente ley.
B. Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano Sostenible, aprobado
mediante D.S. N°012-2022-VIVIENDA.

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El presente Reglamento tiene por objeto regular los procedimientos técnicos que siguen los Gobiernos
Locales a nivel nacional, en el ejercicio de sus competencias en materia de planeamiento y gestión del
suelo, de acondicionamiento territorial y de desarrollo urbano de sus circunscripciones, a fin de
garantizar la armonía entre el ejercicio del derecho de propiedad predial y el interés público.
En esa línea, este procedimiento se adecuará al Art. 122, 123, 124, y 125 del presente reglamento que
8
a la letra dicen:
Artículo 122.- Modificación de la zonificación
122.1. La modificación de la zonificación, que incluye el conjunto de normas y parámetros urbanísticos y
edificatorios, se realiza en el marco de la actualización de los Instrumentos de Planificación Urbana, según lo
establecido en los artículos 41, 48 y 55 del presente Reglamento. Esta actualización se realiza, como mínimo, una
vez al año.
122.2. La modificación específica de la zonificación, a la cual se refiere el artículo 37 de la Ley solo puede
realizarse en los siguientes casos, siempre que cumpla con el criterio de análisis integral:
1. Proyectos de inversión declarados de carácter nacional, alcance nacional, interés nacional o de gran
envergadura.
2. Proyectos de interés social y comunitario, tales como el desarrollo de Viviendas de Interés Social,
Equipamiento Urbano, y/o proyectos referidos a la mitigación del riesgo.
122.3. El criterio de análisis integral al que hace referencia el artículo 37 de la Ley está referido a la evaluación
que realizan las municipalidades, considerando:
1. El impacto que generan las modificaciones de zonificación en el ámbito de estudio del plan respectivo.
2. El impacto que generan las modificaciones de zonificación en los componentes del plan vigente.
3. La zonificación vigente y los usos de suelo predominantes en la zona colindante o de influencia directa a la
modificación.
4. El grado de consolidación de la zona colindante o de influencia directa a la modificación, considerando, entre
otros, su accesibilidad, acceso a equipamiento urbano, infraestructura urbana, a fin de verificar si los mismos
son suficientes para soportar la modificación propuesta.
5. Coherencia con la visión y el modelo de desarrollo del plan vigente.
122.4. Las solicitudes de modificación de zonificación específica pueden presentarse en cualquier momento del
año.
122.5 La modificación de la zonificación producto de una zona declarada como de riesgo no mitigable es
automática tal como refiere el artículo 95 del presente Reglamento, debiendo incorporarse dicha modificación en
el plan correspondiente.
Artículo 123.- Propuestas de la modificación de zonificación
123.1. La modificación de zonificación es propuesta por:
1. Los propietarios de los predios.
2. Los promotores inmobiliarios.
3. El Gobierno Nacional.
4. De oficio, por la municipalidad provincial o distrital en cuya jurisdicción se encuentran ubicados los predios.

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123.2. La solicitud deberá ser presentada a la municipalidad correspondiente, la cual contiene la propuesta de
zonificación con su respectivo sustento técnico, que debe incluir el análisis de impacto a los predios vecinos.
Se consideran como predios vecinos:
1. Los que comparten el frente de manzana del predio materia de la solicitud.
2. Los predios posteriores colindantes.
3. Los que comparten la misma vía local o los predios colindantes que estén ubicados en ambos frentes de 9
manzana.
123.3. La solicitud de modificación de zonificación puede referirse a uno o más componentes de la zonificación:
tipología de zonificación, Índice de Usos para la Ubicación de Actividades Urbanas o los parámetros urbanísticos y
edificatorios contenidos en el Reglamento de Zonificación.
Artículo 124.- Proceso de modificación de la zonificación
124.1. La solicitud presentada ante la municipalidad provincial que contiene la propuesta de modificación de
zonificación, es considerada como un pedido de gracia, entendiéndose que ésta no implica el inicio de un
procedimiento administrativo u obligación por parte de las municipalidades de aceptarlas.
124.2 La municipalidad provincial verifica el cumplimiento del contenido señalado en el párrafo 123.2 del artículo
123 del presente Reglamento.
124.3 En caso de no cumplir con lo indicado en el artículo 123 del presente Reglamento, la municipalidad
comunica al solicitante la denegación de su solicitud.
124.4 Si se verifica el cumplimiento de lo indicado en el artículo 123 del presente Reglamento, la solicitud de
cambio de zonificación presentada se acumula a las demás solicitudes que se revisarán como parte de la
actualización del Instrumento de Planificación Urbana respectivo, según lo señalado en los artículos 41, 48 y 55
del presente Reglamento, según corresponda.
124.5. La municipalidad provincial establece el plazo máximo de recepción de las solicitudes de modificación de
zonificación, considerando los plazos de actualización del plan correspondiente.
124.6. En caso las solicitudes de cambio de zonificación incluyan predios destinados a equipamientos urbanos,
estos serán desafectados por la autoridad competente y de acuerdo a la normativa que le resulte aplicable.
Artículo 125.- Proceso de modificación de zonificación específico
125.1. La solicitud de cambio de zonificación específico debe ser presentada ante la municipalidad provincial
correspondiente. Dicha solicitud es considerada como un pedido de gracia, entendiéndose que ésta no implica el
inicio de un procedimiento administrativo u obligación por parte de las municipalidades de aceptarlas.
125.2 La municipalidad provincial verifica el cumplimiento del contenido señalado en el párrafo 123.2 del artículo
123 del presente Reglamento.
125.3 En caso de no cumplir con lo indicado en el artículo 123 del Reglamento, la municipalidad comunica al
solicitante la denegación de su solicitud.
125.4 Si se verifica lo contemplado en el artículo 123, la municipalidad provincial comunica a la municipalidad
distrital en cuya jurisdicción se encuentra el predio materia de la solicitud de cambio de zonificación, a fin de que
la misma realice la evaluación de la solicitud e inicie el proceso de participación ciudadana efectiva, siguiendo el
proceso establecido en el párrafo 8.6 del artículo 8 del presente Reglamento, según sea el caso.

