214

AÑO XVIII
214
2022

CUADERNO DE

APUNTES
NOTARIALES
Colegio de Escribanos
Provincia de Buenos Aires

Director y coordinador
Néstor Daniel Lamber

De acuerdo a los reglamentos de las ase-

sorías institucionales del Colegio de Es-
cribanos de la Provincia de Buenos Aires,
las respuestas o dictámenes representan
la opinión del/la Asesor/a que la emite y
tienen por única finalidad colaborar con
el colega, para que este analice la misma
y la doctrina especializada que estime
conveniente, como así también la juris-
prudencia pertinente, y luego adopte la
decisión que considere adecuada.
Por lo tanto, el/la consultante será único
responsable por las consecuencias que Fundación Editora Notarial
su decisión provoque, no quedando com- Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires
prometidos en ella ni el/la dictaminante Av. 13 N° 770 - B1900TLG - La Plata, Buenos Aires, Argentina
ni el Colegio de Escribanos de la Provin- Teléfonos: +(54 221) 412 1800 / +(54 11) 4126 1800
cia de Buenos Aires. e-mail: fen@[Link]
SUMARIO

CUADERNO 214

CONSULTAS NOTARIALES

1 APOYO
Capacidad restringida. Apoyo con funciones de representación 5

2 ASENTIMIENTO CONYUGAL
Asentimiento conyugal en la división de condominio 6

3 FIDEICOMISO
Sustitución de fiduciario. Transmisión de patrimonio
y de bienes singulares 7

4 PARTICIÓN
Partición de herencia y condominio. Partición por saldo (compensación) 8

5 PROPIEDAD HORIZONTAL
Modificación de porcentual de unidades funcionales 9

6 SUBASTA
Subasta pública por deuda de tercero del titular registral 10

7 SUCESIÓN
7.1 Causante divorciado: sucesión de bien ganancial indiviso 11
7.2 Sucesión de la compradora por boleto 11

8 TESTIMONIO
8.1 Error en la transmisión de la manifestación de voluntad.
Variación entre matriz y testimonio 12
8.2 Segundo testimonio expedido por orden judicial en el marco
de una ejecución hipotecaria. Recaudos para su utilización
por el titular dominial 13
CONSULTAS TRIBUTARIAS

1 FACTURACIÓN. RUBROS ALCANZADOS POR EL IVA 15

2 IMPUESTO DE SELLOS. INMOBILIARIO BÁSICO Y

COMPLEMENTARIO. COMPRAVENTA AUTORIZADA
POR ESCRIBANO DE EXTRAÑA JURISDICCIÓN 16

3 IMPUESTO CEDULAR EN CESIÓN DE CUOTAS DE SRL 17

4 IMPUESTO A LA TRANSMISIÓN GRATUITA DE BIENES (ITGB).

DONACIÓN. EXENCIONES 17

5 RENUNCIA GRATUITA DE USUFRUCTO. BASE IMPONIBLE PARA

EL IMPUESTO A LA TRANSMISIÓN GRATUITA DE BIENES 18
 CONSULTAS
NOTARIALES

1 APOYO
Capacidad restringida. Apoyo con funciones de representación
CONSULTA
Tengo que hacer una venta por tracto abreviado donde uno los herederos tiene una sentencia de ca-
pacidad restringida en la cual se le establece un sistema de apoyo, designándose a su madre como
apoyo. En la autorización judicial solicitada para la venta se “autoriza al apoyo para que en nombre
de la causante proceda a la venta”.
Trascribo a continuación la parte pertinente de la sentencia y de la autorización:
Sentencia: “Para su higiene personal, cuidado de sus pertenencias, de su espacio, manejo del dinero
y en la vía pública necesita supervisión. Para la preparación de alimentos, administración compleja
(gestiones bancarias, contratos comerciales, pagos de impuestos) y para utilizar medios de trans-
porte, necesita asistencia. No puede disponer de bienes. No posee habilidades académicas bási-
cas para realizar cálculos aritméticos. No se encuentra en condiciones de trabajar. No puede prestar
su consentimiento y para intervenciones quirúrgicas. No puede intervenir en juicios y no puede ejer-
cer sus derechos electorales. 2°) Establecer un Sistema de Apoyos para la realización de los actos
referidos precedentemente, y que M.R. por sí, no puede ejercer. Dicho sistema de apoyos, regirá asi-
mismo respecto de aquellos actos que, por su trascendencia, se requiera una especial asistencia a
favor del nombrado. Asimismo con relación a aquellos actos que por sus particularidades requieran
autorización judicial, podrán incoarse en el marco del presente proceso (arts. 32, segundo y tercer
apartado, 37 inc. d, Cód. Civ. y Com.)”.
Autorización: “AUTOS Y VISTOS: En atención a lo solicitado a fojas… y la documentación acompaña-
da, lo que mereciera la conformidad de la Sra. Asesora de Incapaces el…, habida cuenta las demás
constancias de autos, RESUELVO: I- Conceder autorización al Apoyo designado, Sra. N.N. DNI…,
para que en nombre de la causante M.R. proceda a la venta de la parte proporcional…”.

CUADERNO de APUNTES NOTARIALES l 5 l

 Mi consulta es saber si debe firmar solo la madre, ya que así lo entiendo de la redacción de la auto-
rización, a pesar de ser apoyo y no curadora, sumado a que la causante está en un hogar especial
y el contacto con sus parientes la altera en su estado de ánimo, con lo que la madre me pide evitar
su presencia en la escritura.

