Modulo I: El corretaje y el Corredor

Unidad I: El corretaje

Introducción al Módulo I Asimismo, en este capítulo vamos a estudiar

cuáles son los papeles de uso común en la
En este módulo nos vamos a dedicar a práctica del corretaje y que detalles no
estudiar un tema de máxima importancia pueden faltarle para que contemplen los
para todo aquel que desee dedicarse principales aspectos de la realidad que
con profesionalismo a la actividad regulan. –
inmobiliaria, porque estudiaremos la base
de la actividad, la que indicará como
moverse en la realidad, nos dará BREVE HISTORIA DEL CORRETAJE - SISTEMAS
parámetros de cuáles son los derechos y EXISTENTES
las obligaciones en el desarrollo del
corretaje. - El corretaje en nuestro derecho es uno acto
jurídico, actualmente regulado en más de un
A este efecto vamos a distinguir la plexo normativo, ya que la reforma que
actividad “corretaje” de la persona estableció la Unificación del Código Civil y
encargada de llevarla a cabo “el Comercial, no es la única que regula este
corredor”. - contrato, sino que también lo rige la ley 25028
que reformó a la ley 20.266, que en lo que
prosiguen vigentes se aplican al corretaje. -
Posteriormente veremos cuáles son las
significativas reformas que introdujo el Pero, el corretaje ya era conocido en la
Nuevo Código Civil y Comercial tanto en antigüedad. Ya en Babilonia, el Código de
lo que hace al perfil de la actividad Hammurabi se refería a una mediación
como en lo que tiene que ver con similar a lo que hoy conocemos como
derechos y obligaciones. - corretaje. -

En Grecia y Roma el corredor era un

También intentaremos ver cómo se
mediador entre comerciantes de dos países
puede, dentro de un marco legal,
distintos que servía como intérprete a efectos
desarrollar esta actividad en la práctica,
de realizar las operaciones de venta. –
poniendo especial énfasis en el tema
inmobiliario. – La tarea del corredor consistía básicamente
en aconsejar al extranjero donde comprar o
EL CORRETAJE vender, lo que necesitara, a un buen precio.
Esto lo hacía a cambio de una paga, siendo
Nos vamos a dedicar a caracterizar el
sus cargos libres y ejercidos sin ninguna
corretaje. Vamos a estudiar, su historia y
restricción. –
cuáles son, en la actualidad, los actos que
quedan incluidos en su ejercicio. Vamos a
analizar la figura a la luz de la nueva
legislación que lo regula, viendo cuál es su
real perfil jurídico y la adecuación de las
nuevas normas con las ya existentes y todo
este conjunto a su vez, con la realidad. –

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 Modulo I: El corretaje y el Corredor

En la Edad Media se profundizo en la 1) SISTEMA MONOPOLICO: Cómo vimos

regulación de esta actividad, sin duda por solamente pueden ser corredores en este
influencia de los árabes. – sistema aquellos que cuentan con
autorización expresa por parte del Estado. –
A partir del siglo XII, comenzaron a
aparecer las primeras Es decir que quienes ejercen la profesión son
considerados funcionarios públicos. -
Corporaciones que nucleaban a estos
profesionales, en Italia. - Este sistema como vimos existió en Italia y en
Francia en la Edad Media y Moderna, y
Estas corporaciones instituyeron normas que también en algunos lugares de España a
debían seguir quienes quisieran dedicarse a la mediados del 1800.-
profesión, entre ellas se le dio carácter oficial
a su ejercicio, es decir que el Estado 2) SISTEMA DE LA LIBERTAD: En este sistema
controlaba el ejercicio de la tarea. Debían cualquier persona puede desempeñar el
llevar registro de sus negocios, guardar ejercicio de la profesión, aunque a veces se
secretos de la identidad de las partes y ser les solicita que cumplan algunos requisitos
imparciales. - (estudio, juramento, matriculación etc.).
Ejemplo de este sistema es Estados Unidos. -
El control en el ejercicio de la actividad por
parte del Estado creció, llegando, en esa 3) SISTEMA MIXTO: Este es un sistema
época en Italia y Francia, a considerarse a los intermedio, en el cual para algunas
corredores verdaderos funcionario actividades el ejercicio del corretaje es libre y
públicos que solamente podían ejercer con para otras monopólico. - Por ej. en muchos
autorización del Estado. - países el ejercicio del "corretaje de bolsa" es
monopólico, a la par que el ejercicio de por
Luego con el dictado del Código de ej. el corretaje inmobiliario o de cosas
Comercio Francés en 1807, se conservó ese muebles es absolutamente libre. -
sistema monopólico, en el cual el Estado
guardaba absoluto control sobre quiénes y
cómo ejercían la profesión, pero se permitió
Hoy por hoy se encuentran dentro de este
que en las localidades donde no existieran
sistema países como Francia, España, Italia y
funcionarios nombrados por el Estado
Argentina. –
pudieran otros desarrollar la profesión. -
En Argentina el sistema imperante es el
Finalmente, en Francia en 1866 se instituyó la
SISTEMA MIXTO, ya que para algunos
libertad en el ejercicio de la profesión de
tipos de corretaje el Estado tiene
corredor, pudiendo entonces cualquiera, sin
totalmente controlado c u á l e s son las
necesidad de autorización por parte del
personas que pueden ejercer la
Estado, dedicarse al corretaje. -
profesión de corredor y para otras
En la actualidad podemos decir que existen a ct i v i d a de s , l a práctica del
tres sistemas relativos a la forma de ejercer el corretaje es totalmente libre (aunque
corretaje que imperan en diversas partes del pueden exigirse algunos requisitos
mundo, ellas son: como por ej. para los corredores
inmobiliarios). -

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 Modulo I: El corretaje y el Corredor

DEFINICION DE CORRETAJE- PERO, ¿EN QUÉ CONSISTE ESTE CONTRATO DE

CARACTERIZACION CORRETAJE?

Antes de la reforma introducida por el Nuevo

Código Civil y Comercial (en adelante
CCCN), el corretaje entraba dentro de la
clasificación de actos de comercio. - Con la
derogación de este tipo de actos atraída por
el CCCN, el corretaje es un ACTO JURIDICO.

Como acto jurídico, a su vez, es voluntario y

lícito destinado a regular derechos de las
personas que se vinculan por este acto. -

Actualmente, el acto jurídico del CORRETAJE En una primera y muy sencilla definición,
se encuentra regulado por el CCCN, por la ley desprovista de la letra legal, podemos afirmar
25.028 ( dictada en el año 1999) en los que el Corretaje es un acuerdo entre el
artículos que prosiguen vigentes y por la parte corredor y un comitente (ej. de comitente es
pertinente de la ley 20.266, encargada de el vendedor de un inmueble o locador) por el
regular el régimen legal de martilleros y cual el corredor se obliga a buscar una cosa
corredores que data del año 1973 y se o persona a efectos que ese comitente
encuentra reformada por las otras normas puede realizar su negocio (por ej. vender el
antes mencionadas, en particular en lo que inmueble o alquilarlo, en los ejemplos
hace al régimen de corretaje).- Es de citados). Ello lo realiza a cambio de una
destacarse, que tampoco actualmente, se retribución.
establecen regulaciones para distintas clases
o categorías de corretaje (como puede ser
por ej. el corretaje inmobiliario, o el de bolsa, La persona con la que el corredor vincula a su
o el de mercadería etc.), sino que la comitente también es comúnmente
regulación del CCCN al igual que las normas denominada comitente (siguiendo con
predecesoras, regula el corretaje en general.- nuestros Ej., el comprador o el locatario).
La reforma implementada por el CCCN, en
criterio de la que suscribe, además de no ser
clara en su letra, significa un claro retroceso
en la regulación de esta figura, sobre todo
respecto de lo que se disponía en la ley SON PARTES EN EL CONTRATO
25.028, como se irá explicando. - DE CORRETAJE EL CORREDOR Y
LOS COMITENTES

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 Modulo I: El corretaje y el Corredor

Las características del contrato de corretaje, En el corretaje es una intermediación que

dentro de la clasificación general de los vincula dos comitentes. -
contratos, comprenden las siguientes: es un
Debe quedar muy claro que acá hay dos
contrato bilateral, consensual, oneroso y
contratos distintos que tenemos que
no formal, debido a la dudosa reforma del
diferenciar:
CCCN, que deroga el art. 36 inc d, de la ley
25.028 (que indica la necesidad de "convenir
por escrito" algunos aspectos del corretaje) Es *Por un lado el contrato de
decir, que el contrato de corretaje puede CORRETAJE que vincula al corredor
o no plasmarse por escrito, ya que entra con cada uno los comitentes y que
dentro de la categoría de contrato no formal, consiste en la intermediación para el
por lo cual las partes pueden elegir acercamiento de los comitentes, que
libremente la FORMA (elemento este de concluye cuando se vinculan esos
todos los contratos junto con el sujeto, el comitentes y se a b on a l a c om is ió n
objeto y la causa, que definiremos como la c o r r e s p o n d i e n t e a l co r r e dor .
manifestación exterior de la voluntad de las Es siempre comercial. Es el contrato en
estudio.
partes en un contrato) en que plasman su
voluntad, la que puede o no manifestarse
ahora por escrito.-

Desde ya que tema aparte de la forma es el

de la prueba de los contratos. - Cuándo no
existe una forma determinada por la ley para *Por otro lado está el negocio que
la celebración o existencia de un contrato celebran las partes (en el ejemplo del
(especie a lo que se denomina contrata esquema la compra venta del inmueble
formal), la prueba que se admite es amplia. - o la locación), que es efecto de ese
Por lo tanto, tanto el corredor como los acercamiento, pero que es
comitentes que intervengan en el acto de independiente del corretaje, nada tiene
corretaje, podrán demostrar la existencia del que ver con él y en ese negocio el
corretaje y sus condiciones mediante corredor no es parte ni participa ni
cualquier medio de prueba, incluida la de puede hacerlo. Este último contrato
testigos. - puede consistir en cualquier cosa, por
ejemplo, compara venta de un
inmueble, alquiler de un inmueble o una
Esquemáticamente Podemos decir que el cosa mueble, compra venta de ganado,
corretaje es así: otros bienes, acciones etc. La naturaleza
del contrato celebrado entre las partes o
comitentes puede varias (ser civil o
CORRETAJE
comercial), pero ello no altera la
naturaleza siempre comercial del
corretaje, ni nada tiene que ver con él.

COMITENTE COMITENTE
EN NUESTO EJEMPLO EN NUESTRO EJEMPLO
EL VENDEDOR O EL EL COMRADOR O
LOCADOR LOCATARIO 13
 Modulo I: El corretaje y el Corredor

Insistimos, es importante distinguir la existencia El corredor ni el corretaje tienen nada que

de dos contratos distintos (el corretaje que ver en este tema. Sólo involucra a “A” con
vincula al corredor con los comitentes, por un “B”. El corredor “C” NO ES PARTE EN LA
lado; y el negocio que celebran las partes COMPRA VENTA, realizada entre “A” y “B”.
entre ellas, sin que lleve a confusión alguna El corredor “C” solamente intermedio entre
que la finalidad de uno, el corretaje, es “A” y “B” realizando un corretaje, que es el
conseguir la consecución o negocio que lo unió a las partes. -
perfeccionamiento de otro celebrado entre
las partes (el negocio que las partes quieren,
ej. compra venta de inmueble o acciones Completemos ahora nuestro esquema 1
etc.). - anterior, diciendo que:

Estos dos contratos son independientes, sus

integrantes son distintos y se encuentran
regulados por distintas leyes. CORRETAJE
(CORREDOR “C”)

Por ejemplo:

Un señor “A” decide vender su inmueble y

para ello recurre a los servicios del Corredor
CONTRATO DE CONTRATO DE
“C” que conoce bien la plaza (corretaje entre
CORRETAJE ENTRE CORRETAJE ENTRE
“A” y “C”).
“A” Y “B” “B” Y “C”
El corredor “C” firma una reserva con el
comitente “B” por la compra de la casa de
“A” (corretaje entre “B” y “C”).

