UNIDAD 7

CONTRATO
CONCEPTO 1137.
El contrato definido por el artículo 1137 del Cod. Civil es un acuerdo de varias personas sobre una declaración de
voluntad común destinada a reglar sus derechos, es una de las especies dentro del género acto o negocio jurídico.

CRITICAS AL ART. 1137

 Este articulo hace referencia a los contratos paritarios (se convenían las cláusulas teniendo en cuenta los
intereses de las partes).
 La palabra “persona” es muy ambigua y debería llamarse “partes”, por ej: tres deudores y dos acreedores
en un mismo contrato no habría 5 personas sino dos partes, una parte acreedora y una parte deudora.
 La palabra acuerdo debería llamarse consentimiento

NATURALEZA JURIDICA DEL CONTRATO.

La naturaleza jurídica del contrato es que son siempre actos jurídicos con contenido patrimonial. Entonces:
 Es bilateral por requerir el consentimiento unánime de dos o más personas.
 Entre vivos, por no depender del fallecimiento de aquellas cuya voluntad emanan.
 Patrimonial por tener un objeto susceptible de una apreciación pecuniaria.
 Causado, por ser la causa fin un elemento estructural.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

DEFINICION Y ELEMENTOS QUE LO CARACTERIZAN.

El art. 2 de la ley 13246 expresa que “habrá arrendamiento rural cuando una de las partes se obligue a conceder el
uso y goce de un predio, ubicado fuera de la planta urbana de las ciudades o pueblos, con destino a la explotación
agropecuaria en cualesquiera de sus especializaciones y la otra a pagar por ese uso y goce un precio en dinero”
El contrato de arrendamiento rural se tipifica cuando, además de concurrir los elementos que caracterizan el contrato
de locación de cosas (art. 1493 cod. Civil) se dan los siguientes elementos propios que distinguen la especie del
género:
a) Que se trate de la cesión del uso y goce de un predio rústico, y
b) Que esté destinado a la explotación agropecuaria en cualquiera de sus especializaciones.

ELEMENTOS ESPECIFICOS DEL CONTRATO.

 Inmueble: el contrato debe recaer sobre un inmueble y el mismo no completo el objeto, sino que solamente lo integra.
inmueble debe servir para poder realizar una explotación agropecuaria en sus distintas especialidades. No serán inmue
aptos aquellos erosionados, o cubiertos de montes, o de vegetación selvática que constituyan plagas para los cultivos p
otras explotaciones.
 Ubicación (inmueble): dicho elemento es esencial para la caracterización del contrato ya que el mismo debe revestir e
carácter de predio rural. Debe entenderse predio ubicado fuera de la planta urbana a la zona que se halla fuera de la
misma, es aquel lugar donde no se han trazado efectivamente las calles.
  Destino: es definitorio para calificar al contrato de arrendamiento y poder aplicar la ley 13.246. las explotaciones
agropecuarias son aquellas propias del campo, pero existen innumerables actividades que se realizan en el campo por
razón de las posibilidades de explotación que las grandes expediciones de terreno ofrecen. Esas también deben
considerarse explotaciones agropecuarias.
 Duración: el plazo mínimo de arrendamiento fue de 5 años en la ley 13.246 no modificada, con una opción de 3 años.
cambio con las modificaciones introducidas a la ley 13246 por la ley 22298 surge un plazo menor que se reduce a 3 añ
sin opción. Para López de Zavalía el plazo ha sido establecido para ambas partes por lo que puede invocarlo cualquier
ellos. La única alternativa de mayor plazo se da cuando el arrendamiento se obliga a realizar obras de mejoramiento de
predio, como plantaciones, desmontes, irrigación, que retarden la productividad de su explotación en 2 años. En tal cas
contrato podrá celebrarse por un plazo máximo de 20 años.
 Precio: consiste en dinero. Borda establece que el arrendamiento rural queda configurado cuando una de las partes
entrega a la otra el uso y goce de una extensión de tierra y la otra se obliga a pagar por ello un precio en dinero o en
especie o a entregar un tanto por ciento de la cosecha.
 Normas de orden público: el carácter imperativo, o sea de orden publico, surge del finalismo social-económico. Los
preceptos de esta ley son de orden público, irrenunciables sus beneficios e insanablemente nulos y carentes de todo va
cualesquiera cláusulas o pactos en contrario o actos realizados en fraude a la misma. Esta ley por lo tanto es d
orden público.