RESPUESTA
En respuesta a su consulta, cabe aludir al art. 101 inc. c) del Código Civil y Comercial de la Nación
en su primera parte:
Artículo 101.- Enumeración. Son representantes:(...) c) de las personas con capacidad restringida, el
o los apoyos designados cuando, conforme a la sentencia, éstos tengan representación para deter-
minados actos; (...)
En virtud de dicha disposición legal, es posible que los apoyos tengan “funciones de representación”
si así lo determina la sentencia judicial, a la luz de los arts. 32 y 43 del mismo Código.
En este sentido, transcribo aquí lo sostenido por Marcelo A. Budich en la obra donde tuve la satisfac-
ción de participar en coautoría: “(...) si bien los apoyos en líneas generales no representan, lo cierto
es que el CCyC admite la posibilidad de que el juez les otorgue potestades representativas para ac-
tos específicos. Lo antedicho se confirma con lo estipulado en el art. 102 (...). Entonces, en base a lo
expuesto podemos concluir que, según lo dispuesto por el CCyC los apoyos no representan (como
criterio general) pero, se admite la posibilidad de que el juez les otorgue –excepcionalmente– fun-
ciones de representación. Si bien podría entenderse que esto es contradictorio con los principios de
la Convención sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad, y en especial con lo referido
por el Comité sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad en la Observación General N°
1, lo cierto es que dichas disposiciones fueron incluidas por el legislador en el CCyC y se encuentran
vigentes. Sin embargo, de acuerdo a los principios convencionales, y a lo estipulado en los arts. 1°
y 2° del CCyC, debe interpretarse que los apoyos ‘con funciones de representación’ también deben
seguir siempre la voluntad de la persona con capacidad restringida, actuando únicamente como
meros representantes de dicha voluntad”, en el libro Poderes, Representación y Mandato, María T.
Acquarone (Dir.), Ricardo L. Rocca (Coord.), Di Lalla Ediciones, CABA, 2020, p. 113.
María Luján LALANNE

2 ASENTIMIENTO CONYUGAL
Asentimiento conyugal en la división de condominio
CONSULTA
Mi consulta es respecto a un título antecedente que me traen que es una adjudicación por división
de condominio (un terreno que compartían dos copropietarios que subdividieron y anexaron cada
uno la mitad a otro inmueble). El tema acá es que el notario no solicitó asentimiento conyugal en la
división de condominio.
Yo entiendo la división como un acto de disposición pero mi consulta es si es necesario o no dicho
asentimiento.

RESPUESTA
Es un tema discutible por la naturaleza que se atribuya a la partición. Estoy entre quienes creen que
el carácter declarativo y no traslativo no le quita el carácter de acto de disposición, pero aunque no
pensara así le sugeriría recabarlo siempre para cubrir las tesis más restrictivas y salvar el título de
observaciones. Por lo tanto, para tener plena certeza al respecto, es conveniente solicitarlo.
Marcelo E. URBANEJA

l 6 l CUADERNO de APUNTES NOTARIALES

3 FIDEICOMISO
Sustitución de fiduciario. Transmisión de patrimonio y de bienes singulares
CONSULTA
En un fideicomiso inmobiliario antes de iniciarse la construcción de un edificio, con el lote ya com-
prado por el fiduciario, es decir con el inmueble formando parte del patrimonio fideicomitido, la tota-
lidad de los fiduciantes originarios ceden sus derechos y por consiguiente su posición contractual a
nuevas personas (cesionarios), asimismo presenta su renuncia el fiduciario originario y es designa-
do uno nuevo que acepta y se reformula completamente el contrato de fideicomiso, dentro de este
instrumento el fiduciario saliente otorgó un PEI en favor del fiduciario entrante para que suscriba la
escritura traslativa de dominio fiduciario en favor de sí mismo.
El fiduciario entrante fue inscripto a nivel impositivo como tal ante los organismos fiscales (AFIP,
Arba). Ahora bien, nunca se hizo el cambio de titularidad del patrimonio fideicomitido, donde ade-
más en la actualidad existe no ya un lote de terreno, sino un edificio con veinte unidades funcionales.
Dentro del contrato de fideicomiso en su articulado referido al fiduciario y su sustitución se estable-
ce específicamente que “Se faculta al fiduciario a renunciar a su cargo en cuyo caso la misma ten-
drá efecto después de la transferencia del patrimonio objeto del fideicomiso al fiduciario sustituto
que en definitiva resulte. Si el sustituto no quisiera o no pudiera asumir como fiduciario la mayoría
absoluta de los fiduciantes originarios quedan facultados a designar nuevo fiduciario y sustituto
del mismo. A los efectos del cómputo del voto de los fiduciantes originarios será el de un voto por
departamento, no teniéndose en cuenta los espacios guardacoches, ni bauleras”.
Ahora bien, por un lado nos encontramos con dos fiduciarios vigentes: uno impositivo y otro jurí-
dico. Digo esto último dado que conforme lo resaltado del texto del contrato de fideicomiso como
nunca se firmó ni se inscribió en el RPI escritura alguna de transferencia de la propiedad fiduciaria a
nombre del nuevo fiduciario, este cambio de fiduciario producido en el contrato no debe ser tenido
en cuenta (es lo que yo opino).
Todo esto desde ya como se imaginará el asesor deviene por la onerosidad de hacer hoy la trans-
ferencia de dominio fiduciario del fiduciario saliente al fiduciario entrante, puesto que ahora no hay
más en el inmueble un lote de terreno sino un edificio.
Entonces ante esta situación es que considero válido utilizar la cláusula transcripta del contrato.
Porque debemos cumplir con la manda de los fiduciantes y el objetivo final es la transferencia de las
unidades a los beneficiarios por un lado, otorgando además las escrituras quien figura como titular
de dominio fiduciario en el Registro de la Propiedad al día de hoy, es decir el fiduciario saliente.
Ahora lo que tengo duda es si es necesario sí o sí, o “es preferible” en base a lo que dice la misma
cláusula transcripta, que todos los fiduciantes originarios o sus sucesores comparezcan en una
escritura previa en la que también concurrirán el fiduciario saliente y el entrante, donde se explicaría
todo esto, a prestar conformidad con lo resuelto.
Es decir: ¿lo resuelven las partes este tema o directamente lo analiza y resuelve el autorizante? (yo
opto por la última alternativa, considero que el autorizante debe calificar los documentos que acre-
ditan la personería del compareciente).
Posdata: respecto a la parte fiscal el hecho de tener otro fiduciario inscripto allí no cambia nada en
cuanto a las retenciones que realice el profesional porque el fideicomiso tiene su propia CUIT.

RESPUESTA
Del breve relato no se puede dar una respuesta completa por falta de elementos para ello. Para co-
laborar en la pregunta realizada, se hacen las siguientes consideraciones generales para su análisis
en particular.

