belenbuuur
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EGE-ETSA UPV-PBR-2018.2019
2º Economia y Gestion Empresarial
Grado en Fundamentos de la Arquitectura
Escuela Técnica Superior de Arquitectura
Universitat Politècnica de València
Reservados todos los derechos. No se permite la explotación económica ni la transformación de esta obra. Queda permitida la impresión en su
totalidad.
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8.EL PROCESO DE PROMOCIÓN INMOBILIARIA
Introducción
Estudiaremos el proceso desde la búsqueda del suelo hasta la entrega de llaves. En el proceso, el arquitecto
se reserva la proyección y dirección de obra. Será contratado por el promotor, firmará las certificaciones de
obra y la finalización de la misma.
Promoción inmobiliaria: Conjunto de acciones y gestiones cuya finalidad es la realización de edificaciones con
objeto de su venta. Puede dividirse en:
-Obtención de financiación
-Compra del solar
-Contratación de técnicos (arquitecto)
-Construcción (hacer lo que han dicho los técnicos)
-Realización de trámites notariales y registrales pertinentes
-Contratación de seguros
-Comercialización
Reservados todos los derechos. No se permite la explotación económica ni la transformación de esta obra. Queda permitida la impresión en su totalidad.
Compra del solar
Deberemos conocer la clasificación urbanística:
-Suelo urbano: Suelo preparado para edificar, con aceras y parcelas delimitadas.
-Suelo urbanizable
-Rústico
En los solares suele haber edificaciones en ruinas que suponen un gasto extra de derribo.
Para decidirse en la compra de un suelo, el promotor lo verificará en el Plan General de Ordenación Urbana
(PGOU), que organiza el terreno y determina la edificabilidad, además, antes de comprometerse, debe solicitar
la Nota Simple del Registro de la Propiedad, para conocer las posibles cargas de la finca y verificar los datos
del propietario.
EL RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO
Encontramos la Ley del Suelo 2008, además de las distintas legislaciones autonómicas que tienen
competencia exclusiva. Después, las entidades municipales gestionan la clasificación del mismo.
Legislación autonómica valenciana:
-Los instrumentos de planeamiento clasifican el suelo en suelo urbano, urbanizable y no urbanizable.
-El plan general estructural clasifica como no urbanizable los terrenos de zonas rurales.
-Son suelo urbano los solares y terrenos que el plan general estructural zonifique como zonas
urbanizadas.
-El plan general estructural clasifica como suelo urbanizable los terrenos que zonifique como zonas de
expansión urbana. Supone la amplitud de terrenos para urbanización con previa programación.
El PGOU está disponible en cada ayuntamiento, y contiene los planos y normas para obtener la Licencia
Municipal de Obras.
ANÁLISIS ESTRATÉGICO DEL SUELO
La situación en la que se encuentra el suelo marca la rentabilidad. El grado de desarrollo marca el riesgo de la
promoción. El aprovechamiento urbanístico condiciona la promoción.
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DERECHO A EDIFICAR
Viene dado por la concesión de la Licencia Urbanística, siempre que el proyecto presentado sea conforme a la
ordenación urbanística, definida en la Cédula Urbanística:
-Datos de la finca: Superficie, estado actual, cargas…
-Plano de situación de la finca
-Circunstancias del planeamiento:
Clase de suelo según PGOU
Desarrollo del planeamiento previsto en el PGOU
Condiciones de posición respecto a la alineación exterior, linderos…
Condiciones de ocupación
Condiciones de edificabilidad y aprovechamiento
Condiciones de volumen y forma del edificio
-Circunstancias jurídicas:
Polígono de actuación
Delimitación de la Unidad de Ejecución
-Circunstancias de carácter material:
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Condiciones de ejecución
Aunque la Licencia de Edificación se otorga en función de la normativa aplicable en cada momento, que puede
no ser acorde a lo anterior. Si tras esto nos sigue interesando, debemos consultar en el Registro de la
Propiedad.
