Evaluación de Proyecto Inmobiliario

GEORG PETER ROSAS

VALDIVIA_FEBRERO 2024

Catherine Menadier Stavelot

 CONTENIDO
Resumen Ejecutivo

1 – Descripción del bien.

2.- Entorno.
3.-Normativa vigente, uso de suelo y restricciones.
4.-Metodología de comparación.
5.- Enfoque por renta.
6.- Enfoque por costo de reposición.
7.- Levantamiento de mercado.
8.-Cabida
9.- Flujo Ingresos y costos.
10.- Conclusiones y/o recomendaciones.
11.- Set fotográfico.
12.- Documentos aportados por cliente.
Resumen Ejecutivo

El presente estudio ha sido solicitado por el Sr. George Peter Rosas,

para determinar el valor UF/m2 de un paño compuesto por siete
roles en el centro de la ciudad de Valdivia. Para tal efecto se contó
con las escrituras, certificados de avalúos de SII y Certificado de
Informaciones Previas.

Se realizó visita de la propiedad el día 22.02.2024 en la cual se logró

recorrer parte de la propiedad, se midió con huincha el frente hacia
calle Camilo Henríquez, anchos de pasajes y fondo de roles
específicos. Se logra ingresar a tres propiedades, se complementa
con set fotográfico.

Se recorre el entorno inmediato, en los cuadrantes Av. Alemania,

Aníbal Pinto, Cochran, Pérez Rosales, y se levanta la oferta de
mercado de suelo y bienes inmuebles acorde a la propuesta.

Para determinar el mayor y mejor uso del terreno en estudio, se

realiza cabida de una propuesta inmobiliaria la cual cumple con las
restricciones de la normativa vigente y de la necesidad del mercado
en dicho cuadrante. (NCh 3658/2 2022).

El valor comercial que determina el tasador se concluye una vez

analizada la oferta, mercado, normativa y rentabilidad del proyecto.
1. DESCRIPCION DEL BIEN
La propiedad corresponde a un paño compuesto por siete roles, con
superficie de 1.660,7m2, localizado en la calle Camilo Henríquez en el
centro de la ciudad de Valdivia, sector con una data de más de 70 años
de antigüedad, emplazado de acuerdo con la Ordenanza local en la zona
urbana ZU-1.

Su entorno inmediato son edificaciones de 2 a 4 pisos de altura (12m)

máximo con destino comercial. A 100m, predominan negocios de Retail
tales como: La Polar, Corona, Centros Comerciales entre otros, por la
calle Camilo Henríquez y enfrentando el paño el Supermercado Eltit, el
cual considera estacionamientos en planta, un Hotel y negocios de
barrios con distintos servicios.

En visita a terreno se logra identificar 2 construcciones habitacionales en

2 pisos de altura en madera, revestidos en lata, en mal estado de
conservación y habiendo cumplido su vida útil y 2 construcciones con
uso comercial: servicio de reparación de bicicletas y un taller de madera,
al fondo del sitio (deslinde oeste), existió una vivienda la cual se
incendió existiendo sólo escombros y malezas que no permitieron el
acceso al resto del terreno.

Los deslindes son irregulares, con una topografía con pendiente desde
este a oeste, su frente predial es de 23,13m. Y un fondo medio de
80,5m. Por ser un sector consolidado cuenta con una urbanización
completa.
1. DESCRIPCION DEL BIEN

En cuanto a la normativa del uso de suelo ZU-1, permite usos de suelos

tales como: viviendas, equipamientos , talleres inofensivos. Exige
diversas restricciones tales como: rasante de 60°, altura máx 12., % de
adosamientos y ocupación de pisos superiores entre otros.

Al recorrer el entorno y analizar el comportamiento del mercado, se

detecta necesidad de : nuevos locales comerciales, productos mixtos:
planta baja locales y oficinas pisos superiores, se identifican organismos
públicos arrendando construcciones antiguas de 1 piso de altura y
parking cercanos por escasez de estacionamientos.