COMITENTE “A” COMITENTE “B”

Un contrato es el que celebra “C” con “A” y
con “B” que se denomina corretaje, otro
diferente es el que cierran “A” y “B”, que en
este caso es la compra de un inmueble. -
CONTRATO ENTRE “A” Y “B”
(EJ.: COMPRA VENDE
Si no le pagan la comisión al corredor “C”, INMUEBLE , ETC.)
dirimirá esta cuestión las normas propias del
corretaje y no las de compra venta del
inmueble. – El contrato de corretaje vincula al corredor
con los comitentes, con la finalidad que los
comitentes celebren entre ellos un negocio.
Distinto es el supuesto que surja un problema Los comitentes, finalizan entre ellos, otro
con el inmueble vendido. Allí es la figura de contrato, separado y diferente del corretaje.-
la compra venta la que regulará esa
situación, que además tendrá como
protagonistas solamente a “ A” y “ B”. -

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 Modulo I: El corretaje y el Corredor

LA NUEVA REGULACIÓN DEL CCCN RESPECTO desde que nazca el corretaje, por haber
DEL CORRETAJE aceptado la intermediación ambas partes, es
decir, tanto el corredor como el comitente;
comenzaran a surgir obligaciones para el
El CORRETAJE merece una regulación de corredor.
parte del CCCN, que como se adelantó, no
En cambio, si el corretaje es una facultad del
trae ninguna claridad en su letra. -
corredor, esté deberá haberlo aceptado, y el
El art. 1345 del CCCN sostiene: “Hay contrato comitente no haberlo protestado (como se
de corretaje cuando una persona, verá) para poder hablar de exigirle alguna
denominada corredor, se obliga ante otra, a obligación al corredor. -
mediar en la negociación y conclusión de
uno o varios negocios, sin tener relación de El corredor intermedia a fin de acercar a las
dependencia o representación con ninguna partes para que estas concluyan un contrato
de las partes.”. - que entre ellas quieren celebrar. -

Así la legislación, tal y como antes se preveía, Acorde lo que se irá viendo, este término
indica que el corretaje sigue consistiendo en “conclusión” del contrato mediado, al que
una intermediación entre la oferta y la alude el art. 1345 del CCCN, no es exacto
demanda, estableciendo un vínculo jurídico jurídicamente. -
entre el corredor y la persona que le encarga
Ello así, toda vez que el corredor NO se obliga
la intermediación, a la que denomina
a mediar para que las partes sí o sí concluyan
corretaje. -
el contrato entre ellas, ya que si existe algún
En esto, el CCCN, no ha variado de lo que incumplimiento del contrato que las partes
tradicionalmente se ha definido como celebran entre ellas, el corredor de todas
corretaje, y su explicación ingresa dentro de maneras habrá cumplido con su cometido de
los términos de lo que veníamos explicando intermediar e incluso podrá cobrar su
previamente. - comisión. -

Esta mediación llevada a cabo por el Para entender esto mejor debemos ir al
corredor, entre oferta y demanda, recae concepto de PERFECCIONAMIENTO DEL
sobre bienes o servicios indistintamente, ya CONTRATO, concepto que utilizaremos
que nada establece en contrario la ley. - asiduamente al estudiar corretaje. -
Quedan también incluidas universalidades,
como los fondos de comercio. - Un contrato está perfeccionado cuándo
las partes que lo celebran están
Asimismo, le ley establece que el corretaje
suficientemente vinculadas, de modo tal
puede referirse a una intermediación por un
que, si una de ellas deja de cumplir con la
bien o servicio o varios. -
obligación que asumió, es decir incumple
El nuevo CCCN considera que el corredor SE el contrato, la otra parte está habilitada
OBLIGA a intermediar, a diferencia de lo para reclamarle judicialmente que
previsto por la ley 25.028, en el artículo 34 inc.
cumpla o en su defecto que pague los
a), que prosigue vigente, que determina que
daños y perjuicios derivados de ese
el corredor tiene la FACULTAD. -
incumplimiento. -
Esta diferencia entre dos normas que se
encuentran vigentes, deberá ser salvada por
la jurisprudencia, ya que, si se considera que 15
el corredor se obliga a intermediar, entonces,
 Modulo I: El corretaje y el Corredor

Dentro de este concepto, el corredor no se El corretaje, como negocio de intermediación

obliga a que ninguna de las partes cumpla el que vincula al corredor con los comitentes,
contrato que celebro, porque ello no acorde se explicó, se rige por lo dispuesto por
depende de él. Pero sí el corredor cumplirá los artículos 1345 a 1355 CCCN, y también por
con su función de intermediación, resultando las normas de la ley 20.266 que resulten
eficaz su gestión, cuando las partes que aplicables específicamente al corretaje
quieren celebrar el contrato, queden (como iremos viendo) y por las normas de la
vinculadas jurídicamente de tal manera que, ley 25.028 que aún continúan vigentes (noma
si alguna de ella incumple, la otra está esta última que reformó en parte a la ley
habilitada a reclamarle judicialmente que 20.266 antes mencionada). -
cumpla o bien que repare el daño derivado
Estos tres plexos normativos rigen al corretaje
de ese incumplimiento. -
y al corredor, cualquiera sea el tipo de
Por eso decimos que la palabra corretaje de qué se trate, ya que ninguna de
“cumplimiento” utilizada por el art. 1345 estas leyes trae normas específicas para
CCCN, respecto de las obligaciones que corretajes especiales, sino que rigen todo
asumen las partes, es jurídicamente corretaje que se lleve a cabo, sea corretaje
incorrecta. - inmobiliario, de intermediación de
automotores, de bienes mercadería, etc.-
Como también veremos más adelante con
mayor profundidad, queda fuera de la órbita Volviendo a la definición de corretaje,
de lo que se entiende como contrato de sostenemos que la reforma del CCCN no ha
corretaje la relación de dependencia y de alterado en la definición clásica de corretaje,
representación. - Ello importa decir que el ello atento lo establecido por la doctrina, en
contrato de corretaje no es una relación esta materia, y la jurisprudencia en nuestro
laboral, y no se aplica a la vinculación entre país:
corredor y comitente/s las normas del “Ha dicho reiteradamente la Corte Suprema
derecho laboral, porque no hay vínculo de que el “contrato de corretaje” es un convenio
dependencia entre corredor y comitentes. - entre un corredor y un comitente por el cual
Tampoco el corredor es un representante o el primero se obliga mediante una retribución
mandatario de ninguno de los comitentes.- Es a buscar la persona o cosa necesarias para
decir, que tampoco se aplica al vínculo llegar a la conclusión del contrato
habido entre corredor y comitente/s, las proyectado por el segundo. (Fallos 322:2113).
normas del contrato de mandato, porque el EL CORRETAJE INMOBILIARIO.
corredor no es representante de ninguna de
las partes (más allá que como después ¿En qué consiste?
veremos, en alguna oportunidad de la
negociación, este acto de representar, le esté
permitido).- El corretaje no es un mandato, y
el corredor no es representante de ninguna
de las partes, de allí por ej. su obligación de
actuar con ecuanimidad respecto de todos
sus comitentes debiendo comunicar con FOR
exactitud las condiciones del negocio en el SALE
que media.-

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 Modulo I: El corretaje y el Corredor

El corretaje inmobiliario consiste en la En lo que hace a la intermediación en la

intermediación entre oferta y demanda por la compra venta de un inmueble, se utilizan
adquisición de un inmueble. - distintos papeles en la práctica inmobiliaria,
que finalmente sirven tanto a los fines de la
Nótese que el corretaje es la operación de
compra venta del inmueble en sí misma como
acercamiento entre quien desea vender un
también para probar la existencia del
inmueble y quien desea comprarlo. Allí finaliza
corretaje y sus condiciones, claro, siempre
el corretaje. Se acerca a las partes
que estén bien redactados.
suficientemente (ya veremos cuando es
“suficientemente”), y concluye. - Sin embargo, ahora, dado el cambio
legislativo, y el nuevo carácter no formal que
Luego las partes entre sí finalizan la operación
se le ha vuelto a dar a este contrato (ya era
de compra venta del inmueble. -
no formal antes de la vigencia de la ley
Pero, ¿COMO SE PRUEBA LA EXISTENCIA DEL 25.028, que data del año 1999), estos papeles
CORRETAJE INMOBILIARIO? pueden o no redactarse y firmarse, sin resultar
obligatorios a ningún fin que se vincule con el
contrato de corretaje. -

Los papeles a los que se hace

referencia son LA AUTORIZACIÓN
DE VENTA Y LA RESERVA AD-
REFERENDUM DEL VENDEDOR.

¿Se debe documentar? Si bien no es tema de esta obra referir a la

autorización de venta, ni a la reserva de
Dijimos que la reforma propuesta por el CCCN compra (que estudian en otra materia) si
estableció que el contrato es NO FORMAL. - vamos a detenernos un poco en ellas, para
Esta característica de en cuanto a la forma mirar a quienes vinculan estos papeles, y que
del contrato determina que no resulte elementos desde el punto de vista del
necesario ni exigible documentar por escrito corretaje nos parecen esenciales, cosa que
ni la existencia del contrato ni sus surge desde luego de su redacción. Es decir,
características o condiciones especiales. - vamos a dar una mirada a estos papeles para
ver que utilidad le prestan al contrato de
Esta reforma significa a criterio de la que corretaje, más allá del carácter NO FORMAL,
suscribe, un retroceso en cuanto a lo que que reitero este contrato ha retomado con el
establecía la ley 25.028, en particular en lo CCCN. -
que hace al contrato de corretaje
inmobiliario y su práctica. -

La ley 25.028, en el art. 36 ahora derogado,

exigía que se pactara por escrito las
condiciones que las partes establecían para
el corretaje que pactaban (Partes: corredor y
comitente). -
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 Modulo I: El corretaje y el Corredor

LA AUTORIZACION DE VENTA: En la parte práctica de este módulo

acompañaremos ejemplos de autorizaciones
¿Qué es y en qué consiste?
de venta que indican cuáles son los
Es un instrumento privado, firmado entre el contenidos que no pueden faltar, a saber:
comitente A y el corredor C (para seguir con
 Partes (corredor y comitente A)
el ejemplo que venimos utilizando). -
 Cosa sobre la cual se realiza la
Vincula al vendedor (o comitente A) con el intermediación
corredor, y esa es su exclusiva finalidad.  Precio de venta sugerido
 Plazo del corretaje (de renovación
Este instrumento autoriza al corredor a realizar automática o no) Remuneración del
la venta del inmueble. -
corredor
Si bien como ya se dijo, por imperio de la  Gastos
reforma del CCCN, el contrato de corretaje es  Autorización para recibir reserva y
no formal actualmente, lo cierto es que la destino de la misma. - Publicidad
autorización de venta constituye prueba  Necesidad o no de suscribir otros
fehaciente y escrita que el corretaje existió papeles (ej. obligación de hacer
entre estas partes y nos indica cuáles han sido reservas o señas o boleto directo)
las características pactadas ( por ej.
LA RESERVA
retribución del corredor, plazo de vigencia
del corretaje, gastos a cargo de quien, Es el papel complementario en la
indicaciones que el comitente puede impartir intermediación. Especialmente es muy
para la venta o elección de potenciales utilizado en la intermediación inmobiliaria,
compradores al corredor, precio que debe aunque en otros tipos de corretajes (ej. El de
pedir por la cosa, condiciones de pago de la automotores) es de práctica también. -
cosa vendida, en su caso entrega de la cosa,
La naturaleza jurídica de la reserva es
etc.).- Nótese que todos los ítems que figuran
bastante más compleja que la de la
en la autorización de venta, son indicaciones
autorización de venta.- Ello se deriva de la
en base a las cuales el corredor debe realizar
circunstancia que además de tratarse de
la intermediación (o corretaje),
un contrato atípico, es decir que no se
intermediación que tiende a lograr que se
encuentra regulado en el Código.- Además
realice la operación de compra venta de un
no existe ni en la doctrina ni en la
inmueble entre las partes.- Es decir que el
jurisprudencia un criterio unívoco respecto de
corretaje y las condiciones que el corredor y
este acto jurídico y sus características.- Sin
el comitente A fijan para llevar a cabo la
embargo, en lo que hace al campo
intermediación quedan plasmadas en la
inmobiliario, y a la “reserva ad-referéndum”,
autorización de venta, que es un documento
que es la que en este ámbito se utiliza, la
escrito.- Desde este punto de vista, en caso
jurisprudencia ha marcado caminos, que nos
que resulte necesario probar la existencia del
han permitido ir delineando algunos
corretaje inmobiliario o sus condiciones, la
conceptos básicos.-
autorización de venta es el documento
comúnmente utilizado en la práctica de este Así, podemos afirmar que la Reserva, es un
sector que plasma dichos extremos, y por lo contrato que vincula tanto al corredor con el
tanto es prueba de los mismos.- comprador como al vendedor con el
comprador. -

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 Modulo I: El corretaje y el Corredor

