JUEVES 17 DE DICIEMBRE DE 2020
PLAN
PARCIAL
BAHÍA BLANCA
SUSTENTABLE
INCLUSIVA
SOSTENIBLE
UNS. ARQ.
PLANIFICACIÓN URBANA II
TP 1. PARTE 2.
COMISIÓN DRA. MANCINO Y ARQ. PITES
GRUPO 18
ÍNDICE
Introducción ………………………………………………………………………………………………………………….2
Descripción del territorio …………………………………………………………………………………………3
Diagnóstico ……………………………………………………………………………………………………………………5
Priorización de las problemáticas ………………………………………………………………………..9
Propuestas ……………………………………………………………………………………………………………………9
Plan de financiamiento ……………………………………………………………………………………………13
Conclusión ……………………………………………………………………………………………………………………15
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PLAN PARCIAL BAHÍA BLANCA SUSTENTABLE, INCLUSIVA Y SOSTENIBLE
INTRODUCCIÓN
La localidad de Bahía Blanca se destaca por ser un importante nodo de comunicaciones y
transporte, tanto a escala regional como nacional, como también un centro de servicios. En este
sentido, se caracteriza por ser un centro industrial, portuario, educacional y cultural. La ciudad tiene
la particularidad de estar atravesada por el Arroyo Napostá en su totalidad, estructurante natural
de la misma.
Sin embargo, distintas problemáticas han aparecido a lo largo de los años: el incesante crecimiento
de la huella urbana con baja densidad (incluso existiendo grandes vacíos urbanos), la contaminación
de las aguas, la falta de espacios públicos y verdes de calidad, la desigualdad en el acceso a la
vivienda, etc. Estas, entre otras problemáticas, fueron abarcadas por distintos planes,
lamentablemente sin éxito.
El Plan de Acción del BID (2019) pone el foco en aquellos temas referentes a la Nueva Agenda
Urbana, en los que nos basaremos para realizar un Plan Parcial que conduzca a una Bahía Blanca
sustentable, inclusiva y sostenible. El Plan Parcial se enfoca particularmente en la zona de Estación
Sud y alrededores, pero cuenta también con una propuesta para transformar la ciudad en su
totalidad.
En la propuesta se distinguen distintos tipos de instrumentos: un conjunto de políticas urbanas que
orienten a un desarrollo urbano óptimo, la materialización de un proyecto urbano y el Plan Parcial
en sí para racionalizar las acciones en el tiempo.
En primer lugar, mediante distintas políticas se buscará inducir la construcción, con el fin de
densificar los vacíos urbanos, evitar la especulación del suelo y fortalecer al municipio, tanto en
recursos como en capacidad de acción. A modo general, se propone como proyecto urbano la
elaboración de un largo parque lineal que acompañe al Arroyo Napostá en su totalidad, y una
intervención puntual en el área ubicada entre el Parque Boronat y Villa Mitre. Para revertir
efectivamente las problemáticas enumeradas, se elabora un Plan Parcial dividido en 4 ejes que
abarcan la movilidad, el acceso a la propiedad, el equipamiento y los espacios verdes, públicos y
libres.
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DESCRIPCIÓN DEL TERRITORIO
LA CIUDAD DE BAHÍA BLANCA
El municipio de Bahía Blanca es uno de los 135 partidos de la provincia de Buenos Aires. Se
encuentra situado al sudoeste de la provincia en la región pampeana con una superficie de 2.247
km2 y 301.572 habitantes (Censo 2010). A su vez, el partido de Bahía Blanca está dividido en 10
delegaciones municipales, entre las que se incluye Ingeniero White, en donde se ubica el Parque
Industrial, el Complejo Petroquímico y un puerto comercial de aguas profundas sobre el Estuario
de la Bahía Blanca. El arroyo Napostá Grande, en su cuenca inferior, atraviesa la ciudad de Bahía
Blanca en dirección Norte-Sur, siendo un elemento significativo de la misma.