PREDIO RÚSTICO.
El elemento que caracteriza al contrato es exclusivamente la finalidad. La ley no da en forma directa el concepto de
predio rural, sino que se limita a establecer que debe tratarse de un predio que se encuentre ubicado fuera de la
planta urbana de las ciudades o pueblos.
El criterio de nuestra legislación encuentra su fuente en las leyes 11170 y 11627. La primera de ellas se refería “a las
tierras ubicadas fuera del ejido (terreno) urbano o de los municipios”, y la segunda a los que estuviesen “fuera del
radio de las ciudades o pueblos”. En efecto, lo que resulta decisivo no es la ubicación del predio, sino, por el contrario,
el tipo de explotación que en él se ejerce, de modo tal que si el común denominador de las leyes agrarias es la
producción y la necesidad de su tutela particular, la ley debe alcanzar el contrato cualquiera sea el lugar en que la
actividad agraria se ejercite.
Es evidente la dificultad de distinguir con precisión el ámbito urbano del rural. El art. 1 del decr. 8330/63 establece
que se considera “planta urbana de las ciudades o pueblos el núcleo de población donde exista edificación y cuyo
fraccionamiento se encuentre efectivamente representado por manzanas y solares o lotes, cuente o no con servicios
municipales y esté o no comprendida dentro de lo que la municipalidad respectiva considere como ejido del pueblo”
Se considera planta urbana y, por ende, no es aplicable la ley especial agraria cuando en el núcleo de población
exista edificación. La norma no exige que dicha edificación sea continua y compacta, basta para ello la existencia de
edificios destinados a la vivienda o a la actividad comercial; y, que el núcleo de población esté “efectivamente
presentado por manzanas y solares o lotes”, siendo indiferente que cuente con servicios públicos municipales y que
esté o no comprendida la zona dentro de lo que la municipalidad respectiva considera como ejido del pueblo”
El art. 2 establece la exclusión del régimen a los arrendamientos de inmuebles ubicados en la planta urbana, aunque
se los destine a la producción agropecuaria.

DESTINO DE LA EXPLOTACION.
Además de tratarse de un predio rural, el arrendador debe cederlo con destino a la explotación agropecuaria en
cualquiera de sus especializaciones. Es importante de destacar que la finalidad de proteger la producción y amparar
la estabilidad del agricultor y su familia es el propósito primero de la ley.
En la ley 11170, solo aquellas explotaciones que se realizaban en parcelas menores de 300 hectáreas y con destino
a la explotación agrícola de cereales o su aprovechamiento ganadero quedaban incluidas en sus preceptos. El criterio
restringido de la ley 11170 fue sustancialmente modificado por la ley 11627 que expresamente se refería “a cualquier
clase de explotación de índole agrícola, ganadera o mixta en todas sus aplicaciones”. En efecto, se consideraba
explotación agrícola o ganadera a “la siembra y el cultivo de toda clase de vegetales alimenticios o de uso industrial,
así como la cría de animales en campos naturales, los tambos, criaderos de aves y cerdos, la cría y engorde del
ganado o industrias derivadas de la granja”.
La ley 13246 prefirió un concepto general comprensivo de todas las manifestaciones de la actividad agraria
cualquiera sea su especialización.
La resolución ministerial 1055/48 considera explotación agropecuaria la realizada “en un predio, cualquiera sea su
extensión y ubicación, destinado total o parcialmente a la producción agropecuaria, con el propósito de comerciar o
industrializar los frutos, productos o subproductos y sus derivados”. Por aplicación de este concepto, la jurisprudencia
ha declarado la exclusión del ámbito de la ley 13246 del contrato que tenía por objeto la explotación de un horno de
ladrillos, o el depósito de animales o el uso y goce de una casaquinta, ya que en ninguno de dichos supuestos se
desarrolla una actividad agrícola-ganadera.
Es posible que el predio rústico cedido en arrendamiento sea utilizado en mas de un destino, como es el caso de
producción agropecuaria y explotación comercial o industrial, debiendo en tal supuesto aplicarse el régimen legal que
rija la actividad principal a que el predio esté destinado, con prescindencia del accesorio, como lo establece el art. 3
del decr. 8330/63
En principio el contrato de arrendamiento estará regido por la ley 13246 siempre que no “se afecte el desarrollo o
evolución inmediata de las ciudades o pueblos”

CARACTERES. SACAR LOS CARACTERES DE CONTRATOS.

Se trata de un contrato:
 Consensual: porque se perfecciona y produce sus efectos por el solo hecho del consentimiento. Desde el
momento en que las partes se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio, el contrato queda concluido y
nacen las obligaciones de los contratantes
 Bilateral: porque hay obligaciones reciprocas para las partes.
 Oneroso: porque la prestación de una parte se da en miras de la contraprestación que debe realizar la otra
parte
 de tracto sucesivo: posee duración en el tiempo y las prestaciones pactadas se van repitiendo periódicamente.
 conmutativo: pues que quien aporta el trabajo (arrendatario o concesionario) y recibe el uso y goce de la
tierra en base a una contraprestación cierta y determinada (precio) asume la explotación agropecuaria con
total autonomía, quedando a su cargo la responsabilidad y los riesgos inherentes a ella y por consiguiente es
el único beneficiario de las utilidades que se obtienen. Quien concede el uso y goce de la tierra se encuentra,
en principio, totalmente desvinculado de los riesgos, y correlativamente carece de atribuciones en la direccion
de la empresa.
 formal. debe hacerse por escrito

PRECIO DEL ARRENDAMIENTO.

