CONDOMINIO

Concepto:

El condominio es la comunidad existente entre los copropietarios de una misma cosa.- el

actual código civil nos dice en su artículo 1983 que condominio es el derecho real de propiedad

sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por

una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la lay o el

título dispongan otra porción.- […] Las normas de este código que regulan el dominio se aplican

subsidiariamente a este Título.-

Naturaleza jurídica:

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El condominio es un derecho real que se basa en que varios sujetos puedan detentar

simultáneamente el dominio de una cosa.-

La concepción románica que nuestro Código ha adoptado traduce muy bien esta concepción.

Todos los condóminos son dueños de toda la cosa; pero su derecho a ella no es pleno, sino que

está naturalmente limitado por el derecho análogo de los restantes condóminos. Esta

limitación se expresa diciendo que su derecho se ejerce por su cuota parte o por su parte

indivisa. Pero no por ello deja de ser un derecho de dominio sobre la cosa.-

Comparación con otras figuras:

a) con la sociedad: la sociedad hace surgir una nueva persona jurídica, que es la titular de los

derechos; en tanto que el condominio no hace nacer ningún ente nuevo. Aparte de esta

diferencia fundamental se puede decir que:

- el condominio es un derecho real que se tiene sobre una cosa; la sociedad confiere a los

socios un derecho persona.-

- la sociedad sólo puede surgir del acuerdo de voluntades, en tanto que el condominio puede

resultar además del testamento o de la ley.-

- en cuanto a la administración, el condominio está regido por las disposiciones de la ley, en

cambio las sociedades se basan en su contrato social.-

b) con la división hereditaria: aquí el paralelismo es más estrecho, porque el condominio es

también una forma de comunidad. Pero las diferencias son claras:

- en el condominio, la administración de la cosa común es decidida por la mayoría; art 1993,

1994 y 1995.- “La resolución de la mayoría absoluta de los condóminos computada según el

valor de las partes indivisas aunque corresponda a uno solo, obliga a todos…” (1994); en la

división hereditaria, la minoría no está constreñida a conformarse con la decisión de la

mayoría, es el Juez quien debe dirimir las diferencias.-

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- la comunidad hereditaria es forzosa y esencialmente transitoria; el condominio, en cambio es

voluntario y, en tal caso, es esencialmente precario, o bien es forzoso, y en este caso no hay

posibilidad de división.-

- la indivisión hereditaria nace solamente de la muerte del causante; en tanto que el

condominio puede surgir también del acuerdo de voluntades y de la misma ley.-

c) con la servidumbre: el propietario del fundo dominante tiene ciertos derechos sobre el

fundo sirviente. En el supuesto del bien gravado con servidumbre, el propietario es el único

titular del dominio, con las más amplias facultades de goce y disposición con la sola limitación

de no perturbar el ejercicio de la servidumbre; y por su parte, el titular de la servidumbre sólo

puede ejercer sobre el bien aquellos derechos o actos comprendidos en el derecho que se le

ha reconocido.-

Constitución del condominio – Forma:

El condominio puede constituirse a partir de 3 maneras: 1) del contrato; 2) del testamento y;

3) de la ley.-

1) del contrato: cuando varias personas adquieran conjuntamente el dominio de una cosa

común.-

2) del testamento (disposiciones de última voluntad): resulta cuando el causante legue una

misma cosa a más de una persona.-

3) de la misma ley: cuando ésta dispone la existencia de un condominio.- Ej.: caso de muros,

cercos y fosos.-

Tipos de Condominios: los hay de: a) indivisión forzosa y, b) SIN indivisión forzosa; la

diferencia esencial de éstos es que en uno de los casos la ley prohíbe la división del mismo y

por el otro, el condominio, puede ser dividido por voluntad de cualquiera de los condóminos.-

Administración de la cosa común:

Esta facultad está dentro del concepto de uso y goce que la ley le reconoce a cada condómino;

todos ellos tienen por siguiente el derecho de administrar la cosa común.- Es decir, que ante la