Para el desarrollo de este Plan Parcial, se seleccionó la zona ubicada entre el Parque Boronat hasta
el barrio Villa Mitre (Imagen 1).
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Imagen 1. Tramo seleccionado.
LA ZONA A INTERVENIR: ÁREA DEL ARROYO NAPOSTÁ, DESDE EL PARQUE BORONAT A VILLA MITRE
Imagen 2. Zoom de tramo seleccionado.
El motivo por el que se seleccionó el tramo del Arroyo Napostá desde el Parque Boronat hasta Villa
Mitre (Imagen 2) se debió a que se encuentra cerca del área central de la ciudad, pero cuenta con
un cierto grado de obsolescencia funcional. La misma es producto del desuso progresivo que sufrió
el ferrocarril; sus vías generan un gran vacío urbano que hace de borde a una parte de la población.
A pesar de comenzar a presentar signos de obsolescencia funcional, es un área de gran potencial
por ser una zona de transición entre el tejido central de la ciudad y los barrios extra anillo. La
correcta intervención del lugar podría llevar a transformar el borde fragmentario en un espacio de
conexión e inclusividad.
Al recorrer la zona seleccionada se pueden distinguir diversos equipamientos convencionales, tales
como salitas médicas, centros deportivos, juntas vecinales, escuelas, sociedades de fomento, entre
otros. En este sentido, no es un área falta de equipamiento. El sector se caracteriza por contar con
viviendas unifamiliares de baja densidad y, a pesar de existir un amplio espacio verde, el mismo no
parece ser de calidad ni haber contado con una previa planificación.
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La zona designada por el Código de Planeamiento es la Zona Anillo, que funciona como
contenedor de la ciudad y transición entre el tejido central y los barrios extra anillo. En base a lo
observado y a un diagnóstico realizado por el BID, el sector se caracteriza por ser medio-bajo.
No menos importante es la presencia del Arroyo Napostá que atraviesa al sector, siendo este el
único curso de agua natural en la ciudad. Durante muchos años se le otorgó poca importancia y
se lo utilizó para desechar efluentes industriales, cloacales y basura. Todo esto, sumado al desdén
que ha percibido, llevó a un deterioro acelerado del mismo, alteraciones ecosistémicas,
contaminación, entre otras problemáticas. En la zona seleccionada para llevar a cabo el Plan Parcial,
el arroyo se encuentra entubado, debido a que en algún momento se pensó que ello sería una
solución a la higiene urbana.
Con el proyecto urbano se busca devolverle el protagonismo como estructurante natural al Arroyo
Napostá. La creación de un parque lineal hará que cobre vida e importancia, y establecerá una
vinculación directa con la población, ayudando además a reducir su contaminación. Asimismo,
buscamos aumentar la calidad de la vida de las personas aledañas al curso de agua, sobre todo en
el área sur, en donde las necesidades son muchas y el arroyo sufre de las acciones del hombre. El
propósito del proyecto urbano de mayor escala es devolverle el esplendor al Napostá y brindar
espacios públicos de calidad.
DIAGNÓSTICO
1. GESTIÓN DE RESIDUOS SÓLIDOS URBANOS
De los 3 tramos con los que cuenta el Arroyo Napostá (cielo abierto - entubado - cielo abierto), el
área de intervención corresponde al tramo entubado. Allí la recolección de RSU es completa. Sin
embargo, observamos la falta de puntos sustentables en el área, además de la presencia de un
basural a cielo abierto.
2. PRECIPITACIONES Y DESAGÜES PLUVIALES
En lo que refiere a las problemáticas derivadas de las precipitaciones, el tramo seleccionado no es
una zona afectada por inundaciones pluviales. En cuanto al riesgo de inundación fluvial (en
diferentes períodos de retorno), la zona presenta una peligrosidad media-baja.