El dcho de usar y gozar temporalmente de la cosa cedida por el arrendador (predio rústico) tiene como
contraprestación del arrendatario el pago de un precio que, de acuerdo con el articulo 2 de nuestra ley, debe consistir
necesariamente en una suma de dinero y constituye uno de los elementos esenciales para la existencia del contrato,
ya que de no ser así estaríamos frente a un contrato asociativo (aparcería o mediería), o bien ante una de las
convenciones que la ley prohíbe.
Las reglas relativas al precio están contenidas de un modo general en el Cód. Civil, por lo tanto el precio debe ser
cierto, determinado o determinable y serio. El precio debe ser en dinero, y así lo establece el Cód. Civil al definir al
contrato de locación (art. 1493) y también lo establece el art. 2 de la ley 13246.
Refiriéndose al arrendamiento rural, Spota expresa que cuando la ley hace referencia al “precio en dinero” quiere
aseverar que se trata de dinero argentino y que no nos encontramos frente a este contrato si su precio debe pagarse
en moneda extranjera.
En nuestra legislación posterior al código civil y contenida en sucesivas leyes especiales que se incorporaron a él
(11170 y 11627) se permitía establecer como forma de pago “un precio en dinero o en especie o en entregar un tanto
por ciento de la cosecha”, lo que suponía consagrar un principio totalmente distinto al del art. 1493.
En conclusión, la ley 13246 establece que el precio debe ser en dinero, por lo tanto que si el precio no es en dinero, y
en cambio la prestación se establece en un porcentaje del total de los frutos obtenidos, el contrato sería de aparcería,
pero si no consiste en uno u otra prestación y en cambio se establece en una cantidad fija de frutos (contrato a kilaje
fijo) será indudablemente nula y deberá adecuarse al régimen legal. Si el precio se fijara en una cantidad de dinero
extranjero, la cláusula seria nula de acuerdo a la ley 13246.
El precio es convenido libremente por las partes, y en el contrato debe indicarse el precio, la fecha, lugar y forma de
pago, estableciéndose si es por periodo adelantado o vencido.

CONTRATOS MIXTOS Y CONTRATOS CONJUNTOS.

Mixtos: son aquellos en los cuales la contraprestación consiste, además de la entrega de un determinado porcentaje
de los frutos, en el pago de una suma fija de dinero, que se rigen por las normas establecidas por al aparcería, por
cuanto en este caso el propietario corre con los riesgos propios de la explotación.
Conjuntos: importan simultáneamente un contrato de arrendamiento y otro de aparcería, se rigen por las normas
respectivas de la ley.

CONTRATOS A KILAJE FIJO Y CANADIENSE.

La ley prohíbe categóricamente convenir como retribución el pago de una cantidad fija de frutos o su equivalente en
dinero (art. 32), es decir, los contratos denominados a kilaje fijo; y también pactar como retribución, además de un
porcentaje fijo en la distribución de los frutos o suma determinada en dinero, un adicional a abonarse en dinero o
especie y de acuerdo con la cotización o la cantidad de frutos obtenidos, que se conoce como contrato canadiense.
Se tratan de contratos innominados, donde leyes anteriores a la ley 13246 autorizaban de manera expresa al kilaje
fijo y de manera implícita al canadiense.

ALCANCE DE LA NULIDAD DE LOS CONTRATOS A KILAJE FIJO Y CANADIENSE.

Si la nulidad con que se sanciona a aquellos contratos en los que se conviene como retribución el pago de una
cantidad fija de frutos, o su equivalente en dinero, alcanzara a la totalidad de la convención, se perjudicaría el
arrendatario, a quien la ley ha querido proteger.
En el caso de contratos a kilaje fijo resulta evidente que el arrendador no pretende participar de los riesgos de la
producción, por lo tanto, se trata de una convención conmutativa. El contrato debe ser transformado en arrendamiento
rural (al transformar los contrato a kilaje fijo en contratos de arrendamiento y de no aparcería se protege mas
adecuadamente a quienes aparecen en la relación contractual en desfavorable situación frente al otro contratante,
restableciendo en tal virtud el equilibrio jurídico entre ambos. También en los contratos canadienses el juez debe
establecer una forma de retribución.
La tarea del juez debe consistir, frente a una cláusula contractual violatoria del art. 42 de la ley 13246, en establecer
cual ha sido la voluntad de las partes; esto es, si el concedente ha querido asociarse a la empresa agraria, y
compartir sus riesgos, o si por el contrario ha pretendido mantenerse ajeno al resultado de la explotación. En este
caso, nos encontramos frente a una convención conmutativa o de cambio, y mal puede prescindirse totalmente de la
voluntad de las partes, y establecerse, aun en contra de esa voluntad, un porcentaje de los frutos. Claro está que la
convención originaria es totalmente NULA y que el juzgador debe sustituirla por otra, y en tal sentido puede decirse
que se prescinde de la voluntad de las partes tal como estaba exteriorizada, pero de ello no puede inferirse que
pueda ser sustituida por otra que no responda a la naturaleza intima de la convención.
El art. 32 declara la nulidad de toda cláusula en la que el precio consista en una cantidad fija de frutos o su
equivalente en dinero. Esta es la opinión que prevalece en la doctrina. Cualquier convención en que la retribución no
consista en un precio en dinero es NULA

TEORÍA DE LA IMPREVISIÓN Y EL ARRENDAMIENTO RURAL.

Con arreglo a la teoría de la imprevisión, en el caso de producirse un cambio en las circunstancias tenidas en mira en
ocasión de contratar, se entiende implícita e ínsito en todo contrato la facultad de los jueces para revisarlo, cuando
sobrevienen circunstancias extraordinarias e imprevisibles.
La norma legal establece ahora que si la prestación a cargo de una de las partes se tornara excesivamente onerosa,
por acontecimientos extraordinarios e imprevisibles, la parte perjudicada podrá demandar la rescisión del contrato a
menos que hubiere obrado con culpa o estuviese en mora que podrá ser impedida su la otra parte ofreciere mejorar
equitativamente el contrato. La solución legal es consecuencia del principio contenido en la primera parte de la norma
citada según el cual los contratos deben celebrarse e interpretarse de buena fe y de acuerdo con lo que
verosímilmente las partes entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsión, puesto que no actúa de
buena fe si se pretende obligar al cumplimiento estricto del contrato cuando las condiciones se han alterado.
La norma es aplicable a los contratos agrarios bilaterales, conmutativos y de ejecución continuada y para ello es
necesario que:
 no se hayan cumplido sus efectos,
 no haya mediado culpa ni mora del afectado,
 sobrevenga un acontecimiento extraordinario e imprevisible,
 que la prestación resulte onerosa o excesiva,
 produzca una lesión patrimonial y
 que exista dificultad para el cumplimiento de la prestación.