Podemos entender por reserva, a la suma de Si transcurrido el plazo previsto en la reserva el

dinero (siempre inferior a la seña, pero que no vendedor no acepta la propuesta de quien
tiene monto alguno especificado por ley, deseaba comprar, entonces el corredor,
porque como dijimos es un contrato atípico), debe retribuir íntegra (SIN intereses) al
que se entrega en reflejo del interés que el reservante la suma de dinero entregada, sin
comprador tiene en el contrato, que posee el poder efectuar ninguna retención ni
efecto de retirar de la oferta pública, por un descuento de la misma, si así no estaba
plazo, el bien sobre el cual se entregó esa expresamente pautado en el documento de
reserva, objeto de la intermediación. – reserva (debido al carácter de atípico que el
mismo posee). -

Efectuar retenciones por parte del corredor

La reserva "ad referéndum" del vendedor
respecto de las sumas entregadas en
(utilizada en el corretaje inmobiliario),
concepto de reserva ad-referéndum, sin que
consiste en un acuerdo de compra firmado
ello estuviera expresamente previsto en el
entre corredor y futuro comprador, que se
documento (es decir, así acordado con el
encuentra sujeta a la aprobación (ad-
reservante) hace incurrir al corredor en un
referéndum) del vendedor. Una vez que el
delito penal, el de defraudación, previsto en
vendedor la aprueba también es parte, y
el art. 173 inc.7 del Código Penal. -
por eso es esencial que su aprobación o
rechazo figure en el cuerpo de la reserva. - Al respecto la jurisprudencia tiene dicho que:
En la reserva se determinan, a la vez, cuáles
“Quien recibe una reserva para concretar
son condiciones en que se pactó la compra
una operación relacionada a un inmueble,
y el plazo para la aceptación de esa oferta
maneja y guarda bienes pecuniarios ajenos.
de ese comprador, que tiene el vendedor. -
Negarse a su devolución significa un perjuicio
También se establecen las condiciones de
a los intereses confiados, con lo cual se
pago de la comisión debida por el
configura, en principio, el delito de
comprador al corredor. Debería también
defraudación por administración fraudulenta
figurar en ella cuál es el destino que va a
(C.C.C. “González, E., 21/10/02, Sala I)
dársele al dinero entregado en concepto
de reserva ya sea que esa reserva sea Si el reservante se retracta de la reserva, esa
aceptada por el vendedor, ya sea que la retractación tiene efecto siempre y cuando la
rechace. - oferta no haya sido aún comunicada al
vendedor por parte del comprador.- Ello así,
por asimilarse el efecto de la reserva ad
referéndum al de una oferta, y porque el
Por eso hablamos de un contrato de CCCN actualmente establece en el nuevo
naturaleza compleja porque vincula a art. 975, en cuanto a la retractación de la
corredor y comprador en un contrato oferta que: “La oferta dirigida a una persona
comercial de corretaje, y a la par vincula al determinada puede ser retractada si la
comprador con el vendedor en un contrato comunicación de su retiro es recibida por el
de compra venta cuya naturaleza puede ser destinatario antes o al mismo tiempo que la
civil (compra venta de inmuebles) o oferta”.-
comercial (si se trata por ej. de la compra de
un automotor). -

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 Modulo I: El corretaje y el Corredor

Lo que interesa a estos efectos que quede Es decir, que cuando se entregaba una suma
claro, es que la reserva no puede nunca ser de dinero o cosa, en promesa de
retenida por el corredor, salvo que cumplimiento o celebración de un contrato,
expresamente, para alguna circunstancia ninguna de las partes podía volverse atrás, y
(por ej. retractación o retractación posterior a por tanto, esas sumas formaban parte del
la aceptación del vendedor, o por gastos o precio total que se debía por la cosa objeto
gestiones a justificar por parte del corredor) del contrato.
así expresamente se haya pactado. -
Entonces, si alguna de las partes intervinientes
en la seña no celebraba o cumplía con el
contrato, como sanción debía una
LA SEÑA Y LA RESERVA
indemnización a la otra parte vinculada con
Otro tema es el de la seña, no tan utilizada en el daño y perjuicio que el INCUMPLIMIENTO DE
el corretaje inmobiliario, pero si en los ESA OBLIGACIÓN HABÍA GENERADO. Reitero,
corretajes relativos a intermediación en no había posibilidad de arrepentirse. -
mercaderías o cosas muebles. -
Por eso, ante la no celebración del contrato
Debemos diferenciar la seña de la reserva. - por alguna de las partes involucradas en una
seña comercial, se hablaba de
La seña está constituida por las cantidades de
INCUMPLIMIENTO y no de arrepentimiento
dinero o la cosa o cosas (menos común en la
(conceptos jurídicos bien diversos). -
práctica) que se entregan a fin de asegurar la
celebración o el cumplimiento de un Como se dijo, ambos regímenes legales, el
contrato. - civil y el comercial, preveían efectos muy
diversos para un mismo contrato o acto
Previo a la reforma y unificación de los
jurídico, llamado seña. –
Códigos, existía una seña civil y otra
comercial, previstas cada una en su A fin de diferencia esos efectos jurídicos
respectivo código, y que tenían efectos diversos, se llamó SEÑA PENITENCIAL A LA
jurídicos diversos. - SEÑA CIVIL, porque justamente imponía una
penitencia o sanción por el arrepentimiento
Así, la seña civil (que preveía el antiguo art.
de cualquiera de las partes que hubiera
1202 Código Civil derogado) permitía que
firmado la seña civil (sea la pérdida de lo
cualquiera de las partes se arrepintiera del
dado o sea devolución doblada, según quien
contrato, estableciendo como pena por ese
se arrepintiera). -
arrepentimiento la pérdida de la suma de
dinero o la cosa entregada, si quien se A fin de diferencia esos efectos jurídicos
arrepentía era el potencial comprador; o diversos, se llamó SEÑA PENITENCIAL A LA
estableciendo que debía devolverse SEÑA CIVIL, porque justamente imponía una
doblada en su cantidad o valor, si quien se penitencia o sanción por el arrepentimiento
arrepentía era el vendedor. - de cualquiera de las partes que hubiera
firmado la seña civil (sea la pérdida de lo
A su vez, el antiguo art. 405 del Código de
dado o sea devolución doblada, según quien
Comercio derogado, determinaba que en la
se arrepintiera). -
seña comercial el arrepentimiento no estaba
permitido, éste no era posible.

20
 Modulo I: El corretaje y el Corredor

En cambio, a la SEÑA COMERCIAL se la llamó SEÑA PENITENCIAL

SEÑA CONFIRMATORIA, porque su firma
suponía la CONFIRMACIÓN O SEÑA
PERFECCIONAMIENTO DEL CONTRATO ENTRE
QUIENES FIRMAN LA SEÑA. - Estando FUERA DEL CONTRATO
confirmado, no había chance de
arrepentimiento. - Y si alguna de las partes no
celebraba o cumplía el contrato SE HABLABA
DE INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL (no de
arrepentimiento), y ese incumplimiento
HABILITABA A LA PARTE CUMPLIDORA A
RECLAMAR LOS DAÑOS Y PERJUICIOS QUE EL
INCUMPLIMIENTO DEL OTRO LE HABÍA
GENERADO. -
Asimismo, es necesario considerar al analizar
La razón de ser de esta diferencia es que la la práctica inmobiliaria que la reserva,
seña civil estaba por fuera del contrato que pensada dentro de una línea de tiempo
las partes se prometieron. En cambio, la seña negocial, es un paso anterior a la seña, así se
comercial era parte del contrato (las sumas utiliza en la práctica, cuando en alguna
que se entregan son parte del precio) es decir contratación, por alguna razón se usan las
que las partes al dar una seña ya están dentro dos figuras. -
del contrato, y si incumplían con el contrato,
La jurisprudencia dice respecto de la reserva
debían indemnizar a la parte perjudicada por
y la seña que:
todo el daño causado.- La seña comercial
significaba un paso más allá en el "... la palabra "reserva" no es en modo alguno
compromiso entre las partes que la seña civil.- equivalente a seña, y la interpretación de sus
Para pasarlo a términos vánales, sería como efectos no surgirá de la ley, sino de la
la diferencia existente entre un noviazgo que voluntad de las partes, expresada en el
fracasa o un matrimonio que fracasa.- contrato (de reserva). -…La Sala C, también
puso de resalto que con la palabra "reserva”
Esquemáticamente diremos:
se indica el propósito de asegurarse la
LA SEÑA CONFIRMATORIA ES LA REGLA adquisición del inmueble a los fines del
negocio para que los vendedores no los
enajenen a otras personas. Se trata de una
palabra que no posee un sentido técnico
jurídico y que dadas sus múltiples acepciones
se presta a la generación de equívocos. Por
lo cual se ha entendido que en torno de las
DENTRO DEL
CONTRATO reservas de compraventa debe
desentrañarse su virtualidad jurídica sin
preconcepto alguno en favor o en contra de
la fuerza vinculante definitiva y prescindiendo
SEÑA CONFIRMATORIA de la literalidad de las palabras empleadas
por quienes los celebran indagando la

21
 Modulo I: El corretaje y el Corredor

verdadera esencia del ploxo convencional Todo esto estaba expresamente previsto en
(CCiv., Sala C, Julio 11/1983, “Deppleler ambos códigos, y en la práctica la seña
Nestor y otro c/ Luopias Vicente utilizada era la confirmatoria, especialmente
s/incumplimiento de contrato) LL128.727.- receptada en los boletos de compra venta
de inmuebles (contratos civiles) en los que en
“Citando un fallo de la Cámara Nacional el 99 % de los mismos, se indicaba
Civil, Sala G (LL 1990-B-601), el Dr. Bueres expresamente que la cantidades de dinero
distinguió claramente que no podía entregadas en concepto de seña lo eran
confundirse la entrega en concepto de como principio de ejecución del contrato y
"reserva" de los efectos de la dada como parte de precio (seña comercial
"seña". Y, finalmente, mencionó que se ha confirmatoria), lo cual vinculaba a las partes
resuelto que resulta procedente la devolución suficientemente, teniendo como efecto que
del importe dado en concepto de “reserva” si alguna incumplía debía a la otra daños y
percibida por el vendedor si el negocio - perjuicios, y que no había posibilidad de
como sucede en el sub examine- ha arrepentimiento, ya que por expresa
quedado resuelto por desinterés de los disposición del boleto, dentro de un contrato
intervinientes, sin que se desprenda de cvil se pactaba una seña comercial o
ninguna de las constancias de autos que confirmatoria.- Ello a fin de darle la mayor
hubiere mediado culpa de alguno de ellos en seriedad a ese contrato o momento negocial
el distracto” C. Nac. Civ., sala E, 20/04/2005, de la compra venta del inmueble,
Apochian, Martín J. C. v. Faiman, Enrique y generalmente vinculado a que los montos de
otro. - Publicado: SJA 6/7/2005.- dinero entregados en concepto de seña eran
Ahora bien, lo cierto es que ni la seña considerables respecto del valor total de
comercial ni la seña civil, en la práctica, se venta del inmueble involucrado
utilizaron para probar la existencia o (generalmente del 30 % del total del valor de
condiciones del corretaje inmobiliario, que es venta).-
el que estamos estudiando. Siempre fueron Entonces, en la compra venta de inmuebles,
documentos que se usaron para probar la seña civil, como la definiéramos, casi no se
cuestiones vinculadas al contrato de compra utilizaba en la práctica. Se pasa de la reserva
venta inmobiliaria celebrado exclusivamente “ad referéndum” del propietario al boleto y
entre las partes celebren, y en el que el luego a la escritura. -
corredor no es parte, como ya se aclaró
suficientemente. – Como la reserva es atípica sus consecuencias
no están previstas en la ley, a diferencia de lo
En los contratos comerciales por se entendía que ocurre con la seña
que se utilizaba la seña comercial
confirmatoria, salvo que expresamente en el
propio contrato se dijera que la seña permitía
el arrepentimiento. - Ello obviamente, por
excepción a la regla general-.