OPCIÓN A COMPRA
Es un contrato por el cual la propietaria concede a la otra parte la facultad de adquirir un suelo a precio y
plazos determinados. Si no se utiliza, el desembolso se pierde.
PERMUTA O APORTACIÓN
La permuta es un contrato por el cual el dueño del solar transmite al promotor la propiedad, a cambio de la
propiedad de uno o más inmuebles, generalmente de la futura obra.
PRÉSTAMO HIPOTECARIO SOBRE EL SOLAR
Es un producto bancario que permite recibir una cantidad de dinero de una entidad de crédito, a cambio del
compromiso de devolver la cantidad con los intereses correspondientes, mediante cuotas. Si no se puede
hacer cargo del pago, el bien inmueble pasa a ser la garantía.
Se suele conceder el 50% de tasación del solar. Estos préstamos suelen durar dos años; suele existir un
periodo de carencia (solo se pagan intereses) con pago trimestral de la cuota.
Actividades previas a la edificación
Se definirá el contrato entre promotor y constructor, fase clave para el desarrollo del proyecto.
PROYECTO TÉCNICO
La Ley de Ordenación en la Edificación (LOE) define el Proyecto de Obra como el conjunto de documentos
mediante los cuales se definen y determinan las exigencias técnicas de las obras de edificación y justifica las
soluciones propuestas, de acuerdo con la normativa. Permite a la Administración Pública conocer el proyecto y
determinar si se ajusta o no.
El promotor facilitará al proyectista toda la información y documentación necesaria para la redacción del
proyecto.
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Fases de realización del proyecto:
-Estudio previo: Es una fase preliminar en la que se expresan las ideas que desarrollan el encargo de
manera esquemática, y una estimación orientativa del coste.
-Anteproyecto: Aspectos fundamentales de las características generales de la obra, para dar una
primera imagen global y avanzar el presupuesto.
-Proyecto básico: Se definen de manera precisa las características generales. Es suficiente para solicitar,
tras obtener el visado del Colegio Oficial, la Licencia Municipal y otras autorizaciones; sin embargo, con
él no puedes iniciar la construcción.
-Proyecto de Ejecución: Desarrolla el Proyecto Básico, detallando todo. Este autoriza a iniciar la obra,
una vez aprobado por el Ayuntamiento y contrastado, para ver que se ajusta al Proyecto Básico.
Los Colegios Oficiales visan los Proyectos técnicos para la obtención de la licencia de obras.
*EXAMEN: ¿Cuándo se necesita proyecto básico? Para obtención de la Licencia de Obras
¿Cuándo se requiere proyecto de ejecución? Para iniciar la construcción
*Se tarda unos 9 meses en obtener la licencia, por ello, entregar el proyecto básico da tiempo a que
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mientras se desarrolla el proceso, pueda el arquitecto realizar el proyecto de ejecución
ESTUDIOS PREVIOS AL INICIO DE LA EDIFICACIÓN
-Estudio de Impacto Ambiental: Serán las Consejerías de las Comunidades Autónomas las que acuerden
la siguiente información.
-Estudios geotécnicos y topográficos: Se realizarán mediante ensayos. En algunas comunidades es
obligatorio.
-Estudios de seguridad y salud: Si se dan algunos de los siguientes casos:
-Presupuesto de ejecución >450.759€
-Duración de la obra superior a 30 días laborables y empleo de >20 trabajadores
simultáneamente.
-La suma de días de trabajo total de los trabajadores sea >500
-Obras de túneles, galerías, presas…
En el resto de obras será necesario un estudio básico de salud y seguridad.
-Estudios técnicos para el Seguro Decenal: El promotor está obligado a suscribir un seguro de daños
materiales o Seguro de Caución, para garantizar durante 10 años el reponimiento de los daños
materiales provocados por defectos de elementos constructivos y comprometan a la estabilidad del
edificio.
