AVALÚO INMOBILIARIO
Arq. Juan Grover Antequera Flores
A. METODOLOGIA
Recolección de información técnica y legal
Descripción preliminar del inmueble
Estado legal del inmueble (Folio Real, certificación catastral, plano de lote,
certificado de plano de lote)
Acopio de información gráfica:
Ubicación geográfica, características geométricas del terreno y sus mejoras, los
bloques de construcción y sus mejoras. (Plano de construcción as build, ubicación
en manzana, relación espacial con las centralidades y ejes principales), fotografías
de bien inmueble, plano urbano y/o imagen satelital con la ubicación de
centralidades
Trabajo de campo
Verificación en campo de dimensiones (terreno y bloques de edificación y
asignación de código), levantamiento de datos técnicos de las mejoras del terreno,
construcciones y mejoras, verificación del estado, antigüedad y destino actual de la
construcción.
Toma de fotografías del bien inmueble, con la siguiente información, fachadas
principal y laterales, visualización de las vías colindantes y mejoras del terreno.
Fotografías internas de los ambientes más representativos en cuanto a acabados
Recolección de la información del Mercado
Datos del mercado: Recopila información sobre ventas recientes de propiedades
similares en la zona.
Verificación de bienes inmuebles recientemente transferidos y el valor de la
transacción, cercanos al bien inmueble objeto de valoración.
B. PROCESAMIENTO DE LA INFORMACIÓN
Análisis del Mercado Inmobiliario:
Análisis de al menos tres inmuebles cuyo valor de transacción se conoce, cercanos
al inmueble de estudio: establecer el valor de las construcciones y mejoras y
determinar el valor del suelo por unidad estándar mediante la sustracción del valor
de la construcción y las mejoras del valor total del inmueble.
Puede existir el caso de que existan bienes inmuebles a la venta en el sector del
inmueble de avalúo, para ello aplicar la metodología de la compra ficticia, en la que
el avaluador una vez georreferenciado el bien inmueble y recopilado las
características del bien inmueble a la venta, asume el rol del comprador y puja con
el vendedor para lograr obtener el valor de transacción (que es el valor de
mercado), para la obtención del valor del suelo, reduce del valor final obtenido el
valor de la edificación y sus mejoras.
Una vez reducido al valor estándar de cada inmueble, analizar en todos los casos
su relación espacial con la centralidad o eje de valor del sector más próxima y
sobre esta correlación espacial, aplicar técnicas de estadística y geo-estadística
para la predicción del valor del suelo del inmueble de estudio, haciendo correr
modelos predictivos con sus ajustes correspondientes, para un acercamiento al
valor de mercado.
Análisis de tendencias actuales del mercado inmobiliario en la zona.
Determinación del valor estándar del suelo
Sobre la base de la información recopilada, se determina el valor estándar del
terreno (por metro cuadrado)
Se obtiene el valor bruto, multiplicando el valor estándar por la superficie del
terreno
Aplicación de Factores de Ajuste al terreno:
Una vez obtenido el valor bruto del suelo, ajustar el valor estimado según factores
específicos, el estudio de mercado definirá cuales son los factores que inciden
preponderantemente en el valor del suelo, (por ejemplo, en una ciudad con
pendientes el factor topográfico tiene incidencia, al contrario de una ciudad plana).
Factores de ajuste que generalmente se usa: Forma del terreno, conexión a los
servicios, ubicación en manzana, accesibilidad (según tipo y pavimentación de
vía), Topografía, nivel sobre la vía. y condiciones económicas locales.
Una vez obtenido el valor ajustado, para la obtención del valor final del suelo, a
este se suman los valores de las mejoras detectadas en el terreno.
Método de Reposición para la valoración de la construcción:
Método del valor de reposición: El método de reposición, también conocido como
método de costo de reemplazo, se utiliza para valorar una edificación calculando
el costo de construir una estructura similar desde cero, utilizando precios actuales.
