JURISPRUDENCIA

Roj: STS 3542/2024 - ECLI:ES:TS:2024:3542

Id Cendoj: 28079110012024100892
Órgano: Tribunal Supremo. Sala de lo Civil
Sede: Madrid
Sección: 1
Fecha: 19/06/2024
Nº de Recurso: 4135/2019
Nº de Resolución: 877/2024
Procedimiento: Recurso de casación
Ponente: JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG
Tipo de Resolución: Sentencia

TRIBUNALSUPREMO
Sala de lo Civil
Sentencia núm. 877/2024
Fecha de sentencia: 19/06/2024
Tipo de procedimiento: CASACIÓN
Número del procedimiento: 4135/2019
Fallo/Acuerdo:
Fecha de Votación y Fallo: 05/06/2024
Ponente: Excmo. Sr. D. José Luis Seoane Spiegelberg
Procedencia: AUD. PROVINCIAL DE MADRID, SECCIÓN 18.ª
Letrado de la Administración de Justicia: Ilmo. Sr. D. Juan Manuel Ávila de Encío
Transcrito por: EAL
Nota:
CASACIÓN núm.: 4135/2019
Ponente: Excmo. Sr. D. José Luis Seoane Spiegelberg
Letrado de la Administración de Justicia: Ilmo. Sr. D. Juan Manuel Ávila de Encío
TRIBUNAL SUPREMO
Sala de lo Civil
Sentencia núm. 877/2024
Excmos. Sres. y Excma. Sra.
D. Francisco Marín Castán, presidente
D.ª M.ª Ángeles Parra Lucán
D. José Luis Seoane Spiegelberg
D. Antonio García Martínez
En Madrid, a 19 de junio de 2024.
Esta Sala ha visto el recurso de casación interpuesto por Danisa World, S.L., representada por la procuradora
D.ª M.ª Isabel Ramos Cervantes, bajo la dirección letrada de D. Eduardo Ferreiro Pérez, contra la sentencia
n.º 117/2019, dictada por la Sección 18.ª de la Audiencia Provincial de Madrid, en el recurso de apelación n.º

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53/2019, dimanante de las actuaciones de juicio ordinario n.º 80/2017, del Juzgado de Primera Instancia n.º
47 de Madrid. Ha sido parte recurrida Fox Old, S.L., representada por el procurador D. Jorge Deleito García y
bajo la dirección letrada de D. Joaquín Sánchez-Cervera Sainz.
Ha sido ponente el Excmo. Sr. D. José Luis Seoane Spiegelberg.

ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- Tramitación en primera instancia
1.- El procurador D. Jorge Deleito García, en nombre y representación de Fox Old, S.L., interpuso demanda de
juicio ordinario contra Danisa World, S.L., en la que solicitaba se dictara sentencia:
"[...] condenando a la demandada a que abone a mi mandante la cantidad de NOVENTA Y SEIS MIL EUROS
(96.000 €), más los intereses legales de dicha suma desde la interpelación judicial, así como al abono de todas
las costas causadas".
2.- La demanda fue y repartida al Juzgado de Primera Instancia n.º 47 de Madrid y se registró con el n.º
80/2017. Una vez fue admitida a trámite, se procedió al emplazamiento de la parte demandada.
3.- La procuradora D.ª Isabel Ramos Cervantes, en representación de Danisa World, S.L., contestó a la demanda
mediante escrito en el que solicitaba al juzgado:
"[...] dicte Sentencia desestimatoria de la pretensión formulada de contrario, todo ello con expresa imposición
de costas a la parte actora".
4.- Tras seguirse los trámites correspondientes, la Magistrada-juez del Juzgado de Primera Instancia n.º 47
de Madrid, dictó sentencia de fecha 16 de julio de 2018, con la siguiente parte dispositiva:
"Que, desestimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador D. Jorge Deleito García, en
representación de la mercantil "Fox Old S. L.", debo absolver y absuelvo a la empresa "Danisa World S. L." de
todos los pedimentos de la misma, sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas causadas".
SEGUNDO.- Tramitación en segunda instancia
1.- La sentencia de primera instancia fue recurrida en apelación por la representación de Fox Old, S.L., e
impugnada por Danisa World, S.L.
2.- La resolución de este recurso correspondió a la sección 18.ª de la Audiencia Provincial de Madrid, que lo
tramitó con el número de rollo 5/2019, y tras seguir los correspondientes trámites dictó sentencia en fecha 26
de marzo de 2019, cuya parte dispositiva dispone:
"FALLAMOS: ESTIMANDO en su integridad el recurso formulado por FOX OLD SL representada por el Sr.
Procurador D. Jorge Deleito García y DESESTIMANDO la impugnación planteada por DANISA WORLD SL
representada por la Sra. Procuradora Dña. Mª Isabel Ramos Cervantes, ambos recursos contra Sentencia de
fecha 16 de Julio de 2018 dictada por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 47
de Madrid en autos de Juicio Ordinario nº 80/2017, seguidos entre las citadas partes, DEBEMOS REVOCAR
Y REVOCAMOS la referida resolución que queda sin efecto, y en su lugar : ESTIMANDO en su integridad la
demanda planteada por FOX OLD SL, DEBEMOS CONDENAR Y CONDENAMOS a la parte demandada DANISA
WORLD SL a abonar a la parte actora la cantidad de 96.000 euros, con más sus intereses legales desde la
interposición de la demanda, imponiendo las costas procesales generadas en la primera instancia a la parte
demandada. No procede especial pronunciamiento sobre las costas procesales causadas en esta alzada por
el recurso interpuesto por FOX OLD SL, imponiéndose a DANISA WORLD SL las costas procesales generadas
por su impugnación".
TERCERO .- Interposición y tramitación del recurso de casación
1.- La procuradora D.ª Isabel Ramos Cervantes, en representación de Danisa World, S.L., interpuso recurso de
casación.
El motivo del recurso de casación fue:
"PRIMER Y ÚNICO MOTIVO. - Al amparo de lo dispuesto en el art. 477.2.3º LEC, se interpone recurso de casación
por infracción de normas sustantivas: infracción por aplicación indebida del art. 34 de la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos, regulatorio de la indemnización al arrendatario en caso de resolución
del contrato. Existencia de interés casacional por necesidad de modificar la jurisprudencia en relación con la
aplicación del art. 34 LAU ante la evolución de la realidad social y la común opinión de la comunidad jurídica
sobre la materia".

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2.- Las actuaciones fueron remitidas por la Audiencia Provincial a esta Sala, y las partes fueron emplazadas
para comparecer ante ella. Una vez recibidas las actuaciones en esta Sala y personadas ante la misma las
partes por medio de los procuradores mencionados en el encabezamiento, se dictó auto de fecha 6 de octubre
de 2021, cuya parte dispositiva es como sigue:
"1.º) Admitir el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de Danisa World, S.L., contra la
sentencia dictada el 26 de marzo de 2019 por la Audiencia Provincial de Madrid, Sección Decimoctava, en el
recurso de apelación n.º 53/2019, dimanante del juicio ordinario n.º 80/2017 del Juzgado de Primera Instancia
n.º 47 de Madrid.
"2.º) De conformidad con el art. 485 LEC la parte recurrida podrá formalizar su oposición al recurso de casación,
por escrito en el plazo de veinte días desde la notificación de este auto.
"De conformidad con lo dispuesto en el art. 483.5 de la LEC contra la presente resolución no cabe recurso
alguno".
3.- Se dio traslado a la parte recurrida para que formalizara su oposición, lo que hizo mediante la presentación
del correspondiente escrito.
4.- Por providencia de 13 de mayo de 2024 se nombró ponente al que lo es en este trámite y se acordó resolver
el recurso sin celebración de vista, señalándose para votación y fallo el 5 de junio del presente, fecha en que
ha tenido lugar.

FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- Antecedentes relevantes
El objeto de este proceso versa sobre la acción de reclamación de indemnización que, al amparo del art. 34 de
la LAU, es formulada por la entidad demandante Fox Old, S.L., contra la mercantil demandada Danisa World, S.L.
Son antecedentes relevantes, a los efectos resolutorios del recurso, los siguientes:
1.º- La demandante Fox Old, S.L. suscribió con la demandada Danisa World, S.L., con fecha 31 de marzo de
2004, un contrato de arrendamiento sobre un local, sito en la calle Postas, número 15 de Madrid, por una
duración de diez años, a contar desde la fecha en la que se obtuviera el certificado final de obras, que resultó
ser el día 23 de junio de 2.004. Se pactó que el contrato se consideraba prorrogado por un año más, si ninguna
de las partes manifestaba su voluntad de no continuar con el arriendo con una antelación de dos meses a la
fecha de vencimiento.
El importe de la renta pactada era de 12.000 euros mensuales, con actualización anual mediante IPC.
2.º- Con la intención de continuar con el contrato de arrendamiento suscrito, la entidad actora Fox Old S.L.,
con fechas 15 y 19 de noviembre de 2013, envió sendos burofaxes a la demandada, en los que solicitaba la
renovación del contrato, cuyo vencimiento estaba fijado para el día 23 de junio de 2014, por un nuevo plazo de
diez años, y precio de mercado. Con este fin solicitó la celebración de una reunión.
3.º- Posteriormente, mediante documento datado el 14 de febrero de 2014, se firmó entre las litigantes un
adendum al contrato de arrendamiento de fecha 31 de marzo de 2004, en virtud del cual se dejaba constancia
de la voluntad de las partes de prorrogar la duración del contrato por dos anualidades más. Se fijó como nueva
data del vencimiento del arriendo el día 30 de junio de 2016, fecha ésta en la que el local debía quedar libre,
vacío y expedito en posesión de la arrendadora. En todo lo no mencionado expresamente quedaba en vigor el
contrato de arrendamiento de 31 de marzo de 2004.
4.º- Otra vez, la demandante, en esta ocasión mediante burofax de fecha 7 de julio de 2015, comunicó a la
arrendadora su voluntad de prorrogar el contrato, por un periodo de diez años más, a partir del 30 de junio
de 2016, con determinación de un precio de mercado, para lo cual la instó a celebrar una reunión y, de esta
manera, fijar los términos de la nueva relación locaticia.
En contestación al precitado burofax, la demandante recibió correo electrónico de fecha 13 de agosto de 2015,
mediante el cual la demandada acusó recibo del burofax de 7 de julio de dicho año, y le comunicó la intención
de la propiedad de no prorrogar el contrato, que da por finalizado en la fecha establecida en la adenda de 14
de febrero de 2014; es decir, el día 30 de junio de 2016.
5.º- Ante la negativa de la propiedad, Fox Old, S.L, con fecha 30 de junio de 2016, entrega las llaves del local
y, por tanto, su posesión a la arrendadora Danisa World, S.L., y ésta, a su vez, devuelve la cantidad de 24.000
€ entregada en concepto de fianza con fecha 28 de julio de 2016.