CUADERNO de APUNTES NOTARIALES l 7 l

 La interpretación presentada de la cláusula en cuestión importa considerar que el patrimonio fi-
duciario solo y únicamente se integra con el inmueble, y deja de lado otros bienes que integran el
patrimonio fiduciario, como los aportes en dinero o en especie que hacen los fiduciantes para la
conclusión de la obra, estos son parte esencial de este patrimonio entre otros bienes. En principio,
el patrimonio es un concepto más amplio que uno de los bienes que lo integran, y como señala la
ley de fondo, cada bien se transmite por las normas de la naturaleza del mismo, en el caso del di-
nero, por su mera entrega, por lo cual cabe presumir en la dinámica de la obra encargada para su
administración al fiduciario, que ya ha habido transferencia de parte del patrimonio fiduciario como
principio de ejecución, y obligación de otorgar la escritura de sustitución del fiduciario del inmueble
por la asunción del nuevo fiduciario.
De lo relatado surge que el nuevo fiduciario ha asumido sus obligaciones propias del cargo, lo que
abona esta interpretación de ya estar en ejercicio de la función, de asumir responsabilidades frente
a terceros y el Estado por las relaciones tributarias.
Lo contrario implicaría que el fiduciario que renunció, y quedó desentendido de la gestión de la fi-
ducia, sigue siendo responsable por todo lo atinente al fideicomiso, lo que hace indispensable que
firme asumiendo todas estas obligaciones y responsabilidades, actos por los que seguramente no
ha dado facultades en el poder especial irrevocable.
Como no se tienen los elementos y antecedentes del caso a la vista, no se puede dar esta opinión
como definitiva, deberá analizar esos antecedentes de los que dispone, para determinar si estas
consideraciones generales son aplicables en el caso particular.
Néstor D. LAMBER

4 PARTICIÓN
Partición de herencia y condominio. Partición por saldo (compensación)
CONSULTA
Efectúo la consulta con los siguientes antecedentes:
1) Se suscribió un acuerdo de partición y adjudicación donde ingresaron bienes integrantes del
acervo sucesorio de dos causantes: Lucía y Adelino. Tres herederos resultantes: Liliana, Adela y
sucesores de Miguel. Se homologó.
2) Se suscribió en forma privada un complemento del mencionado acuerdo donde se agregaron
otros bienes no integrantes del acervo sino de titularidad dominial de Liliana, Adela y Miguel.
3) De los tres bienes objetos de esta consulta ubicados en calle Belgrano, Garay y Brown: dos de
ellos eran titulares de dominio dos hermanos Miguel y Liliana y del tercero los tres hermanos; Mi-
guel, Liliana y Adela.
4) ¿Es correcto instrumentar una partición parcial por tracto abreviado de la sucesión de Miguel, en
base al acuerdo suscripto, donde Adela se adjudica los tres inmuebles, de los cuales ella era titular
de un tercio de solo uno de ellos?

RESPUESTA
De lo relatado se debe distinguir que existen bienes de diversas comunidades que se confunden en
los acuerdos de las partes, y se pretenderían liquidar en conjunto.
En el primer acuerdo se trata de una típica indivisión hereditaria, en la que se parten y adjudican
bienes recibidos del causante y se deben determinar la adjudicación de bienes en singular.
En el acuerdo complementario se traen bienes ajenos a la indivisión hereditaria, se trata de una co-
munidad de cosas de tipo romano, solo con respecto a cosas o bienes, y no una universalidad como
es la indivisión hereditaria.

l 8 l CUADERNO de APUNTES NOTARIALES

 1. Por el invocado carácter complementario de la primera debería entenderse de los breves dichos
relatados, que ante la insuficiencia del primero para tener hijuelas o adjudicación de igual o equi-
valente valor, se traen para compensar el saldo estas partes indivisas de los condominios. Se está
desde el punto de vista de la partición de herencia, ante un caso típico de partición por saldo del art.
2377 CCyC, por el cual en este acuerdo complementario en verdad se está compensando lo recibido
en menos por Adela con las partes indivisas de bienes ajenos al acervo hereditario de los restantes
coherederos.
Desde la perspectiva de la partición de herencia este acuerdo de aparente división de bienes no es
más que una transmisión de partes indivisas a título de compensación. No se trata de una adjudi-
cación de herencia parcial, dado que los bienes no eran del causante ni integran la masa hereditaria,
sino que Liliana y Miguel deben transmitir sus partes indivisas en el condominio a Adela a título de
compensación del saldo de la partición, que además tendrá el efecto de considerarse partición o
división de condominio por quedar esos bienes traídos en compensación a nombre de una sola de
las condóminas como prescribe el art. 1998 CCyC parte final.
2. Diferente sería si el segundo convenio no es complementario de la partición a fin de compensar
saldo de hijuelas, sino el compromiso de resolver las dos indivisiones de la universalidad (herencia)
y de ciertas cosas en particular con destino común (condominio de los tres inmuebles de los here-
deros) confundidas por voluntad de partes. En definitiva, importe dividir el condominio de las cosas
recibida por herencia y lo tenido por los coherederos por su propio derecho (lo que no parecen decir
los convenios en lo relatado). En este caso sí habría adjudicación pero por división de condominio, y
en los casos de los recibidos por herencia se podrá rogar por el sistema de tracto abreviado.
3. En ambos casos el título de los bienes ajenos a la indivisión hereditaria lo recibe Adela: o bien por
transmisión a título de compensación del saldo de la partición de herencia; o bien por adjudicación
por división de condominio.
Néstor D. LAMBER

5 PROPIEDAD HORIZONTAL
Modificación de porcentual de unidades funcionales
CONSULTA
Un consorcio de un edificio de propiedad horizontal me requiere para, independientemente de los
porcentuales de dominio de cada unidad funcional, fijar porcentajes de aportes de cada unidad
funcional exclusivamente con relación a los gastos de las expensas comunes, ya que la unidad
funcional de planta baja-frente, un local para comercio, no participa realmente de todos los demás
gastos comunes de las otras unidades (limpieza del edificio, electricidad, mantenimiento sector
cocheras, etcétera) y consideran que está abonando excesivas expensas en este sentido, toda vez
que el reglamento de propiedad (de fecha 18/12/2017) expresa “Artículo séptimo: gastos y expen-
sas comunes. En caso de que se origine algún gasto común, el administrador lo prorrateará entre
los propietarios de las unidades funcionales de acuerdo con el respectivo porcentual de dominio de
las mismas”.
El consorcio no cuenta con libros rubricados (hasta ahora se han manejado con “actas volantes”).
La consulta entonces es si para lograr fijar diferentes porcentuales (a los de dominio establecidos
en el reglamento) exclusivamente para el pago de las expensas comunes es necesario modificar el
reglamento de propiedad con la unanimidad de los propietarios de las UUFF, estableciendo los por-
centuales para afrontar las expensas de cada unidad en forma independiente de los porcentuales
de dominio, en un nuevo “Artículo séptimo” reformado.