CESION DEL CONTRATO Y SUBARRENDAMIENTO. LEGISLACION ANTERIOS A LA LEY

13246
Siendo intuito personae el contrato de arrendamiento rural, está peleada la posibilidad de que el predio sea
subarrendado, en todo o en parte, o se ceda el contrato a un tercero.
La legislación agraria ha estado encaminada a impedir el arrendamiento a una sola mano, modalidad frecuente en el
régimen del Código Civil que posibilitaba la expoliación (fraude) del productor por el subarrendador.
La ley 11170 prohibió la cesión y sublocación de predios, salvo expreso consentimiento del propietario y siempre que
la cesión o el subarrendamiento fuera por un plazo no menor de 4 años y de acuerdo con las condiciones de la ley. La
ley 11627 repitió esta disposición, agregando que la cesión del contrato o la sublocación por un término menor de 5
años sólo serían permitidas en caso de muerte o imposibilidad física del arrendatario, explotador directo de la tierra,
previa notificación al propietario o principal locatario.

PROHIBICIÓN EN LA LEY 13246. EFECTOS.

La ley 13246 en su art. 7 determinaba: “queda prohibido al arrendatario el subarriendo o la cesión del predio en
aparcería, aun con la conformidad expresa del arrendador”, estableciendo igual prohibición en cuando a la cesión del
contrato.
El subarrendamiento o la cesión era, actos absolutamente nulos en nuestro derecho y el arrendador podía por lo tanto
demandar la rescisión del contrato con la siguiente restitución del predio y desahucio (despido, expulsión) de terceros.
Con respecto a las consecuencias del incumplimiento de la prohibición legal debía distinguirse si el acto se realizaba
con o sin conformidad expresa del arrendador:
 si el acto era realizado sin esa conformidad, era indiscutible su derecho de demandar la rescisión del contrato
y el desalojo de todo ocupante,
 cuando se realizaba con su conformidad, las consecuencias debían ser necesariamente distintas.

En efecto, en todos los casos el acto sería siempre NULO, y el subarrendamiento o cesión
reputarse sin valor, pero la conformidad prestada por el arrendador para su realización le
impedía prevalecerse de esa circunstancia para obtener la recuperación del predio, ya que
evidentemente no podía invocar su propia torpeza.

MODIFICACION DISPUESTA POR LA LEY 22298.

La ley 22298 sustituyó el art. 7 que ahora dice: “el arrendatario no podrá ceder ni subarrendar, salvo conformidad
expresa del arrendador. Si ocurriere la muerte del arrendatario, será permitida la continuación del contrato por sus
descendientes, ascendientes, cónyuge o colaterales hasta el segundo grado que hayan participado directamente en
la explotación, o su rescisión, a elección de éstos. La decisión deberá notificarse fehacientemente al arrendador
dentro de los 30 días contados a partir de su fallecimiento”. De este modo, a la prohibición de subarrendar y ceder se
vuelve a dar el mismo alcance relativo que le asignaban las leyes anteriores a la ley 13246.
Como fundamento de la reforma, es que no solo el carácter intuito personae del contrato justificaba el alcance que
tenía el art. 7 de la ley en su texto originario, sino que además existe la necesidad de evitar intermediaciones inútiles,
cuando no especulativas que casi siempre se traducen en detrimento de quien trabaja la tierra.
Nos parece justificada y razonable la exigencia que contiene la norma en su nueva redacción cuando en caso de
muerte del arrendatario, es permitida la continuación del contrato por sus descendientes, ascendientes, cónyuge o
colaterales hasta el segundo grado siempre “que hayan participado directamente en la explotación”
En efecto, hemos visto que los contratos agrarios son más de una vez intuito familiae. La necesidad de preservar la
continuidad de la empresa familiar agraria explica, que los herederos que la ley indica pueden considerar extinguido el
contrato o bien optar por continuar con la explotación por el plazo restante. Pero este derecho excepcional se explica
solamente en el caso en que haya habido una participación directa en la explotación, requisito que no existía en la
legislación derogada. La norma agrega que la decisión deberá notificarse en forma fehaciente dentro de los 30 días
del fallecimiento del titular entendiendo que lo que debe notificarse es la opción para continuar y no para considerar
extinguido el contrato, pues ésta es la consecuencia natural de la muerte del titular.
La ley no dice durante qué tiempo debía haber mediado la participación en la explotación para que lo herederos
pudieran invocar ser sus continuadores pero resulta claro que este derecho sólo puede nacer de una participación
real y efectiva durante un término razonable, librado a la interpretación judicial con arreglo a las circunstancias de
cada caso.

CESIÓN DEL PASTOREO DE RASTROJOS.