En cambio, en el ámbito de los contratos

civiles, ocurría exactamente lo contrario. - Si el
contrato era civil, se sobreentendía que la
seña era penitencial, salvo que
expresamente las partes pactaran que la
seña era confirmatoria. - 22
 Modulo I: El corretaje y el Corredor

Además, y aún más importante y

Por eso es de máxima importancia que en las
reservas que se realicen, se establezcan trascendente, debido a que la modalidad de
claramente cuáles son sus consecuencias, seña comúnmente utilizada era la
básicamente en relación a: confirmatoria, el nuevo CCCN establece una
Plazo de duración buena modificación respecto del régimen
dual anterior, estableciendo cuál es el tipo o
 Consecuencias de su aceptación (si se
cuáles son los efectos de la seña que como
transforma o no en seña esa suma de
regla se considera entregada, salvo pacto
dinero, como se comprueba la existencia
de esa aceptación) contrario.
 Consecuencias de su rechazo por parte del
Ahora el art. 1059 del CCCN establece
vendedor (que se hará con ese dinero, si
debe devolverse al comprador, quedarse “Disposiciones generales. La entrega de señal
para el inmobiliario, dárselo al vendedor). - o arras se interpreta como confirmatoria del
acto, excepto que las partes convengan la
facultad de arrepentirse; en tal caso, quien
entregó la señal la pierde en beneficio de la
QUE DICE RESPECTO DE LA SEÑA LA REFORMA otra, y quien la recibió, debe restituirla
DEL CCCN doblada.”
Al unificarse contratos civiles y comerciales, Entonces ahora el CCCN de manera
ya no se habla más de seña civil y comercial. acertada a nuestro criterio, por coincidir con
Sin embargo, se explicó con detalle todo lo la realidad, establece que toda seña o arras
previo, porque dentro del nuevo paradigma entregada en cumplimiento o celebración de
de unificación de códigos, ambos sistemas de un contrato, se entiende que es
señas (penitencial y confirmatoria) tienen CONFIRMATORIA, por lo tanto, las partes ya
cabida. - Así el nuevo art. 1060 del CCCN, no pueden arrepentirse y si alguien no cumple
dispone: con lo establecido en la seña, está
INCUMPLIENDO Y DEBERA DAÑOS Y
“Modalidad. Como señal o arras pueden PERJUICIOS. –
entregarse dinero o cosas muebles. Si es de la
misma especie que lo que debe darse por el Ese principio general o regla reconoce una
contrato, la señal se tiene como parte de la excepción que se da cuando las partes
prestación si el contrato se cumple; pero no si hayan convenido expresamente, que los
ella es de diferente especie o si la obligación efectos que le otorgan a la seña entregada
es de hacer o no hacer.” son los de la SEÑA PENITENCIAL, por tanto,
cualquiera de las partes podrá arrepentirse
Entonces diremos con el CCCN que como perdiéndola quien la entregó en su caso, o
seña pueden entregarse dinero o cosas debiendo devolver el doble si quien se
muebles, y agrega, como los anteriores arrepiente es el que la recibió. -
códigos, que, si lo entregado es de la misma
especie que lo que debe dar por el contrato, Resumiendo, la regla en el nuevo CCCN es:
la seña, señal o arras (sinónimos para la La seña dada se considera confirmatoria del
palabra seña) se tiene como parte del precio contrato entre las partes, y no permite
de la cosa adquirida, si el contrato se cumple; entonces el arrepentimiento. - Quien no
pero no si ella es de diferente especie o si la cumple con las condiciones pactadas en la
obligación es de hacer o no hacer, no se seña, INCUMPLE con un CONTRATO YA
tendrá como parte de ese precio. - PERFECCIONADO (DECIMOS
23
 Modulo I: El corretaje y el Corredor

PERFECCIONADO PORQUE HABILITA A CADA Acá no existe arrepentimiento ni ninguna otra

UNA DE LAS PARTES QUE FIRMÓ ESTA SEÑA A figura similar, ya que el contrato estaba
EXIGIR A LA OTRA EL CUMPLIMIENTO DE LAS PERFECCIONADO. -
OBLIGACIONES QUE ASUMIÓ MEDIANTE LA Con el perfeccionamiento, que según el
FIRMA DE LA SEÑA). - Quien incumple, debe contrato de que hablemos, se dará en
daños y perjuicios. – distintos momentos y formas jurídicas (por
FORMACIÓN DEL CONTRATO DE CORRETAJE. - ejemplo si el contrato es formal, no habrá
perfeccionamiento sin la forma requerida por
El CCCN trae una novedad, referida a la la ley, lo cual es distinto en contratos no
formación del contrato de corretaje, aspecto formales) las partes se consideran
que nunca antes estuvo contemplado en la suficientemente vinculadas, y por tanto ya no
ley. pueden volverse atrás, y su incumplimiento
Sin embargo, es tan oscura la letra, de tal significa un daño para la otra parte porque
imprecisión jurídica que finalmente no se hiere las expectativas lógicas que se tenían.-
alcanza a entender qué es lo que propone la De allí que se habilite al reclamo de daños y
norma, lo cual resulta lamentable en una perjuicios.-
reforma como la que estamos encarando. - Ahora bien, entendiendo esto, analicemos el
Intentaremos darle alguna coherencia a la confuso art. 1346.-
oscura letra del nuevo art. 1346, que “Artículo 1346: Conclusión del contrato de
seguramente la jurisprudencia deberá corretaje. Sujetos. El contrato de corretaje se
aclarar. – entiende concluido, si el corredor está
Para ello vamos a partir de un concepto que habilitado para el ejercicio profesional del
ya hemos nombrado, pero que es necesario corretaje, por su intervención en el negocio,
estudiar con mayor profundidad para sin protesta expresa hecha saber al corredor
entender el alcance de la ley y del contemporáneamente con el comienzo de
nacimiento de los derechos del corredor y de su actuación o por la actuación de otro
las partes en este contrato de corretaje. - corredor por el otro comitente. Si el comitente
es una persona de derecho público, el
PERFECCIONAMIENTEO DE UN CONTRATO, contrato de corretaje debe ajustarse a las
cualquiera sea el contrato al que hagamos reglas de contratación pertinentes. Pueden
referencia, significa que se ha llegado a una actuar como corredores personas humanas o
instancia tal en el mismo que cualquiera de jurídicas.”-
las partes puede exigirle a la otra el
cumplimiento de ese contrato o bien Acorde lo que se lee, y siendo que el artículo
reclamarle los daños y perjuicios derivados dice referirse a la conclusión del corretaje,
del incumplimiento. - debería indicar cuál es el momento en el que
se puede entender por terminado el contrato
Por ejemplo, en el contrato de compra venta de corretaje, es decir, cuándo se tiene por
de un inmueble (intervenga o no un corredor) suficientemente vinculado al corredor con el/
una vez que las partes suscribieron la SEÑA Y los comitente/s y cuándo se tienen por
QUE ESTA ES CONFIRMATORIA PERFECCIONA cumplidas las obligaciones a cargo del
EL CONTRATO. - corredor, que lo habilitarían a reclamar la
Si alguna de las partes incumple por ejemplo comisión que es su derecho. -
porque la vendedora no entrega la cosa o el
comprador no paga el saldo de precio, se
24
deberán daños y perjuicios. -
 Modulo I: El corretaje y el Corredor

Pero de la lectura, inferimos que esto no es así, generar derechos a cobrar la comisión, no
que apenas se acerca la letra de la ley a debe ser protestada por quien es el dueño del
intentar indicar, de manera más qué confusa, negocio. -
en qué momento y bajo qué circunstancias se
No parece muy común que un corredor
entiende que nace el corretaje, que el
comience a intervenir sin que exista un
corredor es contratado y puede ejercer sin
pedido o autorización expresa por parte del
objeciones su labor. -
comitente, o dueño del negocio. -
En realidad, este artículo utiliza la palabra
El ejemplo sería el caso del corredor que
concluido de manera incorrecta. - Desde ya
comienza a gestionar la intermediación para
que no puede entendérsela en forma vulgar,
la venta de una casa sin que nadie se lo pida
como sinónimo de terminado. NO SIGNIFICA
ni que exista autorización. -
ESO. - Conclusión en el art. 1346 debe ser
entendida en los términos que acabamos de Evidentemente, como se decía, este previsto
explicar PERFECCIONAMIENTO. - por la ley es un caso muy poco probable. –

La oscuridad de la letra del artículo sigue, La única vinculación que la que escribe
cuando indica cuáles son las dos formas en encuentra entre esta norma y el resto de la
que puede entenderse perfeccionado el normativa del CCCN vinculado al corretaje,
contrato de corretaje, a saber: es que al considerarse ahora al corretaje
como un contrato NO FORMAL, es posible
1. Por la intervención de un corredor
que la ley quiera dejar a salvo y resguardados
habilitado en un negocio, siempre que
por la ley aquellos pocos casos en los que,
el dueño del negocio (por ej. el
por no existir formalidad exigible, puede
vendedor de un inmueble) NO
darse autorización verbal por parte del
PORTESTE EXPRESAMENTE contra la
comitente para la gestión y luego el mismo
intervención, desde el principio de la
comitente niegue su existencia para evitar
gestión.
pagar comisión.- Entonces, en esos casos, se
2. Por la actuación de otro corredor por
invertiría la carga de la prueba de la
el comitente. -
existencia del corretaje (y solo de la
Como puede verse con la simple lectura, la existencia, no hablo de las condiciones del
interpretación no es fácil. - mismo, porque no es algo a lo que la norma
en estudio se refiera), ya que es el comitente
La protesta, como por ejemplo existía para los
que habría dado la autorización verbal, y
pagarés (documentos con y sin protesto) es
luego la negara o desconociera, quien
una modalidad que ninguna práctica tiene
debería probar que desde el principio de la
en nuestro sistema y realidad jurídica. - No se
gestión del corredor el mismo comitente la
utilizó casi nunca. - Protestar es oponerse. –
protesto. Caso contrario, es decir de no poder
Para que sea válida la protesta del dueño del probar la existencia de protesto y desde el
negocio, u oposición del dueño del negocio, principio de la gestión, se debe la comisión. -
a la gestión de intermediación iniciada por el
Ocurre que esta no es la forma en que se
corredor, esta debe ser expresa y efectuarse
procede o actúa en la práctica, y, por otro
al comienzo de la gestión. -
lado, como digo, sólo se refiere a la existencia
Parece esta parte del artículo, referirse a una del corretaje, cuando en muchas
supuesta actuación sin autorización, a lo que oportunidades lo que puede llegar a estar en
vulgarmente podríamos llamar “motu discusión son otros
propio”, por parte del corredor. - Para que esa 25
actuación se la considere válida y capaz de
 Modulo I: El corretaje y el Corredor

extremos del contrato, como por ej. el monto Finalmente, poco y nada nos aporta esta
de la comisión o la duración de la norma para mostrarnos el momento en el cual
autorización. - se encuentra perfeccionado el contrato de
corretaje, de modo tal que se deba abonar la
Por otro lado, reitero, que el protesto no es
comisión al corredor, por resultar imposible
una manera que jurídicamente en la negar su actuación. -
práctica, en la Argentina se haya utilizado.
Previo a la reforma del CCCN, era clara la ley
Acorde todo ello, se concluye que la norma
al establecer que para que el contrato de
no sólo aparece como oscura, sino que
corretaje se encontrara perfeccionado y
además parece ir dirigida, en cualquier caso,
habilitara al cobro de la comisión, ambos
a un único improbable supuesto de la
comitentes debían tener perfeccionado el
realidad, dejando carente de regulación lo
negocio respecto del cual el corredor había
fundamental, que es cuándo se considera ejercido su intermediación. - Allí resultaba
perfeccionado el corretaje en base a las
claro hablar de conclusión del contrato de
prácticas comunes en este contrato en corretaje. Por ej. si se trataba del corretaje
nuestro país. Ello porque el derecho siempre
inmobiliario, como generalmente se firma un
debe seguir a los hechos y no al revés. Una ley
boleto de compra venta, momento en el
que regula contra prácticas comúnmente
cual, también generalmente, se introducía la
aceptadas en una sociedad, carece de
seña confirmatoria (indicando que la suma
legitimidad en sí misma y está destinada al
entregada en concepto de seña era dada
desuetudo (lo que significa que la norma
como principio de ejecución del contrato de
queda en desuso porque no sirve a los fines
compra venta y formando parte del precio),
para los que fue escrita, generalmente por ir
se consideraba que allí ninguno de los
contra las prácticas sociales existentes para el comitentes podía arrepentirse, por tanto al
caso que se trate). -
estar estos suficientemente vinculados, el
El segundo supuesto que intenta regular el corredor había cumplido su tarea de manera
CCCN es aún más oscuro e inentendible que eficaz quedando habilitado al cobro de la
el primero. - comisión, por perfeccionamiento del
contrato principal.- Ahora, resta esperar a
En este caso se habla de la actuación “del qué nos vaya diciendo la jurisprudencia para
otro” corredor por “el otro” comitente. - Aquí determinar entonces en qué momento el
la ley parecería estar refiriendo a la existencia corredor puede dar por nacido el contrato de
de dos corredores y dos comitentes, uno corretaje en circunstancias normales (que
actuando por cada comitente. - Por tanto, no como vimos la ley omite regular) y entonces a
se comprende que quiso decir la norma, partir de cuándo se podrá cobrar la comisión.
porque de ser este el caso, existen dos
contratos de corretaje sobre la misma cosa, En este punto, a la espera de la interpretación
es decir, por ejemplo, un corredor actuando jurisprudencial, cabe decir: continuará……
por parte del vendedor de un inmueble y otro
corredor que actúa por parte del comprador.
¡De esta manera existirían dos contratos de
corretaje entonces la norma resulta aún más
indescifrable! - La doctrina, en general, es
acorde a lo comentado respecto a la nula
claridad que aporta este supuesto legal y
criticando el yerro en la estrategia legislativa.
26
 Modulo I: El corretaje y el Corredor