3. ESTRUCTURA DEMOGRÁFICA
En el área a intervenir, ubicada entre el Parque Boronat y el Barrio Villa Mitre, obtuvimos los
siguientes datos a través de la página de REDATAM, útiles para llevar a cabo el Plan Parcial:
- La población total censada en el tramo seleccionado es de 4442 habitantes, de los cuales
2069 son hombres y 2373 son mujeres.
- La cantidad total de viviendas particulares ocupadas es de 1624.
- La cantidad total de hogares es de 1676.
Otro dato relevante obtenido en relación a la estructura demográfica es la distribución por sexos y
edades en la población. Este proporciona información útil para poder generar políticas urbanas
acordes a las necesidades de la sociedad.
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La pirámide poblacional obtenida del área presenta la forma típica de la pirámide de Bahía Blanca
—pirámide regresiva con forma de bulbo— alto número de infantes, mayor número de jóvenes y
adultos entre 25 y 44 años, y un número menor, pero no insignificante, de población envejecida
(Imagen 3).
Imagen 3. Pirámide poblacional del área seleccionada.
4. ACCESO A LA VIVIENDA
Un dato de importancia es el que brinda el Déficit Habitacional Cualitativo, el cual señala la cantidad
de hogares que presentan carencias. Tiene en cuenta distintos componentes: el tipo de vivienda, el
hacinamiento, la red de agua y la red de cloacas. En la zona a intervenir, este indicador nos señala
que, de 1676 hogares, el 1,91% presenta dicho déficit (32 hogares).
Además, el Déficit Habitacional Simple nos muestra la cantidad de viviendas particulares ocupadas
con más de un hogar. La solución a este indicador es el aumento del número de viviendas. El
número total de viviendas que presenta este déficit en el área es de 52.
El Déficit Habitacional Cuantitativo Compuesto comprende la cantidad de viviendas que presentan
más de un hogar, sumado a las viviendas irrecuperables. Este indicador muestra la cantidad total
de viviendas nuevas que se necesitan para satisfacer las necesidades de la población. En esta área
el total de viviendas nuevas que se precisan es de 72 (Imagen 4).
Imagen 4. Déficits del área seleccionada.
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5. LOTES VACÍOS
A través de las herramientas de Google Maps y Street View, se recorrió la zona a intervenir y se
identificaron los lotes vacíos (Imagen 5).
Imagen 5. Lotes vacíos del sector seleccionado.
La imagen enseña una zona con un gran número de lotes vacíos servidos en los que, al encontrarse
cerca de la zona central de la ciudad, sus propietarios no tienen apuro por edificar (especulación).
6. MOVILIDAD
La extensión del vacío urbano provocado por la obsolescencia funcional del ferrocarril dificulta la
conexión entre el macrocentro de la ciudad y el Barrio Villa Mitre. El mismo presenta solo un pasaje
peatonal denominado el “Puente Negro”, el cual no resulta atravesable desde cualquier sitio debido
a contar con un paredón de cierre hacia la calle prohibiendo el ingreso (Imagen 6). En cuanto a lo
vehicular, no existe opción de atravesar el vacío urbano, lo que lleva a que las calles laterales de
dicho vacío (Falucho y Darwin) se congestionen. En lo que refiere a la vinculación con el transporte
público, la zona presenta una conexión muy buena: trece líneas de colectivo pasan por alguno de
sus bordes y muchas otras lo hacen a pocas cuadras (Imagen 7).
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Imagen 6. Movilidad de la zona seleccionada.
Imagen 7. Líneas de colectivo que atraviesan la zona.
