DERECHOS REALES

TEMA 1: EL DERECHO REAL

Primero de todo haremos una distinción entre los derechos reales y los derechos de
crédito.

• Las fuentes de las obligaciones (derecho de crédito) se recogen en el articulo

1089 CC y son por ejemplo la ley, los contratos, los quasi contratos… En cambio
los derechos reales se adquieren por la formas de adquisición, según la teoría
del titulo y del modo que veremos mas adelante. Por lo tanto los derechos de
crédito se constituyen de forma distinta a los derechos reales.

• Los derechos de crédito tienen eficacia frente el obligado mientras que en los
derechos reales la eficacia es erga omnes, ya que es toda la sociedad la que
debe respetar los derechos reales que se constituyen.

El derecho real es un derecho que se define como el poder absoluto del titular sobre
un bien.

El derecho que concede mas facultades sobre un bien es el derecho de propiedad.

Cuando se tiene un derecho de propiedad, las facultades sobre el bien derivan de un
poder absoluto, tienes un derecho subjetivo que te otorga una seria de facultades de
forma exclusiva y excluyente. Ese poder absoluto atribuye una serie de utilidades, como
por ejemplo el uso o el disfrute, el aprovechamiento, la garantía o la preferencia.
Depende del derecho real del cual estemos hablando se atribuyen unas facultades o
otras.

En relación a ese poder absoluto, existen los conceptos de inhibición y

reipersecutoriedad. El concepto de reipersecutoriedad hace referencia a que el titular
del derecho real puede ejercitar esas facultades sobre ese bien con independencia de
quien sea el que posee el bien.

El hecho de que existan diferencias entre el derecho real y el derecho de crédito no

impide que en ocasiones las partes puedan decidir si optar por un derecho de crédito o
por un derecho real para conseguir una misma finalidad. Incluso puede haber un
derecho de crédito y que posteriormente se acabe constituyendo un derecho real.

Ejemplo: Propietario de una finca deja pasar al vecino, hasta que se cansa y pone una
verja. El propietario también puede optar por firmar un contrato con el vecino (derecho
de crédito) y por ultimo también existe la opción de que constituya un derecho real de
servidumbre el cual vinculara a terceros. Ese derecho real se habrá de respetar siempre.

En conclusión, las partes en algunas ocasiones pueden decidir si prefieren atribuir un

carácter personal o un carácter real y incluso hay figuras que tienen los dos caracteres.

Cuando hablamos del derecho real es importante hacer referencia también a su función
económico social, ya que el derecho real tendrá una vocación de durar en el tiempo y
por lo tanto ese carácter estático de la riqueza, mientras que las obligaciones tendrán
un carácter de la riqueza mas dinámico.

Existen algunas figuras intermedias como el ius ad rem y las obligaciones propter rem,
las cual estudiaremos mas adelante.

En el campo de los derechos reales hay tres principios que siempre van a estar ahí.

• Numerus clausus vs numerus apertus.

Este principio implica que si se sigue un sistema de numerus clausus los particulares
solo pueden constituir los derechos reales establecidos por la ley, en cambio si se sigue
el numerus apertus las partes si que pueden crear nuevos derechos reales distintos.

(Alemania, numerus clausus // CCC, numerus apertus)

Aunque el Código Civil siga el principio numerus apertus, crear derechos reales no es
una tarea fácil ya que la doctrina exige que la creación de un nuevo derecho real
responda a una finalidad económico-social y sea necesario justificar el porqué de esa
creación de un derecho real nuevo.

• Sistema de publicidad del derecho real.

Existen unos mecanismos para que la población pueda conocer la constitución de un

derecho real. Alguno de estos mecanismos son el registro de la propiedad en los
bienes inmuebles y la posesión en los bienes muebles.

• Especificidad (bienes)

CLASSIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES.

• Derecho de propiedad vs. Derecho real limitado.

Los derechos reales limitados se denominan así porque otorgan a sus titulares ciertas
facultades sobre un bien ajeno, esas facultades dependerán del derecho real limitado
en cuestión. El derecho de propiedad pero es el que aglutina todas las facultades que
pueden recaer sobre un bien.

• Duración: temporalidad vs. perpetuos

Los derechos reales limitados tendrán unas facultades limitadas y a mas estarán
limitados a un periodo de tiempo. Los derechos reales limitados tienen una duración
temporal, no obstante hay algún derecho real limitado de naturaleza perpetua como
por ejemplo la servidumbre aunque no es la norma general. En cambio el derecho de
propiedad es perpetuo porque dura aunque la cosa se destruya
 • Objeto: Cosas y derechos patrimoniales.

Los derechos reales recaen sobre bienes que pueden ser tanto cosas muebles o
inmuebles o también pueden recaer sobre derechos patrimoniales (de crédito o reales).

Ejemplo: Un usufructo puede recaer sobre un bien mueble, sobre una finca rustica o
urbana o también puede recaer sobre acciones o participaciones de una sociedad.

• Derechos reales posesorios y no posesorios:

Hay derechos reales que son posesorios como por ejemplo los que otorgan un derecho
de goce un bien ajeno, ya que para poder gozar la cosa el titular del derecho real debe
ser el poseedor. En cambio hay derechos reales que no requieren esa posesión.

REGULACION DE LOS DERECHOS REALES.

Los derechos reales se regulan en el LIBRO V DEL CCC

La LEX REI SITAE establece que a los bienes se les aplica la ley del lugar en el que están
situados, por lo tanto si el bien esta en Cataluña se aplicara la normativa catalana.
Excepciones: Son excepciones las competencias exclusivas y las materias no reguladas
en la ley como por ejemplo lo relacionado con el registro, que se encuentra regulado
en otra ley. Por lo tanto en los casos en que se competencia exclusiva del Estado o que
no este regulado en la ley, aplicaremos la normativa estatal. Como es el caso por
ejemplo de la ley hipotecario o de los registros.

Los principios básicos son los siguientes:

→Libertad Civil (111-6 CCC): Este principio se encuentra en la ley del 2002, en el titulo
preliminar. Se encuentra en el titulo preliminar porque esta libertad se expande a todas
las áreas y ámbitos del derecho civil, aunque hay a veces que es una libertad limitada.

La libertad civil implica que las partes puedan moldear los contornos del derecho real
para adaptarlos a sus necesidad, pero como decíamos hay limitaciones como por
ejemplo la teoría del titulo y del modo.

→La buena fe (111-7): Este principio de buena fe es de naturaleza subjetiva y siempre

se ha de presumir que hay buena fe en el campo de los derechos reales. El principio de
buena fe en el caso de los derechos reales hace referencia al desconocimiento, es decir
si actúa de buena fe ya que hay desconocimiento de algo, quedara protegido.

Ejemplo: Si se vende un bien inmueble a dos personas distintas, tiene preferencia el

que antes lo inscriba en el registro pero se protegerá al tercero que actuaba de buena
fe.

→Protección de los consumidores.

→Función social de la propiedad: Hay determinados bienes que interesan a la
colectividad y legitiman al legislador para delimitar el contenido del derecho de
propiedad.

→Seguridad jurídica preventiva: Evitar los conflictos que puedan surgir.

La función del derecho de cosas: Es la atribución y el goce de los bienes, lo que

constituye una cuestión trascendental para la organización social.

Los principios del derecho de cosas son:

a) Se apoya en la propiedad privada de los bienes. Esta propiedad no se extingue con la

muerte del titular y no revierte a la mano pública. Art 33.1 CE

b) La atribución de bienes a particulares implica siempre un cierto grado de

dependencia o interrelación con el interés general o social.

c)El criterio general, dentro de límites y templanzas en cada caso establecidas por las
diversas leyes es el de libertad de utilización e los bienes (artículo 38 CE).
TEMA 2. LA POSESIÓN

Artículo 521-1. Concepto

1. La posesión es el poder de hecho sobre una cosa o un derecho, ejercido por una
persona, como titular, o por medio de otra persona.

2. El ejercicio de un poder de hecho sobre una cosa o un derecho sin la voluntad

aparente externa de actuar como titular del derecho o la tenencia con la tolerancia de
los titulares son supuestos de detentación, la cual sólo produce los efectos que para
cada caso concreto establecen las Leyes.

¿Poder sobre la cosa?

Posesión:

• Corpus: Poder sobre la cosa, poder de hecho. Hablamos de una situación

fáctica, una situación de control. Es decir, que una persona tiene bajo su esfera
de control una cosa o un derecho. Con exclusión, me permite excluir a terceros
de la toma de esa posesión.
• Animus: Actuar como si fueras titular de un derecho.

Detentación:

• Precario y posesión tolerada (te dejan poseer una cosa que no es tuya)
• No actúas como titular de un derecho (ejemplo los okupas que tienen el poder
de hecho sobre el inmueble, pero no actúan como si fueran titulares del
derecho)

Tenencia no posesoria

• Sin efectos, ej. una playa

POSESIÓN: Poder de hecho

Por el titular u otra persona:

• Posesión inmediata/ posesión mediata: Nace cuando hay una relación jurídica
entre dos personas, que puede ser de naturaleza personal o de naturaleza real
(por ejemplo, el arrendamiento). Normalmente la posesión inmediata y la
mediata suelen coincidir en la misma persona, es decir, normalmente es la
misma persona la que tiene la posesión de la cosa y la posesión del derecho.
o Posesión inmediata: Posesión de la cosa. La tendrá el propietario, no
obstante, se entiende que el propietario también tiene la posesión mediata.
Es decir, normalmente la tendrá el propietario, pero por ejemplo cuando
 alquilas un piso, la posesión inmediata la tendrá la persona que ha alquilado
el piso y la posesión mediata el propietario.
o Posesión mediata: Posesión del derecho.

• Representación: Doctrinalmente se ha discutido si el representante tiene cierta

autonomía para que pueda considerarse un poseedor.
o Representación directa: el representante actúa por cuenta e interés del
representado, por lo tanto, es como si lo hubiese hecho el representado.
o Representación indirecta: No se actúa en nombre del representado, en ese
caso, si por ejemplo ese bien es sustraído por un tercero, la doctrina
entiende que quizás el representante tendría a su disposición la acción
posesoria.

• Servidor de la posesión: Es una persona que no tiene autonomía y que se

entiende que es una mera extensión del poseedor original. Sigue las
instrucciones del poseedor.
o Ejemplo del chofer, el chofer tiene las llaves del coche y lo va utilizando,
pero esta persona no es poseedora, es un servidor de la posesión.

Capacidad:

Artículo 521-3 CCC: Todas las personas con capacidad natural pueden adquirir la
posesión. Las personas menores y las incapacitadas pueden ejercer las facultades propias
de la posesión con la asistencia de sus representantes legales.

Podemos entender como capacidad natural la capacidad para saber y entender

determinados actos, que varia también según la edad de la persona. Por lo tanto, no
hace falta ser mayor de edad para adquirir la posesión de un bien. De manera que
simplemente debes tener la edad suficiente para comprender que significa adquirir la
posesión de ese bien y tenerlo bajo tu control.

Una cosa es adquirir la posesión, y otra cosa es ejercer las facultades propias de la
posesión. Los menores e incapacitados deben ejercer las facultades propias de la
posesión con la asistencia de sus representantes legales (ejemplo, son poseedores,
pero hay un tercero que no les deja entrar en su casa, como es un menor de edad o
incapacitado, necesitara a su representante legal para reclamar la acción posesoria).

Por lo tanto, para sujetar la cosa o el derecho al ámbito de tu poder necesitas la

capacidad natural, pero para llevar a cabo todos esos efectos que se derivan de la
posesión necesitas la asistencia de los representantes legales (en caso de ser menor o
incapacitado).
Concepto posesorio:

El concepto posesorio responde a una pregunta: ¿En base a que derecho se está
poseyendo? ¿Estamos actuando como si fuéramos titulares de qué? Yo poseo como si
fuera un propietario. Es algo muy subjetivo, es una decisión unilateral del poseedor.

Ejemplo, un inquilino posee como si fuera un inquilino, pero cuando el propietario

fallece y finalmente el inquilino deja de pagar el contrato y nadie le dice nada, y por lo
tanto decide empezar a actuar como si fuera el propietario.

Es algo voluble, depende unilateralmente de la persona. “Yo poseo como si fuera...” El

concepto posesorio tiene interés por ejemplo de cara a la usucapión. Cuando vas a
usucapir el juez te preguntará de que manera has poseído ese bien o derecho durante
ese tiempo, si lo has poseído como un propietario serás propietario, si lo has poseído
como inquilino serás inquilino, etc.

Posesión de buena y de mala fe:

Artículo 521-7 CCC: La buena de en posesión es la creencia justificable de la titularidad

del derecho. En caso contrario, la posesión es de mala fe. La buena fe se presume
siempre. Los efectos de la buena fe cesan a partir del momento en que los poseedores
saben, o pueden saber razonablemente, que no tienen derecho a poseer.

Imaginamos que hemos comprado por Wallapop, evidentemente tendremos el

convencimiento de que somos los propietarios y actuaremos frente a terceros de que
lo somos, ya que lo hemos comprado. Por lo tanto, es una creencia justificable de la
titularidad del derecho, y por lo tanto es de buena fe.

Otro caso sería comprar por Wallapop a alguien, y que el antiguo propietario nos envíe
un email diciéndonos que ha anulado la compraventa. A partir de ese momento,
dejaríamos de tener esa creencia justificable de que somos los propietarios del bien y
pasaremos a ser poseedores de mala fe.

Por lo tanto, la buena fe tiene un componente subjetivo, que es la creencia de la

persona justificable de que es la propietaria de un bien.

Ejemplo, en los casos de usucapión, como la buena fe siempre se presume, los

abogados suelen enviar un burofax para que esas personas sepan que están
usucapiendo y entonces pasen a ser poseedoras da mala fe.

Pluralidad de posesiones:

Artículo 521-4 CCC: Diferentes personas pueden poseer un mismo bien si los conceptos
posesorios son compatibles. Si dos o más personas pretenden la posesión y los conceptos
posesorios no son compatibles, se prefiere a la persona que tiene la posesión en el
momento de la pretensión; si existen dos o más poseedores, al más antiguo; si las fechas
de las posesiones coinciden, a quien presente un título, y si todas estas condiciones son
iguales, el objeto de la posesión se deposita judicialmente mientras se decide la posesión
o propiedad de acuerdo con lo establecido por las leyes.

Un propietario puede poseer con, por ejemplo, un habitacionista, y eso es compatible

con la posesión del propietario. Son conceptos posesorios compatibles. No serian
compatibles, por ejemplo, la posesión del propietario con la posesión de un
usufructuario, porque el usufructuario absorbe todas las utilidades de ese bien y lo usa
en exclusiva, y por lo tanto no son conceptos posesorios compatibles. Igual que un
propietario no puede poseer con otro propietario (otro caso seria que cada propietario
lo fuera al 50%, que entonces seria coposesión).

EFECTOS DE LA POSESIÓN: ¿Por qué se regula? ¿Qué utilidad y efectos tiene?

a) Presunción de titularidad (mecanismo publicidad del derecho):

Artículo 522-1 CCC: Se presume que los poseedores son titulares del derecho en cuyo
concepto poseen el bien. La presunción de titularidad decae cuando la cosa o el derecho
poseídos están inscritos en el Registro de la Propiedad o, si procede, en el Registro de
Bienes Muebles a favor de otra persona, salvo que los poseedores de los que se presume
la titularidad opongan otro titulo que justifique su posesión.

Cuando tu tienes el corpus y el animus y actúas de cara a terceros como si fueses el

titular de un derecho, ahí ya estas creando una imagen, imagen que el Código Civil
tiene en consideración, porque presume que si tu actúas como si fueras un propietario
se presume que lo eres.

Pero si tu estas poseyendo un bien inmueble, pero en el registro de la propiedad

aparece otra persona como propietaria de ese bien, lo que hace el código civil es
presumir que el que es el propietario es el que esta en el registro, salvo que el
poseedor demuestre mediante algún documento que justifique que si que es el
poseedor real.

b) Protección (tutela sumaria de la posesión y acción publiciana). Implica una

relación de exclusión con 3as personas.

Artículo 522-7 CCC: Los poseedores y detentadores tienen pretensión para retener y
recuperar su posesión contra cualesquiera perturbaciones o usurpaciones, de acuerdo con
lo establecido por la legislación procesal. Los poseedores pueden recuperar, por medio de
la acción publiciana, la posesión de la cosa o el derecho ante los poseedores sin derecho o
de peor derecho. Quien adquiere por usucapión debe probar que tiene mejor derecho a
poseer, debe dirigir la acción contra los poseedores que tienen la posesión efectiva y debe
identificar la cosa o el derecho objeto de la posesión.
Si tu actúas como propietario, no podrá haber otra persona que haga lo mismo, y
además eso implica una acción de exclusión frente a terceras personas.

El propietario que se ve desposeído tiene la acción posesoria bajo su disposición, el

inquilino también, y también aquella persona que esta okupando un bien inmueble. Es
decir, tanto los poseedores como los detentadores tienen esa acción procesal.

Se protege porque es un poder de hecho por lo tanto no es ningún tipo de derecho

real, aquí tiene importancia esa presunción de titularidad.

c)Legitima activa o pasivamente para una acción reivindicatoria.

La acción reivindicatoria la ejercita el propietario que no posee contra el poseedor que

no es propietario. Es una acción que no prescribe y que, en principio, siempre podrás
utilizar frente a terceros. (lo veremos en el tema 8)

d)Sirve para determinar el sistema de frutos y gastos cuando se altera un estado

posesorio. Importancia de la buena fe.

Artículo 522-2 CCC: Si los poseedores pierden la posesión a favor de otra persona que
tiene un mejor derecho a poseer, por cualquier causa, la liquidación de la situación
posesoria se ajusta a lo establecido por los artículos del 522-3 al 522-5, salvo pacto o
disposición en contrario.

La cuestión es que tenemos una persona que es poseedora que tiene el corpus y
animus sobre un bien, y se ve desposeído por quien tiene un mejor derecho a poseer,
imaginemos el caso del okupa y sus descendientes cuando él fallece, ellos actúan como
si fueran propietarios, pero el propietario es un tercero que lo reclama y tiene un mejor
derecho a poseer.

Son situaciones en las que cuando el propietario recupera la vivienda, hay un conflicto
o puede haber un conflicto, porque los que la han estado poseyéndola hace muchos
años, pueden haber hecho mejoras y se quejarán, o el propietario reclama los frutos
porque resulta que los que han estado poseyendo su inmueble lo han estado
alquilando y se han llevado mucho dinero. Aquí tendrá importancia si son poseedores
de buena o de mala fe, ya que tendrán más o menos derechos los poseedores.

Artículo 522-3. Frutos: Los poseedores de buena fe hacen suyos los frutos y deben asumir
los gastos originados para producirlos. Quien tiene un mejor derecho a poseer puede
hacer suyos los frutos pendientes, pero debe pagar los gastos originados para producirlos.
Los poseedores de mala fe deben restituir los frutos que se han producido a partir del día
en que se inició la posesión de mala fe o bien su valor, pero tienen derecho al
resarcimiento por los gastos necesarios que han hecho para obtenerlos, sinperjuicio de la
indemnización por daños que, si procede, corresponde a quien tiene un mejor derecho a
poseer.

Artículo 522-4. Gastos útiles: Quien tiene un mejor derecho a poseer debe pagar los
gastos extraordinarios de conservación hechos en el bien tanto por los poseedores de
buena fe como por los de mala fe. Quien tiene un mejor derecho a poseer debe pagar los
gastos útiles hechos en el bien por los poseedores de buena fe si las mejoras o el aumento
de valor que han originado subsisten en el momento de la liquidación. Los poseedores,
tanto de buena como de mala fe, pueden optar por retirar las mejoras hechas siempre
que no se deteriore el objeto sobre el que recaen. Sin embargo, en el caso de los
poseedores de mala fe, quien tiene un mejor derecho a poseer puede hacer suyas las
mejoras pagando su valor.

Artículo 522-5. Deterioro o pérdida: Los poseedores de buena fe no responden del

deterioro o pérdida de la cosa o el derecho poseídos, salvo que hayan actuado con
negligencia o dolo desde el momento en que se les ha notificado la reclamación basada
en la posible existencia de un mejor derecho a poseer. Los poseedores de mala fe
responden siempre del deterioro o pérdida de la cosa o el derecho poseídos a partir del
momento en que se notifica la reclamación a que se refiere el apartado 1, incluso en el
caso de que dicho deterioro o dicha pérdida ocurran de forma fortuita si ha atrasado
maliciosamente la entrega de la cosa a los poseedores legítimos.

d)Es requisito, a veces, para transmitir la propiedad (traditio).

Para transmitir derechos reales posesorios, por ejemplo, la propiedad, se requiere un

título y las obligaciones que tiene el propietario es transmitir la posesión del bien,
porque de esa manera tienes el titulo y cumples con el modo, que es la entrega de la
cosa.
f) Sirve de base para adquirir la propiedad de la cosa o derecho por usucapión.
Ahora bien, no pueden usucapir…

También sirve de base para adquirir el derecho o la cosa por usucapión. Ahora bien, no
pueden usucapir los detentadores porque o son poseedores. Esto reitera un poco la
idea del que es detentador solo goza de los efectos que específicamente prevé el CCC
que es la protección posesoria.

Artículo 522-6. Posesión y usucapión: La posesión de acuerdo con los requisitos

establecidos por el artículo 531-24 permite la usucapión del derecho de propiedad o de
los demás derechos reales posesorios.

• Supuestos de detentación (no se considera posesión):

• Servidor de la posesión, ejerce la posesión en nombre de otro.
• Poseedores inmediatos (reconocen una posesión superior) (p.e. propietario vs
arrendatario o usufructuario).

Interdictos: Remisión art. 522-7.1 CCC a la LEC (art. 250).