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pasividad de alguno, otro condómino puede asumir con plenos derechos la administración de

toda la cosa.-

En este último caso, el administrador que ejerce esta facultad ante la pasividad de otro, será

juzgado como gestor oficioso y se le aplicarán entonces las disposiciones sobre la gestión de

negocios.-

El condominio también puede ser administrado bajo la figura del mandato, por un tercero o

por uno de los condóminos.-

Nuestro nuevo código civil y comercial regula la facultad de administrar el condominio como

ya se ha mencionado en sus artículos 1993 a 1995.-

ARTÍCULO 1993.- Imposibilidad de uso y goce en común. Si no es posible el uso y goce en

común por razones atinentes a la propia cosa o por la oposición de alguno de los condóminos,

éstos reunidos en asamblea deben decidir sobre su administración.

ARTÍCULO 1994.- Asamblea. Todos los condóminos deben ser informados de la finalidad de la

convocatoria y citados a la asamblea en forma fehaciente y con anticipación razonable. La

resolución de la mayoría absoluta de los condóminos computada según el valor de las partes

indivisas aunque corresponda a uno solo, obliga a todos. En caso de empate, debe decidir la

suerte.

ARTÍCULO 1995.- Frutos. No habiendo estipulación en contrario, los frutos de la cosa común se

deben dividir proporcionalmente al interés de los condóminos.

Condominio sin indivisión forzosa.

El nuevo código regula esta clase de condominio en sus artículos 1996 a 1998.

Partición.-

ARTÍCULO 1996.- Reglas aplicables. Rigen para el condominio las reglas de la división de la

herencia, en tanto sean compatibles.

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ARTÍCULO 1997.- Derecho a pedir la partición. Excepto que se haya convenido la indivisión,

todo condómino puede, en cualquier tiempo, pedir la partición de la cosa. La acción es

imprescriptible.

ARTÍCULO 1998.- Adquisición por un condómino. Sin perjuicio de lo dispuesto en las reglas para

la división de la herencia, también se considera partición el supuesto en que uno de los

condóminos deviene propietario de toda la cosa.

Facultades sobre la parte indivisa.-

Son derechos que la ley le concede al condómino, los puede ejercer sin el consentimiento de

sus condóminos.-

a) Enajenación: Pueden enajenar su parte indivisa onerosa o gratuitamente, sin limitación

alguna y sin el consentimiento de los demás condóminos. Éstos carecen del derecho de invocar

preferencia a la adquisición.-

b) Hipoteca: El principio general en esta materia es que el condómino puede hipotecar su

parte indivisa, pero ésta queda supeditada a la partición, es decir, que la cuota material deberá

coincidir con la cuota ideal para que la hipoteca exista.-

c) Usufructo: el copropietario puede constituir usufructo sobre su parte indivisa, es decir que

puede ceder el uso y goce de los derechos del condominio.-

d) Servidumbre: no se puede gravar servidumbres en la cosa objeto del condominio sin el

previo acuerdo de todos los condóminos en asamblea, pero la servidumbre que uno de ellos

constituyera vendría a constituirse si en la partición le tocara la propiedad exclusiva de todo o

de una parte de la cosa sobre la cual se gravo la servidumbre.-

e) Acciones: desde ya, el condominio tiene las acciones posesorias para defender su derecho

contra los otros condóminos que pretendan excluirlo de su derecho o bien, contra terceros.-

De todas formas esta figura del derecho real, tiene acción reivindicatoria contra los otros

condóminos que le nieguen su derecho y contra terceros que pretendan excluirlo de su

dominio.-

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ARTICULO 1989.- Facultades con relación a la parte indivisa. Cada condómino puede enajenar

y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los restantes

condóminos. Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado de la

partición, que les es inoponible. La renuncia del condómino a su parte acrece a los otros

condóminos.