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6.º- Así las cosas, la arrendataria promueve la presente demanda en reclamación de la cantidad de 96.000
euros, que entiende le corresponden a tenor de lo dispuesto en el art. 34 de la LAU.
El conocimiento de la demanda correspondió al Juzgado de Primera Instancia número 47 de Madrid, que la
tramitó por los cauces del procedimiento ordinario 80/2017. La demandada se opuso a la demanda y solicitó
su desestimación.
En síntesis, sostuvo que el local ya estaba destinado a negocio de hostelería antes de su arrendamiento a
la demandante, que, al hallarse ubicado en una zona turística de la ciudad, la clientela se corresponde con
los visitantes que acuden al lugar, y, por lo tanto, no tiene su origen en el esfuerzo de la demandante en su
fidelización. Añadió que las partes zanjaron la duración del contrato mediante la adenda de 14 de febrero de
2014, que significa la renuncia a la prórroga e, incluso, la demandante conocía a la persona a la que se iba a
alquilar el local litigioso a partir del 1 de julio de 2016, con respecto a la cual sostiene que se le traspasó el
negocio mediante la obligación de abonar a Fox Old, S.L., el 50% de la liquidación del IAE, así como a través
de la asunción de la práctica totalidad del personal que quiso continuar en la explotación. Se alegó, también,
que la actora no cesó en la actividad que siguió desarrollando en otros locales de su titularidad. En definitiva,
se cuestionó la concurrencia de los requisitos del art. 34 LAU.
El procedimiento finalizó por medio de sentencia 200/2018, de 16 de julio, que desestimó la demanda, al
entender la juzgadora que, por el tipo de actividad, características de la empresa demandante y circunstancias
concurrentes, no cabía la aplicación automática del art. 34 LAU.
7.º- Contra dicha sentencia la demandante interpuso recurso de apelación. Su conocimiento correspondió a
la sección decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid, que dictó sentencia 117/2019, de 26 de marzo,
revocatoria de la pronunciada por el juzgado, con condena a la demandada a abonar a la demandante la
cantidad postulada de 96.000 euros, a razón de un mes de renta por cada uno de los 14 años de duración
del contrato.
El tribunal provincial entendió, en síntesis, que no impedía la aplicación del art. 34 LAU, la circunstancia de que
la demandante explotase otros locales con el mismo destino y en la misma población, ni cabe deducir de la
adenda del contrato la renuncia al derecho del art. 34 LAU, ni tampoco interpretarlo como un desistimiento del
contrato por parte de la arrendataria.
Continuó el tribunal su argumentación con la referencia a que la demandante comunicó su intención de
renovar el contrato por 10 años más, con cuatro meses de antelación. La arrendadora cedió el local a Premiun
Invest and Finance MPR, S.L., que inició inmediatamente después la misma actividad de hostelería, que había
desempeñado Fox Old, S.L., los últimos 12 años. Se conservó incluso el nombre comercial "Postas Quince" y
parte del personal que quiso continuar en la explotación.
Por todo ello, se consideró concurrían los requisitos del art. 34 LAU.
La determinación de la indemnización debía calcularse con base al importe de la renta mensual por año hasta
un máximo de 18 mensualidades, por lo que la cantidad solicitada en la demanda se acomodaba a la previsión
legal.
Por último, se consideró que no cabía examinar la petición de nombramiento de árbitro, para fijar la
indemnización que solicita la demandada en su escrito de oposición al recurso, por no haber sido formulada,
ni examinada en primera instancia.
8.º- Contra dicha sentencia se interpuso por la demandada recurso de casación.
SEGUNDO.- Recurso de casación
El recurso se fundamentó en un motivo único al amparo de lo dispuesto en el art. 477.2.3.º LEC, por aplicación
indebida del art. 34 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
La parte contraria, en su escrito de oposición al recurso de casación, no se opuso a su admisibilidad, si bien
solicitó su desestimación, al entender correcta la decisión adoptada por el tribunal provincial, que no vulnera
el contenido normativo del referido precepto de la ley arrendaticia.
La decisión del recurso, que tiene interés casacional notorio, exige determinar si se cumplen los requisitos del
art. 34 de la LAU.
No sin antes reseñar que la indemnización, fijada en dicho precepto, entra en el marco de la esfera dispositiva
de los contratantes, en tanto en cuanto constituye un derecho renunciable, de manera tal que es habitual, en
la práctica arrendaticia, introducir una cláusula de regulación convencional o, incluso, de exclusión de dicha

