TRABAJO PRÁCTICO N°2:
DERECHOS REALES:
A. Eres la persona que está gestionando la adquisición por parte del Sr. Juan Carrer del inmueble que luego
es alquilado, es decir que nos retrotraemos al momento en que la Sra. Josefina Colombo venderá el
inmueble al Sr. Juan Carrer. Como él no conoce mucho del proceso y quiere quedarse tranquilo, deberás
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realizar un informe en donde le expliques paso a paso cómo es el proceso para la suscripción de la
escritura de compraventa y su presentación ante el Registro de la Propiedad Inmueble, detallando cada
acto a realizar y los plazos legales establecidos a tal fin, de conformidad a la Ley 17801 y demás normativa
relacionada.
De acuerdo a lo estipulado en la Ley 17.801 “Registro de la Propiedad Inmueble”, y observando de forma
minuciosa de los pasos a seguir a fin de obtener la suscripción de la escritura de compraventa y su presentación
ante el Registro de la Propiedad Inmueble, se puede determinar que el Escribano Publico Gonzalo Sánchez
Alonso debe solicitar el pedido de certificado, con el fin de lograr el acto jurídico de constitución del derecho real
sobre el inmueble, donde el determinado plazo podrá ser 15, 25 o 30 días de acuerdo a lo estipulado en los
artículos: 23 y 24 de la Ley N° 17.801. Una vez celebrado el acto, se debe presentar el título al registrador,
contándose con 45 días para hacerlo, de acuerdo a lo estipulado en el artículo 5 de la Ley 17.801, lo que luego el
instrumento deberá transitar por un proceso de clasificación y control de legalidad, lo que puede ser rechazado,
admitido y/o registrado, o caso contario admitido y observarlo. En el caso de que presente alguna observación, el
interesado tendrá 180 días desde la presentación para subsanar las observaciones. En el caso de que surjan algunas
oposiciones a lo resuelto, existen diversos recursos internos y judiciales para presentar. Una vez arreglado o
subsanado las observaciones, ya quedara realizada la inscripción del instrumento; lo que también puede ocurrir es
que el proceso finalice por efecto de caducidad de los plazos. Si ya se ordena la inscripción del instrumento, esto
significa que finalizó con exitosamente el proceso.
Lo que se busca es alcanzar la tradición, mediante con confluencia de título y del modo, para inscripción registral
posterior, y así conseguir la preferencia respecto de cualquier otro derecho real o medida cautelar que se pretenda
constituir sobre inmueble en cuestión.
1. ¿Qué acción se puede realizar?
La acción que puede realizar el Sr. Monti, es la adquisición de la propiedad del inmueble, obviamente a
través de la Prescripción Adquisitiva o Usucapión de tipo larga, en siempre de acuerdo a lo estipulado en el
artículo 1.905 del Código Comercial y Civil de la Nación.
2. ¿Qué requisitos sustanciales deben cumplirse para que la acción prospere?
Los requisitos que deben cumplirse para que la acción prospere son aquellos que se encuentran detallados en
el artículo 1.899 del CCyCN haciendo referencia a la prescripción adquisitiva larga (“Prescripción
adquisitiva larga. Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de veinte años. No puede invocarse contra
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el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe de su posesión. También adquiere
el derecho real el que posee durante diez años una cosa mueble registrable, no hurtada ni perdida, que no
inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los
elementos identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial sean coincidentes”) y articulo
1.902 CCyCN (“Justo título y buena fe. El justo título para la prescripción adquisitiva es el que tiene por
finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión, revestido de las formas
exigidas para su validez, cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto. La buena fe
requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a
ella. Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la documentación y
constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación pertinente establecidos en el
respectivo régimen especial”), por lo que solamente es suficiente con el carácter de poseedor para peticionar
el reconocimiento de la adquisición operada. En resumen, se debe dar la posesión pública, pacifica,
ininterrumpida, poseerla como legítimo dueño y el transcurso del tiempo.
3 ¿Ya se cumplieron los requisitos para iniciar la acción? ¿Cuándo?
Los requisitos para realizar la acción por usurpación ya se cumplieron, lo que se le
informara al Sr. Monti, basándonos en el artículo 1899 CCy CN. Como vemos que eñ 31 de
diciembre del año 2022 finalizo el alquiler, lo que a partir de esa fecha y momento
comienza a correr el plazo de los 20 años , lo que seria hata el 31 de diciembre del año
2022, sumando los seis meses de interrupción de la prescripción por la interpelación
fehaciente , donde se manda carta documento, lo que da un plazo hasta el 31 del mes de
junio del año 2023 donde se hará formal o materializara el plazo para realizar la usurpación
veinteñal.
4. ¿Contra quién debe realizarse la acción?
La Acción debe realizarse contra los sucesores del Sr. Juan Manuel Carrer (sus hijos Luisa María Carrer y
hermanos) , ya que son ellos lo que ostentan la titularidad del derecho de dominio sobre el inmueble en cuestión, de
acuerdo a lo estipulado en el art. 24 de la Ley 14.159 (En el juicio de adquisición del dominio de inmuebles por la
posesión continuada de los mismos (art. 4015 y concordantes del Cód. Civil), se observarán las siguientes reglas:
a) El juicio será de carácter contencioso y deberá entenderse con quien resulte titular del dominio de acuerdo con
las constancias del Catastro, Registro de la propiedad o cualquier otro registro oficial del lugar del inmueble, cuya
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certificación sobre el particular deberá acompañarse con la demanda. Si no se pudiera establecer con precisión
quién figura como titular al tiempo de promoverse la demanda, se procederá en la forma que los códigos de
Procedimientos señalan para la citación de personas desconocidas) Con la demanda se acompañará plano de
mensura, suscripto por profesional autorizado y aprobado por la oficina técnica respectiva, si la hubiere en la
jurisdicción) Se admitirá toda clase de pruebas, pero el fallo no podrá basarse exclusivamente en la testimonial.