Entendido el comportamiento de la tendencia del mercado actual y el

alto interés comercial de esa zona en conjunto con las restricciones
normativas, se realiza un estudio de cabida para calcular el valor UF/m2
del terreno, entendiendo que será el “mayor y mejor uso del suelo”.
(NCh3658/2 2022).
1. DESCRIPCION DEL BIEN

Puente Pedro de Valdivia

Plaza de la República

Arauco

Yerbas Buenas
Puente Calle Calle
1. DESCRIPCION DEL BIEN

FRENTE PREDIAL: C. HENRIQUEZ CALLEJON DE ACCESO A ROLES

VIVIENDAS AL INTERIOR VIVIENDAS AL INTERIOR

 1. DESCRIPCION DEL BIEN

PLANCHETA SII

CERTIFICADO AVALUO SII

ROL TERRENO (m2) CONSTRUCCION (m2) CLASIFICACION AÑO CONSTR
160-64 222 430 E4 1946
160-98 222 0
160-99 222 125 E4 1965
160-100 222 143 E4 1965
160-101 222 396 E4 1965
160-14 222 745 E4 1946
160-15 327 264 E3 1925
TOTAL 1659 2103

Se cruza información de superficies de escrituras

con las declaradas en SII, existiendo 1,73m2 más
por escritura.

ESCRITURA ROL AVALUO SII AVALUO SII (UF) UF/m2

TERRENO (m2) 160-64 $ 48.589.326 1.321 5,9
222,3 160-98 $ 30.861.297 839 3,8
222,35 160-99 $ 36.014.794 979 4,4
222,27 160-100 $ 36.756.897 999 4,5
222,27 160-101 $ 47.187.574 1.282 5,8
222,27
160-14 $ 57.797.376 1.571 7,1
222,27
160-15 $ 72.383.002 1.967 6,0
327
TOTAL $ 329.590.266 8.958 5,4
1660,73
 1. DESCRIPCION DEL BIEN

DESLINDES

78,5m. (Escritura)

20,5m. (Escritura)
23,23m. (Huincha)
1.660,7 m2

82,5m. (Escritura)

En levantamiento de terreno con huincha, se logra medir el frente hacia Camilo Henríquez en 23,13m.
(rol 160-14 y 160-15) y pasillo o callejón según CIP descrito en 2m. , el cual tiene ancho irregular desde
1,65m. A 1,8m. hacia el fondo del sitio, el cual conecta las viviendas con el acceso público.
2. ENTORNO

El terreno se encuentra emplazado en el polo comercial de la ciudad,

distanciándose en 270m. de los servicios necesarios de la Plaza de la
República, en recorrido de su entorno se encuentra en la calle Camilo
Henríquez entre Arauco y Yerbas Buenas, destacados comercios:
Supermercado Eltit (mantiene arriendo con 2 locales: Farmacias
Farmax y Direct TV), Hotel La Magia del Sur, Fosis y Consultorio
Jurídico Provincial de Valdivia. Otros son locales pequeños; alimentos
congelados, venta de telas y cordonerías, Chilexpress, librerías,
estand de casas prefabricadas, clínica veterinaria, peluquerías,
ferreterías de barrio, 2 parking de estacionamiento ($30/min); entre
otros. Se observa además un sitio en la vereda poniente con una
construcción en obra gruesa abandonada. Se identifica arriendos de
cabañas y hoteles por calle Yerbas Buenas.

En cuanto a equipamiento, dista tan sólo 600mt. de 2 importantes

Centros Educacionales: Instituto Comercial de Valdivia e Instituto
Inmaculada Concepción, de la I. Municipalidad de Valdivia y GORE,
200m. de centro de Bancos, Farmacias, Locales Retails tales como:
Corona, La Polar y Centros Comerciales que contienen locales
comerciales. El Centro médico Valdivia se localiza a 500m. y otros
centros dentales y estética en ese radio.
2. ENTORNO

A 800m. se encuentra el Puente Pedro de Valdivia, el cual conecta

con Isla Teja y a 1,8Km. del Puente Calle Calle el cual conecta con el
acceso norte de la ciudad. Tan solo 400m. lo separa de la A. Arturo
Prat , costanera de gran afluente de turistas, puesto que aloja el
Mercado Municipal , Feria Fluvial , el Museo O´Brien, U. San
Sebastián y lo más destacable es que es escenario de la semana
Valdiviana.

