INFORME TECNICO DE AVALUO COMERCIAL 4 No. 2018-0062 ~ RT No. 47258 - IDU DIRECCION CTE CL 31 SUR 71G 3. UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL CATASTRO DISTRITAL GERENCIA DE INFORMACION CATASTRAL SUBGERENCIA DE INFORMACION ECONOMICAINFORME TECNICO DE AVALUO COMERCIAL No 2018-0062 RT No. 47258-1DU 3 DESCRIPCION DEL SECTOR 3.1 DELIMITACION DEL SECTOR: EI sector PROVIVIENDA (004504) del cual forma parte el inmueble objeto de avahio, se encuentra delimitado por los siguientes clementos geogrificos e infraestructura vial: Norte: En linea continua con la Avenida Primero de Mayo (Calle 26 Sur) que lo separa de! scotor Hipotecho Occidental (004502) y Provivienda Oriental (004503). Sur; En linea continua con la Carrera 68L, Calle 37B Sur y Transversal 68 J BisA, Calle 38 sur, ‘Trasversal 68HBis, Calle 37H Sur, que lo separa del sector Nueva York (001549). ‘Oriente: [En linea continua con la Avenida Ferrocarri del Sur (Transversal 68 F) que lo separa del sector Comtedor Ferteo del Sur (004572). Occidente: En linea continua con la Avenida Boyaca (Carrera 72) que lo separa del sector Provivienda Occidental (004505). 3.2 ACTIVIDAD PREDOMINANTE: Fl sector presenta una actividad principalmente residenci ‘con comercio local en corredores internos tales como cl de la calle 35 su, calle 34 sur, cartera 681 entre otros. Comercio zonal a lo lango de los corredores de la Avenida Boyaca, Calle 31 sur, carrera 6913, sobre cl eje de la Avenida Primero de Mayo presenta comercio Urano, también se presenta al nor oceidente de la carrera 69 actividades de industria Transformadora y predios con actividad econémica dotacional educativa, 33 ACTIVIDAD EDIFICADORA: Teniendo en cuenta que se trata de un sector consolidado, se considera moderada, no se observan grandes proyectos urbanisticos en construcciin, sin embargo se observan algunos desarrollos puntuales destinados principalmente a vivienda agrupacla, ader-is de adecuaciones cn inmucbles existentes. 34 ESTRATIFICACION SOCIO ECONOMICA: El predio objeto de avalio se localiza en la rmanzana catastral 008504095 a Ia cual se Te asigné el estrato tres (3). mediante e! Decreto J) Distrtal 394 del 28 de Julio de 2017, por medio del cual se adopla la actualizacién de la estratificacidn urbana de Bogoté D.C.. para los inmucbles residenciales de la ciudad y es cl vigente a la fecha. Se aclara que cl esirato aplica exclusivamente si cl inmucble es de uso tesidencial, de acuerdo con lo establecido en la Ley 142 de 1994 3.5 VIAS DE ACCESO: Para acceder al sector se cuenta con vias arteriales como la Avenida Boyacd (AK 72), la Avenida Primero de Mayo (AC 26 SUR) las cuales presentan en general ‘buen estado ya que hacen parte de la Malla Vial Arterial de ia ciudad y adicionalmente cuenta intemamente con circuitos de movilidad local que soportan diferentes nutas de transporte pico a Cra 301 26-80 Ce 20GOTA Fone Boos 119 12-Tore 8 so Tal 2347600 lf Linea 198 MEJOR tr extabo gag PARA TODOSINFORME TECNICO DE AVALUO COMERCIAL No 2018-0062 RT No. 47258 -IDU ‘ALTURA MAXIMA “TIFOLOGIA DE CONSTRUCCION E i INDICE DE OCUPACION t INDICE DE CONSTRUCCION. | T |_| Avenida Congreso Fucaristico, vena de Poporo Qu eee |_| ydemss de a mala val anol se exigeanteardin de 5 AISTAMIENTO POSTERIOR [15.00 metros = "MSLAMIENTO LATERAL Ro aplica_ 4.1 USOS PRINC:PALES: Comercio escala urbana, zonal, vecinal A y vecinal B. Comercio ~ ‘comecio pesado — escala metropotitana y urbana 42 