INFORME DE VALUACION N° 085-2022

A. DATOS GENERALES

1.0 INSTRUCCIONES RECIBIDAS

1.1 OBJETO DE LA VALUACION

Determinar el valor comercial y el de realización en el mercado del
inmueble ubicado en la Calle Andahuaylas s/n Centro Poblado de
Mollebamba, Distrito de Ranracancha, Provincia de Chincheros,
Departamento de Apurímac, de acuerdo a la Resolución de la
Superintendencia de Banca y Seguros N° 11356 – 2008.

1.2 PROPIETARIO
Es propietario del inmueble de la Sra. Saturnina Gutierrez Leon con
DNI N° : 80082890

1.3 SOLICITANTE
La presente valuación se realiza a petición verbal de la Sra. Saturnina
Gutierrez Leon con fines de realizar una VALUACION DEL
PREDIO y registrado ante los Registros Públicos de la SUNARP X.

2.0 UBICACIÓN
El inmueble materia de valuación queda localizada en la Calle s/n Centro
Poblado de Mollebamba MZ ‘’I’’ LOTE 9 CON PARTIDA
ELECTRONICA P26013930, Distrito de Ranracancha, Provincia de
Chincheros, Departamento de Apurímac.

3.0 DESCRIPCION DETALLADA

3.1 ZONIFICACIÓN
El inmueble se encuentra dentro de la Zona Urbana en LOTE 9 MZ. “I” CON
PARTIDA ELECTRONICA P26013930, Distrito de Ranracancha,
Provincia de Chincheros, Departamento de Apurímac.

3.2 LINDEROS

DESCRIPCION LINDEROS METRAJE

Por el Frente CON CALLE ANDAHUAYLAS 13.76 ml

Por la Derecha CON LOTE 8 11.63 ml

Por la Izquierda CON LOTE 10 11.57 ml

Por el Fondo CON CALLE LOS INCAS 13.76 ml

 3.3 PERIMETRO

El perímetro conformado por el predio tiene una longitud total de

(50.72) ML.

3.4 AREA DEL TERRENO

El área del terreno encerrado en los linderos y medidas perimétricas es de

(159.57) M2
3.5 DESCRIPCION DEL PREDIO.
El predio queda ubicado en el Jr. María Parada de Bellido del Sector
Cercado de Uripa MZ “P3‘’ LOTE 5 del Distrito de Anco Huallo,
Provincia de Chincheros, Departamento de Apurímac.
La distancia se da a 10.00 ml en el eje central con el Jr. María Parada de
Bellido cuenta con una pista asfaltada, con todos los servicios básicos
llámese energía eléctrica, agua y desagüe lo cual es muy buena para
razones comerciales y vivienda en mención.

3.6 DISTRIBUCION DE LA EDIFICACION

La distribución de la infraestructura existente es la siguiente

3.7 SERVIDUMBRE
No se ubican las servidumbres de paso por lo que el inmueble es de
índole familiar

4.0 ALCANCE Y LIMITACIONES DEL TRABAJO

La valuación es para determinar el valor comercial del predio, durante su
realización no se han tenido ningún tipo de limitaciones.

5.0 FECHA DE ASIGNACION DEL VALOR

Se le asigna como fecha de valuación al 03 de Octubre del 2022

6.0 POLIZA DE SEGUROS

No se tiene conocimiento de la existencia de pólizas de seguros

B. VERIFICACIONES EFECTUADAS

7.0 INSPECCION OCULAR DEL BIEN

La inspección ocular del bien fue efectuada con fecha 03 de Octubre del 2022

8.0 GRAVAMENES
No tiene gravamen.

9.0 DATOS LEGALES

 El predio se encuentra inscrito en la PARTIDA ELECTRONICA P26013930 del
Registro de propiedad de inmuebles de la Superintendencia Nacional de
Registros Públicos, Zona Registral X del Cusco Sede Andahuaylas, a favor de:

Es propietario del inmueble el Sr. Washington David Acevedo Barbaran con

DNI 44764987.

