TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN N° 324-2020-SUNARP-TR-A

Arequipa, 10 de agosto de 2020.

APELANTE : MARY ARAGÒN RODRIGUEZ

TÍTULO : N° 2585908 del 29.10.2019.
RECURSO : N° 0002450 del 24.01.2020.
REGISTRO : PREDIOS - CUSCO
ACTO (S) : RESOLUCIÓN DE CONTRATO
SUMILLA :

RESOLUCIÓN POR MUTUO DISENSO

“Procede la inscripción de la resolución de compraventa por mutuo disenso aun cuando en
el contrato inscrito las partes hubieran manifestado que el precio ya fue cancelado, si los
contratantes rectifican por instrumento público dicha declaración, señalando que el precio
no fue cancelado; sin embargo, la misma no será procedente si en el contrato cuya resolución
se pretende, el notario dio fe de la entrega del precio en efectivo”.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA

Con el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la

resolución del contrato de la compraventa inscrita en el asiento C00004
de la partida N° 11099070 del Registro de Propiedad Inmueble de Cusco.

Para tal efecto, se ha presentado la siguiente documentación:

 Solicitud de inscripción
 Parte notarial de la escritura pública N° 668 de fecha 26.07.2019,
otorgada ante Notario de Cusco Rodolfo Oros Carrasco.
 Formato de desistimiento parcial de la rogatoria formulado por la
presentante Mary Aragón Rodríguez con firma certificada por
Fedataria de la Zona Registral Nº X – Sede Cusco.
 Recurso de apelación.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

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Se interpone recurso de apelación en contra de la tacha formulada por

la Registradora Pública Yelvin Dueñas Castañeda cuyo tenor es el
siguiente:

“(…)
ANALISIS: Con el reingreso se adjunta desistimiento parcial de la inscripción de
Hipoteca subsistiendo su solicitud respecto a la inscripción de la Resolución del
Contrato de compra venta por mutuo Discenso.
En consecuencia como se señaló en la esquela anterior no procede la inscripción
de dicho por las siguientes consideración que se reproducen de la esquela
anterior.
De la Resolución por Mutuo Acuerdo:
De conformidad a lo señalado por el art. 1313 del Código Civil; Por el mutuo
disenso las partes que han celebrado un acto jurídico acuerdan dejarlo sin
efecto. Si perjudica el derecho de tercero se tiene por no efectuado.
Al respecto se ha pronunciado el Tribunal Registral aprobando el Precedente de
Observancia Obligatoria en el Pleno XCVI de fecha 24.09.2012
1.- PRESUPUESTO PARA LA RESOLUCIÓN O EL MUTUO DISENSO DE UN
CONTRATO
“(…)”
De la revisión de la Escritura Pública de compra venta de fecha 18.01.2017, se
advierte que las prestaciones han sido cumplidas por las partes, es decir los
vendedores transfirieron el inmueble, y los compradores pagaron el precio del
mismo, por tanto el contrato está plenamente ejecutado.
(Artículo 1529 del Código Civil.- Por la compraventa el vendedor se obliga a
transferir la propiedad de un bien al comprador y éste a pagar su precio en
dinero).
Ahora bien de la revisión de los elementos de un nuevo contrato se advierte que
lo señalado en la Escritura Pública no reúne los elementos de un nuevo contrato,
por lo que tampoco procede la inscripción como un nueva transferencia.
(…)”

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

La apelante fundamenta su recurso en los términos siguientes:

 Ni el notario ni las partes intervinientes han acreditado el pago del

precio mediante la entrega del monto de US$. 9,000.00 mediante
deposito en cuenta de ahorros de los vendedores, tal como también
ha sido reafirmado por los mismos contratantes en las líneas 13 y

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siguientes de la cláusula segunda del contrato de resolución de

contrato.

 No existe precio pagado, ni transferencia de la posesión.

 Carece de dos elementos indispensables del contrato de

compraventa, como son la entrega del precio y la posesión.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

En la partida registral N° 11099070 del Registro de Predios de Cusco

corre inscrito el predio signado como sección 3 denominado Tienda Nº 1
ubicado en el primer nivel del predio ubicado en la calle Mariscal
Gamarra Fracción “B” del lote Nº 1008 de la urbanización Fideranda,
distrito de Wánchaq, provincia y departamento de Cusco, que tiene un
área ocupada de 116.245 m2.