Pasos para su utilización:
1. Determinación del Costo de Construcción:
Identificación del tipo de construcción.
Costos Directos: Incluyen todos los costos de materiales y mano de obra
necesarios para construir la edificación. Esto abarca desde los
cimientos hasta los acabados finales.
Costos Indirectos: Comprenden gastos adicionales como permisos, licencias,
honorarios profesionales (arquitectos, ingenieros), seguros, y
otros costos administrativos.
2. Cálculo del valor bruto de Reposición:
Multiplica el costo unitario de construcción (por metro
cuadrado) por la superficie total construida de la edificación.
3. Ajuste del valor de la edificación. Factores a tomar en cuenta:
Depreciación:
Física. Reducción del valor debido a la antigüedad de la construcción.
Funcional. Pérdida de valor por obsolescencia o falta de
adecuación a las necesidades actuales.
Económica. Impacto de factores externos como cambios en el
mercado inmobiliario o en la economía local.
Estado de la construcción:
Verificación del estado de la estructura, cerramiento, acabados y
carpintería
Destino de la construcción:
El uso actual de la construcción si genera renta o no
4. Cálculo final del Costo de Reposición
Una vez obtenido el valor bruto de la edificación a este se aplican los factores
de ajuste para obtener el valor final.
sumarla al valor de las mejoras detectadas (ascensores, sistemas
internos de comunicación, sistema de calefacción y/o aire
acondicionado, tanque de agua, cárcamo, terrazas etc.)
Valor final del bien inmueble
Resultado de la sumatoria del valor total del suelo y del valor del (las) edificaciones
Automatización y Herramientas:
Utilizar herramientas como bases de datos, hojas de cálculo y sistemas de
información geográfica, para automatizar el proceso y reducir errores.
Documentación y Reporte:
Elaborar un informe detallado que incluya todos los datos recopilados, el análisis
realizado, y la metodología utilizada para llegar al valor final del inmueble.
Revisión y Validación:
Revisar y validar el avalúo con otros profesionales del sector para asegurar la
precisión y confiabilidad del mismo.
C. CONTENIDO DEL INFORME
1. Portada:
Título del informe.
Datos del evaluador (nombre, empresa, contacto).
Fecha del informe.
2. Índice:
Lista de secciones y subsecciones con números de página.
3. Resumen Ejecutivo:
Breve descripción del inmueble.
Objetivo del avalúo.
Valor estimado del inmueble.
Metodología utilizada.
4. Descripción del Inmueble
Ubicación (dirección completa, barrio, ciudad).
Descripción física (tamaño del terreno, superficie construida, número de
habitaciones, baños, etc.).
Estado de conservación.
Año de construcción y renovaciones.
5. Análisis del Entorno:
Descripción del sector urbano (infraestructura, servicios, accesibilidad).
Análisis socioeconómico de la zona.
Tendencias del mercado inmobiliario local.
6. Metodología de Avalúo:
Método utilizado.
Fuentes de datos y referencias.
7. Análisis de Mercado:
Listado de propiedades consideradas.
Detalles de las ventas recientes (precios, fechas, características).
Descripción del procedimiento para la determinación del valor estándar del suelo
(análisis estadístico y geoestadístico).
8. Cálculo del Valor del Inmueble:
Detalle de los cálculos realizados.
Valor del suelo y sus mejoras
Valor de la edificación y sus mejoras
Factores de ajuste aplicados al valor del suelo y edificación.
Valor final estimado.
9. Conclusiones y Recomendaciones:
Resumen del valor estimado.
Recomendaciones adicionales (por ejemplo, mejoras necesarias, potencial de
inversión).
10. Anexos:
Fotografías del inmueble.
Planos y mapas.
Documentación adicional (títulos de propiedad, permisos, etc.).
11. Declaración del Evaluador:
Declaración de independencia y objetividad.
Firma del evaluador y sello de la empresa.
