CLASE 21
OBLIGACIONES
SANEAMIENTO PARA CASO DE EVICCIÓN
Concepto. Evicción, proviene de los vocablos latinos evictioonis, cuyo significado es
“privación que sufre el que posee una cosa”. Jurídicamente es la desposesión, por una sentencia
judicial, que sufre una persona de una cosa que había adquirido legalmente.
El Código Civil para el Distrito Federal no define qué es la evicción, sino que solamente
expresa cuando la hay; así, en el artículo 2119 dice que hay evicción cuando la persona que
adquirió una cosa es privada, total o parcialmente de ella, por una sentencia que haya causado
ejecutoria, en razón de un derecho anterior a la adquisición.
Por ejemplo, en una compraventa el vendedor no cumple con la traslación de la propiedad,
ya sea porque no era de él, porque era copropietario, porque estaba hipotecada, o porque la cosa
tiene vicios ocultos que impiden el buen uso para la cual está destinada; en estos supuestos, el
comprador puede reclamar la responsabilidad civil por evicción o reparación del daño, ya sea
porque fue desposeído de la cosa total o parcialmente, por el verdadero propietario, o bien reclamar
la responsabilidad civil por los vicios ocultos que le impiden usar la cosa conforme a su naturaleza.
Requisitos de la evicción. De lo antes expuesto, se desprende que para que haya evicción
deben concurrir los siguientes requisitos:
a) Que se trate de una obligación de dar en la que se transmita la propiedad de la cosa,
por lo tanto, la evicción sólo será aplicable en las obligaciones que se deriven de los actos jurídicos
o contratos que impliquen la transmisión de la propiedad a título oneroso, tales como la
compraventa, la permuta, el mutuo, la cesión, la dación en pago, etcétera.
b) que el adquirente sea privado o desposeído parcial o totalmente de la cosa objeto materia
del acto jurídico por la cual se efectuó la enajenación;
c) que dicho desposeimiento o privación de la cosa u objeto de la obligación sea por una
sentencia que haya causado ejecutoria (sentencia firme, que no puede ser ya atacada o modificada
legalmente).
d) que en tal sentencia se haya reconocido el derecho del tercero que demandó o reclamó la
devolución de la cosa, anterior a la celebración del acto jurídico por el cual ésta se enajenó.
La falta de algunos de estos requisitos impide el nacimiento de la evicción y, por lo
tanto, tampoco el derecho a reclamar el saneamiento o reparación del daño.
¿El enajenante cumple sólo con entregar la cosa?
En las obligaciones cuyo objeto es trasmitir la propiedad de una cosa, el que la enajena
además de entregarla materialmente, debe transmitir la propiedad de manera que el adquirente
obtenga la seguridad de que no va a ser molestado, no sólo por él, sino por ningún tercero, de tal
manera de que va a tener y a gozar de una posesión pacífica y útil sobre la cosa adquirida; tan es así
que el artículo 2120 del Cc. establece que todo el que enajena una cosa está obligado a responder
de la evicción, aunque nada se haya expresado en el contrato por ser un elemento connatural al
contrato; así, que la responsabilidad para el caso de que el adquirente sea privado total o
parcialmente de la cosa, el enajenante tendrá la obligación de salir a la defensa de éste para evitar
legalmente la privación o para responder por los defectos o vicios ocultos de la cosa, y si por
sentencia firme se priva de la cosa al adquirente, el enajenante será responsable de indemnizarlo de
los daños y perjuicios causados.
A la indemnización en estos supuestos se le denomina precisamente saneamiento.
clases de evicción
La evicción puede ser:
a) total. Se presenta cuando el que enajena (vendedor, permutante, donante, mutuante,
etcétera) trasmite la cosa y el adquirente la pierde totalmente, porque un tercero demuestra tener
mejor derecho, ya sea porque la cosa no era del enajenante, o no estaba facultado para tal
enajenación.
Por ejemplo, David, creyendo de buena fe que un terreno es de su propiedad, lo vende a
Javier, pero después un tercero demanda a éste la reivindicación del terreno, y en sentencia firme
queda demostrado que efectivamente el terreno es de este tercero reclamante, y, por tanto, Javier
tiene que devolverlo perdiéndolo totalmente, por este hecho David estará obligado al saneamiento
por evicción total, debiendo pagar los daños y los perjuicios que haya causado a Javier; igualmente
se considera que el adquirente sufre evicción total cuando tiene que abandonar o entregar la
cosa adquirida al acreedor hipotecario.
b) la evicción parcial. Sucede cuando:
I) el que enajena solamente es dueño de parte de la cosa, y la otra parte es de otro
propietario; por ejemplo, Brenda vende a Ana Caren un terreno de diez mil metros cuadrados, pero
Fernanda reclama que cinco mil metros cuadrados de los diez mil enajenados son de su propiedad y
vence en juicio a Brenda, por lo tanto, Ana Caren deberá regresar los cinco mil metros cuadrados,
sufriendo evicción parcial, y por tal hecho Brenda estará obligada al saneamiento pagando los daños
y los perjuicios que haya sufrido Ana Caren por dicha pérdida;
II) otro ejemplo, podría ser que Brenda sólo es copropietaria de la cosa y, por lo tanto, sólo
era dueña de parte de ella, es decir, de una parte alícuota del todo, y, no obstante, la trasmite como
si fuera de su absoluta propiedad; en este supuesto, el otro copropietario podrá demandar la evicción
y la sentencia firme obligará al enajenante al saneamiento o reparación de los daños causados al
adquirente, en virtud de que éste verá disminuida su adquisición solamente a los derechos sobre la
parte alícuota que le correspondía a quien le enajenó.