Facultades sobra la cosa toda.-

a) Uso y goce: el principio general es que cada uno de los condóminos tienen el uso y goce de

la cosa toda; es decir que su derecho no se limita a una parte sino que se ejerce sobre toda

ella.- Este derecho debe ejercerse con respecto al destino que la cosa persiga.- Esto marca

una diferencia considerable con respecto del propietario exclusivo.-

ARTICULO 1985.- Destino de la cosa. El destino de la cosa común se determina por la

convención, por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho.

ARTICULO 1986.- Uso y goce de la cosa. Cada condómino, conjunta o individualmente, puede

usar y gozar de la cosa común sin alterar su destino. No puede deteriorarla en su propio interés

u obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los restantes condóminos.

b) Frutos y productos: El derecho supra mencionado lleva consigo, la facultad de aprovechar

los frutos que la cosa produce.- Sobre los frutos naturales, los condóminos tienen la

copropiedad aún después de la separación de la cosa productiva y hasta tanto se haga la

división de duchos frutos entre los distintos condóminos.-

En cuanto a los frutos civiles, ya que es esencialmente por naturaleza un crédito divisible, es

necesario admitir que la división debe producirse ipso iure1 desde el momento en que se

devenguen los frutos en proporción a la porción que él le corresponde.-

c) Abandono de la parte indivisa:

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“por el mismo derecho”. Se usa para denotar que una cosa no necesita declaración del

Juez, pues consta por la misma ley.-

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El abandono de la parte indivisa no transforma esa parte en res nullius2, sino que provoca una

expansión del derecho de los demás condóminos, que vienen así a adquirir automáticamente

la parte abandonada en proporción a sus respectivas partes.-

Obligaciones y responsabilidades de los condóminos.-

Los gastos de conservación deben ser pagados al condómino que los realiza, todos los

copropietarios están obligados a contribuir a los gastos de conservación y/o reparación de la

cosa común en proporción a sus partes. Si no pagan, deberán además los intereses, teniendo

el copropietario que conservó la cosa, derecho de retención; mas los condóminos pueden

librarse ejerciendo su derecho de abandono. Este derecho puede ser ejercido al momento de

pedir la contribución y antes que se terminen las refacciones (luego se produce la mora

automáticamente).-

ARTICULO 1990.- Disposición y mejoras con relación a la cosa. La disposición jurídica o material

de la cosa, o de alguna parte determinada de ella, sólo puede hacerse con la conformidad de

todos los condóminos. No se requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias. Dentro de los

límites de uso y goce de la cosa común, cada condómino puede también, a su costa, hacer en la

cosa mejoras útiles que sirvan a su mejor aprovechamiento.

ARTICULO 1991.- Gastos. Cada condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación

de la cosa y las mejoras necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con

relación a sus partes indivisas. No puede liberarse de estas obligaciones por la renuncia a su

derecho.

El condómino que abona tales gastos puede reclamar intereses desde la fecha del pago.

Extinción del condominio sin indivisión forzosa.-

El condominio se extingue de manera absoluta por la destrucción o consumo total de la cosa o

cuando ella es puesta fuera del comercio; o cuando todos los condóminos abandonan la cosa;

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“cosa de nadie, cosa sin dueño”.-
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o cuando todos los condóminos la enajenen a un tercero; o cuando la cosa resulte expropiada

por causa de utilidad pública.-

El condominio puede extinguirse también de manera absoluta por división de la cosa común,

lo cual constituye el modo típico y normal de ponerle fin.-

En el condominio sin indivisión forzosa cualquiera de los copropietarios esta facultado para

pedir en cualquier momento la división de la cosa común.-

La naturaleza jurídica de la acción de división ha suscitado diversas acepciones, pero el

derecho moderno considera que la naturaleza correspondiente es concebirla como una acción

de carácter personal, ya ésta no pone en tela de juicio el derecho real de copropiedad sino que

simplemente tiende al ejercicio del derecho estrictamente personal que tienen los condóminos

de requerir de sus otros condóminos la división de las cosa común.-

Condominio con indivisión forzosa.-

Causas de la indivisión: Ésta puede surgir bien sea de la voluntad de los propios condóminos o

