HOJA RESUMEN - INMUEBLE

INFORME DE VALUACIÓN
BIN-22884-2019
REFERENCIA INMUEBLE – VIVIENDA
CLIENTE JORGE EDUARDO ALVARADO TERAN
SOLICITANTE BANCO INTERNACIONAL DEL PERÚ S.A.A.
TOMAS GUZMAN ORTIZ, RICHARD EDWIN GUZMAN SALVADOR, MERCY RAQUEL
PROPIETARIO
GUZMAN SALVADOR, LILIANA ELIZABETH GUZMAN SALVADOR.
Dirección Registral: Pueblo Joven La Esperanza, Sector Santa Verónica, Barrio 4, Mz.
10, Lote 9A, Distrito de La Esperanza, Provincia de Trujillo, Departamento de La
Libertad.
UBICACIÓN Dirección Autovalúo: Sector Santa Verónica, B4, Mz. 10, Pje. Talamantes, N° 1330, Lt.
9-A, Distrito de La Esperanza, Provincia de Trujillo, Departamento de La Libertad.
Dirección In Situ: Pje. Talamantes, N° 1330, Sector Santa Verónica, Barrio 4, Distrito
de La Esperanza, Provincia de Trujillo, Departamento de La Libertad.
FECHA DE INSPECCIÓN 09 de agosto de 2019
CODIGO DE UBIGEO 130105

ÁREAS Y VALORES
Área Valor Valor
DESCRIPCIÓN
en m2 en US$ en S/

TERRENO (VT) 70.11 25,239.60 85,309.85

EDIFICACIÓN (VE) 144.00 57,360.00 193,876.80
OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC) 0.00 0.00 0.00
CONSTRUCCIÓN (VE + VOC) (VCON) 144.00 57,360.00 193,876.80
IMPORTE ASEGURABLE 57,360.00 193,876.80
VALOR COMERCIAL (VC) 82,599.60 279,186.65
VALOR DE REALIZACIÓN INMEDIATA (VRI):% 66,079.68 223,349.32
T.C.: S/ 3.38 (SBS Promedio)
AÑO DE CONSTRUCCIÓN : 2017.
MATERIAL DE LA CONSTRUCCIÓN : Ladrillo.
TIPO : Casa - Habitación.
USO : Vivienda.
NUMERO DE PISOS : 02.
NUMERO DE SÓTANOS : 00.
PERITO RESPONSABLE : Ing. Gino Layseca Zoppi
CIP N° 48728
REPEV N° 10812-2011
FECHA : San Isidro, 09 de agosto de 2019

Ing. Gino Layseca Zoppi

REPEV 10812-2011
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OP-D-05 – V.1
 VALUACIÓN COMERCIAL

I.- MEMORIA DESCRIPTIVA DEL BIEN

01. CLASE DE BIEN

Casa - Habitación

02. PROPIETARIOS

TOMAS GUZMAN ORTIZ, RICHARD EDWIN GUZMAN SALVADOR, MERCY RAQUEL GUZMAN SALVADOR,
LILIANA ELIZABETH GUZMAN SALVADOR.

03. UBICACIÓN

Según Partida Electrónica: Pueblo Joven La Esperanza, Sector Santa Verónica, Barrio 4, Mz. 10, Lote
9A, Distrito de La Esperanza, Provincia de Trujillo, Departamento de La Libertad.

Según Autoavalúo: Sector Santa Verónica, B4, Mz. 10, Pje. Talamantes, N° 1330, Lt. 9-A, Distrito de
La Esperanza, Provincia de Trujillo, Departamento de La Libertad.

Según Inspección Ocular: Pje. Talamantes, N° 1330, Sector Santa Verónica, Barrio 4, Distrito de La
Esperanza, Provincia de Trujillo, Departamento de La Libertad.

04. USO DEL PREDIO

Vivienda.

05. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS

Los linderos y medidas perimétricas del inmueble se encuentran inscritos y descritos en la Partida
Electrónica N° P14049723 de la Zona Registral N° V – Sede Trujillo y son los siguientes:

 Por el frente: Calle Los Talamantes, con 7.05 ml.