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125.5. El área responsable de Planeamiento Territorial o la unidad orgánica equivalente de la municipalidad
distrital, emite opinión respecto a la solicitud de cambio de zonificación y la eleva al Concejo Municipal Distrital, a
fin de que sea remitida a la municipalidad provincial.
125.6. En caso la municipalidad distrital no emita opinión respecto a la solicitud de cambio de zonificación dentro
del plazo señalado, se considera favorable, pudiendo la municipalidad provincial continuar con el trámite. Esta
situación debe constar en la ordenanza respectiva. 10
125.7. Si la municipalidad distrital remite su opinión a la municipalidad provincial, la misma es parte de la
ordenanza respectiva.
125.8. En caso las solicitudes de cambio de zonificación incluyan predios destinados a equipamientos urbanos,
estos serán desafectados por la autoridad competente y de acuerdo a la normativa que le resulte aplicable

C. Reglamento Nacional de Edificaciones (R.N.E.)

El RNE tiene por objetivo normar los criterios y requisitos mínimos para el diseño y ejecución de las
habilitaciones urbanas y edificaciones, permitiendo de esta manera, una mejor ejecución de los planes
urbanos. Es la norma técnica rectora en el territorio nacional que establece los derechos y
responsabilidades de los actores que intervienen en el proceso edificatorio con el fin de asegurar la
calidad de la edificación.
Por lo anterior expuesto, posterior a la aprobación de la modificación al Plan de Desarrollo Urbano del
Distrito de Sapallanga, se realizará las adecuaciones conforme se indica a la Norma GH.010 y Norma
GH.020 con respecto a la habilitación urbana nueva o en vías de regularización, según corresponda;
continuando a la aplicación del Reglamento de la Ley 29090 con respecto a las edificaciones existentes.

1.2.3. NORMAS LOCALES

A. Con O.M. Nº 019-98 - MPH/CM, de fecha 21 de diciembre de 1998 se Aprueba el Plan de
Ordenamiento Urbano del Anexo de La Punta comprendido en la jurisdicción del distrito de
Sapallanga, provincia de Huancayo.
B. Con O.M. Nº 059 – MPH/CM, de fecha 05 de setiembre del 2001, se Aprueba el Plan de
Ordenamiento Urbano y Acondicionamiento territorial del distrito de Sapallanga.
C. Con Ordenanza Municipal N°636-2020-MPH/CM, de fecha 24 de abril del 2020, se aprueba el Plan
de Desarrollo Metropolitano de Huancayo 2017-2037, en donde se incluía el distrito metropolitano de
Sapallanga.
D. Con Ordenanza Municipal Nº 708 – MPH/CM, de fecha 10 de noviembre del 2022, se Aprobó la
Modificación del Plan de Desarrollo Metropolitano a la vez se Aprueba el Plan de Desarrollo Urbano
del Distrito de Sapallanga.

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1.3. OBJETIVOS DEL ESTUDIO
1.3.1. GENERAL
Sustentar el Cambio y/o Modificación el Plan de Desarrollo Urbano del Distrito de Sapallanga
aprobado mediante ORDENANZA MUNICIPAL Nº 708 – MPH/CM, y desafectar del Área de
Reserva para fines de equipamiento (0U), la propiedad privada de la EMPRESA UNION
11
MALLQUI 2020 SOCIEDAD ANONIMA, DE:
0U (otros usos), A: RESIDENCIAL DENSIDAD MEDIA (Residencial Densidad Media)

Propuesta formulada previamente por sus propietarios, para tramitar la Licencia de Regulación
de Habilitación Urbana y de Edificación, y construir viviendas de Interés Social para las personas
que tienen la necesidad de tener una vivienda; conforme su finalidad y según lo estipula la Ley
Nº 31313 “Ley de Desarrollo Urbano Sostenible y el D.S. 012 – 2022 - Vivienda, Reglamento de
Acondicionamiento Territorial y Planificación Urbana del Desarrollo Urbano Sostenible

1.3.2. ESPECIFICOS
Garantizar la consolidación del ámbito de influencia mediato e inmediato, generando dinámica
urbana en el Centro Poblado de La Punta
Proponer un cambio de zonificación sustentado en el tipo específico residencial, que satisfaga
la actual demanda de vivienda.
Justificar técnica y legalmente la predisposición urbana del terreno de estudio con fines
residenciales.
Lograr la integración física y funcional del terreno al área de expansión urbana de la ciudad.

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II. ANTECEDENTES
2.1. DE LA TITULARIDAD DE LOS PREDIOS
a) PRIMERO
En la ciudad de Huancayo a los 30 días del mes de enero del 2021 ante la Notaria Ciro Gálvez
Herrera, se extendió una DONACION INMOBILIARIA de una parte la Comunidad Campesina De La
12
Punta , del Distrito De Sapallanga , Provincia De Huancayo , Departamento de Junín representado por
don Adolfo Pérez Gabriel, identificado con DNI Nº 19809579, casado independiente, con domicilio en
la Calle Real s/n km 4, Barrio Castilla, Distrito de Sapallanga, Provincia de Huancayo, Departamento
Junín, cuyo nombramiento y facultades para estos efectos constan inscritos en el Asiento A00028 de
la Partida 11021036 del registro de personas jurídicas de la Oficina Registral de Huancayo a quien se
le denomino LA COMUNIDAD y de otra parte la sociedad denominada EMPRESA UNION MALLQUI
2020 SOCIEDAD ANONIMA con RUC Nº 20606460920, inscrita en la P.E. Nº 11289159 del registro
de personas jurídicas de la Oficina Registral de Huancayo , debidamente representado por su Gerente
General Doña Corina Mariana Enciso Ramos, identificada con DNI Nº 20013927, de estado civil
soltera de ocupación empresaria, con domicilio Jr. San Martin s/n La Punta, Distrito De Sapallanga ,
Provincia De Huancayo, Departamento De Junín a quien se le denomino la DONATARIA.

Es motivo de la Donación el predio denominado FARA, ubicado en el Distrito De Sapallanga,

Provincia De Huancayo, Departamento De Junín, con un área de 17,792.00 m2, cuyos linderos,
medidas perimétricas y demás por menores constan inscritas en la Partida Electrónica Nº 02016569,
siendo las siguientes:

POR EL NORTE: con un camino o paso a la toma

POR EL SUR : con el camino a la toma
POR EL ESTE: con bienes de la testamentaria de Bruno Gonzales y testamentaria de Vicente Damas
POR EL OESTE : Con el antiguo Cementerio De La Punta, Iglesia de la Punta y los de Apolinario
Carhuamaca, Pedro Pérez Y Víctor Vila
PERIMETRO 485.00 ML.

b) SEGUNDO:
SE INSCRIBIO LA PROPIEDAD INMUEBLE PREDIO DENOMINADO FARA INSCRITA CON P.E. Nº
02016569, CON UN AREA 17,792.00 M2, A FAVOR DE LA EMPRESA UNION MALLQUI 2020
SOCIEDAD ANONIMA.

