“Taverna Mirta Susana c/ Taverna Roxana Mabel s/ división de condominio”, Cámara Nacional de
Apelaciones en lo Civil, sala B, 22/10/2019
Fallo:
Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 22 días del mes de Octubre de dos mil
diecinueve, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones
en lo Civil, Sala “B”, para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados: “Taverna,
Mirta Susana c/ Taverna, Roxana Mabel s/ división de condominio” respecto de la sentencia de fs.
148/150vta., el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada? Practicado el sorteo resultó que la votación debía
efectuarse en el siguiente orden Señores Jueces Doctores: Claudio Ramos Feijoo – Omar Luis Diaz
Solimine – Roberto Parrilli
A la cuestión planteada el Dr. Claudio Ramos Feijóo, dijo:
I. La sentencia de fs. 148/150vta. resolvió: 1) hacer lugar a la demanda de división de condominio
interpuesta. En consecuencia, declaró disuelto el condominio entre Mirta Susana Taverna y
Roxana Mabel Taverna respecto del inmueble de la calle Estomba n° 4162/64/66 de esta Ciudad
Autónoma de Buenos Aires; 2) Disponer que una vez que quede firme la presente, se fije la
audiencia prevista por el art. 677 del CPCCN a los efectos de su ejecución; 3) Fijar el valor locativo
del inmueble que le corresponde, de acuerdo a la proporción que posee la accionante, en la suma
de pesos siete mil trescientos setenta y cinco ($7.375) mensuales a partir del 15/07/16 -fecha de
inicio de la demanda- y hasta el momento de la desocupación del bien, con más sus respectivos
intereses (v. cons. “IV”, f. 150vta.); e 4) Imponer las costas a la demandada.
II. Contra dicho pronunciamiento interpuso recurso de apelación la accionada (f. 151); el que fue
concedido libremente a f. 152.
III. Expresó agravios a fs. 162/167; los que fueron contestados por la pretensora a fs. 175/178.
Las quejas de la demandada se desarrollaron en torno a las siguientes cuestiones: a) la división de
condominio ordenada; b) el canon locativo fijado; y, c) la imposición de costas.
IV.Antes de entrar en el examen del caso y dado el cambio normativo producido con la entrada en
vigencia del actual Código Civil y Comercial debo precisar que, al ser el daño un presupuesto
constitutivo de la responsabilidad (conf. arts. 1716 y 1717 del Código Civil y Comercial y art. 1067
del anterior Código Civil), aquél que diera origen a este proceso constituyó, en el mismo instante
en que se produjo, la obligación jurídica de repararlo.
En consecuencia, de acuerdo al sistema de derecho transitorio contenido en el art. 7° del nuevo
Código y como ya lo ha resuelto esta Sala en reiteradas oportunidades (v. entre otros, autos: “D. A.
N y otros c/ C. M. L. C S.A y otros s/daños y perjuicios – resp. prof. médicos y aux.” del 6-8-2015),
la relación jurídica que origina esta demanda, al haberse consumado antes del advenimiento del
actual Código Civil y Comercial, debe ser juzgada -en sus elementos constitutivos y con excepción
de sus consecuencias no agotadas- de acuerdo al sistema del anterior Código Civil (decreto-ley
17.711) interpretado, claro está, a la luz de la Constitución Nacional y de los Tratados
Internacionales de Derechos Humanos ratificados por nuestro país porque así lo impone una
correcta hermenéutica y respeto a la supremacía constitucional.
V. En este escenario, pasaré a examinar los agravios expresados, en la inteligencia que en su
estudio y análisis corresponde seguir el rumbo de la Corte Federal y de la doctrina interpretativa.
De modo previo al tratamiento de los agravios, ante la inconsistencia de numerosos capítulos de la
expresión de agravios, los jueces no están obligados a analizar todas y cada una de las
argumentaciones de las partes, sino tan sólo aquéllas que sean conducentes y posean relevancia
para decidir el caso (ver Fallos: 258:304; 262:222; 265:301; 272:225; Fassi Yañez, Código Procesal
Civil y Comercial de la Nación, Comentado, Anotado y Concordado, T° I, pág.825; Fenocchieto
Arazi, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Comentado y Anotado, T 1, pág. 620).
Asimismo, en sentido análogo, tampoco es obligación del juzgador ponderar todas las pruebas
agregadas, sino únicamente las que estime apropiadas para resolver el conflicto (art. 386, in fine,
del ritual; Fallos: 274:113; 280:3201; 144:611).
VI. Como fuera adelantado, el primer agravio de la apelante se centró sobre la división de
condominio ordenada.
