CAPACIDAD INSTALADA Y CAPACIDAD USADA : PERFIL HOTELERO
Empíricamente los hoteles estarían de acuerdo que una
capacidad media al año, considerando la estacionalidad,
podría ser del 63% de la capacidad total instalada. Si este
dato fuese aceptable entonces podemos obtener el perfil de
este posible hotel de esta manera :
218 habitaciones x 0,63 x 365 noches al año = 50.129
habitaciones al año vendidas
50.129 habitaciones al año x US$ 150 = US$ 7.519.350 venta
anual de habitaciones.
Suponiendo que la doble ocupación media de este hotel sea
igual a 1,8 personas por habitación, entonces el número
total de usuarios-noches o sea las pernoctaciones totales
se ubicarían en : 50.129 x 1,8 = 90.232 usuarios-noches-
año.
La experiencia indica que en un hotel de esta categoría
(digamos 4 estrellas) es posible que el 70% de los alojados
sean visitantes de negocios y el 30% restante visitantes
por otros tipos de viajes y además que los visitantes por
motivo de negocios pueden tener una estadía media de más o
menos 5 noches y los otros visitantes una estadía media
mayor digamos 10 noches, lo cual nos daría como resultado
que la estadía media pesada sería igual a : 7 x 0,70 = 4,9
y 10 x 0,30 =3,0, lo cual nos indicaría que es posible que
la estadía media de todos los clientes pueda ubicarse en :
4,9 + 3,0 = 7,9 noches. Si esto fuese así, entonces el
número total de visitantes que pueda captar este hotel al
año sea igual a : 90.232 usuarios-noches-año entre 7,9
estancia media = 11.422 usuarios al año.
Estructura de los activos a invertir
Este posible hotel de 218 habitaciones y con una inversión
media total de más o menos US$ 32.700.000, seguramente se
nos presente con una estructura de sus activos invertidos
de esta manera:
Inversión en suelo o tierra 15% de la inversión total (si
el hotel se ubicaría en zona sub-urbana o bien 30% de la
inversión total si se ubicaría en zona urbana). Digamos que
podemos estimar una media igual a 23% de la inversión total
como inversión en suelo, o sea : US$ 7.521.000. La
inversión en construcción civil o sea la construcción del
hotel que se colocaría en ese suelo se puede estimar en
aproximadamente una media del 50% de la inversión total, a
fin de dejar un promedio del 20% para maquinas, equipos y
dotaciones y un 7% del total de la inversión para estimar
el capital de trabajo (especialmente para mantener una
cuenta corriente en los bancos y un almacén de productos y
materias primas para un mes aproximadamente) y otros
activos, especialmente los diferidos que corresponden a
estudios y gerencia del proyecto. Entonces, podemos estimar
la construcción de este hotel en más o menos US$16.350.000
(50% de la inversión total) y estimar las maquinarias,
equipos y dotaciones en más o menos US$ 6.540.000 (20% de
la inversión total), y finalmente el resto para cubrir el
capital de trabajo, los activos o gastos diferidos y
algunos imprevistos, es decir : US$ 9.810.000, distribuido
de esta manera: 10% de imprevistos (US$ 3.270.000), 15%
capital de trabajo ( US$ 4.905.000) y 5% activos diferidos
(US$ 1.635.000).
