Unidad 4
TASACIONES RURALES
MÓDULO PERICIAS Y TASACIONES II
Tasaciones Rurales – Arq. Claudio Herrero y Pablo Malaret
Introducción a la Unidad
La importancia económica del campo en nuestro país ha sido fundamental a lo largo
de la historia, ustedes como profesionales encargados en la comercialización de
inmuebles estarán muchas veces frente a la oportunidad de vender o alquilar
establecimientos rurales.
Poder contar con las herramientas básicas para hacerlo de manera correcta es
fundamental para poder cumplir este objetivo de la mejor manera.
Relación con las otras Unidades
Esta unidad se vincula a la unidad nº 1 donde se desarrollo la metodología para la
tasación por valor de capitalización de ingresos y con las unidades del Modulo de
Pericias y Tasaciones I donde se establecieron los parámetros para la determinación
del valor de los inmuebles basados en el valor de tasación por ventas comparables.
La tasación de campos basa su realización en la aplicación de estos dos conceptos
importantes.
Objetivos específicos
Como objetivo especifico esta unidad se plantea brindar los elementos básicos para la
realización de una tasación rural .Para ello se brindan una serie de elementos con los
que deberá contar en el informe de tasación y la manera de calcular el valor ya sea de
un campo con aptitud agrícola o un campo con receptividad ganadera.
También es intención de la cátedra vincular de manera directa el valor obtenido con la
rentabilidad económica de lo que produce la tierra y ver a modo de ejemplo, en el caso
de la soja, las implicancias de todo tipo que la aplicación de este cultivo trae
aparejado.
10 MODULO” PERICIAS Y TASACIONES II | UNIVERSIDAD FASTA
Contenidos
En esta unidad se desarrollaran los siguientes temas:
• Introducción Histórica y Clasificaciones
• Condicionantes de valores de mercado para las tasaciones rurales.
• Factores Generales a consideraran en tasaciones rurales
• Clasificación de los suelos según su aptitud.
• Metodología de tasación.
• Métodos Comparativos
• Métodos por Productividad.
• El caso de la soja
• Calculo de valor para un campo agrícola en función del alquiler de
arrendamiento
• Calculo de valor para un campo ganadero de cría en función del alquiler de
arrendamiento.
• Conclusiones referidas a la formas de calcular el valor del campo.
UNIDAD 4– TASACIONES RURALES
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Esquema de contenidos
A continuación le presentamos un esquema con vinculación de contenidos.
TIERRA RURAL
Medio de Producir cosechas o productos, su valor depende de la capacidad de
producir en cantidad y calidad.
Elemento imprescindible para determinar el valor del suelo
Determinación de la aptitud del suelo, empleo de documentación técnica especifica
Estudios del INTA, cartas satelitales, informes de Ingenieros agrónomos, valores de
producción y venta de cereales.
Comparación: Método directos Similares a los empleados
en tasaciones de lotes viviendas y departamentos
Métodos de tasación:
Productividad: Menos seguros basados en los productos y
sus valor económico de lo que produce el campo
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Orientaciones para el estudio
Para poder abordar esta unidad el alumno deberá contar con bibliografía básica tales
como revistas con información de la actividad del campo como los suplementos rurales
de los diarios Clarín y La Nación, el Manual de tasaciones Rurales de dante Guerrero
.Además deberá familiarizarse con la información que proporciona el portal del INTA
www.inta.gov.ar
ICONOS QUE ENCONTRARÁ EN ESTA UNIDAD DIDACTICA
Recuerde
Ejemplos
Resumen
Actividad de Aprendizaje
Prepárese, vamos a comenzar a desarrollar los contenidos que a usted le
permitirán iniciar el proceso de aprendizaje. En esta etapa, es fundamental
que adquiera y pueda relacionar los conceptos de las distintas unidades de
aprendizaje, no estudie de memoria intente siempre… relacionar
UNIDAD 4– TASACIONES RURALES
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Iniciaremos el recorrido de la cuarta Unidad Didáctica. Le deseamos mucha suerte.