del testador, bien sea por disposición de la Ley.-

cuando surja de la voluntad entre las partes copropietarias el condominio va a tratarse de un

condominio con indivisión forzosa temporaria y cuando la causal de indivisión surge de la ley

va a tratarse de una indivisión forzosa perdurable.-

Indivisión forzosa temporaria.-

De la voluntad de los condóminos: los copropietarios como bien se dijo antes pueden pactar la

indivisión de la cosa común durante un lapso de tiempo fijado por la ley;

a) Cuando dos o más personas que no son coherederas adquieren una cosa común, pasan a ser

copropietarios de dicha cosa, pues bien, en este caso pueden convenir la indivisión por un

plazo que no exceda los 10 años.-

ARTICULO 2000.- Convenio de suspensión de la partición. Los condóminos pueden convenir

suspender la partición por un plazo que no exceda de diez años. Si la convención no fija plazo, o

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tiene un plazo incierto o superior a diez años, se considera celebrada por ese tiempo. El plazo

que sea inferior a diez años puede ser ampliado hasta completar ese límite máximo.

ARTICULO 2001.- Partición nociva. Cuando la partición es nociva para cualquiera de los

condóminos, por circunstancias graves, o perjudicial a los intereses de todos o al

aprovechamiento de la cosa, según su naturaleza y destino económico, el juez puede disponer

su postergación por un término adecuado a las circunstancias y que no exceda de cinco años.

Este término es renovable por una vez.

ARTICULO 2002.- Partición anticipada. A petición de parte, siempre que concurran

circunstancias graves, el juez puede autorizar la partición antes del tiempo previsto, haya sido

la indivisión convenida u ordenada judicialmente.

ARTICULO 2003.- Publicidad de la indivisión o su cese. Las cláusulas de indivisión o el cese

anticipado de la indivisión sólo producen efecto respecto de terceros cuando se inscriban en el

respectivo registro de la propiedad.

ARTICULO 1999.- Renuncia a la acción de partición. El condómino no puede renunciar a ejercer

la acción de partición por tiempo indeterminado.

Indivisión forzosa perdurable.-

Las indivisiones que surgen de la ley tienden a perdurar en el tiempo, por lo menos mientras

subsista la causa legal que las ha provocado. Los supuestos de condominio con indivisión

forzosa son:

- el que recae sobre las cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o

mas edificios o predios;

- el supuesto de que la división resulte nociva para la cosa.-

- los sepulcros;

- el bien de familia;

- los muros, cercos, fosos que dividen edificios o predios.-

Condominio de muros, cercos y fosos.-

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ARTICULO 2006.- Muro, cerco o foso. El muro, cerco o foso se denomina:

a) lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble

colindante;

b) encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles

colindantes;

c) contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de modo

que el filo coincide con el límite separativo;

d) medianero: al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes;

e) privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes;

f) de cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo;

g) de elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento;

h) enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción en

la superficie.

En caso de tratarse de un muro medianero encaballado, es decir aquel muro cuyo eje pasa por

el límite de ambas propiedades, los vecinos adquieren el condominio desde el momento

mismo de su construcción.-

ARTICULO 2020.- Inicio del curso de la prescripción extintiva. El curso de la prescripción de la

acción de cobro de la medianería respecto al muro de cerramiento se inicia desde el comienzo

de su construcción; y respecto al de elevación o al enterrado, desde su utilización efectiva por el

titular colindante.

Tratándose de muro contiguo, es decir, aquel que esta edificado sobre el límite pero

íntegramente en propiedad del que lo construyó, en estos casos el muro pertenece

íntegramente al edificador y carece de la facultad de reclamar el valor de la pared al vecino,

salvo que (excepción) éste último utilice el muro, es decir lo aproveche físicamente de manera

efectiva.-

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La diferencia es neta entre ambos muros, en el encaballado el vecino adquiere el condominio

del muro desde el mismo momento de su construcción; en el contiguo, sólo lo adquiere en

tanto se sirva de él.-

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