En el asiento C00004 corre inscrita la compraventa en favor de la

sociedad conyugal formada por Henry Romero Palomino y Karen
Yovana Lastra Amachi, en mérito de la venta que le otorgara Efrén
Romero Gallegos y esposa María Isabel Santos Zevallos representados
por Danni Romero Gallegos por el precio de US$ 9 000.00, cancelados
en su totalidad. Dicha transferencia se efectuó en virtud de la escritura
pública del 18.01.2017 otorgada ante Notario Reynaldo Alviz Montañez.

V. PLANTEAMIENTO DE LA CUESTIÓN

Interviene como ponente el Vocal Luis Eduardo Ojeda Portugal. De lo

expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a
determinar es la siguiente:

 Si procede inscribir la resolución de compra venta de bien inmueble

por mutuo disenso.

VI. ANÁLISIS

1. La calificación registral constituye el examen que efectúa el Registrador

y en su caso el Tribunal Registral como órgano de segunda instancia

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en el procedimiento registral, a fin de establecer si los títulos

presentados cumplen con los requisitos exigidos por el primer párrafo
del artículo 2011 del Código Civil para acceder al Registro; esto es, la
legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la
capacidad de los otorgantes y la validez del acto, todo ello en atención
a lo que resulte del contenido de los documentos presentados, de sus
antecedentes y de los asientos de los Registros Públicos.

En el mismo sentido, el segundo párrafo del artículo V del Título

Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP),
establece que la calificación comprende la verificación del cumplimiento
de las formalidades propias del título y la capacidad de los otorgantes,
así como la validez del acto que, contenido en el título, constituye la
causa directa e inmediata de la inscripción. Seguidamente, precisa la
mencionada norma, que la calificación también comprende la
verificación de los obstáculos que pudieran emanar de las partidas
registrales y la condición de inscribible del acto o derecho y que dicha
calificación se realiza sobre la base del título presentado, de la partida
o partidas vinculadas directamente al título presentado y
complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.

A su vez, el artículo 32 del mismo Reglamento indica que la calificación

registral comprende, entre otros, los siguientes aspectos:

“(...)
c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, así como la
formalidad del título en el que éste consta y la de los demás documentos presentados;
d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos que
conforman el título, se ajuste a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen
los requisitos establecidos en dichas normas.
(...)”.

2. Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción

de resolución del contrato de compra venta de bien inmueble, por
mutuo disenso, inscrito en el asiento C00004 de la partida N° 11099070
del Registro de Predios de Cusco. Para tal efecto se ha adjuntado parte
notarial de la escritura pública de mutuo disenso de contrato de
compraventa que otorgan la sociedad conyugal formada por Efrén
Romero Gallegos y María Isabel Santos Zevallos y la sociedad
conyugal formada por Henry Romero Palomino y Karen Yovana Lastra

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Amachi, extendida ante notario público Rodolfo Oros Carrasco de fecha

26.07.2019.

La registradora pública ha denegado la inscripción, manifestando que

las prestaciones han sido cumplidas por las partes, es decir los
vendedores transfirieron el inmueble, y los compradores pagaron el
precio, por tanto el contrato está plenamente ejecutado. Asimismo,
indica que el contrato no reúne los elementos de un nuevo contrato, por
lo que tampoco procede la inscripción como una nueva transferencia.

Por su parte, la recurrente sostiene que ni el notario ni las partes

intervinientes han acreditado el pago del precio mediante la entrega del
monto de US$. 9,000.00 mediante deposito en cuenta de ahorros de
los vendedores, tal como también ha sido reafirmado por los mismos
contratantes en la línea 13 de la cláusula segunda del contrato de
resolución de contrato, por tanto, no existe precio pagado ni
transferencia de la posesión.

En tal sentido, corresponde a esta instancia determinar si estando

inscrita la compraventa resulta procedente la inscripción de su
resolución por mutuo disenso suscrita por el vendedor y el comprador.

3. El artículo 1351 del Código Civil, define al contrato como la

manifestación de voluntad de dos o más partes para crear, regular,
modificar o extinguir una relación jurídica patrimonial. Con relación a la
resolución de un contrato, el artículo 1371 del Código Civil establece:
“La resolución deja sin efecto un contrato válido por causal sobreviniente a su
celebración”.