Para formalizar el seguro se exige un estudio geotécnico de los riesgos del proyecto, que realizan las
entidades llamadas Organismos del Control Técnico (OCT). Además, todas las personas que
intervengan en el proceso responderán durante 10 años de estos daños.
LICENCIA DE OBRAS
Comprueba, desde la Administración Municipal, que la actividad es adecuada a la normativa urbanística; por
ello van acompañada del proyecto técnico.
CONTRATO DE OBRA
El promotor fija mediante un contrato las condiciones que regulan la relación entre él y el contratista. Se
establece la obligación de suscribir un seguro de daños materiales durante 1 año, podrá sustituirse por la
retención del promotor del 5% del importe de la ejecución material de obra.
El precio se establece a tanto alzado, se asigna un bien estimado y se paga al final;
además se realiza por unidad de obra, es común. Se miden las unidades de obra
y se presentan las certificaciones, la dirección facultativa las firma y se presenta
el cobro al promotor.
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Edificación
El promotor irá realizando pagos a cuenta del precio final de la obra, que responden a las unidades de obra
realizadas. Estas se basan en la valoración de la Dirección Facultativa: director de obra y director de ejecución
de obra (arquitecto o arquitecto técnico). Las certificaciones de obra oficializan que se ha ejecutado una obra;
actúan a favor del contratista para recibir pagos a cuenta.
El precio de obra no se puede modificar por parte del contratista, generalmente.
-Mediciones de obra
-Firma de certificaciones (Arquitecto)
-Certificación al promotor para reclamar el pago
-El promotor presenta las certificaciones para solicitar la financiación en préstamos.
PERCEPCIÓN DE CANTIDADES A CUENTA DEL PRECIO DURANTE LA CONSTRUCCIÓN
Los promotores utilizan el préstamo al promotor, el cual solo se puede utilizar para construir. El banco facilita
Reservados todos los derechos. No se permite la explotación económica ni la transformación de esta obra. Queda permitida la impresión en su totalidad.
al promotor el dinero, obteniendo las viviendas como garantía hipotecaria.
*Si construyes tu vivienda eres autopromotor.
*Se hipoteca cada vivienda, no todo el conjunto.
Los promotores reciben cantidades anticipadas de los compradores de las viviendas a construir; en este caso,
deben tener un seguro que indemnice a los que hayan realizado estos pagos. Deben cumplir:
-Garantizar la devolución de las cantidades entregadas más intereses.
-Percibir las cantidades anticipadas a través de una entidad bancaria.
FINALIZACIÓN Y RECEPCIÓN DE LA OBRA
Una vez finalizada, la dirección facultativa emite el Certificado Final de Obra, haciendo efectiva la fecha de fin
de obra. El constructor la entrega al promotor, sin reservas y con toda la totalidad.
-La Dirección Facultativa realiza el Certificado Final de Obra, y la edificación pasa a ser del promotor.
-Con el Acta de Recepción de Obra, firmada por el promotor y el constructor, se liquida la deuda.
-Se realiza la Declaración de Obra Nueva
-Se realiza la División Horizontal
Actividades posteriores a la edificación
DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL
Mediante la Declaración de Obra Nueva, el duelo del suelo hace constar mediante escritura pública que ha
proyectado una obra. El notario describe el terreno y el edificio resultante.
La Escritura de División Horizontal es el documento público que describe cada unidad en la que se va a dividir
el edificio a construir.
Estos dos documentos suelen ser necesarios para la solicitud del préstamo al promotor.
LICENCIAS MUNICIPALES Y AUTONÓMICAS
Los servicios técnicos municipales realizarán inspecciones para comprobar que la obra se ajusta al proyecto y
la autorización. La Cédula de Habitabilidad acredita que la vivienda cumple los requisitos de habitabilidad y
solidez. Se exige en la contratación, por parte del comprador de la vivienda, de los suministros de agua y luz.