El transporte público ofrece colectivos de la zona con distintas líneas

por calle Camilo Henríquez y por calle Pérez Rosales a 300m. existen
dos paradas de buses.

La zona de emplazamiento es 100% comercial con edificaciones de 2

a 4 pisos, siendo destinados para comercio local como los descritos
anteriormente. Se observa la necesidad de Parking, la que es
abastecida con sólo 2 parking en el cuadrante y el estacionamiento
del supermercado Eltit.
2. ENTORNO

Arauco

Yerbas Buenas
3. NORMATIVA VIGENTE, USO DE SUELO Y RESTRICCIONES

ZU-1
 3. NORMATIVA VIGENTE, USO DE SUELO Y RESTRICCIONES

ENTORNO
TIPO DE ZONA: URBANA ESTADO CONSERVACIÓN: BUENO EQUIPAMIENTO: COMPLETO
USO HABITACIONAL_COMERCIAL URBANIZACIÓN: COMPLETA ALCANTARILLADO COLECTOR PÚBLICO
PREDOMINANTE:
DESARROLLO: ESTABLE CALIDAD URBANIZACIÓN: NORMAL :AGUA POTABLE: RED PÚBLICA
MERCADO COMERCIAL TIPO CALZADA: HORMIGON AGUAS LLUVIAS: COLECTOR PÚBLICO
OBJETIVO:
DEMANDA / ESTABLE TIPO ACERA: HORMIGON ELECTRICIDAD: AÉREA
INTERÉS:
TENDENCIA VALOR: ESTABLE ANTIGÜEDAD SECTOR: .+50 AÑOS GAS: RED PUBLICA

TERRENO
FORMA: Irregular DESLINDE NORTE: 78,5 m. con propiedad privada SUPERFICIE: 1.660,7 m2
FRENTE / 1 / 3,5 DESLINDE SUR: 82,5 m. con propiedad privada FUENTE: Por Escritura.
FONDO:
TOPOGRAFIA: Irregular DESLINDE ORIENTE: 23,13 m. con calle Camilo Henriquez
COPROPIEDAD: N/A DESLINDE PONIENTE: 20,5 m. con propiedad privada

NORMATIVA
Edificación aislada y pareada: Aislado, pareado y continuo. Profundidad máxima
Respetando rasantes. del cuerpo edificado paralelo a la calle en
Edificación continua:12., sobre la Edificación Continua en 1er y 2do piso: 100% del
ZONA DE EDIFICACIÓN ZU-1 ALTURA MAXIMA EDIFICACION AGRUPAMIENTO
altura máxima de la edificación deslinde común. Sobre 2do piso: 50% del deslinde
continua se permite edificación común.
aislada según rasantes.
Vivienda, equipamiento de todo tipo y Viviendas y talleres inofensivos: en No informa.
escalas interurbanas y comunal con 2do piso: 60% sobre 2do
excepción del tipo seguridad de escala piso:40%. Equipamiento: en 2do
USOS PERMITIDOS OCUPACION PISOS SUPERIORES DENSIDAD
interurbana. Talleres inofensivos. piso:100%. Sobre 2do piso: 60%.
Actividadaes complementarias a la
vialidad y transporte.
USOS EXCLUIDOS Todos los usos no mencionados SUP. PREDIAL MINIMA 400m2 RASANTE 60°
COEF. OCUPACION DE SUELO precedentemente.
Vivienda y talleres inofensivos:60%. COEF. CONSTRUCTIBILIDAD No informa. ADOSAMIENTOS 0,4
DISTANCIAMIENTO Equipamiento:100%
No informa. OCHAVOS No informa. ANTEJARDÍN No informa.
 4. METODO POR COMPARACION DE MERCADO

Se procede a levantar la oferta de mercado de suelos, en un radio de 1Km, detectando 13 terrenos de

diversas características; una banda de superficies desde 402m2 a 8.452m2 y precios que fluctúan entre
UF4.978 a UF228.204, entregando indicadores desde 12,4UF/m2 a 44,4 UF/m2, promediando 28,8
UF/m2.