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2.2. ZONIFICACION SEGÚN LOS PLANES ANTERIORES Y ACTUAL
A. Plan de Ordenamiento Urbano del Anexo de La Punta 1998
Como ya se mencionó en el ítem anterior con respecto a la vigencia del Plan de Ordenamiento en
referencia, la zonificación que se asigna en donde se ubica el predio sujeto a modificación y/o cambio
de zonificación es RDM (Residencial Densidad Media).
13

Imagen Nª 001: Zonificación de acuerdo al Plan de Ordenamiento Urbano del

Anexo de La Punta 1998, para los predios

B. Plan de Ordenamiento Urbano y Acondicionamiento Territorial del Distrito de Sapallanga 2001

Según este instrumento de planificación no se le asigno ninguna zonificación

Imagen Nª 002: Zonificación de acuerdo al Plan de Ordenamiento Urbano y de Acondicionamiento

Territorial del distrito de Sapallanga 2001, para los predios

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 14

C. Plan de Desarrollo Metropolitano de Huancayo 2017 -2037

Según este instrumento de planificación a nivel Metropolitano, donde se incluyó al distrito de
Sapallanga se le asigno la zonificación de RDM (Residencial Densidad Media)

Imagen Nª 003: Zonificación de acuerdo al Plan de Desarrollo Metropolitano de Huancayo

2017 -2037, para los predios

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D. Plan de Desarrollo Urbano del Distrito de Sapallanga 2022
Según este instrumento de planificación a los predios motivo de modificación y/o cambio de
zonificación se les asigno la zonificación de equipamiento urbano las cuales son:

 Predio denominado “FARA”, se le asigno equipamiento de OU (otros usos)

15

Esta asignación de zonificación se realizó sin tener en consideración que dicho predio es de
propiedad privada y que aún no existe alguna Resolución que aprueba la habilitación urbana.
Por lo anterior descrito, la zonificación actual del predio sujeto a cambio de zonificación, es de OU
(otros usos), en esa línea, se procederá al cambio de zonificación con respecto a la zonificación
actual, a Residencial Densidad Media (RDM).

Imagen Nª 004: Zonificación de acuerdo al Plan de Desarrollo urbana del Distrito de Sapallanga 2022
para el predio denominado “FARA”

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III. MARCO DE REFERENCIA DEL DISTRITO DE SAPALLANGA
3.1. Ubicación geográfica y delimitación política
El distrito de Sapallanga es uno de más importantes distritos de los 28 que conforman la Provincia de
Huancayo, ubicada en el Departamento de Junín, bajo la administración del Gobierno Regional de Junín,
en el Perú.
16
 Coordenadas geográficas:
 Latitud sur: 12°08′54″S
 Longitud oeste: 75°09′32″O

Mapa N° 01: Ubicación y Localización del distrito de Sapallanga.

Fuente: PDC de la Municipalidad Distrital de Sapallanga

3.2. División política y geográfica

El Distrito de Sapallanga, cuya capital es el pueblo del mismo nombre, cuenta con un solo anexo de
Miluchaca, así también se distribuye en los centros poblados de Huayllaspanca, La Punta y Cocharcas
y tiene los siguientes barrios y caseríos: Miraflores, Libertador Simón Bolívar, San Cristóbal, San
Antonio, San Bernardo, Mariscal Castilla, Progreso, Centro, San Pablo, San José, San Martin, San
Pedro, Los Ángeles, La Unión, Callacancha, Paccha y Tulo.

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 Sapallanga al 2017 y según el INEI (Censos Nacionales: XII de Población, VII de Vivienda y II de
Comunidades Indígenas), cuenta con 14 Centros Poblados, los cuales son: Sapallanga, La Punta,
Miluchaca, Miraflores, Huayllaspanca, Pampa Bolívar, Virgen de Cocharcas, Paccha La Unión,
Cocharcas, Mariscal castilla, San Cristóbal, San Pablo, Los Ángeles y Callacancha, y estos as u vez
están conformados por 35 barrios.
17

Cuadro N°001: División Política y Geográfica del distrito de Sapallanga.

DISTRITO DE SAPALLANGA

REGIÓN NATURAL ALTITUD

CÓDIGO CENTROS POBLADOS
(según piso altitudinal) (m s.n.m.)
120133 DISTRITO SAPALLANGA
0001 SAPALLANGA Quechua 3 330
0002 LA PUNTA Quechua 3 294
0003 MILUCHACA Quechua 3 332
0004 MIRAFLORES Quechua 3 364
0005 HUAYLLASPANCA Quechua 3 260
0006 PAMPA BOLÍVAR Quechua 3 345
0007 VIRGEN DE COCHARCAS Quechua 3 249
0008 PACCHA LA UNIÓN Suni 3 876
0009 COCHARCAS Quechua 3 257
0010 MARISCAL CASTILLA Quechua 3 284
0011 SAN CRISTÓBAL Quechua 3 346
0012 LOS ÁNGELES Quechua 3 292
0013 SAN PABLO Quechua 3 308
0014 CALLACANCHA Puna 4 380

Fuente: INEI Censos Nacionales: XII de Población, VII de Vivienda y II de Comunidades Indígenas).

El ámbito jurisdiccional de Sapallanga se encuentra a una altitud de 3278-3299 m.s.n.m, los centros
poblados se encuentran ubicados desde los 3278 hasta 3299 m.s.n.m y se encuentra rodeada de
cerros que circundan.

3.3. Superficie
•DISTRITO DE SAPALLANGA 2017 – Censo INEI- 2017.
·La superficie del Distrito es 119.02 km2.
·Población 2017 = 21,063 Hab.
·Densidad Poblacional = 110 hab/km2
·Población 2020: 29,893 Hab.1
·Densidad Poblacional: 880.24 hab/km2

1
Existe una diferencia de población con relación al último censo 2017 y la población del 2020, esto se da debido a que según trabajo de campo se realizó
un coteo rápido de población el cual no coincide con la distribución de población del INEI, así mismo el INEI muestra una TC de 4.89% anual y un índice de
ocupación de vivienda de 2.92, indicadores que fueron utilizados para calcular la población estimada al 2020. Fuente Plan de Desarrollo urbano de
Sapallanga.