En efecto, esta parte sostuvo que discrepa con el fallo cuestionado, por entender que se ha
soslayado -sin fundamento suficiente- que el inmueble objeto de disputa se encuentra
actualmente afectado a un usufructo vitalicio constituido en favor de la Sra. Beatriz Muñoz quien
vive actualmente allí.
En virtud de ello, alegó -con fundamento en el art. 2715 del Cód. Civ.- que, “.si aplicamos con un
criterio realista esta norma al caso de autos, es claro que nunca se debió haber decidido la división
forzosa del condominio, por darse precisamente la hipótesis de división nociva.” (v. f. 163vta.) y
explicó que “.es un hecho de público y notorio conocimiento, que no exige actividad probatoria de
las partes, asumir que un inmueble afectado por un usufructo tiene un valor económico
considerablemente inferior a un inmueble de similares características, pero sin encontrarse
afectado por el referido derecho real.” (v. f. 164). Veamos.
En primer lugar, corresponde señalar que asiste razón a la parte actora en cuanto señala que “.la
demandada no realizó una crítica concreta y razonada de las partes del fallo, sino que incorporó
argumentos nuevos de defensa, siendo estos extemporáneos. La expresión de agravios no puede
modificar la base litigiosa concretada en la primera instancia.” (v. f. 176).
En correlato con ello, el Juez debe pronunciar sentencia definitiva con decisión expresa, positiva y
precisa, de conformidad con las pretensiones producidas en el juicio (art. 163 inc. 6 del CPCCN) y
respetando el valladar impuesto por los arts.271 y 277 del CPCCN.
Caso contrario, la sentencia incurrirá en violación del principio de debido proceso adjetivo y
defensa (arts. 16 y 18 de la CN) y congruencia (art. 34. inc. 4) cuando se falle sobre algo no pedido
(extra petita), o cuando se lo haga por menos de lo pedido (citra petita), o cuando se sentencie
más de lo pedido (ultra petita).
Sentado lo anterior, no puede perderse de vista que conforme el art. 2692 del Código Civil, cada
propietario está autorizado a pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común, cuando no se
encuentre sometida a una indivisión forzosa. Por su parte, el art. 2914 del mismo cuerpo
normativo es claro en señalar que el nudo propietario nada puede hacer que dañe al goce del
usufructuario, o restrinja su derecho.
Así las cosas, teniendo en cuenta que la división de cosa común afecta solo y exclusivamente a los
comuneros o copropietarios, ya que que el derecho real de usufructo a favor de terceros (v.
certificado de f. 130) resulta ajeno a la división de la cosa común y que al decretarse la división no
se modificarán las facultades del usufructuario, quien continuará ejerciendo su derecho del mismo
modo en que lo hacía con anterioridad, este aspecto del decisorio de grado será confirmado.
VII. Subsidiariamente, la recurrente cuestionó el canon locativo fijado.
Argumentó -por un lado- que no se encuentra acreditado “.el hecho de la exclusión o turbación
por parte de un condómino en perjuicio de otro, por lo que no se genera el presupuesto de hecho
que habilita al cobro del canon locativo por parte de este último.”. Mientras que, por el otro,
adujo que “.no se ha tenido en cuenta la incidencia del usufructo vitalicio en favor de la Sra.
Muñoz.En ninguno de los informes de inmobiliarias y/u oficios diligenciados a instancias de la
parte actora se solicitó información sobre un inmueble de las características del de la calle
Estomba, afectado por un usufructo vitalicio a tenor del cual una persona tiene derecho a vivir de
por vida en el referido inmueble. Y esta circunstancia tampoco fue prudencialmente estimada por
el magistrado al momento de fijar el valor locativo total, lo que podría haber hecho en virtud de
las facultades procesales que lo asisten.” (v. f. 165vta.).
Tal como fue debidamente receptado por el artículo 484 del actual Código Civil y Comercial, debe
admitirse la facultad de cada condómino de usar y gozar de la cosa común conforme a su destino,
con tal que no la deteriore en su interés particular y siempre que ninguno de los restantes
comuneros ejerza el “ius prohibendi” (arts. 2680 y 2684 del Código Civil). Por ello, mientras no
mediare oposición, debe reconocerse que, si el objeto del condominio es, por ejemplo, un
inmueble destinado a vivienda, todos tienen derecho de habitarlo. Si las comodidades lo permiten,
podrán hacerlo juntos y hasta es posible convenir la ocupación en distintos períodos, si no fuera
factible la habitación simultánea (conf. Areán, Derechos Reales, pág. 332). Todo ello supone
necesariamente un acuerdo entre los comuneros, quienes están facultados para convenir una
partición de uso y goce.
Sin embargo, es frecuente en la práctica que uno de los condóminos utilice la cosa común en
forma exclusiva, sin que los demás formulen oposición alguna. Ante una situación de esta
naturaleza, se plantea el interrogante acerca de si los otros comuneros tienen derecho a reclamar
una compensación pecuniaria; como fue expresamente contemplado en el art.484 in fine del
CCyCN.