CUADERNO de APUNTES NOTARIALES l 9 l

RESPUESTA
El porcentual para el pago de expensas es una de las cláusulas reconocidamente “estatutarias” de
las que contiene el reglamento, noción ahora acentuada por lo dispuesto por el art. 2061 del CCyC.
De esta manera, la conformidad unánime es indispensable o, en la más generosa de las interpreta-
ciones, al menos de dos tercios pero conteniendo en ellos a los titulares de todas las unidades que
acrecientan su responsabilidad. No hay necesidad de mayores profundizaciones para lo que con-
sulta. No obstante, puede verse, si desea algún mayor desarrollo, la nota de mi autoría en la Revista
Notarial 982 (2016), Urbaneja, Marcelo Eduardo, “Panorama de la propiedad horizontal...”.
Para mayores detalles aún, cualquier libro de derechos reales y, puntualmente, el de mi autoría, Pro-
piedad horizontal, segunda edición, 2018, El Derecho.
Marcelo E. URBANEJA

6 SUBASTA
Subasta pública por deuda de tercero del titular registral
CONSULTA
El señor AAA compró para los señores BBB y CCC un inmueble, quienes oportunamente aceptarían
la compra, lo cual no hicieron hasta la actualidad.
Posteriormente BBB fue ejecutado judicialmente, y compareció en los autos AAA manifestando que
el bien no era suyo, sino de BBB y CCC, por lo que el Juzgado dio por acreditada la propiedad de BBB.
El Juzgado siguió adelante con la ejecución y subastó el bien, con pago de saldo de precio y entrega
de posesión.
La situación, reitero, es que BBB nunca “aceptó la compra”.
Preguntas: ¿es correcta la subasta del bien en esas condiciones? ¿Es posible protocolizar la subas-
ta? ¿Debería solicitar a SS alguna medida?

RESPUESTA
La subasta pública es un procedimiento de ejecución forzada de los bienes del patrimonio del deudor,
comprendiendo todos los bienes, incluso los derechos personales.
En el caso, el titular registral reconoce ante el juez que el inmueble a subastar no es de él, sino que lo
tiene por cuenta e interés del ejecutado, como surge del propio título. En consecuencia, el bien, pese a
tener la aparente titularidad registral en cabeza del tercero, integra el patrimonio del deudor, que tiene el
derecho personal a obtener la titularización registral del derecho real a su nombre, con efectos reales por
la publicidad de la gestión de negocios en Registro de la Propiedad Inmueble.
Siguiendo la doctrina procesal predominante que el Juez ordena el desapoderamiento del inmueble, esta
se hace efectiva tanto con relación al deudor como al titular dominial (gestor de negocios el deudor), por
ser éste propietario por cuenta e interés del deudor. Esta medida procesal se hace juntamente con la
orden de subasta contra el titular registral (aparente) y el deudor (propietario real).
La tesis procesal entiende que es el órgano jurisdiccional el que dispone, en tanto que para otra tesitura
se trata de una venta forzosa, en que se obliga a cumplir con la enajenación resultante del expediente a
través de las resoluciones y actos procesales. Aún en esta segunda postura, nada obsta a que no se haya
aceptado la compra por el deudor, dado que el Juez ordenó su enajenación forzosa al titular registral.
Así como el deudor pudo aceptar la compra y exteriorizar el dominio a su nombre, el Juez al ordenar
la subasta impone en su poder jurisdiccional que ese sinceramiento de la titularidad real –que ha
sido objeto de la subasta– se haga efectivo directamente a nombre del adquirente de los derechos
sobre el bien en la subasta, que se concreta en el dominio a registrar.

l 10 l CUADERNO de APUNTES NOTARIALES

 El Juez no necesita ordenar un primer acto de aceptación del deudor para luego hacer la transmi-
sión de dominio al adquirente en subasta (como ocurriría en una escritura traslativa del proceso de
escrituración) sino que su poder jurisdiccional impone al titular registral aparente transmitir el domi-
nio al adquirente en subasta, en la que se han cumplido los pasos del proceso de ejecución forzosa
y entregado la posesión. Nada obsta a su protocolización.
Néstor D. LAMBER

7 SUCESIÓN
7.1 Causante divorciado: sucesión de bien ganancial indiviso
CONSULTA
El Sr. Diego compró un inmueble en el año 1989, siendo de estado civil casado en primeras nupcias
con Rosa.
Posteriormente este matrimonio se divorcia, no realizando ningún acto respecto a este bien.
Luego la Sra. Rosa fallece, presentándose en la sucesión como herederos solo sus dos hijos (frutos
del matrimonio de Rosa y Diego), obteniendo la correspondiente declaratoria de herederos, sin estar
aun denunciado el bien objeto de la presente consulta en la sucesión.
Se comunica conmigo el abogado que está llevando a cabo la sucesión y me dice que es deseo
de Diego venderle su parte a uno de sus hijos, por lo que el abogado propone hacer una cesión de
acciones y derechos hereditarios, lo que entiendo que no es posible ya que al estar divorciado él no
sería heredero de Rosa, e incluso el mismo abogado tampoco lo presentó en la sucesión.
Entonces el abogado me consulta acerca de la posibilidad de hacer una escritura de compraventa,
y en este punto es que se me presentan las dudas:
¿Puede Diego vender su parte del inmueble sin denunciar dicho bien en la sucesión de su excón-
yuge? Personalmente pienso que si la excónyuge hubiese estado aún viva necesitaría de su firma
para poder vender su parte al ser un bien ganancial, por ende entiendo que estando ya fallecida algo
habría que decir al respecto.
¿O se debe denunciar el inmueble en el sucesorio, obtener orden de inscripción y prestar conformi-
dad los herederos de Rosa a la venta que quiere hacer Diego?