• Sumariedad / tutela posesión de hecho.

• ¿Qué se pide? Retener y recuperar su posesión.
• Legitimación activa: poseedor y detentador.
• Plazo de caducidad: un año a contar de la privación o perturbación.

Acción publiciana

• Recupera la posesión cosa o derecho ante los poseedores sin derecho o de peor
derecho. Pensada para los que están en proceso de usucapión.
• Legitimación activa: el poseedor.
• Procedimiento en función de la cuantía.
• Plazo de prescripción: 10 años
Adquisición (ocupación material; relación jurídica + tradición).

Artículo 521-2 CCC: La posesión se adquiere:

a) Cuando los poseedores sujetan la cosa o el derecho al ámbito de su poder.

b) Cuando la cosa o el derecho ha sido puesto a disposición de los nuevos poseedores,

según se deduce de la relación jurídica existente entre los antiguos y los nuevos
posesores.

La posesión no puede ser clandestina. Tampoco puede adquirirse nunca con violencia
mientras los poseedores anteriores se opongan.

La ocupación, es decir, la adquisición de la posesión puede tener lugar por la

ocupación material de la cosa, a su vez también estas adquiriendo la posesión, si hay
una relación jurídica más la tradición adquirirás la posesión.

La adquisición puede ser originaria (ocupación material) y también pueden darse

supuestos de usucapión.

Pérdida de la posesión

Artículo 521-8 CCC: La posesión se pierde por las siguientes causas:

a) La cesión voluntaria de los bienes que son objeto de esta a otra persona, en un
concepto incompatible con la posesión de la persona que hace la cesión.

b) El abandono.

c) La pérdida o destrucción total.

d) El hecho de quedar fuera del tráfico jurídico.

e) La posesión por otra persona, incluso adquirida contra la voluntad de los anteriores
poseedores, si la nueva posesión dura más de un año.

1) Voluntarias:

• Cesión voluntaria: Propietario voluntariamente cede la propiedad al inquilino,

por ejemplo.
• Abandono: Ocupación material, adquieres la propiedad y la posesión sobre la
misma, pero la abandonas y entonces renuncias al derecho de propiedad y eso
también afecta a la posesión.

2) Involuntarias: pérdida o destrucción total; fuera del tráfico jurídico; posesión por otra
persona si dura más de un año.
Presunciones posesorias (Iuris tantum).

a) La presunción de buena fe (creencia sobre el derecho a poseer; p.e. título nulo).

b) Presunción de título (los poseedores son titulares del derecho en concepto del cual
poseen); excep. Registro de la Propiedad.

c) Irreivindicabilidad en caso de adquisición bien mueble de buena fe y a título

oneroso. Excepciones (bienes perdidos; robados; apropiación indebida).

d) La continuación en la posesión y la presunción del mantenimiento del concepto

posesorio.
TEMA 3. LA ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS REALES

Los particulares no pueden inventarse nuevas vías para constituir derechos reales,
deben de ceñirse a las reglas que veremos ahora.

Siempre vamos a tener un título de adquisición, y, además, en algunos casos también

se va a exigir una tradición, una formalidad o un acto.

Sistema de adquisición de los derechos reales: “Para transmitir y adquirir bienes, es

preciso, además del título de adquisición, la realización, si procede, de la tradición o los
actos o las formalidades establecidas por las leyes”.

SISTEMA DE ADQUISICIÓN:

1.Título de adquisición:

Contratos: El título de adquisición mas importante es el contrato, que tiene que ser
eficaz para transmitir la propiedad u otro derecho real. Son el título para adquirir y
transmitir derechos reales. El contrato en sí, en general, es un titulo de adquisición.

La donación: Se considera como un contrato, en Cataluña se regula como un acto

unilateral. Es un titulo de adquisición propio, por la sola voluntad del donante ya tiene
efectividad.

La sucesión mortis causa: Cuando los herederos o herederas aceptan la sucesión, se

subrogan en la posición del causante y adquieren todos sus derechos, bienes y
obligaciones. Por lo tanto, es un título de adquisición hábil para adquirir todo lo que
tenia el causante en el momento de su fallecimiento.

La ley: Fundamento para constituir, por ejemplo, un derecho real. Por ejemplo, en la
solución intestada, el conyugue o pareja de hecho, cuando no hay testamento, la ley
dice quien se quedará con los bienes y establece un orden jerárquico.

2.Título + Tradición (derechos reales posesorios):

A demás del título, en ocasiones se puede pedir la tradición. S aplica para la adquisición
o transmisión de derechos reales posesorios. Se aplica la teoría del titulo y el modo, es
decir, titulo más tradición.

Excepciones:

• Derechos reales no posesorios

• Donación: Porque ya es suficientemente hábil para producir la adquisición)

• Usucapión: Porque tiene lugar por efecto de la ley)

 • Adquisiciones a non domino: Tienen lugar cuando tu adquieres de alguien que
no es el propietario, en este caso el título lo da la ley

• Adquisiciones a non domino de bienes muebles: Yo actúo teniendo el corpus de

la cosa, por lo tanto, la imagen que doy a terceros es de que soy el propietario,
y el CC presume que soy el propietario, pero puede ser que no lo sea. En este
caso se protege.

• ...

3.Título + formalidad:

Aquí podemos distinguir entre dos tipos de formalidades: Extrínsecas o intrínsecas.

Mas allá de esta distinción, el CC establece una serie de elementos obligatorios que se
tienen que establecer para crear dicha formalidad (por ejemplo, el plazo), luego
también está el contenido accesorio, que no es obligatorio. Por lo tanto, hay que
detallar algunas circunstancias obligatoriamente, y otras no.

Extrínsecas: Por ejemplo, que este inscrito en el registro de la propiedad.

Inscripción constitutiva; notificación ejercicio opción real

4.Título + acto:

En determinadas ocasiones, a demás del título se exige un acto.

Donación: Por ejemplo, en la donación se exige un acto para que despliegue efectos
jurídicos, que es la aceptación del donatario de la donación.

Sucesión mortis causa: La la sucesión mortis causa, se requiere también la aceptación

de los herederos o herederas.

OTROS SUPUESTOS

Adquisición de buena fe y a título oneroso: Es la ley la que determina ese derecho al

tercero.

Artículo 522-8 CCC:

1. La adquisición de la posesión de un bien mueble de buena fe y a título oneroso

comporta la adquisición del derecho en que se basa el concepto posesorio,
aunque los poseedores anteriores no tuviesen poder de disposición suficiente
sobre el bien o el derecho.
 2. Los adquirentes deben facilitar a los propietarios iniciales, si se lo requieren
fehacientemente, los datos que tengan para identificar a las personas que les
transmitieron el bien. En caso contrario, responden de la indemnización por los
daños y perjuicios que les hayan ocasionado.

3. Los propietarios de un bien mueble perdido, hurtado, robado o apropiado

indebidamente pueden reivindicarlo de los poseedores que tienen su posesión
efectiva, salvo que estos la hayan adquirido de buena fe y a título oneroso en
subasta pública o en un establecimiento dedicado a la venta de objetos similares
a dicho bien y establecido legalmente.

Usucapión: Lo veremos en otro tema.

Ocupación: Lo veremos en otro tema.

Accesión: Todo lo que se una a un suelo que es mío, me pertenecerá a mí, es decir, al
propietario.

CLASIDICACIÓN DE LOS MODOS DE ADQUISICIÓN

Originarios y derivativos:

Originarios: La adquisición no deriva de la adquisición de un derecho preferente. No

existe una adquisición previa, es decir no existe un derechos anterior. Por ejemplo,
cuando adquieres una res nullius, porque no hay nadie que te tra¡nsmita esa
propiedad, nadie la tenia anteriormente.

Derivativos: Ya hay un propietario anterior, ya hay alguien que tiene ese derecho sobre
la cosa y posteriormente pasa a tenerlo otra persona, es decir esa persona pasa la
propiedad a otra. Por ejemplo, en una compraventa adquieres la propiedad
derivativamente porque ya había un propietario anterior y pasas a ser tú.

Inter vivos o morits causa: En función de si tienen lugar en vida de la persona o en

muerte de ésta.

A título singular o universal: Tu puedes transmitir bienes específicos. Sin embargo, en

derecho de sucesiones no se heredan cosas singulares, si no que se heredan cuotas
universales,.

Singular: Transmisión de bienes específicos, como por ejemplo la donación de una finca
o la compraventa de un bien mueble o inmueble.

Universal: Como por ejemplo la herencia, que se hereda un grupo de bienes.

A título oneroso o gratuito:

Gratuito: Sucesión a mortis causa, donación, usucapión, etc.

Oneroso: Compraventa, etc.
TEMA 4. LA TRADICIÓN

Tradición: “entrega de la posesión de un bien por los antiguos poseedores a los

nuevos”. Distintos efectos de la entrega de la posesión de un bien.

Artículo 531-3 Fundamento de la tradición: La tradición, realizada como consecuencia

de determinados contratos, comporta la transmisión y adquisición de la propiedad y de
los demás derechos reales posesorios.

La idea de que haya una entrega de la posesión no significa que haya una transmisión
de la posesión. Por lo tanto, la tradición es una entrega de la posesión que no
obligatoriamente transmite la propiedad. Si que transmitirá la propiedad cuando vaya
acompañada de distintos contratos que así lo establezcan.

Tradición de bienes corporales: Tenemos, por ejemplo, la compraventa o la permuta.

Entrega material: Te convertirás en el propietario cuando quedes con el propietario

anterior y te entregue el bien.

Instrumental (escritura pública): Es muy recurrente en los bienes inmuebles, cuando

alguien adquiere una vivienda, es muy habitual firmar un contrato y que el comprador
de una paga y señal y se emplazan a un día determinado en la notaria para que el
comprador pague lo que queda, en este caso, cuando el comprador haga la escritura
pública correspondiente, ya será propietario.

Pacto (constitutum possessorium): Los transmitenten declaran que apartan de su poder

y posesión del bien y lo trnsfieren a los adquirientes. Básicamente tiene lugar cuando
yo soy el propietario de un bien, lo vendo a alguien, pero yo me quedo poseyendo el
bien con un título distinto (por ejemplo como arrendatario), aquí se crea esa relación
jurídica que da lugar a esas posesiones mediatas o inmediatas, y por lo tanto se crea
ese pacto.

Simbòlica (entrega llaves): Podemos firmar un contrato y el vendedor no entrega la

posesión material, pero le da las llaves de donde están almacenados, o por ejemplo te
da la contraseña para acceder a los bitcoins.

Acuerdo: En el contrato, las partes pueden pactar que con el simple contrato se
produzca la transmisión de la propiedad.

Brevi manu: expresión en el contrato del hecho de que los adquirentes ya tenían el bien
en su poder por otro título.

Artículo 531-4 Clases de tradición:

1. La tradición de un bien se produce cuando es entregado a los adquirentes y estos
toman posesión del mismo con el acuerdo de los transmitentes.

2. El poder y la posesión de un bien se entregan, además de lo establecido por el

apartado 1, por:

1. El otorgamiento de la escritura pública correspondiente, si del mismo documento

no resulta otra cosa.

2. El pacto en que los transmitentes declaran que apartan de su poder y posesión el

bien y lo transfieren a los adquirentes, facultándolos para que lo tomen y se
constituyan en el ínterin en los poseedores en su nombre.

3. La entrega de las llaves del lugar donde están almacenados o guardados los
bienes muebles a los adquirentes.

4. El acuerdo entre los transmitentes y los adquirentes cuando el bien mueble objeto
de disposición no puede trasladarse al poder y a la posesión de los adquirentes.

5. La expresión en el contrato del hecho de que los adquirentes ya tenían el bien en

su poder por otro título.

Tradición de bienes incorporales: Como por ejemplo la transmisión de derechos de

autor o marca

Entrega de los títulos: Transmitir esos derechos de autor o marcas, por ejemplo, ya que
no son corporales.

Instrumental (escritura pública):

Uso: Uso que hacen los adquirentes con consentimiento de los transmitentes

Artículo 531-5 CCC: La tradición de los bienes incorporales se produce por la entrega de
los títulos, por la tradición instrumental o por el uso que hacen los adquirentes con
consentimiento de los transmitentes

Causa de la tradición: Que el título de la tradición sea válido. Por lo tanto, la nulidad
del título provoca que la tradición sea ineficaz.

Requisitos personales de eficacia

Costes:

a) Los gastos de entrega del bien transmitido -> corren a cargo de los transmitentes.
b) Los gastos del otorgamiento de la escritura y de la expedición de primera copia y los
demás gastos posteriores a la transmisión a cargo de los adquirentes, salvo que una
disposición especial o un pacto establezcan lo contrario.

c) Costes posteriores a la transmisión (IVA; AJD; Registro de la Propiedad; Impuesto

sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana).

-> Posible pacto en contrario -> excepciones gastos de documentación y tramitación

que por ley corresponda al empresario.

TEMA [Link] DONACIÓN

Donación: “acto por el que los donantes disponen a título gratuito de un bien a favor
de los donatarios, los cuales lo adquieren si lo aceptan en vida de aquellos”.

[Link]ÍSTICAS:

[Link]ón a título gratuito (dentro del concepto general de liberalidad): Cuando

una persona quiere generar un beneficio a otra persona, hablamos de un acto de
liberalidad, y dentro de ese concepto general de liberalidad, son estas disposiciones a
titulo gratuito, que implica siempre un empobrecimiento por el donante y un
enriquecimiento correlativo por parte del donatario. Aunque sea una disposición a
titulo gratuito, puede ser hasta cierto punto moldeable por parte del donante, porque
este puede incluir cargas o modos, aunque siga siendo una donación.

[Link] perfecciona y deviene irrevocable por la aceptación del donatario: No

obstante, veremos que hay causas de revocación, aunque de manera general la
donación sea irrevocable.

Artículo 531-8 CCC: La donación es irrevocable desde el momento en que los donantes
conocen la aceptación de los donatarios o, en caso de donación verbal de bienes muebles,
desde la entrega del bien si se realiza en el momento de la expresión verbal de la
donación, sin perjuicio de las causas a que se refiere el artículo 531-15.1. Los donantes no
pueden revocar las donaciones motivadas por colectas públicas o benéficas a partir del
momento en que manifiestan públicamente su voluntad de dar.

[Link] tiene un carácter contractual:

• Acto jurídico unilateral: En el código civil la donación se configura como un

contrato, mientras que en el CCC se considera como un acto jurídico unilateral,
es decir, con la mera voluntad del donante ya es suficiente para que tenga lugar
la eficacia, para que se transmita la propiedad de ese bien. Por lo tanto, no es
necesario el consentimiento de las dos partes, simplemente la voluntad del
donante, que ya ese título de adquisición valido y eficaz para transmitir la
propiedad.

• Inoponibilidad acreedores del donante: Si yo ya os debo dinero de hace ya unos

meses, tiene lugar esa transmisión por mi parte de manera posterior, no
 perjudicará este acto, aunque falten recursos para cobrar-lo. Esto significa que
no hay nada que rescindir, que nos podemos dirigir directamente contra los
bienes en posesión y propiedad del donatario. No hay un contrato, por lo tanto,
lo pueden hacer.

Artículo 531-14 CCC: No perjudican a los acreedores de los donantes las donaciones que
estos otorguen después de la fecha del hecho o del acto del que nazca el crédito si faltan
otros recursos para cobrarlo.

[Link] una eficacia real:

• No cabe la promesa de donación: Nadie puede dar más de lo que tiene o algo
que no tiene, por lo tanto, en la donación no cabe el decir “te daré algo”, es
decir, si tienes algo lo puedes dar, pero no puedes decir que donarás algo que
no tienes, por lo tanto, la cosa que dones siempre tiene que existir y la debes
tener.

Artículo 531-10 CCC: Puede dar quien tiene capacidad de obrar suficiente para disponer
del objeto dado y poder de disposición sobre este.

• No es necesaria la traditio: No hace falta transmitir la posesión de la cosa

donada del donante al donatario, es decir, es un acto jurídico unilateral así que
con la mera voluntad del donante sirve, con la aceptación deviene irrevocable,
pero no hace falta la traditio.

Clases: Entre vivos/ mortis causa:

Artículo 531-9 CCC: Las donaciones pueden ser entre vivos o por causa de muerte.

• Son donaciones entre vivos las que los donantes realizan sin considerar el hecho
de su muerte.

• Son donaciones por causa de muerte las que los donantes realizan considerando
su propia muerte. El aplazamiento de la entrega del bien dado hasta el momento
de la muerte de los donantes o la reserva a su favor del usufructo vitalicio no
confiere a la donación el carácter de donación por causa de muerte.

Las donaciones por razón de matrimonio y entre cónyuges y las donaciones por causa de
muerte se rigen, respectivamente, por las disposiciones del libro segundo y del libro
cuarto.

¿Irrevocabilidad? Hay causas de revocación:

Artículo 531-15 CCC: Los donantes, una vez han conocido la aceptación de la donación
por los donatarios, solo pueden revocar la donación por alguna de las siguientes causas:
a) La superveniencia de hijos de los donantes, incluso si estos tenían hijos con
anterioridad: Es decir, el donante realiza la donación, y con posterioridad conoce de
que va a tener un hijo y piensa que si hubiese conocido esa circunstancia antes quizás
no hubiese realizado la donación.

b) La supervivencia de los hijos de los donantes que estos creían muertos: Se creía muerto
o se había declarado su fallecimiento, pero finalmente no es así y por lo tanto esa
donación no la habría hecho si supiera que su hijo estaba vivo.

c) El incumplimiento de las cargas impuestas por los donantes a los donatarios: Cuando
el donante le dice al donatario que le da ese bien con la condición de que cumpla con
una carga y esa carga la incumple, da la posibilidad de revocación.

d) La ingratitud de los donatarios. Son causas de ingratitud los actos penalmente

condenables que el donatario haga contra la persona o los bienes del donante, de los
hijos, del cónyuge o del otro miembro de la pareja estable, así como, en general, los que
representan una conducta con relación a las mismas personas no aceptada socialmente:
La idea es que debe entenderse que, con posterioridad a la donación, el donatario
incurre en una de estas causas de ingratitud. Actos penalmente condenables pueden
ser tentativa de homicidio, agresiones físicas, etc, y por lo tanto son una causa de
ingratitud, también se podrá revocar cuando realizan una conducta no aceptada
socialmente.

e) La pobreza de los donantes, sin perjuicio del derecho de alimentos que corresponda
legalmente. Se entiende por pobreza la falta de medios económicos de los donantes para
su congrua sustentación.

2. Las donaciones onerosas únicamente son revocables por incumplimiento de cargas.

3. La acción revocatoria caduca al año contado desde el momento en que se produce el

hecho que la motiva o, si procede, desde el momento en que los donantes conocen el
hecho ingrato. Es nula la renuncia anticipada a la revocación. Cuando la causa
revocatoria constituye una infracción penal, el año empieza a contarse desde la firmeza
de la sentencia que la declara.

Evicción y vicios ocultos:

Artículo 531-13 CCC: Los donantes no deben garantizar ni los defectos jurídicos ni los
defectos materiales de los bienes donados. No obstante, lo establecido por el apartado 1,
los donantes, si entregan el bien sabiendo que es ajeno o conociendo sus defectos ocultos,
deben indemnizar a los donatarios de buena fe por los perjuicios sufridos. No obstante, lo
establecido por el apartado 1, los donantes, si la donación es modal o con carga, deben
garantizar la conformidad hasta el valor del gravamen

Requisitos de forma y aceptación:

La forma va un poco “in crescendo” en función de la naturaleza del bien que se quiere
donar y la naturaleza de la donación. Los requisitos más onerosos se prevén para los
bienes inmuebles, por lo tanto, una donación de un bien inmueble requiere hacer
escritura pública. Las de bienes muebles, bajan un escalón en onerosidad, se hacen por
escrito y en las verbales solo serán validas si se entrega el bien donado.

Artículo 531-12 CCC: Las donaciones de bienes inmuebles solo son válidas si los donantes
las hacen y los donatarios las aceptan en escritura pública. La aceptación realizada en
escritura posterior o por medio de una diligencia de adhesión debe notificarse de forma
auténtica a los [Link] donaciones de bienes muebles deben realizarse por escrito.
Las donaciones verbales solo son válidas si simultáneamente se entrega el bien dado. Se
exceptúan las donaciones que se realizan con motivo de colectas públicas de carácter
benéfico, en las cuales la entrega del bien puede diferirse.

Objeto: Bien cierto o universalidad:

Artículo 531-11 CCC: Se pueden dar un bien cierto y determinado o más de uno. La
donación de una universalidad de cosas, empresas y otros conjuntos unitarios de bienes o
agregados de bienes se hace extensiva a todos los elementos que están integrados o
adscritos a los mismos.

[Link]

[Link] y a plazo: Lo que hacen los donantes es establecer alguna condición

resolutoria o suspensiva o algún plazo resolutorio o suspensivo. Por ejemplo, yo te
regalo un coche con un plazo resolutorio hasta el 2022. O, por ejemplo, te regalo un
coche con la condición suspensiva de que apruebes la carrera. Los donantes siguen
siendo los propietarios de ese bien, pero no tendrá plenos efectos hasta que no se
cumpla esa condición.

Artículo 531-16 CCC: Pertenecen a los donantes, en la donación sometida a condición

suspensiva, los frutos y rentas del bien dado mientras aquella está pendiente de
cumplimiento. En este caso, los sucesores de los donatarios no adquieren ningún derecho
sobre el bien si en el ínterin estos mueren. Los donatarios o sus sucesores, en la donación
sometida a plazo o condición resolutoria, hasta el vencimiento del plazo o hasta el
cumplimiento de la condición, adquieren los frutos y rentas del bien o el derecho dados.
Las cargas, condiciones y reversiones impuestas por los donantes y, en general, las
determinaciones que, con carácter real, configuren o limiten el derecho de los donatarios,
incluso cuando no hayan sido aceptadas por los favorecidos, surten efectos, de acuerdo
con las normas generales de oponibilidad de derechos a terceras personas.

