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EGE-ETSA UPV-PBR-2018.2019
2º Economia y Gestion Empresarial
Grado en Fundamentos de la Arquitectura
Escuela Técnica Superior de Arquitectura
Universitat Politècnica de València
Reservados todos los derechos. No se permite la explotación económica ni la transformación de esta obra. Queda permitida la impresión en su
totalidad.
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13: LA FISCALIDAD EN LAS OPERACIONES INMOBILIARIAS
Conceptos básicos
Tributos: Ingresos públicos de carácter pecuniario (se fijan en dinero), coactivo (se impone unilateralmente por
entes públicos) y contributivo (destinado a la financiación del gasto público).
Dentro de los tributos encontramos los impuestos.
TIPOS DE TRIBUTOS
-Contribuciones especiales: Son consecuencia de un beneficio o un aumento del valor de su bien por la
realización de obras públicas, por ejemplo. Se paga conforme al beneficio, no a la capacidad
económica.
-Tasas: Tributos que gravan el uso privado de un bien público. Precio público, es aquel que se paga
por un servicio que presta el Estado en igualdad de condiciones que el sector privado.
Reservados todos los derechos. No se permite la explotación económica ni la transformación de esta obra. Queda permitida la impresión en su totalidad.
*Tasas universitarias
*Tasas urbanísticas
-Impuestos: No requieren una contraprestación por parte de la administración pública. El principal
objetivo es financiar los gastos del Estado. Se rigen por el principio de capacidad contributiva; es decir,
el que más tiene, más aporta, para buscar la equidad social.
*Si no conduces, no pagas menos para las carreteras
La reglamentación de los impuestos se llama sistema fiscal o fiscalidad.
TERMINOLOGÍA FISCAL
Los impuestos representan las cantidades a pagar al Estado mediante la cuota tributaria. Esta cuota es
consecuencia de aplicar un tipo impositivo a la cantidad regulada por la ley, que denominamos base.
-Hecho imponible: Circunstancia que genera obligación de pago; obligación tributaria.
*Obtención de renta (IRPF, grava capacidad), venta de bienes y servicios (IVA, grava consumo)…
-Sujeto pasivo: Persona natural o jurídica obligada al cumplimiento de las prestaciones tributarias.
-Contribuyente: Al que la ley impone el pago.
-Responsable legal: Obligado al cumplimiento formal.
*En el IRPF es el perceptor de la renta
-Base imponible: Cuantificación del hecho imponible. Puede ser una cantidad de dinero u otros signos,
como el número de personas que viven en una vivienda, litros de gasolina…
-Base liquidable: Resultado de aplicar las reducciones a la base imponible. Como tener hijos, ancianos
a cargo…
BL=BI-Reducciones
-Tipo de gravamen: También tipo impositivo. Proporción que se aplica sobre la base liquidable para
calcular el tributo a pagar o gravamen. Puede ser fija o variable.
*Las personas para bajarlo se mudan a otros países con tipos de gravamen menores, o reducen
la base liquidable mediante blanqueo.
-Cuota tributaria: Cantidad que representa al gravamen. Puede ser fija, o resultar de multiplicar el tipo
impositivo por la base imponible.
CT=BL x Tipo de gravamen
-Cuota líquida: Cuota tributaria menos las deducciones previstas en ley sobre la misma.
CL= CT - Deducciones
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-Deuda tributaria: Resultado de deducir la cuota con posibles deducciones (como pagos a cuenta del
impuesto) o incrementarla con posibles recargos (intereses de demora…) o puede quedarse igual que
la cuota líquida.
CLASES DE IMPUESTOS
Según la variación porcentual del mismo:
-Plano o proporcional: El porcentaje no depende de la base imponible o la renta del individuo.
*IVA
-Progresivo: A mayor ganancia o renta, mayor es el tipo de gravamen.
*IRPF
-Regresivo: A mayor ganancia, menor es el tipo de gravamen. No debería existir.
*Tipo de IVA
21% general
10% reducido-vivienda y hasta 2 garajes adheridos a la vivienda
4% superreducido-vivienda de protección oficial
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0% exento-educación reglada
Según la base:
-Directos: Gravan la renta
-Indirectos: Gravan el consumo
*El IVA; si compras un Ferrari, es una manifestación indirecta de que tienes dinero, por
ello tiene mayor IVA. Sin embargo, a proporción, alguien con una renta menor paga
más.
Según el ámbito geográfico pueden ser locales, autonómicos o estatales.
Obligaciones tributarias y registrales
Están obligados al pago de los tributos:
-Empresarios y profesionales, obligados a expedir factura, conservando una copia.
-Profesionales autónomos, que deben incluir las retenciones del IRPF en sus facturas (15%). Hay que
darse de alta y se aplica el Impuesto de Actividades Económicas.
