CONDOMINIO

Cátedra de Derechos Reales – UNT

Dr. Salomón Yatzkaier.

Concepto.

“…el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en

común a varias personas y que corresponde a cada una por una Art. 1983
parte indivisa…” es lo que el Código Civil y Comercial caracteriza
como condominio.

Salvo disposición en contrario, las partes de los condóminos se

presumen iguales.
Concepto.

Por su semejanza con el Derecho Real de Dominio muchas veces se lo

define como un Dominio de sujeto múltiple.

Los condóminos tiene las facultades de usar, gozar y disponer propias

del Dominio pero con las adecuaciones que la naturaleza del derecho
propone.
Normas aplicables.

▪ El condominio esta legislado entre los arts. 1983 a 2036 del [Link].

▪ Para todo lo no previsto en esos artículos habrá que remitirse:

▪ Normas del Derecho Real de Dominio.

▪ Disposiciones generales sobre Derechos Reales.
▪ Demás normas generales del Código Civil y Comercial en especial
aquellas que regulen situaciones de comunidad. (Por ej. La comunidad
hereditaria.)
Caracteres.

Sujeto Unidad de Titularida

múltiple Dos o mas objeto. Se aplican las d Se representa en
personas ejercen previsiones para cuotas partes
su derecho sobre el objeto de los ideales e
la cosa. DDRR, indivisas.

Pueden ser
Personas
Humanas o PPJJ

No hay limite en
el numero de
cotitulares.
Constitución. Remisión.

Se aplican las disposiciones generales de adquisición de los Derechos

Reales y en relación a la naturaleza del objeto sobre el que recae.

▪ Titulo y modo.
▪ Inscripción registral constitutiva.
▪ Última voluntad.
▪ Disposiciones de la Ley. (ej. Condominio con indivisión forzosa perdurable –Medianería)

▪ Prescripción.
Otros casos de estados comunitarios.

▪ Similitud. Dos o mas personas son los

▪ Estado de indivisión hereditaria. titulares de los derechos.

▪ Diferencias.
▪ Matrimonio. ▪ El condominio recae sobre cosas.
▪ Los demás estados de indivisión implican
otra multiplicidad de bienes.
▪ Obligaciones de sujeto plural. ▪ Las que surgen de la normativa particular
de cada régimen, de los cuales el
Condominio actúa como normativa
residual.
Clasificación del condominio.

Normal, común, sin indivisión Con indivisión forzosa.

forzosa.

▪ Se caracteriza fundamentalmente por la ▪ Se distingue en razón de que la

faculta de los condóminos de solicitar indivisión pueda ser:
su división en cualquier momento.
▪ Temporaria

▪ Perdurable.
Facultades de los condóminos.

Condominio normal, común, sin indivisión forzosa.

Sobre la parte indivisa.

Sobre toda la cosa.

Facultades de los condóminos. Sobre parte indivisa.

Artículo 1989.

Facultades con relación a la parte indivisa.

Cada condómino puede enajenar y gravar la • Poder de disposición.
cosa en la medida de su parte indivisa sin el
asentimiento de los restantes condóminos. • Renuncia.
Los acreedores pueden embargarla y
• Hipoteca. (Artículos 2207 y 2196)
ejecutarla sin esperar el resultado de la
partición, que les es inoponible. La renuncia • Derechos personales.
del condómino a su parte acrece a los otros
condóminos.
Facultades de los condóminos. Sobre parte indivisa.

Acciones.

Acciones posesorias pueden se ejercidas tanto contra terceros como contra otros
condóminos.

En las acciones reales. Al momento de requerir utilizar la acción reivindicatoria.

Si es contra de otro condómino la medida de la acción se circunscribe a su parte
indivisa.
Si es contra un tercero puede ejercer la defensa sobre la totalidad o una parte
material del objeto lo que no afecta los derechos sobre las partes indivisas de cada
condónimo.
Facultades de los condóminos sobre toda la cosa.

Actos de disposición (artículo 1990.) Por la actuación de un condómino

contraria a estos principios, opera la
“La disposición jurídica o material de la regla general del artículo 399 del CCyC,
cosa, o de alguna parte determinada de ella, siéndole inoponible el acto a los demás
sólo puede hacerse con la conformidad de condóminos (artículo 382)
todos los condóminos. No se requiere
acuerdo para realizar mejoras necesarias.
Se deben distinguir los conceptos de
Dentro de los límites de uso y goce de la
mejoras necesarias (indispensables) y
cosa común, cada condómino puede
también, a su costa, hacer en la cosa útiles que dan un mejor
mejoras útiles que sirvan a su mejor aprovechamiento a la cosa.
aprovechamiento.”
Facultades de los condóminos sobre toda la cosa.

