TEMA 14
CONTRATOS CONSENSUALES:
Compraventa
Arrendamiento
Sociedad
Mandato
Los contratos consensuales son aquellos que se perfeccionan por el mero consentimiento.
Compraventa, arrendamiento, sociedad y mandato.
La compraventa (emptio-venditio) es un contrato consensual, bilateral perfecto y de buena fe en el
que una de las partes (vendedor: venditor) se obliga a transmitir a la otra parte (comprador: emptor) la
posesión pací ca y duradera de una cosa (merx) a cambio de una cantidad de dinero (pretium). Vid. art.
1445 C.C.
- Es un contrato consensual (basta el mero consentimiento manifestado de cualquier forma: de palabra, por
carta, por representante, por un gesto concluyente), oneroso (cada una de las partes obtiene un bene cio
de la prestación que recibe de la otra parte) de buena fe (las partes pueden exigirse todo lo que derive de la
buena fe), y bilateral perfecto (surgen obligaciones para las dos partes: comprador y vendedor).
- El contrato de compraventa no transmite por sí sólo la propiedad de la cosa, para ello es necesario que
se de alguno de los modos de transmitir la propiedad (mancipatio o in iure cessio para las res mancipi y la
in iure cessio o la traditio para las res nec mancipi).
La compraventa tiene efectos obligacionales y no reales.
Elementos esenciales de la compraventa: Acuerdo entre las partes sobre la cosa y el precio.
1.Cosa: pueden ser objeto de compraventa todas las cosas que están dentro del
comercio, corporales o incorporales (ejemplo: derecho de crédito, una herencia en la que hay cosas y
derechos). Se puede comprar una cosa futura (emptio rei speratae), por ejemplo, una cosecha futura, en
este caso la compraventa estará sujeta a una condición suspensiva (si no hay cosecha no hay que pagar el
precio). También, se puede comprar una mera esperanza o expectativa (ejemplo: un billete de lotería de
Navidad), aquí el comprador deberá pagar el precio aunque la esperanza resulte fallida (emptio spei).
2.Precio (pretium): Requisitos: vid. art. 1447 C.C.
a)cierto (determinado o determinable).
b)verdadero (no simulado, por ejemplo, no cabe vender una cosa a un precio simbólico porque
estaríamos ante una donación: la venta no sería válida).
c)en dinero (pecunia numerata).
d)justo (es un requisito de época justinianea, en caso de bienes inmuebles si la cosa era vendida
por un precio inferior a la mitad de su valor –laesio enormis- podía el vendedor rescindir la venta salvo que
el comprador decida que quiere completar la diferencia. En época clásica había libertad para que las partes
jasen el quantum).
Las acciones que nacen del contrato de compraventa son:
- Actio empti (la acción que tiene el comprador para exigir las obligaciones al vendedor).
- Actio venditio (la acción que tiene el comprador para exigir las obligaciones al comprador)
Principales obligaciones del vendedor: ver art. 1450 C.C.
a) entregar la pací ca posesión de la cosa vendida al comprador (el contrato no transmite por sí
sólo la propiedad, es necesaria la traditio).
b) responder frente al comprador en caso de evicción (responsabilidad por evicción): en los casos
en los que aparece un tercero que logra probar en juicio frente al comprador que es él el verdadero
propietario de la cosa (y no el comprador), siempre que no haya transcurrido el plazo de usucapión desde
el contrato de compraventa. El vendedor deberá pagar el DOBLE del precio al comprador. Ver art. 1475
C.C.
La responsabilidad del vendedor por evicción se exigía en la mancipatio de la siguiente manera: en caso de
venta de una res mancipi, el adquirente tenía la actio auctoritatis en virtud de la cual el transmitente
respondía, frente al adquirente en caso de evicción, por el doble del valor de la cosa.
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Cuando se trataba de una res nec mancipi, para que el vendedor respondiese por evicción tenía que
realizarse una stipulatio duplae entre el vendedor y el comprador, en virtud de la cual en caso de evicción el
vendedor debería entregar al comprador el doble del precio que pagó por la cosa.
La responsabilidad por evicción se convierte en época clásica (en el siglo II d.C.) en un elemento natural del
contrato de compraventa, salvo que las partes hubiesen acordado lo contrario. Esta responsabilidad sería
exigible desde entonces por la actio empti, sin necesidad de celebrar la stipulatio duplae.
c) responder por vicios (defectos) ocultos de la cosa vendida frente al comprador: desde la República,
en el Edicto de los ediles curules se establecía esta responsabilidad del vendedor en los mercados de
esclavos y de animales cuadrúpedos. El vendedor debía declarar los defectos que pudiesen tener la cosa y,
en todo caso, si aparecían defectos con posterioridad a la venta, debía responder de los mismos ante el
comprador. En este caso, el comprador podía optar entre:
- O pedir la rescisión del contrato y entonces el vendedor deberá devolver el precio recibido y el
comprador deberá devolver la cosa defectuosa. El comprador tiene la actio redhibitoria para pedir al
vendedor la rescisión del contrato.