El art. 14 de la reglamentación de la ley establece que no se considerará subarriendo ni cesión del predio, la cesión
del pastoreo de rastrojos (es el conjunto de restos de tallos y hojas que quedan en el terreno tras cortar un cultivo).
Ello se explica porque el pastoreo de rastrojos no importa transferir la cesión del goce del predio toda vez que ella
significa la celebración de un contrato de pastaje.

OBLIGACIONES DE LAS PARTES.

Los dchos y obligaciones emergentes del contrato de arrendamiento surgen de distintas disposiciones de la ley 13246
pero el art. 18 regla aquellas que son particulares de este tipo de contrato.
La ley 13246 regula las obligaciones y dchos de las partes, y sus normas deben primar sobre el régimen del Código
Civil, que continua aplicándose en todos los casos no previstos o modificados por aquella. Las obligaciones del art. 18
relativas al contrato de arrendamiento son igualmente aplicables al contrato de aparcería (art. 22).

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO.

El mencionado art. 18 establece que son obligaciones del arrendatario además de las establecidas en el Código Civil:
 Dedicar el suelo a la explotación establecida en el contrato con sujeción a las leyes y reglamentos
agrícolas y ganaderos: imponen al locatario la obligación de usar la cosa arrendada según el destino
estipulado o propio de su naturaleza y condición, y aplicando normas mas generales que imponen a todo
contratante el cumplimiento de sus convenciones, tácitas o implícitamente contraídas.
El arrendatario debe destinar el predio al tipo de explotación, o realizar los cultivos que en el contrato se
determinen, a menos que pueda originar la erosión, degradación o agotamiento del suelo.
Si en el contrato no se estipulara expresamente el destino que debe darse al predio, el arrendatario debe usar
y gozar de la cosa conforme al destino que ha servido antes, o al que regularmente sirve cosas semejantes, lo
que equivale a decir que la explotación estará en todo caso supeditada a la aptitud del suelo.
 Mantener el predio libre de plagas y malezas si lo ocupó en esas condiciones y contribuir con el 50%
de los gastos que demanden la lucha contra las mismas, si éstas existieran al ser arrendado el campo:
establece la ley las obligaciones del arrendatario de combatir las plagas y malezas. En su eliminación está
interesado el arrendador y el interés público, ya que ellas con capaces de infestar los campos vecinos, y
además atentan contra la productividad del suelo.
Si no existían plagas y malezas al celebrarse el contrato, el arrendatario debe combatirlas y los gastos y
trabajos que demande la lucha son a su exclusivo cargo.
Si las plagas y malezas existían debe contribuir con el 50% de los gastos que se demanden, quedando el
arrendador obligado a contribuir con otro tanto. En este caso el arrendatario tiene dcho. a exigir al arrendador
que contribuya con el 50% de ellos, y puede demandar el cumplimiento por vía judicial, pero no queda
eximido de hacerlo si el arrendador no lo hace voluntariamente.
 Conservar los edificios y demás mejoras del predio, los que deberá entregar al retirarse en las mismas
condiciones en que los recibiera, salvo los deterioros ocasionados por el uso y la acción del tiempo:
esta obligación es genérica y esta establecida en el Código Civil

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR.

 Contribuir con el 50% de los gastos que demande la lucha contra las malezas y plagas si el predio las
tuviera al contratar: la falta de contribución del arrendador no exime al arrendatario de combatir las plagas y
las malezas, debiendo exigir a aquél su cumplimiento judicialmente.
 Cuando el numero de arrendatarios exceda de 25 y no existan escuelas públicas a menor distancia de
10 km del centro del inmueble, proporcionar a la autoridad escolar el local para el funcionamiento de
una escuela que cuente como mínimo un aula para cada 30 alumnos, vivienda adecuada para el
maestro e instalación para el suministro de agua potable.

EXTINCION DEL CONTRATO. CAUSALES.