Será especialmente considerado el pago, por parte del poseedor, de impuestos o tasas que graven el inmueble,
aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoca la posesión; d) En caso de haber interés fiscal
comprometido, el juicio se entenderá con el representante legal de la Nación, de la provincia o de la Municipalidad
a quien afecte la demanda. disposiciones precedentes no regirán cuando la adquisición del dominio por posesión
treintañal no se plantea en juicio como acción, sino como defensa. Serán asimismo subsidiarias del régimen
especial a que puede someterse por leyes locales, la adquisición por posesión de inmuebles del dominio privado de
la Nación, provincias o municipios), se detallan los requisitos fundamentales para hacer valer la prescripción larga
por vía de acción.
5. ¿Hubo alguna causal que interfiera con el paso del tiempo? En caso afirmativo,
¿cuál?
Si hubo causal que interfiera con el paso del tiempo, es la Carta Documento enviada por la Administradora de
la Sucesión María Luisa Carrer a la firma MONTI S.R.L., en el mes de Junio de 2017, que operó como una
suspensión por interpelación fehaciente, de acuerdo a lo estipulado en el artículo 2.541del CCyCN, originado
la suspensión de la prescripción por el plazo de seis meses, estableciendo además el citado artículo que puede
corresponder a un plazo menor que ataña a la prescripción de la acción, produciendo sus efectos conforme lo
establecido en el artículo 2.539 CCyCN, suspendiendo el computo del tiempo por el lapso que dura, tras lo cual
se siguen contando los plazos y se suma el tiempo anterior a la suspensión, es decir no se pierde como en el
caso de una interrupción de la prescripción (artículo 2.544 y 2.546 CCyCN) que en el caso de estudio no resulta
aplicable.
b) Para responder a la siguiente consigna, deberás ingresar a LegisStudent, leer y analizar la
situación problemática allí planteada (Plantilla 81, Título: “Sr. Pérez del Río - Prescripción
Adquisitiva”).
1. ¿Qué es la prescripción adquisitiva y cuáles son sus requisitos según se trate de una prescripción
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breve o larga?
La prescripción es el efecto que produce el trascurso del tiempo sobre los derechos. La extinción, en el
caso de los derechos personales u obligaciones, es liberatoria; y el nacimiento, en el caso de los derechos
reales, es adquisitiva. Además, el cómputo y las alteraciones que puede sufrir se rigen por los mismos
principios, sea la prescripción liberatoria o adquisitiva. Las normas relativas a la prescripción no pueden
ser modificadas por convención y, por ello, son de orden público. Según nuestro Código Civil y
Comercial, "la prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un
derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley" 1. El fundamento de la
prescripción radica en la necesidad de consolidar la seguridad jurídica y con ello promover la paz social,
dando certidumbre a situaciones de inestabilidad y delimitando claramente el patrimonio de las personas.
En el caso de la prescripción adquisitiva, se agrega una función social de introducción en el tráfico de los
bienes que están ociosos al no ser usados por sus propietarios, ante la realidad de personas que les dan
utilidad y los hacen producir. La prescripción adquisitiva de inmuebles puede ser de dos tipos: veinteañal
o decenal, según el tiempo de posesión que requiera para la adquisición del derecho real. Los derechos
reales que pueden adquirirse por prescripción son de variada índole: dominio, propiedad horizontal, ciertas
clases de servidumbre, usufructo, etcétera. Se excluye a ciertos tipos de servidumbre y a los derechos
reales de garantía, en tanto su constitución debe ser convencional.
Los requisitos de la prescripción adquisitiva son:
Posesión: Implica comportase como el titular del derecho real.
Tiempo: El poseedor debe reunir los años exigidos por la norma, cuyo fin puede unir su posesión ala
de su antecesor.
Sujetos: Opera a favor y encontrar de todas las personas, salvo disipación legar contaría Todos los que
pueden adquirir pueden prescribir ya sean personas físicas o jurídicas.
Objeto: Pueden adquirir por prescripción todas las cosas cuyo dominio o posesión pueden ser objeto
de adquisición
2. ¿Consideras que sería procedente la demanda de prescripción adquisitiva entablada por el
Sr. Pérez del Río? Fundamenta tus respuestas.
Considero que si es procedente la demanda de Prescripción Adquisitiva entablada por el Sr. Pérez del Río,
quien conforme a lo analizado en el caso y de acuerdo a lo señalizado en el Art. 1.901 CCyCN, de donde
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determinamos y nos habilita para decir que el Sr. Pérez del Rio, adquirió la posesión mediante Cesión de
Derechos y Acciones Hereditarios y Posesorias y que la Sra. María del Carmen le realizó mediante escritura
pública; además de haber efectivizado los actos posesorios y mejoras sobre el inmueble en cuestión, como así
junto a su esposa realizo tareas de mantenimiento en forma diaria y permanente, ejercicio posesorio que no fue
interrumpido por ningún tercero, realizando los aportes en cuanto a impuestos y tasas municipales. De acuerdo
a todo lo mencionado y analizado el Sr. Pérez del Río, cumple con todos los requisitos legales para promover
demanda de Prescripción Adquisitiva, con el fin de adquirir el título del inmueble de por Usucapión.
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