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3.4. Limites
El Distrito de Sapallanga limita de la siguiente manera:
•Por el Este limita con la Hacienda Acopalca
•Por el Oeste limita con los Distritos de Huayucachi, Viques y Huacrapuquio
•Por el Norte limita con el Distrito de Chilca
18
•Por el Sur limita con el Distrito de Pucara
3.5. Accesos
Los accesos por donde se comunica y accede al Distrito de Sapallanga, está determinado por los
mercados de Huancayo, Lima y Huancavelica; lugares de donde se puede llegar mediante la Vía
principal de acceso que es la Vía asfaltada Huancayo- Sapallanga-Pucara en una extensión de 8 km
desde Huancayo, en un tiempo de viaje de 35 minutos, sin embargo la accesibilidad a los diferentes
centros poblados, anexo, caseríos y barrios es por medio de vías afirmadas y caminos vecinales, en
regular estado de conservación. Por el lado Noreste, se ubica una vía de acceso secundario
carrozables que une el centro poblado de Huayllaspanca con el centro poblado de Cocharcas y esta a
su vez se comunica con el barrio de Mariscal Castilla, estas vías se encuentran descuidadas y sin
mantenimiento. Otra vía de acceso es la carretera afirmada que se comunica con el Distrito de
Huayucachi, todos los caminos carrozables, que se encuentran a falta de mantenimiento.

3.6. Creación política

Inicialmente Sapallanga formaba parte de un ayllu de Wankas del Valle del Mantaro, su creación se dio
durante la época del Virrey Toledo en su visita de paso al Sur, donde dispuso que Juan Martínez
Rengifo y Jerónimo de Silva preparan un informe para realizar en Huancayo una reducción de ayllus y
la fundación de un pueblo, toda vez que las fundaciones de pueblos en el virreinato desde 1557 no
estaban bien hechas, y en ese periodo, en 1565 los visitadores Martínez Rengifo y Silva se dedicaron a
visitar y empadronar, en compañía de los curacas Carlos Apoalaya, Juan Paucar y Pablo
Carhuachumbí y de los padres Dominicos de Chongos, como lo había dispuesto Toledo. El informe que
se eleva al Virrey es favorable y el 5 de enero de 1571, en Huamanga el Virrey ordena la planificación
de un pueblo de corte español en Huancayo, la construcción de un convento de Dominicos y la creación
de una escuela de indígenas. Ocupado en el empadronamiento de Ayllus. Jerónimo de Silva recién
pudo cumplir la orden en 1572.
Los ayllus para los cuales se fundó el pueblo, fueron distribuidos en barrios de dos y tres manzanas
cada uno, no hubo solar para el corregidor porque Huancayo no fue capital de provincia. Esta provincia
figura en el Reglamento provisional del 12 de febrero de 1821, formando parte del departamento de
Tarma; pero en las posteriores convocatorias a elecciones, ya sea por leyes o decretos, no se
menciona a Huancayo en la categoría de provincia. Por ley del 16 de noviembre de 1864 se creó esta
provincia, dividiendo la de Jauja. Esta misma Ley señalo como capital provincial, a la ciudad del mismo

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 nombre; por decreto del 19 de marzo de 1822, se le dio a Huancayo el Título de “Ciudad Incontrastable”
este Decreto fue ratificado por ley del 5 de febrero de 1828.
En 1863 el Jaujino Don José Jacinto Ibarra, senador por el Departamento de Junín, presento ante su
Cámara un proyecto de Ley creando la Provincia de Huancayo, dicho documento con dictamen
favorable, pasó a la de diputados, donde también fue aprobado, para luego ser promulgado como ley el
19
16 de noviembre de 1864, la nueva demarcación provincial quedó constituida con los distritos de
Huancayo, Chupaca, Sapallanga, Pariahuanca, Sicaya, Chongos Bajo, Colca y San Jerónimo de Tunán
; el 02 de Enero de 1857 en merito a una Ley sin número se reconoce formalmente al Distrito de
Sapallanga.

3.7. ANALISIS POBLACIONAL Y DE VIVIENDAS

Según el Cuadro Nº 002, la población del distrito de Sapallanga al año 2017 fue de 21,096 habitantes y
7,235 viviendas y para el año 2020 se tuvo una población de 28,981 habitantes y 9,923 viviendas lo que
indica que la población en solo 3 años se incrementó en 7,885 habitantes y las viviendas en 2,688 lo
que indica que la población en el distrito de Sapallanga tiene un incremento acelerado, porque
será necesario mayor cantidad de viviendas y para ello mayor extensión de áreas destinadas
para viviendas.
Cuadro N° 002: El Índice de Ocupación de vivienda
DATOS OBTENIDOS POR INEI: Censos Nacionales de Población y Vivienda 2017.
2017*
DENSIDAD POBLACIONAL
LOCALIDAD
VIVIENDAS POBLACIÓN (hab./viv)

7235 21,096 2.92

2020**
DENSIDAD POBLACIONAL
SAPALLANGA
VIVIENDAS POBLACIÓN (hab./viv)

9923 28,981 2.92

*Fuente: Censos Nacionales 2017: XII de Población
**Fuente: PDU-Sapallanga.

Según el Cuadro Nº 003, el sector 2 – La Punta tiene la mayor cantidad de población y vivienda
después del Sector 5 – Centro Sapallanga - capital del distrito de Sapallanga, el Sector 2 – La Punta
es donde se ubican los predios a modificar y/o cambiar la zonificación por lo que es el sector
después del Sector 5 que tiene un crecimiento acelerado de población y vivienda.

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 Cuadro N° 003: Población y viviendas por Sectores urbanos.
SECTORES URBANOS PDU SAPALLANGA
CENTRO VIVIENDAS
SECTOR BARRIOS** POBLACIÓN
POBLADO/ANEXOS* OCUPADA
Esperanza
San Cristóbal
Sector 1 Huayllaspanca 501 1 463
28 de Julio 20
Manantial
Mariscal Castilla
Mallqui
Sector 2 La Punta Libertad 2 359 6 888
Túpac Amaru
Centro
San Martin de Porras
Chaclas
Sector 3 Cocharcas 2 105 6 147
Virgen de Cocharcas
Centro
San pedro
Sapallanga Canglas
Pampa Bolívar
2 de Mayo
Sector 4 Florida 2 001 5 843
Miluchaca Libertad
José Olaya
Centro
Miraflores Miraflores
San Antonio
San Cristóbal
Centro
San José
Progreso
Sector 5 Sapallanga 2 590 7 563
San Pablo
San Martin
Ucushpampa
3 Esquinas
San Bernardo
Los Ángeles
Sector 6 Sapallanga San isidro 369 1 077
Mariscal castillas
TOTAL 9 925 28 981
Fuente: Levantamiento de información de campo: Equipo técnico PDU-Sapallanga.

3.8. PROYECCIONES DE LA POBLACIÓN A CORTO, MEDIANO Y LARGO PLAZO

Según las estimaciones y proyecciones de la población hechas por e INEI, durante el periodo 2007 –
2017 la tasa de crecimiento «TC» promedio del Distrito de Sapallanga fue de 4.89% anual.

