CONDOMINIO: DISPOSICIONES GENERALES

En esta unidad se analizará el derecho real de condominio, el cual se entiende como aquel común a
varias personas. Si bien en el código están legislados dominio y condominio por separado, hay quienes
sostienen que se trataría de la misma institución, solo que el segundo incluye a varios titulares.
A continuación se desarrollará la definición y elementos característicos de esta figura.
Definición
Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa, que pertenece en común a varias
personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se
presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción-Art. 1.983
Los elementos del condominio son, por tanto:
pluralidad de sujetos.
unidad de objeto. 
existencia de partes alícuotas ideales sobre la cosa. 

Aplicaciones subsidiarias
Diferencias con otras instituciones:
Sociedad: la sociedad es sujeto de derecho, su objeto pueden ser cosas materiales (como en el
condominio) pero también inmateriales, impone cierta actividad con un fin y dura un tiempo limitado.
Sólo puede nacer de un contrato y la porción indivisa de capital de cada socio no puede ser atacada por
los acreedores (que sí podrán cobrarse de las utilidades), mientras que los acreedores del condómino
sí pueden embargar y ejecutar la parte alícuota.
Servidumbre: su objeto es el disfrute sobre un fundo ajeno, mientras que el condominio tiene como
objeto el disfrute sobre la cosa propia.
Comunidad de bienes: los bienes son objetos inmateriales, nunca podría existir condominio sobre un
crédito, pues el objeto de los derechos reales son las cosas materiales.
Comunidad hereditaria: la masa hereditaria, mientras permanece indivisa, ha sido considerada por
muchos un condominio, cuando dicha permanencia dura un tiempo largo. Inclusive, en algunas
provincias se anota la declaratoria de herederos en el folio real de los inmuebles. Sin embargo,
técnicamente no es condominio, pues este debe nacer de la ley, o por un acto inter vivos o de última
voluntad, sin que recaiga esta hipótesis en ninguno de los tres casos. Por otra parte, en la comunidad
hereditaria no solo hay cosas, sino también bienes sobre los cuales es imposible un condominio. La
Corte Suprema ha tenido ocasión de expedirse, negando el carácter de condominio a los bienes
indivisos de una herencia. Puedes revisar ejemplos en los siguientes fallos y sumarios: CSJN 9.4.40,
J.A. 71-995; Fallos: 187: 586; 29.4.82; LL-1982-D-461.
Propiedad horizontal: es un derecho real complejo, versa sobre cosa propia (la unidad funcional) y a la
vez compartiéndose solo las partes comunes del edificio sobre las que recae un condominio.
El condominio se constituye por contrato, ya sea que la cosa se adquiere entre varios o cediendo los
derechos sobre una parte alícuota de la cosa propia; por actos de última voluntad, legando una cosa a
dos o más personas dentro de la porción disponible (pues de la porción legítima no surge condominio,
pues coexisten en la masa indivisa bienes y deudas); y también puede provenir, en algunos casos, de
la ley, como el caso de las medianeras.
A estos casos enumerados por el artículo, puede agregarse la usucapión adquirida por la coposesión
de varios sujetos. El condominio puede ser con indivisión forzosa y sin indivisión forzosa (que es la
regla).
Facultades respecto de la cosa
Sobre la totalidad de la cosa objeto del condominio. "El destino de la cosa común se determina por la
convención, por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho". (Art. 1985)
"Cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar de la cosa común sin alterar su
destino. No puede deteriorarla en su propio interés u obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por
los restantes condóminos"- Art. 1986
Esta regla se denomina iusprohibendi y, según ella, ninguno de los condóminos puede ejercer sin el
consentimiento de todos, sobre la cosa común ni sobre la menor parte de ella físicamente determinada,
actos materiales que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. La oposición de
uno bastará para impedir lo que la mayoría quiera hacer al respecto. Esta prohibición comprende, por
ejemplo, enajenación de la cosa entera o de partes materiales concretas, constitución de servidumbres,
hipotecas, el arrendamiento de la cosa o una parte material concreta de esta. Todos estos actos
prohibidos son nulos de nulidad relativa (porque puede ser alegada por el resto de los condóminos pero
no por el constituyente), pero cobrarían eficacia si la cosa se adjudica al constituyente, por el principio
declarativo de la partición.