 Por la derecha: Lote 7, con 10.00 ml.
 Por la izquierda: Lote 8, con 9.75 ml.
 Por el fondo: Lote 9, con 7.15 ml.

06. ÁREA DEL TERRENO

Área de
Descripción Según
Terreno m2
Terreno 70.11 Partida Electrónica
TOTAL 70.11

Nota: El área de terreno se ha obtenido de la Partida Electrónica N° P14049723 de la Zona Registral N°

V – Sede Trujillo.

07. DESCRIPCIÓN

Se trata de vivienda unifamiliar de dos pisos y azotea, la cual se encuentra ubicada en zona céntrica del
distrito de La Esperanza, cerca de zona comercial y avenida importante de la ciudad. Inmueble
construido con material noble. Durante la inspección ocular se observó que no se encuentra habitado y
está en buen estado de conservación. La zona donde se encuentra el predio posee todos los servicios
de infraestructura urbana como agua, desagüe, pistas de asfalto, veredas de concreto.

08. DISTRIBUCIÓN:

1° piso: ingreso, recibo, sala - comedor, escalera, cocina, baño, patio.

2° piso: hall, 02 habitaciones, baño, 02 habitaciones, escalera. Azotea: lavandería, tendal.

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09. CUADRO DE ÁREAS

Área
Descripción Según
Techada m2
1° piso 66.00 Inspección Ocular
2° piso 66.00 Inspección Ocular
3° piso 12.00 Inspección Ocular
TOTAL 144.00

Nota: El área techada se ha obtenido de la inspección ocular realizada. Se recomienda su verificación

con la respectiva declaratoria de fábrica.

10. EDIFICACIÓN

Materiales Predominantes:
A. Cimentación: cimientos y sobrecimientos de concreto.
B. Estructura: muros portantes con columnas y vigas de concreto armado.
C. Muros: de ladrillo de arcilla cocida.
D. Techos: techo aligerado de concreto armado.
E. Pisos: cerámico, cemento pulido.
F. Revestimientos: tarrajeo frotachado de mezcla cemento, arena y pintura.
G. Puertas: puertas de madera tablero. En exterior puerta reja metálica.
H. Reposteros de cocina: Tablero de concreto con cerámica. Lavadero de acero inoxidable, sin
muebles.
I. Ventanas: marco de madera, perfiles de aluminio, vidrio crudo.
J. Aparatos Sanitarios: de loza vitrificada blanca y de color.
K. Instalaciones Eléctricas: tuberías empotradas, corriente monofásica.
L. Instalaciones Sanitarias: tuberías empotadas de agua fría.

11. ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN

Descripción Antigüedad Estado Material Predominante % Depreciación

Edificación 2 años Muy Bueno Ladrillo 8%

12. INSCRIPCIÓN EN LOS REGISTROS PÚBLICOS

El inmueble se encuentra inscrito en la Partida Electrónica N° P14049723 de la Zona Registral N° V –

Sede Trujillo

13. DOCUMENTACIÓN

Fueron proporcionados los siguientes documentos para la elaboración del presente informe:
.- Partida Electrónica N° P14049723.
.- Predio Urbano emitido por la Municipalidad Distrital de La Esperanza.

14. METODOLOGÍA

La presente Tasación se efectúa por el método de “Tasación Directa”, la misma que corresponde a
la determinación del valor de los componentes físicos del inmueble, inspección ocular y toma de
muestras fotográficas.
Para el valor de realización en el mercado, la resolución ministerial N° 172-2016–VIVIENDA,
Resolución Ministerial N° 424-217-VIVIENDA (Modificación) y la Resolución S.B.S. Nº 11356-2008.