La causal sobreviniente a la celebración del contrato a que se refiere el

artículo 1371 del Código Civil puede estar prevista en la ley (como el
supuesto contemplado en el artículo 1428 del Código Civil), en el
contrato mismo (las típicas cláusulas resolutorias) o consistir en el
simple acuerdo de voluntades (como es el caso del mutuo disenso
regulado por el artículo 1313 del mismo código).

Con relación al mutuo disenso el artículo 1313 del Código Civil dispone
que, por el mutuo disenso las partes que han celebrado el acto jurídico
acuerdan dejarlo sin efecto, precisando sin embargo que, si dicho
acuerdo perjudica el derecho de tercero, se tiene por no efectuado .
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Al respecto, H. Gustavo Palacio Pimentel1 define al mutuo disenso

como: “la convención que celebran las partes que tienen la libre disposición de sus
bienes para dejar sin efecto un contrato”. Por su parte Luis Romero Zavala2
señala que: “el mutuo disenso, es producto de un acuerdo de voluntades con la
finalidad de deshacer un acuerdo anterior”.

Teniendo en consideración que el mutuo disenso, implica revocar de

común acuerdo un convenio adoptado anteriormente a efectos de
extinguir la prestación o prestaciones correspondientes, se concluye
que el mismo presupone la existencia de una prestación o prestaciones
no ejecutadas, dado que en virtud del mutuo disenso no podrá
extinguirse lo que aún no existe (por ejemplo si el contrato aún no se
encuentra perfeccionado) e igualmente, no sería posible extinguir lo
que ya no existe (tratándose de un contrato consumado en el que se
cumplió el propósito que las partes previeron).

Al respecto De la Puente3 señala: "Para que el mutuo disenso pueda tener

efectos se requiere que el contrato que extingue que suele llamarse contrato básico,
no haya sido ejecutado o se trate de contrato de duración. Si el contrato hubiera sido
ejecutado el mutuo disenso perdería su condición de tal para convertirse en un nuevo
contrato mediante el cual se buscaría obtener las consecuencias contrarias a la del
contrato básico”.

4. Entonces, por el mutuo disenso no se puede extinguir lo inexistente,

tampoco se podría extinguir lo que ya no existe. Si el contrato se
hubiera consumado, ya habría realizado su fin, cumplido el propósito
que las partes previeron y nada habría ya que extinguir, es decir, ya no
podría dejarse sin efecto el contrato.

Es preciso señalar que no es lo mismo hablar de un contrato

perfeccionado que de un contrato consumado. Así el contrato queda
perfeccionado cuando los contratantes, de común acuerdo, se han
comprometido a cumplir las obligaciones que del mismo derivan; y se

1 PALACIO PIMENTEL, H. Gustavo, Las Obligaciones en el Derecho Civil Peruano, Tomo II, Lima,
1990, pág.736.
2 ROMERO ZAVALA, Luis, El Cumplimiento de las Obligaciones, Tomo II, Lima, 1999, pág. 329.
3 De la Puente y Lavalle Manuel, El Contrato en General Comentarios a la Sección Primera del Libro
VII del Código Civil. Palestra Editores, 2001pp.458-459.

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dice consumado cuando ambas partes han cumplido dichas

obligaciones.4

Por tanto, es evidente que al mencionar si es factible resolver un

contrato perfeccionado y consumado se está poniendo de manifiesto
que no es lo mismo hablar de un contrato perfeccionado que de un
contrato no consumado.

Conforme a lo expuesto, se puede afirmar que tanto la perfección como

la consumación del contrato son dos etapas distintas por las que el
contrato atraviesa. De acuerdo a ello es menester determinar cuándo
el contrato de compraventa ha quedado consumado. Manuel De La
Puente y Lavalle5 señala que:

“La doctrina distingue entre el perfeccionamiento del contrato y su consumación.