Unidad II: El Corredor

EL CORREDOR
La doctrina define al corredor como: “la
Introducción
persona que se interpone
Ya nos ocupamos de saber en qué consiste el
profesionalmente entre la oferta y la
corretaje, estudiando todas sus facetas,
doctrinarias, legales y jurisprudenciales. demanda para facilitar o promover la
Vimos los papeles que en la práctica nos conclusión de los contratos” (conf.
registran la existencia y características del
Fontanarrosa, Derecho comercial
corretaje. -
Argentino, Parte General, pág. 524, nº373.-
Ahora es tiempo de estudiar al Señor que se
encarga de realizar el corretaje: EL
CORREDOR. -

Estudiaremos quien puede ser corredor y

cuáles son los requisitos que la ley exige para La ley 250.28 se encargó de reformar todo lo
ello, para que la profesión se ejerza relativo al Capítulo I libro primero, título IV, del
legalmente. Código de Comercio denominado "De los
Corredores”. -
CARACTERIZACION DE LA FIGURA DEL
CORREDOR Sin embargo, ni el Código previamente, ni la
ley 25.028 definieron a este profesional, más
 El corredor es la persona física que
allá de indicar cuál es su tarea (el corretaje) y
intermedia entre la oferta y la
cuáles son sus derechos y obligaciones. -
demanda. -
 Es quien aconseja a quien compra que Recién la ley 2340 de la Ciudad Autónoma de
comprar, o a quien vende que vender Buenos Aires, que creo el Colegio Único de
o a quien. Acerca a las partes a Corredores Inmobiliarios (que data de junio
efectos que estas realicen por ellas la de 2007), otorgó una definición de corredor,
operación de que se trate. - pero limitada a ese ámbito, el inmobiliario, ya
 NUNCA PARTICIPA A TITULO PERSONAL que define al corredor inmobiliario, es decir
DE ESA OPERACIÓN. – define a uno de todas las clases de
 SIEMPRE ES INTERMEDIARIO. corredores que existen, volveremos sobre
esto al hablar de corretaje inmobiliario en el
próximo apartado. -
El corredor tiene como función acercar a las
A diferencia de ello, la ley 25028 se refiere a
partes que quieren realizar un negocio. Ese
toda clase de corredor o persona que se
acto o acción de acercamiento es a la que
interpone entre la oferta y la demanda, sea
se denomina corretaje y es un acto de
que lo haga con automotores, acciones,
comercio. Es decir, que el corredor realiza a
otros productos que están en el comercio o
nombre propio, y a cambio de una
inmuebles, y no establece ningún tipo de
remuneración un acto de comercio: el
diferenciación entre ellos. -
corretaje. -

27
 Modulo I: El corretaje y el Corredor

El nuevo CCCN, si bien no define al corredor, Brevemente acá diremos que el art. 15 de la
sí contempla expresamente la figura también ley 20.266 permite la formación de
en términos generales, es decir, sin limitarse a sociedades de cualquier tipo de los que
un ámbito exclusivo, como la ley 2340 de preveía la ley societaria, bajo dos
CABA. – condiciones, primera que todos sus
integrantes fueran martilleros y segunda, que
el objeto único y exclusivo de la sociedad
Ahora el CCCN, en su art. 1346 va a indicar fuera la explotación de actos de remate. -
que el corredor puede ser
El art. 16, a diferencia de 15, habla de la
UNA PERSONA FÍSICA O JURÍDICA, conformación de sociedades dónde no
todos sus integrantes sean martilleros. - Este
Persona física, se remite a lo estudiado en la
artículo indica que en estas sociedades
materia correspondiente, aclarando que la
quienes la dirigían, serán solidaria e
persona física además debe encontrase
ilimitadamente responsables con el martillero
matriculada. -
matriculado que deben contratar que es el
En cuanto a la consideración de la persona único habilitado para llevar a cabo los actos
jurídica como corredor, es la primera vez que de remate en nombre de la sociedad.- Es
una ley expresamente contempla el tema. - decir, que en este caso la sociedad, también
creada exclusivamente para explotar actos
El Código de Comercio, que antes de la
de remate, está formada por gente que no es
reforma y unificación del CCCN; regulaba la
martillera pero que contratan a un martillero,
figura del corredor y toda la actividad del
con el que son solidaria e ilimitadamente
corretaje, expresamente prohibía que el
responsables, junto con la sociedad; por la
corredor puede ejercer la actividad que le es
celebración de actos de remate.-
propia bajo forma societaria alguna. -
La única limitación que impone la ley 20.266
Luego la ley 20266, al regular la actividad del
en ambos artículos, es que la sociedad no
martillero, permitía que este actuar bajo la
fuera una cooperativa. -
forma societaria, según dispone en los arts.15
y 16, pero nada se decía para el corredor, Entonces, la jurisprudencia, ante el silencio de
subsistiendo entonces la prohibición del la ley 25.028 respecto de la posibilidad o no
antiguo Código de Comercio. – de actuar bajo formas societarias, y existencia
de la máxima de derecho comentada,
Con la reforma de la ley 25.028, se guardó
habilitó a los corredores a actuar mediante
silencio respecto de la posibilidad del
sociedades, dedicadas exclusivamente al
corredor de ejercer su profesión.-
corretaje. -
Entendiéndose entonces, que lo que la ley no
prohíbe expresamente lo permite.- Por ello, la Como ya se dijo, actualmente, el CCCN
jurisprudencia, haciéndose eco de esta vigente, en el art. 1346, permite tanto a las
máxima del Derecho, estableció que podía el personas físicas como a las personas
corredor actuar mediante sociedades, jurídicas, ejercer el corretaje, pero va más allá
estableciendo un parangón con lo que la ley de lo que prevé la ley 20.266 en sus artículos
20.266 consideraba para el martillero 15 y 16, aún vigente para los martilleros ya
(remitimos en este punto a lo que se explicará que no limita la constitución de cooperativas
en el Módulo de Martillero, respecto de los para explotar el corretaje. -
artículos 15 y 16 de la ley 20.266).-
28
 Modulo I: El corretaje y el Corredor

Se refiere a Personas jurídicas de manera Pero la ley 2340 de CABA, que es una ley que
amplia, incluyendo a otras personas jurídicas se dedica a regular todo lo relativo al
(art. 148 CCCN) y también a las cooperativas, corretaje inmobiliario, si nos ofrece una
a las que no ha excluido como antes hacía la definición. - Según la ley 2340 de CABA,
ley 20.266.- CORREDOR INMOBILIARIO es aquel que
intermedia entre la oferta y la demanda con
inmuebles. - RECORDEMOS QUE ESTA LEY
CUANDO EL COMITENTE ES UNA PERSONA DE SOLO SE APLICA PARA CAPITAL FEDERAL, no es
DERECHO PUBLICO una ley que tenga vigencia para el resto del
país, o fuera de la propia jurisdicción de la
El art. 1346 del CCCN, se refiere a un supuesto
Ciudad Autónoma de Buenos Aires. -
antes no contemplado, pero que resulta
obvio. Se trata de aquellos casos en los que el El art. 2 de dicha ley define la figura del
comitente resulte ser una persona de derecho CORREDOR INMUBILIARIO, y dice: “Corredor
público, como cuando quien contrata al inmobiliario es toda persona que, en forma
corredor sea el Estado Nacional, Provincial, normal, habitual y onerosa, intermedia entre
etc.- la oferta y la demanda, en negocios
inmobiliarios ajenos, de administración o
Innecesariamente, en estos casos, el CCCN,
disposición, participando en ellos mediante la
establece que deben cumplirse las normas
realización de hechos o actos que tienen por
que el Derecho Administrativo imponga para
objeto conseguir su materialización.”
las contrataciones. Parece aludir al
cumplimiento sobre normas de licitaciones, Cómo se desprende de este artículo la
pliegos y demás que puedan resultar de definición de corredor inmobiliario no escapa
aplicación en el caso concreto. - Debemos en nada a las características que la ley le da
agregar, que la aplicación de estas normas al corretaje en general. –
no deja de lado el cumplimiento de toda la
La analizaremos por partes, remitiendo desde
normativa propia de la actividad del
ya a todo lo que en general se explica en este
corredor. -
capítulo sobre corredor y corretaje. –
EL CORREDOR INMOBILIARIO
Corredor es persona

No diferencia esta ley si se trata de persona

física o jurídica. - Remitimos a lo ya dicho al
respecto. -

En forma normal habitual y onerosa

La práctica de la profesión debe ser realizada

como actividad común del corredor, con la
que se gana la vida, por ello la ley menciona
la normalidad y habitualidad en el
desempeño. - Es a lo que se dedica el
Cómo ya manifestamos, el CCCN actualmente corredor. -
vigente, al igual que la parte que sigue Aclara que esta práctica no se presume
inalterada de la ley 25.028, se dedican a gratuita sino onerosa. - Esto se vincula con
regular el corretaje en general, no hablan de varios aspectos. -
corretajes en particular, como el inmobiliario,
29
por ejemplo. -
 Modulo I: El corretaje y el Corredor

Existen distintas regulaciones en diferentes En cuanto al carácter que esta ley 2340
jurisdicciones que en protección de la sana otorga a los negocios que realiza el corredor
competencia indican porcentuales en base a inmobiliario, se refiere a negocios de
los que deben fijarse los honorarios de estos administración o disposición.- Con ello
profesionales, los que no pueden ser inferiores quiere indicar que el corredor inmobiliario
a lo determinado a fin de evitar la intermedia en la venta o también en la
competencia desleal. - administración de bienes inmuebles
(salvedad hecha de lo ya explicado respecto
Intermedia entre oferta y demanda en
de la administración, que no es una
negocios inmobiliarios ajenos, de
intermediación, ni un corretaje, sino que se
administración o disposición. -
asimila más a un mandato, ya que el corredor
El corredor realiza una actividad acá representa a una de las partes y no
expresamente prevista en el CCCN y también intermedia.).-
en el art.34 de la ley 25.028, artículo que sigue
Debe lograr la materialización del negocio
vigente más allá del CCCN, recordando
además que la ley 25.028 es una ley nacional. Cómo se viene diciendo a efectos de
considerar concluido y realizado el corretaje
El corredor se dedica a intermediar entre la
(de cualquier clase y también el inmobiliario
oferta y la demanda y también a administrar
atento a esta referencia que hace la Ley
y representar a las partes, en los términos que
2340) el negocio que realizan las partes en el
explicaremos. -
que corredor intermedia (y como se explicó
La característica que lo diferencia es que ya, NUNCA ES PARTE) debe concretarse o
todos esos actos o actividades van dirigidas a materializarse. -
un tipo especial de negocios: LOS
Ello se produce con el PERFECCIONAMIENTO
INMOBILIARIOS. - Es decir, que este corredor
DEL NEGOCIO ENTRE LAS PARTES. - El
intermedia en cuestiones de inmuebles,
perfeccionamiento supone que las partes
quedando excluido otro tipo de objeto para
han llegado a tal punto en la negociación,
esta actividad específica o corretaje
gracias a la intervención del corredor, que
especial. - Pero esos inmuebles deben ser
cualquiera de las partes puede exigirle a la
ajenos. Es decir, que la esa intermediación no
otra el cumplimiento o bien reclamar por el
puede realizarla con relación a sus propios
incumplimiento del contrato. - Es decir,
inmuebles.- Tampoco el corretaje inmobiliario
ninguna de las partes puede arrepentirse. -
incluye el comprar inmuebles para
revenderlos.- La actividad de intermediación El momento y forma del perfeccionamiento
del corredor inmobiliario se lleva a cabo en dependerá de cada contrato, Por ej. en la
relación a inmuebles ajenos, es decir, que no compra venta de inmuebles, si se firmó un
son de su propiedad.- Incluso tampoco boleto con seña confirmatoria, se produjo el
pueden ser adquiridos ni por el propio perfeccionamiento de la compra venta. -
corredor ni por ciertos familiares que
Su obligación es de resultados, debe obtener
llamaremos por ahora “cercanos”.-
la vinculación de las partes en el negocio
Volveremos sobre estos puntos al explicar las
inmobiliario de administración o disposición
prohibiciones generales que la ley 25028
en el que actúa, para que se tenga por
trae a los corredores en general.-
realizado el corretaje. –