USOS COMPLEMENTARIOS: Vivienda: unifamilia, bifamiliar y multifamiliar. Dotacional: Equipamientos Colectivos (educativo, cultural, salud, Bienestar social: Escala zonal y vecinal. Equipamientos Colectivos - Culto: Escala vecinal. Servicios urbanos basicos: (Seguridad ciudadana, defensa y justicia, servicios funerarins y servicios de la administracién pablica) — Escala Zonal. Servicios Empresariales: Escala urbana y zonal. Servicios Personales: Uscala urbana y zonal. Servicios Ato Impacto: Escala urbana y 7onal 43 USOS RESTRINGIDOS: Comercio ~ almacenes por departamentos y centros comerciales € hripenmereados con mas de 6000 m2 de érea de ventas, scala mettopolitana. 4.4 CONSIDERACIONES NORMATIVAS Nota 5. Se permite aleanzar un indice de construccion de 4.0 y una altura en pisos resultante, ‘ajo el cumplinciento de lax siguientes condiciones: i Antejardin con dimensién minima de 5 metras. No se permiten empates con vecinas colindarts ji fi. Retroceso contra predis vecinns de minimo 5 metros. a partir del siguiente piso al ‘mximo permitido en la ficha normativa, 0 a partir del nivel de empate can los volumenes construidos de lax edificaciones colindartes permementes sin sobrepasar la Tinea del aislamiento posterior. Cuando se exija aislamiento posterior el retroveso contra el lindero posterior, a partir dl piso siguienteal méximso permitido er la fica correspondiente a la dimensién del aislamiento posterior exigido para la altura total : 0143010 26-99 Sageeoe HOR 20GOTA Se ana Ao Ter 234 T600 Info. Linea 195 MEJOR www catastrobogota gov co PARA TODOSINFORME TECNICO DE AVALUO COMERCIAL No 2018-0062 RT No. 47258 - IDU Fuente: plano urbemistico BIGM-19 El inmucble objeto de avaltio se sometié al régimen de propiedad horizontal mediante la Escritura Publica 5620 protocolizada el 22 de agosto de 1980 en la Notaria 4 del circulo de ‘arresponde a un bifamiliar, destir idencial 5. DESCRIPCION DEL INMUEBLE UBICACION: Casa medianera, ubicada en el costado norte de fa CL 31 sur, una cuadra al sur de la Avenida 1° de Mayo (AC 26 SUR) y 50,00 m., aproximadamente, al oriente de la ‘Avenida Boyacd (AK 72). Su. : cra No 26-90 Sedge peal 131301 soGOTA Torre A Pisos 11 y 12 - Torre B Piso2 Tel. 234 7600 - Info: Linea 195 MEJOR www catastrobogota gov co PARA TODOSINFORME TECNICO DE AVALUO COMERCIAL No 2018-0062 RT No. 47258 - 1DU [Link] TERRENO: irem UNIDADES | CANTIDAD “TERRENO RT-47358 IDU Noviembre de 2017 me 5215 "TERRENO SIIC - UAE CD =| 69.20 TERRENO REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL | _m | 69,125 5,[Link] PUBLICOS: El predio cuenta con acometidas de servicios publicos domiciliarios basics de acueducto,alcantarllado, energia eléctrica, gas natural y alumbrado pablico. 6, CARACTERISTICAS GENERALES DE LA CONSTRUCCION 6.1. DESCRIPCION: ‘Casa medianera, de tres pisos y terraza, de uso ‘CIMENTACION Ciclépea, posiblemente. _ ESTRUCTURA “Mamposteria confinada y poricos de coneetoreformado, Enirepieo 3 place prefabricada y placa maciza conereto reforzado. Eniepiso 3 y teraz: placa maciza coneret coforzado. Piso 4 exrvtura en madera COBTERTA Placa concreo, impermeabiizada. "ACABADOS FACHADA Pats egraiad y vii. ‘MUROS Pafte exiuco y vii, ISOS Piso I. Gare: baldosa granito,Salascomedor eeraniea SOKO, Psa Zvi Piso 3 corimien 33x33, Taz: concrtoafnado. | ‘CIELO RASO. [raph ‘COCINA Titepal, postToanede, mevinpolicuaran. Pia erica 405a0; manos sramica 20x30 con coef en piss I y3. BANOS “Aparatos sanitaros gama modia, pisos cerdmica T25x23 y 20x20. Muros | cerdmica I [x11 y 20:20 en segundo piso (uno mille). Bato piso 3: piso ceramicn 33433, murs cerca 20x25, con conefa. Lavamaros pedestal ‘CARPINTERIA MADERA | Furiasinfrires en triplex. marco lina CR. ‘CARPINTERIA METALICA | Puera principal y ventanesiaen lamina CR ca. 18, Reis ov ventana Tachada local tipo "bencaria’, en varilaeuadenda de 3/8". ‘CONSERVACION Buena, DISTRIBUCION iso I: gare cocina, sla-comedor y bao aunllian Piso 23 alobas, hall 2 bafos. Piso 3: 3 aloobas, hall et, cocina y I bai. Tera. Edad aproximada de la construceién: 37 aiios. Por otra parte las ampliaciones cuentan con una vetustez aproximada de 20 affos. ‘Ay Cra 30 No 25 - 90 Cédigo postal. 111311 2oGOTA Torre A Pisos 11 y 12 - Torre B Piso 2 Tel 2947600 Ifo Linea 195. MEJOR vn catastiopogota gov co PARA TODOSINFORME TECNICO DE AVALUO COMERCIAL No 2018-0062 RT No. 47258 -IDU En desarrollo del trabajo se utilizaron los siguientes métodos para determinar los valotes reportados. 7.1. PARAEL VALOR DEI ERRENO: No aplica, 7.2. PARA EL VALOR DE LA CONSTRUCCION: AREA PRIVADA Para la determinacién del valor comercial del area privada en estudio y de acuerdo con lo establecida en el Decreto No. 1420 del 24 de julio de 1998, expedido por la Presidencia de la Repiblica, Ministerios de Hacienda y Desarrollo y su correspondiente Resolucién Reglamentaria No. 0620 de octubre de 2008, expedido por el Instituto Geogrifico Agustin Codazzi, asi como también por las premisas bisicas del presente informe, se utilizé el método de comparacién de mercado, Para el efecto el Articulo 1° de la Resolucién 620 de 2008 del IGAC define y establece: “ARTICULO Io. METODO DE COMPARACION O DE MERCADO. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o tramsacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de cvaitio, Tales ofertas o transacciones deberin ser clasificadas, analizadas ¢ interpretadas para legar a ta estimacién del valor comercial.” AREA PRIVADA CONSTRUIDA Se conformé una muestra compuesta por 9 datos de mercado inmobiliario correspondientes a inmuebles destinados al uso residencial, sometidos al régimen de propiedad horizontal, igual que el inmueble objeto de avalio, ubieados en los sectores calastrales Provivienda Oriental (004503) y Provivienda (0045(4). (Ver anexo Datos de mercado PH) a fy Cra 30lo 25-90 Cédgo posal 11731 20oGOTA Faget y 12+ Tore Bao? Tel 234 7600 -lifo Linea 195 MEJOR [Link] gov co PARA TODOS csauererINFORME TECNICO DE AVALUO COMERCIAL No 2018-0062 RT No. 47258 - IDU wo] pee Free T ivea | Valor Deporade | alr nila Dao | oivesin Pe ie ampintges| Valor Gh Valor Dp CLI SURTF a 1 [SHSRTET sraa]-[ _s128000000 - 30 so] s2218371 7 [CE 28SUR EI] — 55 = 2 | SERSSUREC T5530 5130.00.00 16000 070 so] s2azsies 7 chasse zi yan 3 SeRSURSET sso] -[ srezonaw 16000 000 so] 2423358 MED, se DESv SIND [STIS TRATAMIENTO ESTADISTICO [cori VaR. Si LiMire NF_| $3336.70 Tanne SUP] S273 207 Estos datos arojan un valor de area privada construida promedio de $2.354.958/m? con una desviacién estindar de $ 118.288/m2, con lo que se obtiene un coeficiente de variacién del 5,02%, El dato 4 corresponde a un apartamento de condiciones similares a los datos que componen el ‘segmento anterior, sin embargo cuenta con una vetustez. menor, razin por fa cual el valor obscrvado para este dato es superior y equivale a $3.365.385/m? Los datos 5 a7 corresponden a apartamentos sin