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indemnización, al amparo de lo dispuesto en los artículos 4.3 LAU y 1255 CC. En este caso, en el clausulado
contractual, no se ha incorporado pacto alguno al respecto.
El apartado 3 del preámbulo de la nueva Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se
refiere a dicha norma cuando establece:
"Se introduce en esta regulación una novedad consistente en el derecho del arrendatario a ser indemnizado
cuando, queriendo continuar con el arrendamiento, deba abandonar el local por el transcurso del plazo previsto,
siempre que de alguna forma el arrendador o un nuevo arrendatario se pudiesen beneficiar de la clientela
obtenida por el antiguo arrendatario, o alternativamente, de los gastos de traslado y de los perjuicios derivados
del mismo, cuando el arrendatario se vea obligado a trasladar su actividad".
Pues bien, la ley condiciona el derecho a la percepción de la indemnización a los requisitos siguientes:
(i) Que nos hallemos, como es natural, ante un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda ( art.
3 LAU).
(ii) Que, en el local arrendado, durante los últimos cinco años, se haya venido ejerciendo una actividad comercial
de venta al público. En este sentido, deviene lógica la fijación de un plazo de tiempo mínimo como necesario
para que pueda formarse una clientela.
El otro requisito exigido por el precepto -actividad comercial de venta al público- ofrece más problemas
interpretativos. Parece claro que no ostenta tal condición jurídica los supuestos de arrendamiento para
almacén, simple depósito de mercancías u oficinas, que no son notoriamente lugares de venta al público.
En el caso que nos ocupa, la actividad a la que venía dedicándose la demandante, en el local arrendado, quedó
convencionalmente determinada y, además, de manera exclusiva, con destino a "bar con terraza" (condición
general segunda del contrato).
Así las cosas, la parte recurrente, con sujeción al mismo criterio sustentado por el juzgado, entiende que una
industria de tal naturaleza no encaja dentro de la proposición normativa del art. 34 de la LAU, que exige la
concurrencia del doble requisito de que se trate de una "actividad comercial" y dentro de éstas que lo sea "de
venta al público".
Por el contrario, el tribunal provincial considera que la explotación del local litigioso por parte de la arrendataria
satisface las exigencias legales. No consideramos que la interpretación del precepto llevada a efecto por la
audiencia sea errónea en función del siguiente conjunto argumental.
En primer lugar, porque la actividad a la que se dedicó la arrendataria es susceptible de generar una clientela,
que dote al local arrendado de un valor económico adicional, derivado de las personas que lo frecuentan
habitualmente en su condición de asiduas consumidoras de sus productos; fidelización de clientes que es
susceptible de ser disfrutada por quien sustituya al arrendatario en el tráfico mercantil.
Es precisamente la atención a tal valor sobre el que se construye la indemnización fijada en el art. 34 LAU. La
clientela adquiere tal importancia que la vida de un negocio depende directamente de los comportamientos
económicos de quienes consumen sus productos. En definitiva, constituye una fuente generadora de ingresos,
y da estabilidad al negocio que explota el comerciante o empresario. La demandante oferta, por ello, a la
arrendadora continuar con el arrendamiento por diez años más con el correlativo ofrecimiento del abono de
una renta de mercado a través del derecho que le atribuye el art. 34 LAU.
En segundo lugar, desde una interpretación literal del precepto, es comercio, según la primera acepción del
diccionario de la RAE, la compraventa o intercambio de bienes o servicios; y bar, el local en que se despachan
bebidas que suelen tomarse de pie, ante el mostrador. Despachar, en una de sus acepciones, significa vender
un género o una mercancía.
En definitiva, nos encontramos ante un establecimiento abierto público, en el que se procede a la venta de
bebidas que se consumen en el mismo local, dotado con una terraza con tal finalidad, de esta manera se
satisface la ingesta de los productos que oferta, con la estancia en el local en funciones de descanso o de
lugar de encuentro con otras personas. El cliente abona el importe de la bebida, que consume en el propio
establecimiento, por lo que la interpretación llevada a efecto por el tribunal provincial no deja de encajar en
la proposición normativa del precepto, máxime si tenemos en cuenta la finalidad pretendida por el legislador
reflejada en el preámbulo de la ley como antes se indicó.
(iii) Que haya transcurrido el plazo de vigencia del contrato suscrito; es decir, que se haya extinguido por el
transcurso del tiempo, y no por otras causas ya sean éstas o no imputables al arrendador. Se trata, pues, de
un supuesto objetivo de extinción del vínculo arrendaticio, como es el transcurso del plazo convencional del
arriendo.