La jurisprudencia anterior a dicha norma es prácticamente unánime en cuanto a que ante la
utilización de la cosa común por parte de uno de los condóminos, en forma exclusiva, el resto de
ellos tiene derecho a reclamar una compensación pecuniaria, consistente en el valor locativo
proporcional a su interés, el que debe fijarse de acuerdo con el valor intrínseco del inmueble, por
todo el período durante el cual el condómino mantuvo el bien en la esfera de su poder, con la
posibilidad de utilización exclusiva sin participación de los dem ás (conf. Areán, Beatriz, su
comentario a los arts. 2680 y ss. en “Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinario y
jurisprudencial”; Bueres, Alberto J. (dir); Highton de Nolasco, Llena (coord.), Hammurabi, Bs. As., t.
5 A, págs. 574 y ss; CNCiv., sala D, 16/02/2005, LA LEY 02/05/2005, 02/05/2005, 8, Cita Online:
AR/JUR/99/2005).
Así se decidió que es justificada la pretensión de un condómino que no aprovecha un inmueble
común, con referencia a la indemnización por esa falta de aprovechamiento cuando lo utiliza
exclusivamente otro condómino. Al respecto, no resulta equitativo exigir que haya una voluntad
excluyente por parte del comunero que ocupa la cosa: puede formular el reclamo el comunero
que no tiene la más mínima intención de ocupar el bien común, e incluso a pesar de la actitud
proclive a la coocupación por parte de quien detenta la cosa, ya que la pretensión se sustenta en
una circunstancia objetiva, como lo es el aprovechamiento por parte de uno solo de los
condóminos. El condómino que ocupa la cosa común ejerce sobre ella un derecho que le es propio
y, mientras no conozca la voluntad de los demás comuneros de ejercer el igual derecho que éstos
tienen, nada les debe.La petición para que produzca los efectos requeridos ha de ser recepticia, y
hasta tanto no sea fehacientemente conocida por su destinatario no puede dar lugar al nacimiento
de ningún derecho para quien la realiza (conf. CNCiv. H, sentencia definitiva C. 117527 “Bompadre,
Stella M. y Otro c. Gómez, Rubén Darío s/ fijación de valor locativo”, 16/06/93, citado en fallo
“Zirulnik, Perla C. N. c. Smolar, Jaime “, CNCiv., sala D, DJ 2002- 1, 404 – LA LEY 2002-B, 280, Cita
Online: AR/JUR/2400/2001) En consecuencia, si bien se reconoce el derecho de exigir una
compensación por la utilización exclusiva del bien, la misma sólo es procedente desde el momento
en que se formula el reclamo (conf. CNCiv; Sala A 19-9-68, LL 133-979; id. id. 25-3-68, ED 27-702;
id. id. 31-10-72, ED 47-155; id. Sala C, 19-3-70, ED 32-337; id. id. 22-10-76, ED 72-305; id.Sala D,
26-3-74, ED 54-475; id. id. 12-12-77, JA 978-III-383; id. id. 22-6-78, ED 79-459; id. Sala E, 5-6-76, JA
977-I-711; CApel. CC Rosario, Sala II, 19-4-67, JA 967-V-649; id. Sala II, 17-12- 71, Rep. LL XXXIII, p.
214; C1a. CC La Plata, Sala II, 23-9-71, LL 148-690), dado que para el período anterior se presume
un consentimiento tácito con la ocupación gratuita (CNCiv. Sala J, fallo n° J074502, Sumario Micro
Isis: 0009139, fecha 29/10/96).
A partir de ello, encontrándose acreditada la ocupación que ejerce -en forma exclusiva- la
demandada sobre dicho bien y teniendo en consideración que las partes convinieron en la
audiencia preliminar que el valor locativo de la totalidad del inmueble objeto de autos es el
establecido en las tasaciones acompañadas por la parte actora junto con su escrito de demanda (v.
fs. 10, 12, 56vta.y 126), considero que la suma de $7.375 (la cual fue fijada desde el inicio de la
demanda y hasta el momento de la desocupación del bien, de acuerdo a la proporción en que la
accionante resulta propietaria -1/2-) debe confirmarse (conf. arts. 163 incs. 5 y 6, 165 y 386 del
CPCCN).
VIII. Costas.
Se agravia la demandada en cuanto a la forma en que fueran impuestas las costas en la instancia
de grado, solicitando que las mismas se distribuyan en el orden causado (v. f. 165vta/167).