4
1
5
6
8

2
10 12 13 9
N° Ubicación Valor UF m2 UF/m2
1 Avda Arturo Prat 30.500 1.137 26,8
2 Picarte Anfion Muñoz 13.610 476 28,6
3 A pasos del centro 4.978 402 12,4
4 Janequeo & O'higgins 12.768 456 28,0

11 5
6
A pasos del centro
Carlos Anwandter intersección calle García Reyes
21.586
34.000
937
1.032
23,0
32,9
7 Esquina chacabuco con caupolican 20.000 450 44,4
8 Carlos Anwandter intersección calle Pedro de Valdivia 42.778 1.448 29,5
9 Beauchef 17.000 970 17,5
10 Perez Rosales 55.334 1.265 43,7
11 General Baquedano, en la intersección con la calle Vicente Perez Rosales
228.204 8.452 27,0
12 centro de valdivia 18.481 654 28,3
13 Beauchef, Valdivia 45.343 1.239 36,6
PROMEDIO 41.891 1.455 28,8
 4. METODO POR COMPARACION DE MERCADO

Al depurar las muestras por características homólogas tales como: Uso de suelo (Zona ZU-1), superficie
de terrenos por sobre 450m2. y estadísticamente indicadores con leve dispersión a la mediana
(28,3UF/m2), se filtró y seleccionó la muestra N° 2, 5, 8 y 12. moviéndose los rangos desde 23UF/m2 a
29,5UF/m2 y entregando un valor comercial del suelo de : 27,4 UF/m2.

N° Ubicación Valor UF m2 UF/m2

2 Picarte Anfion Muñoz 13.610 476 28,6
5 A pasos del centro 21.586 937 23,0
8 Carlos Anwandter intersección calle Pedro de Valdivia 42.778 1.448 29,5
12 centro de valdivia 18.481 654 28,3
PROMEDIO 24.114 879 27,4
TERRENO ANALIZADO 45.552 1.660
 5. ENFOQUE POR RENTA

Actualmente la propiedad presenta 4 propiedades en renta:

• 2 locales comerciales que enfrentan Camilo Henríquez

• 2 Viviendas de 2 pisos en madera (E4), con acceso por callejón común.

Cliente no informa el valor por renta de las propiedades, lo que se estima despreciable de acuerdo con
las condiciones de éstas y por el uso final que se le realizará al suelo y destino final de las viviendas
(demolición).
 6. ENFOQUE POR COSTO DE REPOSICION

Se procede al cálculo del valor comercial de las edificaciones, de acuerdo con el enfoque de Costo, el cual
considera el valor de reposición del bien a evaluar, asimilando el costo de los bienes, obligaciones o
derechos, al valor de mercado. Se ha considerado la depreciación de las edificaciones según los
siguientes parámetros: Edad del bien, Vida útil, materialidad y estado de conservación, eliminando la
obsolescencia funcional, para tal efecto se ha utilizado las tablas de Ross Heidecke. (NCh 3558/1 2021).

El resultado de esto es que todas las construcciones están 100% depreciadas, es decir han cumplido su
vida útil y por su mal estado de conservación el valor UF/m2 se determina como 0.

A continuación el cálculo por rol y año de construcción información recabada por Certificados de avalúo
de SII. El Rol 160-98 no declara construcción edificada.

EDAD DEL INMUEBLE 78 EDAD DEL INMUEBLE 59 EDAD DEL INMUEBLE 99

VIDA ÚTIL 20 VIDA ÚTIL 20 VIDA ÚTIL 20
EDAD % VIDA ÚTIL 390% EDAD % VIDA ÚTIL 295% EDAD % VIDA ÚTIL 495%
ESTADO DE CONSERVACIÓN 4 ESTADO DE CONSERVACIÓN 4 ESTADO DE CONSERVACIÓN 4
FACTOR K 100 FACTOR K 100 FACTOR K 100
MATERIALIDAD E MATERIALIDAD E MATERIALIDAD E
VALOR UF/M² 16,00 VALOR UF/M² 16,00 VALOR UF/M² 16,00
DEPRECIACIÓN CONSTRUCCIÓN 0,00 DEPRECIACIÓN CONSTRUCCIÓN 0,00 DEPRECIACIÓN CONSTRUCCIÓN 0,00

