CREDITOS HIPOTECARIOS

CONCEPTOS BASICOS DEL CRÉDITO HIPOTECARIO

  Ingeniero Industrial por la Universidad Panamericana,
Campus Guadalajara.
 Post grado en dirección de empresas IDE por el
IPADE, Campus Guadalajara.
 Broker Hipotecario desde 2014.
 Socio Franquiciatario de Corporativo Creditaria
(Minerva) desde marzo de 2016.
 Fundador y director de Tendencia Inmobiliaria, firma
de asesoría y gestoría en inversión inmobiliaria y
comercialización de preventas.

ING. LEONARDO RAZO CASTRO

DATOS DE CONTACTO: CEL. 333 115 7285
E-MAIL: Lrazo@[Link]
CONCEPTOS GENERALES

 HIPOTECA: Derecho que grava bienes

inmuebles para garantizar el cumplimiento
de una obligación o el pago de una deuda,
para que en caso de que dicha deuda no
sea satisfecha o el compromiso incumplido,
tenga la posibilidad de convertirse en
propietario y vender dicho inmueble para
recuperar el dinero.
CONCEPTOS GENERALES

 AFORO (Long to Value LTV): Monto

máximo del crédito expresado en porcentaje,
respecto del valor que resulte menor entre el
avalúo del bien o bienes dados en garantía y el
precio pactado en el contrato de compraventa de
tales bienes.
 Ejemplo:
 Avalúo comercial vivienda: $2,100,000.-
 Precio de venta vivienda: $2,000,000.-
 Aforo: 80%
 Crédito máximo: $1,600,000.-
CONCEPTOS GENERALES

 ENGANCHE: La suma de dinero que el comprador da al vendedor para poder

adquirir un bien inmueble. El balance del Precio de venta será cubierto por el
crédito hipotecario.
 Ejemplo en adquisición cofinavit:
 Precio de compra: $2,500,000.-
 Monto del Crédito Bancario: $1,500,000.-
 Monto del Crédito infonavit: $400,000.-
 Monto de la subcuenta de vivienda: $300,000.-

 ENGANCHE: $2.5M – 1.5M – 400K – 300K = $300,000.-

CONCEPTOS GENERALES

 GASTOS NOTARIALES: Costos

cobrados por la notaría que dará fe
pública a la operación de compraventa
inmobiliaria. Se conforman por:
 Honorarios notariales
 Impuestos de transmisión patrimonial
 Registro público de la propiedad
En Guadalajara son aprox. 5% del precio, en
CDMX son aprox 8% del precio de venta.
CONCEPTOS GENERALES

 COMISION POR APERTURA: Importe que se paga al formalizar un

préstamo, en contraprestación a los gastos administrativos, informáticos y
de gestión que conlleva su apertura. Se paga por una sola vez y suele ser un
porcentaje sobre el capital prestado.
 Ejemplo:
 Monto del Crédito: $1,000,000.-
 Comisión por apertura: 1.5%
 Monto de la comisión: $15,000.-
CONCEPTOS GENERALES

 COMISION POR PREPAGO: Importe que se paga al realizar abonos a

un crédito, adicionales a la mensualidad pactada. Se establece como un
porcentaje de dicho monto adicional. (Se retiene del monto pagado).
 Ejemplo:
 Monto del Prepago adicional: $100,000.-
 Comisión por prepago: 3%
 Monto de la comisión: $3,000.-
CONCEPTOS GENERALES

 AVALUO INMOBILIARIO: es la estimación

del valor comercial de un inmueble o artículo
reflejado en cifras monetarias por medio de un
dictamen técnico imparcial, a través de sus
características físicas, de uso, de investigación y
el análisis de mercado, tomando en cuenta las
condiciones físicas y urbanas del inmueble.
 El costo aproximado es de 0.25% del valor del
inmueble, y se realiza posterior a la aprobación
del crédito bancario.
CONCEPTOS GENERALES

 INVERSIÓN INICIAL: La suma de dinero que el comprador deberá

desembolsar para poder formalizar la compra de un bien inmueble. Se integra
por el enganche, los gastos notariales, el avalúo, la comisión por apertura y en
algunos casos, los gastos de investigación
CONCEPTO DEL GASTO MONTO ESTIMADO
Notariales $ 150,000.00
Avalúo $ 16,000.00
Precio del inmueble
$ 4,000,000.00 Comisión por Apertura $ 35,000.00
Enganche requerido $ 500,000.00
Crédito Solicitado $ 3,500,000.00
Aforo Utilizado 87.5% INVERSIÓN INICIAL $ 701,000.00
CONCEPTOS GENERALES

 TASA DE INTERES: Precio del dinero que paga quien solicita un préstamo. Se
expresa habitualmente con un porcentaje anual sobre la cantidad prestada. Puede
ser fija o variable.