30
 Modulo I: El corretaje y el Corredor

La ley 2340 de CABA, si se refiere a la a) Ser mayor de edad y no estar

posibilidad que tienen los corredores comprendido en ninguna de las inhabilidades
inmobiliarios de ejercer su actividad a través del artículo 2º;
de sociedades de cualquier tipo, excepción
b) Poseer título universitario expedido o
hecha de las sociedades extranjeras, que no
revalidado en la República, con arreglo a las
pueden actuar con el objeto social
reglamentaciones vigentes y que al efecto se
“explotación del corretaje inmobiliario”. -
dicten.”
Si bien esta ley tiene vigencia en la CABA,
1- Ser mayor de edad: En nuestro derecho la
ofrece un buen complemento al vació que
mayoría de edad se obtiene a los 18 años,
respecto de la definición de corredor nos deja
acorde reforma de la ley 26.579 y actual
la Ley Nacional 25028 y a lo general que
CCCN. -
refiere el actualmente vigente CCCN. –
2- Ser hábil (o como dice la ley no estar
incluido en las inhabilidades que marca la ley
EJERCICIO LEGAL DE LA PROFESION DE para los martilleros):
CORREDOR
La ley 25.028 nos remite a lo que regula otra
Nos ocuparemos ahora de un tema más que ley, la 20.266 en su art.2, ley encargada del
importante, y es el relativo al ejercicio legal de régimen vigente para los martilleros, y que
la profesión de corredor. Para conocer esto también, como oportunamente veremos,
debemos saber qué es lo que indica la ley está reformada por la ley 25028, pero no por
como requisito indispensable. - el CCCN que no modifica respecto del
martillero ninguna de esas dos leyes que
El nuevo CCCN, establece que la actividad
siguen vigentes a ese respecto. -
del corretaje sólo puede ser llevada a cabo
por personas que matriculadas como tales, y Es decir que, las mismas inhabilidades que
no da más explicaciones sobre el tema, ya existen para los martilleros existen para los
que prosiguen vigentes los artículos 33 y 34 de corredores. En honor a la brevedad y a
la ley 25.028, en este tema de corretaje. - efectos de evitar innecesarias reiteraciones,
remitimos a lo que en este aspecto se
La ley 25.028, que rige para todo el país,
explicará para los martilleros, en la Unidad
expresamente considera:
que dedicamos específicamente. -
- Cuáles con las "CONDICIONES HABILITANTES"
3- Poseer título universitario: Ello así porque
para ser corredor, y las enumera en el art. 32,
modifica todo un sistema de preparación
- Cuáles son "LAS CALIDADES” que se para ejercer una profesión, con la
requieren para ese ejercicio profesional, que adecuación de todo el sistema que esto
resume en lo que llama "matriculación", y supone (es decir, planificar años que debe
regula en el art. 33.- tener la carrera, materias obligatorias,
organismos que impartan la enseñanza, y
Veámoslas entonces por separado. -
otros que se encarguen de la matriculación y
CONDICIONES HABILITANTES dictado de reglamentación local que se
necesite.)
El art. 32 de la ley 25028, indica la existencia
de tres condiciones que habilitan a ejercer la
profesión de corredor, a saber:

“Artículo 32. - Para ser corredor se requieren 31

las siguientes condiciones habilitantes:
 Modulo I: El corretaje y el Corredor

Entonces, a diferencia del régimen anterior en El art. 33 de la ley 25.028 nos dice que, para
que solamente se requería rendir un examen ejercer legalmente el corretaje, el corredor
de contenidos mínimos y matricularse para debe previamente a su ejercicio estar
poder ejercer legítimamente la profesión, hoy MATRICULADO (y además de cumplir con las
la ley entendió que es necesario que los condiciones que ya estudiamos).
corredores (y martilleros, dicho sea de paso)
tengan una preparación amplia y
planificada, que les otorgue mayores y LA MATRICULACIÓN
mejores bases para brindar servicios en un
mercado tan competitivo y cada vez más La matriculación consiste en la inscripción
complejo como lo es el del corredor. del profesional en un organismo que regule
el control de la profesión, que por ejemplo en
Hoy una de las tres condiciones habilitantes la Capital Federal es el CUCICBA (Colegio
para ejercer la actividad del corretaje es la Único de Corredores Inmobiliarios de la
obtención de un título ahora universitario. - Ciudad de Buenos Aires), creado en julio de
Quienes ejerzan la actividad sin poseer este 2009, a través de la Ley 2340.- Por ejemplo, en
título lo hacen de manera ilegítima por no la provincia de Buenos Aires, EL COLEGIO DE
poseer una de las condiciones que habilitan MARTILLEROS Y CORREDORES es el organismo
a ejercer la profesión, y se exponen a que controla. -
sanciones. Este ejercicio ilegítimo es Esto, por ser un tema que compete a cada
equiparable, por ejemplo, al médico que una de las provincias en especial, quedará en
ejerce sin título. - manos de ellas la determinación del
Con respecto a quienes rindieron examen organismo que se encarga del tema. -
antes de la vigencia de la ley, y así ejercían la La matriculación sirve a los fines de conocer
profesión válidamente, se aclara que por la existencia de ese profesional, sus datos, y
única vez se los equipara a los universitarios, controlar su desarrollo de la profesión. -
es decir que si ya habían aprobado un Recordemos que matricularse supone realizar
examen que los habilitaba para el ejercicio un registro de ciertos datos calidades o
profesional, no necesitan ahora realizar el circunstancias que ya se tiene, supone
estudio universitario. – acreditarlas, pero ya se las posee. –
Pero dijimos que para ejercer legalmente la El artículo 33 de la ley 25028 establece que
profesión de corredor además de las para matricularse hay que cumplir con los
condiciones habilitantes es necesario cumplir siguientes requisitos:
con ciertas calidades, que pasamos a
explicar. – 1) Acreditar mayoría de edad: Se acredita
por medio de un Documento (por ej. DNI) o si
es emancipado por la escritura que así lo
CALIDADES NECESARIAS indica. Acá diferencia de las condiciones lo
que se exige es la acreditación. –
En tanto las condiciones son cualidades que
la persona debe tener o adquirir, las 2) Acreditar buena conducta: En este caso se
calidades son pasos que deben cumplirse solicita ante el Registro de Reincidencias una
para ejercer legalmente la profesión, pero certificación que la persona no haya
cuyo requisito previo son haber alcanzado ya cometido delitos que lo inhabiliten
las condiciones habilitantes. -
32
 Modulo I: El corretaje y el Corredor

para ejercer la profesión (acorde lo prescribe como va a tener que ejercerse la profesión en
el art. 2 de la ley 20266 que regula la actividad ese lugar, y que por supuesto no pueden de
de los martilleros). - ninguna manera ser contrarios a lo que la ley
25028 indique.- Son ejemplo de ello la suma
3) Poseer el título previsto en el inciso b) del
de $500 que la Inspección de Personas
artículo 32.: Acá debe acreditarse por medio
Jurídicas establece como monto mínimo para
de la presentación del título expedido por la
el seguro de caución que pueden contratar
Universidad de que se trate, que acredite que
los corredores.- Cualquier requisito que exija
la persona que desea matricularse ya ha
una reglamentación como condición para
cumplido con el cursado y aprobado de la
ejercer la profesión en ese lugar, debe ser
carrera universitaria exigida. –
cumplida por quien desee ejercer la cumplir
4) Constituir una garantía: El artículo 33 que con las disposiciones de la Ley 2340 que
estudiamos, también nos remite al art. 3 inc. a su vez crea el Cucicba que establece
D) de la ley 20.266, en tanto esta regula la reglamentaciones para el ejercicio de la
matriculación para los martilleros. Allí se indica actividad.-
que quien desee matricularse como martillero
(o corredor en nuestro caso), debe constituir
una garantía personal o real. - SANCIONES

La fianza es una garantía personal. En ella el Finalmente, la ley 25028, en el art. 33 in fine, se
fiador se obliga con todos sus bienes por la encarga de imponer una sanción a aquellos
obligación que pueda tener en este caso el que no cumplan con las condiciones o
corredor. calidades que enumeramos: "Los que sin
cumplir estas condiciones sin tener las
La garantía real consiste en inmovilizar una
calidades exigidas ejercen el corretaje, no
suma de dinero, que responderá por las
tendrán acción para cobrar la remuneración
eventuales obligaciones que pueda tener
prevista en el artículo 37, ni retribución de
el corredor. -
ninguna especie."
En realidad, cualquiera de las dos especies de
Cuando un corredor ejerza sin poseer alguna
garantías que se elijan está destinadas a
de las condiciones habilitantes o sin cumplir
asegurar que el corredor cuente con los
con alguna de las calidades necesarias, se
recursos necesarios para poder responder
prevé la existencia de una sanción. -
ante una eventual obligación que puede
surgir derivada de su mala praxis o algún otro La ley no distingue por supuestos ni por
tópico. - gravedad, equipara cualquier
incumplimiento por cualquier causal que sea,
En la actualidad lo que se utiliza es la
imponiendo una sanción grave: LA PERDIDA
contratación por parte del corredor de un
DE LA COMISION. -
seguro de caución, por una suma de $500,
renovable, a efectos de cubrir los eventuales Es decir que, si el corredor ejerce sin tener el
daños a los que referíamos. - título universitario, o sin matricularse, que son
los incumplimientos más comunes la sanción
5) Cumplir los demás requisitos que exija la
es la pérdida del derecho al cobro de la
reglamentación local: Como anticipamos, el
comisión. -
ejercicio de la actividad de corredor (y
martillero también) no sólo se encuentra
regulado por la ley. También existen
reglamentaciones locales (provinciales) que 33
van a establecer requisitos que indiquen
 Modulo I: El corretaje y el Corredor

Adjuntamos fallos que comentan el tema, e La persona que cumple con los requisitos de
indican la resolución otorgada por nuestros puede inscribir (en la matrícula), y el que no lo
tribunales, tema que seguramente irá hace no ofrece garantías de seguridad que
variando con el correr del tiempo y a la luz del la ley persigue por lo que como sanción se
dictado de nuevo CCCN. - dispuso que no tenga acción para cobrar
comisión. -

Otorgar acción para el cobro de la

LA JURISPRUDENCIA Y LA FALTA DE
MATRICULACION comisión al corredor no matriculado sería
tanto como permitir demandar por el
La jurisprudencia ha establecido dos posturas
bien marcadas respecto a la falta de pago de honorarios médicos a quien no
matriculación: tiene título habilitante y ejerce ilegalmente
- Una primera, considera que ante el la profesión, o a quien trabaja de
incumplimiento de esta tan importante
abogado sin serlo. - “(Suprema Corte de
obligación el corredor pierde todo derecho a
reclamar la comisión. Justicia de Mendoza, Sala 1º, 2/10/2000.
López Ernesto c/BNL SA, JA junio 13 de
Se ha sostenido que:
2001, nº6250, pág. 79).
" La falta de matriculación por parte del
corredor obsta toda posibilidad de cobro de -Una segunda postura, más laxa, otorga al
comisión de ninguna especie. Dicha corredor no matriculado, la posibilidad de
disposición reviste carácter de orden público, cobrar comisión siempre y cuando se haya
pues tiende a proteger no sólo la actividad otorgado un documento escrito por el cual se
profesional de quienes han cumplido las le encargaba la intermediación al corredor y
prescripciones legales sino a otorgar mayor se acuerda el pago de un precio por ello. -
seguridad y eficacia a los negocios pasados
"El art. 1197 Cód. Civ. Torna obligatoria la
por ante ellos, habida cuenta la exigencia
convención celebrada entre las partes por
que para su funcionamiento contiene la
lo que la demandada no puede alegar falta
legislación mercantil. (C. Civ. Santa Fe sala I,
de inscripción de la actora como corredora
1999/05/17 Socin c/ Muchieli. LL 2000-C 925). –
inmobiliaria para eximirse del pago de las
"Son ineficaces los acuerdos que pudieran comisiones debidas con arreglos al contrato,
celebrase entre los contratantes no existiendo razones de orden público o
reconociendo comisión por el ejercicio interés general que autorice apartarse de lo
clandestino de la profesión de corredor…" pactado. -” (Sala Civ. K 2000/04/14 Migliorisi
(C.Com. sala A, 1999/11/26, Constanzo Sonia c/ Cabaña Santa Brígida- LL, 2000-D
Fernando c/ Caffarone Mabel. ED 188-326) 682.