AÑO 1946 AÑO 1965 AÑO 1925

390% VIDA UTIL CUMPLIDA 295% VIDA UTIL CUMPLIDA 495% VIDA UTIL CUMPLIDA
ROL 160-64 ROL 160-99 ROL 160-15
ROL 160-14 ROL 160-100
ROL 160-101
 7. LEVANTAMIENTO DE MERCADO

Para definir qué tipo de proyecto es viable desde el punto de vista comercial, se ha levantado los
proyectos inmobiliarios habitacionales en altura, detectando en el radio más cercano 7 proyectos en
venta, casi todos con entrega inmediata. Como se puede ver en la gráfica 2uni. se emplazan cercano al rio
Calle Calle, 3uni. en Isla Teja y uno hacia el sur este, respecto la propiedad en análisis.

Desarrollador Nombre Proyecto Dirección

Forteverde Edificio Urban 2 Oettinger 61

Icuadra Smart Isla teja Los Laureles 270

Icono Limitada Plaza Fluvial Carampange 500

Leben Edificio Bold Chacabuco 637

Comosa Costa Valdivia Ramon Picarte 1460

Comosa Walk Anibal Pinto Aníbal Pinto 1747

Altura AP1733 Av. Arturo Prat 1733

Oettinger Edificio Oettinger Los Robles 160

 7. LEVANTAMIENTO DE MERCADO

Acorde a lo indicado en el análisis del entorno, se procede a levantar los locales comerciales en oferta,
detectando 9 uni. Con superficies sobre los 140m2. (muestras más pequeñas fueron eliminadas para no
distorsionar el valor UF/m2). De las 9uni, se seleccionan las 4 uni. Que se encuentran en la zona ZU-1,
puesto que se verán restringidas por la normativa de Ordenanza Local.

Superficie Superficie UF/m2

N° Dirección Valor UF terreno construcción (construcción)
1 Av. Alemania 12.000 320 37,5
2 Arturo Prato Avenida N°425 31.000 1.137 495 62,6
3 Centro 12.000 360 164 73,2
4 Vicente Perez Rosales 756 98.400 2.460 1.098 89,6
5 Frente a la Plaza 109.500 1.410 800 136,9
6 Aníbal Pinto 900 - 1200 14.500 413 35,1
7 Esquina de calles Chacabuco e Independencia
55.000 666 82,6
8 Frente a la Plaza 200.000 646 2.584 77,4
9 Maipu N°251, Centro de Valdivia, 18.900 140 135,0
PROMEDIO 61.256 742 82,5
 7. LEVANTAMIENTO DE MERCADO

A continuación las muestras que se filtraron para el análisis de UF/m2 de venta de locales, por uso de
suelo ZU-1, se mueven en bandas de 38 UF/m2 a 90UF/m2; promediando las 4 muestras 73,9 UF/m2.

Superficie Superficie UF/m2

N° Dirección Valor UF terreno construcción (construccion)
1 Av. Alemania 12.000 320 38
2 Arturo Prat Avenida N°425 31.000 1.137 495 63
3 Centro 12.000 360 164 73
4 Vicente Perez Rosales 756 98.400 2.460 1.098 90
PROMEDIO 38.350 1.319 519 73,9

Finalmente se realiza un tercer filtro, eliminando la muestra #1, puesto que la UF/m2 distorsiona el
promedio en un 51%. Quedando así la muestra #2, #3 y #4 promediando un valor de venta de locales
comerciales de 80,5 UF/m2.