RESPUESTA
Frente al fallecimiento de uno de los cónyuges, en su proceso sucesorio deben declararse los bienes
gananciales del fallecido y también los de su cónyuge, dado que se produjo la disolución de la en-
tonces sociedad conyugal (efectivamente el supérstite no es heredero del fallecido en estos bienes
gananciales). Por lo tanto, eso deben realizar ahora, y luego realizar cualquiera de los actos que
deseen para que la titularidad quede en cabeza del hijo en cuestión.
Marcelo E. URBANEJA

7.2 Sucesión de la compradora por boleto

CONSULTA
Una mujer vende a otra un inmueble. Sin que pudiera llegar a escriturarse, la compradora fallece. Se
inicia la sucesión de la compradora, declarándose como única heredera a la madre de la fallecida.
La abogada de la madre de la adquirente fallecida solicita se ordene la inscripción del bien a su

CUADERNO de APUNTES NOTARIALES l 11 l

 nombre, adjuntando el boleto de compraventa, frente a lo cual el juzgado responde que no surge
titularidad del bien a nombre de la fallecida (ya que no se ha escriturado). Inquietudes: 1) ¿cómo
debería realizarse la escrituración del inmueble, qué pasos procesales deberían cumplimentarse
a tales fines? 2) La madre de la adquirente fallecida desea que la titular registral otorgue un poder
especial irrevocable post mortem a los fines de cumplimentar el trámite escriturario, ya que se trata
de una vendedora muy mayor y gravemente enferma. ¿Puede requerirse dicho poder? En su caso,
siendo la heredera de la compradora también una persona muy mayor, ¿dicho poder podría darse
indistintamente a favor de ella y/o de su otra hija para oportunamente escriturar?

DICTAMEN
En respuesta a su consulta, corresponde denunciar en el expediente sucesorio de la compradora
por boleto, el derecho a escriturar que surge de dicho documento, de tal manera que forme parte del
cuerpo general de bienes del acervo hereditario, así como también abonar las cargas de ley (si es
una sucesión tramitada en esta provincia, será tasa de justicia, sobretasa, aportes, etc.), entendien-
do que –dado que no surge registración inmobiliaria a nombre de la causante– la orden de inscrip-
ción quedaría reemplazada por la resolución judicial por medio de la cual se tengan por abonados
los impuestos, honorarios de los profesionales intervinientes y demás cargas sucesorias que el
Juez interviniente indique según corresponda, a efectos de la escrituración del inmueble en cuestión
a favor de la única y universal heredera declarada judicialmente.
En dicha escritura será necesario relacionar y/o transcribir tales actos procesales que legitiman la
escrituración a nombre de la única y universal heredera de la compradora por boleto de compraven-
ta.
Es posible el otorgamiento de un poder especial irrevocable por parte de la vendedora y/o de la
única y universal heredera declarada de la compradora a favor del/ de la/ de las/os apoderada/o/
as/os que designe/n, teniendo en cuenta que si se escritura a favor de persona distinta de la única
y universal heredera de la compradora declarada judicialmente, deberá acreditarse el título que lo
causa ([Link]. cesión de boleto).
María Luján LALANNE

8 TESTIMONIO
8.1 Error en la transmisión de la manifestación de voluntad. Variación entre matriz y
testimonio
CONSULTA
Del testimonio surge que con fecha 9 de diciembre de 1993, escritura 343, comparece: Sra. A y Sra.
B, y claramente establece que la Sra. A madre le dona a su hija Sra. B. De la matriz surge que con
fecha 10 de diciembre de 1993, escritura 343, Comparece Sra. A y Sra. B, pero al hacer la transmi-
sión dice que la Sra. A madre le dona a su hijo Sr. C, todo sobre el mismo inmueble. Por ende hay
discordancia entre testimonio y matriz, en cuanto a la fecha y a la transmisión. El Registro inscribe
tal cual surge del testimonio.
Quiero ser claro en este sentido. Lo único que se me ocurre es hacer una escritura donde compa-
recen la Sra. B y el Sr. C, actuando por sí y como únicos herederos de la Sra. A, teniendo en cuenta
que la Sra. A falleció y hay sucesión con declaratoria de herederos a favor de sus únicos hijos Sra. B
y Sr. C, explicando esta discordancia, solicite la ratificación y la rectificación registral en relación a la
fecha. Lo más grave, es hacerle entender al Registro de Capital esta situación.