Algunos fallos son verdaderamente rígidos al ¿CUALES SON LAS FUNCIONES O ACTIVIDADES
respecto: DEL CORREDOR?

“El no cumplimiento del requisito de la Debemos considerar acá lo que el nuevo

publicidad del ejercicio profesional CCCN establece en el art. 1345, pero
mediante la inscripción si bien no obsta el conjuntamente con lo dispuesto por el art. 34
desempeño de la actividad, impide de la ley 25.028, que NO fue derogada por el
claramente la acción para cobrar comisión por el CCCN, y por tanto prosigue
de ninguna especie…- 34
teniendo vigencia en el tema. -
 Modulo I: El corretaje y el Corredor

Entonces este importante tema relativo a las respecto de otros actos jurídicos previstos
funciones o actividades que por ley puede incluso en otros plexos normativos, como La
llevar a cabo el corredor están reguladas en ley de Contrato de trabajo. -
el art. 1345 del CCCN conjuntamente con el
El corretaje, tal y como quedó definido
art. 34 de la ley 25.028.-
previamente, constituye una actividad
Los intentaremos interpretar de manera independiente en sí misma, por lo tanto, el
conjunta. - corredor no se vincula con sus comitentes ni
mediante relaciones de subordinación o
El art. 34 de la ley dice:
dependencia, que indicarían la existencia de
"En el ejercicio de su profesión el corredor está un vínculo laboral; ni por un vínculo de
facultado para: representación o mandato. - Profundizamos. -

a) Poner en relación a dos o más partes para El artículo 1345 del CCCN, aclara que el
la conclusión de negocios sin estar ligado a corredor realiza su actividad de manera
ninguna de ellas por relaciones de independiente, es decir que no está ligado a
colaboración, subordinación o sus comitentes por otro vínculo que no sea el
representación. No obstante, una de las contrato de corretaje, a los comitentes para
partes podrá encomendarles que la los que intermedia. -
represente en los actos de ejecución del
El artículo establece que no hay relación ni de
contrato mediado.
dependencia ni de representación entre los
b) Informar sobre el valor venal o de mercado comitentes y el corredor. - A qué se refiere
de los bienes que pueden ser objeto de actos con esto?
jurídicos.
En cuando se menciona a “relaciones de
c) Recabar directamente de las oficinas dependencia” se está estableciendo que EL
públicas, bancos y entidades oficiales y CORREDOR NO ES EMPLEADO DE NINGUNO DE
particulares, los informes y certificados LOS COMITENTES, es decir, que en el vínculo
necesarios para el cumplimiento de sus entre el corredor y los comitentes no juegan
deberes. - las normas del contrato de trabajo (fuero
laboral), porque el corredor NO es un
d) Prestar fianza por una de las partes."
EMPELDADO de sus comitentes. –
A su vez el artículo 1345 del CCCN, dispone:
La vinculación jurídica, estará dada por lo
“Hay contrato de corretaje cuando una
que establece el CCCN, actualmente
persona denominada corredor, se obliga
vigente para el contrato de corretaje, en
ante otra, a mediar en la negociación y
tanto establece cuándo hay contrato de
conclusión de uno o varios negocios, sin tener
corretaje, cuáles son las obligaciones de las
relación de dependencia o representación
partes, cuándo el corredor cumple y tiene
con ninguna de las partes. -
derecho al cobro de su comisión.- Es decir, la
Nos detendremos primero, antes de entrar en ley de contrato de trabajo, NO se aplica a
las funciones, en esta última parte del artículo. este vínculo, y por lo tanto no se hablará ni de
remuneración, ni de vacaciones, ni de
Como claramente pueden observar el art.
aguinaldo, ni de indemnización en los
1345 coincide en un todo con lo dispuesto por
términos laborales, ni de horario de trabajo, ni
el inciso a del art. 34 de la ley 25.028.-
de ninguna otra consecuencia que es propia
Así ambos preceptos estableces la de un vínculo laboral pero no del corretaje.-
35
independencia de la actividad del corretaje
 Modulo I: El corretaje y el Corredor

Reiteramos, EL CORREDOR NO ES EMPLEADO El corredor pone en contacto a las partes

DE LOS COMITENTES (corretaje) para que ellas concluyan por si, el
negocio que desean realizar (ej. Compra
A su vez, cuándo el art. 1345 CCCN, venta de un inmueble).
menciona que el corredor no está vinculado
por relación de “representación” con sus Ahora bien, cuando la ley aclara que el
comitentes, se está refiriendo al contrato de corredor no está vinculado a los comitentes
mandato. - Se especifica que el corredor NO por ninguna relación de colaboración,
es mandatario de ninguna de los comitentes. subordinación o representación, indica que
el corredor no es ni socio ni empleado ni
En consecuencia, el corredor NO se vincula representante de ninguna de los comitentes. -
con sus comitentes por las normas que para el Al igual que el CCCN, este inciso A del art. 34
mandato trae el CCCN, PORQUE EL de la ley 25.028 nos confirma que el corredor
CORREDOR NO ES MANDATARIO DE SUS es independiente.
COMITENTES, sino que corredor y comitentes
se vinculan por la normativa propia del También debemos destacar que este art. 34
corretaje prevista por los arts. 1345 y de la ley 25.028 trae una autorización
subsiguientes del CCCN, la ley 25.028 y la ley importante para el corredor, que el anterior
20.266, en sus artículos que continúan Código de Comercio prohibía expresamente.
vigentes. - Este art. 34 aún vigente permite que el
corredor, si se pacta específicamente, pueda
Lo dicho por el artículo 1345 del CCCN, es representar a una de los comitentes en la
absolutamente coincidente con lo dispuesto ejecución del contrato celebrado entre
por el art. 34 inc. a de la ley 25.028.- ellas, incluso pudiendo llegar a suscribir
El mencionado inciso considera que el papeles por su representado. -
corredor pone en relación a dos o más partes Pero cuidado, esto debe estar
para la conclusión de negocios sin estar específicamente convenido PORQUE LA
ligado a ninguna de ellas por relaciones de REPRESENTACIÓN NO ES DE LA ESENCIA DEL
colaboración, subordinación o CONTRATO DE CORRETAJE, porque el
representación. corretaje no es un mandato, el corredor no es
Este art. 34 de la ley 25.028 también nos trae mandatario de ninguno de los comitentes
principios en cuánto a qué tareas puede como venimos explicando. -
llevar a cabo el corredor. - Aspecto importante a considerar, es que esta
Establece también que el corredor tiene facultad de representación el corredor sólo
derecho a representar a una de las partes está habilitado legalmente para llevarla a
intervinientes en el contrato mediado, pero cabo cuando se ENCUENTRE CONCLUÍDA LA
en los actos de ejecución de dicho contrato, INTERMEDIACIÓN. - Por otra parte, el corredor
no antes. - debidamente autorizado puede
REPRESENTAR A ALGUNA DE LAS PARTES en la
Sostiene dicho artículo que: “No obstante una conclusión del acto mediado. -
de las partes podrá encomendarles que la
represente en los actos de ejecución del Un ejemplo común de ello es el corredor que
contrato mediado.” realizó un corretaje para el alquiler de una
propiedad y luego administra el cobro de
Aquí, la ley nos dice que el corretaje, tal como esos alquileres. Esa sería su tarea de
aclaráramos precedentemente, es una representación del locador, y la ejecución del
operación de intermediación entre dos partes contrato es 36
que es llevada a cabo por el corredor.
 Modulo I: El corretaje y el Corredor

el cumplimiento del contrato de locación También puede recabar informaciones

(cobro de los alquileres, pago de expensas necesarias en los bancos y entidades
etc.). - oficiales (por ej. Municipalidades) o privadas
(bancos privados). - Es decir que, dentro del
Por tanto, este inciso A del artículo 34 es
contrato de corretaje se encuentra también
coincidente con lo que dispone el art.- 1345
la facultad de solicitar informes y certificados.
del CCCN. -
Finalmente, el INCISO D del art. 34 de la ley
El INCISO B del artículo 34 indica la existencia
25.028, habilita al corredor a prestar fianza por
de otra tarea que forma parte de las
una de las partes.- Este inciso D permite ahora
actividades del corredor. - El corredor puede
(antes estaba específicamente prohibido por
informar sobre el valor venal o de mercado de
el antiguo Código de Comercio) que el
los bienes que pueden ser objeto de actos
corredor puede prestar fianza por uno de sus
jurídicos. El inciso B del art. 34 de la ley 25028,
comitentes, es decir que pueda el corredor
supone un avance respecto del viejo Código
garantizar personalmente el cumplimiento
de Comercio, que no facultaba al corredor a
de alguna obligación por alguno de sus
solicitar por sí e informar sobre el valor de
comitentes.- Con ello, el corredor podría estar
mercado de los bienes. - Así, hoy por hoy, el
facilitando la obtención del negocio principal
corretaje incluye la posibilidad de informar a
celebrado entre los comitentes.-
las partes cual es el valor de mercado que
tiene una determinada cosa, es decir el En consecuencia, de todo lo dicho hasta
corredor tasa la cosa. - aquí, podemos sostener que:

El INCISO C del artículo 34 indica la posibilidad

del corredor de recabar directamente de las  Hay un acercamiento de
oficinas públicas, bancos y entidades oficiales partes para que ellas
y particulares, los informes y certificados concluyan un negocio.
necesarios para el cumplimiento de sus  Eventualmente se puede
deberes. – Esta de facultad del inciso C del pactar una
art. 34 de la ley 25028, supone también un REPRESENTACIÓN de
avance respecto del antiguo Código de alguna de las partes una
Comercio, ya que antes de la reforma de esta vez concluido el negocio
ley 25.029 los corredores que deseaban mediado.
obtener informes en registros o entidades  Tasar los bienes con
debían recurrir a un abogado, escribano, relación a los cuales
martillero, gestor autorizado, ya que no tenían intermedia.
facultades para firmar por si las minutas  Pedir certificados e
necesarias para pedir dichos informes. Es informes en entidades
decir, no podían pedirlos ellos por sí. - públicas y privadas.
Actualmente, como este artículo 34 sigue  Afianzar a una de los
vigente, de manera lógica, la ley permite a los comitentes.
corredores recabar informes necesarios para
permitir la concreción de una operación que
manejan. Por ejemplo, el corredor puede
pedir informes y certificados sobre dominio,
gravámenes, inhibiciones en el Registro de la
Propiedad Inmueble y en el Registro de la
Propiedad automotor, si los necesita. - 37
 Modulo I: El corretaje y el Corredor

