ENRIQUE MARTIN HERNANDEZ PEREZ DERECHO FISCAL
CAPITULO III
De los Ingresos por Arrendamiento y en General por
Otorgar el Uso o Goce Temporal de Bienes Inmuebles
¿Qué es son los ingresos por arrendamiento?
114.- Se consideran ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles, los
siguientes:
II. Los provenientes del arrendamiento o subarrendamiento y en general por otorgar a título
oneroso el uso o goce temporal de bienes inmuebles, en cualquier otra forma.
LISR 93 XVIII.
Los que provengan de contratos de arrendamiento prorrogados por disposición de Ley.
II. Los rendimientos de certificados de participación inmobiliaria no amortizables.
LGTOC 228-A al 228-V
Artículo 228 a bis. - Los “certificados de vivienda” son títulos que representan el derecho,
mediante el pago de lo totalidad de las cuotas estipuladas, a que se transmita la propiedad de
una vivienda, gozándose entretanto del aprovechamiento directo del inmueble; y en caso de
incumplimiento o abandono, a recuperar una parte de dichas cuotas de acuerdo con los valores
de rescate que se fijen. Artículo adicionado DOF 30-12-1963 Artículo 228
En caso de Ingresos en crédito respecto al pago de
impuestos
Para los efectos de este Capítulo, los ingresos en crédito se declararán y se calculará el impuesto
que les corresponda hasta el año de calendario en el que sean cobrados.
LISR 90.
Artículo 90. Están obligadas al pago del impuesto establecido en este Título, las personas físicas
residentes en México que obtengan ingresos en efectivo, en bienes, devengado cuando en los
términos de este Título señale, en crédito, en servicios en los casos que señale esta Ley, o de
cualquier otro tipo. También están obligadas al pago del impuesto, las personas físicas
residentes en el extranjero que realicen actividades empresariales o presten servicios personales
independientes, en el país, a través de un establecimiento permanente, por los ingresos
atribuibles a éste
Deducciones autorizadas en impuesto
115.- Las personas que obtengan ingresos por los conceptos a que se refiere este Capítulo,
podrán efectuar las siguientes deducciones:
LISR 91, 114, 147 al 149. RISR 30, 143, 195.
Impuesto predial y otras contribuciones
I. Los pagos efectuados por el impuesto predial correspondiente al año de calendario
sobre dichos inmuebles, así como por las contribuciones locales de mejoras, de
planificación o de cooperación para obras públicas que afecten a los mismos y, en su
caso, el impuesto local pagado sobre los ingresos por otorgar el uso o goce temporal
de bienes inmuebles.
Gastos de mantenimiento y consumo de agua
II. Los gastos de mantenimiento que no impliquen adiciones o mejoras al bien de que
se trate y por consumo de agua, siempre que no los paguen quienes usen o gocen del
inmueble.
Intereses reales pagados
III. Los intereses reales pagados por préstamos utilizados para la compra, construcción o
mejoras de los bienes inmuebles, siempre y cuando obtenga el comprobante fiscal
correspondiente. Se considera interés real el monto en que dichos intereses excedan
del ajuste anual por inflación. Para determinar el interés real se aplicará en lo
conducente lo dispuesto en el artículo 134 de esta Ley.
Salarios, comisiones y honorarios
IV. Los salarios, comisiones y honorarios pagados, así como los impuestos, cuotas o
contribuciones que conforme a esta Ley les corresponda cubrir sobre dichos salarios,
efectivamente pagados.
Primas de seguros
V. El importe de las primas de seguros que amparen los bienes respectivos.
Inversiones
VI. Las inversiones en construcciones, incluyendo adiciones y mejoras.
Requisito para las deducciones
Artículo 147 de la LISR. Las deducciones autorizadas en este Título para las personas físicas que
obtengan ingresos de los Capítulos III, IV y V de este Título, deberán reunir los siguientes
requisitos:
Que sean estrictamente indispensables para la obtención de los ingresos por los que se está
obligado al pago de este impuesto.
II. Que cuando esta Ley permita la deducción de inversiones se proceda en los términos del
artículo 149 de la misma. Tratándose de contratos de arrendamiento financiero deberá estarse a
lo dispuesto por el artículo 38 de esta Ley.
III. Que se resten una sola vez, aun cuando estén relacionadas con la obtención de diversos
ingresos.