Uso y goce (artículo 1986.)

“Cada condómino, conjunta o Ante la imposibilidad de que ello fuera de

individualmente, puede usar y gozar de este modo se aplica lo previsto en el

artículo 1993. (Administración)
la cosa común sin alterar su destino. No
puede deteriorarla en su propio interés
El destino de la cosa común se
u obstaculizar el ejercicio de iguales
determina por la convención, por la
facultades por los restantes
naturaleza de la cosa o por el uso al cual
condóminos,..” estaba afectada de hecho. (Artículo
1985)
Facultades de los condóminos sobre toda la cosa.

Convenios de uso y goce.

(artículos 1987.)

“Los condóminos pueden convenir el El uso y goce excluyente sobre toda la cosa,
uso y goce alternado de la cosa común en medida mayor o calidad distinta a la

o que se ejercite de manera exclusiva y convenida, no da derecho a indemnización

excluyente sobre determinadas partes a los restantes condóminos, sino a partir de

materiales.” la oposición fehaciente y sólo en beneficio

del oponente, (artículo 1988)
Obligaciones de los condóminos.

Gastos

“Cada condómino debe pagar los gastos de

conservación y reparación de la cosa y las
mejoras necesarias y reembolsar a los otros lo
que hayan pagado en exceso con relación a
sus partes indivisas. No puede liberarse de
estas obligaciones por la renuncia a su
derecho.

El condómino que abona tales gastos puede

reclamar intereses desde la fecha del pago.”

Artículo 1991
Obligaciones de los condóminos.

Deudas en beneficio de la comunidad

“Si un condómino contrae deudas en beneficio
de la comunidad, es el único obligado frente al
tercero acreedor, pero tiene acción contra los
otros para el reembolso de lo pagado.
Si todos se obligaron sin expresión de cuotas y
sin estipular solidaridad, deben satisfacer la
deuda por partes iguales. Quien ha pagado de
más con respecto a la parte indivisa que le
corresponde, tiene derecho contra los otros,
para que le restituyan lo pagado en esa
proporción.”
Artículo 1992
Administración del condominio.

Imposibilidad de uso y goce

común. (artículo 1993)

Si no es posible el uso y goce en común por razones atinentes a la

propia cosa o por la oposición de alguno de los condóminos, éstos
reunidos en asamblea deben decidir sobre su administración.
Administración del condominio.

Imposibilidad de uso y goce común.

(artículo 1994)

Todos los condóminos deben ser informados de la finalidad de la convocatoria y citados

a la asamblea en forma fehaciente y con anticipación razonable.

La resolución de la mayoría absoluta de los condóminos computada según el valor de las

partes indivisas aunque corresponda a uno solo, obliga a todos. En caso de empate,
debe decidir la suerte.
Administración del condominio.

Frutos. (artículo 1995)

No habiendo estipulación en contrario, los frutos de la cosa común se

deben dividir proporcionalmente al interés de los condóminos.
Conclusión del condominio. (artículos 1996/1997/1998)

Se aplican de forma subsidiarias las reglas de la división de la herencia, en tanto sean

compatibles.

Derecho a pedir la partición. Adquisición por un condómino

“Excepto que se haya convenido la “Sin perjuicio de lo dispuesto en las reglas para
la división de la herencia, también se considera
indivisión, todo condómino puede, en
partición el supuesto en que uno de los
cualquier tiempo, pedir la partición de la
condóminos deviene propietario de toda la
cosa. La acción es imprescriptible.”
cosa.”
Condominio con indivisión forzosa temporaria.

El Derecho a pedir la partición encuentra su atenuación bajo

los supuestos de los artículos 1999 a 2003, no pudiendo
renunciar a la acción de partición por tiempo indeterminado.
 Convenio de
suspensión de la Partición nociva. Partición anticipada
partición.

,,,para cualquiera de los

Se pueden convenir hasta condóminos, por circunstancias A petición de parte, por
10 años. graves, o perjudicial a los motivos fundados se
intereses de todos o al puede ordenar
aprovechamiento de la cosa, judicialmente su
según su naturaleza y destino
levantamiento.
económico
¿Plazo superior o
incierto.?

El juez puede disponer su

Producirá efectos frente a
postergación por un
terceros con la debida
término no mayor a 5
¿Plazo inferior.? publicidad.
años renovable.
MUCHAS GRACIAS POR SU ATENCIÓN.