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PRIORIZACIÓN DE LAS PROBLEMÁTICAS
La etapa de priorización busca identificar los principales retos de sostenibilidad en Bahía Blanca y
en la zona seleccionada, a fin de alcanzar la visión de ciudad sostenible deseada. El gobierno
municipal deberá atender, por medio de acciones de corto, mediano y largo plazo, aquellos temas
que presenten los mayores desafíos:
1. FALTA DE CONEXIÓN DE LA ZONA SELECCIONADA CON LA CIUDAD
2. FALTA DE ESPACIOS VERDES, LIBRES Y PÚBLICOS DE CALIDAD
3. CONTAMINACIÓN AMBIENTAL
4. DÉFICIT HABITACIONAL
PROPUESTAS
El área a intervenir, como mencionamos anteriormente, no cuenta con una obsolescencia funcional
absoluta, pero presenta signos de ella. En este sentido, resulta necesario aclarar que, para llevar a
cabo las propuestas, se tuvieron en cuenta los “componentes de un proyecto de recuperación
urbana” enunciados por Eduardo Rojas en su escrito de ‘Volver al Centro’:
1. El mejoramiento de los servicios de utilidad pública
2. Mejores servicios municipales de limpieza y recolección de basura
3. Mejor accesibilidad entendida como la rapidez de acceso y la modificación de la función
distribuidora de flujos
4. Mejoramiento del espacio público
5. Ampliación y mejoramiento del equipamiento urbano tanto público como privado
En base a los distintos aspectos analizados, y con el foco en la mejora del hábitat, el plan abordará
4 ejes de acción:
1. EL NAPOSTÁ CONECTADO
Comunicar todos los sectores de la ciudad con el Arroyo Napostá, y realizar una estrategia de
atravesamiento del área a intervenir
- Creación de un parque lineal que acompañe al Arroyo Napostá desde el sector del Puente Negro
hasta el Barrio Spurr.
- Creación/ampliación de bicisendas a lo largo de todo el arroyo, y con ramificaciones que faciliten
el acceso a distintos sectores de la ciudad.
- Creación de Áreas 30 a lo largo del arroyo, con el fin de reducir la velocidad de los vehículos y
aumentar el protagonismo de los peatones a través del ensanche de veredas. Las mismas se llevarán
a cabo mediante urbanismo táctico, con participación ciudadana.
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- Nuevo sistema de bicicletas públicas, creando un transporte inclusivo y sustentable.
- Modificación de la red existente de transporte público, aumentando su eficiencia y convirtiéndolo
en intermodal (permitir abordaje de bicicletas).
2. PARQUE EQUIPADO
Equipar a la comunidad en base a sus necesidades
- Creación de A.V.C (Áreas de Vida Comunitaria). Estos serán centros de equipamientos
combinados, tales como centros de salud, clubes deportivos, bibliotecas, salas de estudio, espacios
de junta vecinal, entre otros. Los A.V.C podrán variar sus usos de acuerdo con lo que la comunidad
requiera.
En nuestra zona a intervenir, se emplazarán dos A.V.C y, en el resto del parque lineal, se dispondrán
según las necesidades existentes. La decisión de los mismos será mediante talleres participativos,
donde la gente pueda comunicar las necesidades del sector. En nuestra zona los usos del A.V.C.
serán bibliotecas, salas de estudio y tecnología y centros culturales para aprender idiomas y música.
- Ubicación de nuevos bancos, redes de iluminación y espacios saludables (gimnasios al aire libre)
a lo largo del nuevo parque lineal.
- Creación de espacios de transición entre aquellas plazas y parques existentes en la zona (Boronat,
Almirante Brown, Plaza de los Chilenos, Paseo de las Esculturas) con el nuevo parque lineal, con el
fin de generar una sucesión de espacios verdes conectados (Imagen 8, 9 y 10).
3. EL ARROYO VERDE
Reducir la contaminación y fortalecer la concientización
- Sanear el curso del agua del arroyo. Es preciso realizar esta acción previa a cualquier otra.
- Crear, mediante ordenanza, el programa ‘Cuidemos el Arroyo’, con el fin de concientizar a la
comunidad. El mismo será dirigido por un equipo técnico especializado.
- Incorporar charlas de concientización, que tengan lugar en los A.V.C y en las escuelas.