Considera que el perfeccionamiento se da cuando se celebra el contrato, esto es en el
momento en que se produce el mero consentimiento tratándose de los contratos
consensuales y el consentimiento expresado a través de la formalidad en los contratos
solemnes. En cuanto a la consumación del contrato, opina que ella se alcanza cuando
se cumplen las obligaciones creadas por el contrato.
En efecto, la celebración del contrato da lugar a la creación de las obligaciones a
cargo de las partes, que son las que constituyen la relación jurídica patrimonial. En
el caso de la compraventa, las obligaciones que nacen son la del vendedor de
transferir la propiedad del bien y la del comprador de pagar su precio en dinero. Este
es el momento en que se perfecciona el contrato de compraventa.
La consumación del contrato se produce cuando una de las partes –tratándose del
contrato con prestación unilateral- o cada una de las partes –si se trata del contrato
con prestaciones recíprocas o con prestaciones plurilaterales autónomas- cumple sus
obligaciones mediante la ejecución de las respectivas prestaciones. En el caso de la
compraventa, hay consumación de la misma cuando el vendedor transfiere la
propiedad del bien y el comprador paga su precio en dinero”.

En tal sentido, cuando nos encontremos frente a un contrato de

compraventa, éste se consuma cuando el vendedor ha cumplido con
transferir la propiedad del inmueble y el comprador con pagar su precio.

4 BADENES GASSET, Ramón, El Contrato de Compraventa, Tomo I, Editorial José María Bosh Editor
S.A., Barcelona, 1995.
5 DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel, Estudios sobre el contrato de compraventa, Lima, 1999, pág.
127.

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Dentro de este contexto, el mutuo disenso constituye un medio para

extinguir obligaciones; en consecuencia, no es procedente cuando la
prestación o prestaciones derivadas de la relación obligatoria han sido
íntegramente ejecutadas; pues en este último supuesto el acto o
contrato quedó consumado.

5. En concordancia con lo expuesto, conviene precisar que mediante el

XCVI Pleno del Tribunal Registral6, en el cual se aprobó el siguiente
precedente de observancia obligatoria:

PRESUPUESTO PARA LA RESOLUCIÓN O EL MUTUO DISENSO DE UN

CONTRATO
"Es presupuesto para la resolución o el mutuo disenso de un contrato que sus
prestaciones no se hayan ejecutado completamente o sean de ejecución continuada.
Si está plenamente ejecutado, dicho acuerdo puede calificarse como uno nuevo si
reúne los elementos para ello”.

Asimismo, con relación a este tema, mediante el Pleno CXI del Tribunal
Registral, realizado en sesión no presencial el día 01 de octubre de
2013, se aprobó el siguiente acuerdo de cumplimiento obligatorio para
la segunda instancia, que precisó el precedente citado:

MUTUO DISENSO
"Procede la inscripción de la resolución por mutuo disenso aun cuando en el contrato
inscrito las partes hubieran manifestado que las prestaciones fueron completamente
ejecutadas, si los contratantes rectifican por instrumento público dicha declaración,
señalando que quedó alguna o algunas prestaciones por cumplir.
No procederá dicha rectificación en mérito a la manifestación de voluntad de las
partes, si se pretende rectificar la declaración referida al pago del precio, cuando el
Notario dio fe de la entrega del precio en efectivo".
Criterio sustentado en la Resolución Nº 053-2010-SUNARP-TR-A del
05.02.2010.

Es necesario hacer presente que este criterio, al encontrarse plasmado

en diversas resoluciones, constituye una línea a seguir por la primera
instancia7.

6 Pleno llevado a cabo mediante Sesión Extraordinaria Modalidad No Presencial, realizada el 24 de

setiembre de 2012, publicado en el diario oficial “El Peruano” el 11 de octubre de 2012.

7
TUO del Reglamento General de los Registros Públicos
Artículo 33.- Reglas para la calificación registral:

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Los fundamentos del acuerdo plenario son -entre otros-, los siguientes:

 A la autonomía de la voluntad sólo le es oponible el orden público,

entendido como las normas básicas del ordenamiento jurídico para
promover y mantener la convivencia social pacífica; en tal sentido, las
partes en ejercicio de su autonomía privada pueden determinar libremente
los términos del contrato que han convenido celebrar, la que está limitada
a las normas de carácter imperativo.

 Si las partes indican en la escritura de resolución de contrato por mutuo

disenso que el precio pactado no fue cancelado, se debe entender que la
voluntad común de las partes es la de rectificar su declaración de voluntad
anterior, en ejercicio de su autonomía de la voluntad.