[Link] de uso: Son donaciones pero que tienen lugar de acuerdo con el uso
social. Por ejemplo, si hablamos de cumpleaños o regalos de boda, podremos aplicar la
estructura de la donación, pero también están reguladas. Las liberalidades de uso no
pueden ser inoficiosas.

[Link] o modal: Por ejemplo, la donación de un bien inmueble con la carga de que
se destine para hacer un cuartel de la guardia civil, o una donación de una vivienda
para el cuidado de un familiar. Por lo tanto, pueden ser también a favor de terceras
personas. Esta donación especifica solo es revocable por incumplimiento de cargas.

Artículo 531-18 CCC: Los donantes pueden imponer a los donatarios gravámenes, cargas
o modos, a favor de los propios donantes o de terceras personas. Si los gravámenes,
cargas o modos consisten en la prohibición o limitación de disponer de los bienes dados,
se aplica el artículo 428-6.

[Link]: Esta donación especifica solo es revocable por incumplimiento de

cargas. Como, por ejemplo, una pareja, uno de los miembros contrae el sida y el otro le
cuida hasta su fallecimiento, y la persona que tenía el virus le efectuó esta donación
remuneratoria a su familia como muestra de agradecimiento.

Artículo 531-17 CCC: Las donaciones son remuneratorias si se efectúan en premio o en

reconocimiento, no exigibles jurídicamente, de los méritos contraídos o de los servicios
prestados por los donatarios. Las donaciones con carácter benéfico se rigen por las
normas de las donaciones remuneratorias.

[Link] cláusula de reversión: Es como un subtipo de esa donación condicional, en la

que el donante puede establecer que los bienes reviertan en el propio donante, en el
cónyuge, en el otro miembro de la pareja estable o en sus [Link] ejemplo, los
padres dan una donación a la hija de 20.000 para poder dar la entrada de una vivienda,
pero que esa donación se podrá revocar por causa de divorcio y por lo tanto esta
donación es una donación con cláusula de reversión.

[Link] reserva de la facultad de disponer: Implica que el donante se reserva la

posibilidad de disponer de los bienes donados. El donante se desprende de la
propiedad del bien donado a favor del donatario, pero con la facultad de volver a
disponerlo por situaciones de necesidad.

Artículo 531-20 CCC: La donación con reserva de la facultad de disponer se rige por su
título constitutivo y, si este no establece otra cosa, la reserva de disposición se entiende
solo para actos a título oneroso. El ejercicio de la facultad de disponer resuelve la
titularidad de los donatarios y de los terceros adquirentes o titulares de derechos, salvo la
buena fe de estos y lo establecido por la legislación hipotecaria. El ejercicio de la facultad
de disponer, si se ha condicionado al estado de necesidad del donante, de su familia o del
otro miembro de la pareja estable, o a la autorización o el consentimiento de personas
determinadas, debe atenerse a lo que con relación a estos casos se establece para el
usufructo con facultad de disponer.
TEMA [Link] USUCAPIÓN

Usucapión: “título adquisitivo de la propiedad o de un derecho real posesorio basado

en la posesión del bien durante el tiempo fijado por las leyes”.

Es una situación fáctica que te permite, al finalizar el plazo de tiempo requerido,

convertirte en el titular del derecho de propiedad o derecho real posesorio.

Requisitos: posesión en concepto de titular del derecho (actuar como titular del
derecho, hacer actos que lo demuestren), pública (que, por ejemplo, los vecinos vean
que yo actúo como titular del derecho), pacífica e ininterrumpida y no necesita título ni
buena fe.

Artículo 531-24 CCC: Para usucapir, la posesión debe ser en concepto de titular del
derecho, pública, pacífica e ininterrumpida y no necesita título ni buena fe. La mera
detentación no permite la usucapión. Se presume que la persona que adquiere por
usucapión ha poseído el bien de forma continuada desde que adquirió la posesión. La
persona que adquiere por usucapión puede unir su posesión a la posesión para usucapir
de sus causantes

Plazos: 3 años bienes muebles / 20 inmuebles / bien hurtado, robado u objeto de

apropiación indebida

Artículo 531-27 CCC: Los plazos de posesión para usucapir son de tres años para los
bienes muebles y de veinte para los inmuebles. Los plazos de posesión para usucapir un
bien hurtado, robado u objeto de apropiación indebida no empiezan a contarse hasta que
ha prescrito el delito, la falta, su pena o la acción que deriva de los mismos para exigir la
responsabilidad civil. La renuncia al tiempo transcurrido de una usucapión en curso
equivale a la interrupción de la posesión para usucapir

Extensión y contenido del derecho objeto de usucapión: dependerá del concepto

posesorio (determinará que derecho vas a adquirir). Cabe también usucapir el ejercicio
del derecho y la usucapión liberatoria.

Alegación: excepción:

• Acción reivindicatoria: Acción del propietario que no posee contra el poseedor

que no es propietario, es decir, el propietario se da cuenta que otra persona
está poseyendo su bien.
 • Acción declarativa de dominio: Busca que el juez declare quien es el propietario
de una cosa cuando dos personas no se ponen de acuerdo en quien es el
propietario.

Artículo 531-28 CCC: Pueden alegar la usucapión las siguientes personas:

1. La persona que ha adquirido por usucapión o sus herederos.

2. Toda persona interesada en el hecho de que se declare que la persona que

adquiere por usucapión ha adquirido el bien

Renuncia: Se puede renunciar, sin perjudicar a terceros.

Cuando tiene lugar el efecto adquisitivo, si esa persona tenia deudas respecto a
terceros, estos terceros van a hacer que esa persona pague con ese nuevo bien. Esta
persona no podrá renunciar al bien adquirido por usucapión porque si no perjudicaría
a los terceros.

Artículo 531-29 CCC: La renuncia requiere la capacidad para disponer del derecho
usucapido. La renuncia al derecho usucapido no perjudica a los acreedores de quien ha
adquirido por usucapión, ni a los titulares de derechos constituidos sobre el bien
usucapido. La renuncia no impide a quien ha adquirido por usucapión volver a iniciar la
usucapión del mismo derecho.

Interrupción:

Artículo 531-25 CCC: La posesión para usucapir se interrumpe en los siguientes casos:

1. Cuando cesa la posesión.

2. Cuando quien adquiere por usucapión reconoce expresa o tácitamente el derecho

de los titulares del bien.

3. Cuando los titulares del bien o una tercera persona interesada se oponen
judicialmente a la usucapión en curso y cuando los titulares del bien y la persona
que adquiere por usucapión acuerdan someter a arbitraje las cuestiones relativas
a la usucapión.

4. Cuando los titulares del bien requieren notarialmente a los poseedores que les
reconozcan el título de la posesión.

La interrupción de la posesión para usucapir hace que deba comenzar a correr de nuevo
y completamente el plazo de esta posesión. En los casos del apartado 1.c, el nuevo plazo
se inicia a partir de la firmeza del acto que pone fin al procedimiento.

Suspensión:
Artículo 531-26 CCC: La posesión para usucapir se suspende en los casos en que la
usucapión se produce:

1. Contra las personas que no pueden actuar por sí mismas o por medio de su
representante, mientras se mantiene esta situación.

2. Contra el cónyuge o el otro miembro de la pareja estable, mientras dura la

convivencia

3. Entre las personas vinculadas por la potestad de los padres o por una institución
tutelar, o entre la persona asistida y el apoderado, de acuerdo con lo establecido
por el artículo 222-2.1, en el ámbito de sus funciones

El tiempo de suspensión de la posesión no se computa en el plazo para usucapir

establecido por las leyes.

Usucapión secundum tabulas:

• A favor del titular registral

• Se presume la posesión pacífica e ininterrumpida (inversión de la carga de la

prueba)

Usucapión contra tabulas:

• En contra del titular registral

• Contra un titular no protegido: Reglas generales

• Contra un titular protegido: Oposición en un año

TEMA [Link] EXTINCIÓN DE LOS DERECHOS REALES

Extinción: “se extinguen cuando lo establece el presente código o el título de

constitución y por la pérdida del bien, la consolidación y la renuncia de su titular”.

Extinción que afecta a la cosa:

• Pérdida total o sobrevenida del bien: Destrucción total del bien o se ha

construido un derecho de prenda y doy un bien como garantía, o cuando se
haya construido un derecho real y lo pierdes porque las condiciones del bien
imposibilitan al propietario cumplir su función. O por si la normativa urbanística
es imposible construir, también provoca la extinción del derecho. En los casos
de subrogación, el derecho real subsiste (ejemplo, yo entrego una caravana a
cambio de una indemnización, como yo derivo una indemnización por la
caravana, en este caso el derecho real de prenda no se extingue porque ha
habido una subrogación real de cosa por cosa, es decir, caravana por
indemnización, seguiré siendo el titular del derecho real de prenda)

• La pérdida parcial

• Extracomercialidad y expropiación forzosa: Ejemplo finca rustica, que hay

una expropiación porque quieren construir el ave o un centro comercial, en
estos casos deja de ser apropiable y pasa en manos de dominio público.

Artículo 532-2 CCC: Los derechos reales se extinguen por la pérdida total y sobrevenida
del bien que constituye su objeto. La pérdida es total si las condiciones del bien
imposibilitan a los titulares hacer cumplir su función o destino económico. El derecho
real, si la pérdida afecta solo a una parte del bien, continúa sobre la parte subsistente. El
derecho real subsiste en los casos de subrogación real sobre otros bienes, sobre
determinadas indemnizaciones derivadas de seguros o de expropiación forzosa o sobre
otras indemnizaciones análogas.

Extinción que afecta al derecho:

• Causas del título de constitución: Es decir, se extinguirá el derecho sobre un

bien cuando transcurra el plazo o las circunstancias previstas en el titulo de
constitución.

• Adquisición originaria por otra persona: La usucapión.

• El no uso: Por ejemplo, ene l derecho de servidumbre cuando el titular de la

finca dominante tiene la utilidad sobre la finca sirviente, si esa utilidad no se usa
durante 10 años se extingue ese derecho.
 • El ejercicio del derecho: Cuando ejerces un derecho durante un tiempo, y por
ejemplo te dan el derecho de urbanización en una finca, pues se extingue el
derecho anterior.

• Redención: El censatario no paga nada al censualista, pero se obliga de manera

perpetua a pagar un canon anual. Es una manera de acceder a la propiedad de
ese bien, no obstante, como tiene una naturaleza perpetua, existe la posibilidad
de redimir esa carga, por lo tanto, es el censatario el que tiene el derecho de
redención, es decir, pagando lo que falta, quitarse de encima el pagar
anualmente el canon.

• La renuncia y el abandono: Esto puede tener lugar en cuanto a la propiedad

de bienes muebles, si vas por la calle y ves bienes muebles en la basura,
entiendes que ha habido una renuncia de esos bienes. Si es un bien inmueble,
estos siempre tienen un dueño, y si ese dueño renuncia irá a dominio público.
La renuncia hecha en fraude de acreedores y en perjuicio de los derechos de
terceros es ineficaz.

Artículo 532-4 CCC. Renuncia: El derecho real se extingue si los titulares,

unilateral y espontáneamente, renuncian al mismo. La renuncia hecha en fraude
de acreedores de los renunciantes o en perjuicio de los derechos de terceros es
ineficaz.

• Consolidación: Imaginemos que el usufructuario adquiere el derecho de

propiedad sobre la finca que estaba usando, pero si lo desea puede continuar
siendo el titular del derecho real de usufructo, pero también será propietario.
Podrá usar y disfrutar como propietario. La idea es que tienes un derecho
autónomo, que si quieres puedes transmitir a terceros.

Artículo 532-3 CCC. Consolidación: El derecho real se extingue cuando se produce la

reunión de titularidades entre los propietarios y los titulares del derecho real. La extinción
también se produce con la reunión de titularidades relativas a diferentes derechos reales
cuando uno grava al otro. Los casos en que el presente código establece o permite la
separación de patrimonios o la subsistencia autónoma de los derechos reales se
exceptúan de lo establecido por el apartado 1.
TEMA 8: EL DERECHO DE PROPIEDAD

Concepto

“La propiedad adquirida legalmente otorga a los titulares el derecho a usar de forma
plena los bienes que constituyen su objeto y disfrutar y disponer de ellos” (art. 541-1
CCC).

Facultades que otorga el derecho de propiedad:

• Usar (ius possidendi)

• Disfrutar (frutos)

• Disponer y gravar (poseer y excluir a 3os)

Características:

Perpetuidad → Es un derecho perpetuo que existe mientras la cosa exista. No tiene un

plazo. Mientras no se destruya se irá transmitiendo de generación en generación.

Exclusividad → Poder exclusivo del derecho de propiedad sobre ese bien. No puede
haber más propietarios que uno (excepto en una comunidad)

Presunción de libertad de la propiedad

Generalidad → Todas las facultades que no se han atribuido a terceras personas por
ley o por titulo siguen siendo de los propietarios.

Unidad

Carácter fundador → Del que nacen todos los derechos reales limitados

Carácter social → Función social que habilita al legislador a delimitar el contenido

normal del derecho de propiedad

Derecho de propiedad y derechos reales limitados

Carácter fundador de la Propiedad

• Derechos reales de goce: Usufructo, uso, habitación, servidumbre o superficie

• Derechos reales de garantía: Prenda, retención, anticresis e hipoteca

• Derechos reales de adquisición: Opción, tanteo y retracto

Restricciones al derecho de propiedad

• En interés público (tienen a la comunidad en mente): Planeamiento territorial,
urbanístico, paisaje, vivienda, agraria, forestal, patrimonio cultural, infraestructuras,
costas o defensa, etc.

• En interés privado: Nos referimos a …

o Situaciones de comunidad (varios copropietarios/as de un bien)

o Relaciones de vecindad

▪ Relaciones de contigüidad (Fincas adyacentes): Vallas medianeras, luces

y vistas, edificaciones en mal estado y árboles peligrosos, paso del
agua…

▪ Estado de necesidad: Debes aceptar que alguien perturbe tu derecho de

propiedad, por ejemplo, que pase a poseer esa finca sin tu
consentimiento pero que, debido a la situación, debes hacerlo.

▪ Inmisiones (se verá a continuación)

• Voluntarias: Cuando el propietario voluntariamente acepta la constitución de un

derecho real limitado a favor de un tercero. Derechos reales limitados

Inmisiones → Injerencia por actividades que se desarrollan en una finca (no tiene que
ser contigua) pero que afectan a la otra (ilegítimas).

Inmisiones ilegítimas:

• Materialidad (han de producir consecuencias físicamente mesurables).

o Ej. humo, ruido, gases, vapores, olor, calor, temblor, ondas

electromagnéticas y luz y demás similares.

▪ Cosas incorporales o de escasa corporabilidad.

Inmisiones legítimas (no causan perjuicio substancial):

• Perjuicio sustancial → en relación al uso normal de la finca.

• Mediatividad, es decir, carácter indirecto (aire, suelo, paredes….).

• Continuidad (actos continuados; no aislados).

• Protección específica → acción negatoria + indemnizacion.

• Inmisiones de instalaciones autorizadas administrativamente.

La protección del derecho de propiedad

Reivindicatoria → restitución del bien del poseedor no propietario.

Requisitos:

1) Título de dominio;

2) Identificación de la cosa; STS 12.7.2006;

3) Posesión por parte del demandado sin título.

Legitimación → (co)propietario, nudo propietario...

¿Imposibilidad reintegración in natura?

No prescribe (salvo usucapión).

Consecuencias: restitución y liquidación del estado posesorio.

Declarativa de dominio → reconocimiento del derecho de propiedad.

• No regulada; mismos requisitos acción reivindicatoria.

Acción de deslinde y cierre de fincas.

Acción negatoria

Permite poner fin a las perturbaciones (jurídicas o materiales) e inmisiones ilegítimas

que no consistan en la privación o retención indebidas de la posesión, así como exigir
que no se produzcan perturbaciones futuras.

Por ejemplo, se trata la acción que interpone el propietario/a de una finca para negar la
existencia de una servidumbre.

Legitimación: propietarios o titulares derechos reales limitados posesorios.

Efectos: cesación; cabe una indemnización (prescripción 3 años) y abstención

La acción no prescribe (puede ejercerse mientras se mantenga la perturbación, salvo

que, tratándose de un derecho usucapible, se haya consumado la usucapión)

• Ejemplos: servidumbre luces y vistas (SAP Girona 22-9-2010); inmisiones

producidas por humedades (SAP Barcelona 9-2-2012).

Modificación y extinción derechos reales

Accesión → la propiedad de un bien atribuye el derecho a adquirir, por accesión, lo que

se le une, con la obligación de pagar, si procede, la indemnización que corresponda.
Voluntaria o natural.

• Accesión inmobiliaria
 o Las plantaciones, cultivos y edificaciones que estén incluidos en una
finca (presunción de realización).

o Plantaciones en suelo ajeno (pagar o dejarlo como estaba).

o Construcción en suelo ajeno (valor del suelo superior o inferior)

▪ Buena o mala fe!

o Indemnización por daños y perjuicios.

• Accesión mobiliaria

La adquisición de los derechos reales

Ocupación → adquisicion de los bienes corporales (muebles) abandonados

indudablemente (sin dueño) y los animales que se pueden cazar y pescar.

Son unos bienes muebles sin propietario (res nullius) que puedes adquirir la propiedad
para darle cualquier uso que se desee.

Los bienes immuebles SIEMPRE tienen dueño, sea de un particular o de la

Administración Pública, por eso los bienes immuebles JAMÁS llegaran a ser res nullius.

• Cosas con valor extraordinario

o Ocultos y de propietario desconocido (100%).

o Descubiertas por azar (metálico una cantidad equivalente a la mitad de

su valor).

o Objetos de valor cultural, histórico, arqueológico o artístico

• Cosas pérdidas → devolución o consignación en el ayuntamiento (6 meses)

Propietario Titular
Transmitente
temporal sucesivo

Período cierto: 1er propietario o

10-1 a 99 años vendedor o un 3º

• Objeto: bienes inmuebles o muebles (registrables)

• Propietario a todos los efectos

• Pactos: prórroga; adquisición preferente; opción de compra…

• Protección titular sucesivo

• Potenciales usos
TEMA 10. LA PROPIEDAD INTELECTUAL

A partir del siglo 19 se vio la necesidad de regular una nueva clase de propiedad, que
caía sobre un bien inmaterial. Como veremos ahora, es un bien que no es perceptible,
no es corpóreo, no se percibe por los sentidos.

Regulación: RDL 1/1996, 12-4, Ley de Propiedad Intelectual.

Protección: Creaciones de la actividad humana (literarias, artísticas o científicas).

Ejemplos: libros, composiciones musicales; obras audiovisuales, gráficos, mapas,
diseños, programas de ordenador….

Autor y titular: La persona natural que crea la obra y aparece como tal (nombre, firma
o signo), ya que una persona jurídica no crea como tal una obra, si no que habrá una
persona natural detrás de esa persona jurídica. No obstante, las personas jurídicas van
a poder tener derechos sobre esas creaciones que han sido obra de personas físicas, ya
que las personas físicas pueden celebrar contratos con las personas jurídicas, de
manera que sean esas personas jurídicas serán las que llevaran a cabo el proceso de
explotación de esa obra, a favor de la persona física que ha creado la obra que se
llevara una remuneración.

Artículo 1 RDL 1/1996: La propiedad intelectual de una obra literaria, artística o

científica corresponde al autor por el solo hecho de su creación.

Artículo 2 RDL 1/1996: La propiedad intelectual está integrada por derechos de carácter
personal y patrimonial, que atribuyen al autor la plena disposición y el derecho
exclusivo a la explotación de la obra, sin más limitaciones que las establecidas en la Ley.

OBRAS CREADAS POR AUTOR ASALARIADO

Muchas de estas actuaciones tienen lugar en el seno de una empresa. Hay unos
trabajadores ahí, que son los que crean los programas, funciones, o etc, y cuando se
crea ya se ha firmado un contrato conforme esas creaciones pertenecerán a la empresa.
La idea es que la empresa contrata un creador y de manera general, sus creaciones o la
explotación de esas creaciones

Artículo 51 RDL 1/1996: Transmisión de los derechos del autor asalariado.

1. La transmisión al empresario de los derechos de explotación de la obra creada en

virtud de una relación laboral se regirá por lo pactado en el contrato, debiendo
éste realizarse por escrito.

2. A falta de pacto escrito, se presumirá que los derechos de explotación han sido
cedidos en exclusiva y con el alcance necesario para el ejercicio de la actividad
habitual del empresario en el momento de la entrega de la obra realizada en
virtud de dicha relación laboral.
 3. En ningún caso podrá el empresario utilizar la obra o disponer de ella para un
sentido o fines diferentes de los que se derivan de lo establecido en los dos
apartados anteriores.

4. Las demás disposiciones de esta Ley serán, en lo pertinente, de aplicación a estas

transmisiones, siempre que así se derive de la finalidad y objeto del contrato.

5. La titularidad de los derechos sobre un programa de ordenador creado por un

trabajador asalariado en el ejercicio de sus funciones o siguiendo las instrucciones
de su empresario se regirá por lo previsto en el apartado 4 del artículo 97 de esta
Ley.

Artículo 97.4 RDL 1/1996; Titularidad de los derechos: Cuando un trabajador asalariado
cree un programa de ordenador, en el ejercicio de las funciones que le han sido confiadas
o siguiendo las instrucciones de su empresario, la titularidad de los derechos de
explotación correspondientes al programa de ordenador así creado, tanto el programa
fuente como el programa objeto, corresponderán, exclusivamente, al empresario, salvo
pacto en contrario.