IV. Estar amparada con el comprobante fiscal y que los pagos cuya contraprestación exceda de
$2,000.00, se efectúen mediante transferencia electrónicas de fondos desde cuentas abiertas a
nombre del contribuyente en instituciones que componen el sistema financiero y las entidades
que para tal efecto autorice el Banco de México; cheque nominativo de la cuenta del
contribuyente, tarjeta de crédito, débito, de servicios, o a través de los denominados monederos
electrónicos autorizados por el Servicio de Administración Tributaria. Los pagos que en los
términos de esta fracción deban efectuarse mediante cheque nominativo del contribuyente,
también podrán realizarse mediante traspasos de cuentas en instituciones de crédito o casas de
bolsa del propio contribuyente. Las autoridades fiscales podrán liberar de la obligación de pagar
las erogaciones en los medios establecidos en el primer párrafo de esta fracción, cuando las
mismas se efectúen en poblaciones o en zonas rurales sin servicios financieros. Los pagos se
efectúen mediante cheque nominativo deberán contener, la clave en el registro federal de
contribuyentes de quien lo expide, así como en el anverso del mismo la expresión "para abono
en cuenta del beneficiario".
V. Que estén debidamente registradas en contabilidad.
VI. Que los pagos de primas por seguros o fianzas se hagan conforme a las leyes de la materia y
correspondan a conceptos que esta Ley señala como deducibles o que en otras leyes se
establezca la obligación de contratarlos y siempre que, tratándose de seguros, durante la
vigencia de la póliza no se otorguen préstamos por parte de la aseguradora, a persona alguna,
con garantía de las sumas aseguradas, de las primas pagadas o de las reservas matemáticas.
Vilque se cumplan las obligaciones establecidas en esta Ley en materia de retención y entero de
impuestos a cargo de terceros o que, en su caso, se recabe de éstos copia de los documentos en
que conste el pago de dichos impuestos. Tratándose de pagos al extranjero, sólo se podrán
deducir siempre que el contribuyente proporcione la información a que esté obligado en los
términos del artículo 76, fracción VI de esta Ley.
Los pagos que a la vez sean ingresos en los términos del Capítulo I del Título IV, de esta Ley, se
podrán deducir siempre que las erogaciones por concepto de remuneración, las retenciones
correspondientes y las deducciones del impuesto local por salarios y en general por la prestación
de un servicio personal independiente respectivas, conste en comprobante fiscal y se cumpla
con las obligaciones a que se refiere el artículo 99, fracciones I, II y V de la misma, así como las
disposiciones que, en su caso, regulen el subsidio para el empleo y los contribuyentes cumplan
con la obligación de inscribir a los trabajadores en el Instituto Mexicano del Seguro Social
cuando estén obligados a ello, en los términos de las leyes de seguridad social.
VIII. Que al realizar las operaciones correspondientes o a más tardar el último día del ejercicio,
se reúnan los requisitos que para cada deducción en lo particular establece esta Ley. Tratándose
únicamente del comprobante fiscal a que se refiere el primer párrafo de la fracción IV de este
artículo, éste se obtenga a más tardar el día en que el contribuyente deba presentar su
declaración del ejercicio y la fecha de expedición del comprobante fiscal deberá corresponder al
ejercicio en el que se efectúa la deducción. Tratándose de las declaraciones informativas a que
se refieren los artículos 76 de esta Ley y 32, fracciones V y VIII de la Ley del Impuesto al Valor
Agregado, éstas se deberán presentar en los plazos que al efecto establece el citado artículo 76 y
contar a partir de esa fecha con los comprobantes fiscales correspondientes.
IX. Que hayan sido efectivamente erogadas en el ejercicio de que se trate. Se consideran
efectivamente erogadas cuando el pago haya sido realizado en efectivo, mediante traspasos de
cuentas en instituciones de crédito o casas de bolsa, en servicios o en otros bienes que no sean
títulos de crédito. Tratándose de pagos con cheque, se considerará efectivamente erogado en la
fecha en la que el mismo haya sido cobrado o cuando los contribuyentes transmitan los cheques
a un tercero, excepto cuando dicha transmisión sea en procuración. Igualmente se consideran
efectivamente erogadas cuando el contribuyente entregue títulos de crédito suscritos por una
persona distinta. También se entiende que es efectivamente erogado cuando el interés del
acreedor queda satisfecho mediante cualquier forma de extinción de las obligaciones. Cuando
los pagos a que se refiere el párrafo anterior se efectúen con cheque, la deducción se efectuará
en el ejercicio en que éste se cobre, siempre que entre la fecha consignada en el comprobante
fiscal que se haya expedido y la fecha en que efectivamente se cobre dicho cheque no hayan
transcurrido más de cuatro meses, excepto cuando ambas fechas correspondan al mismo
ejercicio. Se presume que la suscripción de títulos de crédito por el contribuyente, diversos al
cheque, constituye garantía del pago del precio o contraprestación pactada por la actividad
empresarial o por el servicio profesional. En estos casos, se entenderá recibido el pago cuando
efectivamente se realice, o cuando los contribuyentes transmitan a un tercero los títulos de
crédito, excepto cuando dicha transmisión sea en procuración. Tratándose de intereses pagados
en los años anteriores a aquél en el que se inicie la explotación de los bienes dados en
arrendamiento, éstos se podrán deducir, procediendo como sigue: Se sumarán los intereses
pagados de cada mes del ejercicio correspondientes a cada uno de los ejercicios improductivos
restándoles en su caso el ajuste anual por inflación deducible a que se refiere el artículo 44 de
esta Ley. La suma obtenida para cada ejercicio improductivo se actualizará con el factor de
actualización correspondiente desde el último mes de la primera mitad del ejercicio de que se
trate y hasta el último mes de la primera mitad del ejercicio en que empiecen a producir
ingresos el bien o los bienes de que se trate. Los intereses actualizados para cada uno de los
ejercicios, calculados conforme al párrafo anterior, se sumarán y el resultado así obtenido se
dividirá entre el número de años improductivos. El cociente que se obtenga se adicionará a los
intereses a cargo en cada uno de los años productivos y el resultado así obtenido será el monto
de intereses deducibles en el ejercicio de que se trate. En los años siguientes al primer año
productivo, el cociente obtenido conforme al párrafo anterior se actualizará desde el último mes
de la primera mitad del ejercicio en que se empezó a tener ingresos y hasta el último mes de la
primera mitad del ejercicio en el que se deducen. Este procedimiento se hará hasta amortizar el
total de dichos intereses.