 Si las partes contratantes efectuaran la rectificación correspondiente del

contrato primigenio en el sentido que existen prestaciones pendientes de
ejecución, el contrato submateria sí sería susceptible de resolución por
mutuo disenso, dándose por cumplido el presupuesto para la resolución o
el mutuo disenso de un contrato, establecido en el precedente de
observancia obligatoria.

Ahora bien, estando a los criterios expuestos corresponde analizar si

resulta procedente en el caso bajo análisis la resolución del contrato de
compraventa por mutuo disenso y como consecuencia de ello la
inscripción de la transferencia.

6. De acuerdo a los antecedentes registrales que corresponden al predio,

en el asiento C00004 de la partida registral N° 11099070 del Registro
de Predios de Cusco, corre inscrita la compraventa en favor de la
sociedad conyugal formada por Henry Romero Palomino y Karen

El Registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los títulos
ingresados para su inscripción, se sujetan, bajo responsabilidad, a las siguientes reglas y límites:
a) En la primera instancia:
(...
a.3) Cuando el Registrador conozca el mismo título cuya inscripción fue dispuesta por el Tribunal
Registral, o uno con las mismas características, aunque los intervinientes en el acto y las
partidas registrales a las que se refiere sean distintos, deberá sujetarse al criterio establecido
por dicha instancia en la anterior ocasión.

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Yovana Lastra Amachi quienes pasaron a ser los propietarios del

predio, en mérito a la venta que le otorgara Danni Romero Gallegos en
representación de la sociedad conyugal formada por Efrén Romero
Gallegos y María Isabel Santos Zevallos, por el precio de US$ 9,000.00
(nueve mil con 00/100 dólares americanos), cancelados en su totalidad.
La referida transferencia se extendió en virtud de la escritura pública
del 18.01.2017 otorgada ante Notario Reynaldo Alviz Montañez.

En la referida escritura pública de compraventa se estableció:

“(…)
SEGUNDO.- LOS VENDEDORES OTORGAN EN VENTA Y ENAJENACIÓN
PERPETUA EL 100% DE DERECHOS Y ACCIONES SOBRE EL PREDIO ANTES
MENCIONADO A FAVOR DE LOS COMPRADORES EN EL PRECIO DE VENTA
DE NUEVE MIL DOLARES AMERICANOS (US$. 9,000.00), PAGADO MEDIANTE
ABONO EN LA CUENTA DE AHORROS NÚMERO 194-20463143-1-40 DE FECHA
29 DE MARZO DEL 2016 CUENTA A NOMBRE DEL VENDEDOR EN EL BANCO
DE CRÉDITO DEL PERÚ, DICHO DINERO FUE DADO CON ANTICIPACIÓN
DEBIDO AL REQUERIMIENTO DE LOS VENDEDORES CON EL FIN DE
ASEGURAR LA COMPRAVENTA DEL INMUEBLE DEPOSITO BANCARIO AL
CUAL LOS VENDEDORES ACEPTAN HABER RECIBIDO Y OTORGAN VALOR
CANCELATORIO Y DECLARAN QUE EL PRECIO DE VENTA ESTA CANCELADO
A SU ENTERA Y TOTAL SATISFACCIÓN.
(…)
SETIMO.- LOS VENDEDORES OTORGAN EN POSESIÓN Y CONDUCCIÓN A
FAVOR DE LOS COMPRADORES UNA FRACCIÓN INDIVISA DE 81.26 M2 QUE
EQUIVALE EXACTAMENTE A LOS DERECHOS Y ACCIONES INMOBILIARIAS
MATERIA DE TRANSFERENCIA DE DOMINIO.
(…)”

De lo previamente citado se desprende que si bien se ha señalado que

el predio se ha cancelado mediante depósito, sin embargo, en la
conclusión de la escritura pública, no se ha exhibido medio de pago
alguno, asimismo no existe fe alguna de la cancelación que pudiera
haber dado el notario. Además, se indica que se otorga posesión de
una fracción indivisa de 81.26 m2., lo cual no guarda relación con lo
señalado en la cláusula segunda.