10.0 CODIGOS DE SUMINISTRO DE SERVICIOS

El inmueble materia de valuación no se ha proporcionado las informaciones de
los códigos de suministro de servicios que se detallan a continuación:

SERVICIO BASICO CODIGO DE SUMINISTRO

ENERGIA ELECTRICA No se tiene información
AGUA No se tiene información

C. METODOLOGIA APLICADA

11.0 BASES PARA EL DESARROLLO

Se ha realizado una visita de inspección al inmueble y a la vez al entorno del
predio a fin de determinar los valores comerciales de compra y venta de
inmuebles con características similares.

12.0 METODOLOGIA UTILIZADA

La valuación se realiza en concordancia con lo dispuesto por el Reglamento
Nacional de Tasaciones del Perú, aprobado mediante Resolución Ministerial N°
126-2007-VIVIENDA del 07 de Mayo 2007; aplicando el método de valuación
directa y para hallar el valor de realización en el mercado del inmueble las
disposiciones contenidas en la Resolución de la Superintendencia de Banca y
Seguros N° 11356-2008.
Para el efecto se revisó la documentación mínima necesaria (Legal,
Técnica, Planos, Escritura Pública, Certificados, Cel. 983396115).

13.0 INVESTIGACION DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA

Se consideró una investigación en el entorno del inmueble durante la inspección,
revisión de avisos económicos y la base de datos del perito, precisándose que los
inmuebles materia de análisis corresponden a predios con las mismas
características en ubicación y material predominante empleado en su
construcción.

N° DIRECCION DISTANCIA (M) TERRENO EDIFICACION EDIFICACION FECHA

$ concreto ($) O. Compl ($)

1 CALLE 10.00 10.00 0.00 0.00 27/04/18

ANDAHUAYL
AS
VALOR COMERCIAL DEL TERRENO INVESTIGADO (PROMEDIO) 10.00
VALOR COMERCIAL EDIFICACION DE CONCRETO (PROMEDIO) 0.00
VALOR COMERCIAL EDIFICACION OBRA COMPL. (PROMEDIO) 0.00
 VALOR PROMEDIO DE TERRENO= US$ 10.00

14.0 DEDUCCIONES APLICADAS

Para el caso de realización del inmueble de acuerdo a lo establecido por la
Resolución de la Superintendencia de Banca y Seguros N° 11356-2008
consideramos las siguientes deducciones: Gasto por pérdida de deterioro, Gasto
de valuación para la realización, Depreciación durante la ejecución,
Mantenimiento, Otros para realizar el inmueble, en un plazo prudencial de 60
días, se le asigna una deducción aplicable del 20%.

15.0 ANALISIS DEL MEJOR Y MAS INTENSIVO USO POSIBLE DEL BIEN
Dada la ubicación, dimensiones, características constructivas y equipamiento del
inmueble, esta puede ser usada como terreno productivo, negocios, vivienda,
ubicación estratégica en una vía principal.

16.0 FACTIBILIDAD DE REALIZACION Y CLASE DE GARANTIA

La factibilidad de realización se efectúa según la siguiente ponderación:

CRITERIO PONDERACION(1-5)
1 CARACTERISTICAS DEL PREDIO 4
2 AREA DEL PREDIO 4
3 UBICACIÓN DEL PREDIO 5
4 SERVICIOS DEL PREDIO 5
TOTAL PUNTAJE 18
PORCENTAJE 90%
TIPO DE GARANTIA GARANTIA (PREFERIDA)

17.0 SUSTENTACION
El análisis efectuado nos permite efectuar y/o indicar que las apreciaciones son
las más razonables, para determinar el valor del bien a realizarse.
18.0 CROQUIS DE UBICACIÓN DEL PREDIO EN EL JR. MARIA PARADA
DE BELLIDO

D. CALCULOS EFECTUADOS

19.0 VALOR COMERCIAL DEL PREDIO (VCP)

19.1 VALOR DEL TERRENO (VT)

Del análisis de los valores comerciales del mercado mobiliario de compra
y venta de terrenos similares en ubicación y entorno Urbano, a la fecha el
perito asigna como Valor Comercial Unitario promedio de
US$ 10.00 /M2. Luego:

VT = (US$ 10.00 x 816.90 M2) = US$ 8,169.00

VT = US$ 8,169.00
 19.3 VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC)
No se valuó ningún tipo de obra complementaria

19.4 VALOR COMERCIAL DEL PREDIO (VCP)

VCP = VT + VE + VOC

Donde:
VT: Valor del terreno
VE: Valor de la edificación
VOC: Valor de las obras complementarias

VCP = US$ 8,169.00

SON: OCHO MIL CIENTO SESENTE Y NUEVE CON 00/100 DOLARES

AMERICANOS.