SUJETOS

Artículo 5. RDL 1/1996: Se considera autor a la persona natural que crea alguna obra
literaria, artística o científica. No obstante, de la protección que esta Ley concede al autor
se podrán beneficiar personas jurídicas en los casos expresamente previstos en ella.

Supuestos en los que hay varios sujetos:

Obras en colaboración: Cuando en lugar de una persona es el creador o creadora,

intervienen mas personas. Los derechos de una obra que sea el resultado unitario de
varios autores corresponden a todos ellos. Los que han creado la obra tendrán todos
los mismos derechos robre la obra. Los royalties que se generen por la venta al público,
por ejemplo, se dividirán entre los creadores. Y si quieren modificar alguna cosa,
requerirá el consentimiento de todos los coautores.

Artículo 7 RDL 1/1996. Obra en colaboración:

1. Los derechos sobre una obra que sea resultado unitario de la colaboración de
varios autores corresponden a todos ellos.

2. Para divulgar y modificar la obra se requiere el consentimiento de todos los

coautores. En defecto de acuerdo, el Juez resolverá.

Una vez divulgada la obra, ningún coautor puede rehusar injustificadamente su

consentimiento para su explotación en la forma en que se divulgó.

3. A reserva de lo pactado entre los coautores de la obra en colaboración, éstos

podrán explotar separadamente sus aportaciones, salvo que causen perjuicio a la
explotación común.
 4. Los derechos de propiedad intelectual sobre una obra en colaboración
corresponden a todos los autores en la proporción que ellos determinen. En lo no
previsto en esta Ley, se aplicarán a estas obras las reglas establecidas en el
Código Civil para la comunidad de bienes.

Obra colectiva: Se crean por iniciativa o bajo la coordinación de una persona natural o
jurídica, por ejemplo, hay libros que pone “coordinador” o “director” de ese libro,
juntamente con los diferentes autores, y cada uno de esos autores se encarga de una
parte determinada de la obra. Por lo tanto, ya no tenemos una obra en colaboración,
porque ya no firman todos los autores el libro de forma unitaria, si no que hay una
persona que toma la iniciativa de coordinar la obra colectiva.

Artículo 8 RDL 1/1996. Obra colectiva: Se considera obra colectiva la creada por la
iniciativa y bajo la coordinación de una persona natural o jurídica que la edita y divulga
bajo su nombre y está constituida por la reunión de aportaciones de diferentes autores
cuya contribución personal se funde en una creación única y autónoma, para la cual
haya sido concebida sin que sea posible atribuir separadamente a cualquiera de ellos un
derecho sobre el conjunto de la obra realizada. Salvo pacto en contrario, los derechos
sobre la obra colectiva corresponderán a la persona que la edite y divulgue bajo su
nombre.

Obra compuesta: Imaginemos una obra audiovisual, un videoclip con una canción, y
ahí, por lo que sea, el cantante quiere incorporar una obra que ya existe, que la ha
creado otro músico. Por lo tanto, introduce otra obra que ya esta protegida por la ley
de propiedad intelectual dentro de su obra, generando así una obra compuesta. El
autor de esa obra ya existente que añade no colabora en esta obra compuesta.

Artículo 9.1 RDL 1/1996: Se considerará obra compuesta la obra nueva que incorpore
una obra preexistente sin la colaboración del autor de esta última, sin perjuicio de los
derechos que a éste correspondan y de su necesaria autorización.

Obra independiente: Por ejemplo, los libros de homenaje a otros autores, que son
libros que por la trayectoria de esa persona se hace un homenaje y se hace un
llamamiento a que todo el mundo que quiera participar participe. Son obran
independientes en el sentido de que, aunque se publique juntamente con otras,
conserva su propia autonomía e independencia. El autor no cede sus derechos de
explotación.

Artículo 9.2 RDL 1/1996: La obra que constituya creación autónoma se considerará
independiente, aunque se publique juntamente con otras.
Entidades de gestión

SGAE: Protege los derechos de propiedad de aquellos creadores de obras

audiovisuales (músicos, grupos de música, etc). Son dueños de negocios que necesitan
una licencia porque si utilizan obras protegidas como música o repertorio audiovisual,
necesitan la autorización de los autores de esa música o repertorio audiovisual que
reproducirás en tu negocio. Como no se puede pedir un permiso a todos lo autores, la
SGAE permite contratar sus licencias y ya está. El dinero que recauda SGAE va
destinado a los autores de esas obras musicales y audiovisuales que protege a través
de las licencias.

CEDRO: Es el que se ocupa de proteger los derechos de propiedad intelectual de los

autores básicamente de libros, revistas, etc. Se basa en la autorización secundaria.

EL OBJETO DE LA PROPIEDAD INTELECTUAL

Obras derivadas (adaptaciones o transformaciones de obras

existentes): Traducciones, revisiones, arreglos musicales o cualquier transformación de
una obra literaria, artística o científica. Ejemplo traducción al catalán de una canción….

Artículo 11 RDL 1/1996: Sin perjuicio de los derechos de autor sobre la obra original,
también son objeto de propiedad intelectual:

1. Las traducciones y adaptaciones.

2. Las revisiones, actualizaciones y anotaciones.

3. Los compendios, resúmenes y extractos.

4. Los arreglos musicales.

5. Cualesquiera transformaciones de una obra literaria, artística o científica.

Obras originales (literarias, artísticas o científicas): Libros, composiciones, musicales,

coreografías, obras cinematográficas, obras de pintura, proyecto y planos de
arquitectura, mapas, obras fotográficas, programas de ordenador. Cualquier medio o
soporte, tangible o intangible...

Artículo 10 RDL 1/1996: Son objeto de propiedad intelectual todas las creaciones
originales literarias, artísticas o científicas expresadas por cualquier medio o soporte,
tangible o intangible, actualmente conocido o que se invente en el futuro,
comprendiéndose entre ellas:

1. Los libros, folletos, impresos, epistolarios, escritos, discursos y alocuciones,

conferencias, informes forenses, explicaciones de cátedra y cualesquiera otras
obras de la misma naturaleza.

2. Las composiciones musicales, con o sin letra.

 3. Las obras dramáticas y dramático-musicales, las coreografías, las pantomimas y,
en general, las obras teatrales.

4. Las obras cinematográficas y cualesquiera otras obras audiovisuales.

5. Las esculturas y las obras de pintura, dibujo, grabado, litografía y las historietas
gráficas, tebeos o comics, así como sus ensayos o bocetos y las demás obras
plásticas, sean o no aplicadas.

6. Los proyectos, planos, maquetas y diseños de obras arquitectónicas y de

ingeniería.

7. Los gráficos, mapas y diseños relativos a la topografía, la geografía y, en general,

a la ciencia.

8. Las obras fotográficas y las expresadas por procedimiento análogo a la

fotografía.

9. Los programas de ordenador.

El título de una obra, cuando sea original, quedará protegido como parte de ella.

Exclusiones: Resoluciones judiciales; acuerdos organismos públicos… No están

incluidos dentro de la ley de propiedad intelectual.

Artículo 13 RDL 1/1996: No son objeto de propiedad intelectual las disposiciones legales
o reglamentarias y sus correspondientes proyectos, las resoluciones de los órganos
jurisdiccionales y los actos, acuerdos, deliberaciones y dictámenes de los organismos
públicos, así como las traducciones oficiales de todos los textos anteriores.

CONTENIDO DEL DERECHO DE AUTOR

DERECHOS REMUNERATORIOS:

En la web del ministerio sobre cultura i deporte tenemos la explicación sobre lo que es
la copia privada: Es un limite al derecho de reproducción que ostentan los titulares de los
derechos de la propiedad intelectual de las obras y prestaciones protegidas. Este limite
permite que determinadas obras divulgadas a las cual ha tenido acceso legal una
persona física puedan ser reproducida por esta, siempre que la copia obtenida no sea
utilizada de forma colectiva ni lucrativa.

La copia privada origina una compensación a favor de los titulares de las obras para
compensar el daño económico que supone la realización de copias para uso privado que
la ley perite que se hagan las personas físicas.

Artículo 25 RDL 1/1996. Compensación equitativa por copia privada:

1. La reproducción de obras divulgadas en forma de libros o publicaciones que a estos
efectos se asimilen mediante real decreto, así como de fonogramas, videogramas o de
otros soportes sonoros, visuales o audiovisuales, realizada mediante aparatos o
instrumentos técnicos no tipográficos, exclusivamente para uso privado, no profesional ni
empresarial, sin fines directa ni indirectamente comerciales, de conformidad con el
artículo 31, apartados 2 y 3, originará una compensación equitativa y única para cada
una de las tres modalidades de reproducción mencionadas dirigida a compensar
adecuadamente el perjuicio causado a los sujetos acreedores como consecuencia de las
reproducciones realizadas al amparo del límite legal de copia privada. Dicha
compensación se determinará para cada modalidad en función de los equipos, aparatos y
soportes materiales idóneos para realizar dicha reproducción, fabricados en territorio
español o adquiridos fuera de este para su distribución comercial o utilización dentro de
dicho territorio.

2. Sujetos acreedores de esta compensación equitativa y única los autores de las obras
señaladas en el apartado anterior, explotadas públicamente en alguna de las formas
mencionadas en dicho apartado, conjuntamente y, en los casos y modalidades de
reproducción en que corresponda, con los editores, los productores de fonogramas y
videogramas y los artistas intérpretes o ejecutantes cuyas actuaciones hayan sido fijadas
en dichos fonogramas y videogramas. Este derecho será irrenunciable para los autores y
los artistas intérpretes o ejecutantes.

3. Sujetos deudores del pago de la citada compensación los fabricantes en España, en

tanto actúen como distribuidores comerciales, así como los adquirentes fuera del
territorio español, para su distribución comercial o utilización dentro de este, de equipos,
aparatos y soportes materiales previstos en el apartado 1. Asimismo, serán responsables
solidarios del pago de la compensación los distribuidores, mayoristas y minoristas, que
sean sucesivos adquirentes de los mencionados equipos, aparatos y soportes materiales,
con respecto de los deudores que se los hubieran suministrado, salvo que acrediten haber
satisfecho efectivamente a estos la compensación. Los distribuidores, mayoristas y
minoristas que sean sucesivos adquirentes de los mencionados equipos, aparatos y
soportes materiales podrán solicitar a las entidades de gestión, conforme al
procedimiento para hacer efectiva la compensación equitativa que se desarrollará por
real decreto, la devolución de aquella en lo que corresponda a las ventas de equipos,
aparatos y soportes materiales de reproducción a sujetos exceptuados según el apartado
7.

DERECHO MORAL:

Artículo 14 RDL 1/1996: Corresponden al autor los siguientes derechos irrenunciables e

inalienables:

1. Decidir si su obra ha de ser divulgada y en qué forma.

2. Determinar si tal divulgación ha de hacerse con su nombre, bajo seudónimo o

signo, o anónimamente.
 3. Exigir el reconocimiento de su condición de autor de la obra.

4. Exigir el respeto a la integridad de la obra e impedir cualquier deformación,

modificación, alteración o atentado contra ella que suponga perjuicio a sus
legítimos intereses o menoscabo a su reputación.

5. Modificar la obra respetando los derechos adquiridos por terceros y las

exigencias de protección de bienes de interés cultural.

6. Retirar la obra del comercio, por cambio de sus convicciones intelectuales o

morales, previa indemnización de daños y perjuicios a los titulares de derechos de
explotación.

Si, posteriormente, el autor decide reemprender la explotación de su obra deberá

ofrecer preferentemente los correspondientes derechos al anterior titular de estos
y en condiciones razonablemente similares a las originarias.

7. Acceder al ejemplar único o raro de la obra, cuando se halle en poder de otro, a

fin de ejercitar el derecho de divulgación o cualquier otro que le corresponda.

Este derecho no permitirá exigir el desplazamiento de la obra y el acceso a la misma se

llevará a efecto en el lugar y forma que ocasionen menos incomodidades al poseedor, al
que se indemnizará, en su caso, por los daños y perjuicios que se le irroguen.

Duración y transmisión:

Artículo 15 RDL 1/1996. Supuestos de legitimación «mortis causa»: Al fallecimiento del

autor, el ejercicio de los derechos mencionados en los apartados 3.º y 4.º del artículo
anterior corresponde, sin límite de tiempo, a la persona natural o jurídica a la que el
autor se lo haya confiado expresamente por disposición de última voluntad. En su
defecto, el ejercicio de estos derechos corresponderá a los herederos.

Las mismas personas señaladas en el número anterior y en el mismo orden que en él se

indica, podrán ejercer el derecho previsto en el apartado 1.º del artículo 14, en relación
con la obra no divulgada en vida de su autor y durante un plazo de setenta años desde
su muerte o declaración de fallecimiento, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 40.

Artículo 16 RDL 1/1996. Sustitución en la legitimación «mortis causa»: Siempre que no

existan las personas mencionadas en el artículo anterior, o se ignore su paradero, el
Estado, las Comunidades Autónomas, las Corporaciones locales y las instituciones
públicas de carácter cultural estarán legitimados para ejercer los derechos previstos en el
mismo.

DERECHOS DE EXPLOTACIÓN:
Artículo 17 RDL 1/1996: Corresponde al autor el ejercicio exclusivo de los derechos de
explotación de su obra en cualquier forma y, en especial, los derechos de reproducción,
distribución, comunicación pública y transformación, que no podrán ser realizadas sin su
autorización, salvo en los casos previstos en la presente Ley.

Reproducción: Reproducir por cualquier medio o por cualquier forma la obra o parte
de ella. Permite su comunicación y la obtención de copiar. Por lo tanto, el derecho a
reproducir la obra es un derecho exclusivo del autor.

Artículo 18 RDL 1/1996: Se entiende por reproducción la fijación directa o indirecta,

provisional o permanente, por cualquier medio y en cualquier forma, de toda la obra o de
parte de ella, que permita su comunicación o la obtención de copias.

Distribución: Puesta a disposición del público del original o las copias de las obras. Lo
que puede hacer el autor es confiar esa puesta en disposición a una empresa mediante
un contrato de explotación.

Artículo 19. RDL 1/1996:

1. Distribución: Puesta a disposición del público del original o de las copias de la

obra, en un soporte tangible, mediante su venta, alquiler, préstamo o de cualquier
otra forma.

2. Cuando la distribución se efectúe mediante venta u otro título de transmisión de

la propiedad, en el ámbito de la Unión Europea, por el propio titular del derecho o
con su consentimiento, este derecho se agotará con la primera, si bien sólo para
las ventas y transmisiones de propiedad sucesivas que se realicen en dicho ámbito
territorial.

3. Alquiler: Puesta a disposición de los originales y copias de una obra para su uso
por tiempo limitado y con un beneficio económico o comercial directo o indirecto.
Quedan excluidas del concepto de alquiler la puesta a disposición con fines de
exposición, de comunicación pública a partir de fonogramas o de grabaciones
audiovisuales, incluso de fragmentos de unos y otras, y la que se realice para
consulta in situ.

4. Préstamo: la puesta a disposición de originales y copias de una obra para su uso

por tiempo limitado sin beneficio económico o comercial directo ni indirecto,
siempre que dicho préstamo se lleve a cabo a través de establecimientos
accesibles al público. Se entenderá que no existe beneficio económico o comercial
directo ni indirecto cuando el préstamo efectuado por un establecimiento
accesible al público dé lugar al pago de una cantidad que no exceda de lo
necesario para cubrir los gastos de funcionamiento. Esta cantidad no podrá incluir
total o parcialmente el importe del derecho de remuneración que deba
satisfacerse a los titulares de derechos de propiedad intelectual conforme a lo
 dispuesto en el artículo 37.2. Quedan excluidas del concepto de préstamo las
operaciones mencionadas en el párrafo segundo del apartado 3 y las que se
efectúen entre establecimientos accesibles al público.

5. Lo dispuesto en este artículo en cuanto al alquiler y al préstamo no se aplicará a

los edificios ni a las obras de artes aplicadas.

Comunicación pública:

Artículo 20 RDL 1/1996: Se entenderá por comunicación pública todo acto por el cual
una pluralidad de personas pueda tener acceso a la obra sin previa distribución de
ejemplares a cada una de ellas. No se considerará pública la comunicación cuando se
celebre dentro de un ámbito estrictamente doméstico que no esté integrado o conectado
a una red de difusión de cualquier tipo. Especialmente, son actos de comunicación
pública:

1. Las representaciones escénicas, recitaciones, disertaciones y ejecuciones

públicas de las obras dramáticas, dramático-musicales, literarias y musicales
mediante cualquier medio o procedimiento.

2. La proyección o exhibición pública de las obras cinematográficas y de los

demás audiovisuales.

3. La emisión de cualesquiera obras por radiodifusión o por cualquier otro medio

que sirva para la difusión inalámbrica de signos, sonidos o imágenes.

4. La radiodifusión o comunicación al público vía satélite de cualesquiera

obras, es decir, el acto de introducir, bajo el control y la responsabilidad de la
entidad radiodifusora, las señales portadoras de programas, destinadas a la
recepción por el público en una cadena ininterrumpida de comunicación que vaya
al satélite y desde éste a la tierra.

5. La transmisión de cualesquiera obras al público por hilo, cable, fibra óptica u

otro procedimiento análogo, sea o no mediante abono.

6. La retransmisión, por cualquiera de los medios citados en los apartados anteriores

y por entidad distinta de la de origen, de la obra radiodifundida.

7. La emisión o transmisión, en lugar accesible al público, mediante cualquier

instrumento idóneo, de la obra radiodifundida.

8. La exposición pública de obras de arte o sus reproducciones.

9. La puesta a disposición del público de obras, por procedimientos alámbricos o

inalámbricos, de tal forma que cualquier persona pueda acceder a ellas desde el
lugar y en el momento que elija.
 10. El acceso público en cualquier forma a las obras incorporadas a una base de
datos, aunque dicha base de datos no esté protegida por las disposiciones del
Libro I de la presente Ley.

11. La realización de cualquiera de los actos anteriores, respecto a una base de datos
protegida por el Libro I de la presente Ley.

Transformación:

Artículo 21 RDL 1/1996: La transformación de una obra comprende su traducción,

adaptación y cualquier otra modificación en su forma de la que se derive una obra
diferente. Cuando se trate de una base de datos a la que hace referencia el artículo 12 de
la presente Ley se considerará también transformación, la reordenación de esta.

Los derechos de propiedad intelectual de la obra resultado de la transformación

corresponderán al autor de esta última, sin perjuicio del derecho del autor de la obra
preexistente de autorizar, durante todo el plazo de protección de sus derechos sobre ésta,
la explotación de esos resultados en cualquier forma y en especial mediante su
reproducción, distribución, comunicación pública o nueva transformación.

Duración de los derechos de explotación: Una vez fallece el autor, permanecen ahí
los derechos de explotación de la obra hasta 70 años más después de su muerte o
declaración de fallecimiento. Se tendrán que declarar los herederos para que sigan
explotando esa obra, ya sea una discográfica, por ejemplo. Cuando pasan esos 70 años,
esos derechos finalizan, y si un apersona quiere montarse una emisora de radio con
canciones más antiguas de hace más de 70 años lo podrá hacer gratuitamente porque
serán canciones que dejarán de estar protegidas por la ley de propiedad intelectual.

Artículo 26 RDL 1/1996: Los derechos de explotación de la obra durarán toda la vida del
autor y setenta años después de su muerte o declaración de fallecimiento

REGISTRO DE LA PROPIEDAD INTELECTUAL

Las obras que se crean, las obras literarias, científicas, artísticas, etc. pueden registrarse
o acceder a este registro. Es un registro de naturaleza pública, es el registro de la
propiedad oficial que tiene por objeto la inscripción de los derechos de propiedad
intelectual para constituir una prueba cualificada para la protección de los derechos de
autor. A partir de ahí se presume que esa obra existe y que esa persona es el autor, es
una presunción cualificada, de manera que, si hay algún problema con esa obra, tiene
esa presunción para aclarar los problemas.

CESIÓN
Obras creadas en el marco de una relación laboral, onerosas.

Artículo 43 RDL 1/1996: Los derechos de explotación de la obra pueden transmitirse por
actos «inter vivos», quedando limitada la cesión al derecho o derechos cedidos, a las
modalidades de explotación expresamente previstas y al tiempo y ámbito territorial que
se determinen.

La falta de mención del tiempo limita la transmisión a cinco años y la del ámbito
territorial al país en el que se realice la cesión. Si no se expresan específicamente y de
modo concreto las modalidades de explotación de la obra, la cesión quedará limitada a
aquella que se deduzca necesariamente del propio contrato y sea indispensable para
cumplir la finalidad de este.

Será nula la cesión de derechos de explotación respecto del conjunto de las obras que
pueda crear el autor en el futuro. Serán nulas las estipulaciones por las que el autor se
comprometa a no crear alguna obra en el futuro.

La transmisión de los derechos de explotación no alcanza a las modalidades de

utilización o medios de difusión inexistentes o desconocidos al tiempo de la cesión.

Artículo 45 RDL 1/1996: Toda cesión deberá formalizarse por escrito. Si, previo
requerimiento fehaciente, el cesionario incumpliere esta exigencia, el autor podrá optar
por la resolución del contrato.

EXCLUSIVA O NO EXCLUSIVA

Artículo 48 RDL 1/1996; Cesión en exclusiva: La cesión en exclusiva deberá otorgarse

expresamente con este carácter y atribuirá al cesionario, dentro del ámbito de aquélla, la
facultad de explotar la obra con exclusión de otra persona, comprendido el propio
cedente, y, salvo pacto en contrario, las de otorgar autorizaciones no exclusivas a
terceros. Asimismo, le confiere legitimación, con independencia de la del titular cedente,
para perseguir las violaciones que afecten a las facultades que se le hayan concedido.