Superficie Superficie UF/m2

N° Dirección Valor UF terreno construcción (construccion)
2 Arturo Prat Avenida N°425 31.000 1.137 495 63
3 Centro 12.000 360 164 73
4 Vicente Perez Rosales 756 98.400 2.460 1.098 90
PROMEDIO 47.133 1.319 586 80,5
 7. LEVANTAMIENTO DE MERCADO

Posicionamiento de las muestras seleccionadas para el valor UF/m2 de venta de locales comerciales,
cercanos a la propiedad y cumpliendo el mismo uso de suelo (ZU-1).
 7. LEVANTAMIENTO DE MERCADO

A continuación, se muestra 9 Recepciones definitivas realizadas a proyectos que circundan el terreno en

estudio y cumplen con las condiciones de interés de mercado; para destino: Comercial, Hotel y Oficinas.
Con superficies que van desde los 140m2. a 55.881m2 (Centro Comercial). (Fuente: Ley de
transparencia_Municipalidad de Valdivia).

N° DESTINO N° FECHA DIRECCION SUP. CONSTRUIDA (m2)

1 CENTRO COMERCIAL 680 28.12.2023 Av. Ramón Picarte N°422 56.881,0
2 CENTRO MEDICO 306 18.05.2023 Jorge Beauchef N°683 140,0
3 COMERCIO Y ESTACIONAMIENTO 285 12.05.2023 Vicente Perez Rosales N°765 437,0
4 HOTEL 37 09.01.2024 Camilo Henriquez N°738 387,2
5 LOCAL COMERCIAL 383 29.06.2023 San Carlos N°187 264,2
6 LOCAL COMERCIAL 472 23.08.2023 Anibal Pinto N°1069 225,0
7 MOP 583 16.10.2023 Yungay N°621 2.542,9
8 OFICINAS 393 07.07.2023 Caupolican N°566 351,1
9 OFICINAS 561 03.10.2023 Camilo Henriquez N°929 1.514,4
 8. CABIDA

Analizada la normativa del PRC, según uso de suelo zona ZU-1, normas complementarias y mercado
predominante el cual es Equipamiento. Se realizan los cálculos de uso de suelo (100%) y constructibilidad
para sistema de agrupamiento “Continua”, ésta se ve limitada por : Puede ser continua con una altura
máxima de 12m. Y sobre ésta “aislada”, respetando la rasante de 60° y distanciamiento de acuerdo con el
2.6.3 OGUC. La profundidad máxima del cuerpo edificado paralelo a la calle puede tener el 100% del
deslinde común y la ocupación de pisos superiores en 2° piso: 100% y sobre el 2° piso: 60%.

De acuerdo con lo anterior, se propone la cabida de un Edificio Mixto de 8 pisos de altura para la Venta,
de 7.387m2 construidos y 1.660m2 en 1 subterráneo. Se destinan las 2 plantas en 1° y 2° piso para Local
comercial de planta libre (idealmente Retail) altura de 3m., piso del 3° al 8° piso para oficinas con altura
de 2,56m. Se incorpora 1 subterráneo para estacionamientos , para dar cumplimiento a la Ordenanza
Local Art. 11 (Locales comerciales y oficinas = 1 uni. Cada 90m2 de superficie útil). Se obtienen así 2
locales comerciales, 81 oficinas y 87 estacionamientos. En base al levantamiento a mercado (Método
de comparación) se analiza el Flujo con valores de ventas: para locales comerciales de 63UF/m2, oficinas
de 82UF/m2, estacionamientos a 400UF/uni. Dando así una venta total de 574.379UF (77,8UF/m2). Para
la velocidad de venta se considera los 2 locales comerciales venderlos a contar del vencimiento del
primer año de construcción por 2 años en total. (UF208.011) y las oficinas según reportes de fuentes
como: Colliers y BDO, una veloc. De venta de 1,7uni/mes; resultando así un horizonte de venta de 5
años. En cuanto a los costos, se considera la contratación de una empresa constructora y los gastos
indirectos de la inmobiliaria o promotor, resultando UF331.915 (44,93UF/m2) para 2 años de
construcción y 6 años de gastos indirectos inmobiliarios (venta, marketing, administración, gastos
financieros y legales).
 8. CABIDA

