UNIVERSIDAD DE SONORA
División de Ciencias Sociales
Departamento de Derecho Licenciatura en
Derecho
COMPRAVENTA
DERECHO CIVIL III
Velderrain Ochoa Ana Victoria
Ramos Bours Carlos Jesús.
Hermosillo, Sonora a 10 de septiembre de 2023.
DEFINICIÓN
Contrato por medio del cual uno de los contratantes, llamado
vendedor, se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un
derecho y el otro contratante, llamado comprador, a su vez se obliga a
pagar por ellos un precio cierto y en dinero.
CLASIFICACIÓN
.- Bilateral o sinalagmático. (Hay obligaciones para las dos partes).
.- Oneroso. (Hay cargas económicas para ambas partes).
.-Principal. (Solo excepcionalmente podría ser accesorio)
.- Conmutativo o Aleatorio. (Lo usual es que sea conmutativo. Una
modalidad: la compraventa de esperanza lo hace aleatorio.
.-Ejecución instantánea o diferida. (Lo usual es que sea instantáneo.
Modalidades de este lo pueden hacer diferido o escalonado. (reserva
de dominio, en abonos, a plazo).
.-Formal (En el caso de inmuebles)
.-Consensual. (En el caso de inmuebles)
.- Obligatorio. ( Cuando genera la obligación de trasladar el dominio,
(reserva de dominio) en vez de producir ipso facto este efecto.
.-Real. (Cuando implica traslado de propiedad inmediato)
ELEMENTOS PERSONALES-
.-Comprador.
.- Vendedor.
ELEMENTOS FORMALES. –
.- Cuando las partes de ponen de acuerdo en precio y cosa.
.- Aunque la entrega de ellos no se haya efectuado.
.- Cosas que se gustan, pesan o miden.
.- Salvo compras por acervo.
.- Cosas conocidas.
.- Inmuebles a precio alzado.
.- Caso de que el mismo bien se venda a varios.
.- Acaparamiento-
Ventas al fiado en cantinas
ELEMENTOS REALES. –
.- Objeto material. (Existir)
.- Precio. (Cierto, en dinero)
OBLIGACIONES DE LAS PARTES.
.- DEL VENDEDOR.
1.- Transmitir la propiedad de la cosa.
2.- Conservar la cosa hasta entregarla.
3.- Entregar la cosa.
4.- Responder por defectos o vicios ocultos.
5.- Responder del saneamiento en caso de evicción.
6.- Pago de gastos e impuestos que se generen.
.- DEL COMPRADOR.
1.- Recibir la cosa.
2.-Pagar el precio.
3.-Pago de gastos e impuestos que se generen.
OBLIGACIONES DE LOS DOS
.- Entrega de la cosa.
.- Pago del precio.
Tesis
Registro digital: 2027189
Instancia: Primera Sala
Undécima Época
Materia(s): Civil
Tesis: 1a./J. 67/2023 (11a.)
Fuente: Semanario Judicial de la Federación.
Tipo: Jurisprudencia
INTERÉS JURÍDICO EN EL JUICIO DE OTORGAMIENTO Y FIRMA
DE ESCRITURA (ACCIÓN PROFORMA). NO LO TIENE LA
PERSONA QUE RECLAMA SU FALTA DE LLAMAMIENTO
OSTENTÁNDOSE COMO PROPIETARIA DEL INMUEBLE OBJETO
DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.
Hechos: Los Tribunales Colegiados de Circuito contendientes
sostuvieron decisiones opuestas al determinar si tiene o no interés
jurídico la persona que, al ostentarse como propietaria del inmueble,
reclama la falta de llamamiento al juicio de otorgamiento y firma de
escritura (acción proforma).
Criterio jurídico: La Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la
Nación considera que no tiene interés jurídico en el juicio de acción
proforma la persona que se ostenta como propietaria del inmueble
para reclamar su falta de llamamiento, ya que no le genera ningún
perjuicio, pues en el juicio no se está dirimiendo un derecho real de
propiedad sobre el inmueble, sino un derecho personal para la
formalización de un contrato de compraventa, a través de una
escritura pública.