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 El horizonte de planificación del PDU de Sapallanga, es de 10 años, contados a partir de la Ordenanza
Municipal que aprueba su contendido, los horizontes temporales con fines de previsión de actividades
del Plan, son los siguientes:

Cuadro N° 004: Horizonte de planificación del PDU.

21
POBLACIÓN 2017 CORTO PLAZO MEDIANO PLAZO LARGO PLAZO
DISTRITO DE 2007 - 2017 2020 - 2022 2020 - 2024 2020 - 2029
SAPALLANGA TC: 4.89 TC: 4.89 TC: 4.89 TC: 4.89
21096 31885 35082 44539
Fuente: PDU Sapallanga

Según el Cuadro Nº 004, para el año 2029 se estima una población de 44,539 habitantes y para el año
2024 una población de 35,082 habitantes, lo que indica que en 5 años la población aumentara en 9,457
habitantes demostrando una vez más el acelerado crecimiento población en el distrito de Sapallanga.
En el siguiente cuadro y grafico mostramos la distribución de la población por sectores urbanos y su
proyección en los horizontes de planificación (corto, mediano y largo plazo).

Cuadro N° 005: Distribución espacial de la población.

%
N° SECTORES URBANOS 2017* 2020** 2022 2024 2029
REPRESENTATIVO
0001 SECTOR 1 (Huayllaspanca) 5.05 1240 1463 1610 1771 2248
0002 SECTOR 2 (La Punta) 23.77 6351 6888 7578 8338 10586
0003 SECTOR 3 (Cocharcas) 21.21 447 6147 6763 7441 9447
SECTOR 4 (Sapallanga,
0004 20.16 2116 5843 6428 7073 8980
Miluchaca y Miraflores)
0005 SECTOR 5 (Sapallanga) 26.10 10825 7563 8321 9155 11623
0006 SECTOR 6 (Sapallanga) 3.72 84 1077 1185 1304 1655
TOTAL 100 21063 28981 31885 35082 44539
Fuente: Equipo técnico PDU-Sapallanga.

Según el Cuadro Nº 005, la proyección de la población en el Sector donde se ubican los predios en el
año 2029 tiene una proyección de 10,586 habitantes y en el año 2024 tiene una proyección de 8,338
habitantes siendo la diferencia en 5 años 2,248 habitantes.

3.9. REQUERIMIENTOS DE SUELO PARA EXPANSIÓN URBANA

El requerimiento de suelo para la expansión se localizará en aquellas áreas que observan crecimiento
y, que, además, están en suelos aptos para asentamientos humanos.
Para determinar la superficie necesaria para el crecimiento urbano, se han tomado como bases las
densidades urbanas existentes, de forma que las áreas urbanas aún no consolidadas tiendan a tener
las mismas densidades que las zonas ya consolidadas. No obstante, será necesario llevar a cabo

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políticas para la redensificación de las áreas que aún cuentan con densidades poblacionales bajas. De
esta forma, se han determinado densidades objetivo por sector, dependiendo de la situación actual de
cada sector urbano.
Para determinar el suelo requerido, se han tomado los valores de población proyectados a 2029 y se ha
estimado el crecimiento poblacional que podría absorber con la densificación (densidad neta objetivo).
22
Para la población restante, en el caso de que con la densificación no se absorba todo el crecimiento, se
ha estimado el número la diferencia de la población del 2029 al 2020, aplicando el valor de densidad
media, se ha estimado el suelo requerido para nueva vivienda.

Cuadro N° 006: Requerimiento de Suelo para el crecimiento de vivienda al 2029.

Población Densidad
Población Área Neta Diferencia
SECTORES URBANOS proyectada 2029 Media
2020 (Hab.) (Ha) Poblacional
(Hab.) (Hab./Ha.)
SECTOR 1
1463 2248 23.71 61.70 785
(Huayllaspanca)
SECTOR 2 (La Punta) 6888 10586 139.7 49.31 3698
SECTOR 3 (Cocharcas) 6147 9447 66.94 91.83 3300
SECTOR 4 (Sapallanga,
5843 8980 95.4 61.25 3137
Miluchaca y Miraflores)
SECTOR 5 (Sapallanga) 7563 11623 88.48 85.48 4060
SECTOR 6 (Sapallanga) 1077 1655 16.95 63.54 578
68.85 15558
Ha Requeridas
225.97 Ha
Fuente: PDU Sapallanga
Según el Cuadro Nº 006, para el 2029 se requerirá un total de 225.97 ha. De suelo urbano para viviendas en el
Distrito de Sapallanga, para el área donde se ubican los predios motivo del estudio (sector 2 – La Punta) se
requerirá 74.99 Ha. De suelo urbano para uso residencial.

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IV. CARACTERIZACION DE LOS PREDIOS Y SU ENTORNO
4.1. UBICACIÓN GEOGRAFICA DEL AREA DE ESTUDIO
El área de estudio se ubica en el Barrio Mallqui, C.P. La Punta, distrito de Sapallanga, provincia de
Huancayo, Región Junín.
Imagen N° 005: Localización del predio
23

Imagen N° 006: Ubicación predio – vista satelital

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4.2. AREA Y PERIMETRO DE LOS PREDIOS
a) PREDIO DENOMINADO FARA
 De una extensión superficial de 17,792.00 m2 , con un perímetro útil de 450 ml, cuyos linderos ,
medidas perimétricas son las siguientes:
POR EL NORTE: con un camino o paso a la toma
24
POR EL SUR : con el camino a la toma
POR EL ESTE: con bienes de la testamentaria de Bruno Gonzales y testamentaria de Vicente
Damas
POR EL OESTE : Con el antiguo Cementerio De La Punta, Iglesia de la Punta y los de Apolinario
Carhuamaca, Pedro Pérez Y Víctor Vila

Imagen N° 007: Predio denominado Fara

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 Imagen N° 008: Predio FARA

25

4.3. ACCESIBILIDAD
El predio “FARA” motivo del estudio se encuentran en un área con una consolidación del 50%, en ese
sentido, se describe la accesibilidad hacia los predios.
Viniendo del norte se accede por el Ca. Huancayo de igual manera viniendo del sur y se ingresa al predio
por la Av. Circunvalación, desde el oeste se accede por el Jr. Juan Velasco Alvarado y la Av. La Juventud
Viniendo por el este se accede por la Ca. Huancayo y el Jr. Juan Velasco Alvarado.
Viniendo desde la ciudad de Huancayo se accede desde la Ca. Real al igual viniendo desde Sapallanga.