Comenzamos…
Desarrollo de los contenidos
UN POCO DE HISTORIA
Es importante para desarrollar adecuadamente este trabajo poder hacer un poco de
historia sobre la agricultura y la ganadería.
Respecto de la agricultura podemos definirla como labor cultural que realiza el hombre
desde la llamada revolución agrícola acaecida hace aproximadamente 5000 años.
La agricultura produjo como consecuencia el abandono de la vida nómada, el interés
por el calendario a partir de la observación del cielo, la especialización de las tareas y
la reserva de recursos, etc. El control del espacio cultivable fue siempre fuente de
conflictos desde la antigüedad, el hombre siempre le dio un gran valor a la tierra, a
veces independientemente de su capacidad de rinde, ya que relaciono la posesión de
la misma con su nobleza y prestigio personal.
Argentina, país agricultor desde aproximadamente la década de 1880, fecha en que se
soluciono “el problema del indio”, se incorporo aguadas y molinos, el alambrado y
diversas tecnologías al que denominamos genéricamente como "manejo". El país
pudo convertirse en la primera productora de granos del mundo desde 1910 en que
supero a Rusia.
Hoy en día la producción esta sumamente diversificada y tecnologizada.
La creación del INTA (Instituto Nacional de Tecnología Agropecuaria) significo un gran
avance en los volúmenes y calidad de lo producido ya que sirvió de apoyo a los
productores nacionales.
14 MODULO” PERICIAS Y TASACIONES II | UNIVERSIDAD FASTA
Respecto de la ganadería podemos decir que la domesticación de animales es un
proceso más antiguo aun que la agricultura, en tanto que los mismos podían
acompañar a los nómadas en sus periplos tras la caza y tierras de pastura.
Gradualmente se han incorporado diversas especies, todas ellas, hoy en día,
totalmente diferenciadas de los originales silvestres gracias a la manipulación genética
por selección, que supo controlar el hombre desde los albores de la ganadería.
La Argentina se beneficio de sus ganados desde muy temprano, cuando el ganado
que trajeron los primeros conquistadores se disperso y reprodujo en la soledad de las
grandes llanuras pampeanas.
Este ganado, denominado "cimarrón" consistió en la fuente de recursos del estanciero
que aprovechaba particularmente el cuero y la carne exportada en forma de "charque"
Preparación salada que servia de alimento a esclavos o gente de escasos recursos.
El salto cualitativo se produjo también en la década de 1880, cuando tras la creación
del frigorífico y la cadena de frío, permitió comercializar las carnes con un valor muy
superior.
Inmediatamente se importaron razas, que, cruzadas con el ganado autóctono, genero
una de las mayores fuentes de riqueza de nuestra patria.
Los campos destinados a engorde, es decir la terminación del animal hasta llegar al
peso de faenado se los denomina de "invernada" y están situados en la pampa
húmeda al oeste de la provincia de Bs. As., este de la pampa incluyendo el extremo
sur de Córdoba.
Los campos de menor valor y producción de pasturas, se emplazan en la llamada
"depresión del río Salado" al este de Bs. As. O cualquier territorio no beneficiado con
la riqueza pluvial de la zona delimitada previamente. A estos se los llama de "cría"
Cualquier otro ganado, puede criarse en la estepa patagónica, faldeos cordilleranos,
esteros del noreste, siempre que su rusticidad permita adaptarse a una naturaleza
más dura y con menores recursos alimenticios.
La denominada "cuenca lechera" supone los mejores pastos del país, ya que la
producción y calidad de la leche depende de una optima alimentación. La misma
incluye partes de Córdoba, Santa Fe y Bs. As.
UNIDAD 4– TASACIONES RURALES
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CLASIFICACION DE CULTIVOS Y GANADO
Respecto de lo cultivables podemos clasificar lo producido en:
Cereales de grano grueso: Son cereales por lo general que se siembran en verano
entre los que reconocemos el maíz, sorgo,
Cereales de grano fino: Son cereales por lo general se siembran en invierno, entre
los que reconocemos el trigo, con sus variedades, cebada, centeno, mijo, alpiste,
avena etc.