- Ubicar nuevos cestos y puntos de reciclaje a lo largo de todo el parque lineal.
- Incorporar carteles informativos para enseñar a Reducir, Reciclar, Reutilizar.
- Generar puestos de trabajo a partir de involucrar a la comunidad en el mantenimiento del parque.
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4. DÉFICIT CERO
Facilitar el acceso a la vivienda digna
- Creación de un plan de ahorro que permita el pago gradual de la vivienda, y que a su vez dicho
pago esté en relación con el ingreso que la persona percibe.
- Creación de un banco de materiales para aquellos propietarios de viviendas con déficit cualitativo,
que permita acceder con mayor facilidad a la compra de materiales de construcción (descuentos,
financiación en cuotas sin intereses, etc.).
- Cursos de capacitación a la comunidad en la autoconstrucción, fomentando también la
construcción cooperativa en barrios.
- Construcción de una vivienda multifamiliar con el fin de dar solución a las 72 viviendas
irrecuperables emplazadas en el tramo seleccionado, evitando así la relocalización de la población.
Para llevar a cabo la vivienda social se empleará uno de los galpones desmantelados ubicado en el
sector, generando así también una revitalización del mismo.
Imagen 8. Imagen 9. Imagen 10.
Parque lineal propuesto. Plazas y parques existentes. Conexión de espacios verdes.
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Imagen 11. Propuesta de los 4 ejes de acción en la zona seleccionada.
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PLAN DE FINANCIAMIENTO
Para poder llevar a cabo y traer a la realidad las propuestas planteadas, es necesario contar con un
plan de financiamiento para hacer económicamente posible al Plan Parcial.
El financiamiento de la ciudad se da a partir de impuestos, tasas, derechos y contribuciones, y es
ahí donde el Estado tiene que actuar de manera estratégica para poder lograr un mejor desarrollo
urbano.
Como primera acción, el municipio debe pasar de un equilibrio típico a un equilibrio razonable en
cuanto a la tasa de Servicios Públicos Urbanos. Esto significa que los costos originados por el
mantenimiento de la ciudad sean cubiertos por dicha tasa. Además, se debe verificar que no se
esté subsidiando la tasa de la población que sí puede costearla.
El Municipio deberá realizar el primer paso mediante una primera inversión en la construcción de
veredas, bancos, iluminación y mejoramiento del área en general. Eso conducirá a valorizar el área.
La contribución por mejoras es una forma de permitir que los propietarios formen parte del
desarrollo de la ciudad mediante el pago total o porcentual de la obra que se lleve a cabo. Tanto
para construir los A.V.C., como para materializar las nuevas bicisendas, se empleará esta
herramienta. Los vecinos pagarán por las obras un porcentaje en función del valor de su propiedad.
Además, el sistema de bicicletas públicas se da en concesión al sector privado para ser un transporte
eficiente e inclusivo que permita recaudar fondos para continuar con la construcción de bicisendas
en otro tramo del parque.
En lo que refiere al parque lineal propuesto en el Plan Parcial, su financiamiento se llevará a cabo
mediante la contribución por valorización. En este caso, el contribuyente paga una proporción de
la valorización que tiene su inmueble gracias a la acción del estado (construcción del parque). Se
calculan los costos que implica desarrollar el parque lineal, y la distancia entre dichos costos a los
valores de venta de los terrenos (luego de realizada la obra) es lo que se denomina “plusvalor”. De
dicho plusvalor, los contribuyentes pagarán un 40% (el mínimo establecido según la Ley 14.449 es
del 10%). Es importante realizar un análisis de mercado del suelo exhaustivo y contar con el catastro
actualizado, ya que calcular el plusvalor resulta difícil.