Esta cesión constituye al cesionario en la obligación de poner todos los medios necesarios
para la efectividad de la explotación concedida, según la naturaleza de la obra y los usos
vigentes en la actividad profesional, industrial o comercial de que se trate.

Artículo 50 RDL 1/1996; Cesión no exclusiva: El cesionario no exclusivo quedará

facultado para utilizar la obra de acuerdo con los términos de la cesión y en concurrencia
tanto con otros cesionarios como con el propio cedente. Su derecho será intransmisible,
salvo en los supuestos previstos en el párrafo tercero del artículo anterior. Las
autorizaciones no exclusivas concedidas por las entidades de gestión para utilización de
sus repertorios serán, en todo caso, intransmisibles.
EL CONTRATO DE EDICIÓN

El autor cede al editor, mediante compensación económica, el derecho de reproducir

su obra y el de distribuirla. Es de carácter oneroso i de forma escrita.

Artículo 58 RDL 1/1996. Concepto: Por el contrato de edición el autor o sus

derechohabientes ceden al editor, mediante compensación económica, el derecho de
reproducir su obra y el de distribuirla. El editor se obliga a realizar estas operaciones por
su cuenta y riesgo en las condiciones pactadas y con sujeción a lo dispuesto en esta Ley.

EXTINCIÓN

Artículo 69 RDL 1/1996: El contrato de edición se extingue, además de por las causas
generales de extinción de los contratos, por las siguientes:

1. Por la terminación del plazo pactado.

2. Por la venta de la totalidad de los ejemplares, si ésta hubiera sido el destino de la

edición.

3. Por el transcurso de diez años desde la cesión si la remuneración se hubiera

pactado exclusivamente a tanto alzado de acuerdo con lo establecido en el
artículo 46, apartado 2.d), de esta Ley.

4. En todo caso, a los quince años de haber puesto el autor al editor en condiciones
de realizar la reproducción de la obra.

Artículo 70 RDL 1/1996: Extinguido el contrato, y salvo estipulación en contrario, el

editor, dentro de los tres años siguientes y cualquiera que sea la forma de distribución
convenida, podrá enajenar los ejemplares que, en su caso, posea. El autor podrá
adquirirlos por el 60 por 100 de su precio de venta al público o por el que se determine
pericialmente, u optar por ejercer tanteo sobre el precio de venta. Dicha enajenación
quedará sujeta a las condiciones establecidas en el contrato extinguido.

OBLIGACIONES DE LAS PARTES

Artículo 64 RDL 1/1996: Son obligaciones del editor:

1. Reproducir la obra en la forma convenida, sin introducir ninguna modificación

que el autor no haya consentido y haciendo constar en los ejemplares el nombre,
firma o signo que lo identifique.

2. Someter las pruebas de la tirada al autor, salvo pacto en contrario.

3. Proceder a la distribución de la obra en el plazo y condiciones estipulados.

 4. Asegurar a la obra una explotación continua y una difusión comercial conforme a
los usos habituales en el sector profesional de la edición.

5. Satisfacer al autor la remuneración estipulada y, cuando ésta sea proporcional, al

menos una vez cada año, la oportuna liquidación, de cuyo contenido le rendirá
cuentas. Deberá, asimismo, poner anualmente a disposición de autor un
certificado en el que se determinen los datos relativos a la fabricación,
distribución y existencias de ejemplares. A estos efectos, si el autor lo solicita, el
editor le presentará los correspondientes justificantes.

6. Restituir al autor el original de la obra, objeto de la edición, una vez finalizadas

las operaciones de impresión y tirada de la misma.

Artículo 65 RDL 1/1996: Son obligaciones del autor:

1. Entregar al editor en debida forma para su reproducción y dentro del plazo

convenido la obra objeto de la edición.

2. Responder ante el editor de la autoría y originalidad de la obra y del ejercicio

pacífico de los derechos que le hubiese cedido.

3. Corregir las pruebas de la tirada, salvo pacto en contrario.

TEMA 11. LAS SITUACIONES DE COMUNIDAD

Situación de comunidad: “dos o más personas comparten de forma conjunta y

concurrente la titularidad de la propiedad o de otro derecho real sobre un mismo bien
o un mismo patrimonio”. El CCC regula:

• Comunidad ordinaria indivisa: La veremos ahora.

• La propiedad compartida: Tenencia intermedia que intenta un acceso más

accesible a la vivienda en propiedad.

• La propiedad horizontal: Cada uno tiene un elemento privativo y tienen en

copropiedad unos elementos comunes. Hay unas normas para el uso y disfrute
de los bienes comunes, hay casos en los que se puede poner limitaciones sobre
el uso y disfrute de los bienes privativos.

• La medianería: Relaciones de continuidad entre dos fincas, coges un trozo de

una finca y un trozo de otra y construyes una.

• La comunidad por turnos: Posibilidad de usar y disfrutar un bien durante un

determinado plazo de tiempo concreto (por ejemplo, todos los años durante el
mes de agosto).

[Link] COMUNIDAD ORDINARIA INDIVISA

Comunidad ordinaria indivisa: “comporta la existencia de tantos derechos como

cotitulares”. Es decir, cada propietario tiene su derecho de propiedad y plenas
facultades sobre todo el bien. Por lo tanto, todos los copropietarios tienen todas las
facultades disponibles para actuar sobre ese bien.

En principio solo puede existir un propietario sobre un bien, este caso de comunidad
ordinaria indivisa es una excepción.

Pero este derecho que cada cotitular queda limitado por los derechos de los demás
cotitulares, de manera que no puedes hacer lo que tu quieras porque tu derecho de
propiedad por mucho que sea igual de amplio que si fueras un propietario único,
queda limitado por el derecho de los demás cotitulares.

Para solucionar los conflictos que puedan existir, tenemos la cuota de participación,
que es esa representación ideal del derecho que tiene cada copropietario. Por ejemplo,
si yo he pagado un 30% y el otro copropietario un 70%, pues yo tendré un derecho de
propiedad de un 30% y el copropietario un 70%, aunque normalmente se suele
establecer por partes iguales.

Artículo 552-1 CCC. Concepto: La comunidad ordinaria indivisa comporta la existencia

de tantos derechos como cotitulares. El derecho de cada cotitular queda limitado por los
derechos de los demás cotitulares. Cada uno de los derechos determina la cuota de
participación en el uso, goce, rendimientos, gastos y responsabilidades de la comunidad.
Los derechos en la comunidad y, por lo tanto, las cuotas se presumen iguales salvo que se
pruebe lo contrario.

Transitoriedad: La comunidad ordinaria indivisa se percibe en el CCC como una

comunidad transitoria, porque contra más personas sean cotitulares del mismo bien,
más difícil se hará la gestión de esa propiedad. Por lo tanto, es una situación
antieconómica, y hay que establecer los mecanismos para hacer que esta comunidad
dure lo menos posibles. Cualquier comunero, puede exigir la acción de división de la
cosa común, eso implica que ese bien común se divida y cada copropietario pase a ser
propietario único de esa parte, si es indivisible se vende o se alquila y se reparten los
beneficios en cada copropietario.

Naturaleza jurídica: La comunidad ordinaria indivisa se compara a veces con la

sociedad civil, que consiste básicamente que unas personas ponen bienes en común
para una determinada finalidad. A veces se confunden. La sociedad civil tiene
personalidad jurídica propia y la comunidad ordinaria indivisa no, la comunidad
ordinaria indivisa tiene una relación más estática y la sociedad civil es mucho más
dinámica.

Autonomía de la voluntad: Prima la autonomía de voluntad, es una expresión del

principio de libertad civil. Los comuneros tienen esa libertad, tienen un régimen de
referencia, pero lo pueden moldear de acuerdo con sus necesidades. Todos los
comuneros tienen derecho para exigir la acción de división de la cosa común.

Principio de proporcionalidad: Va reflejado en la idea de la cuota. Ya que cada

copropietario tiene su cuota proporcional.

Ejemplo: Una comunidad ordinaria indivisa de diferentes cuotas.

Cuota 1er copropietario 30% + Cuota 2º copropietario 40% + Cuota 3r copropietario

30% = 100%

CONSTITUCIÓN DE LA COMUNIDAD:

Negocio jurídico: Ya sea…

• Por adquisición conjunta por más de una persona de la propiedad o el derecho

real sobre el que recae.

• Por enajenación de una parte indivisa con reserva de otra parte: Por ejemplo, un
propietario que es propietario único de un bien necesita dinero, pero no quiere
desprenderse del bien, por lo tanto, decide vender una cuota sobre su bien
inmueble a otra persona y crea la comunidad.
Usucapión: Se puede crear esta situación de comunidad por usucapión, por la
posesión continuada durante un determinado tiempo sobre un determinado bien
cuando hay más de un poseedor. Es decir, cuando pasa un determinado tiempo, toda
esa gente que estaba poseyendo pasan a ser propietarios y serán copropietarios entre
ellos, formando la comunidad.

Disposiciones por causa de muerte: Cuando hay más de 1 heredero, cada uno tendrá
una cuota sobre ese bien y serán copropietarios.

Ley: Un caso de accesión era cuando una parte accesoria se une a un bien principal, y
entonces esa parte accesoria pasaba a ser parte del bien principal, o cuando juntas dos
bienes para que sea uno solo, por lo tanto, pierdes la independencia de algunos bienes
para crear uno solo. En estos casos, quien es propietario de esos bienes, será el
propietario del bien resultante, pero si en este caso eran más de 1 propietario pasarán
a ser copropietarios de ese bien único que se ha creado a raíz de diferentes bienes.
(por ejemplo, una joya mía y una joya tuya, las fundimos y las juntamos para hacer una
más bonita y seremos copropietarios de ésta).

FACULTADES DE CADA COTITULAR RESPECTO A SU DERECHO EN LA

COMUNIDAD:

Disposición: enajenación y gravamen: Si yo soy copropietario al 50% de una vivienda,

puedo transmitir esa parte a otra persona, puedo hacer una donación de esa parte o
incluso gravarla y constituir una hipoteca.

Artículo 552-4.1 y 552-4.2 CCC: La enajenación a título oneroso del derecho de

cotitulares a favor de terceras personas ajenas a la comunidad, salvo que en el título de
constitución se haya pactado de otro modo, otorga a los demás el derecho de tanteo para
adquirirlo por el mismo precio o valor y en las condiciones convenidas con aquellas. Los
cotitulares que pretenden hacer la transmisión deben notificar a los demás cotitulares,
fehacientemente, la decisión de enajenar y las circunstancias de la transmisión. El tanteo
puede ejercerse en el plazo de un mes contado desde el momento en que se hace la
notificación. Si no existe notificación o si la transmisión se efectúa por un precio o en
circunstancias diferentes a las que constan en la misma, el tanteo comporta el retracto,
que puede ejercerse en el plazo de tres meses contados desde el momento en que los
demás cotitulares tienen conocimiento de la enajenación y sus circunstancias o desde la
fecha en que se inscribe la transmisión en el registro que corresponde.

Derecho de tanteo: El cotitular que quiere transmitir su cuota debe notificar al resto,
de que manera y las circunstancias de transmisión. Si no existe notificación o si la
transmisión se efectúa por un precio o en circunstancias diferentes a la que constan en
la misma, se ejercitará el derecho de retracto.
Artículo 552-4.3 y 552-4.4 CCC: El tanteo o el retracto, si los cotitulares que pretenden
ejercerlo son más de uno, les corresponde en proporción a sus derechos respectivos en la
comunidad. Los derechos de tanteo y retracto son renunciables y el título de constitución
de la comunidad los puede excluir. Si la comunidad tiene por objeto la propiedad u otro
derecho real sobre bienes inmuebles, la exclusión o renuncia anticipada solo puede
efectuarse en escritura pública.

Renuncia (acrecimiento): Cada uno de los cotitulares puede renunciar. Implica el

acrecimiento de los demás cotitulares en proporción a sus derechos. Si el que renuncia
tenia un 10% de la cuota, ese 10% pasará a los cotitulares restantes en proporción a sus
derechos sobre el bien.

Artículo 552-5 CCC: Cada cotitular puede renunciar a su derecho en la comunidad. La

renuncia comporta el acrecimiento de los demás cotitulares en proporción a sus derechos
sin necesidad de aceptación expresa, pero sin perjuicio de poder renunciar a los
mismos. La renuncia no exime a los renunciantes del cumplimiento de las obligaciones
anteriores y pendientes por razón de la comunidad. La renuncia debe constar en escritura
pública si la comunidad tiene por objeto la propiedad o un derecho real sobre un bien
inmueble o sobre participaciones en sociedades mercantiles.

DERECHOS Y DEBERES DE CADA COTITULAR SOBRE EL OBJETO EN LA

COMUNIDAD:

Uso y disfrute: Tú puedes usar ese bien, pero si hay más de uno que quiere usarlo,
habrá que ponerse de acuerdo. Son una serie de cuestiones que hay que regular de
alguna manera.

Artículo 552-6.1 CCC: Cada cotitular puede hacer uso del objeto de la comunidad de
acuerdo con su finalidad social y económica y de modo que no perjudique a los intereses
de la comunidad ni al de los demás cotitulares, a los cuales no puede impedir que hagan
uso de este.

Artículo 552-6.2 i 552-6.3 CCC. Los frutos y rendimientos corresponden a los cotitulares
en proporción a su cuota. Si los ha percibido solo un cotitular o una cotitular, este debe
dar cuenta a los demás de acuerdo con las normas de administración de bienes ajenos.
Ningún cotitular puede modificar el objeto de la comunidad, ni siquiera para mejorarlo o
hacerlo más rentable, sin el consentimiento de los demás. Si un cotitular o una cotitular
hace obras que mejoran dicho objeto sin que los demás manifiesten oposición expresa
dentro del año siguiente a su ejecución, puede exigir el resarcimiento con los intereses
legales devengados desde el momento en que los reclama fehacientemente.

Participación en los gastos:

Artículo 552-8 CCC: Cada cotitular debe contribuir, en proporción a su cuota, a los gastos
necesarios para la conservación, uso y rendimiento del objeto de la comunidad, así como
a los de reforma y mejora que haya acordado la mayoría. Los cotitulares que han
avanzado gastos pueden exigir a los demás el reembolso de la parte que les corresponde
más los intereses legales devengados desde el momento en que los reclaman
fehacientemente.

Administración: Cuando tú eres propietario único haces l que tú quieres, pero en la

situación de comunidad ordinaria, te tienes que poder de acuerdo con los demás
copropietarios. Lo que hace el CCC es graduar el cuoro en función de la naturaleza del
acto que se quiera llevar a cabo.

Artículo 552-7 CCC:

• La administración de la comunidad corresponde a todos los cotitulares.

• La mayoría de los cotitulares, según el valor de su cuota, acuerdan los actos de

administración ordinaria, que obligan a la minoría disidente.

• Los actos de administración extraordinaria se acuerdan con la mayoría de tres

cuartas partes de las cuotas. Si los impone la ley, los puede emprender cualquier
cotitular, incluso con la oposición de los demás, con derecho a resarcimiento y a
los intereses legales devengados desde el momento en que los reclama.

• Los cotitulares disidentes que se consideren perjudicados por el acuerdo de la

mayoría pueden acudir a la autoridad judicial, la cual resuelve y puede, incluso,
nombrar a un administrador o administradora.

• La responsabilidad de los cotitulares por las obligaciones que resultan de su

administración es mancomunada de forma proporcional a sus cuotas respectivas.

• Los actos de disposición se acuerdan por unanimidad.

EXTINCIÓN DE LA COMUNIDAD:

• División de la cosa o patrimonio comunes: Cualquier cotitular puede exigir, en

cualquier momento y sin expresar sus motivos, la división del objeto de la
comunidad. A no ser que exista pacto de indivisión. La acción de división busca
que esas cuotas que había se concreten físicamente. (Artículo 552-10 CCC)

• Reunión en una sola persona de la totalidad de los derechos

• Destrucción de la cosa común o pérdida del derecho

• Conversión en una comunidad especial: Nos podemos imaginar que hay varios
copropietarios de un edificio que lo convierten en una propiedad horizontal,
esto es una manera de extinguir la comunidad.

• Acuerdo unánime o renuncia de todos los cotitulares

 • Vencimiento del plazo o cumplimiento de la condición resolutoria pactados

ACCIÓN DE DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN

1. Usufructo: Puede efectuarse la división adjudicando a uno o más cotitulares el

derecho real de usufructo sobre el bien objeto de la comunidad y adjudicando a
otro u otros cotitulares la nuda propiedad.

2. Propiedad horizontal: Si el bien es susceptible de adoptar el régimen de

propiedad horizontal, puede establecerse este régimen adjudicando los
elementos privativos de forma proporcional a los derechos en la comunidad y
compensando en metálico los excesos, que no tienen en ningún caso la
consideración de excesos de adjudicación, distribuyendo proporcionalmente las
obras y gastos necesarios.

3. Contractual, Juez, Arbitraje: División material, adjudicación comunero o venta

a 3º

• Si es divisible, división material

• Indivisible (material, jurídicamente, desmerece u colección): El objeto de la

comunidad, si es indivisible, o desmerece notablemente al dividirse, o es una
colección que integra el patrimonio artístico, bibliográfico o documental, se
adjudica al cotitular o la cotitular que tenga interés en el mismo. Si existen más
de uno, al que tenga la participación mayor. En caso de interés y participación
iguales, decide la suerte. El adjudicatario o adjudicataria debe pagar a los demás
el valor pericial de su participación, que en ningún caso tiene la consideración
de precio ni de exceso de adjudicación. Si ningún cotitular tiene interés, se
vende y se reparte el precio.

Adjudicación comunera más 80%: El cotitular o la cotitular que lo es de las cuatro

quintas partes de las cuotas o más puede exigir la adjudicación de la totalidad del bien
objeto de la comunidad pagando en metálico el valor pericial de la participación de los
demás cotitulares.

[Link] PROPIEDAD COMPARTIDA

Es otra situación de comunidad, y esta regulada en el articulo 556-1 y siguientes. Se

añade por el artículo 2 de la Ley 19/2015.

• Propietario formal: Cuota de dominio: Ej. 25%. Imaginemos que el bien que se
quiere transmitir y crear la propiedad compartida es una vivienda, lo que busca
es que ese adquiriente adquiera una cuota de dominio (imaginamos un 25%,
por lo tanto, se gastará solo ese 25% del valor del bien), y ese 25% le va a dar el
derecho al uso y disfrute de ese 25%.
 • Propietario material: Cuota de dominio: Ej. 75%. Tiene la cuota restante pero
no tiene el derecho al uso y disfrute.

Aquí la ley establece que es ese propietario que adquiere la cuota el que va a tener el
uso y disfrute exclusivo de ese bien. ¡No hay comunidad de bienes!

CONCEPTO Y OBJETO

Artículo 556-1 CCC: La propiedad compartida confiere a uno de los dos titulares,
llamado propietario material, una cuota del dominio, la posesión, el uso y el disfrute
exclusivo del bien y el derecho a adquirir, de modo gradual, la cuota restante del otro
titular, llamado propietario [Link] propiedad compartida supone la exclusión de la
acción de división.

Artículo 556-2 CCC: Pueden ser objeto de propiedad compartida los bienes inmuebles.
También lo pueden ser los bienes muebles duraderos y no fungibles que puedan
constar en un registro público. Puede constituirse una propiedad compartida sobre un
bien en régimen de propiedad temporal.

CONSTITUCIÓN

Artículo 556-4 CCC: La propiedad compartida se constituye por negocio jurídico entre
vivos, a título oneroso o gratuito, o por causa de muerte. El título de constitución de la
propiedad compartida debe contener las siguientes circunstancias:

1. La cuota inicialmente adquirida.

2. El derecho de adquisición gradual y los requisitos y condiciones de su ejercicio.

En defecto de pacto, las cuotas sucesivamente adquiridas no pueden ser
inferiores al 10% del total de la propiedad. Gradualmente puedes ir adquiriendo
cuotas hasta llegar al 100% y tener toda la propiedad.

3. La contraprestación dineraria, si existe, para el ejercicio en exclusiva de las

facultades dominicales atribuidas sobre el bien, su actualización y los criterios
para su determinación a medida que se ejerza el derecho de adquisición
gradual. No es un alquiler, es una contraprestación que irás pagando como
propietario material al propietario formal por ese 75% de cuota que tiene como,
para evitar esa injusticia por ese uso exclusivo, pues podrá pactarse esta
contraprestación dineraria.

La duración de la propiedad compartida es de treinta años, salvo que las partes fijen un
plazo diferente que, en ningún caso, puede superar los noventa y nueve años.

FACULTADES DEL PROPIETARIO MATERIAL

Artículo 556-6 CCC: El propietario material tiene las siguientes facultades:

1. Poseer y usar el bien y gozar de él de forma plena y exclusiva, con el límite,

salvo que se haya pactado otra cosa, de no comprometer su subsistencia.

2. Enajenar, hipotecar y someter a cualquier otro gravamen su cuota, supuestos en

los que debe comunicarlo al propietario formal, así como disponer de ella por
causa de muerte.

3. Adquirir más cuota de modo gradual, de acuerdo con lo establecido por el

título de constitución.

El propietario material puede ejercer todos los actos de riguroso dominio, pero
necesita el consentimiento del propietario formal para dividir el bien. El acuerdo de
división debe contener la distribución entre los bienes resultantes, tanto del precio de
adquisición como de la contraprestación dineraria establecida por el artículo 556-4.2.
c.

Si el bien objeto de propiedad compartida es un inmueble en régimen de propiedad

horizontal, el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones derivados
de este régimen corresponden en exclusiva al propietario material.