Forrajes: Son pasturas sembradas para el consumo animal entre las que se reconoce
la alfalfa, el trébol, falaris etc.. Estas pasturas se consumen en forma directa a razón
de una o dos vacas por ha. o bien mediante fardos, ensilaje u otros métodos de
conservación.
Leguminosas: El grupo de las legumbres encabeza la lista, por la preponderancia que
ha tomado los últimos años la soja, pero también conocemos los porotos, garbanzos,
habas, alfalfa, etc. Estos cultivos son muy importantes en los programas de rotación
de cultivos ya que fijan el nitrógeno al suelo y permiten una recuperación del suelo.
Oleaginosas: Si bien son muy variadas las especies de las cuales se le puede extraer
el aceite de sus semillas, hoy en día la soja, el girasol y el maíz ocupan casi la
totalidad de la producción aceitera comestible argentina.
Textiles: Especies como el algodón y el lino, son tradicionalmente cultivadas para la
fabricación de fibras textiles. Es conocido el monocultivo en la zona chaqueña
Frutales: Con grandes polos de desarrollo regional se explotan los frutales con
predominio de cítricos en el litoral o Tucumán.
Además se cultivan otras variedades tales como: Vitivinícolas, Hortalizas, Forestales,
Medicinales y aromáticas.
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Respecto de la ganadería podemos clasificar los distintos tipos de ganado.
Vacuno para carne: Se divide de acuerdo a peso y maduración del animal.
Reconocemos terneros, novillos, vaca, vaca conserva.
A su vez predominan las razas Aberdeen Angus, Shorthorn, Charoláis. En el norte, las
cruzas con cebú, Braham, Santa Gertrudis etc.
Lechero: La raza holandesa es la de mayor rendimiento, pudiendo entregar hasta 18
litros por día. Su vida útil comienza tras el primer destete hasta que por edad, se faena
como conserva.
Otras especies de ganado: Lanar, caprino, porcino, equino
Animales de Granja: Ponedoras, Pollos, Conejos.
Hecha esta introducción comenzaremos a analizar aquellos factores que influye en las
tasaciones rurales
Al momento de realizar una tasación rural hay una serie de factores que es
conveniente analizar y tener en cuenta entre los que se encuentran aquellos que
condicionan fuertemente el mercado, el autor Dante Guerrero en su libro manual de
Tasaciones Enumera los siguientes:
Condicionantes de valor de Mercado
• Ingresos esperados.
• Oportunidad de colocación, capitales invertidos
• Crisis de otras alternativas.
• Expectativas de valoración.
• Seguro contra la inflación.
También dentro de estos condicionantes existen factores que elevan los valores de
mercado de tierras y otros que deprimen el mismo entre estos se pueden encontrar
Respecto de otros factores a considerar están los que tienen que ver específicamente
UNIDAD 4– TASACIONES RURALES
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con el terreno en cuestión factores intrínsicos y otros que se relacionan de manera
directa con el entorno, el clima y la situación económica.
FACTORES GENERALES A CONSIDERAR EN TASACIONES
RURALES
Características Intrínsecas Características Extrínsecas
• Naturaleza del Terreno. • Distancia a pueblos y
• Relieve mercados
• Orientación, superficie , • Distancia a estaciones de
forma carga.
• Fuentes de agua (cantidad y • Clima de la región.
calidad) • Situación Socio económica,
• Cultivos aptitud agrícola. situación política , situación
• Mejoras administrativa
• Otros ,Ubicación destino • Bancos ,cooperativas
actual y posible Mejoras instituciones crediticias
actuales y posibles etc. .Servidumbres , cargas
publicas .Plagas y
enfermedades del ganado
Dentro de los factores intrínsicos debemos resaltar como el más importante saber
cual es la aptitud que posee el suelo del campo que vamos a valuar, concretamente
investigar para que sirve y cual es el rendimiento ya sea en producción agrícola o en
producción de carne.