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(iv) Que el arrendatario haya manifestado, con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo, su voluntad
de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado.
Estos últimos requisitos (iii y iv) no son realmente cuestionados.
Cumplidos estos requisitos nace el derecho a la indemnización que dependerá, en su cuantía (forma de
determinación de la indemnización), de la concurrencia de sendos supuestos normativos: a) Si el arrendatario
iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el
ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada; b) Si el arrendatario iniciara dentro de los
seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna,
y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la
desarrollada por el arrendatario.
En este caso, es cierto que la demandante se venía dedicando a la industria de hostelería, no solo con el local
litigioso, sino en otros tres, uno de ellos en diferente municipio; pero lo cierto es que, en dicho plazo de tiempo,
no concertó otro contrato para sustituir al litigioso, ni inicio otra actividad diferente; mientras que el nuevo
adquirente del uso del local, otra sociedad mercantil, lo destina a la misma actividad de bar e, incluso, llegó a
girar inicialmente con el mismo nombre comercial y parte del personal.
A pesar de que debían constituir unos concretos motivos autónomos de casación, al conformar diferentes
causas de recurso, con la finalidad de agotar la respuesta judicial a la recurrente, tampoco son de recibo los
otros argumentos señalados.
Se sostiene que la adenda al contrato encierra una renuncia a la indemnización del art. 34 de la LAU, en tanto
en cuanto se amplió el contrato de arriendo por dos años más, y se indicó que, al finalizar tal periodo de tiempo,
se debería entregar el local libre y expedito a la entidad arrendadora.
Ahora bien, seguían en vigor el resto de las cláusulas del contrato arrendaticio, y no se reflejó, en dicho apéndice
contractual, ninguna renuncia expresa a la indemnización por clientela del art. 34 de la LAU, lo que entraba en
el marco de la esfera dispositiva de las partes, lo que conforma, además, un pacto habitual en esta clase de
contratos, ni cabe, con la obtención de una prórroga del por dos años adicionales, deducir, de forma inequívoca,
clara o terminante, que la arrendataria hubiera abdicado de la indemnización que establece a su favor el artículo
34 LAU. No hay conexión lógica racional entre la duración del contrato por dos años más con la renuncia a la
indemnización postulada en la demanda.
La sentencia indemniza conforme a lo establecido en el art. 34 LAU, en atención al valor de una mensualidad de
renta por cada año de duración del contrato, sin que la demandada probase que la indemnización así fijada sea
desproporcionada a las circunstancias concurrentes. No se aportó prueba al respecto, ni se articuló motivo
distinto de vulneración del art. 34 LAU, que fue aplicado por la sentencia de la audiencia.
TERCERO.- Costas y depósito
1.- Las costas procesales del recurso deben ser impuestas a la parte recurrente, al ser desestimado ( art. 398
LEC).
2.- Acordamos la pérdida del depósito constituido recurrir ( disposición adicional 15, apartado 9, LOPJ).

FALLO
Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que le confiere la Constitución, esta sala ha decidido
:
1.º- Desestimar el recurso de casación interpuesto por Danisa World, S.L., contra la sentencia 117/2019, de 26
de marzo, dictada por la sección decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid, en el recurso de apelación
n.º 53/2019.
2.º- Imponer a la recurrente las costas procesales del recurso interpuesto, con pérdida del depósito constituido
para recurrir.
Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente con devolución de los autos y rollo de
apelación remitidos.
Notifíquese esta resolución a las partes e insértese en la colección legislativa.
Así se acuerda y firma.