X. Que el costo de adquisición declarado o los intereses que se deriven de créditos recibidos por
el contribuyente, correspondan a los de mercado. Cuando excedan del precio de mercado no
será deducible el excedente. XI. Que tratándose de las inversiones no se le dé efectos fiscales a
su revaluación.
XII. Que, en el caso de adquisición de bienes de importación, se compruebe que se cumplieron
los requisitos legales para su importación definitiva. Se considerará como monto de dicha
adquisición el que haya sido declarado con motivo de la importación.
XIII. Que se deduzcan conforme se devenguen las pérdidas cambiarias provenientes de deudas o
créditos en moneda extranjera. El monto del ajuste anual por inflación deducible en los
términos del párrafo anterior, se determinará de conformidad con lo previsto en el artículo 44 de
esta Ley.
XIV. Que cuando los pagos cuya deducción se pretenda, se hagan a contribuyentes que causen el
impuesto al valor agregado, dicho impuesto se traslade en forma expresa y por separado en el
comprobante fiscal.
XV. Que tratándose de pagos efectuados por concepto de salarios y en general por la prestación
de un servicio personal subordinado a trabajadores que tengan derecho al subsidio para el
empleo, efectivamente se entreguen las cantidades que por dicho subsidio les correspondan a
sus trabajadores y se dé cumplimiento a los requisitos a que se refieren los preceptos que, en su
caso, regulen el subsidio para el empleo, salvo cuando no se esté obligado a ello en los términos
de las disposiciones citadas.
Deducción opcional sin comprobación
Los contribuyentes que otorguen el uso o goce temporal de bienes inmuebles podrán optar por
deducir el 35% de los ingresos a que se refiere este Capítulo, en substitución de las deducciones
a que este artículo se refiere. Quienes ejercen esta opción podrán deducir, además, el monto de
las erogaciones por concepto del impuesto predial de dichos inmuebles correspondiente al año
de calendario o al periodo durante el cual se obtuvieron los ingresos en el ejercicio según
corresponda.
Inmueble habitado parcialmente por el arrendador
Cuando el contribuyente ocupe parte del bien inmueble del cual derive el ingreso por otorgar el
uso o goce temporal del mismo u otorgue su uso o goce temporal de manera gratuita, no podrá
deducir la parte de los gastos, así como tampoco el impuesto predial y los derechos de
cooperación de obras públicas que correspondan proporcionalmente a la unidad por él ocupada
o de la otorgada gratuitamente. En los casos de subarrendamiento, el subarrendador no podrá
deducir la parte proporcional del importe de las rentas pagadas que correspondan a la unidad
que ocupe o que otorgue gratuitamente. CC 750. La parte proporcional a que se refiere el
párrafo que antecede, se calculará considerando el número de metros cuadrados de
construcción de la unidad por él ocupada u otorgada de manera gratuita en relación con el total
de metros cuadrados de construcción del bien inmueble.
Arrendamiento no otorgado por todo el ejercicio
Cuando el uso o goce temporal del bien de que se trate no se hubiese otorgado por todo el
ejercicio, las deducciones a que se refieren las fracciones I a V de este artículo, se aplicarán
únicamente cuando correspondan al periodo por el cual se otorgó el uso o goce temporal del
bien inmueble o a los tres meses inmediatos anteriores al en que se otorgue dicho uso o goce.