El contrato de arrendamiento concluye en los casos enumerados en la ley 13246, y también en aquellos que
determina el art. 1604 del Código Civil, siempre que no hayan sido objeto de derogación por el estatuto especial.
  Mutuo disenso: tales acuerdos serán válidos siempre que no se opongan a las normas legales proteccionistas
de la parte contratante económicamente débil.
Los acuerdos privados a que las partes arriben serán válidos siempre que no se opongan a las normas
legales proteccionistas de la parte contratante económicamente mas débil, motivo por el cual las cámaras de
arrendamiento deberán someter tales acuerdos, no únicamente a ratificación de firmas, sino de las mismas
convenciones que ellos contienen.
El organismo jurisdiccional debe investigar en cada caso si las voluntades expresadas en el acuerdo lo fueron
libremente y si en él no se compromete el orden público.
 Confusión: se produce la extinción del contrato cuando se confunden en una misma persona el carácter de
propietario y arrendatario de la cosa.
 Contrato celebrado por usufructuario: el arrendamiento constituido por el usufructuario se extingue cuando
finaliza el usufructo.
 Vencimiento del plazo.
 Pérdida de la cosa arrendada: la pérdida total de la cosa arrendada extingue el contrato toda vez que el
arrendatario no podrá mas usar y gozar de ella. Por el contrario, en caso de pérdida parcial podrá pedir
disminución del precio, o la rescisión del contrato .
Además si la cosa estuviese solamente deteriorada el contrato subsistirá, pero el locador está obligado a
reparar el deterioro, hasta poner la cosa en buen estado
 Imposibilidad del destino especial para el cual la cosa fue expresamente arrendada.
 Vicios redhibitorios: el contrato también concluye por la existencia de vicios redhibitorios, si éstos existieron al
tiempo de celebrarse aquella o sobreviniesen después, salvo que fueran aparentes o que el arrendador
supiera o pudiera saber de ellos.
 Caso fortuito: el caso fortuito hace concluir la locación cuando hubiere imposibilitado principiar o continuar los
efectos del contrato. La imposibilidad debe ser permanente y afectar el uso y goce de la cosa.
 Muerte del arrendatario: la muerte del arrendatario extingue el Contrato solo si sus herederos no optan en
continuarlo dentro de los 30 días contados a partir del fallecimiento. No efectuando los herederos la opción, o
ejerciéndola fuera del termino, el arrendador puede demandar el desalojo como una consecuencia natural de
la extinción del contrato
 Resolución del contrato: el art.19 de la ley determina que el incumplimiento de las obligaciones del
arrendatario de dedicar el suelo a la explotación establecida en el contrato de mantener el predio libre de
plagas y malezas y de conservar los edificios y mas mejoras del predio, faculta al arrendador para pedir su
ejecución o la rescisión del contrato.
 Abandono: para constituir una causal, el abandono debe ser injustificado, es decir, debe importar una
renuncia a la explotación “sin beneficiario determinado”.
 Falta de pago: el art.19, parr.1 de la ley 22298 expresa que “la falta de pago del precio del arrendamiento en
cualquiera de los plazos establecidos por el contrato, son causales que dan derecho al arrendador a exigir el
desalojo del inmueble.
 Subarrendamiento y cesión
 Explotación irracional: la explotación irracional del suelo que origine o pueda originar su erosión o
agotamiento puede conducir a la resolución del contrato.
CONSECUENCIA DE LA EXTINCION DEL CONTRATO
Trae como consecuencia la obligación para el arrendatario de restituir la cosa arrendada con todos sus accesorios, y
el derecho del arrendador a demandar la indemnización de los daños y perjuicios cuando ella se produce por culpa
del primero.
Excepto el caso de abandono injustificado de la explotación, falta de pago del arrendamiento y vencimiento del plazo
legal, el arrendador para obtener la resolución del contrato deberá promover una acción ordinaria.
 Contratos de aparcería y mediería.

Aunque se trata de contratos muy diferentes, muchas de las disposiciones relativas a los arrendamientos rurales,
se aplican a las aparcerías y medierías.

Diferencias entre aparcería y arrendamiento:

 El arrendamiento es un contrato de tipo conmutativo.
 La aparcería es un contrato de tipo asociativo.

 En el arrendamiento la retribución del contrato consiste en el pago de una suma de dinero.

 En la aparcería la retribución del contrato consiste en repartirse los frutos.

 En el arrendamiento el locador se limita a recibir el precio de la locación, y éste es independiente del resultado
obtenido. No se trata, como en las aparcerías, de un contrato de riesgo para el propietario.
 En las aparcerías las partes aportan el capital y el trabajo en forma asociativa, participando en los riesgos y
resultados.

Diferencias entre aparcería y sociedad:

La diferencia radica en que, en la aparcería, no existe un ente distinto de las partes, y en que el aporte de uso del
predio y demás bienes los recibe el tomador para los efectos del contrato y no por cuenta de un ente ajeno a los
contratantes.

Aparcería.

Art. 21 ley 13246: Habrá aparcería cuando una de las partes se obligue a entregar a otra animales, o un predio
rural con o sin plantaciones, sembrados, animales, enseres o elementos de trabajo, para la explotación
agropecuaria en cualesquiera de sus especializaciones, con el objeto de repartirse los frutos.
Los contratos de mediería se regirán por las normas relativas a las aparcerías, con excepción de los que se
hallaren sometidos a leyes o estatutos especiales, en cuyo caso les serán, asimismo, aplicables las disposiciones
de esta ley, siempre que no sean incompatibles con aquéllos.

Diferencias entre aparcería y mediería:

 En el contrato de mediería, los frutos se dividen por mitades, siendo ésta su característica técnica, y su
diferencia con la aparcería es que en ésta las proporciones pueden ser diferentes.

 En la mediería, la administración del negocio compete a ambas partes y los aportes son concurrentes, en
cambio, en la aparcería solo el aparcero tomador administra y aporta los gastos para la explotación (salvo
ciertas excepciones).

Normas generales:
La ley 13246 contiene disposiciones referentes a la aparcería en general (arts. 21 a 28, con excepción del 22), y
normas especiales referentes a la aparcería agrícola (arts. 22, 30, 32 y 33) y a la aparcería pecuaria (arts. 34 a
38).