Los gastos ordinarios son a cargo del propietario material. En cuanto a los gastos
extraordinarios y de ejecución de obras de instalaciones, deben repartirse entre ambos
propietarios de acuerdo con su respectiva cuota de propiedad.

FACULTADES DEL PROPIETARIO FORMAL

Artículo 556-8 CCC: El propietario formal tiene, entre otras, las siguientes facultades:

1. Enajenar, hipotecar y someter a cualquier otro gravamen su cuota, así como

disponer de ella por causa de muerte, sin perjuicio de los derechos de tanteo y
retracto del propietario material.

2. Exigir al propietario material, salvo que se pacte otra cosa, que se haga cargo de
las obras de reparación o reconstrucción si el bien se deteriora un 20% o más o
se compromete su subsistencia. El propietario formal tiene derecho a acceder al
inmueble para comprobar su estado. Si se le niega el acceso o si, después de
haber accedido a él, se comprueba que la subsistencia del bien está afectada, el
propietario formal puede solicitar judicialmente cualquier medida cautelar.

EXTINCIÓN

Artículo 556-11 CCC: La propiedad compartida se extingue por las siguientes causas:

1. La reunión en una sola titularidad de todas las cuotas de propiedad.

2. La destrucción o pérdida del bien.

 3. El vencimiento del plazo de duración de la propiedad compartida.

4. La falta de ejercicio de cualesquiera de los derechos de adquisición gradual

acordados, salvo pacto en contrario.

5. La conversión en un régimen de comunidad ordinaria o especial.

6. El acuerdo de ambos titulares.

7. La renuncia de cualquiera de los titulares, que comporta el acrecimiento a favor

del otro.

La renuncia a la propiedad compartida no exime al renunciante del cumplimiento de las

obligaciones vencidas y aún pendientes, ni perjudica los derechos que se hayan
constituido a favor de terceros.

Una vez extinguida la propiedad compartida por las causas a que se refieren las letras c
y d del apartado 1, el bien afectado pasa a la situación de comunidad ordinaria indivisa.
En este caso, quien ha sido propietario formal puede exigir la adjudicación de la
totalidad del bien objeto de la comunidad pagando en metálico el 80% del valor
pericial, en el momento de exigir la adjudicación, de la participación de quien ha sido
propietario material.
TEMA 12. LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Propiedad horizontal: “implica, para los propietarios, el derecho de propiedad en

exclusiva sobre los elementos privativos y en comunidad con los demás propietarios sobre
los elementos comunes”:

a) La existencia, presente o futura, de uno o más titulares de la propiedad de al

menos un inmueble integrado por elementos privativos y elementos comunes.

b) La determinación de la cuota de participación en los elementos comunes que

corresponde a cada elemento privativo.

1. Módulo para fijar la participación en las cargas, los beneficios, la gestión y el

gobierno de la comunidad y los derechos de los propietarios en caso de
extinción del régimen; y establece la distribución de los gastos y el reparto de
los ingresos, salvo pacto en contrario).

c) La configuración de una organización para el ejercicio de los derechos y el

cumplimiento de los deberes de los propietarios

Normalmente es el promotor el que decide construir esa propiedad horizontal,

construye el edificio, constituye la propiedad horizontal (título de constitución) sobre
ese edificio y en un primer momento el promotor es el propietario de todos los
elementos privativos. Ese promotor, mediante el título de constitución, determinara las
cuotas los elementos comunes, los elementos privativos, etc. Finalmente, el promotor
concierta las escriturar públicas con los futuros propietarios de cada elemento privativo
de la propiedad compartida

Tenemos un edificio, en el cual están los diferentes vecinos de cada piso, esos son los
elementos privativos, y sobre ellos cada propietario tiene un derecho exclusivo. Existen
unos elementos comunes (piscina, entrada a la escalera, vía pública, ascensor, etc.). Lo
que es privativo es la vivienda, y todo el resto son loes elementos comunes en los que,
cada propietario tiene una cuota de participación sobre los elementos comunes.

También puede ser que exista la propiedad por parcelas, en las urbanizaciones, por
ejemplo, tienen cada uno su casa, y en el medio tienen los elementos comunes (piscina,
pistas de tenis, pistas de pales, etc.), este caso también es una propiedad horizontal.

Artículo 553-2 CCC; Objeto: Pueden ser objeto de propiedad horizontal los edificios y
cualesquiera otros inmuebles, incluso en construcción, en los que coexistan elementos
privativos, constituidos por viviendas, locales o espacios físicos susceptibles de
independencia funcional y de atribución a diferentes propietarios, con elementos
comunes, necesarios para el uso y disfrute adecuado de los privativos.

Puede constituirse un régimen de propiedad horizontal en los casos de coexistencia en

suelo, vuelo o subsuelo de edificaciones o usos privados y dominio público, de puertos
deportivos con relación a los puntos de amarre, de mercados con relación a las paradas,
de cementerios con relación a las sepulturas y en otros semejantes. Estas situaciones se
rigen por los preceptos del presente capítulo adaptados a la naturaleza específica de cada
caso y por la normativa administrativa que les es de aplicación.

[Link] DE CONSTITUCIÓN:

Artículo 553-7 CCC: El inmueble se somete al régimen de propiedad horizontal desde el

otorgamiento del título de constitución, aunque la construcción no esté terminada. El
título de constitución se inscribe en el Registro de la Propiedad de conformidad con la
legislación hipotecaria y a los efectos que esta legislación establece.

Legitimación -> propietarios/s; ej. Promotor.

Artículo 553-8 CCC: Están legitimados para el establecimiento del régimen de la

propiedad horizontal el propietario o propietarios del inmueble que lo sean en el
momento del otorgamiento del título de constitución.

El promotor que haya transmitido una cuota indivisa del inmueble no puede hacer uso de
la facultad que le concede el artículo 552-11.4. En este caso, cualquier adquiriente puede
exigir el otorgamiento inmediato del título de constitución de acuerdo con el proyecto por
el que se ha obtenido la licencia correspondiente.

Cuando el propietario del inmueble que ha enajenado elementos privativos en un

documento privado otorga la correspondiente escritura pública, debe reseñar el título de
constitución e incorporar a ella los estatutos y demás normas de la comunidad

Forma -> escritura pública. Si tú lo que quieres es constituir un régimen de propiedad

horizontal, lo lógico es que primero describas el inmueble, indicando todos los
elementos privativos y espacios comunes. También un plano descriptivo del inmueble.

Artículo 553-9 CCC: El título de constitución del régimen de propiedad horizontal debe
constar en una escritura pública, que en todo caso debe contener:

1. La descripción del inmueble en conjunto, que debe indicar si está terminado o no,
y la relación de los elementos, instalaciones y servicios comunes de que dispone.

2. La descripción de todos los elementos privativos, con el correspondiente número

de orden interno en el inmueble, la cuota general de participación y, si procede,
las especiales que les corresponden, así como la superficie útil, la situación, los
límites, la planta, el destino y, si procede, los espacios físicos o los derechos que
constituyan sus anexos o vinculaciones.

3. Un plano descriptivo del inmueble.

 4. Los estatutos, si existen.

5. Las reservas de derechos o facultades, si existen, establecidas a favor del promotor

o de los constituyentes del régimen. (por ejemplo, edificio de 7 plantas, el
promotor ve que en un futuro podrá tener 10 plantas. Pues el promotor se
puede reservar el derecho para que en un plazo de 30 años, construir esas 3
plantas más, pudiendo ejercitarlo en un futuro o no).

6. La previsión, si procede, de formación de subcomunidades.

Estatutos -> régimen jurídico real de la comunidad. Regulan los aspectos referentes
al régimen jurídico real de la comunidad. Por lo tanto, aquí ya está entrando a regular
cuestiones que afectan a la propiedad de los elementos privativos y al uso y disfrute de
los elementos comunes. Pueden contener reglas sobre: (Artículo 553-11 CCC)

1. El destino, uso y aprovechamiento de los elementos privativos y de los

elementos comunes. (puede el promotor, por ejemplo, construir una propiedad
horizontal para un destino comercial, o, al contrario, un destino residencial, o
para finalidades turísticas)

2. Las limitaciones de uso y demás cargas de los elementos privativos.

3. El ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones.

4. La aplicación de gastos e ingresos y la distribución de cargas y beneficios.

5. Los órganos de gobierno complementarios de los establecidos por el presente

código y sus competencias.

6. La forma de gestión y administración.

Son válidas las siguientes cláusulas estatutarias, entre otras:

1. Las que permiten las operaciones de agrupación, agregación, segregación y

división de elementos privativos y las de desvinculación de anexos con creación de
nuevas entidades sin consentimiento de la junta de propietarios. En este caso, las
cuotas de participación de las fincas resultantes se fijan por la suma o la
distribución de las cuotas de los elementos privativos afectados.

2. Las que exoneran a determinados propietarios de elementos privativos de la

obligación de satisfacer los gastos de conservación de elementos comunes
concretos, que pueden incluir las del portal, la escalera, los ascensores, los
jardines, las zonas de recreo y demás espacios semejantes.

3. Las que establecen la utilización exclusiva y, si procede, el cierre de una parte del
solar, o de las cubiertas o de cualquier otro elemento común o parte determinada
de este en favor de algún elemento privativo.
 4. Las que permiten el uso o el disfrute de elementos comunes mediante la
colocación de carteles de publicidad.

5. Las que limitan las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos.

6. Las que prevén la resolución de los conflictos mediante el arbitraje o la mediación

para cualquier cuestión del régimen de la propiedad horizontal.

Las normas de los estatutos que no estén inscritas en el Registro de la Propiedad no

perjudican a terceros de buena fe.

Reglamento régimen interior -> relaciones de convivencia. Es una norma interna de

funcionamiento de la comunidad de propietarios. Contiene las reglas de convivencia y
buena vecindad (el decoro en el tránsito de las zonas comunes, reglamento de la
piscina, etc).

Artículo 553-12 CCC: El reglamento de régimen interior, que no puede oponerse a los
estatutos, contiene las reglas internas referentes a las relaciones de convivencia y buena
vecindad entre los propietarios y a la utilización de los elementos de uso común y de las
instalaciones. Obliga siempre a los propietarios y usuarios de los elementos privativos.

Particularidades registrales -> inscripción general y folios registrales fincas

privativas. Cada finca tiene su folio real donde pondrá las características de ese edificio
de régimen de propiedad horizontal y la reserva de los derechos. A la hora de adquirir
cada derecho privativo, se creará un folio real independiente. Habrá tantos
folios reales como derechos privativos y propietarios haya.

[Link] DE LOS PROPIETARIOS:

Artículo 553-4 CCC: Todos los propietarios son titulares mancomunados, tanto de los
créditos constituidos a favor de la comunidad como de las deudas contraídas válidamente
en su gestión, de acuerdo con las respectivas cuotas de participación.

Contribución en los gastos comunes (que pueden ser ordinarios –agua, gas…- y
extraordinarios –ej. nuevos servicios-) y fondo de reserva (es una cantidad no inferior
al 5% en los gastos comunes destinada a la constitución de este fondo de reserva;
Artículo 533-6 CCC). “El importe de la contribución de cada propietario a los gastos
comunes, ordinarios y extraordinarios, y al fondo de reserva es el que resulta del acuerdo
de la junta y de la liquidación de la deuda según la cuota que corresponda.”

Medidas para asegurar el cumplimiento:

[Link] monitorio: Artículo 553-47 CCC: La comunidad puede reclamar todas
las cantidades que le sean debidas por el impago de los gastos comunes, tanto si son
ordinarios como extraordinarios, o del fondo de reserva, mediante el proceso monitorio
especial aplicable a las comunidades de propietarios de inmuebles en régimen de
propiedad horizontal establecido por la legislación procesal.

Para instar la reclamación basta con un certificado del impago de los gastos comunes,
emitido por quien haga las funciones de secretario de la comunidad con el visto bueno
del presidente. En este certificado debe constar la existencia de la deuda y su importe,
la manifestación de que la deuda es exigible y que se corresponde de forma exacta con
las cuentas aprobadas por la junta de propietarios que constan en el libro de actas
correspondiente, y el requerimiento de pago hecho al deudo.

[Link] de cobro: Lo que hace el código civil de Cataluña es adjudicar o prever una
preferencia de cobro sobre ese crédito que tiene la comunidad. Si el deudor no paga
con las obligaciones se puede iniciar el procedimiento monitorio, pero también se
puede intentar el embargo del bien inmueble y cobrar así con esa vivienda. La
preferencia de cobro tendrá utilidad cuando haya diferentes acreedores que quieren
cobrar de esa vivienda.

Artículo 553-1.3 CCC: Los créditos de la comunidad contra los propietarios por los gastos
comunes, ordinarios y extraordinarios, y por el fondo de reserva correspondientes a la
parte vencida del año en curso y a los cuatro años inmediatamente anteriores, contados
del 1 de enero al 31 de diciembre, tienen preferencia de cobro sobre el elemento privativo
con la prelación que determine la ley. (en primer lugar, cobrará la administración, en
segundo lugar, la aseguradora, en tercer lugar, la comunidad de propietarios y en
cuarto lugar el acreedor hipotecario)

[Link]ón real y certificado de deudas: Tiene utilidad cuando la vivienda, que es el

elemento privativo, se transmite a un tercero. Yo quiero transmitir una vivienda que
está en régimen de propiedad horizontal, hablamos con el presidente, que es el que
nos transmitió la vivienda y me dice que yo tenía una deuda con la comunidad de 5000
euros. De manera que esos 5000 euros, si no se pagan, van a permitir a la comunidad
dirigirse contra mi vivienda. Tanto antes que era de mi propiedad, como ahora que la
he transmitido.

Artículo 553-5 CCC: Los elementos privativos están afectados con carácter real y
responden del pago de los importes que deben los titulares, así como los anteriores
titulares, por razón de los gastos comunes, ordinarios o extraordinarios, y por el fondo de
reserva, que correspondan a la parte vencida del año en curso y a los cuatro años
inmediatamente anteriores, contados del 1 de enero al 31 de diciembre, sin perjuicio, si
procede, de la responsabilidad de quien transmite.
Los transmitentes de un elemento privativo deben declarar que están al corriente de los
pagos que les corresponden o, si procede, deben especificar los que tienen pendientes y
deben aportar un certificado relativo al estado de sus deudas con la comunidad, expedido
por quien ejerce la secretaría, en el que deben constar, además, los gastos comunes,
ordinarios y extraordinarios, y las aportaciones al fondo de reserva aprobados pero
pendientes de vencimiento. Sin esta manifestación y esta aportación no puede otorgarse
la escritura pública, salvo que las partes renuncien expresamente a ellas. En cualquier
caso, sin perjuicio de la afección real establecida por el apartado 1, el transmitente
responde de la deuda que tiene con la comunidad en el momento de la transmisión.

El certificado a que se refiere el apartado 2 no requiere el visto bueno de la presidencia si

la administración de la comunidad la lleva un profesional que ejerce la secretaría.

[Link] DE DECISIONES:

Artículo 553-15 CCC:

1. Los órganos de la comunidad son la presidencia, la secretaría y la junta de

propietarios. Los dos primeros son unipersonales. El cargo de la presidencia
debe ser ejercido por un propietario. La secretaría puede ser ejercida por un
propietario o por la persona externa a la comunidad que asuma las funciones
de administración.

2. La comunidad puede encargar la administración a un profesional

externo que cumpla las condiciones profesionales legalmente exigibles. En este
caso, las funciones de administración incluyen también las de secretaría. (En la
mayoría de los casos tenemos este administrador de fincas que actúa como un
secretario)

3. Los cargos son designados por la junta de propietarios, ante la cual

responden de sus actuaciones. También puede designarlos el promotor del
inmueble, en cuyo caso ejercen hasta la primera reunión de la junta de
propietarios.

4. Los cargos son reelegibles, duran un año y se entienden prorrogados hasta

que se celebre la junta ordinaria siguiente al vencimiento del plazo para el que
se designaron

5. El ejercicio de los cargos es obligatorio, a pesar de que la junta de propietarios

puede considerar la alegación de motivos de excusa fundamentados. La
designación se efectúa, en defecto de candidatos, por un turno rotatorio o por
sorteo entre las personas que no han ejercido el cargo.

6. Los cargos no son remunerados, salvo que recaigan en personas ajenas a la

comunidad, en cuyo caso pueden serlo. En cualquier caso, se tiene el derecho a
resarcirse de los gastos ocasionados por el ejercicio del cargo.
3.1. PRESIDENCIA: Siempre va a estar. También hay la opción de designar un
vicepresidente. El presidente convoca y preside las reuniones de la junta de
propietarios. Representa la comunidad judicial y extrajudicialmente, porque la
comunidad de propietarios no es un ente con personalidad jurídica, porque al fin y al
cabo son cada uno de los propietarios de forma mancomunada. La doctrina hace
referencia a una representación orgánica del presidente. Representa a la comunidad
extrajudicialmente (firmará los contratos como presidente, hablar con la compañía de
mantenimiento de ascensores, hablar con los constructores para hacer reformas, etc.).
También representa a la comunidad judicialmente, en el momento de firmar demandas,
en la acción de cesación, etc.

Artículo 553-16 CCC: Corresponden a la presidencia las siguientes funciones:

1. Convocar y presidir las reuniones de la junta de propietarios.

2. Representar a la comunidad judicial y extrajudicialmente.

3. Elevar a públicos los acuerdos, si procede.

4. Velar por el buen funcionamiento de la comunidad y por el cumplimiento de los

deberes del secretario y del administrador.

5. Cualesquiera otras funciones que establezca la ley.

La junta de propietarios puede designar un vicepresidente, que ejerce las funciones de la

presidencia en caso de muerte, imposibilidad, ausencia o incapacidad de su titular.
También puede ejercer las funciones que la presidencia le haya delegado expresamente.

3.2. SECRETARÍA: Extiende las actas de las reuniones, notifica, expide ese certificado que
acredita que un propietario no es moroso, custodia toda la información relevante, etc.
No tiene gran papel en la comunidad, actúa como secretario, organiza el papeleo.

Artículo 553-17 CCC: El secretario extiende las actas de las reuniones, realiza las
notificaciones, expide los certificados y custodia, durante cinco años como mínimo, las
convocatorias, las comunicaciones, los poderes, la documentación contable y los demás
documentos relevantes de las reuniones y de la comunidad. La custodia y la teneduría de
los libros de actas son reguladas por el artículo 553-28.

3.3. ADMINISTRADOR: Tienen una cuenta corriente donde se van administrando las
cuotas. Cuando hay espacios comunes y muchos propietarios se contrata a esta
persona para que gestione los asuntos de la comunidad. El administrador actúa
también como secretario, por lo tanto, cuando haya administrador no habrá
secretario.
Artículo 553-18 CCC: El administrador gestiona los asuntos ordinarios de la comunidad y
ejerce las siguientes funciones:

1. Tomar las medidas convenientes y hacer los actos necesarios para conservar los
bienes y el funcionamiento correcto de los servicios de la comunidad.

2. Velar por que los propietarios cumplan las obligaciones y hacerles las
advertencias pertinentes.

3. Preparar las cuentas anuales del ejercicio precedente y el presupuesto.

4. Ejecutar los acuerdos de la junta de propietarios y efectuar los cobros y pagos que
correspondan.

5. Decidir la ejecución de las obras de conservación y reparación de carácter

urgente, de todo lo cual debe dar cuenta inmediatamente a la presidencia.

6. Pagar, con autorización de la presidencia, los gastos de carácter urgente que

pueden correr a cargo del fondo de reserva.

7. Las demás funciones que expresamente le sean delegadas por la junta de

propietarios o atribuidas por la ley.

El administrador es responsable de su actuación ante la junta de propietarios

3.4. JUNTA DE PROPIETARIOS: Es el órgano supremo de la comunidad y tiene una serie

de competencias.

Artículo 553-19 CCC: La junta de propietarios, integrada por todos los propietarios de
elementos privativos, es el órgano supremo de la comunidad. Tiene las competencias
no atribuidas expresamente a otros órganos y, como mínimo, las siguientes:

1. El nombramiento y remoción de las personas que deben ocupar u ocupan los

cargos de la comunidad.

2. La modificación del título de constitución.

3. La aprobación y modificación de los estatutos y del reglamento de régimen

interior.

4. La aprobación de los presupuestos y de las cuentas anuales.

5. La aprobación de la realización de reparaciones de carácter ordinario no

presupuestadas y de las de carácter extraordinario y de mejora, de su importe y
de la imposición de derramas para su financiación.

6. El establecimiento o modificación de los criterios generales para fijar o

modificar cuotas.

7. La extinción voluntaria del régimen

[Link] JUNTA DE PROPIETARIOS:

Artículo 553-20 CCC: La junta de propietarios debe reunirse, de forma ordinaria, una vez
al año para aprobar las cuentas y el presupuesto y para elegir a las personas que deben
ejercer los cargos. Debe reunirse cuando lo considere conveniente el
presidente y cuando lo solicite, como mínimo, una cuarta parte de los
propietarios o los que representen una cuarta parte de las cuotas de participación.

Los estatutos pueden establecer la convocatoria de reuniones especiales para tratar de

cuestiones que afecten solo a propietarios determinados o, si procede, a las
subcomunidades.

La junta de propietarios puede reunirse sin convocatoria si concurren a ella todos los
propietarios y acuerdan por unanimidad la celebración de la reunión y su orden del día

4.1. CONVOCATORIA (Artículo 553-21 CCC):

En el caso de juntas ordinarias: La presidencia convoca las reuniones de la junta de

propietarios. En caso de vacante, inactividad o negativa de la presidencia, puede
convocar la reunión la vicepresidencia o, en caso de vacante, inactividad o negativa de
esta, los propietarios que promueven la reunión de acuerdo con el artículo 553-20.2.