 COSTO ANUAL TOTAL (CAT): Costo total del financiamiento hipotecario

y sirve para comparar diferentes productos. El CAT incluye la tasa de interés, las
comisiones y las primas de seguros así como el costo del estudio
socioeconómico y del avalúo hipotecario, entre otros.
CONCEPTOS GENERALES

 COACREDITADO: Copropietario de la garantía junto con el titular del crédito.

Sus ingresos se sumarán a los del titular para incrementar la capacidad de pago.

 DEUDOR SOLIDARIO: No será propietario de la garantía, sino que solo se

hace co-responsable de la deuda sumando sus ingresos a la capacidad de pago.
ESQUEMAS DE CRÉDITO HIPOTECARIO

 PAGOS FIJOS: La mensualidad se mantiene fija (o decrece un poco) a lo

largo de la vida del crédito.
- Permite una amortización más alta desde los primeros meses de pago.
- Garantiza un pago estable toda la vida del crédito.
CREDITO A PAGOS FIJOS
ESQUEMAS DE CRÉDITO HIPOTECARIO

 PAGOS CRECIENTES: La mensualidad se incrementa en un pequeño

porcentaje cada año durante toda la vida del crédito.
- Permite un monto más alto con una mensualidad inicial menor.
- Las aportaciones a capital son menores durante los primeros años del crédito.
CREDITO A PAGOS CRECIENTES
ESQUEMAS DE CRÉDITO HIPOTECARIO

 PAGOS VARIABLES: La mensualidad está relacionada con la TIIE (La Tasa

de interés interbancaria de equilibrio). El interés se calculará como
resultado de TIIE + puntos porcentuales que el banco determine.
 Ejemplos:

 TIIE = 3.2 % (Enero 2015). Tasa TIIE + 4 % = 7.2% ANUAL

 TIIE = 8.25 % (Agosto 2019). Tasa TIIE + 4 % = 12.25% ANUAL
CREDITO A PAGOS VARIABLES
PRIMAS DE SEGURO EN CRÉDITOS HIPOTECARIOS

 VIDA E INCAPACIDAD
PERMANENTE: Garantiza el pago de
la deuda en caso de fallecimiento o
incapacidad laboral permanente de los
titulares. Puede cubrir saldo insoluto o
monto total inicial.
PRIMAS DE SEGURO EN CRÉDITOS HIPOTECARIOS

 DESEMPLEO E INCAPACIDAD
TEMPORAL: Garantiza el pago de la
mensualidad del crédito en caso de
despido (asalariados) o incapacidad
temporal (PF). Dependiendo el banco,
cubrirá periodos de 3 y hasta 6 meses de
mensualidades.
PRIMAS DE SEGURO EN CRÉDITOS HIPOTECARIOS

 DAÑOS AL INMUEBLE: Garantiza el

buen estado y conservación del inmueble
en garantía. Cubre los daños en caso de:

- Fenómenos meteorológicos.
- Incendio.
- Rotura de cristales y
cerraduras.
- Fallas eléctricas e hidráulicas.
- Robo de contenidos.
(presentando las facturas)
REQUISITOS DE LA GARANTÍA

 En zona Urbanizada con calle y número

municipal.
 Con servicios públicos (agua, luz y drenaje)
 Pueda escriturarse.
 Mínimo 50m de la costa.
 Bien conservada.
CADENA DE VALOR
CADENA DE VALOR

 Instituciones financieras:
 Intermediarios en los mercados financieros.
Son responsables de transferir fondos
desde los inversores hasta las empresas o
particulares que necesitan esos fondos. Las
instituciones financieras facilitan el flujo de
dinero a través de la economía,
permitiendo que los ahorros sean
utilizados para facilitar fondos para
préstamos.
CADENA DE VALOR