La aptitud del suelo esta en directa relación con su composición, el INTA (Instituto
Nacional de tecnología Agropecuaria) determina por medio de diversos estudios el tipo
de suelo y divide al país en regiones de acuerdo a esa clasificación.
Es muy importante para su proceso de aprendizaje, que intente elaborar un resumen de
lo visto hasta aquí.
Sigamos…
18 MODULO” PERICIAS Y TASACIONES II | UNIVERSIDAD FASTA
A grandes rasgos estas son:
Suelos con aptitud agrícola:
Suelos de textura franca con materia orgánica fáciles de trabajar ubicados en el
centro y Norte de la pradera pampeana. Se cultiva grano grueso grano fino y cultivos
especiales.
Suelos de aptitud ganadera:
Son suelos pesados difíciles de trabajar con altos porcentajes de arcilla comprende
áreas deprimidas por ejemplo la Cuenca del Rió Salado en la Pcia de Buenos Aires.
La receptividad ganadera es la capacidad de un suelo de suministrar forraje verde
para satisfacer los requerimientos vitales y de producción del ganado por unidad de
superficies ya lo largo del año -
Suelos de aptitud forestal:
Suelos arenosos o franco arenosos de perfiles profundos. Una vez determinada la
aptitud esta podremos calcular de acuerdo a la ubicación de nuestro campo la
producción del mismo y poder comenzar con el proceso de tasación.
METODOLOGIA DE TASACION
Valuación
Para la tasación de un campo se emplearan dos de los métodos ya conocidos por
ustedes alumnos donde se deberán tener en cuenta las siguientes cualidades a
evaluar:
Valuación de los campos por métodos comparativos:
Cualidades de los comparables a considerar, cantidad de comparables, subasta
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recientes de terrenos similares, condiciones de venta de los comparables, condiciones
de alquiler, valor básico de la zona, valor físico y capacidad productiva
Características a evaluar: Ubicación , extensión relación ubicación con distancia a
centro poblado , forma (ideal cuadrangular ), calidad del suelo (se estima rendimiento
diferencias de valor) , se comparan mejoras del campo , año de venta , forma de
pago , condiciones de ocupación .
Valuación de los campos por productividad
Introducción
El campo como maquinaria productora de alimentos y ganancias.
Argentina granero del mundo es una de las afirmaciones que hemos escuchado
hasta el hartazgo desde nuestra infancia hasta nuestros días y efectivamente nuestro
país se ha transformado lenta pero inexorablemente en eso en uno de los mayores
productores de materias primas y alimentos del mundo .Curioso y trágico granero que
exporta alimentos y genera millonarias divisas pero no es capaz de alimentar a mas
del 25% de los que trabajan en el.
Analizando livianamente el éxito de la producción agrícola - ganadera del país y ahora
si dejando de lado el sarcasmo, todos sabemos que dicho éxito se ha centrado
siempre en la producción de granos y carnes .Desde fines del siglo pasado estos han
motorizado en buena medida la producción nacional, generado divisas al país y muy
buenas ganancias a los propietarios de los campos.
Entre estos productores es necesario aclarara que dichos dividendos surgidos de la
exportación de estas materia primas, sin ningún tipo de valor agregado, han recibido
por diversos motivos rentas dispares. A través de los años los pequeños productores
con campos propios y pequeños arrendatarios (productores que alquilan campos )
han estados sujetos a las políticas especificas del sector que desde distintas
administraciones han privilegiado siempre a los grandes productores y arrendatarios
por sobre los pequeños productores.
20 MODULO” PERICIAS Y TASACIONES II | UNIVERSIDAD FASTA
Ahora bien que es lo que produce nuestro campo?...
El caso de la soja
Si nos tomáramos el trabajo de leer el reverso de los productos alimenticios veríamos
con no poco asombro que en más del 75% que ocupan las estanterías de los
supermercados y en casi la totalidad de las comidas rápidas se halla un componente
derivado de la soja cuyo nombre es lecitina de soja.