Art 23 ley 13246: son obligaciones:

 Del aparcero (tomador):
a) Realizar personalmente la explotación, siéndole prohibido ceder su interés en la misma, arrendar o dar en
aparcería la cosa o cosas objeto del contrato;
b) Dar a la cosa o cosas comprendidas en el contrato el destino convenido o en su defecto el que determinen
los usos y costumbres locales, y realizar la explotación con sujeción a las leyes y reglamentos agrícolas y
ganaderos;
c) Conservar los edificios, mejoras, enseres y elementos de trabajo que deberá restituir al hacer entrega del
predio en las mismas condiciones en que los recibiera, salvo los deterioros ocasionados por el uso y la
acción del tiempo;
d) Hacer saber al aparcero dador la fecha en que se comenzará la percepción de los frutos y separación de los
productos a dividir, salvo estipulación o usos en contrario;
e) Poner en conocimiento del dador, de inmediato, toda usurpación o novedad dañosa a su derecho, así como
cualquier acción relativa a la propiedad, uso y goce de las cosas.
 Del aparcero dador:
a) Garantizar el uso y goce de las cosas dadas en aparcería y responder por los vicios o defectos graves de las
mismas;
b) Llevar anotaciones con las formalidades y en los casos que la reglamentación determine. La omisión o
alteración de las mismas constituirá una presunción en su contra

Art. 24 ley 13246: La pérdida de los frutos por caso fortuito o de fuerza mayor será soportada por las partes en
la misma proporción convenida para el reparto de aquéllos.

Art. 25 ley 13246: Cualquiera de las partes podrá pedir la rescisión del contrato y el desalojo y/o entrega de las
cosas dadas en aparcería si la otra no cumpliese las obligaciones a su cargo.
En los casos de abandono injustificado de la explotación por el aparcero o si el incumplimiento se refiriese a la
entrega de la parte de los frutos que correspondan al dador, éste tendrá derecho a exigir en juicio sumario el
desalojo del predio y/o la restitución de las cosas objeto del contrato.

Art. 26 ley 13246: Vencido el término legal o el término pactado, si este último fuera mayor, el tomador deberá
restituir el predio sin derecho a ningún plazo suplementario para el desalojo y entrega libre de ocupantes.

Art. 27 ley 13246: El contrato de aparcería concluye con la muerte, incapacidad o imposibilidad física del
aparcero tomador.
El contrato no terminará, salvo opción contraria del aparcero tomador, por muerte del dador o por enajenación
del predio.

En el caso de las aparcerías, por lo tanto, no rige el derecho de la cónyuge y de los herederos que hayan
participado en la explotación, para tomar a su cargo el contrato (como acontece en materia de arrendamientos),
fundándose en el carácter intuito personae que se atribuye a las aparcerías.
Art. 28 ley 13246: Toda acción emergente del contrato de aparcería prescribirá a los cinco años.

Especies de aparcería:
La aparcería puede ser agrícola o pecuaria.

Aparcería agrícola:
Es cuando el aparcero dador cede el predio, con o sin elementos, para la explotación agropecuaria en cualquiera
de sus manifestaciones (agrícola, pecuaria o mixta), es decir, que puede entregarse solamente un fundo para
su explotación o un fundo y ganado. En ambos casos existirá aparcería agrícola y le serán aplicables las
disposiciones de orden público de la ley.

Art. 30 ley 13246: Las partes podrán convenir libremente el porcentaje en la distribución de los frutos.
Ninguna de las partes podrá disponer de los frutos sin haberse realizado antes la distribución de los mismos,
salvo autorización expresa de la otra.

Como consecuencia de éste artículo, la facultad de revisión de los porcentajes a cargo de los organismos
jurisdiccionales ha quedado sin efecto, pudiendo las partes convenir libremente las prestaciones.

Art. 22 ley 13246: Son aplicables a los contratos de aparcería en los que se conceda el uso y goce de un predio
rural los preceptos de los artículos 4, 8, 15, 17 y 18.

Estas disposiciones, referentes a los arrendamientos, se refieren a:

 plazo mínimo de los contratos, fijado en 3 años.
 prohibición de explotar irracionalmente el predio.
 inembargabilidad e inejecutabilidad de los bienes del aparcero tomador.
 prohibición de insertar clausulas especiales en los contratos que obliguen al tomador a realizar operaciones
con personas o empresas determinadas.
 obligación del aparcero tomador de dedicar el predio a la explotación establecida en el contrato, mantenerlo
libre de plagas y malezas, y conservar los edificios y demás mejoras del inmueble.
 Obligación del dador de contribuir a los gastos que demande la lucha contra las plagas y malezas, y
proporcionar a la autoridad escolar comodidades para instalar una escuela primaria cuando los arrendatarios o
aparceros exceden de 25.

Solo el aparcero tomador administra y aporta los gastos para la explotación. El aparcero dador solo
corre el riesgo de la perdida de la producción, pero no contribuye en los gastos (salvo los casos
expresamente indicados por la ley, como es el que demande la lucha contra las plagas y malezas
existentes al tiempo del contrato).

Aparcería pecuaria:
Es cuando el aparcero dador solo cede animales, para su cría y engorde, sin ceder predio alguno.

Art. 34 ley 13246: Cuando la cosa dada en aparcería fuese solamente animales, los frutos y productos o
utilidades se repartirán por mitades entre las partes, salvo estipulación o uso contrario.
Art. 35 ley 13246: El dador de animales que sean objeto del contrato estará obligado a mantener al aparcero
tomador en la posesión de los mismos y en caso de evicción a substituirlos por otros.
El aparcero no responderá de la pérdida de animales producida por causas que no le sean imputables, pero debe
rendir cuenta de los despojos aprovechables.

Art. 36 ley 13246: Salvo estipulación en contrario, ninguna de las partes podrá disponer, sin consentimiento de
la otra, de los animales dados en aparcería o de los frutos y productos de los mismos.