Justificación: La acción proforma prevista en los artículos 1833 y 2232
del Código Civil para el Distrito Federal (ahora Ciudad de México), así
como en el diverso 27 del Código de Procedimientos Civiles para el
Distrito Federal (ahora Ciudad de México), se refiere a la facultad que
tienen cualquiera de las partes -si el consentimiento consta de manera
fehaciente en un contrato-, a exigir que se le dé la forma legal a éste y
en caso de que el demandado no lo haga, lo hará el Juez en su
rebeldía. Esta acción es de naturaleza personal, ya que bajo ese título
se pide el otorgamiento y firma del contrato -en el caso
de compraventa de inmuebles-, porque aún se carece de la forma para
ejercer el derecho y para su ejercicio debe regir el principio jurídico res
inter alios acta, que significa que el contrato base de la acción sólo
obligaría a las partes contratantes y no a terceras ajenas; en tanto que
el fin que se busca con su tramitación es únicamente dar forma al
contrato con la obtención de la escritura relativa y obtener el pleno
derecho sobre la cosa, no de manera directa, sino con base en el
documento en el que se describa el acto jurídico, el cual es necesario
para contar con un derecho real y poder ejercer otro tipo de acciones.
Luego, si al tener conocimiento de alguna resolución dictada por
autoridad judicial competente, una persona considera que le puede
causar algún perjuicio y por ello pueda ser parte en un juicio de acción
proforma, es necesario que se satisfaga el requisito de interés jurídico
en dicho juicio, esto es, debe generarle algún perjuicio el acto
reclamado; lo cual no sucede cuando ésta se ostenta como propietaria
del inmueble, porque el fin que se busca con la tramitación de la
acción proforma es que se dé forma al contrato con la obtención de la
escritura relativa, pero no que se reconozca un derecho real de
propiedad del inmueble, que es lo que sí le generaría perjuicio.
PRIMERA SALA.
Contradicción de tesis 158/2021. Entre los sustentados por el Tercer
Tribunal Colegiado en Materias Civil y de Trabajo del Vigésimo Primer
Circuito y el Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer
Circuito. 1 de marzo de 2023. Mayoría de tres votos de los Ministros
Juan Luis González Alcántara Carrancá, Alfredo Gutiérrez Ortiz Mena
y Jorge Mario Pardo Rebolledo. Disidentes: Ministro Arturo Zaldívar
Lelo de Larrea, quien reservó su derecho para formular voto particular,
y Ministra Ana Margarita Ríos Farjat, quien reservó su derecho para
formular voto particular. Ponente: ministro Alfredo Gutiérrez Ortiz
Mena. Secretario: David García Sarubbi.
Tesis y/o criterios contendientes:
El emitido por el Tercer Tribunal Colegiado en Materias Civil y de
Trabajo del Vigésimo Primer Circuito, al resolver el amparo en revisión
79/2020, en el que determinó que la acción de otorgamiento y firma de
escritura o proforma que faculta al perjudicado, por falta de título legal,
para exigir del obligado la expedición del documento correspondiente,
se trata de una acción personal que sólo afecta a las partes
involucradas en el contrato; por lo que la propiedad del inmueble no
constituye un elemento de la acción proforma, ni lo determinado sobre
ella puede tener trascendencia sobre los derechos de terceras
personas, ya que únicamente vincula a las partes involucradas con
esa acción. En ese contexto, si en vía de amparo una persona se
ostenta como tercero extraño, aduciendo que tiene interés jurídico
porque en el juicio natural se demandó el otorgamiento y firma de la
escritura sobre un bien que señala ser de su propiedad; entonces, el
derecho de audiencia, que refiere no se respetó, radica en un derecho
real distinto al que se persiguió con la acción personal proforma,
propiedad que no podría analizarse dentro de la acción personal pues
se desnaturalizaría; y,
El sustentado por el Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del
Primer Circuito al resolver el amparo en revisión 271/2017, el cual dio
origen a la tesis aislada I.3o.C.360 C (10a.), de título y subtítulo:
"ACCIÓN PROFORMA. TIENE INTERÉS JURÍDICO LA PERSONA
QUE, OSTENTÁNDOSE COMO PROPIETARIA DEL INMUEBLE,
RECLAMA SU FALTA DE LLAMAMIENTO AL JUICIO.", publicada en
el Semanario Judicial de la Federación del viernes 6 de diciembre de
2019 a las 10:18 horas y en la Gaceta del Semanario Judicial de la
Federación, Décima Época, Libro 73, diciembre de 2019, Tomo II,
página 1017, con número de registro digital: 2021187.