Este componente, presente por ejemplo en la fabricación del chocolate, tiene como
función unir químicamente para que puedan mezclarse grasa y el agua y que como
resultado podamos comer un deliciosos chocolatote con lecha.
Este producto no es reciente comenzó a emplearse a comienzo de la década de los
años 20 del siglo pasado. Además de este uso se usa en la alimentación animal (80%
de la soja producida en el mundo sirve para alimentar el ganado)en la composición de
aceites vegetales y margarinas convirtiéndose en fundamental para la producción
mundial de alimentos, no por su sabor, si no por la utilidad que tiene para todos los
productos de la cual forma parte .
Sea cal fuese su empleo este poroto no se libra de ser procesado, dicho proceso se
basa principalmente en un prensado, secado y procesamiento con solventes (hexano
) que extraen el aceite y blanqueadores que le quitan el olor agriio y nocivo. Todo
estos procesos químicos dan como resultados la producción de lisina, lecitina, aceite
vegetal y el residuos o sea la harina de soja con alto valor proteico.
Una vez prensada la soja rinde dos productos bien diferenciados ,80% de aceite y
20% de harina. Esta última rica en proteínas es empleada para alimento animal y el
aceite vegetal es el más consumido en el mundo y forma parte del 70% de los aceites
y grasa consumidos por ejemplo en EEUU.
UNIDAD 4– TASACIONES RURALES
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¡No hay aprendizaje sin actividad! Responda las siguientes consignas.
> Actividad de aprendizaje 1
Diríjase a la alacena de su casa y verifique en las etiquetas de los productos
alimenticios cuales tienen como componentes algún derivado del poroto de
soja.
Esta introducción es importante dada la trascendencia que ha tenido este cultivo en
los últimos 5 años en el valor de mercado de las tierras agrícolas y ganaderas .Dado
que el grano se exporta y argentina es uno de los tres productores mas importantes de
soja junto a Brasil, y EEUU nuestro país cuenta con un mercado internacional que
demanda este grano entre los que se encuentran como principales clientes China y
EEUU.
Por diversas circunstancias el precio internacional pagado ha aumentado con
algunos vaivenes desde el año 2002 a la fecha, esta circunstancia motivo un
impresionante movimiento productivo en la actividad agrícola , motivado
principalmente, por altos precios internacionales ,aumento de rendimientos por
hectárea cultivada y excelente rentabilidad
Este mayor rendimiento en kg por hectárea sembrada fue posible gracias a las
mejoras genéticas en las semillas, desarrollos de nuevos y poderosos herbicidas
(glifosato) y por el empleo del sistema de siembra denominado siembra directa.
No obstante esta bonanza del sector ha producido consecuencias ambientales
adversas entre las que se encuentran, el desmonte de bosques nativos en el norte del
país, el avance del área sembrada en detrimento de áreas ganaderas , y la alarmante
disminución de siembra de otros cultivos menos rentable circunstancialmente como el
girasol y el trigo .
De la mano del fortísimo impacto financiero provocado y las altas rentabilidades en
cortos periodos de tiempo surgieron los pooles de siembra, agrupación de capital
22 MODULO” PERICIAS Y TASACIONES II | UNIVERSIDAD FASTA
financiero y productor de diversas escalas que arrendando grandes extensiones de
campo y abaratando costos lograron muy buenas utilidades.
Pregunta
¿Como se vincula estos procesos con los valores de los campos?
De una manera muy simple y directa y se basa en la premisa que “el valor de un
campo esta en directa relación con la producción y rentabilidad de lo que se produce
en el”.
Esa producción se divide genéricamente en dos grandes clasificaciones, producción
agrícola y producción ganadera, ahora bien, sea carne o granos no todos los campos
producen de la misma manera esa capacidad de producción se denomina aptitud
agrícola en el caso de la agricultura y receptividad ganadera en el caso de la
ganadería explicadas precedentemente .