15. VALORES REFERENCIALES DE MERCADO

Área Valor
Precio de
Item Dirección Descripción Terreno Estimado x Referencia
Venta US$
m2 m2
Se vende terreno, en zona tra nqui l a , con a cces o a movi l i da d
di recta a tra vés de l a a veni da Nuevo Truji l l o, a pocos metros de
Terreno Ma nuel
a veni da s pri nci pa l es de l a zona y movi l i da d públ i ca , cerca de Cynthya
Areva l o III Eta pa
1 i ns ti tuci ones educa ti va s públ i ca s y pri va da s , res ta ura ntes , 74.00 25,000.00 337.84 Del ga do /
Sector "C"- La
compl ejos recrea ti vos , pa rques , merca dos , zona urba ni za da con 944320250
Es pera nza ,
a l to potenci a l de comerci os .
Linderos: 4.15ml x 18.00ml

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OP-D-05 – V.1
 Área Valor
Precio de
Item Dirección Descripción Terreno Estimado x Referencia
Venta US$
m2 m2
Terreno / Lote, AH Se Vende Terreno, ca s a en ma l es tado de cons erva ci ón, en una
Wi cha nza o Mz. 17, zona urba ni za da . REFERENCIA: 3 a 4 cua dra s del Ins tituto Sena ti y
2 140.00 39,000.00 278.57 044 460391
Lote 17, La l a Pa na meri ca na .
Es pera nza Linderos: 7.00ml x 20.00ml

Aveni da l os Robl es Se vende ca s a en ma l es tado de cons erva ci ón como terreno,

l a Es pera nza , Cerca ubi ca da cerca del merca do y del col egi o. Cuenta con titul o de
3 150.00 41,420.00 276.13 999108525
a l puente propi eda d total mente s a nea do.
ca pri corni o Linderos: 5.00ml x 30.00ml

Terreno en Venta Ubi ca do Av. Ri va da vi a 720 (La Es pera nza Ba ja ). Buena zona ; el
4 en Es pera nza Pa rte terreno s e encuentra entre 2 AVENIDAS, zona con futuro comerci a l . 210.00 72,000.00 342.86 975863200
Ba ja Linderos: 10.00ml x 21.00ml

Precio Área Precio Unit. Factores de HOMOLOGACIÓN [Link]. Valor Unit. Resultante
Inmuebles (US$) (m2) (US$/m2) Ub. Ent. Sup. Ser. Zon. F.N. Re. (US$/m2)
1 25,000.00 74.00 337.84 1.00 1.10 1.00 1.00 1.00 0.98 1.08 363.21
2 39,000.00 140.00 278.57 1.05 1.20 0.97 1.05 1.00 1.00 1.28 356.02
3 41,420.00 150.00 276.13 1.05 1.20 0.96 1.05 1.00 1.00 1.27 351.69
4 72,000.00 210.00 342.86 1.00 1.05 0.95 1.05 1.00 1.00 1.04 357.82
Valor Unitario Promedio [$/m²]: 357.19
Valor Unitario Promedio con Redondeo [$/m²]: 360.00
16. COMENTARIOS

Durante la inspección ocular realizada se pudo apreciar que el inmueble está sin habitar y se encuentra
en muy buen estado de conservación.
En el asiento 00004 del Certificado Literal P14049723 se ha inscrito una demanda. Demandante: Tomás
Guzmán Ortiz. Demandado: Félix Joaquín Guzmán Lozada. Dicha demanda no afecta el Valor Comercial
del inmueble.
No cuenta con declaratoria de fábrica.

17. DEDUCCIONES A CONSIDERAR PARA EL VALOR DE REALIZACIÓN

VALOR DE REALIZACIÓN DEL INMUEBLE EN EL MERCADO (RESOLUCIÓN S.B.S N° 11356-2008)

El Valor de Realización inmediata en el mercado, es el Valor Neto del inmueble, que se esperaría
recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien, en la situación como está, descontando
los castigos y cargos por los conceptos indicados a continuación:

DEDUCCIONES A CONSIDERAR:
Mantenimiento 2.00%
Pre-Realización y Valuación 0.20%
Gastos Publicidad y Ventas 5.00%
Mantenimiento 2.00%
Reajuste por Realización en 60 días 10.80%
TOTAL DE DEDUCCIONES 20.00%

NOTA: NO INCLUYE LAS CONSIDERACIONES QUE LA ENTIDAD CREA CONVENIENTE PARA LLEGAR AL
VALOR DE REALIZACIÓN ÓPTIMO.
II.- VALUACIÓN DEL PREDIO

01. VALOR DEL TERRENO: VT

De acuerdo al Mercado Inmobiliario de la zona, ubicación, entorno y dimensiones, estimamos el valor

promedio del metro cuadrado de terreno en US$ 360.00/m2.