l 12 l CUADERNO de APUNTES NOTARIALES

RESPUESTA
En primer término es contundente el art. 299 in fine CCyC, manteniendo y ratificando la legislación
previa a su sanción, que si hay variación entre la matriz y su copia o testimonio, se debe estar al
contenido de la primera (matriz protocolar).
En las atestaciones notariales y la audiencia, como la audiencia y sus comparecientes, se está a la
matriz, que de lo relatado es la escritura 343 en la que comparecen A y B, teniendo fecha diferente,
es decir el del 10 de diciembre como señala la matriz y no del 9 del mismo mes como surge de su
testimonio o copia. En estos extremos no es necesaria una escritura rectificatoria, sino que es satis-
factorio un nuevo testimonio (segundo) que al rogarse su inscripción también se rectificará la única
fecha con prevalencia para el orden jurídico, según la norma citada y su antecedente no modificado.
Además coinciden entre matriz y testimonio las únicas dos comparecientes, A y B, por lo que nunca
hubo donación a C, que al no comparecer nunca la aceptó. Se está ante un error en el traslado de la
manifestación, conforme lo tipifica el art. 270 CCyC, quisieron decir que se donaba a B (compare-
ciente) y no a C (no compareciente).
Los contratos se interpretan por la intención común de las partes y de buena fe (art. 1061 CCyC) y
C al no comparecer ni siquiera fue parte, y la aceptación solo puede ser de la no titular presente; las
cláusulas oscuras o contradictorias deben entenderse por su validez (art. 1066 CCyC); la conducta
preliminar y posterior de las partes debe considerarse para su real interpretación (art. 1065 incs. a y
b CCyC), el requerimiento notarial en la escritura, la aceptación sin cuestionamiento del testimonio
inscripto, y el ejercicio de la posesión como dueña de B, ratifican esta interpretación.
En atención a este error “material”, al indicar a C como donatario en vez de B, el mismo puede
ser corregido en una escritura rectificatoria por los otorgantes (A y B), y ante el fallecimiento de A
pueden hacerlo sus herederos (conf. art. 2280 CCyC) acreditando ser los únicos herederos, con la
respectiva declaratoria.
Debe notarse que no se cambia el asiento de titularidad registral en favor de B, sino que se lo rati-
fica, es decir se rectifica la matriz y se confirma el asiento, y en el ámbito registral solo se rectifica
la fecha del acto e instrumento. Se debe rogar como rectificación de asiento en cuanto a su fecha,
subsistiendo el resto de las anotaciones existentes.
Néstor D. LAMBER

8.2 Segundo testimonio expedido por orden judicial en el marco de una ejecución
hipotecaria. Recaudos para su utilización por el titular dominial
CONSULTA
Me presenta un cliente 2° testimonio inscripto de inmueble en provincia de Buenos Aires, expedido
por disposición judicial. En el Concuerda se lee: CONCUERDAN... doy fe por disposición del señor
Juez G. P. T. en autos caratulados C.M. c/ J.T.A s/ Ejecución Hipotecaria Expediente (…) que tramita...,
expido el presente Segundo Testimonio en tres fotocopias (…) que sello y firmo...
El titular adquirió casado en 1989 y hoy, disuelta la sociedad ganancial, los cónyuges ruegan la ad-
judicación del inmueble según acuerdo homologado judicialmente. ¿Es suficiente el 2° testimonio
expedido en 2007 en autos s/Ejecución hipotecaria para autorizar la escritura de adjudicación?

RESPUESTA
En respuesta a su consulta, considero que el referido segundo testimonio fue expedido por orden
del Juez interviniente en la ejecución hipotecaria pero no para dicha causa judicial. Es que las copias
de la escritura son expedidas para las partes, como lo dispone el art. 308 CCyC: Copias o testimo-
nios. El escribano debe dar copia o testimonio de la escritura a las partes. Ese instrumento puede ser

CUADERNO de APUNTES NOTARIALES l 13 l

 obtenido por cualquier medio de reproducción que asegure su permanencia indeleble, conforme a las
reglamentaciones locales. Si alguna de las partes solicita nueva copia, el escribano debe entregarla,
excepto que la escritura contenga la constancia de alguna obligación pendiente de dar o de hacer, a
cargo de otra de las partes. En este caso, se debe requerir la acreditación en instrumento público de
la extinción de la obligación, la conformidad del acreedor o la autorización judicial, que debe tramitar
con citación de las partes del acto jurídico.
A la época de la mentada expedición según su consulta (año 2007), regían las siguientes disposi-
ciones legales del Código Civil de Vélez Sarsfield y concordantes: Art. 1006. El escribano debe dar a
las partes que lo pidiesen, copia autorizada de la escritura que hubiere otorgado. Art. 1007. Siempre
que se pidieren otras copias por haberse perdido la primera, el escribano deberá darlas; pero si en la
escritura, alguna de las partes se hubiese obligado a dar o hacer alguna cosa, la segunda copia no
podrá darse sin autorización expresa del juez.
Además, cabe tener en cuenta lo exigido en el art. 23 ley 17.801 que continúa vigente: Artículo 23.
- Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión, constitución,
modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el
Registro (...)
A los notarios bonaerenses nos corresponde también atender lo previsto en el art. 166 del dec.-ley
9020/78 de esta provincia: Artículo 166: Las copias a que se refiere el art. 1006 del Código Civil po-
drán comprender los documentos agregados y notas complementarias. Son primeras copias cada
una de las que se expiden para las partes interesadas en las escrituras o actas, sea cual fuere su nú-
mero. Son segundas o ulteriores copias las que luego de la primera se expiden para la misma parte.
(lo remarcado es mío, a efectos de aludir a cierta doctrina que posiciona, por su imperium, al juez de
la subasta en el lugar de la parte vendedora: “Se concluye que en la venta judicial no vende quien no
ha querido vender extrajudicialmente –el deudor–, ni quien no ha podido vender extrajudicialmente
–el acreedor–, sino que vende el único que puede ordenar una ‘venta judicial’: obviamente el juez en
ejercicio de su poder jurisdiccional”, Toribio Enrique Sosa, “Algunos aspectos de la subasta judicial
a la luz del Código Civil y Comercial”, v/lex, p. 495-518, fuente: [Link]
ta-judicial-luz-729528605
En virtud de lo expuesto, considero primordial que en el marco de su labor notarial, se ocupe de
estudiar el expediente de la ejecución hipotecaria que motivó la orden judicial de expedición del
segundo testimonio de la escritura en cuestión, a efectos de corroborar que dicho inmueble no haya
sido subastado ni objeto de sentencia de subasta.
Si por caso, el inmueble fue subastado o se encuentra al momento sometido al imperium jurisdic-
cional, al menos la adjudicación por partición requerida no podrá celebrarse extrajudicialmente por
la vía notarial. Si por el contrario, luego de estudiado dicho expediente de ejecución hipotecaria, el
inmueble estuviere libre de dicho gravamen y no fuere objeto de subasta, entiendo que dicho segun-
do testimonio constituye el título exigido por el art. 23 ley 17.801 para el otorgamiento ante Usted
de la escritura de adjudicación que refiere.
María Luján LALANNE

l 14 l CUADERNO de APUNTES NOTARIALES

 CONSULTAS
TRIBUTARIAS

1 FACTURACIÓN. RUBROS ALCANZADOS POR EL IVA

CONSULTA
He cambiado hace poco mi condición tributaria, antes era monotributista y ahora pasé a ser res-
ponsable inscripto de IVA. A la hora de hacer las facturas tengo algunas dudas sobre los rubros que
llevan IVA y los que no. Espero me puedan ayudar.