 Broker hipotecario:
 Persona especializada en el crédito de vivienda
que a través de una asesoría personalizada, es
capaz de explicar las diferentes opciones que
se ajustan a las necesidades de los clientes,
para que puedan elegir la opción que más les
conviene. Además, se encargará de hacer los
trámites por ellos. Este servicio no tiene
ningún costo, ya que el Asesor Hipotecario
recibe su comisión por parte de la Institución
Financiera.
CADENA DE VALOR

 Valuadores integrados por:

 1. Unidad de Valuación. Persona moral que
representa la empresa de valuación.
 2. Controlador. Es el perito Valuador que
tiene un poder especial para firmar en nombre
y representación de la unidad de valuación
correspondiente a los avalúos que esta
certifique.
 3. Perito Valuador. Es el profesional con
título y cedula certificado para realizar la
valuación de un bien inmueble.
CADENA DE VALOR

 Notarios: Es un profesional del Derecho,

investido de fe pública por el Estado, que
brinda seguridad jurídica y certeza en los actos
y hechos de los que da fe, manteniendo
siempre un alto nivel de profesionalismo, total
imparcialidad con los prestatarios del servicio
y plena autonomía en sus decisiones, las cuales
sólo tienen por límite el marco jurídico y el
Estado de Derecho.
 El notario ejerce su función con independencia
del poder público y los particulares.
PERFILAMIENTO DE ACREDITADOS
EDAD

 Mínima: 20 AÑOS
 Máxima: 72 AÑOS
 Edad mas plazo máx: 84 años
COMPROBACIÓN DE INGRESOS
 ASALARIADOS:
 Recibos de nómina timbrados, O
 Acompañados de sus estados de cuenta.
 PERSONAS FÍSICAS:
 6 meses de estados de cuenta personales.
 Constancia de situación fiscal.
 EMPRESARIOS O ACCIONISTAS:
 6 meses de estados de cuenta de la empresa.
 Acta constitutiva.
 Declaración anual y parcial de impuestos de la
empresa
ANTIGÜEDAD PROFESIONAL

 ASALARIADOS:
 6 meses en último empleo. (Posible excepción)
 Máximo 3 empleos en los últimos 2 años.
 PERSONAS FÍSICAS:
 2 años con la misma actividad ante el SAT.
 (Excepción con visita ocular al negocio)
 EMPRESARIOS O ACCIONISTAS:
 2 años de operación de la Persona Moral.
ENDEUDAMIENTO

 La suma de todos los compromisos de pago mensual

no deben superar el 50% de los ingresos.
 HIPOTECARIOS
 AUTOMOTRICES
 PERSONALES
 TARJETAS DE CREDITO
 CONTRATOS DE TELEFONÍA
 ETC.
INVERSIÓN INICIAL

 El prospecto debe contar con liquidez suficiente para cubrir la

inversión inicial que se integra por:
 Enganche
• Valor de compra – Monto de crédito
 Comisión por apertura
• 1% a 2% del monto de crédito.
 Avalúo
• Aprox. $2500 a $3000 / Millón de valor inmueble.
 Gastos notariales
• Entre el 4% y 8% del valor del inmueble (dependiendo de
la ciudad)
HISTORIAL DE CREDITO

 Al menos 6 meses de buen historial

 Al corriente en sus créditos actuales
 No haber negociado quitas

 Los créditos de apoyo gubernamental pueden omitir

el requisito de buen historial en buro.
HISTORIAL DE CREDITO

 Si te pones al corriente o concilias con el otorgante, se actualizará el estatus, pero el

historial permanece.

 Deudas menores a 25 UDIS (+- $140), se eliminan después de un año.

 Deudas menores a 500 UDIS ($2850), se eliminan después de dos años.
 Deudas menores a 1000 UDIS ($5700), se eliminan después de 4 años.
 Deudas menores a 400,000 UDIS (2.2MDP), se eliminan después de seis años siempre
y cuando: el crédito no se encuentre en proceso judicial y/o no hayas cometido algún
fraude en tus créditos.

 Cuando pagas una deuda con descuento, tu información aún permanece en

el Buró de Crédito (Quita)
¡MUCHAS GRACIAS!

 ING. LEONARDO RAZO CASTRO

 CEL. 333 115 7285
 E-MAIL: Lrazo@[Link]