Técnicamente se mide en unidades que para el caso de los campos agrícolas es en
quintales de producción (1 quintal equivale a 100 kg) y en el caso de la producción
ganadera en cantidad de ganado que soporta una hectárea.
Calculo del valor de campos agrícolas por productividad
Es por todos sabido que no todos los campos agrícolas producen de la misma manera
una hectárea de campo en la zona de la pampa humeada produce de manera muy
distinta que una de Mendoza o de La Pampa .Además de una cuestión cuantitativa en
función de quintales de producción no todos los campos tienen aptitud agrícola para
los mismos cultivos. Es por ello que cada zona del país puede producir dada las
características del suelo distintos productos agrícolas.
Así como Mendoza cultiva vid para la producción de uva, la ciudad de Balcarce cultiva
predominantemente papa y la zona núcleo maicera NE de de Pcia Bs As y Sur de
Santa Fe produce maíz trigo y soja. Cada uno de estos cultivos posee un rendimiento
económico dispar, dependiendo este de los costos de producción de tal cual cultivo y
de los precios del mercado interno y externos de estas materias primas.
UNIDAD 4– TASACIONES RURALES
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Por diversas circunstancias la estrella productiva en cuanto a rendimiento de los
últimos años ha sido la soja y el valor de los campos agrícolas ha pasado a estar
directamente relacionado a la mayor o menor capacidad de los mismo para producir
soja. Es fácil suponer que esa producción es muy dispar de acuerdo a la aptitud
agrícola de las distintas regiones del país siendo la más rentable la denominada zona
núcleo maicera. En esta región donde hasta no hace mucho el maíz era la producción
predominante poco a poco ha ido cediendo hectáreas cultivadas a favor de la soja.
Estos suelos que comprenden la zona NE de Buenos Aires, Sur de Santa Fe y zona
S.E de Córdoba son los mas ricos en cuanto a capacidad de producción dado que son
los campos con mejor aptitud agrícola, por lógica conclusión son los campos con
mayores valores de venta y alquiler por hectárea .Este sector denominado zona núcleo
maicera donde se registran los mejores rendimientos por ha. posee las tierras mas
ricas en cuanto a su capacidad productiva, es por ello que históricamente se cultivo
maíz ya que este cultivo es de los mas exigentes para las cualidades del suelo.
Con el boom de la soja este mismo sector comienza a dejar de cultivar maíz para
producir soja y dada las características naturales de los suelos da como resultados los
mayores rindes del país.
En función de todo lo expuesto es el momento de plantear cual será el valor de un
campo en función de su productividad .Aquí vamos a tomar como hipótesis la mas
conservadoras para manejar valores conocidos y publicados y consiste en que una
ha de campo donde se cultiva soja en la zona núcleo maicera puede ser alquilada o
arrendada por el propietario del campo.
Aclaramos que las modalidades productivas pueden ser, campo explotado por el
dueño o campo arrendado o alquilado .En nuestro caso y tomando nuestra ha.
arrendada, el precio del alquiler del mismo se mide en quintales de lo producido en
ese campo.
Pero ¿que producción tomamos como parámetro?...
La respuesta es, la más rentable para ese campo en el momento de la tasación, por
las razones arriba mencionadas dábamos cuenta que en casi todo el país se toma
actualmente como unidad la producción de soja.
24 MODULO” PERICIAS Y TASACIONES II | UNIVERSIDAD FASTA
Si observamos el cuadro que se adjunta donde aparecen los valores de arrendamiento
por ha. vemos que en la zona núcleo se pagaban hasta el año 2008 entre 18 a 20
quintales por ha de arrendamiento por ha de producción.
Grafico nº 1
Si tomamos en cuenta que los costos de producción para una ha de soja están en el
orden de los 9 a 10 quintales (esto se denomina rendimiento de indiferencia) y los
rindes de producción en la zona núcleo están en el orden de los 40 quintales por ha
por lo tanto la rentabilidad por ha. estará en el orden de los 10 a 13 quintales para el
arrendador del campo y si la explotación fuese por el dueño dicha rentabilidad trepa a
unos 30 quintales por ha.