areas libres, ubicados en conjunto residencial, con disponibilidad de equipamiento comunal bisico, ubicados en el sector catastral de Provivienda Oriental (004503), con edades de entre 20 y 30 afios. ate | direcin vawepenerda| var | varcy | vary RROAIS assed ; re 5 [ORES] camo] | sat000n 3 oon00 ol _s2sss0 cesar | eam | en] -) s2x0m000 $ an0r0 so] s32300 ars oan 0 120,000.00 2.886 508 7 [ees 0mm 0 so) sense wen | soos pisvsiwo [| sais ‘rusranmiro esravistico cour vae | 201 uwneine [saz uwinisur | s3230.07 Estos datos arrojan un valor de érea privada construida promedio de $3.009.403/m? con una desviaciGn estindar de $ 2 1,024/m?, con lo que se obtiene un coeficicnte de variacién del 7,01%. Con base en la comparacién de los resultados observads para os datos 1 a 3 y S a 7 se puede _ 8 ‘Ay Cra 30a 25 - 90 Cédigo postal: 111311 A Torre A Pisos 11 12 Torre B Piso2 soGOld Tel 234 7600 - Info: Linea 195 MEJOR vn eatastrobogeta gor co PARA TODOS ceournorINFORME TECNICO DE AVALUO COMERCIAL No 2018-0062 RT No. 47258-IDU ‘Se obtuvo informacion de 7 datos de mercado, los datos | a 3 ubicados en el sector Provivienda Occidental (004505) y los datos 4 a 7 cn cl sector Provivienda (004504). (Ver anexo datos de ‘mercado NPH). ; Tre Var taro | Var taro ate [_esein | Areca alo Depurado Venn a ide | terreno __| Valor Depurndo Ve construccida, Aerreno. 7 nS 9038] soni] 230000000 saison] 2836075 2 | RUS mae Fnom 0 secon] szasr7 Fa ane oe $0000 Sisson] _s2799 ay | _Direcciin | Area comsridn YalorDepurado Vents cee Torso Se] so] ss Sirao| ‘Sea 3p Ce sURAAT 3810) 17s] sesoomn0%n sewomo) 2am es a $smam| S200 Tessie sep} aa Tasae| TE Con base en los datos anteriores se efecto el célculo del valor del drea libre de cada uno de los inmuebles, para lo cual se llevé a cabo el siguiente provedimiento: a. Se catculé el drea libre de cada predio, calculando las dreas de patios, ‘antejardines y demas elementos libre b. Al rea libre obtenida se te asigné ef valor unitario del terreno bajo la hipétesis {que por ser dreas libres no tienen construeciones y su valor seria como minimo el valor del suelo, ¢. El valor total del érea libre obtenida se dividié sobre ef valor total del inmueble para obtener la relacién (peso) del crea libre en el valor total del predio. VALORDEL AREA ATO | AREA LIBRE (") ee T To OTS z 0 T7386 7E 80 005 : EI Team ATT o a0 oa. a80 303.9 S 0 TOS. & 200 27653-6931 D8 7 330 30779265.55 oe Dado que los datos 1,2, 3 y 7, carecen de éreas libres, se tomaron para la estimacién los datos 4, 5 y 6, Los datos analizados arrojan un peso del valor del area libre del orden del 25%. Asi las cosas para 15 Ay. Cra 30 No 25-90 Gédigo postal: 111311 20GOTA Torre A Fisos 11 12 - Torre B Piso? Tel. 234 7600 ~Info Linea 195 MEJOR ‘winu-catastrobogota gov co PARA TODOSINFORME TECNICO DE AVALUO COMERCIAL No 2018-0062 RT No. 47258 -IDU a veresrez| YA] EN% | stan0 oF | vation, | vaton TERESTEZ ran] Tog. | coNseRVACION | PEPRECIACION | perasicion| ADOPADO vipa ARPCTACUR TARE 1 + ~ Y Faia PSO! ww | 1c04 2 uae | sso. Amuastounvorsor | 2 : Pa ramps | mea00me AREA TERCLR PISO! | ansos THA rAnFA | yy 7 | ap | a a : CuAMT Re! 7 | a5] sm 2 — anamen esconan 7.3. PARA El. VALOR DE OTRAS CONSTRUCCIONES: Para la determinacién del valor comercial de las edificaciones anexas de acuerdo con lo establecido en el Decreto No. 1420 del 24 de julio de 1998, expedido por la Presidencia de ia Repiiblica, Ministerio de Hacienda y Desarrollo