20.0 VALOR NETO DE REALIZACION (VNR)

El valor de realización en el mercado, es el valor neto del inmueble que se
esperaría recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien, en la
situación como está, descontando las deducciones por los conceptos indicados en
el punto N° 14 (20%):

VNR = 0.80 VCP = 0.80 x US$ 11,070.63 = US$ 8,856.50

VNR = US$ 8,856.50

SON: OCHO MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y SEIS CON

50/100 DOLARES AMERICANOS

21.0 VALOR DE REEMPLAZO DE LA OBRA CIVIL (VROC)

El valor de reemplazo de la obra civil se estima en US$ 0.00

A. OPINION INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR

22.0 DECLARACION DE INDEPENDENCIA DE CRITERIO

La presente valuación se ha efectuado con total independencia, aplicando un
criterio prudente y conservador en la determinación del valor.

23.0 RECONOCIMIENTO DE NORMAS APLICADAS

En la determinación del valor se aplicaron las normas vigentes reconocidas por
la Superintendencia de Banca y Seguros y el Reglamento Nacional de
Tasaciones del Perú.

24.0 VIGENCIA DE LA VALUACION

 Si no varía las condiciones de mercado, así como de no surgir imponderables la
valuación tiene una vigencia de 90 días.

25.0 RECOMENDACIONES
Es conveniente mantener el estado de conservación en que se encuentra el
inmueble.

26.0 DOCUMENTOS UTILIZADOS EN LA VALUACION

Con la siguiente documentación proporcionada por el cliente, el perito que
suscribe elaboró el presente informe.
A Documento de identidad
B Copia Registral
C Auto valúo
27.0 DOCUMENTOS DEL PERITO VALUADOR
INGENIERO CIVIL
JOEL JAMES ZARABIA HURTADO
REGISTRO CIP N° 187108
HABILITACION VIGENTE

RESUMEN INFORME DE VALUACION DEL INMUEBLE A VALOR

DE VENTA EN EL MERCADO N° 48-2022

REFERENCIA : TASACION COMERCIAL DE INMUEBLE

URBANO

PROPIETARIO : Es propietario del inmueble Sra. Saturnina

Gutierrez Leon con DNI 80082890

CLIENTE : Sra. Saturnina Gutierrez Leon

LOCALIZACION : El predio queda ubicado en la Calle Andahuaylas

s/n LOTE 9 MZ. “I” Centro Poblado de Mollebamba, Distrito de Ranracancha,
Provincia de Chincheros, Departamento de Apurímac Registrado en la partida
electrónica P26013930 de la SUNARP X del Cusco sede Andahuaylas.

FECHA DE VALUACION : 03 de Octubre del 2022

RESUMEN DE VALORIZACIONES:

VALOR COMERCIAL : US$ 11,070.63 S/. 42,511.22

VALOR DE REALIZACION : US$ 8,856.50 S/. 34,008.96

TIPO DE CAMBIO : US$ 1.00 S/. 3.74

PERITO : INGENIERO CIVIL

JOEL JAMES ZARABIA HURTADO
REGISTRO CIP N° 187108
 HABILITACION VIGENTE

28.0 ANEXO PANEL FOTOGRAFICO

FACHADA PRINCIPAL 01
FACHADA CALLE LOS INCAS
EXTERIOR 01

EXTERIOR 02 CALLE ANDAHUAYLAS

EXTERIOR 03 CALLE ANDAHUAYLAS

INTERIOR 01 PUERTA DE INGRESO PRINCIPAL

INTERIOR 02 ACCESO HACIA EL CUARTO CON
REVESTIMIENTO DE YESO

INTERIOR 03
INTERIOR 04