Tesis de jurisprudencia 67/2023 (11a.). Aprobada por la Primera Sala
de este Alto Tribunal, en sesión privada de diecinueve de abril de dos
mil veintitrés.
Esta tesis se publicó el viernes 08 de septiembre de 2023 a las 10:17
horas en el Semanario Judicial de la Federación y, por ende, se
considera de aplicación obligatoria a partir del lunes 11 de septiembre
de 2023, para los efectos previstos en el punto noveno del Acuerdo
General Plenario 1/2021.
.-CONTRATO.
VOLUMEN 2356
NÚMERO 876
HERMOSILLO, SONORA, A LOS 30 DÍAS DEL MES DE MAYO DE
2023, YO, LICENCIADO José Luis Pérez López Notario Público 87 en ejercicio
en esto Capital, hago constar: EL CONTRATO DE COMPRAVENTA Que
celebran de uno parte el señor Juan Luis Velderrain Pesqueira, como la
“VENDEDORA” y de la otra parte la señora María Enríquez León, como la
porte “COMPRADORA”, al tenor de los siguientes antecedentes y cláusulas:
ANTECEDENTES
1. Por escritura pública 675, de fecha 13 del mes de octubre de 1987,
otorgada ante el señor licenciado José Luis Pérez López, Notario
Público 87, de esta Ciudad, inscrito en el Registro Público de lo
Propiedad de esta Ciudad, bajo el número de folio 98765, del Libro
234, de la Sección, se hizo constar: EL CONTRATO DE
COMPRAVENTA Que celebran de una parte el señor Juan Luis
Velderrain Pesqueira, como el VENDEDOR y la señora María
Enríquez León, como lo COMPRADORA, Quien adquirió por el precio
de $ 250,000.00 pesos, moneda nacional, la casa marcada, en
calle Gastón Madrid número 235 colonia Villa de Seris, cuya
superficie, medidas y colindancias son las siguientes:
SUPERFICIE: 709.68 mts2
MEDIDAS Y COLINDANCIAS:
ORIENTACIÓN DISTANCIA COLINDANCIA
NORTE 59.00 Con Lotes 1,2,3 y 4
SUR 59.00 Con las fracciones
sur de los lotes 25,
26, 27 y 28.
ESTE 12.00 Con Calle del
Conocimiento.
OESTE 12.00 Con lote 24
1. El inmueble relacionado, se encuentra libre de todo gravamen o
limitación de dominio, según certificado expedido por el Ciudadano
Director General del Registro Público de la Propiedad de esta
Ciudad, Que agrego al apéndice de esta escritura con la letra “A”
en el Que tampoco aparece Que se encuentre afecto a declaratoria
alguna sobre provisiones, usos, reservas y destinos, utilización o
disposición de predios o áreas a Que se refiero la Ley General de
Desarrollo Urbano del Distrito Federal.
III. Para los efectos establecidos en el artículo treinta y ocho del
Código Financiero del Distrito Federal, su propietaria me exhibe el aviso, en
el Que se relacionan los comprobantes de pago de contribuciones de los
últimos cinco años Que obran en su poder, respecto de las cuentas
6575788937, del Ramo Predial y 8976538, del Ramo de Aguas, para ser
presentado por conducto del Suscrito Notario a lo Tesorería del
Departamento de la Ciudad de Hermosillo, Sonora.
1. Paro los efectos fiscales correspondientes, me exhibe el avalúo
87654 de fecha 14 del mes de mayo de 2022, practicado por José
Aron Rogel, sobre el inmueble antes precisado, al Que asignó un
valor comercial de $ 300,000 pesos, MONEDA NACIONAL, desde la
fecha de su expedición y durante su vigencia legal, documento en
el Que se precisan la descripción y características del inmueble
2. Manifiesto la parte VENDEDORA, bajo protesta de decir verdad,
Que el inmueble materia de esta escritura, es por especificaciones
y destino para ser utilizado como coso habitación habiéndola
ocupado como su domicilio particular, desde su adquisición hasta
la fecha, por lo tanto no se encuentra sujeto a arrendamiento y no
tiene obligación legal de notificar su enajenación a persono alguna.