RESPUESTA
La facturación del Escribano se enmarca en la generalidad de la emisión de comprobantes por
una locación de obra. En la discriminación de rubros de la factura debemos distinguir aquellos que
son “gastos” efectivamente trasladables y que conforman el documento autorizado; de lo que son
honorarios directos o indirectos. Este análisis sirve para la facturación tanto de una escritura de
compraventa, certificación de firma, fotocopia autenticada, acta notarial, etc.
Los honorarios son los que llevan el 21 % de IVA, que se discriminan en el caso de la factura A, o
que deben estar incluidos en el rubro para las facturas B. Destacamos que honorario es todo lo
que cobra el Escribano como ganancia directa (y concreta) y aquellos montos que pueden según
arancel abultar conceptos eventualmente delegables en otro profesional pero que puede asumirlos
el mismo autorizante. Caso específico será el del estudio de títulos. Si lo tercerizamos y el colega
referencista hace una factura a nombre del autorizante, éste podrá cargarlo en la factura que le emi-
ta al cliente como un gasto sin cómputo de IVA. Ahora bien, si se cobra el ET y lo realizó el mismo
Escribano que autoriza la venta, en ese caso la factura deberá computarlo con IVA. Lo mismo se
aplica al diligenciamiento y al resto de rubros que pudiendo tercerizarse (con factura) los asume
como actividad rentada el mismo Escribano que ahora factura.
Caso aparte mereció el análisis del “Aporte Notarial” ya que la AFIP interpretó que tratándose de
un rubro que repercute en un “ahorro impuesto por el cuerpo notarial que incidirá en una futura

CUADERNO de APUNTES NOTARIALES l 15 l

 facturación en exceso de la estatal”, representa un honorario que en lugar de dirigirse al “bolsillo” del
Escribano, lo remite al Colegio pero no deja de ser honorario y por ello estará gravado con el 21 %.
No dejan dudas los rubros excluidos del IVA tales como: sellados del RPI, tasa de Arba por certi-
ficado catastral, tasa de inscripción, fojas notariales, etc. Siempre lo importante es contar con el
respaldo de facturación o prueba del gasto trasladado y su coincidencia en monto (sin agregados).
Julián GONZÁLEZ MANTELLI

2 IMPUESTO DE SELLOS. INMOBILIARIO BÁSICO Y COMPLEMENTARIO.

COMPRAVENTA AUTORIZADA POR ESCRIBANO DE EXTRAÑA JURISDICCIÓN

CONSULTA
Tengo que pagar impuesto de sellos de una escritura de compraventa que autorizó un escribano de
la ciudad de Rosario, Santa Fe, con relación a un inmueble ubicado en provincia de Buenos Aires;
y no sé cómo realizar el pago. ¿Me podrían decir cómo hago la liquidación y pago? ¿Tengo alguna
otra obligación adicional?

RESPUESTA
Cuando a un escribano de la provincia de Buenos Aires le requieren su intervención para inscribir
un título otorgado por otro escribano de extraña jurisdicción, a los efectos de la liquidación del im-
puesto de sellos, éste actuará como escribano “interviniente” y deberá confeccionar una declaración
jurada utilizando el sistema informático SiEsBA por la escritura cuya intervención le requieren, con
su usuario y contraseña.
Por lo tanto, deberá realizar una declaración jurada independiente de la que confecciona quince-
nalmente por su intervención como escribano autorizante, utilizando el mismo código y subcódigo
correspondiente al acto que se pretende inscribir (en el caso planteado, utilizará el código 100-00 y
abonará impuesto de sellos a la alícuota del 2 % siendo la base imponible precio o VFA, lo que sea
mayor).
Practicada la declaración jurada, el impuesto de sellos se liquidará según corresponda, mientras
que el aporte notarial se liquidará sólo respecto de los otorgantes. Asimismo, el sistema también
liquidará para su pago los aportes de la ley 8566.
Los plazos de presentación y vencimiento de la declaración jurada como escribano “interviniente”
son los mismos que los previstos para su presentación como escribano “autorizante”.
A fin de liquidar el aporte personal que corresponde pagar, honorarios por su actuación profesional y
fondo distributivo le recomiendo la lectura del SOIN cabezal 2, circular 6, año 2015 que trata el tema.
Como obligación adicional, tenga presente que conforme el art. 40 y cctes. del CFPBA y arts. 1º, 3, 9
y cctes. de la RN 18/2016 de Arba, el escribano “interviniente” también deberá actuar como agente
de recaudación respecto del impuesto inmobiliario básico y complementario. Por lo tanto, además
de realizar la declaración jurada del impuesto de sellos y realizar el pago pertinente, también deberá
tramitar la liquidación del impuesto inmobiliario mediante el formulario R551-A y su correspondien-
te liberación (formulario R551-L).
Simón LABAQUI

l 16 l CUADERNO de APUNTES NOTARIALES

3 IMPUESTO CEDULAR EN CESIÓN DE CUOTAS DE SRL

CONSULTA
Me requieren autorizar una escritura de cesión de cuotas de una SRL. La cesión es onerosa. ¿Debo
retener impuesto a las ganancias?

RESPUESTA
Si bien la operación de cesión de cuotas sociales está alcanzada por el impuesto a las ganancias, a
partir de la reforma introducida por la ley 27.430 queda el acto gravado con el Impuesto a las Ganan-
cias Cedulares. Hasta el momento no se ha implementado ningún régimen de retención al respecto.
Considerando que el régimen de retención sobre las operaciones de transferencia onerosa de cuo-
tas y participaciones sociales previsto en la RG AFIP 2139/06 quedó sin efecto por la RG AFIP
4190/2018 (vigente a partir de 12/01/2018), no debe la/el notaria/o autorizante actuar como agente
de retención en la escritura de cesión de cuotas sociales que autorizará.
Leticia KRANNICHFELDT

4 IMPUESTO A LA TRANSMISIÓN GRATUITA DE BIENES (ITGB). DONACIÓN.

EXENCIONES

CONSULTA
Tengo que autorizar una donación, soy escribano de la provincia de Buenos Aires, y el inmueble
objeto del acto está situado en mi partido, por ende en la provincia de Buenos Aires. La consulta es
si podría NO configurar el hecho imponible y NO tributar ITGB, si donantes y donatarios son domi-
ciliados en CABA.