Para la tasa de descuento anual (WACC), se considera la actualización de los reportes financieros Real
Estate del 4T/2023 de la empresa BDO CHILE. La cual indica: Durante el período de análisis
correspondiente al cuarto trimestre de 2023 se observa una disminución promedio de 20 puntos base en
las tasas de descuento de las sub-industrias del Real Estate, Oficinas, Residencial, Comercial, Strip Center,
Industrial y Desarrollo.
 9. FLUJO

SIMULACIÓN DE PROYECTO INMOBILIARIO

Parámetros del proyecto (datos a ingresar) Características del proyecto
Terreno útil 1.660 m² Superficies totales a Construir Unidades a vender
Condiciones Plan Regulador - OGUC Subterráneos 1.660 m² 2 Locales 3.321,46 m² útiles
Ocupación máx. del suelo 100 % Pisos Superiores 7.387 m² 81 Oficinas 4.065,25 m² útiles
Constructibilidad máx. 4,45 Superficie Bruta 9.047 m² 87 Estacionamientos
Superficies sobre el nivel de terreno (Pisos Superiores) 0 Bodegas
Total a Construir 7.387 m²
Areas Comunes 0,00 m²
Util a Vender 7.387 m²
N° Oficinas 81 Unidades Precio venta producto tipo UF UF/m²útil dep. Ingresos totales
Superficie promedio 50 m² útiles Local 104.005 UF Local+bod. 0 0,00 Locales 208.011 UF
N° de locales 2 Unidades Departamento 4.076 UF Local+E+B 104.005 0,00 Oficinas 331.406 UF
Superficie promedio 1.661 m² útiles Bodega UF Dep-Bod 4.076 81,52 Bodegas 0 UF
Superficies bajo nivel del terreno (subterráneos) Estacionamiento UF Dep-Bod-Est 4.076 81,52 Estacionamientos 34.962 UF
N° Estacionamientos 87 Unidades Total Ingresos (no actualizados) 574.379 UF 77,8 UF/m2
N° de Bodegas 0 Unidades
Supericie total subterráneos 1.660 m² Costos de Construcción
Precios de venta Costo Directo UF
Locales comerciales 63 UF/m² útil Pisos superiores 141.086
Oficina 82 UF/m² útil Subterráneos 36.520
Bodega UF Urbaniz./O. Exteriores 0
Estacionamiento 400 UF Total Costo Directo 177.606 24,04 UF/m² total construido
Costos de Construcción G.Generales y Utilidades 67.490
Costo Directo Construcción Impuesto IVA 46.568
Plantas libres 19,10 UF/m² construido Total costos de construcción 291.665 39,49 UF/m² total construido
Subterráneos 22,00 UF/m² construido Costos Inmobiliarios
O. Exteriores 0,00 UF/m² terreno Total Proyectos y Honorarios 8.167
Gastos Generales y Utilidades 38,0 % Total Permisos y derechos 2.917
Impuesto IVA Constructora 19,0 % Total Administración 5.833
Costos Inmobiliarios Total Costo financiero 14.583
Proyectos y Honorarios 2,8 % del Costo de Const. Total Comercialización 8.750
Permisos y derechos 1,0 % del Costo de Const. Total costos inmobiliarios (excepto terr.) 40.250
Administración 2,0 % del Costo de Const. Total Costos (no actualizados) 331.915 44,93 UF/m² total construido
Costo financiero 5,0 % del Costo de Const.
Comercialización 3,0 % de las ventas Utilidad proyecto (no actualizada) 52.216 UF
Utilidad Proyecto 10,0 % sobre el costo total Utilidad sobre las ventas 9%
Plazos/Etapas Construcción 2 años Utilidad sobre la inversión 16%
Ventas 6 años Velocidad de ventas/mes (oficinas) 1,7
Tasa de descuento 7,2 % anual Velocidad de ventas/mes (local comercial) 0,03
 9. FLUJO

Año 0 1 2 3 4 5 6

Ingresos totales 104.005 104.005 91.592 91.592 91.592 91.592

Costos Const. 145.833 145.833 0 0 0 0 0

Costos Inmob. 12.075 12.075 3.220 3.220 3.220 3.220 3.220

Costos totales 157.908 157.908 3.220 3.220 3.220 3.220 3.220

UU Proyecto 8.703 8.703 8.703 8.703 8.703 8.703

Flujos -157.908 -62.605 92.083 79.669 79.669 79.669 79.669

Valor máximo admitido para el terreno

97.590 UF 58,79 UF/m²

Se obtiene un valor para el terreno de 58,79UF/m2 para 1660.7m2 por escritura pública un total de
valor venta por Metodología de Valor residual de 97.590UF.