Impuesto de sociedades: Lo realizan las personas jurídicas. Deben llevar la contabilidad ajustada al Código de
Comercio y al PGC.
IRPF: Las rentas procedentes del ejercicio de actividades económicas.
TRIBUTOS LOCALES
Impuesto de Actividades Económicas (IAE): Gravan el ejercicio de actividades económicas en un
municipio. Se gestiona por los Ayuntamientos, dándose de alta en el Censo con el modelo 036.
Solo pagan el impuesto las entidades cuyas cifras de negocio dos años antes sean >= 1.000.000.
Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras (ICIO): Es un tributo indirecto cuyo hecho
imponible es la realización de una construcción, para la que se necesite licencia de obra.
La base imponible es el coste real de la obra.
La cuota es el resultado de aplicar a ella el tipo de gravamen, que debe ser menor al 4%.
Tasas municipales: Son tributos que corresponden con la prestación de un servicio de dominio público.
*Licencia de obra, cédula de habitabilidad, licencia para ocupación de vía pública (churrería)
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Grava el valor de los bienes inmuebles. Se aplica sobre el valor
catastral del inmueble. Recae sobre el propietario. Su pago es anual y se puede domiciliar.
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Impuesto sobre el incremento en el valor de los Terrenos de naturaleza urbana (plusvalía): Grava el
incremento de valor de un terreno por la transmisión de propiedad de los mismos. Recae sobre el que
la transmite. Se establece sobre el incremento del valor real del inmueble.
Tributos autonómicos
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): Recae sobre las transmisiones onerosas de todo bien y
derecho que forme el patrimonio de una persona.
La base imponible es el valor real del bien. El tipo de gravamen depende de la Comunidad Autónoma.
*Si el que vende es una empresa, absorbe IVA; sin embargo, si el que vende es un particular,
absorbe el ITP, ya que lo paga el comprador.
Actos Jurídicos Documentados (AJD): Sujetos a él los documentos notariales, mercantiles y
administrativos. Se paga porque alguien realiza una escritura.
Está regulado por la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos
Documentados. El tipo de gravamen depende de la Comunidad Autónoma (0.5-1.5%).
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Tributos estatales
Impuesto de sociedades (IS): La base imponible es el importe de la renta del año menos las bases
imponibles negativas de periodos anteriores. Sobre esa base se aplica el tipo de gravamen y se
obtiene la cuota a pagar.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): El hecho imponible es la obtención de una
renta. Esta se compone por:
-Rendimientos del trabajo: Rentas percibidas por los trabajadores por cuenta ajena.
-Rendimiento de actividades empresariales y profesionales: Beneficios de la actividad que
realizan los profesionales y empresarios individuales.
-Rendimientos del capital mobiliario: Rentas, bonos…
-Rendimientos del capital inmobiliario: Alquileres
-Diferencia patrimonial: Plusvalía por la venta, en la cual se haya revalorizado el bien.
Las retenciones y pagos son pagos a cuenta, en profesionales es del 15%; en personas físicas depende
de ganancias y situación familiar. Se realizan a trabajadores, a profesionales o de ellos mismos. A las
rentas de alquiler también se les retiene en la factura.
Impuesto del Valor Añadido (IVA): Es indirecto, ya que recae sobre el consumo. Este es una
manifestación indirecta de la capacidad contributiva. Recae sobre el consumidor final, ya que las
empresas se lo van repercutiendo. El hecho impositivo es la adquisición de bienes y servicios.
Liquidación de IVA= IVA repercutido – IVA soportado
La liquidación del IVA se realizará cada 3 meses, si es mayor que 0, a pagar; si es menor, a devolver.
Se puede optar a la devolución del IVA negativo o a la compensación en declaraciones siguientes, en
los casos de las empresas.
*En el balance HP IVA soportado es activo, deudores; y HP IVA repercutido es pasivo a corto. Si
sale a pagar, hasta que se devuelva será HP IVA acreedores.
Vivienda libre con 2 garajes y 1 trastero 10%
Vivienda protegida con 2 garajes y 1 4%
trastero
Locales comerciales, garajes libres… 21%
Edificación para demolición 21%
Leasing (2g + t) 10%
Ejecuciones de obra de renovación 10%
Ejecuciones para la vivienda y rehabilitación 10%
Leasing de protección oficial 4%
Servicios de arquitectura 21%
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Operaciones no sujetas: Por particulares, transmisión de todo el patrimonio, mortis-causa, etc.
Operaciones exentas: No se repercute el IVA pero tampoco deduce el IVA soportado. (Sanidad,
enseñanza…)
Exenciones plenas: No se repercute el IVA pero si se deduce el IVA soportado. (En exportaciones).
Operaciones con otros países: Todas las exportaciones están exentas de IVA; en importaciones, el IVA
soportado se liquida en aduana.
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