Las convocatorias, citaciones y notificaciones, salvo que los estatutos establezcan

expresamente otra cosa, deben enviarse, con una antelación mínima de ocho días
naturales, a la dirección comunicada por el propietario a la secretaría. El envío
puede hacerse por correo postal o electrónico, o por otros medios de comunicación,
siempre y cuando se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido. Si
el propietario no ha comunicado dirección alguna, deben enviarse al elemento
privativo del que es titular. Además, el anuncio de la convocatoria debe publicarse con
la misma antelación en el tablón de anuncios de la comunidad o en un lugar
visible habilitado a tal efecto. Dicho anuncio produce el efecto de notificación efectiva
cuando la personal no ha tenido éxito.

En el caso de juntas extraordinarias: Para tratar de asuntos urgentes, tan solo es preciso
que los propietarios hayan podido tener conocimiento de las convocatorias, citaciones
y notificaciones antes de la fecha en que deba celebrarse la reunión.

La convocatoria de la reunión de la junta de propietarios debe expresar de forma clara

y detallada:

1. El orden del día. Si la reunión se convoca a petición de propietarios

promotores, deben constar en él los puntos que proponen. El orden del día
incluye, entre otros asuntos, los propuestos por escrito a la presidencia, antes
de la convocatoria, por cualquiera de los propietarios.

2. El día, el lugar y la hora de la reunión.

 3. La advertencia que, con relación a los acuerdos a que se refiere el artículo 553-
26, los votos de los propietarios que no asisten a la reunión se computan
en el sentido del acuerdo tomado por la mayoría, sin perjuicio de su derecho
de oposición.

4. La lista de los propietarios con deudas pendientes con la comunidad por

razón de las cuotas, los cuales, de conformidad con el artículo 553-24, tienen
voz, pero no tienen derecho de voto, de todo lo cual es preciso advertir.

La documentación relativa a los asuntos a tratar debe enviarse a los propietarios junto
a la convocatoria, o bien debe indicarse el lugar donde se halla a su disposición. Si las
funciones de administración de la comunidad las realiza un profesional externo, este
debe tener dicha documentación a disposición de los propietarios desde el momento
en que se envía la convocatoria.

4.2. DERECHO DE ASISTENCIA (Artículo 553-22 CCC):

El derecho de asistencia a la junta corresponde a los propietarios, los cuales asisten

personalmente o por representación legal, orgánica o voluntaria, que debe acreditarse
por escrito. Los estatutos pueden establecer, o la junta de propietarios puede acordar,
que pueda asistirse por videoconferencia o por otros medios telemáticos de
comunicación sincrónica similares.

El derecho de asistencia incluye el derecho de voz y el derecho de voto en la junta de

propietarios, sin perjuicio de lo establecido por el artículo 553-24.

En caso de comunidad de un elemento privativo, los cotitulares designan a uno para

que ejerza el derecho a asistir a la junta de propietarios.

En el usufructo se entiende que los nudos propietarios, si no consta su manifestación

en contra, son representados por los usufructuarios. La representación debe ser
expresa si deben adoptarse acuerdos sobre el título de constitución, los estatutos y las
obras extraordinarias o de mejora.

4.3. CONSTITUCIÓN (Artículo 553-23 CCC):

La junta de propietarios se constituye válidamente sea cual sea el número de

propietarios que concurran y las cuotas de las que sean titulares o representantes. Si no
asisten el presidente ni el vicepresidente, designa a un propietario entre los asistentes
para que la presida. Si no asiste el secretario, designa a uno entre los asistentes.
4.4. DERECHO DE VOTO (Artículo 553-24 CCC):

Tienen derecho a votar en la junta los propietarios que no tengan deudas pendientes
con la comunidad cuando la junta se reúne. Los propietarios que tengan deudas
pendientes con la comunidad tienen derecho a votar si acreditan que han consignado
judicial o notarialmente su importe o que las han impugnado judicialmente. El derecho
de voto se ejerce de las siguientes formas:

1. Personalmente.

2. Por representación, de acuerdo con lo establecido por el artículo 553-22.1.

3. Por delegación en otro propietario, efectuada mediante un escrito que designe

nominativamente a la persona delegada y en el que puede indicarse el sentido
del voto con relación a los puntos del orden del día. La delegación debe
efectuarse para una reunión concreta de la junta de propietarios y debe
recibirse antes de que comience.

El voto de las personas que se abstengan y el voto correspondiente a los elementos

privativos de beneficio común se computan en el mismo sentido que el de la mayoría
conseguida.

[Link] por mayoría simple (Artículo 553-25 CCC): Se adoptan por mayoría
simple de los propietarios que han participado en cada votación, que debe representar,
a la vez, la mayoría simple del total de sus cuotas de participación, los acuerdos que se
refieren a:

1. Las normas del reglamento de régimen interior.

2. Las innovaciones exigibles para la habitabilidad, accesibilidad o seguridad del

inmueble.

3. La ejecución de obras o el establecimiento de servicios que tienen la finalidad

de suprimir barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores.

4. La ejecución de las obras necesarias para instalar infraestructuras comunes o

equipos con el fin de mejorar la eficiencia energética o hídrica de los inmuebles
y la movilidad de los usuarios, para conectar servicios de telecomunicaciones de
banda ancha o para individualizar la medición de los consumos de agua, gas o
electricidad, o para la instalación general de puntos de recarga para vehículos
eléctricos.

5. El acuerdo de someter a mediación cualquier cuestión propia del régimen de la

propiedad horizontal

6. Los acuerdos que no tengan fijada una mayoría diferente para su adopción.

*Los propietarios o los titulares de un derecho posesorio sobre el elemento privativo,

en el caso de que ellos mismos o las personas con quien conviven o trabajan sufran
alguna discapacidad o sean mayores de setenta años, si no consiguen que se adopten
los acuerdos a que se refieren las letras a y b del apartado 2, pueden solicitar a la
autoridad judicial que obligue a la comunidad a suprimir las barreras arquitectónicas o
a hacer las innovaciones exigibles, siempre y cuando sean razonables y proporcionadas,
para alcanzar la accesibilidad y transitabilidad del inmueble en atención a la
discapacidad que las motiva.

[Link] por unanimidad (Artículo 553-26.1 CCC): Se requiere el voto favorable de

todos los propietarios con derecho a voto para:

1. Modificar las cuotas de participación.

2. Desvincular un anexo.

3. Vincular el uso exclusivo de patios, jardines, terrazas, cubiertas del inmueble u

otros elementos comunes a uno o varios elementos privativos.

4. Ceder gratuitamente el uso de elementos comunes que tienen un uso común.

5. Constituir un derecho de sobreelevación, subedificación y edificación sobre el

inmueble.

6. Extinguir el régimen de propiedad horizontal, simple o compleja, y convertirla

en un tipo de comunidad diferente.

7. Acordar la integración en una propiedad horizontal compleja.

8. Someter a arbitraje cualquier cuestión relativa al régimen de la propiedad

horizontal, salvo que exista una disposición estatutaria contraria.

[Link] por mayoría cualificada (Artículo 553-26.2 CCC): Es preciso el voto

favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho a voto, que
deben representar a la vez las cuatro quintas partes de las cuotas de participación,
para:

1. Modificar el título de constitución y los estatutos, salvo que exista una

disposición legal en sentido contrario.

2. Adoptar acuerdos relativos a innovaciones físicas en el inmueble, si afectan a su

estructura o su configuración exterior, salvo que sean exigibles para la
habitabilidad, accesibilidad o seguridad del inmueble, y a la construcción de
piscinas e instalaciones recreativas.

3. Desafectar un elemento común.

4. Constituir, enajenar, gravar y dividir un elemento privativo de beneficio común.

5. Acordar cuotas especiales de gastos, o un incremento en la participación en los

gastos comunes correspondientes a un elemento privativo por el uso
 desproporcionado de elementos o servicios comunes, de acuerdo con lo
establecido por el artículo 553-45.4.

6. Acordar la extinción voluntaria del régimen de propiedad horizontal por

parcelas.

7. La cesión onerosa del uso y el arrendamiento de elementos comunes que

tienen un uso común por un plazo superior a quince años

[Link]ón (Artículo 553-31 CCC): Los acuerdos de la junta de propietarios pueden

impugnarse judicialmente en los siguientes casos:

1. Si son contrarios a las leyes, al título de constitución o a los estatutos o si, dadas
las circunstancias, implican un abuso de derecho.

2. Si son contrarios a los intereses de la comunidad o son gravemente

perjudiciales para uno de los propietarios.

Están legitimados para la impugnación de un acuerdo los propietarios que han votado
en contra, los ausentes que se han opuesto y los que han sido privados ilegítimamente
del derecho de voto.

Para ejercer la acción de impugnación es preciso estar al corriente de pago de las

deudas con la comunidad que estén vencidas en el momento de la adopción del
acuerdo que desee impugnarse o haber consignado su importe.

La acción de impugnación de los acuerdos caduca en el plazo de un año en los

supuestos a que se refiere el apartado 1.a y en el plazo de tres meses en los supuestos
a que se refiere el apartado 1.b. Los plazos se cuentan desde la notificación del acta o
del anexo del acta, según proceda.

[Link] (Artículo 553-27 CCC):

El secretario debe redactar el acta, que debe autorizarse, con las firmas del
secretario y del presidente, en el plazo de cinco días a contar desde el día después
de la reunión. El acta de la reunión debe redactarse al menos en catalán, o en aranés
en Arán, y deben constar en ella los siguientes datos:

1. La fecha y el lugar de celebración, el carácter ordinario o extraordinario y el

nombre de la persona que ha realizado la convocatoria.

2. El orden del día.

3. La indicación de la persona que la ha presidido y de la persona que ha actuado

como secretario.

4. La relación de personas que han asistido personalmente o por representación y,

si procede, de las que delegan.
 5. Los acuerdos adoptados, los participantes en cada votación y sus cuotas
respectivas, así como el resultado de las votaciones, con la indicación de los que
han votado a favor, los que han votado en contra y los que se han abstenido.

6. Los acuerdos susceptibles de formación sucesiva, de acuerdo con el artículo

553-26.3.

El presidente puede requerir a un notario que levante acta de los acuerdos de la

reunión cuando lo considere pertinente y lo debe hacer, en todo caso, cuando haya
una solicitud escrita presentada, al menos cinco días antes de la fecha de la reunión,
por una cuarta parte de los propietarios o por menos si representan la cuarta parte de
las cuotas. En este caso, debe hacerse en el libro de actas una referencia clara a la fecha
de celebración de la reunión y al nombre y la residencia del notario que asistió a ella.

El acta debe enviarse a todos los propietarios en el plazo de diez días a contar
desde el día después de la reunión de la junta de propietarios a la dirección
comunicada por cada propietario a la secretaría o, en su defecto, al elemento privativo.
El envío puede realizarse por correo postal o electrónico o por otros medios de
comunicación, con las mismas garantías requeridas para la convocatoria.

Una vez transcurrido el plazo fijado por el artículo 553-26.3, debe enviarse a todos los
propietarios un anexo al acta en el que debe indicarse si los acuerdos susceptibles de
formación sucesiva han devenido efectivos o no, y debe hacerse constar, asimismo, el
resultado final de la votación.

[Link] HORIZONTAL SIMPLE

6.1. ELEMENTOS PRIVATIVOS:

Elementos privativos (Artículo 553-33 CCC): Solo pueden configurarse como

elementos privativos de un inmueble las viviendas, los locales y los espacios físicos que
pueden ser objeto de propiedad separada y que tienen independencia funcional
porque disponen de acceso directo o indirecto a la vía pública

Elementos privativos de beneficio común (Artículo 553-34 CCC): Son elementos

privativos de beneficio común los que, por disposición de la ley, del título de
constitución o por acuerdo de la junta de propietarios, pertenecen a todos los
propietarios en proporción a la cuota y de modo inseparable de la propiedad del
elemento privativo concreto.

Los elementos comunes desafectados por acuerdo de la junta de propietarios tienen

carácter de elemento privativo de beneficio común, salvo que se establezca otra cosa.
La administración y disposición de un elemento privativo de beneficio común se rige
por las normas de la propiedad horizontal.
Anexos (Artículo 553-35 CCC): Los anexos se determinan en el título de constitución
como espacios físicos o derechos vinculados de modo inseparable a un elemento
privativo, no tienen cuota especial y son de titularidad privativa a todos los efectos.

6.2. DERECHOS:

Uso y disfrute de los elementos privativos (Artículo 553-36 CCC): Los propietarios de
elementos privativos pueden ejercer todas las facultades del derecho de propiedad sin
ninguna otra restricción que las que derivan del régimen de propiedad horizontal.
Pueden hacer obras de conservación y de reforma siempre y cuando no perjudiquen a
los demás propietarios ni a la comunidad y que no disminuyan la solidez ni la
accesibilidad del inmueble ni alteren la configuración o el aspecto exterior del
conjunto

Disposición de los elementos privativos (Artículo 553-37 CCC): Los propietarios de

elementos privativos los pueden modificar, enajenar y gravar y pueden hacer con ellos
todo tipo de actos de disposición. Si establecen servidumbres en beneficio de otras
fincas, estas servidumbres se extinguen en caso de destrucción o derribo del edificio.

Los propietarios, en los casos de arrendamiento o de cualquier otra transmisión del

disfrute del elemento privativo, son responsables ante la comunidad y terceras
personas de las obligaciones derivadas del régimen de propiedad horizontal.

La persona que enajena un elemento privativo debe comunicar el cambio de titularidad

a la secretaría de la comunidad. Mientras no lo comunique responde solidariamente de
las deudas con la comunidad.

Obligaciones de conservación y mantenimiento de los elementos

privativos (Artículo 553-38 CCC): Los propietarios de elementos privativos deben
conservarlos en buen estado y deben mantener los servicios e instalaciones que se
ubiquen en ellos.

6.3. LIMITACIONES:

Restricciones y servidumbres forzosas (Artículo 553-39 CCC): Los elementos

privativos están sujetos, en beneficio de los otros y de la comunidad, a las restricciones
imprescindibles para hacer las obras de conservación y mantenimiento de los
elementos comunes y de los demás elementos privativos, si no existe ninguna otra
forma de hacerlas o la otra forma es desproporcionadamente cara o gravosa.

La comunidad puede exigir la constitución de servidumbres permanentes sobre los

anexos de los elementos de uso privativo si son indispensables para la ejecución de los
acuerdos de supresión de las barreras arquitectónicas o de mejora adoptados por la
junta de propietarios o para el acceso a elementos comunes que no tengan otro.
Los propietarios de elementos privativos pueden exigir la constitución de las
servidumbres, permanentes o temporales, imprescindibles para hacer las obras de
conservación y de acceso a redes generales de suministros de servicios. Los titulares de
las servidumbres deben compensar los daños y el menoscabo que causen en los
elementos privativos o comunes afectados.

Prohibiciones y restricciones de uso de los elementos privativos y

comunes (Artículo 553-40 CCC): Los propietarios y los ocupantes no pueden hacer en
los elementos privativos, ni en el resto del inmueble, actividades contrarias a la
convivencia normal en la comunidad o que dañen o hagan peligrar el inmueble.
Tampoco pueden llevar a cabo las actividades que los estatutos, la normativa
urbanística o la ley excluyen o prohíben de forma expresa.

La presidencia de la comunidad, si se hacen las actividades a que se refiere el apartado

1, por iniciativa propia o a petición de una cuarta parte de los propietarios, debe
requerir fehacientemente a quien las haga que deje de hacerlas. Si la persona requerida
persiste en su actividad, la junta de propietarios puede ejercer contra los propietarios y
ocupantes del elemento privativo la acción para hacerla cesar.

La comunidad tiene derecho a la indemnización por los perjuicios que se le causen y, si

las actividades prohibidas continúan, a instar judicialmente la privación del uso y
disfrute del elemento privativo por un período que no puede exceder de dos años y, si
procede, la extinción del contrato de arrendamiento o de cualquier otro que atribuya a
los ocupantes un derecho sobre el elemento privativo.

6.4. ELEMENTOS COMUNES:

Elementos comunes (Artículo 553-41 CCC): Son elementos comunes el solar, los
jardines, las piscinas, las estructuras, las fachadas, las cubiertas, los vestíbulos, las
escaleras y los ascensores, las antenas y, en general, las instalaciones y los servicios de
los elementos privativos que se destinan al uso comunitario o a facilitar el uso y
disfrute de dichos elementos privativos.

Uso y disfrute de los elementos comunes (Artículo 553-42 CCC): El uso y disfrute de
los elementos comunes corresponde a todos los propietarios de elementos privativos y
debe adaptarse al destino establecido por los estatutos o al que resulte normal y
adecuado a su naturaleza, sin perjudicar el interés de la comunidad.

Responsabilidad de la comunidad (Artículo 553-46 CCC): De las deudas contraídas

por razón de la comunidad responden los créditos y fondos comunes de los
propietarios y los elementos privativos de beneficio común. Subsidiariamente,
responden los propietarios de los elementos privativos en proporción a su cuota de
participación.
Para embargar los fondos, los créditos y los elementos privativos de beneficio común,
basta con demandar a la comunidad. Para embargar los otros elementos privativos,
debe requerirse el pago a todos los propietarios y demandarlos personalmente.

[Link] SUPUESTOS

7.1. GARAJES Y TRASTEROS: (Artículo 553-52 CCC)

La comunidad de garaje o trasteros, salvo que los estatutos establezcan otra cosa,
funciona con independencia de la comunidad general en cuanto a los asuntos de su
interés exclusivo en los siguientes casos:

1. Si se configura en régimen de comunidad como elemento privativo de un

régimen de propiedad horizontal y la adquisición de una cuota indivisa atribuye
el uso exclusivo de plazas de aparcamiento o de trasteros y la utilización de las
rampas de acceso y salida, las escaleras y las zonas de maniobras. En este caso,
los titulares de la cuota indivisa no pueden ejercer la acción de división de la
comunidad ni gozan de derechos de adquisición preferente.

2. Si las diferentes plazas de aparcamiento o los trasteros de un local de un

inmueble en régimen de propiedad horizontal se constituyen como elementos
privativos. En este caso, se asigna a cada plaza, además del número de orden y
de la cuota que le corresponde en el régimen de propiedad horizontal, un
número o letra de identificación concretos; las rampas, las escaleras y las zonas
de acceso, maniobra y salida de los vehículos se consideran elementos comunes
del garaje o el trastero.

7.2. PROPIEDAD HORIZONTAL POR PARCELAS: (Artículo 553-53 CCC)

El régimen de la propiedad horizontal puede establecerse, por parcelas, sobre un

conjunto de fincas independientes que tienen la consideración de solares, edificados o
no, forman parte de una actuación urbanística y participan con carácter inseparable de
unos elementos de titularidad común.

El régimen de propiedad horizontal por parcelas se rige, en lo que no establezca el

título de constitución, por las normas específicas de la presente sección y,
supletoriamente, por las del presente capítulo, de acuerdo con su naturaleza específica
y con lo dispuesto por la normativa urbanística aplicable.

7.3. PROPIEDAD HORIZONTAL COMPLEJA:

Configuración (Artículo 553-48 CCC): La propiedad horizontal compleja implica la

coexistencia de subcomunidades integradas en un inmueble o en un conjunto
inmobiliario formado por varias escaleras o portales o por una pluralidad de edificios
independientes y separados que se conectan entre ellos y comparten zonas ajardinadas
y de recreo, piscinas u otros elementos comunes similares.

Cada escalera, portal o edificio constituye una subcomunidad que se rige por los
preceptos de las secciones primera y [Link] configurarse como una
subcomunidad los elementos privativos, situados en uno o más inmuebles, que están
conectados entre sí y que tienen independencia económica y funcional.

Cuotas (Artículo 553-49 CCC): Cada uno de los elementos privativos que integran una
subcomunidad tiene asignada una cuota particular de participación, separada de la
cuota general que le corresponde en el conjunto de la propiedad horizontal compleja.

Constitución (Artículo 553-50 CCC): La propiedad horizontal compleja se constituye

inicialmente como una sola comunidad con subcomunidades o bien como una
agrupación de varias comunidades. En este último caso, pueden otorgar el título los
propietarios únicos de los diferentes inmuebles o los presidentes de las respectivas
comunidades autorizados por un acuerdo previo de cada junta.

El título de constitución debe constar en una escritura pública que debe describir:

1. El complejo inmobiliario en conjunto.

2. Cada uno de los elementos privativos que lo componen, con la indicación de la

subcomunidad de la que forman parte y de la cuota de participación general y
particular.

3. Los viales, las zonas ajardinadas y de recreo y los demás servicios y elementos
comunes del complejo.

El régimen de la propiedad horizontal compleja se inscribe en el Registro de la

Propiedad de acuerdo con la legislación hipotecaria, mediante una inscripción general
en folio propio para la propiedad horizontal compleja y, además, en otro folio propio
para cada subcomunidad y cada elemento privativo.
TEMA 13. LA COMUNIDAD ESPECIAL POR TURNOS

LEGISLACIÓN ESTATAL

Su origen se remonta en los años 60, donde surgió la necesidad y conveniencia de una
serie de edificios que se trataban para finalidades turísticas. Se les ofrecía a los turistas
de disfrutar de un apartamento durante la primera semana de agosto, por ejemplo,
durante los próximos 10 años. Entonces se anunciaba como multipropiedad porque el
turista era propietario durante ese periodo de tiempo. En ocasiones, lo que hacía el
constructor, que seguía siendo el propietario del edificio, lo que hacía era comercializar
los turnos bajo el eslogan de multipropiedad, pero no eran copropietarios., tenían
simplemente un derecho de uso exclusivo durante ese periodo de tiempo.