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 Imagen N° 009: Accesos principales a los predios

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 Imagen N° 010: Vista Av. La Juventud

27

Imagen N° 011: Vista Jr. Juan Velasco Alvarado

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 Imagen N° 012: Vista Ca. Real – La Punta

28

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4.4. USOS ACTUALES DEL SUELO
Dentro de este contexto se analizará, las actuales tendencias de ocupación del suelo específicamente
para el uso residencial y los usos predominantes de la zona.

Según la Imagen Nº 013, se visualiza el uso residencial del área de estudio para el año 2009, siendo el
29
predominante el uso agrícola y menor cantidad el uso residencial, para este año el crecimiento
poblacional era en menor escala.
Imagen N° 013: Vista google Earth 2009, uso residencial

Según la Imagen Nº 014, se visualiza que ya para el año 2018 el uso residencial en el área de estudio
estaba en aumento, a la vez según los datos de población, se inició la migración hacia la zona sur de
Huancayo específicamente al distrito de Sapallanga y la necesidad de suelo urbano para uso residencial
se incremento

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 Imagen N° 014: Vista google Earth 2018, uso residencial

30

Según la Imagen Nº 015, la consolidación del uso residencial se incrementó masivamente para el año
2023, asimismo la necesidad de áreas de expansión urbana en el sector donde se ubica el área de
estudio (sector 2 – La Punta) según los datos estadísticos ya descritos en los ítems anteriores se
incrementó debido al crecimiento acelerado de la población que carecen de viviendas.

Imagen N° 015: Vista google Earth 2023, uso residencial

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4.5. ACCESO A LOS SERVICIOS PUBLICOS Y BASICOS
Los servicios públicos básicos que se dan en el predio sujeto a cambio de zonificación, se da de la
siguiente manera:
A. LIMPIEZA PUBLICA
La Limpieza pública (recojo de basura) del área de estudio está a cargo de la Municipalidad del Centro
31
Poblado de La Punta es cual es cada semana, la cual no abastece debido a que hay gran cantidad de
a producción de basura, en años pasados en el sector no existía el recojo de basura debido a que aún
no existían viviendas debido a la consolidación de estas se accedió a este servicio.
Imagen N° 016: Camión de recojo de basura C.P. La Punta

B. TRANSPORTE
En la Imagen Nº 032 se muestra las rutas de transporte público que llevan a los predios, existen dos
líneas de transporte público una de las rutas es la Empresa Guadalupe que cubre la ruta Chupaca –
C.P. La Punta (Plaza San Jacinto) y la otra línea que cubre Saños Grande C.P. La Punta (Barrio
Mallqui) – Saños Grande

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 Imagen N° 017: Empresa Saños Grande C.P. La Punta

32

C. AGUA
Podemos mencionar que, la ejecución de las redes de agua potable y alcantarillado, siendo el
abastecimiento y cubrir la demanda de sus necesidades de este servicio para la población dentro del
entorno de manera consecutiva. Con relación al abastecimiento propuesto dentro del proyecto, se
cuenta con el servicio básico. La empresa encargada del abastecimiento de agua es ASAPA La
Punta.
D. DESAGUE
El servicio de desagüe se da de manera domiciliaria, cubre la demanda existente dentro del predio a
las edificaciones con las que se cuenta que son de uso residencial como vivienda unifamiliar. Dentro
del área de estudio la red troncal de desagüe está pasando por la Ca. Huancayo y Jr. Juan Velasco
Alvarado.

E. ENERGIA ELECTRICA
Se observan Las Redes de Energía Eléctrica que se encuentran ejecutadas alrededor y dentro del
entorno urbanístico adyacente, esto nos servirá para abastecer de electrificación al proyecto.
Actualmente, los predios cuentan con energía eléctrica, tal cual se muestra en la Imagen siguiente:

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 Imagen N° 018: Tendido de redes de energía eléctrica

33

4.6. DOTACION DE EQUIPAMIENTOS URBANOS

La dotación de equipamientos urbanos en el entorno urbano del área de estudio cumple según los radios
de influencia de cada tipo de equipamiento.
Es así que dentro del área de estudio en la actualidad ya existen áreas destinadas a equipamientos de
Educación Primaria (I.E.E. Nº 30026), Educación de Nivel Inicial (I.E.E. Nº 371), área de recreación
Pasiva (Plaza San Jacinto), Zona de Recreación Activa (estadio), áreas destinadas para Otros Usos
como son el Centro Cívico del Centro Poblado de La Punta, Iglesia San Jacinto, Cementerio General del
Barrio Castilla, todos estos equipamientos están a unos metros del predio “Fara”.

En la Imagen Nº 019 se muestran los distintos equipamientos según el PDM Huancayo 2017-2037:
En la imagen Nº 020 se muestran los equipamientos previstos según el PDU de Sapallanga los cuales a
la fecha ya están siendo usados como ello como son E1(educación), Otros Usos (O.U.), Recreación
Pasiva (ZRP-P), recreación Activa (ZRP-A) con el cual se estaría satisfaciendo con el déficit de
equipamientos para el sector, por lo que no sería necesario más áreas para equipamiento urbano
por lo contrario se necesitan más áreas para zona residencial (RDM)

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 Imagen N° 019: Equipamientos según PDM Huancayo, área de estudio

34

AREA DE
ESTUDIO

EXISTENTE

Imagen N° 020: Equipamiento según el PDU de Sapallanga

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 Imagen N° 021: Equipamientos urbanos en el área de estudio

35

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V. PROPUESTA DE CAMBIO DE ZONIFCACION
5.1. OBJETIVOS DEL CAMBIO DE ZONIIFCACION

 Integrar y consolidar el sector de estudio al área urbana, mediante el cambio de zonificación de Áreas
ocupadas con fines específicos - Otros Usos (O.U.), PREDIO FARA a zona Residencial de
36
Densidad Media (RDM), para optimizar el uso del suelo y potencializar el carácter residencial a toda
la zona interna del área de estudio del sector 2 (Centro Poblado La Punta), acorde al desarrollo
existente en la zona adyacente.
 Busca consolidar la zona de estudio, dotándole de características urbanas y arquitectónicas
orientadas hacia la sostenibilidad en el tiempo, aprovechando las características físicas de los
terrenos para que convivan en armonía y se complementen entre ellas, proyectando una adecuada
infraestructura urbana.
 Brindar una calidad de vida aceptable para los pobladores del área de estudio del sector 2 (Centro
Poblado La Punta), puesto que el cambio de zonificación permitirá realizar el saneamiento físico legal
para que se pueda viabilizar una propuesta de habilitación urbana en el área de estudio, mediante el
cual sea viable la inversión estatal y privada en el desarrollo de la infraestructura física del sector,
acorde a la normatividad vigente.
 Fortalecer la estructura vial consolidada en el contexto urbano inmediato que permita el desarrollo de
la actividad residencial y de servicios, sin que distorsione o perjudique el actual desenvolvimiento
urbano.

