Poder Judicial de la Nación
CAMARA CIVIL - SALA M
29587/2022 FIGUERAS COSTA, ROMAN c/ GLINATSIS, NICOLAS Y
OTROS s/EJECUCION DE ALQUILERES
Buenos Aires, 13 de noviembre de 2023.
VISTOS Y CONSIDERANDO:
1°) El ejecutante apeló la sentencia de trance y remate del 6 de
diciembre 2022, que admitió la excepción de pago parcial por el período
noviembre/diciembre 2021 y decretó la caducidad de la fianza.
El memorial presentado el 16 de diciembre de 2022 fue contestado el
28 del mismo mes.
2°) La caducidad de la fianza en el contrato de locación fue
introducida en nuestro régimen legal con la incorporación del artículo 1582
bis del Código Civil –modificación según ley 25.628 del 31/08/2002–, y
sustancialmente mantenido en el actual artículo 1225 del Código Civil y
Comercial de la Nación.
Según los términos de la norma citada, las obligaciones del fiador
cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la locación, excepto la
que derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado 1. Ello
importa tanto como que la fianza se extingue automáticamente por el solo
vencimiento del plazo pactado, pero la obligación del fiador subsiste si el
locatario no cumple con su obligación de restituir2.
1
Esta Sala, “Tusset, María Ángela c/ De Durana, Sebastián y otros s/ ejecución de
alquileres”, del 21-03-2018; íd. “Caprotta, Miguel Ángel c/ Vilizio, Álvaro Gastón y
otros s/ ejecución del alquileres”, del 20-12-2016.
2
esta Sala, “Stazzoni, Mónica Patricia c/ Kajita, Ricardo Humberto y otros s/ Ejecución
de alquileres” del 27/12/2021.
Fecha de firma: 13/11/2023
Firmado por: CARLOS ALBERTO CALVO COSTA, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: GUILLERMO GONZALEZ ZURRO, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: MARIA ISABEL BENAVENTE, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: ADRIAN PABLO RICORDI, SECRETARIO
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Respecto a la mora en la devolución del inmueble, se sostuvo que el
fiador responde siempre que el locador haya sido diligente y demandado la
restitución de la cosa en un plazo razonable, siguiendo con prontitud las
instancias extrajudiciales y judiciales necesarias3.
3°) En este caso, se coincide con el juez en el sentido que el tiempo
prolongado que transcurrió entre el vencimiento del contrato y el inicio de
la acción judicial –aun ponderado los decretos que suspendieron los
desalojos– impide acceder a la pretensión de la apelante.
En efecto, el plazo de la locación venció el 26 de junio de 2020. Si
bien el Poder Ejecutivo Nacional (P.E.N.) prorrogó la vigencia de los
contratos de alquileres y suspendió los desalojos hasta el 31 de marzo de
2021, con motivo de la pandemia CODID-19 (ver decretos 320/2020,
766/2020 y 66/2021), lo cierto es que la primera intimación extrajudicial a
abonar los alquileres por el período de ocupación posterior al vencimiento
de contrato fue el 11 de noviembre de 2021 y el desalojo se promovió
recién en mayo de 2022, es decir, cuando ya había transcurrido un plazo
excesivo.
No era procedente –como sostiene el apelante– continuar la
ocupación para poder cobrar. Si pretendía que la fianza no caducara, debía
comportarse diligentemente y solicitar la restitución del inmueble una vez
concluidas las prórrogas dispuestas por el P.E.N. ante las circunstancias
extraordinarias. Como dejó transcurrir un tiempo excesivo, es que su
agravio no puede prosperar.
3
Curá, José M. y García Villalonga, Julio C., Código Civil y Comercial de la Nación
comentado, 2° ed., La Ley, 2016, T° IV, págs.153/154; esta Sala, “Arroyo, Mercedes
Marta c/ Chavez, Loreley Sabrina y otros s/ ejecución de alquileres”, del 16/04/2019.
Fecha de firma: 13/11/2023
Firmado por: CARLOS ALBERTO CALVO COSTA, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: GUILLERMO GONZALEZ ZURRO, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: MARIA ISABEL BENAVENTE, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: ADRIAN PABLO RICORDI, SECRETARIO
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4°) El recibo de los meses de noviembre y diciembre de 2021 fue
reconocido por la ejecutante, aunque sostuvo que hubo un error de
confección, ya que correspondía al año 2020. Eso ya lo había anunciado en
la demanda (ver segundo párrafo del apartado IV).
La fecha en que fue expedido (1/7/2021) revela que tiene razón la
ejecutante y que se trató un mero error de tipeo en el año. Así, no hay
dudas de que la locataria pagó irregularmente los alquileres y el juez
concluyó que se adeudan desde abril de 2021. Por tanto, no es verosímil
que la ejecutada abonara anticipadamente los alquileres de noviembre y
diciembre de 2021 en julio de ese año, cuando se concluye que tiene una
deuda que arrastra desde abril de 2021.
Evidentemente hubo un error en el año (2021 en lugar de 2020) y no
es necesario acudir a un juicio ordinario como decidió el juez, por lo que
esa parte del fallo será modificada.
5°) Finalmente, la queja por la imposición de las costas de la defensa
de la caducidad de la fianza admitida no satisface mínimamente la
exigencia contenida en el artículo 265 del CPCCN, por lo que corresponde
declarar su deserción.
Por lo expuesto, el Tribunal RESUELVE: I. Modificar la decisión
del 6 de diciembre de 2022 en cuando admite la excepción de pago parcial
por los meses de noviembre/diciembre de 2021 y confirmarla en lo demás
que decide y fue objeto de agravio. II. Con costas en la Alzada a la
ejecutante sustancialmente vencida (arts.68 y 69 del Código Procesal).
Regístrese, notifíquese y devuélvase.
CARLOS A. CALVO COSTA
Fecha de firma: 13/11/2023
Firmado por: CARLOS ALBERTO CALVO COSTA, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: GUILLERMO GONZALEZ ZURRO, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: MARIA ISABEL BENAVENTE, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: ADRIAN PABLO RICORDI, SECRETARIO
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MARÍA ISABEL BENAVENTE GUILLERMO D. GONZÁLEZ ZURRO
Fecha de firma: 13/11/2023
Firmado por: CARLOS ALBERTO CALVO COSTA, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: GUILLERMO GONZALEZ ZURRO, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: MARIA ISABEL BENAVENTE, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: ADRIAN PABLO RICORDI, SECRETARIO
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