Modelos de escritos Derechos Reales
Roberto Malizia
Colección de práctica profesional
Rubinzal Culzoni Editores 2018
11. Modelos
CONSTITUCIÓN DEL RÉGIMEN
Constitución del régimen de vivienda: [constituyente].
Escritura... [encabezado] [comparecencia: constituyente]. Intervienepor
sí. Declara:
1) [constituyente] es titular del derecho de [dominio, propiedad horizontal,
etc.] sobre el siguiente inmueble: [descripción]. En adelante el Inmueble.
2) AFECTA al RÉGIMEN DE VIVIENDA dicho Inmueble por la to
talidad de su valor.
Variante: por la mitad de su valor, por la tercera parte de su valor, etcétera.
3) Variante: El Sr.... , usufructuario [o titular del derecho real de uso o
habitación] del Inmueble, presta conformidad con la afectación5.
5 Si el inmueble está gravado con usufructo, uso o habitación, se requiere la
conformidad de su titular para que el afectante se comprometa a cumplir el deber de
habitación efectiva (art. 247).
La DTR 4/2016 del Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad de Buenos
Aires prevé en el art. 5°: "En caso que exista usufructo, el inmueble debe ser afectado
por el nudo propietario y el usufructuario conjuntamente; igual criterio se aplicará al
uso y habitación". En la Provincia de Buenos Aires la DTR 10/2016 del Registro de
la Propiedad establece que en el caso de dominio desmembrado, el usufructuario
deberá dar su consentimiento (art. 3º, inc. e),
Cabe preguntarse: ¿cuáles serían los alcances de tal "consentimiento" o "afectación
conjunta"?, ¿se trata de que el usufructuario afecte "su usufructo"?, ¿o de que ceda
parcialmente el contenido de su derecho en la medida necesaria para que los benefi
ciarios designados por el nudo propietario puedan habitar efectivamente el inmueble?
Opinamos que tal conformidad se traduce en que el usufructuario se obliga frente al
nudo propietario, pero a favor de los beneficiarios del régimen de vivienda, a ajustar,
mientras el régimen esté vigente, el ejercicio de sus facultades de uso y goce en la
medida necesaria para posibilitar a los beneficiarios habitar efectivamente el inmueble.
No se trata de una renuncia por parte del usufructuario sino de una limitación al
ejercicio de su derecho establecida convencionalmente. Tampoco debe interpretarse
como una constitución del derecho real de uso o habitación por parte del usufructuario
a favor del afectante y en provecho de los beneficiarios.
Dado que la interpretación respecto de la existencia y extensión de la obligación
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MARIO SZMUCH
4) El afectante designa beneficiario/s del régimen:
Variante 1: a sí mismo.
Variante 2: a su esposa ... , nacida el ... DNI ... , a sus dos hijos ... , soltera,
nacida el ... DNI ... y ... , soltero, nacido el ... DNI ... y a sí mismo.
Variante 3: a su conviviente en los términos de los artículos 509 y 510
del CCyC6: ... , soltera, nacida el ... DNI ... y a sí mismo.
Variante 4: a su hermano ... , soltero, nacido el ... DNI ... pues carece
de cónyuge, conviviente, ascendientes y descendientes, con quien convive
en el Inmueble7, y a sí mismo.
5) Se cumple el deber de habitación efectiva que prevé el artículo 247
del CCyC8 y manifiesta que no tiene en trámite de inscripción otra solicitud
similar ni es propietario único de dos o más inmuebles afectados al régimen
de vivienda o de bien de familia9.
que contrae el usufructuario es restrictiva (art. 727), consideramos que el nudo pro
pietario no puede hacer una ampliación subjetiva de la afectación, es decir, agregar
uno o más beneficiarios al régimen, sin el consentimiento del nudo propietario.
6 En el punto 2 de la Instrucción de Trabajo 6/2016 del Registro de la Propiedad
Inmueble de la Capital Federal se establece que si se designa como beneficiario al
conviviente, debe tratarse de una unión convivencial conforme a los arts. 509 y 510
del CCyC, circunstancia que deberá surgir del documento a registrar.
Acertadamente el art. 246 no exige que la unión convivencia! esté inscripta.
7 El inc. b, del art. 246 establece que en defecto de los posibles beneficiarios
enumerados en el inciso a, puede designarse beneficiarios a los parientes colaterales
dentro del tercer grado, exigiendo en este caso la convivencia con el constituyente.
Por su parte, la instrucción de trabajo relacionada anteriormente establece que
"no es admisible la designación como beneficiarios de parientes colaterales dentro
del tercer grado juntamente con ascendientes y descendientes ... " No concordamos con
esta solución pues perfectamente podría hacerse, sin lesionar norma alguna, la desig
nación del colateral sujeta a la condición de que fallezcan los demás beneficiarios.
Con la solución que propone el Registro se llegaría a una solución injusta si una
persona viviera con su hermano y su madre en el inmueble afectado y en un accidente
automovilístico fallecieran el propietario y su madre; el colateral cuya designación
no admitió el Registro se quedaría sin protección.
8 El art. 247 establece que es necesario que por lo menos uno de los beneficiarios
habite el inmueble.
La DTR 10/2016 del Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires
establece en su art. 8º: "Será requisito que al menos uno de los beneficiarios habite
efectivamente el inmueble, exigencia que se tendrá por cumplida mediante la decla
ración jurada suscripta por el titular registra! al momento de la afectación".
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La DTR 4/2016 del Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad de Buenos
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RÉGIMEN DE VIVIENDA
Yo, el autorizante, hago constar que: 1) Justificación de identidad (art.
306): ... 2) Título: [constituyente], siendo casado con ... , adquirió el dominio
del Inmueble a título de compra, otorgada ésta por escritura [relacionar], cuya
primera copia tengo a la vista, inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble
el día ... en la matrícula ... 3) De los certificados expedidos por el Registro
de la Propiedad Inmueble el día ... , dominio . . e inhibiciones ... , que tengo
a la vista y agrego a la presente, resulta que el dominio, libre de gravámenes,
restricciones e interdicciones, consta inscripto a nombre de [afectante], por
quien no se informan inhibiciones'!'. 4) Nomenclatura catastral: ... Partida
inmobiliaria: ... 5) El constituyente acredita su vínculo con los beneficiarios 11
con la siguiente documentación que en original tengo a la vista y en fotocopia
certificada agrego a la presente: copia del acta de matrimonio [relacionar]
copia de la partida de nacimiento [relacionar]12. Leo el texto de esta escritura
al compareciente, quien la otorga y firma ante mí.