5.2. JUSTIFICACION LEGAL

 Constitución Política del Perú, Artículo N°195, en el que se indica que las municipalidades
provinciales son competentes para planificar el desarrollo urbano y rural de sus circunscripciones,
incluyendo la zonificación, urbanismo y acondicionamiento territorial.
 Ley Orgánica de Municipalidades, en sus artículos 65, 73 y 79, que establecen que dentro de las
atribuciones de los gobiernos locales se encuentran las referidas a formular, aprobar, ejecutar y
supervisar el Plan de Acondicionamiento de la Provincia, así como el uso de la tierra cualquiera sea el
propietario.
 Código Civil, Artículo N°957, en el cual indica que la propiedad predial que sujeta a la zonificación, a
los procesos de habilitación y subdivisión y a los requisitos y limitaciones que establezcan las
disposiciones respectivas.
 Ley N°27972: Ley Orgánica de Municipalidades, Título V, Capítulo I y II.
 Reglamento Nacional de Edificaciones, Título II y sus modificaciones.

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  El Decreto Supremo N°012-2022-VIVIENDA, que aprueba el Reglamento de Acondicionamiento
Territorial y Planificación Urbana del Desarrollo Urbano Sostenible. Art. 122 al; Art. 125.
 D.S. 010 – 2018 Vivienda que en su Disposición Complementaria final menciona:
ÚNICA. - De la determinación definitiva de los equipamientos urbanos y del trazo e intercambios viales.
En los proyectos de habilitación urbana se determina y define la ubicación exacta de los equipamientos
urbanos y los trazos e intercambios viales aprobados en los Planes Urbanos. 37

5.3. SUSTENTO Y JUSTIFICACION DE LA PROPUESTA

 El crecimiento poblacional del distrito de Sapallanga en estos últimos años (2017-2022) según los
cuadros anteriores ya estudiados ha aumentado exponencialmente debido a la migración y
específicamente al Sector 2 (C.P. La Punta) por lo que el requerimiento de áreas de expansión urbana
para el uso residencial también ha aumentado por lo es necesario realizar el cambio de zonificación en el
PREDIO “FARA” para realizar proyectos de viviendas sociales como lo establece la Ley Nº 31313 – Ley
de Desarrollo Urbano Sostenible.

Artículo 37. Modificación de la zonificación

//. Las Municipalidades Provinciales pueden aprobar de manera excepcional cambios de zonificación específicos o
asignar zonificación con el objetivo de promover el desarrollo concreto y formal de proyectos de interés social y
comunitario en el ámbito de su jurisdicción, siempre que cumplan con el criterio de análisis integral que aprueba el
reglamento de la presente ley.

Uno de los objetivos de la zonificación según el Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo

Urbano Sostenible, es promover la consolidación urbana y la intensificación del suelo urbano, a fin de
lograr el máximo aprovechamiento de la capacidad instalada y del espacio disponible, en el proceso de
consolidación y en áreas de expansión urbana y regular el ejercicio del derecho de propiedad predial
respecto del uso y ocupación que se le puede dar al suelo.

 Según el análisis de dotación de equipamientos en el entorno inmediato del área de estudio, no existe
déficit de ellos ya que existen áreas de aportes para equipamientos urbanos como son: ZRP-P (parque),
ZRA-P (estadio) E1 (educación), OU (otros usos) entre otros, como también existen áreas de reserva
para equipamientos urbanos propuestos en el PDM de Huancayo 2017-2037.

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5.4. ZONIFICACION GENERAL
a. ZONIFICACION ACTUAL
Según el Plan de Desarrollo urbano del Distrito de Sapallanga, los predios materia del estudio se
zonificaron como áreas de equipamiento urbano de la siguiente manera:

38
Predio FARA, se le asigno equipamiento de OU (otros usos)

Imagen N° 022: Uso y zonificación actual del área de estudio según PDU Sapallanga

b. PROPUESTA DE CAMBIO DE ZONIFICACION

La propuesta de cambio de zonificación de los predios materia de estudio es de la siguiente manera:

 Predio FARA, se le asigno equipamiento de OU (otros usos) y se cambia a zonificación

RDM (Residencial densidad Media)

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 Imagen N° 023: Propuesta de Cambio zonificación del PDU Sapallanga

39

La propuesta de cambio de zonificación de los predios a Zona Residencial Densidad Media (RDM),
mantendrán la misma reglamentación de edificación y habilitación propuesta en el Plan de Desarrollo
urbano del Distrito de Sapallanga, aprobado con O.M. Nº 708 – MPH/CM, que es como se detalla a
continuación:

Artículo 64°. - RESIDENCIAL DE DENSIDAD MEDIA. (RDM).

64.1 Son zonas destinadas al desarrollo de viviendas de tipo Unifamiliar, Multifamiliar o Conjunto
Residencial, tratadas en conjunto que permiten la obtención de una concentración poblacional media. La
Densidad Neta de esta zona se encuentra en el rango de los 560 a los 3,000 Hab/ha dependiendo del tipo
de Habilitación residencial (Unifamiliar, Multifamiliar, o Conjunto Residencial).
admitiéndose como actividades urbanas compatibles el uso mixto con comercio Zonal, comercio
vecinal, vivienda taller e industria elemental, complementaria y liviana, en concordancia al Cuadro de
Compatibilidad de Usos del Suelo Urbano y al Cuadro de Niveles Operacionales con fines Industriales
que forma parte del presente Reglamento de Zonificación.
64.2 Parámetros Urbanísticos (con fines de Habilitación Urbana), son los que se establecen en el
CUADRO N° 11:

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 Cuadro N° 1: Zona Residencial de Densidad Media (RDM) Parámetros Urbanísticos.

ZONA RESIDENCIAL DE DENSIDAD MEDIA (RDM) PARÁMETROS URBANÍSTICOS

APORTES REGLAMENTARIOS (%)
USOS DENSIDAD LOTE FRENTE
ZONIFICACIÓN
(1) NETA MAX (M2) (ML) Recreación Educación Otros Parque Total
fines zonal
UNIFAMILIAR
MULTIFAMILIA 560 90 6 8 2 3 -- 13
Frente a 40
2100 120 8 8 2 3 -- 13
calle
R

Frente a
parque o 3170 300 10 8 2 3 -- 13
RDM Av. (2)
RESIDENCIA
CONJUNTO

Frente a
3000
calle
L

Frente a 600 18 8 2 3 -- 13
Área min. Del
parque o
depto. (3)
Av. (2)
(1) Los proyectos que se desarrollen en el marco del Programa del Fondo MIVIVIENDA en lotes
mayores o iguales a 450 m2 se acogen a los parámetros de altura establecidos para Conjuntos
Residenciales, manteniendo como condicionantes la densidad y área libre de acuerdo a la
zonificación correspondiente.
(2) Avenida de más de 16.20 m de sección vial, con berma central, o frente a parque o plaza las
cuales deben cumplir con la normativa vigente en área y dimensiones mínimas.
(3) El área mínima de vivienda de 03 dormitorios es de 60 m2, para 2 y 1 dormitorio según lo normado
en el RNE.