Pagos provisionales a cuenta del impuesto
116.-Los contribuyentes que obtengan ingresos de los señalados en este Capítulo por el
otorgamiento del uso o goce temporal de bienes inmuebles, efectuarán los pagos provisionales
mensuales o trimestrales, a más tardar el día 17 del mes inmediato posterior al que corresponda
el pago, mediante declaración que presentarán ante las oficinas autorizadas.
El pago provisional se determinará aplicando la tarifa que corresponda conforme a lo previsto en
el tercer párrafo del artículo 106 de esta Ley, a la diferencia que resulte de disminuir a los
ingresos del mes o del trimestre, por el que se efectúa el pago, el monto de las deducciones a
que se refiere el artículo 115 de la misma, correspondientes al mismo periodo.
En subarrendamiento
Tratándose de subarrendamiento, sólo se considerará la deducción por el importe de las rentas
del mes o del trimestre que pague el subarrendador al arrendador. CC 2480 al 2482
Operaciones de fideicomiso
Los fideicomisos son operaciones mercantiles con las que las personas, las empresas y los
gobiernos pueden destinar bienes o recursos económicos, para que con estos se lleven a cabo
objetivos o fines específicos.
Articulo 117.-En las operaciones de fideicomiso por las que se otorgue el uso o goce temporal de
bienes inmuebles, se considera que los rendimientos son ingresos del fideicomitente aun
cuando el fideicomisario sea una persona distinta, a excepción de los fideicomisos irrevocables
en los cuales el fideicomitente no tenga derecho a readquirir del fiduciario el bien inmueble, en
cuyo caso se considera que los rendimientos son ingresos del fideicomisario desde el momento
en que el fideicomitente pierda el derecho a readquirir el bien inmueble.
LISR 187, 188. LGTOC 381 al 394. CC 750. CCOM 1414-Bis al 1414-Bis 20.
La institución fiduciaria efectuará pagos provisionales por cuenta de aquél a quien corresponda
el rendimiento en los términos del párrafo anterior, durante los meses de mayo, septiembre y
enero del siguiente año, mediante declaración que presentará ante las oficinas autorizadas. El
pago provisional será el monto que resulte de aplicar la tasa del 10% sobre los ingresos del
cuatrimestre anterior, sin deducción alguna.
CFF 26 II, 31, 81, 82. LGTOC 350.
La institución fiduciaria proporcionará a más tardar el 31 de enero de cada año a quienes
correspondan los rendimientos, el comprobante fiscal de dichos rendimientos; de los pagos
provisionales efectuados y de las deducciones, correspondientes al año de calendario anterior.
CFF 12, 26 II, 31
Obligaciones
118.- Los contribuyentes que obtengan ingresos de los señalados en este Capítulo, además de
efectuar los pagos de este impuesto, tendrán las siguientes obligaciones: LISR 114, 116.
Registro Federal de Contribuyentes
Solicitar su inscripción en el Registro Federal de Contribuyentes.
CFF 27, 79 I, 80 I, 110. RCFF 23
Llevar contabilidad
[Link] contabilidad de conformidad con el Código Fiscal de la Federación y su Reglamento.
LISR 115. CFF 28, 83, 84.
Expedir comprobantes fiscales
[Link] comprobantes fiscales por las contraprestaciones recibidas.
RISR 199. CFF 29, 29-A, 83 VII, 83 IX, 84 IV, 84 VI, 108. RCFF 37. LFDC 11
Tratándose de juicios de arrendamiento inmobiliario en los que se condene al arrendatario al
pago de las rentas vencidas, la autoridad judicial requerirá al acreedor que compruebe haber
emitido los comprobantes fiscales a que se refiere esta fracción. En caso de que el acreedor no
acredite haber emitido dichos comprobantes, la autoridad judicial deberá informar al Servicio de
Administración Tributaria la omisión mencionada en un plazo máximo de 5 días contados a
partir del vencimiento del plazo que la autoridad judicial haya otorgado al acreedor para cumplir
el requerimiento. La información a que se refiere el párrafo anterior, deberá enviarse al órgano
desconcentrado mencionado de conformidad con las reglas de carácter general que al efecto
emita dicho órgano.
Presentar declaraciones
[Link] declaraciones provisionales y anual en los términos de esta Ley. LISR 116, 150. RISR
145. CFF 31, 81, 82, 109, 111.
Obligaciones en operaciones de fideicomiso
Cuando los ingresos a que se refiere este Capítulo sean percibidos a través de operaciones de
fideicomiso, será la institución fiduciaria quien lleve los libros, expida los comprobantes fiscales y
efectúe los pagos provisionales. Las personas a las que correspondan los rendimientos deberán
solicitar a la institución fiduciaria el comprobante a que se refiere el último párrafo del artículo
anterior.
LISR 117, 187, 188, CFF 26 II, 31, 81, 82, 109. LGTOC 381 al 407