- O bien, pedir al comprador la reducción del precio y en este caso, el comprador se queda con la
cosa. El comprador tiene la actio quanti minoris para pedir la reducción del precio.
Ver: Art. 1487 C.C.
Fuera de los casos de compraventas de esclavos y y animales cuadrúpedos en los que se podían utilizar
estas dos acciones, las partes solían realizar una stipulatio (contrato verbal y formal) por la cual el vendedor
se comprometía a responder en todo caso (aunque hubiese actuado de buena fe) de los vicios materiales
ocultos de la cosa vendida. Si no se celebraba la stipulatio, el vendedor solo respondería si actuó de mala
fe ( pero la mala fe hay que probarla…).
En época clásica (mediados del s. II d.C.), la responsabilidad por vicios ocultos del vendedor se convierte
en un elemento natural del contrato (salvo pacto en contrario) y ya no era necesaria la realización de la
stipulatio. Desde mediados del siglo II d.C., la responsabilidad por evicción se exigiría por la actio empti
(acción del comprador, que nace del contrato de compraventa).
Por último, Justiniano establece que en caso de que aparezcan vicios materiales ocultos en todo tipo de
compraventas (tanto con buena como con mala fe del vendedor) el comprador puede hacer uso tanto de la
actio redhibitoria como de la actio quanti minoris, como también de la actio empti (acción judicial que nace
del contrato del compraventa que corresponde al comprador).
Principales Obligaciones del comprador:
a)pagar el precio. Cabe pactar pago aplazado. Art. 1500 C.C.
b)asume el riesgo de pérdida o deterioro de la cosa vendida y no entregada aún por el
vendedor, cuando no haya habido culpa del vendedor sino que la pérdida o deterioro de la cosa sea POR
CASO FORTUITO O FUERZA MAYOR (salvo que se haya pactado otra cosa): principio periculum est
emptoris. Ejemplo: incendio del almacén en que se encuentran las mercancías.
ARRENDAMIENTO (locatio conductio)
La locatio-conductio es un contrato consensual, bilateral perfecto, oneroso, y de buena fe, por el que una
de las partes (locator) se obliga frente a otro (conductor):
- o bien a poner a su disposición una cosa para que la use y disfrute (arrendamiento de cosa:
locatio conductio rei).
- o bien a prestar un determinado servicio (locatio conductio operarum, arrendamiento de
servicios).
- o bien a entregarle una cosa para que sobre ella realice una determinada actividad (una obra):
locatio conductio operis (arrendamiento de obra).
Las acciones que nacen del contrato de arrendamiento son la actio locati (acción que tiene el arrendador
para exigir al conductor el cumplimiento de sus obligaciones) y la actio conducti (acción que tiene el
arrendatario para exigir al arrendador sus obligaciones).
Véase también: art. 1542 ss. C.C.
Tres modalidades de arrendamiento:
1) Locatio conductio rei: el objeto del contrato pueden ser cosas muebles o inmuebles inconsumibles. El
locator (arrendador) que pone a disposición del conductor la cosa corre con los gastos necesarios para
el mantenimiento de la cosa y debe reembolsarlos al conductor (arrendatario) si los hubiese pagado
este último. Y el locator tendrá que indemnizar al conductor si la cosa arrendada hubiese tenido vicios
que le hubiesen causado un daño.
El conductor (arrendatario) tiene que pagar el canon acordado (merces), y usar la cosa para la nalidad
prevista, debiendo indemnizar al locator en caso contrario.
A nales de época clásica, se admite el subarriendo (el arrendatario puede arrendar a otra persona, por
ejemplo, una habitación de la casa, con el consentimiento del propietario).
Extinción del contrato: si llegado el término del contrato, el arrendatario sigue disfrutando de la cosa con
sin oposición del arrendador, se entiende prorrogado tácitamente el contrato, nos encontraríamos ante un
caso de relocatio tacita, regulada actualmente en el art. 1566 (tácita reconducción).
2) Locatio conductio operis (arrendamiento de obra): contrato por el que una de las partes (locator)
entrega a otra (conductor) una cosa para que sobre ella realice una obra y la devuelva ya nalizada.
Ejemplos:
- El locator entrega de una túnica al tintorero para que la limpie.
- El locator entrega madera a un ebanista para que realice un mueble.