Por esos abusos, esto provocó que la Unión Europea tomara cartas en el asunto y lo
que hizo fue en el tratado de la Unión Europea, proteger a los consumidores con la
directiva de 1994 y la de 2008, (Ley 4/2012 de 6 de julio).

Especialidades ley estatal 4/2012:

• Actividad de promoción inmobiliaria

• Carácter real u obligación del turno

• Derecho a ocupar el alojamiento y recibir los servicios complementarios.

• Duración mínima del turno de 7 días seguidos, periodicidad anual: período de 7

días para limpieza

• Obligación precontractual obligatoria clara y gratuitamente

• Derecho de desistimiento 14 días naturales

Artículo 8 Ley 4/2012. Requisitos de la información:

La información que con arreglo a esta Ley se ha de proporcionar al consumidor, ya sea

con carácter previo al contrato, o para la formalización de este, así como durante su
vigencia, constará en papel o en cualquier otro soporte duradero. Por soporte duradero se
entiende todo instrumento que permita al consumidor o al empresario almacenar la
información que se le haya dirigido personalmente, de forma que pueda consultarla en el
futuro mientras que sea necesario en atención a la finalidad de la información y que
permita reproducirla sin alteraciones.

El incumplimiento de las previsiones contenidas en el párrafo anterior del presente

precepto, facultará al consumidor para resolver la relación contractual, bastando para
ello notificación fehaciente al empresario, en la que se ponga de manifiesto la falta de
información que el consumidor considere no proporcionada o suficiente, recayendo la
carga de la prueba de la verdadera existencia y suficiencia de la misma en el empresario
y, todo ello, sin perjuicio del derecho de desistimiento regulado en la presente Ley, ni de
las sanciones que se pudieran imponer al empresario conforme al artículo 22 de la
misma

Artículo 9 Ley 4/2012. Información precontractual

1. Con suficiente antelación a la prestación del consentimiento por el consumidor a

cualquier oferta sobre los contratos a que se refiere este Título, el empresario deberá
facilitarle información precisa y suficiente, de forma clara y comprensible, del
siguiente modo:

a) Cuando se trate de un contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso

turístico, mediante el formulario de información normalizado recogido en el anexo I de
esta Ley y la información prevista en la parte 3 del mismo.

b) Cuando se trate de un contrato de producto vacacional de larga duración, mediante el

formulario de información normalizado recogido en el anexo II y la información prevista
en la parte 3 del mismo.

c) Cuando se trate de un contrato de reventa, mediante el formulario de información

normalizado recogido en el anexo III y la información prevista en la parte 3 del mismo.

d) Cuando se trate de un contrato de intercambio, mediante el formulario de información

normalizado recogido en el anexo IV y la información prevista en la parte 3 del mismo.

Artículo 11 Ley 4/2012. Forma y contenido del contrato:

1. Los contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de producto

vacacional de larga duración, de reventa o de intercambio, se formalizarán por escrito,
en papel o en otro soporte duradero, y se redactarán, en un tamaño tipográfico y con un
contraste de impresión adecuado que resulte fácilmente legible, en la lengua o en una de
las lenguas del Estado miembro en que resida el consumidor o del que este sea nacional,
a su elección, siempre que se trate de una lengua oficial de la Unión Europea.

Artículo 12 Ley 4/2012. Derecho de desistimiento:

1. En los contratos regulados en esta Ley, el consumidor tendrá derecho de

desistimiento sin necesidad de justificación alguna.

Artículo 23 Ley 4/2012. Ámbitos objetivo y subjetivo

1. Es objeto de este Título la regulación de la constitución, ejercicio, transmisión y

extinción del derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles.
El derecho de aprovechamiento por turno de inmuebles atribuye a su titular la facultad
de disfrutar, con carácter exclusivo, durante un período específico de cada año,
consecutivo o alterno, un alojamiento susceptible de utilización independiente por tener
salida propia a la vía pública o a un elemento común del edificio en el que estuviera
integrado y que esté dotado, de modo permanente, con el mobiliario adecuado al efecto,
así como del derecho a la prestación de los servicios complementarios. La facultad de
disfrute no comprende las alteraciones del alojamiento ni de su mobiliario. El derecho de
aprovechamiento por turno podrá constituirse como derecho real limitado o con carácter
obligacional, de conformidad con lo dispuesto en este artículo.

2. El régimen de aprovechamiento por turno sólo podrá recaer sobre un edificio,

conjunto inmobiliario o sector de ellos arquitectónicamente diferenciado. Todos los
alojamientos independientes que lo integren, con la necesaria excepción de los locales,
deben estar sometidos a dicho régimen. Será necesario que el conjunto tenga, al menos,
diez alojamientos. Se permite, no obstante, que un mismo conjunto inmobiliario esté
sujeto, al tiempo, a un régimen de derechos de aprovechamiento por turno y a otro tipo
de explotación turística, siempre que los derechos de aprovechamiento por turno recaigan
sobre alojamientos concretos y para períodos determinados. En este caso el edificio,
conjunto inmobiliario o sector de ellos arquitectónicamente diferenciado deberá
adecuarse tanto a la normativa relativa al régimen de aprovechamiento por turno como
a la normativa del tipo de explotación que corresponda.

3. El período anual de aprovechamiento no podrá ser nunca inferior a siete

días seguidos y, dentro de un mismo régimen, los turnos podrán tener o no la misma
duración. Deberá, además, quedar reservado para reparaciones, limpieza u otros fines
comunes un período de tiempo que no podrá ser inferior a siete días por cada uno de los
alojamientos sujetos al régimen.

4. El derecho real de aprovechamiento por turno no podrá en ningún caso vincularse a

una cuota indivisa de la propiedad, ni denominarse multipropiedad, ni de
cualquier otra manera que contenga la palabra propiedad.

LEGISLACIÓN CATALANA

Artículo 554-1 CCC. Definición: Los titulares, en la comunidad por turnos, tienen el
derecho de gozar del bien sobre el que recae, con carácter exclusivo, por unidades
temporales discontinuas y periódicas. El régimen de la comunidad por turnos comporta:

1. La existencia del turno, que delimita la participación de los titulares en la

comunidad.

2. La configuración de una organización para el ejercicio de los derechos y el

cumplimiento de los deberes de los titulares de los turnos.
 3. La exclusión de la acción de división y de los derechos de adquisición de carácter
legal entre los titulares.

La particularidad que encontramos es que estamos ante una situación de comunidad, y

ese es el principal aspecto diferencial entre la ley estatal que no configura una situación
de comunidad porque hay un propietario exclusivo que es el promotor, pero en
Cataluña tenemos la comunidad, y eso significa que existen dos o mas propietarios de
un bien de manera conjunta y concurrente.

Artículo 554-6 CCC. Legitimación: El título de constitución de la comunidad por turnos lo

otorgan los propietarios del bien sobre el que recae.

Puede ser un propietario el que crea la comunidad, o varios propietarios que puede ser
una selección de comunidad. Los propietarios, si quieren, pueden constituir la
propiedad por turnos.

Artículo 554-2 CCC. Objeto:

1. Pueden ser objeto de comunidad por turnos los edificios destinados a viviendas
unifamiliares dotados del mobiliario y las instalaciones suficientes que, por su
naturaleza, sean susceptibles de un uso reiterado y divisible en turnos.

2. Pueden ser objeto de comunidad por turnos los barcos, aeronaves no comerciales y
bienes muebles identificables de forma clara y equipados adecuadamente que sean
susceptibles de un uso reiterado y divisible en turnos.

3. No pueden ser objeto de comunidad por turnos los edificios divididos en régimen de
propiedad horizontal ni los elementos privativos que forman parte de estos, salvo que se
trate de edificios con menos de siete elementos privativos y se constituya una
comunidad por turnos para cada unidad o elemento.

4. El aprovechamiento por turnos que se establece sobre un edificio o un conjunto

inmobiliario o sobre un sector diferenciado de estos para la explotación turística o de
vacaciones por temporada debe regirse necesariamente por las normas del contrato de
aprovechamiento por turnos.

Vemos que la ley autonómica tiene un concepto de objeto más amplio, ya que en la ley
estatal establece que el régimen puede establecerse sobre edificios o conjuntos
inmobiliarios, y aquí se puede constituir sobre bienes muebles o bienes inmuebles,
siempre que sean susceptibles de un uso reiterado y divisible, como por ejemplo las
viviendas unifamiliares (casas adosadas, chalets, régimen de comunidad por turnos,
etc). También pueden recaer en regímenes de propiedad horizontal, pero para no
solaparse con la ley estatal, tiene que tratarse de edificios con menos de siete
elementos privativos.
Lo relevante de esta comunidad es el turno. A diferencia de la comunidad real indivisa
que hablábamos de cuotas, aquí hablamos por turnos, que delimitan la participación
de los titulares en la comunidad. Este turno faculta a:

Artículo 554-9 CCC. Derechos: El turno faculta a quien es titular de este a:

1. Aprovechar el bien que es objeto de la comunidad de forma exclusiva durante el

periodo de tiempo que representa o ceder el aprovechamiento a otra persona.

2. Participar en la gestión, administración y representación de la comunidad de

acuerdo con lo establecido por el título de constitución.

3. Disponer del turno, entre vivos o por causa de muerte, a título oneroso o
gratuito.

El derecho de propiedad de la modalidad por turnos se materializa precisamente en

ese turno, en ese uso exclusivo sobre el bien durante un determinado periodo de
tiempo. En la comunidad por turnos, nuestro elemento privativo es ese determinado
periodo de tiempo que tenemos para disponer sobre el bien.

En la comunidad por turnos, el elemento privativo se materializa temporalmente en un

limite de tiempo, en el cual tendrás ese uso exclusivo. Fuera del turno, se deciden en
comunidad todos los demás asuntos, ya que solo se tiene el poder exclusivo en el
turno, no en lo demás.

Artículo 554-3 CCC. El turno: El turno consiste en la unidad temporal, discontinua y

periódica, no inferior a una semana, que sirve de módulo para atribuir
el aprovechamiento exclusivo del bien y la contribución a los gastos generales. La
titularidad de un turno sea cual sea su valor, atribuye un voto en la junta de la
comunidad.

Artículo 554-4 CCC. Establecimiento del régimen: Solo existe comunidad por turnos si,
una vez otorgado el título de constitución, ha finalizado la construcción del bien sobre el
que recae y este ha sido amueblado y equipado adecuadamente. El título de constitución
debe constar en escritura pública y debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Artículo 554-5 CCC. Título de constitución: En el título de constitución deben constar, al

menos, los siguientes datos:
 1. La identificación del bien, cuya construcción debe estar comenzada. Si no está
finalizado cuando se otorga la escritura, el régimen de comunidad por turnos
queda en suspenso hasta que se termina y se amuebla.

2. La duración de la comunidad.

3. La fijación del turno, al cual se asigna una numeración correlativa, con su

duración y periodicidad.

4. La determinación de la cuota de contribución, que es proporcional al valor del

turno, el cual se determina por la duración del tiempo de uso que atribuye y por
la época del año en que puede usarse. (No todos los turnos tienen el mismo
valor, difiere, como dice aquí, el tiempo de uso y la época del año)

5. El régimen de gestión, administración y representación, que debe ajustarse a

las normas de la sección primera del capítulo III, de acuerdo con las
características propias de la comunidad por turnos.

6. El mobiliario y servicios inherentes al bien que es objeto de la comunidad por

turnos.

Deben reservarse, en el título de constitución, como mínimo dos semanas al año, que no
pueden configurarse como turnos, para reparaciones, limpieza, mantenimiento y demás
finalidades de utilidad común.

El título de constitución puede contener unos estatutos, a los que se aplican las normas
del artículo 553-11, y un reglamento de régimen interior, al que se aplica el artículo 553-
12, con las adaptaciones adecuadas a la comunidad por turnos.

Artículo 554-7 CCC. Constancia registral: El régimen de comunidad por turnos debe
inscribirse en el Registro de la Propiedad o, si procede, en el de bienes muebles que
corresponda. Debe inscribirse por medio del sistema de pluralidad de hojas, de acuerdo
con lo establecido por la legislación hipotecaria.

Cada turno tendrá su propia hoja, ya que cada turno se puede transmitir a terceros, y
por tanto cada turno tiene su propia vida. También se podrá embargar, por eso está
bien que, en el registro, de manera individualizada, cada turno tenga su folio.

Artículo 554-8 CCC. Extinción del régimen: El régimen de comunidad por turnos se
extingue voluntariamente por acuerdo unánime de los titulares y, forzosamente, por el
transcurso del plazo fijado por el título de constitución, que no puede ser inferior a tres
años ni superior a cincuenta, así como por la pérdida o destrucción del bien. La extinción
de la comunidad por turnos determina una situación de comunidad ordinaria, la
participación en la cual de cada uno de los titulares se fija de acuerdo con el valor de su
turno.
Cuando llega el plazo o los propietarios deciden finalizarlo, se convertirá en una
comunidad ordinaria indivisa, y ya se venderá o repartirá o se lo quedará quien quiera.

Artículo 554-10 Obligaciones: El turno obliga a quien es titular de este a:

1. Pagar los gastos generales y los inherentes al turno que le corresponde, que se
determinan teniendo en cuenta su valor.

2. Utilizar el bien de acuerdo con su destino, respetar los derechos de los demás
titulares y actuar en interés de la comunidad.

3. Pagar los menoscabos que ocasione en el bien la semana o semanas en que

goza del mismo, sin perjuicio de las acciones que le correspondan contra terceras
personas.

Artículo 554-11 CCC. Gastos generales y contribución de los turnos:

1. El turno delimita el pago de los gastos y las cargas del bien y de sus servicios, que
deben liquidarse anualmente, sin perjuicio de que se periodice su pago.

2. El impago de los gastos comporta la suspensión del aprovechamiento del bien y

del derecho de voto en la comunidad, salvo que se acredite la impugnación
judicial del importe y que este se ha consignado.

3. El no uso del turno no exime a sus titulares de pagar los gastos que les
corresponden.

4. Para determinar los gastos generales, su distribución entre los titulares, la

prelación de créditos y las demás cuestiones relacionadas, se aplican las normas
del capítulo III, de acuerdo con la naturaleza de la comunidad por turnos.

Artículo 554-12 CCC. Régimen supletorio: Se aplican a los órganos de gobierno de la

comunidad por turnos las normas que rigen los de la propiedad horizontal. Se aplican las
normas que rigen la propiedad horizontal en todo lo no regulado por el presente capítulo,
de acuerdo con la naturaleza específica de la comunidad por turnos.
TEMA 14. LA COMUNIDAD ESPECIAL DE MEDIANERÍA

Artículo 555-1 CCC. Concepto y régimen jurídico.

“Es pared medianera la que se levante en el límite y en el suelo de dos o más fincas con el
fin de servir de elemento sustentador de las edificaciones que se construyan o de servir de
valla o separación.

Es suelo medianero la estructura horizontal que tiene la finalidad de servir de elemento

sustentador y de división de construcciones a diferentes niveles en altura o en el
subsuelo.

La existencia de una pared medianera o de un suelo medianero comporta una situación

de comunidad entre los propietarios de las dos fincas colindantes que se regula por pacto
y, supletoriamente, por las normas del presente capítulo.”

Son dos fincas o más, contiguas, en las cuales no se ha construido nada o se ha

construido un chalé, o son casas adosadas y se levanta una pared en el medio. Esta
pared coge un cachito de una finca y un cachito de la de al lado. Su objetivo es servir
de elemento sustentador, de valla o separación.

Artículo 555-8 CCC. Medianería de vallado.

La medianería en las paredes de vallado de patios, huertos, jardines y solares es forzosa

hasta la altura máxima de dos metros o la que establezca la normativa urbanística
aplicable.

El suelo de la pared de valla divisoria es medianero, pero el vecino o vecina no tiene la

obligación de contribuir a la mitad de los gastos de construcción y de mantenimiento de
la pared hasta que edifique o cierre su finca.

La pared de valla entre dos fincas se presume siempre medianera, salvo que existan
signos externos que evidencien que solo se ha construido sobre uno de los solares.

La medianería de vallado es forzosa, por lo tanto, cualquiera de los vecinos puede

construir esta valla para separar las fincas. Ahora bien, el vecino o vecina que no tiene
interés en construir la valla solo tiene la obligación de contribuir a la mitad de los
gastos de construcción y mantenimiento hasta o cuando edifique o cierre su finca. Es
decir, si tenemos una finca y ponemos la valla y el vecino piensa que para él no tendrá
utilidad, pues el que la construye la paga entera hasta que el vecino la edifique o la
cierre la suya, que entonces sí que tendrá que pagar la mitad.

Artículo 555-2 CCC. Constitución voluntaria:

Existe medianería de carga si la pared o el suelo medianeros se levanta en el límite de
dos o más fincas con el fin de servir de elemento sustentador de las edificaciones o de las
demás obras de construcción que se realicen.

La medianería de carga es de constitución voluntaria y nunca se presume. Los

propietarios de fincas colindantes pueden acordar establecer la medianería y construir la
pared medianera si tienen la autorización administrativa correspondiente para construir
ambas fincas hasta el límite común

Necesitas el consentimiento de los propietarios o propietarias de las otras fincas para la

construcción voluntaria de las vallas de medianería.

Artículo 555-3 CCC. Características.

La pared o el suelo medianeros debe ser del tipo adecuado, debe tener los fundamentos,
resistencia, grosor y altura pertinentes con relación a los proyectos o finalidad de las
edificaciones pactadas y debe tener la apariencia de muro exterior o fachada, de acuerdo
con lo establecido por la normativa urbanística.

Las características de construcción de la pared o el suelo medianeros, a falta de

determinaciones específicas en el pacto de constitución, deben ser las usuales en el lugar
en que se construye y adecuadas a la obra que debe realizarse, según las reglas de la
construcción aceptadas generalmente. Los propietarios que construyen primero la pared
medianera deben hacerlo de acuerdo con sus necesidades. Esta pared debe tener el
grosor correspondiente, la mitad en el terreno propio y la otra mitad en el de los vecinos
interesados.

El Código Civil catalán, en este artículo, se remite un poco a los usos y costumbres del
lugar. Remite a las características usuales del lugar donde se construye, si no se pacta
nada en contrario. (Por ejemplo, si en ese lugar hace mucho viento normalmente pues
tendrá que ser una valla más reforzada de lo normal.)

Artículo 555-4 CCC. Derecho de carga

No puede cargarse sobre la pared medianera que el vecino o vecina ha edificado sin
haber pagado la parte del coste que fija el pacto constitutivo de la medianería.

Las personas interesadas, salvo pacto en contrario, pueden solicitar a la autoridad judicial
la rectificación de las cantidades que deben pagarse teniendo en cuenta la naturaleza,
antigüedad, estado de conservación y condiciones de obra de la pared medianera.
La tramitación del procedimiento correspondiente al ejercicio de la facultad establecida
por el apartado 2 no impide que, mientras tanto, los vecinos que han pagado la cantidad
pactada puedan cargar sobre la pared medianera.

Nos interesa el supuesto en el que uno de los vecinos quiere construir la pared de
carga o construir en ella o el otro no quiere, o acepte, pero no lleva a cargo ninguna
construcción ni nada. Aquí lo que establece la ley son diferentes cosas de interés: no
puede cargarse sobre la pared medianera que el vecino no a aceptado construir ya que
no ha pagado la parte del coste. Por lo tanto, nos indica que quien realmente tiene
interés por construirla será el que pague su construcción y conservación. Por lo tanto,
hasta que el vecino no haga la carga, no contribuirá en los gastos.

Artículo 555-5 CCC. Gastos

Los gastos de construcción y conservación de la pared medianera, hasta que el vecino o

vecina haga la carga, corren a cargo del propietario o propietaria que la ha levantado. A
partir de aquel momento, cada propietario o propietaria debe contribuir en la proporción
pactada o, si no se ha pactado, en proporción al uso que hace de dicha pared medianera.

La persona que derriba una construcción cargada sobre la pared medianera debe dejarla
en el estado adecuado para la utilización futura y con la apariencia de muro exterior o
fachada que corresponda, de acuerdo con su configuración originaria.

Lo establecido por los apartados 1 y 2 se entiende sin perjuicio de lo que se haya

pactado.

Artículo 555-6 CCC. Pago. El vecino o vecina que construye sin hacer uso de la pared
medianera debe pagar la parte del coste que le corresponde según lo que se ha pactado y
de acuerdo con lo establecido por el artículo 555-4. Además, debe adoptar las medidas de
construcción adecuadas para evitar perjuicios al propietario o propietaria que la ha
levantado. Si se producen dichos perjuicios, debe indemnizarlo.

Artículo 555-7 CCC. Derecho de derribo

El propietario o propietaria que en primer lugar ha levantado y ha pagado la pared

medianera puede derribarla en cualquier momento anterior al inicio de las obras de
construcción del edificio colindante que debe cargar sobre aquella.

El derribo de la pared medianera solo puede llevarse a cabo si el vecino o vecina no ha

pagado la parte del coste que le corresponde y si, una vez notificada fehacientemente al
vecino o vecina la intención de derribarla, este, en el plazo de un mes, no se opone
pagando su parte del coste o consignando su pago.

Comunidad especial de medianería:

• No existen cuotas: No tenemos turnos, es una comunidad y cada propietario
es copropietario o copropietaria del todo, no existen cuotas. Van a satisfacer los
gastos de construcción y mantenimiento por partes iguales, pero no hay cuotas
ideales.

• No se produce una accesión: Todo lo que se construye pertenece al

propietario del suelo, pero aquí el código civil considera que lo que es el suelo
si que pertenece a cada propietario, pero lo que se ha construido que es la
pared medianera es un bien que recae a la comunidad.

• No división de la cosa común: Ya que el código civil no entiende que sea una
situación antieconómica, si no que es una situación con tendencia a perdurar en
el tiempo.