Como institución de neta raigambre procesal, las costas son el resultado objetivo de apreciaciones
personales del juez, quien confrontando los sucesos desarrollados con sus resultados finales, como
otras contingencias de orden subjetivo (v.gr: la conducta observada en el curso de la litis),
permiten llegar a una resolución particular que dispone, esencialmente, quien y como se
retribuirán al contrario los desembolsos que debió realizar para el reconocimiento del derecho
(Gozaíni, Osvaldo A., Costas Procesales -doc. y jurisp. 2da. ed. ampliada- EDIAR, Bs. As, 1998).
El art. 68 del Código Procesal consagra el criterio objetivo de la derrota, como fundamento de la
imposición de las costas. Las mismas son un corolario del vencimiento y tienden a resarcir al
vencedor de los gastos de justicia en que debió incurrir para obtener ante el órgano jurisdiccional,
la satisfacción de su derecho. Estas deben ser reembolsadas por el vencido con prescindencia de la
buena fe, de su mayor o menor razón para litigar y de todo concepto de culpa, negligencia,
imprudencia o riesgo y de la malicia o temeridad de su contrario (conf., CNCiv., Sala A, E. D., 90-
504; íd., Sala D, LL., 1977-A- 433; íd., Sala F, J. A., 1982-I-173; íd. Sala H, “Arena, María c/Empresa
Línea 47 S. A. s/Daños y perjuicios”, del 14/06/94).
En este sentido, se ha resuelto que ellas deben ser soportadas íntegramente por la parte que dio
origen al reclamo e hizo necesario acudir a la vía judicial para el reconocimiento del derecho
invocado.Por lo tanto, si la demandada resultó vencida toda vez que se hizo lugar a la demanda,
las costas deberán ser soportadas por la perdidosa.
Sin embargo, el citado artículo 68 en su segunda parte dispone que el juez podrá eximir total o
parcialmente de esa responsabilidad al litigante vencido, siempre que encontrare mérito para ello,
expresándolo en su pronunciamiento, bajo pena de nulidad. Este párrafo importa una sensible
atenuación al principio del hecho objetivo de la derrota y acuerda a los jueces un margen de
arbitrio que debe ejercerse restrictivamente y sobre la base de circunstancias cuya existencia, en
cada caso, torne manifiestamente injusta la aplicación del mencionado principio (Palacio, Lino,
Derecho Procesal Civil, T. III, pág. 373). A decir de Morello, Sosa y Berizonce, lo relativo a la
existencia de mérito para disponer la eximición queda librado, en cada caso concreto, al prudente
arbitrio judicial (auts. cits., Código Procesal., t. II B, pág. 52).
Así, no puede soslayarse que la eximición que autoriza dicha norma constituye un supuesto
extraordinario y procede, en general, cuando media “razón fundada para litigar”, expresión ésta
que contempla aquellos supuestos en que, por las particularidades del caso cabe considerar que el
vencido actuó sobre base de una convicción razonable acerca del hecho invocado en el litigio. Sin
embargo, no se trata de la mera creencia subjetiva en orden a la razonabilidad de su pretensión,
sino de la existencia de circunstancias objetivas que demuestren la concurrencia de un justificativo
para eximirlo de las costas y sólo ha de disponérsela cuando existan motivos muy fundados, por la
preponderancia del criterio objetivo de la derrota (conf. CNCiv., Sala E, “Becerra de Delgado c/
Delgado s/medidas precautorias”, del 26-12-97).
Atendiendo a como se resuelve en la especie, la imposición de las costas decidida en la sentencia
de grado habrá de ser confirmada, de modo tal que los argumentos esgrimidos resultan
insuficientes a los fines de su eximición.
IX.A tenor de las reflexiones precedentes, propongo al Acuerdo que se confirme la sentencia
recurrida en todo cuanto fue materia de agravios. Las costas de Alzada se imponen a la parte
demandada vencida (art. 68 del CPCCN). Así lo voto.- Los Dres. Díaz Solimine y Parrilli, por
análogas razones a las aducidas por el Dr. Ramos Feijóo, votaron en el mismo sentido a la cuestión
propuesta.
Con lo que terminó el acto: Claudio Ramos Feijoo – Omar Luis Díaz Solimine – Roberto Parrilli – Es
fiel del Acuerdo.-
Buenos Aires, Octubre 22 de 2019.
Y VISTOS:
Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, SE RESUELVE: confirmar la
sentencia de grado en todo cuanto fue materia de agravios. Las costas de Alzada se imponen a la
parte demandada por haber resultado vencida.
Regístrese, notifíquese y, oportunamente publíquese (conf. Acordada 24/2013 de la CSJN).
Fecho, devuélvase.
DR. CLAUDIO RAMOS FEIJOó
JUEZ DE CáMARA
DR. ROBERTO PARRILLI
JUEZ DE CAMARA
DR. OMAR LUIS DIAZ SOLIMINE