La ley 14.449 de Acceso Justo al Hábitat, del 2012, es la que habilita al cobro de plusvalías. En su
artículo 46 especifica los hechos que habilitan al municipio a obtener plusvalías urbanas, de los
cuales el que le compete a este Plan Parcial es el inciso ‘g’:
“ARTÍCULO 46: Hechos generadores de la participación del municipio en las valorizaciones
inmobiliarias. Constituyen hechos generadores de la participación del Municipio en las
valorizaciones inmobiliarias en su ejido, los siguientes:
g) Todo otro hecho, obra, acción o decisión administrativa que permita, en conjunto o
individualmente, el incremento del valor del inmueble motivo de la misma, por posibilitar su uso
más rentable o por el incremento del aprovechamiento de las parcelas con un mayor volumen o
área edificable.”
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En ambas herramientas (contribución por mejoras y por valorización), el porcentaje que debe pagar
cada propietario va a estar determinado por la capacidad que tenga, la cual es determinada por el
valor de su propiedad. Esto permite una herramienta equitativa.
Como se resaltó anteriormente, los vacíos urbanos en el sector son varios. El objetivo es poder
densificarlos, fomentando la construcción y reduciendo la especulación. Para ello se precisan fuertes
presiones tributarias sobre aquellos propietarios que retienen el suelo.
El derecho a la construcción tradicionalmente se calcula por m² a construir, a un valor fiscal. Eso
significa que el costo de construir es idéntico tanto en un sector medio-bajo, como en un sector
alto. Se debe modificar esa versión; es necesario incorporar una cantidad de m² gratuitos para
comenzar a construir (para reconocer el derecho a construir), y a partir de ahí sí aplicar un cobro
de los m² con un coeficiente que reduzca el valor en las zonas más humildes, y lo aumente en
aquellas mejor ubicadas.
Todo lo recaudado por el derecho a construir se destinará a una cuenta dedicada a gastos de
desarrollo urbano únicamente, para así solventar algunos de los diversos gastos que conllevará el
Plan Parcial.
Las viviendas sociales multifamiliares se van a solventar, al menos en parte, a partir del aporte de la
plusvalía generada por la creación del parque lineal. El cobro de la plusvalía se aplicará tanto a los
propietarios frentistas del nuevo parque, como a aquellos vecinos de cuadras aledañas que también
reciban una valorización de su inmueble. Para ello se realizará un análisis de mercado del suelo
para determinar sobre quienes actúa el beneficio.
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CONCLUSIÓN
Luego de haber repasado las distintas acciones que se llevarán a cabo, tanto en la zona a intervenir,
como en la ciudad en general, es innegable el potencial con el que cuenta el sector. Sin embargo,
es importante mantener una visión realista del mismo y comenzar con pequeñas acciones que
frenen el avance de la obsolescencia funcional, en pos de avanzar hacia una Bahía Blanca
sustentable, inclusiva y sostenible.
Es esencial lograr una articulación virtuosa entre el sector público y el privado, en donde el Estado
se encargue de motivar al privado a invertir en la zona. Es una gran estrategia para poder llevar
adelante las propuestas y revitalizar finalmente el sector.
Hay que tener en cuenta que la ciudad es una estructura compleja y a su vez cambiante. La zona
a intervenir alguna vez contó con un valor y un significado que se vio modificado con el tiempo. El
plan debe encargarse de reinventar el sector y saber escuchar lo que los vecinos precisan hoy. Claro
que para que el plan funcione se precisa de un municipio presente y transparente, que no busque
solo el crecimiento urbano, sino el desarrollo de Bahía Blanca.
“[...] Por esta razón, proyecto urbano y estructura de gestión son
interdependientes y deben ser cuidadosamente estructurados muy al inicio del
proceso. Un proyecto urbano sin institucionalidad de gestión es una idea sin
posibilidad de concreción. Una estructura de gestión sin un proyecto urbano se
parece a un navío sin rumbo.” (Rojas, 2004: 25).
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REFERENCIAS
Rojas, Eduardo (2004). Volver al centro: la recuperación de áreas urbanas centrales. Washington,
D.C.: IDB Bookstore.
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