7. Ahora bien, en el instrumento público ingresado con el presente título y

con cual se pretende dejar sin efecto el contrato de compraventa
inscrito en el asiento C00004 de la partida registral antes citada,

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constituida por la escritura pública N° 668 de mutuo disenso de

compraventa que otorgan las sociedades conyugales formadas por
Efrén Romero Gallegos y esposa María Isabel Santos Zevallos, y Henry
Romero Palomino y esposa Karen Yovana Lastra Amachi del
26.07.2019 ante Notario Rodolfo Oros Carrasco, se indica:

“(…)
PRIMERA.- MEDIANTE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRAVENTA DE FECHA
18 DE ENERO DE 2017, EXTENDIDO ANTE NOTARIO DE ESTA CIUDAD
REYNALDO ALVIZ MONTAÑEZ, LAS PARTES SUSCRIBIERON LA
TRANSFERENCIA A TITULO DE COMPRAVENTA DE LA SECCIÓN 3; TIENDA
Nº 1 EN EL PRIMER NIVEL DEL INMUELE UBICADO EN LA CALLE MARISCAL
GAMARRA FRACCIÓN “B” DEL LOTE Nº 1008, DE LA URBANIZACIÓN
FIDERANDA, EN EL DISTRITO DE WANCHAQ, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO
DEL CUSCO.- AREA OCUPADA; 116.245 M2 (…). ACTO JURIDICO QUE HA
QUEDADO INSCRITO EN EL ASIENTO Nº4 DE LA PARTIDA ELECTRONICA Nº
11099070 DEL REGISTRO DE PREDIOS DE LA ZONA REGISTRAL Nº X SEDE
CUSCO.
SEGUNDA.- SIN EMBARGO, DICHO CONTRATO NO SE HA LLEGADO A
CONSUMAR, POR CUANTO LOS COMPRADORES A LA FECHA NO SE
ENCUENTRAN EN POSESIÓN DEL INDICADO INMUEBLE TAMPOCO COMO
ES LOGICO SE HA HECHO CARGO DEL PAGO DEL IMPUESTO PREDIAL DE
LOS AÑOS 2018, 2019, COMO SE PUEDE OBSERVAR DEL PAGO REALIZADO
POR PARTE DEL VENDEDOR DEL INDICADO INMUEBLE, ASI COMO
TAMPOCO SE HA PROCEDIDO A PAGAR EL IMPUESTO DE ALCABALA
RESPECTIVO, EN EL QUE SE DEBIO CONSIDERAR EL VALOR ARANCELARIO
FIJADO POR EL PROPIO MUNICIPIO DISTRITAL, SIENDO ADEMAS QUE SE
HA FIJADO COMO MONTO DEL PRECIO $. 9,000.00 (…) QUE RESULTAN SER
INFIMOS EN COMPARACIÓN AL VERDADERO VALOR COMERCIAL Y LA BASE
IMPONIBLE FIJADA EN EL H.R. DEL IMPUESTO AL PATRIMONIO PREDIAL
POR PARTE DE LA MUNICIPALIDAD DISTRITAL DE WANCHAQ, QUIEN HA
CONSIDERADO COMO BASE IMPONIBLE MINIMA LA SUMA DE S/. 83,469.32
(…), DEJANDO ESTABLECIDO ADEMAS POR AMBAS PARTES QUE EL MONTO
DEL PRECIO NO HA SIDO EN NINGÚN MOMENTO DEPOSITADO EN LA
CUENTA DE LOS VENDEDORES NI TAMPOCO HA SIDO ENTREGADO EN
DINERO EN EFECTIVO, NI MUCHO MENOS MEDIANTE CHEQUE DE
GERENCIA, POR TANTO NO EXISTE A LA FECHA LA OBLIGACIÓN POR
PARTE DE LOS VENDEDORES DE DEVOLVER ESE MONTO DE DINERO,
PORQUE NUNCA LO RECIBIERON, HACIENDOSE LA ACLARACIÓN POR
AMBAS PARTES QUE ESTA VENTA ES FICTA, YA QUE EN REALIDAD LOS
DEPOSITOS SE REALIZARON POR LA COMPRA DEL DEPARTAMENTO
UBICADO EN EL SETIMO PISO DE UN ÁREA APROXIMADA DE 141.34 M2, EL