Art. 37 ley 13246: Los contratos de aparcería pecuaria en los que no se conceda además de los animales el uso
y goce del predio necesario para la explotación, se regirán por el plazo que las partes convengan o, en su
defecto, por el que determinen los usos y costumbres locales.

Cuando se concede también el uso y goce del predio, deja de ser un contrato de aparcería pecuaria típico, para
transformarse en una figura similar a la de la aparcería agrícola, para la cual rige el plazo mínimo de 3 años.

Art. 38 ley 13246: Salvo estipulación o uso contrario, los gastos de cuidado y cría de los animales correrán por
cuenta del aparcero tomador.

Solo el aparcero tomador administra y aporta los gastos para la explotación, salvo estipulación o uso
contrario.

Forma de los contratos. Inscripción:

Art. 40 ley 13246: Los contratos a que se refiere la presente ley deberán redactarse por escrito. Si se hubiese
omitido tal formalidad, y se pudiere probar su existencia de acuerdo con las disposiciones generales, se lo
considerará encuadrado en los preceptos de esta ley y amparado por todos los beneficios que ella acuerda.
Cualquiera de las partes podrá emplazar a la otra a que le otorgue contrato escrito. — El contrato podrá ser
inscripto por cualquiera de las partes en los registros inmobiliarios, a cuyo efecto bastará que el instrumento
tenga sus firmas certificadas por escribano, juez de paz u otro oficial público competente.

La inscripción de los contratos en los registros es voluntaria, no obstante, la falta de inscripción no lo hace
inoponible a terceros, ya que ésta sanción, al ser tan severa, debe ser expresa.
La inscripción puede interesar a las partes por otras razones legales, y por ello ha sido dispuesta como
voluntaria, pero no para constituirse en una condición estricta del contrato y desconocerse, por esa sola causa,
su existencia y efectos ante terceros. El tercero podrá discutir la existencia del contrato hecho en fraude de sus
derechos, si fuera ésta la circunstancia, pero no restar efectos a un contrato convenido entre las partes en forma
regular, por la sola falta de su inscripción en el registro, si puede demostrarse que no se ha cometido fraude en
perjuicio de los derechos del comprador.

Contenido general de los contratos:

Los contratos deben especificar:
 nombre y domicilio de las partes.
 ubicación del predio, estación o puerto más próximo, y su superficie.
 las mejoras existentes.
 estado del predio en cuanto a las plagas.
 precio del arrendamiento, como así también la fecha, lugar y forma de pago.
 proporción en la distribución de los frutos, como así también forma, tiempo y lugar de la entrega.
 aporte de cada parte en el contrato.
 proporción del predio destinada a vivienda, pastaje y huerta.
 fecha de la tenencia del predio.
 destino de la explotación.
 plazo del contrato.

Conclusión del contrato:

- Cabe señalar que en los contratos de arrendamiento, la muerte del arrendatario concluye el contrato, salvo que
los herederos ejerzan la opción para continuarlo dentro de los 30 días de producido el fallecimiento. En la
aparcería, en cambio, la muerte del aparcero tomador extingue el contrato.
- También el contrato se resuelve si el arrendatario no cumple la obligación de mantener el predio libre de
plagas y malezas, de no cambiar el destino de la explotación convenida, de conservar el edificio y demás
mejoras del predio, y en caso de abandono de la explotación.

Mediería agrícola.

- Este contrato no está reglamentado en detalle por nuestra legislación, pero de acuerdo con la ley 13246, se
rige por las reglas relativas a las aparcerías.

- En la mediería, como lo indica su nombre, las partes se dividen por mitades los frutos, como así también el
capital y los gastos y, además, ambos contrayentes asumen la dirección y administración de la actividad y los
riesgos de la explotación, circunstancia que marca una diferencia con la aparcería, ya que en ésta el aparcero
tomador asume sólo a su cargo la administración y los gastos (salvo ciertas excepciones), aunque los riesgos del
contrato son compartidos.

Diferencia entre mediería y sociedad:

Algunos autores consideran a la mediería como un contrato de sociedad, aunque debe señalarse que la mediería
no crea una entidad distinta de los miembros que la componen, y cada uno de los participantes es responsable
directo de las obligaciones que asume ante terceros.

Distribución de los frutos:

En los contratos de mediería agrícola no es aplicable el art. 30 de la ley 13246, en cuanto autoriza para las
aparcerías a convenir libremente el porcentaje en la distribución de los frutos. En la mediería, los frutos se
distribuyen por mitades. Otra solución significaría oponerse a la propia esencia del contrato de mediería.

Debe señalarse, sin embargo, que la expresión mediería no siempre significa porcentajes iguales en la
distribución de los frutos. Por ejemplo, en el caso específico del contrato del tambero mediero (o mediería de
tambo), los porcentajes que éste percibe son generalmente inferiores a la mitad.

Caracteres diferenciales:
Los caracteres propios del contrato de mediería no se encuentran perfilados en la legislación. Si resultaran
asimilables a las aparcerías, como establece el art. 21 de la ley 13246, la única diferencia entre ambos radicaría
en el porcentaje de los frutos a repartir, que en la mediería debe ser siempre por mitades. Pero esta diferencia
resulta intrascendente, por si misma, para configurar un contrato especial, porque las aparcerías también se
pueden convenir en mitades, por lo cual la otra característica que lo diferenciaría, en cuanto a su naturaleza,
sería la de la administración conjunta del predio y la contribución de ambas partes a los gastos de la
explotación.