% Zonas Área de Valor por m2 Factor de VT en VT (aprox)

Descripción
Comunes Terreno m2 en US$ Mercado US$ en US$
Terreno --- 70.11 360.00 1.00 25,239.60 25,200.00
TOTAL 70.11 25,239.60 25,200.00

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02. VALOR DE LAS EDIFICACIONES: VE

De acuerdo a los materiales predominantes detallados en el Ítem 10 del presente informe, se determina
el valor promedio por metro cuadrado de área construida, que incluye el factor de comercialización.

Área Valor por Importe

Valor en VE VE (aprox)
Descripción Techada m2 Asegurable Dep.
US$ US$ US$
m2 en US$ US$
1° pi s o 66.00 400.00 26,400.00 26,400.00 1.00 26,400.00 26,400.00
2° pi s o 66.00 400.00 26,400.00 26,400.00 1.00 26,400.00 26,400.00
Azotea 12.00 380.00 4,560.00 4,560.00 1.00 4,560.00 4,600.00
TOTAL 144.00 57,360.00 57,360.00 57,360.00 57,400.00

03. IMPORTE ASEGURABLE: IA

El importe asegurable corresponde al valor de reconstrucción a nuevo; es decir, el valor de la

edificación sin depreciación, y sin incluir el factor de comercialización.

Importe
VE VOC I.A. (aprox)
DESCRIPCIÓN Asegurable
en US$ en US$ US$
US$
Edi fi ca ci ón 57,360.00 0.00 57,360.00 57,400.00
Total 57,360.00 0.00 57,360.00 57,400.00

SON: CINCUENTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS SESENTA CON 00/100 DÓLARES AMERICANOS.

04. VALOR COMERCIAL DEL PREDIO: VC = VT + VE

VT VE VOC VC
DESCRIPCIÓN FM
en US$ en US$ en US$ en US$
Inmueble 25,239.60 57,360.00 0.00 1.00 82,599.60
Total 25,239.60 57,360.00 0.00 82,599.60

SON: OCHENTA Y DOS MIL QUINIENTOS NOVENTA Y NUEVE CON 60/100 DÓLARES AMERICANOS.

05. VALOR DE REALIZACIÓN INMEDIATA: VRI

VC VRI
DESCRIPCIÓN %
en US$ en US$
Inmueble 82,599.60 0.80 66,079.68
Total 82,599.60 66,079.68

SON: SESENTA Y SEIS MIL SETENTA Y NUEVE CON 68/100 DÓLARES AMERICANOS.

_____________________________
Ing. Gino Layseca Zoppi
CIP N° 48728
REPEV N° 10812-2011
San Isidro, 12 de agosto de 2019.
TIPO DE CAMBIO REFERENCIAL S/ 3.38/Dólar
NOTA: SE ADJUNTAN VISTAS FOTOGRÁFICAS Y PLANO DE LOCALIZACIÓN.

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OP-D-05 – V.1
 PLANO DE UBICACIÓN DEL INMUEBLE

Coordenadas: -8.081460°, -79.046634°

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OP-D-05 – V.1
 MUESTRAS FOTOGRÁFICAS

FACHADA ENTORNO

ENTORNO UBICACIÓN

INGRESO – 1° PISO SALA – COMEDOR – 1° PISO

SALA - COMEDOR – 1° PISO ESCALERA – 1° PISO

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 MUESTRAS FOTOGRÁFICAS

BAÑO – 1° PISO COCINA – 1° PISO

HALL – 2° PISO HABITACIÓN – 2° PISO

HABITACIÓN – 2° PISO HABITACIÓN – 2° PISO

AZOTEA AZOTEA

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