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MISMO QUE NO SE ENCUENTRA INSCRITO EN EL REGISTRO DE PREDIO DE

LA ZONA REGISTRAL Nº X SEDE CUSCO, Y DE CUYO DEPARTAMENTO SE
ENCUENTRAN EN POSESIÓN LOS COMPRADORES DESDE LA FECHA DE LA
FIRMA DE LA ESCRITURA PUBLIACA ANTES MENCIONADA.
TERCERA-. OBJETO DEL CONTRATO: POR EL PRESENTE CONTRATO, Y EN
APLICACIÓN DEL ART. 1313 DEL CODIGO CIVIL, AMBAS PARTES CONVIENEN
POR MUTUO DISENSO DEJAR TOTALMENTE SIN EFECTO, EN LO SUCESIVO,
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA A QUE SE REFIERE LA CLAUSULA
PRIMERA DE ESTE CONTRATO.
(…)”

De las cláusulas transcritas, se aprecia que las partes contratantes

manifiestan que el precio de transferencia del contrato de compraventa
inscrito en el asiento C00004 de la partida registral N° 11099070 nunca
se canceló, por cuanto, en ningún momento se depositó en la cuenta
de los vendedores ni tampoco ha sido entregado en dinero en efectivo,
ni mucho menos mediante cheque de gerencia, aclaran además que la
venta es ficta, ya que en realidad los depósitos se realizaron por la
compra del departamento ubicado en el sétimo piso de un área
aproximada de 141.34 m2, el mismo que no se encuentra inscrito en el
registro. En virtud de que no se ha llegado a cancelar el precio del
predio materia de estudio, así como no haberse entregado la posesión
del mismo, las partes acuerdan resolver el contrato de compraventa.

En consecuencia, la declaración contenida en la escritura pública de

mutuo disenso de contrato de compraventa (26.07.2019) importa una
rectificación a lo manifestado en el contrato de compraventa primigenio
(18.01.2017), por lo que la prestación de pago del precio no habría sido
ejecutada por la compradora, existiendo por tanto prestaciones
pendientes de ejecución.

8. En el acuerdo plenario aprobado en el Pleno CXI citado en el

considerando 5, se ha establecido que procede dar acogida registral a
una resolución por mutuo disenso, aún en el supuesto que las partes
en el contrato primigenio inscrito hayan declarado que las prestaciones
se ejecutaron, si es que se presentase instrumento público rectificatorio
en el sentido que quedaron prestaciones por cumplir.

En ese sentido, advirtiéndose de la escritura pública de mutuo disenso

del 26.07.2019 que la resolución del contrato de compraventa inscrito

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en el asiento C00004 de la partida registral N° 11099070 descansa en

una prestación incumplida descrita en dicho instrumento público,
resulta procedente dar acogida registral a dicho acto.

Consecuentemente, se debe revocar la tacha sustantiva formulada.

El título cuenta con prórrogas para resolver concedidas mediante

Resolución N° 049-2020-SUNARP-TR-PT de fecha 24.02.2020,
Resolución N° 089-2020-SUNARP-TR-PT de fecha 10.07.2020 y
Resolución N° 110-2020-SUNARP-TR-PT de fecha 10.08.2020,
expedidas por la Presidenta del Tribunal Registral.

Asimismo, el titulo cuenta con prórroga concedida mediante las

siguientes normas legales: Decreto de Urgencia Nº 026-2020, Nº 029-
2020 y Nº 053-2020 de fechas 15.03.2020, 20.03.2020 y 05.05.2020
respectivamente; así como el Decreto Supremo Nº 087-2020-PCM de
fecha 20.05.2020.

Estando a lo acordado por unanimidad, con la intervención de la vocal

(s) Fanny Tintaya Feria autorizada por Resolución N° 046-2020-
SUNARP/PT de fecha 21.02.2020.

VII. RESOLUCIÓN

REVOCAR la tacha formulada por la registradora pública y, DISPONER

la inscripción del título venido en grado de acuerdo con los fundamentos
vertidos en la presente resolución, previa verificación del pago de los
derechos registrales que corresponda.

Regístrese y comuníquese.

LUIS EDUARDO OJEDA PORTUGAL

Presidente de la Quinta Sala
del Tribunal Registral

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ROBERTO CARLOS LUNA CHAMBI FANNY TINTAYA FERIA

Vocal del Tribunal Registral Vocal del Tribunal Registral

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