SENTADO LO ANTERIOR, las partes otorgan las siguientes:
CLÁUSULAS
PRIMERA. La señora María Enríquez León, VENDE, y el señor Juan Luis
Velderrain, COMPRA, la CASA HABITACIÓN ubicada en calle Gastón Madrid
número 235 colonia Villa de Seris y terreno Que ocupa y cuya superficie,
medidas y colindancias, descripción y características Quedaron precisadas
en el primer punto del capítulo de antecedentes de esta escritura, Que se
tienen aquí por reproducidas como si se insertase o la letra, posando a su
dominio con todo lo Que de hecho y por derecho, toca y corresponde a
dicha propiedad, sin ninguna limitación.
SEGUNDA. Fijan los partes como precio de lo presente
compraventa, la cantidad de $ 250,000.00 , PESOS, MONEDA NACIONAL,
misma Que entrega la PARTE COMPRADORA, en este acto y en presencia
del Suscrito Notario a la parte VENDEDORA, Quien la recibe paro sí o su
entera satisfacción y otorga por dicha suma de dinero el recibo finiquito
correspondiente.
TERCERA. Manifiesta lo porte VENDEDORA Que el inmueble Que
enajena, pasa a la propiedad de la COMPRADORA y la posesión le será
entregada al cubrir el saldo restante del precio pactado, conforme a la
cláusula anterior, libre de gravamen, responsabilidad, arrendamiento o
limitaciones Quedando obligada al saneamiento para el caso de evicción y
vicios ocultos, en términos de Ley, así como a pagar cualquier adeudo que
por impuestos, derechos, cooperación, plusvalía o cualquier otro concepto
reporta el inmueble y resulto a su cargo.
CUARTA. La PARTE COMPRADORA tiene pleno conocimiento, de
Que la declaración y liquidación del Impuesto sobre Adquisición de
Inmuebles, será formulada y presentada ante la Tesorería Quedando
obligada a cubrir cualquier diferencia.
QUINTA. Serán los Jueces y Tribunales de la Ciudad de
Hermosillo, Sonora, los únicos competentes para conocer y fallar en todas
sus instancias, sobre cualquier controversia Que se suscite en relación con
el presente contrato, a cuyo efecto, las partes expresamente renuncian a
cualquier otro fuero presente o futuro, Que pudiera corresponderles en
razón de domicilio o vecindad.
SEXTA. Los gastos, impuestos, derechos y demás inherentes a la presente
escritura, incluido el Impuesto sobre la Renta Que en su caso cause, serán
de la exclusiva cuenta de la PARTE VENDEDORA.
GENERALES
Los comparecientes por sus generales manifestaron ser:
mexicanos por nacimiento, hijos de padres mexicanos; la señora María
Enríquez León, originaria y vecina de esta Ciudad, en donde nació el 17 del
mes de julio de 1957, estado civil, viuda, ocupación, pensionada, con
domicilio en calle Norberto Mendez número 17 colonia Jesús García,
Hermosillo, Sonora; el señor Juan Luis Velderrain, originario de Navojoa,
Sonora, en donde nació el 25 del mes de agosto de 1999 estado civil,
soltero, ocupación, funcionario público, con domicilio en calle Doctor
Pesqueira número 37, colonia Centenario. YO, EL NOTARIO, DOY FE:
1. Que los comparecientes se identificaron de la siguiente forma: Con
credencial para votar de folio ABTR4362998653 y NFRJ639091873;
Quienes en mi concepto tienen capacidad legal para este acto, sin
Que nada me conste en contrario.
2. Que lo relacionado e inserto concuerda exactamente con sus
originales Que tuve a la vista y a los Que me remito.
III. Que fue leída íntegramente la presente escritura, y
habiéndoles explicado su valor y consecuencias legales a Quien así resultó
necesario, se manifestaron conformes y firmaron el 30 del mes de su
otorgamiento. DOY FE.