Si es uno solo de los condóminos quien ha usado y gozado de la cosa, puede reclamársele una
compensación desde la fecha de intimación fehaciente; asimismo, los condóminos pueden convenir el
uso y goce alternado de la cosa común o que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre
determinadas partes materiales.
"...Dentro de los límites de uso y goce de la cosa común, cada condómino puede también, a su costa,
hacer en la cosa mejoras útiles que sirvan a su mejor aprovechamiento"- (Art. 1990)
 Facultades respecto de la parte indivisa
Las facultades son amplísimas, puesto que se pueden realizar actos de administración y disposición,
que sean compatibles con la naturaleza de su parte alícuota, sin consentimiento de los otros
condóminos. Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el
asentimiento de los restantes condóminos. Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar
el resultado de la partición, que les es inoponible. La renuncia del condómino a su parte acrece a los
otros condóminos.
Cada condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación de la cosa y las mejoras
necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con relación a sus partes indivisas.
No puede liberarse de estas obligaciones por la renuncia a su derecho.(1.991)
Está vedada la constitución de servidumbres sobre la cuota, por el principio de indivisibilidad de las
mismas, en tanto la servidumbre no puede adquirirse por una porción indivisible. Las acciones
posesorias pueden incoarse contra terceros o contra los mismos condóminos, en caso de que estos
turbasen el ejercicio de los derechos del copropietario o lo desposeyesen, igual sucede con las
acciones reales. Obligaciones de los condóminos
Gastos de conservación y reparación de la cosa:
Tal como se ha mencionado ut supra, cada condómino debe pagar, de acuerdo a su parte, los gastos
de conservación y reparación de la cosa, así como también las mejoras necesarias que se introduzcan
a la misma.
Obligaciones por deudas contraídas para la comunidad:
Tal como expresa el art. 1992 del Código Civil y Comercial, si uno de los condóminos contrae una
deuda, pero no en beneficio propio, sino en pos de la comunidad, él es el único obligado frente al
acreedor, pero posteriormente puede pedirle al resto de los condóminos el reembolso de lo que el
abonó.
Es dable mencionar que, si no se divide la deuda o se pacta solidaridad, todos los condóminos
responden por partes iguales.
Si, en cambio, hubiesen sido contraídas por todos los condóminos, puede pasar que:
o Pacten solidaridad.
o Pacten responder de acuerdo a su cuota parte.
o No expresen cuál es su cuota parte ni pacten solidaridad, en este caso responden por partes
iguales, pues los terceros no tienen forma de conocer los porcentajes de las partes alícuotas.
En las cargas reales, como prenda o hipoteca, cada uno de los condóminos responde por el todo de
la deuda, sin embargo, es de hacer notar que (una vez ejecutado el bien) si quedase un saldo impago,
sobre este responderá cada condómino en proporción a su parte alícuota.
 Administración de la cosa común
Lo más común es que la cosa sea administrada por alguno de los condóminos. "Si no es posible el
uso y goce en común por razones atinentes a la propia cosa o por la oposición de alguno de los
condóminos, estos reunidos en asamblea deben decidir sobre su administración". (Art. 1993)
El quórum necesario para deliberar sobre esta decisión, es la totalidad de los condóminos, (aunque la
jurisprudencia ha atemperado esta exigencia cuando hay una obstrucción de uno de ellos sin justa
causa). La mayoría necesaria para tomar la decisión es la absoluta (mitad más uno). Los votos se
computan por valor de su parte alícuota y no por cabeza, de manera tal que, si una de las partes
reuniese más del cincuenta por ciento del total, será quien decide. En caso deempate| se decide por
azar, árbitros o lo hace el juez en proceso sumario. Al tomar esta decisión, la asamblea también debe
decidir quién administrará la cosa, que puede ser uno de los condóminos o un tercero. El condómino
que ejerciere la administración será reputado mandatario de los otros, y se le aplicarán las
disposiciones sobre el mandato, y no las disposiciones sobre el socio administrador.
Condominio sin indivisión forzosa
En el condominio sin indivisión forzosa cualquiera de los condóminos puede pedir la partición en
cualquier momento.