Cabe destacar que este análisis ha sido considerado para una cabida propuesta por este tasador con
valores de venta según la oferta de mercado para locales y oficinas actuales, costos de construcción
según indicadores UF/m2 que posee como registro de proyectos elaborados, velocidad de ventas en
condiciones de oferta/demanda actual y tasa de descuento WACC para el producto inmobiliario
estudiado: Comercial-oficinas , según reporte BDO Chile.
 9. FLUJO SENSIBILIZADO

El primer flujo de caja ha sido elaborado en cumplimiento a la Metodología de Valor Residual normado
por la NCh3658/2 2022, donde se calcula el valor UF/m2 del suelo para el mayor y mejor uso del suelo.

Se sensibiliza el flujo de caja según lo analizado en visita a terreno, recorrido el entorno e investigado el
mercado en portales web. Para esto, se realiza la cabida de un edificio de 4 pisos de altura, respetando la
altura máxima de 12m. Y la profundidad del 50% del cuerpo en el deslinde común más 1 subterráneo
para dar cumplimento a la exigencia de estacionamiento, según Ordenanza Local. Quedando un volumen
de 5.092m2 de 4 pisos y 1 subt de 1.660m2, manteniendo constante todas las otras variables (horizonte
de ventas, valor UF/m2 de ventas, costos, tasa de descuento), se obtiene un valor de venta del suelo de
94.738UF o un indicador de 57,07UF/m2., un 2,9% menos que el Flujo inicial.
 10. CONCLUSIONES

Realizado el estudio de documentos legales como: Escritura, CIP, Certificado de avalúos, visitado el
terreno para chequeo de superficie y revisión de estado de conservación de las propiedades existentes
sobre el terreno, recorrido el entorno para comprender el comportamiento del mercado actual.
Chequeada la normativa del uso de suelo y finalmente levantado los valores de ticket de venta UF/m2 de
terrenos similares (uso de suelo, geometría, superficie, ubicación) y valores de locales comerciales. Se
calcula por metodología de comparación de mercado el valor del terreno entregando un valor de
45.220UF para 1.660,7m2 ó 27,4UF/m2. (NCh3658/1 2021) Posteriormente se realiza la propuesta de
una cabida de un proyecto que satisfaga la demanda del sector; un edificio Mixto comercial y oficinas y 1
subterráneo de estacionamientos, para dar cumplimiento al art. 11 de la Ordenanza Local y demanda del
sector, producto de la escasez de parking a su alrededor. (NCh3658/2 2022), se logra llegar a un valor de
venta del terreno de 97.590UF (58,79 UF/m2) un 114% más. Luego se sensibiliza el flujo de caja
manteniendo todas las variables constantes y alterando la superficie, restringida por la altura de
máx12m. Que se observa en el entorno, logrando un valor de venta de 94.738UF ó (57,07UF/m2).

Finalmente se aclara que la cabida y flujo financiero que otorga el valor comercial del suelo, está sujeto a
distintas variables que sensibilizan el valor final; tales como: tasa de descuento (WACC), la cual
actualmente es muy favorable para el sector comercial y de oficinas, valores de ventas, costos de
construcción y horizontes de ventas.
11. SET FOTOGRAFICO_TERRENO
11. SET FOTOGRAFICO_VIVIENDAS
11. SET FOTOGRAFICO_ENTORNO
11. SET FOTOGRAFICO_ENTORNO
11. SET FOTOGRAFICO_ENTORNO
 12.DOCUMENTOS APORTADOS POR CLIENTE

Estos documentos han sido entregados por el cliente vía email.