Para nuestro ejemplo aplicaremos la hipótesis mas conservadora consistente
que el campo no es explotado por el propietario y producirá una renta por alquiler de
20 quintales de soja x año x ha según cuadro 1 de la Inmobiliaria Compañía
Argentina de Tierras para la zona núcleo publicado en Mayo del 2008.
Es muy importante para su proceso de aprendizaje, que intente elaborar un resumen de
lo visto hasta aquí.
Sigamos…
Si aplicamos la formula del valor por capitalización de ingresos tomando como
tasa de rentabilidad de 6% anual, la misma queda desarrollada de la siguiente
UNIDAD 4– TASACIONES RURALES
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manera:
Valor de alquiler = 20 quintales.
Equivalente a 2tn x $ 1.000 (valor tonelada en puerto Rosario Mayo 2009) = $2000
Valor x ha = Renta anual x 100 % tasa de capitalización (se estima 6%)
Valor x ha= $ 2000 x 100= $ 33.333 aproximadamente u$u 9.000
6
Si observamos la grafica 2 podemos ver que el valor concuerda con los valores
publicados por la inmobiliaria Compañía Argentina de Tierras para la zona núcleo
maicera. En este grafico puede observarse las curvas de crecimiento de los valores
inmobiliarios de la tierra desde Mayo del año 2007 a Abril del 2008 en gran parte
empujados por los precios internacionales de la soja y los altísimos rindes de las
cosechas de esos años.
Grafico nº 2
Obsérvese en el grafico tres los costos de producción y rendimiento sobre una zona
distinta a la zona núcleo maicera, es de destacar que los rendimientos son del orden
de los 28 quintales por ha contra los 40 quintales que produce la zona núcleo.
Debido a a estoa los valores de arrendamientos para la zona serrana papera a la cual
pertenece el cuadro de costos es de 12 a 14 quintales.
26 MODULO” PERICIAS Y TASACIONES II | UNIVERSIDAD FASTA
Grafico nº 3
No olvide que los objetivos de cada Unidad guiarán su estudio haciéndoselo más
agradable por que sabe donde debe (quiere) llegar.
¡No hay aprendizaje sin actividad! Responda la siguiente consigna.
> Actividad de aprendizaje 2
Averigüe cual es la aptitud agrícola o la receptividad ganadera de los campos
que circundan el área urbana de su ciudad. En función de ello indague cuales
son los cultivos y o las razas criadas en esos establecimientos rurales.
Calculo de campo ganadero arrendado para cria.
Según lo expresado precedentemente afirmábamos que los campos producen según
sea su aptitud agrícola o su receptividad ganadera, ambas mediciones se vinculan de
manera indisoluble para determinar que tipo de suelo nos toca valuar.
En el caso de suelos en los cuales se determina que no son aptos para cultivos y si lo
son para ganadería la receptividad ganadera se mide en cantidad de cabezas de
ganado (vacas , ovejas etc) que esa hectárea soporta para alimentar de manera
adecuada al ganado.
UNIDAD 4– TASACIONES RURALES
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En el caso de los campos ganaderos vacunos debemos agregar que productivamente
los campos se dividen en campos de cría y campos de engorde o sea que el ternero
nace y se cría en determinados campos y se engorde en otros es decir que el ternero
se cría en un campo y se vende y traslada a otro campo para ser terminado o
engordado hasta alcanzar el peso adecuado para la venta.
Entre las zonas de cría se pueden mencionar las zonas del oeste y centro de la
provincia de Buenos Aires –Ver grafico 1
Estos campos al igual que los campos agrícolas son susceptibles de ser arrendados
es por ello que para el calculo del valor de un campo de invernada y cría emplearemos
la hipótesis que estos están arrendados.