64.3 Parámetros Edificatorios (con fines de Edificación), son los que se establecen en el Cuadro N° 12:

Cuadro N° 2: Zona Residencial de Densidad Media (RDM) Parámetros Urbanísticos.

ZONA RESIDENCIAL DE DENSIDAD MEDIA (RDM) PARÁMETROS URBANÍSTICOS

Área libre Coeficiente
USOS Máxima altura
ZONIFICACIÓN mínima de Estacionamiento
(1) de edificación
(%) edificación
UNIFAMILIAR 3+azotea 30 1/1 vivienda
MULTIFAMI
RESIDE LIAR

Frente a calle 5 +Azotea 30 1/1 vivienda

No se aplica,
Frente a parque o sujeto a la
RDM 8 + Azotea 35 1/1 vivienda
Av. (2) altura de
CONJU

NCIAL
NTO

Frente a calle 8 + Azotea edificación

Frente a parque o 40 1/1 vivienda
1.5(a+r).
Av. (2)
(1) Los proyectos que se desarrollen en el marco del Programa del Fondo MIVIVIENDA en lotes
mayores o iguales a 450 m2 se acogen a los parámetros de altura establecidos para Conjuntos
Residenciales, manteniendo como condicionantes la densidad y área libre de acuerdo a la zonificación
correspondiente.
(2) Avenida de más de 16.20 m de sección vial, con berma central, o frente a parque o plaza las cuales
deben cumplir con la normativa vigente en área y dimensiones mínimas.

64.4 El retiro frontal es obligatorio en edificaciones frente a vías del Sistema Vial Primario y Local, de
acuerdo con lo establecido en el Plano de Jerarquización de Vías.
64.5 No son exigibles los retiros laterales y posteriores. Otros Parámetros son:

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a.Sub-División de Lotes.
Sólo se permitirá la subdivisión de lotes cuando estos tengan el doble del área y frente del lote normativo
establecido para la zona donde se ubica, de manera tal que los lotes producto de la subdivisión cumplan
con los requisitos mínimos.
En áreas consolidadas se podrá efectuar subdivisiones con áreas menores a las normativas, teniendo en
consideración los patrones predominantes y la calidad arquitectónica de la edificación y/o anteproyecto
arquitectónico según lo estipulado en el Capítulo IV del presente Reglamento. 41

b. Volados y/o aleros.

Para las nuevas habilitaciones en el área de expansión urbana no se permitirá voladizos sobre la vereda,
salvo en el caso que sean de protección para lluvias.
Para el área consolidada del casco urbano según el criterio técnico del Artículo 54º inc. g). del presente
Reglamento.
Se pueden edificar voladizos sobre el retiro frontal hasta 0.80 m, a partir de 2.40 m de altura. Voladizos
mayores, exigen el aumento del retiro de la edificación en una longitud equivalente.
No se permitirán voladizos sobre retiros laterales y posteriores mínimos reglamentarios, ni sobre retiros
frontales cuya finalidad sea el ensanche de vía.
64.6 Usos Compatibles: son los especificados en el cuadro del Índice de Compatibilidad de Usos, el cual
forma parte del presente Reglamento.

c. PROPUESTA VIAL SEGÚN EL PDU DE SAPALLANGA

La propuesta de cambio de zonificación no modifica el sistema vial primario y vías locales propuestas
en el Plan de Desarrollo Urbano del Distrito de Sapallanga, manteniéndose las vías arteriales como
son Av. Circunvalación y Jr. Juventud
También se mantienen las vías locales colindantes a los predios motivos del estudio como son:

Predio FARA, Ca. Huancayo, Jr. Juan Velasco Alvarado, entre otros

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 Imagen N° 024: Propuesta vial del entorno inmediato según PDU Sapallanga

42

En la Imagen Nº 040 se muestra las secciones viales propuestas en el Plan de Desarrollo Urbano del
Distrito de Sapallanga, la cual no se modificó.

Imagen N° 040: Secciones viales en el área de estudio según PDU Sapallanga

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 43

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VI. CONCLUSIONES

a) A la fecha, el predio FARA en donde se solicita el cambio de zonificación cuenta con documento de
propiedad Notarial e inscrito en SUNARP a nombre de la EMPRESA UNION MALLQUI 2020 SOCIEDAD
ANONIMA, por lo que, conforme al Art. 70° de la Constitución Política del Perú, el gobierno local distrital y/o
44
provincial no puede privar del derecho de propiedad para los fines que los titulares crean conveniente.
En ese sentido, el gobierno local distrital y/o provincial deberá de adecuarse a la norma antes citada para
la ejecución del equipamiento urbano.

b) El Cambio de Zonificación del predio: predio FARA Otros Usos (OU), a Residencial Densidad Media
(RDM), responde básicamente a las características de ocupación orientada hacia el desarrollo sostenible
de la zona. Asimismo, responde al crecimiento acelerado de la ciudad como consecuencia del crecimiento
poblacional.

c) El Cambio de Zonificación del predio: predio FARA Otros Usos (OU), a Residencial Densidad Media
(RDM), responde al análisis de déficit de equipamiento urbano, por lo que el cambio de zonificación no
generara impactos negativos ni déficit de áreas para equipamientos ya que a la fecha existen áreas
destinadas para ello como también ya vienen funcionando.

d) La presente propuesta es concordante con las normas urbanísticas vigentes a nivel nacional como el
Reglamento Nacional de Edificaciones RNE, el Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo
Urbano Sostenible D.S.012-2022- VIVIENDA, así como con las normas de nivel provincial y local emitidas
por la Municipalidad Distrital de Sapallanga.

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VII. RELACION DE PLANOS
La propuesta comprende los siguientes Planos que acompañan a la presente memoria descriptiva:
Plano Nº 1: Ubicación y Localización (U-1).
Plano Nº 2: Zonificación de Usos de Suelo Actual (PA-01)
Plano Nº 3: Propuesta de Zonificación de Usos de Suelo (PP-01)
45
Plano Nº 4: Propuesta de Sistema vial según PDU Sapallanga (PV-01)

VIII. ANEXOS

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