RESPUESTA
Están alcanzados por el Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes, en adelante ITGB, según lo
dispone el art. 306 del Código Fiscal de la Provincia de Buenos Aires: “Todo aumento de riqueza
obtenido a título gratuito como consecuencia de una transmisión o acto de esa naturaleza, que
comprenda o afecte uno o más bienes situados en la Provincia y/o beneficie a personas físicas o
jurídicas con domicilio en la misma, estará alcanzado con el Impuesto a la Transmisión Gratuita de
Bienes en las condiciones que se determinan en los artículos siguientes. Sin perjuicio de lo estable-
cido en el párrafo anterior no estarán alcanzados por el Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bie-
nes, los enriquecimientos patrimoniales a título gratuito cuyos montos totales no superen la suma
que establezca la Ley Impositiva”.
Por su parte el art. 318 del Código Fiscal de la Provincia de Buenos Aires, dispone: “Son contribu-
yentes del impuesto las personas de existencia física o jurídica beneficiarias de una transmisión
gratuita de bienes cuando: a) Se encuentren domiciliadas en la Provincia. b) Encontrándose do-
miciliadas fuera de la Provincia de Buenos Aires, el enriquecimiento patrimonial provenga de una
transmisión gratuita de bienes existentes en el territorio de la Provincia. En el primer supuesto, el im-
puesto recaerá sobre el monto total del enriquecimiento, determinado de conformidad a las pautas
establecidas en el presente Título. En el segundo caso, sólo se gravará el monto del enriquecimiento
originado por la transmisión de los bienes ubicados en la Provincia, determinado en la forma y con-
diciones que prevé el presente Título. Sin perjuicio de la facultad de la Agencia de Recaudación de la
Provincia de Buenos Aires para establecer regímenes de información y de recaudación tendientes
a asegurar el efectivo ingreso del gravamen, los representantes legales, albaceas y escribanos pú-

CUADERNO de APUNTES NOTARIALES l 17 l

 blicos intervinientes en transmisiones alcanzadas por el mismo, están obligados a asegurar el pago del
tributo y retener, en su caso, las sumas necesarias a tales efectos”.
Del caso que Ud. plantea no surge un supuesto de exención de los previstos en el art. 320 del Código Fis-
cal (ver exenciones). Supuesto en el que no deberá presentarse la declaración jurada de dicho impuesto.
Es por lo expuesto que como notario autorizante de la escritura de donación en análisis, deberá requerir
la presentación de la declaración jurada del ITGB, aun cuando las transmisiones no superen el monto
al que hace referencia el art. 306 del Código Fiscal. La presentación y pago del impuesto deberán ser
previos o simultáneos a todo acto de disposición, por parte del beneficiario, de los bienes que integra-
ren su enriquecimiento a título gratuito. Los jueces, funcionarios y escribanos públicos deberán exigir
la justificación del pago del impuesto o, en su defecto, la intervención y conformidad de la Agencia de
Recaudación de la Provincia de Buenos Aires para la entrega, transferencia, inscripción u otorgamiento
de posesión de bienes afectados por este gravamen… (art. 324 del Código Fiscal).
María LOSARDO

5 RENUNCIA GRATUITA DE USUFRUCTO. BASE IMPONIBLE PARA EL IMPUESTO

A LA TRANSMISIÓN GRATUITA DE BIENES

CONSULTA
Para realizar la venta de un inmueble con dominio desmembrado, previamente el padre tiene que
renunciar al usufructo vitalicio constituido anteriormente a favor de su hijo. Dado que la renuncia
será gratuita, la consulta es si el acto está gravado por el ITGB y cuál es la base imponible para el
cálculo del tributo.

RESPUESTA
La renuncia gratuita del derecho real de usufructo importa un enriquecimiento gratuito del beneficia-
rio, en este caso el nudo propietario, que está alcanzado por el ITGB siempre que el inmueble esté en
territorio de la Provincia de Buenos Aires y/o que el enriquecido tenga domicilio en la misma. Para
cuantificar la base imponible debe aplicarse lo establecido por el art. 315 inc. 13 del Código Fiscal,
segundo párrafo, que en relación con el usufructo vitalicio establece una escala según la edad del
sujeto enriquecido, el porcentaje a considerar del valor total del bien de que se trate. En este caso el
bien se trata de un inmueble por lo que debemos tomar la valuación fiscal al acto o valor de merca-
do, el que resulte superior (art. 315, inc. 1 del Código Fiscal). Luego se aplica la escala mencionada.
En la renuncia de usufructo vitalicio la edad a tener en cuenta es la del usufructuario renunciante, y
no la del nudo propietario que consolida el dominio pleno. Este criterio surge del Informe 22/2011
de Arba, que analiza un caso similar, referido a la renuncia al usufructo de acciones de una socie-
dad comercial. Este mismo aclara también que, en caso de tratarse de la renuncia a un usufructo
temporario debe aplicarse el primer párrafo del art. 315 inc. 13 del Código Fiscal (2 % del valor del
bien por cada período de un año de duración, sin computar facciones). En concordancia con todo lo
expuesto, el mencionado informe concluye lo siguiente: “A efectos de establecer la base imponible
del citado gravamen, respecto de dicho acto, debe:… ii) aplicarse sobre el valor precedente, el por-
centaje que estipula el inc. 13) del mismo artículo, en razón del período de tiempo (cierto o incierto,
según se trate de usufructo temporario o vitalicio, respectivamente) que resta hasta la finalización
del usufructo constituido originariamente. A tales efectos, y cuando se trate de la renuncia de un
usufructo vitalicio, debe estarse a la edad del usufructuario renunciante”.
Juan Alfonso AUTINO

l 18 l CUADERNO de APUNTES NOTARIALES

 Publicación
Junio de 2023