- El locator entrega tela a un sastre para que realice un traje.
El locator entrega la cosa (oro, madera, tela…) y también paga la merces (compensación económica) al
conductor. El conductor realiza la obra (anillo, mueble, …).
En la locatio conductio operis, el objeto del contrato es la obra, el resultado del trabajo ya acabado (no el
trabajo en sí como ocurre en la locatio conductio operarum).
3) La locatio conductio operarum (arrendamiento de servicios), en este caso el locator (trabajador) se obliga
a prestar al conductor (empresario) un determinado servicio (trabajo manual) a cambio de una
remuneración (salarium) que paga el conductor.
Se remunera el trabajo por un periodo de tiempo (horas, días, meses ...), y no el resultado de la obra o
actividad. Es el antecedente del actual contrato de trabajo.
Ejemplos: contratamos a un jardinero para arreglar el jardín.
La muerte del locator extingue la relación contractual.
CONTRATO DE SOCIEDAD
La sociedad es un contrato consensual, bilateral o plurilateral, oneroso y de buena fe, por el que dos o más
personas (socii) se obligan a poner en común bienes (dinero, bienes muebles o inmuebles, …) y/o trabajo
para obtener un n lícito y de interés común a todos.
Arts.1665 ss. C.C.
La base del contrato es la a ectio societatis: el consentimiento de los socios tiene que mantenerse a lo
largo de la vida de la sociedad, no basta el consentimiento inicial de los socios, sino que tiene que ser
continuado y permanente. Si alguno de ellos renuncia a seguir en ella, la sociedad se disuelve.
Los socios pueden repartirse las pérdidas y las ganancias de la sociedad conforme a lo que convengan
(por ejemplo, según sus aportaciones o según el trabajo prestado). A falta de acuerdo, se repartirán a
partes iguales.
Es nulo (no valido) el pacto por el que los socios acuerden que uno de ellos participe sólo en las perdidas y
no en las ganancias (la llamada societas leonina sería nula). Véase también, art. 1691 C.C.
Clases de sociedad:
- Societas unius rei: sociedad constituida para la consecución de un objeto o n social.
- Societas omnium bonorum: sociedad en la que los socios ponen en común todos sus bienes presentes y
futuros.
La societas romana que nace del contrato de sociedad no tenía, como tal, personalidad jurídica y la
administración de la misma se solía encomendar a alguno de los socios que debía responder de su
administración frente a los demás.
Ejemplo: si un socio compra una nca para cultivo, es él quien adquiere la propiedad de la nca. El socio
deberá transmitir la cosa adquirida a los demás, teniendo derecho a exigir a los demás socios el precio que
pago por la nca.
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Hoy en día, en el derecho español el contrato de sociedad da lugar al nacimiento de una persona jurídica
(ejemplo: sociedad anónima).
Del contrato de sociedad nace la actio pro socio que cada uno de los socios puede ejercitar contra los
demás para exigir el cumplimiento de las obligaciones y para pedir la disolución de la sociedad.
Extinción del contrato:
- Por acuerdo de los socios.
- Por renuncia de un socio.
- Por cumplimiento o incumplimiento del n social.
- Por nalización del tiempo por el que se constituyó la sociedad.
- Por muerte de uno de los socios.
- Por el ejercicio de la actio pro socio por uno de los socios contra el otro.
CONTRATO DE MANDATO
El mandato es un contrato consensual, bilateral imperfecto, gratuito, y de buena fe, en el que una de las
partes (mandante) encarga a otra (mandatario) la realización de una gestión, de un encargo lícito y con
trascendencia jurídica (ejemplo: Ticio encarga a Sempronio que compre la nca X). El mandato es gratuito.
El término mandatum (deriva de mandare, manum dare, dar la mano).
El contrato nace cuando el mandatario acepta realizar el encargo, y deberá realizarlo siguiendo las
instrucciones del mandante y la naturaleza del negocio y, en todo caso, conforme a la buena fe.
Arts. 1709 ss. C.C.
En época clásica, el mandatario responde por dolo y culpa lata. Justiniano extiende su responsabilidad
hasta la culpa leve.
El mandante estará obligado a abonar al mandatario los gastos realizados para llevar a cabo su gestión e
indemnizarle por los daños y perjuicios ocasionados (cto bilateral imperfecto).
Las acciones judiciales que nacen del contrato son: actio mandati directa (mandante contra el mandatario),
y la actio mandatio contraria (mandatario contra el mandante). La condena por incumplimiento lleva
aparejada la infamia.
Dado el carácter personalísimo del mandato, el mandato se extingue, entre otras causas, por la muerte del
mandante o del mandatario.
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