La unidad empleada para dichos arrendamientos o sea la moneda de cambio es
cantidad de kg de carne por ha por año .Estos significa por ejemplo que el
arrendatarios le paga al propietario del campo por ejemplo 80 kg de carne por ha por
año .El valor de esos 80kg de carne es el valor que se paga por kg vivo en le mercado
de Liniers. A mayo del 2009, 3ª semana este valor para novillos de 431 kg hasta 460
kg fluctuó entre es de $ 2,78 hasta $ 3,45 fuente diario La Nación.
Suponiendo que un campo de cría en la localidad Rauch de la Provincia de Bs
As se arrienda a 90kg de carne por año y el kg vivo en Liniers se paga a $ 3 se
determina que el valor de la ha es:
Valor de la ha = 90 kg/año x 100
6
Valor de la ha = 90 x 3 x 100 =$ 4.500 o u$u 1.216 (cotización u$u/$ 3,70)
6
Valor de la ha= $ 4.500 u$u 1216
Es de destacar en función de estos valores que la rentabilidad para el dueño del
campo que alquila para cría es de $ 270 x año x ha y si lo compramos con la
rentabilidad de un campo para soja en la misma área es de 12 quintales de soja que
equivalen a $1200 x ha. , encontremos la razón económica por la cual aquellos
campos de cría con posibilidades de aptitud agrícola dejaron de producir carne para
hacer soja.
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A modo de conclusión
De manera práctica en el caso de la tasación de un campo deberemos determinar
previamente que tipo de producción tiene y saber los rendimientos de esta para poder
aplicar la formula. Es preciso saber además si es un campo homogéneo en cuanto a
producción o es un campo mixto donde también se cría ganado. En este caso
afectaremos superficie a ganadería y el resto a la agricultura aplicando ambas
formulas y sumando sus resultados. Las mejoras del campo casa de encargado o
casco de estancia galpones etc tiene un peso relativo dependiendo este de la
superficie de campo a estimar, en caso de grandes extensiones este estas mejoras
son prácticamente insignificantes dados los valores obtenidos por productividad de
grandes extensiones.
Lea detenidamente el siguiente resumen.
Resumen
En esta unidad hemos hecho un acercamiento a la actividad productiva del campo
abordando los puntos básicos que hacen al valor inmobiliario del mismo.
Es importante dejar aclarado que dado lo específico del tema es muy importante el
poder tasar un establecimiento rural de manera interdisciplinaria contando con la
colaboración de un ingeniero agrónomo que nos podrá guiar en la determinación del
tipo de suelo a tasar y su aptitud.
También es importante apelar a la información de suelos del INTA, informes que se
pueden adquirir al instituto y cartografía satelital.
Esta cartografía satelital nos permite saber que es lo que produjo en ese campo 10
años atrás, del análisis de las imágenes podremos determinar si el campo tal cual lo
observamos en el presente se comporto de igual manera en el pasado.
UNIDAD 4– TASACIONES RURALES
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Por ultimo es importante aclarar que en tasaciones rurales aplicamos nuevamente uno
de los principios mas importantes de la valuación y es el que la propiedad vale según
el mejor uso posible, esto significa, que si un campo que produce ganado puede
producir adecuadamente soja su valor estará definido dado la producción soja y no a
la producción de carne ya que este grano tiene ganancia por ha muy superiores a la
producción de carne.
BIBLIOGRAFIA
1. Suplementos Clarín Rural
2. Manual de Tasaciones propiedades Urbanas y rurales - Dante Guerrero.
3. Revista El Federal mes de Mayo.
4. Tablas Diario La Nación
5. Revista Crea (Consorcio Regional y Experimental Agrícola) Marzo del 2008
6. Portal del INTA www.inta.gov.ar
7. Suplementos rurales del los diarios Clarín y La Nación
8. Trabajo final del alumno Horacio Landivar tasaciones de negocios
agropecuarios año 2006.
Hemos llegado al final de la Unidad.
Recuerde que su tutor está esperando sus consultas.
Mucha suerte…
30 MODULO” PERICIAS Y TASACIONES II | UNIVERSIDAD FASTA