III) cuando quien enajena no advierte al adquirente que la cosa que recibe tiene un
gravamen (hipoteca, usufructo, servidumbre, etcétera), y posteriormente el adquirente es perturbado
material o legalmente reclamándole, por ejemplo, el pago de la hipoteca, el derecho de usufructo o
la existencia de una servidumbre no aparente, etcétera, y por tal razón ve disminuido su derecho de
propietario absoluto de la cosa, en consecuencia, por cualquiera de tales hechos el enajenante
deberá responder de la evicción parcial que sufra el adquirente, ya que éste podrá demandar que
dicho enajenante lo indemnice, o bien puede optar por rescindir el contrato y el consiguiente pago
de daños y perjuicios, así lo establece el artículo 2138 del Cc.
EL SANEAMIENTO
¿Qué es el saneamiento, y cuáles son sus tipos?
El saneamiento es la consecuencia de la evicción sufrida por el adquirente, podemos decir
que el saneamiento es el efecto de la evicción, consistente en la obligación a cargo del enajenante de
indemnizar o reparar los daños causados al adquirente por no haber cumplido con la obligación de
garantizar la posesión legal, pacífica y útil de la cosa enajenada. De esto se desprende que hay dos
tipos de saneamiento.
a) Por evicción total o parcial. Saneamiento por evicción regulado en los artículos 2119 al
2141 del Cc., y que, según lo dicho, se presenta cuando el adquirente sufre la pérdida total o parcial
de la cosa por una sentencia firme, lo que significa que el enajenante no cumplió con la obligación
de garantizar la posesión legal y pacífica, y
b) el saneamiento por vicios ocultos regulado en los artículos 2142 al 2162 del Cc., que se
actualiza cuando el enajenante entrega y trasmite la propiedad de la cosa, pero sin cumplir la
obligación de garantizar el uso útil de ella, por los vicios o defectos que la hacen impropia para el
uso al que está destinada.
¿Pueden las partes modificar los efectos del saneamiento?
Los efectos del saneamiento para el caso de evicción pueden ser aumentados, limitados
o, incluso, renunciados por un acuerdo entre las partes contratantes, en virtud de que el
saneamiento por evicción es un elemento natural, y no esencial de los contratos traslativos de
dominio a título oneroso, de tal manera que aunque en el contrato no se establezca la obligación de
indemnizar o responder por el saneamiento para el caso de evicción, dicha obligación la tiene el que
enajena aunque no se exprese en el contrato (artículo 2120 del Cc.). Por lo que con base en la
autonomía de la voluntad pueden ser modificados dichos efectos, ya sea agravando o aumentando la
responsabilidad, disminuyéndola o eximiéndola (artículo 2121 del Cc.).
SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS
Concepto. El saneamiento por vicios ocultos o redhibitorios consiste en que en todo
contrato oneroso y conmutativo el enajenante tiene la obligación de garantizar que la cosa está en
condiciones de servir, de brindar la utilidad a la que está destinada, de ahí que si después de la venta
resultan vicios o defectos ocultos que la hacen inútil o inservible, el enajenante debe responder del
saneamiento por los vicios ocultos, ya sea ofreciendo al adquirente rescindir el contrato o la
indemnización del perjuicio causado, al menos así lo exige la lealtad o buena fe que debe prevalecer
en toda relación contractual, y si el enajenante no lo hace, la ley provee al adquirente de las
acciones redhibitoria y la quanti minoris para lograr la rescisión del contrato o la reducción
equitativa del precio de la cosa, respectivamente.
Los vicios o defectos ocultos son aquellos que no están a la vista, no son aparentes ni son
conocidos al momento de su adquisición, y privan a la cosa de estar en condiciones para brindar el
uso a que se destina, o bien, que disminuyen o la hacen inservible, de tal manera que si el
adquirente se hubiera percatado de ellos no la hubiera adquirido o hubiese pagado menos cantidad
de dinero por ella.
El artículo 2142 del Cc. expresa que: “En los contratos conmutativos, el enajenante está
obligado al saneamiento por los defectos ocultos de la cosa enajenada que la hagan impropia
para los usos a que se la destina, o que disminuyan de tal modo este uso, que al haberlo
conocido el adquirente no hubiere hecho la adquisición o habría dado menos precio por la
cosa.”