y su correspondiente Resolucidn reglamentaria No, 620 de octubre de 2008, expedida po- el Instituto Geogréfico Agustin Codavzi, se utilizé el método de costo de reposicién, Método de custo de reposicién’ Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avatio a partir de estimar el costo total de ta construceién a precios de hoy. wn bien semjamte al del objeto de avatio. y restarle la depreciacién acumulada. Al valor asi obtenido se le lehe adicionar el valor correspondiente al terreno. Los costos de repasiciin a muevo corresponden a los calculados can los presupuesios elaborados por la UAECD. fa depreciacién uplicuda correspond al método del Factor de Heidecke ror estado de conservacién. Para cllo se uilizaré la siguiente formula Ve= {Ct D} i ¥t En donde: Ve ~ Valor comercial a D> Depreciacién Vi = Valor de! terreno, “osio (oral de le consiruccion Depreciacién. ls ta porcién de la vida iil que en términos econdmicos se debe desconter al innmeble por el tiempa de uso, toda vez que se debe ervaluar la viks remanente del bien . eons 0 om fe Eisegeat V3 soGOTAy See rae Tone Po Jot 2547609 Info Lines 195 MEJOR ‘wi catastrobogota gov co. PARA TODOS coouarINFORME TECNICO DE AVALUO COMERCIAL No 2018-0062 RT No. 47258 - IDU avalio comercial tiene una vigencia de un (1) aflo, contado desde Ia fecha de su expedicién, ‘Siempre y cuando las condiciones fisicas del inmueble avaluado no sufian cambios significativos, asi como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable. Fl valor asignado por la UAECD, corresponde al valor comercial, entendiendo por valor comercial ‘quel que un comprador y un vendedor estin dispuestos a pagar y recibir de contado o en tésminos. razonablemente equivalentes, en forma libre y sin presiones, en un mercado normal y abierto, ‘existiendo alternativas de negociacion para las partes. Adicionalmente a las caracteristicas més relevantes del predio expuestas anteriormente, se han tenido en cuenta para la determinacién del valor comercial, las siguientes particularidades: Las condiciones sosioeconémicas y urbanisticas del sector al cual pertenece cl inmueble objeto de vali. Deniro de las cuales se incluyen la estratificacion socioeconsmica, fos usos predominantes del sector, los estindares urbanisticos de la zona y sus condiciones de saneamiento basic. Las condiciones de accesibilidad a la zona como son la infrestructura vial local, las principales vias de acceso, asi como el estado de conservacién de esta infiaestructura. Asi mismo la disponibilidad de transporte piblico que permite conectividad con cl resto de la ciudad, La nommatividad urbanistica que cobija al sector y particularmente al inmucble objeto de avalto ‘como factor determtinante del comportamiento del mercado inmobiliario. Las actuales condiciones del mercado inmobiliaio, actividad edifcadora, wos y condiciones del sector. Adicionalmente alas condiciones propias del predio en estudio, se evaluaron factores exégenos que ineiden en Ia determinacién del valor: seguridad, estado y cobertura de la infiaestructura urbana, servicio de transporte y distancia a otros centros de desarrollo evondmico de la ciudad. Las condiciones de habitabilidad de la edificacién, asi mismo las caracteristicas de iluminacién y ventilacién natural que presenta la construccin, 2 Cra 200 25-90 Side poust Hiatt s0GOTA Tome A Pisos 11 y 12- Tore B Piso 2 Tel 234 760 Ino Lines 195 MEJOR wvnw catastrobogota gov co PARA TODOS —