OBLIGACIONES DEL CORREDOR Por otra parte, los asientos que en el mismo se
vuelquen deben estar ordenados en forma
En este campo, el CCCN introdujo una cronológica, tampoco pueden estar
variación con la derogación del art. 36 de la afectados por borrones, tachaduras,
ley 25028, que traía una larga lista de enmiendas etc.-
obligaciones a cargo del corredor. - Hoy más
allá de esa derogación, puede considerarse De no respetarse estos principios los libros no
que en el espíritu del art. 1347 del CCCN, que harán prueba, y se considerará que el
ahora regula cuáles son las obligaciones de corredor incumplió la obligación a su cargo. -
las partes en este contrato, subsisten el Sin embargo, debe tenerse en cuenta que Es
cúmulo de obligaciones que previamente decir que los libros de los comerciantes son
tenía el art. 36.- considerados instrumentos privados,
circunstancia relevante ya que al ser
Por otro lado, el art. 35 de la ley 25028, instrumentos simplemente privados pueden
prosigue vigente más allá del CCCN: - quedar desvirtuados por prueba en contrario.
Entonces las obligaciones del corredor En el asiento que el corredor realice debe
actualmente están incluidas en el art. 1347 del figurar el nombre de las partes (comitentes)
CCCN y el art 35 de la ley 25.028 que realizan el negocio, domicilios, precio,
condiciones de pago, de entrega si las
hubiere, comisión que percibió y todas
1) OBLIGACIÓN DE LLEVAR LIBRO DE REGISTRO aquellas circunstancias que hagan a la
El Artículo 35 de la ley 25.028, vigente todavía, operatoria realizada. -
indica que es obligación de los corredores Tratándose de corretaje inmobiliario es
llevar libros: “Los corredores deben llevar aconsejable dejar constancias que
asiento exacto y cronológico de todas las individualicen a las personas que visitaron la
operaciones concluidas con su intervención, propiedad y la conocieron a través del
transcribiendo sus datos esenciales en un libro corredor. –
de registro, rubricado por el Registro Público
de Comercio o por el órgano a cargo del
gobierno de la matrícula en la jurisdicción. 2) OBLIGACIÓN DE COMPROBAR LA
Este artículo indica la obligación que los IDENTIDAD DE LOS COMITENTES Y SU
corredores lleven un LIBRO DE REGISTRO. - La CAPACIDAD (ART 1347 CCCN)
principal función del libro que se exige es la Una de las obligaciones principales del
de que sean una prueba de las corredor es la de comprobar la identidad de
características que tiene la negociación, las personas que se presentan ante él como
prueba que podrá ser utilizada tanto por el comitentes. -
propio corredor como por las partes. –
Esto va a variar según la persona de que se
Pero para que lo inscripto en los libros posea trate:
validez y pueda probar en juicio, estos libros
deben ser llevados acorde lo que prescriben PERSONAS FISICAS:
los arts. sin enmiendas, ni tachaduras, ni Comprobaran su identidad con DNI o algún
raspaduras, conforme reglas aceptadas otro documento que la acredite. Si se trata de
comúnmente. - Además el Libro Registro que un representante del comitente, deberá
el corredor está obligado a llevar debe además adjuntar el poder que indique la
encontrarse rubricado y foliado, tarea que se existencia de esa representación. 38
realiza en el Registro Público correspondiente
a la Jurisdicción en la cual ejerce el corredor.
-
 Modulo I: El corretaje y el Corredor

PERSONAS JURÍDICAS: los Registros que correspondan los informes de

dominio gravámenes e inhibiciones que
Además de solicitar el DNI u otro documento necesite. -
de la persona física que ante el corredor se
presente, deberá solicitar contrato social Como ya vimos el corredor puede gestionar
donde conste no sólo la existencia de la por sí la obtención de estos certificados. - Es
sociedad sino también en el cual conste la decir, que el corredor no puede conformarse
representación que la persona física invoque. con los títulos que le son adjuntados, debe
comprobar su veracidad en la forma
Además del contrato social pueden resultar anteriormente indicada. -
necesarias a fin de comprobar datos de la
sociedad o de las personas que la Recordemos que embargos, prendas,
representan, actas posteriores de reformas hipotecas, anotaciones y restricciones son
medidas que recaen sobre los bienes,
del contrato social y actas (sea de directorio,
asamblea o reunión de socios, según el tipo impidiendo su libre disposición; en tanto que
societario que se trate y según quien designe las inhibiciones recaen sobre las personas,
autoridades y tome decisiones).- La decisión imposibilitándole la venta de sus bienes
de qué documentación solicitar requerirá registrados hasta que la deuda que le dio
estudio por parte del corredor a fin de origen a esa inhibición no sea cancelada. –
determinar que documentación en cada Todas estas medidas para los bienes que son
caso es necesaria para finalmente conocer registrables se anotan en el Registro de la
sin dudas datos de la sociedad, de la decisión Propiedad que corresponda (Inmueble,
tomada por esta y de las personas que la Automotor etc.), al igual que las inhibiciones
representan.- de las personas. -
Es decir que, si se presenta ante un corredor
un Gerente de una SRL, además de solicitar su
DNI, deberá pedir el contrato social de donde
surja que verdaderamente esa persona el Debemos tener en cuenta que el
gerente de la sociedad y que esa persona cumplimiento de esta obligación es
física se encuentra aún nombrada en ese de vital importancia ya que la
cargo (ídem para un administrador en una comprobación por parte del corredor
sociedad colectiva, o para un Presidente de de estos extremos es lo que
Directorio en una sociedad anónima). - determinará la posibilidad cierta de
llevar a cabo el contrato entre las
Si en lugar de tratarse de un representante partes. -
natural de la sociedad, como son los antes
Entendemos que en caso que el
nombrados (esto se estudiará con mucha
corredor omita cumplir con esta
más profundidad al abordar derecho
obligación no solamente sería pasible
societario), y se presentara por ejemplo un
de pérdida del derecho a cobrar su
apoderado de la sociedad, debería pedirse comisión, sino que también se vería
el poder correspondiente que tendrá que obligado a responder por los daños y
estar otorgado por quien sea representante perjuicios que su incumplimiento
de la sociedad, - acarreo a las partes. -
Para el caso de contratos a realizarse sobre
bienes registrables (inmuebles o muebles), la
condición de los bienes (titularidad y si sobre
quien resulte titular pesa alguna inhibición) 39
podrá comprobarla el corredor solicitando a
 Modulo I: El corretaje y el Corredor

Ello así toda vez que el corredor es el Por otro lado, como profesional que es, debe
profesional que sabe cuáles son los requisitos asesorar respecto al perfil jurídico, dentro de
que deben existir en la realidad para que sea su alcance, que sabe que la negociación
posible la realización eficaz de un negocio en tiene. - Ejemplo de esto es el comentar las
el que él intermedia. - verdaderas condiciones de un bien a
venderse o alquilarse, y por supuesto las reales
Además de comprobar la identidad de la
condiciones de dominio y gravámenes en las
persona el corredor debe cerciorase que los
que la cosa se encuentra. –
comitentes tengan la capacidad adecuada
para realizar el negocio que pretenden. Entendemos que, si falta a la verdad, estará
obligado a responder por los daños y
Esto no se refiere solamente a la edad para
perjuicios generales que pueda causar, más
contratar de los comitentes (mayoría de
allá de las sanciones específicas que la ley
edad, emancipado, actuación por medio de
puede imponerle. –
representante) y a su posibilidad jurídica de
realizar el contrato de que se trate ( que por
ley no le esté prohibido a la persona
4) COMUNICAR LAS REALES CIRCUNSTANCIAS
realizar el contrato que quiere hacer), sino
DE LOS NEGOCIOS EN LOS QUE INTERMEDIAN E
que también apunta a la necesidad que el
INFLUYAN EN EL MISMO
corredor verifique si quien quiere disponer de
algo es verdaderamente su dueño, y si es así, Esta obligación se vincula con otra genérica
debe también comprobar que la cosa no se del corredor, que es la de informar y
halla embargada prendada o hipotecada comunicar a las partes sin inducirlas a error. -
y que el vendedor no este inhibido, tal como
El corredor debe comunicarles, con saber del
veníamos diciendo.-
que debe hacer gala, cuáles son las reales
circunstancias de la negociación. - Él está
obligado a conocerlas dentro de la órbita de
3) PROPONER LOS NEGOCIOS CON
su saber. - Ello a fin también que las partes
EXACTITUD, PRESICIÓN Y CLARIDAD,
puedan celebrar el negocio con un real
ABSTENÍENDOSE DE INDUCIR A ERRORES
conocimiento de las circunstancias. -
En el ejercicio de su actividad el corredor
Lo importante de esta reforma del CCCN, es
debe comportarse honestamente. No puede
que ahora la ley no habla de lo que el
intentar que se celebre un negocio entre las
corredor haya conocido o podido conocer
partes por medio de maniobras dolosas, que
respecto de la negociación, sino de lo que
oculten o desvirtúen la realidad. - Por ello
debe conocer en relación a la profesión que
debe ser preciso y exacto cuando comunica
ejerce. - Los datos negóciales que en ejercicio
a las partes las condiciones de la negociación
de su profesión el corredor debe conocer
y/o de los bienes involucrados en ella. - Debe
está obligado a comunicarlos a las partes, en
expresarse con claridad, cuidándose de no
tanto sea ello de alguna influencia para la
inducir a ningún error a las partes. –
celebración del negocio. –
Esta obligación es una expresión del deber
No debe ni dar supuestos falsos ni inducir mal
general del corredor, que la actual ley no
a las partes, todo lo dicho, con pena de
menciona, pero que subsiste, de actuar con
responder por daños y perjuicios. -
buena fe, lealtad, con conocimiento de su
materia, informando debidamente a las
partes. - 40
 Modulo I: El corretaje y el Corredor

5) MANTENER LA CONFIDENCIALIDAD 6) ASISTIR A LA FIRMA DE DOCUMENTOS Y

ENTREGA DE COSAS SI ASÍ LE ES SOLICITADO
La ley impone esta obligación que debe ser
POR ALGUNO DE LOS COMITENTES. -
entendida dentro del propio contexto del
corretaje. - Si alguna de las partes lo solicita, el corredor
está obligado a asistir a la firma de
Es de destacarse que la nueva ley habla de
documentos que las partes suscriban con
“obligación de confidencialidad”, a
posterioridad al momento de haberse
diferencia de la obligación de guardar
otorgado la documentación que los vincule
secreto que se mencionaba en las normas
suficientemente, y también debe asistir a la
anteriores. - Esta obligación no sólo aparece
entrega de los bienes en cuya intermediación
como más amplia que la previamente
hubiera participado. -
consignada por la ley, sino que adecuada a
la actualidad de los contratos, en los que las Ya dijimos que a tarea del corredor finaliza
partes pactan confidencialidades y su con el acercamiento de las partes. - Son los
alcance, pero no se refieren a secreto alguno. comitentes quienes por sí concluyen el
negocio, ya que la función del corredor se
Es decir que el corredor debe informar a un
agota una vez que las partes suficientemente
comitente interesado en una operación
vinculadas pueden mutuamente exigirse el
cuáles son sus características. Absurdo y sin
contrato. Pero el corredor no forma parte de
sentido resultaría que se acerque un
la ejecución del contrato. -
interesado en un negocio en el que el
corredor intermedia y éste nada le contase Por eso la obligación de estar presente a la
sobre la operación. De nada serviría su firma de documentos que se otorguen con
intermediación. - Pero en el primer momento posterioridad al momento en que las partes
negocial, podemos afirmar, que el corredor quedan ya suficientemente vinculadas (pero
no está obligado a informar respecto a la que pueden ser necesarios por las
identidad del comitente que oferta, ya que características particulares del negocio que
desconoce aún si el interesado se decidirá o las partes celebran entre ellas) y/o a la
no a aceptar esa propuesta. Incluso la entrega de los bienes, que se encuentra
negociación puede pasar por un período de dentro del período de ejecución de un
idas y vueltas, al cabo de las cuales puede contrato, no se encuentra en principio dentro
caerse. - Una vez acercadas las partes de las obligaciones naturales del corredor. -
suficientemente, cuando los comitentes
deben formalizar por sí el acuerdo, el corredor
debe informar sobre sus identidades. –Con La razón de ser de este deber radica en que,
respecto a los terceros, el corredor está si eventualmente surge un problema en base
siempre obligado a guardar el secreto no sólo
a las cantidades o calidades de esos bienes o
respecto a la identidad de sus comitentes,
sino también respecto a las condiciones condiciones de transmisión, nadie mejor que
integrales de la negociación. - La el corredor para solucionar el problema. -
confidencialidad cede ante el requerimiento
judicial o de autoridad competente, caso en
los cuáles el corredor tiene la obligación legal
de informar todo lo que se le requiera
respecto del negocio. - En estos casos el
corredor debe informar a las autoridades
sobre el particular que se le indica. - 41
 Modulo I: El corretaje y el Corredor

Si pensamos que la ley regula el corretaje en La ley ahora aclara, refiriendo al plazo
general (no sólo el inmobiliario) durante el cuál es obligación del corredor
comprenderemos mejor el motivo de este guardar esas muestras. Establece que en
deber. Pensemos por ej. en la función que tanto subsista la posibilidad de una
puede cumplir la presencia del corredor controversia entre las pares, el corredor
cuando se trate de una compra venta de deberá conservar esas muestras. Por tanto, el
bienes donde su calidad es trascendental, e plazo de su obligación se vincula con la
incluso el corredor tenga una muestra de los prescripción de la acción que las partes
mismos (telas, cerámicos etc.). - pueden plantearse entre ellas. -

Un ejemplo común de este caso, es la Entendemos también que, según los casos y
presencia del corredor a la firma de la para seguridad del corredor, éste podrá
escritura traslativa de dominio de un guardar las muestras en sobre lacrado frente
inmueble, que suscriben las partes cuando a testigos o entregarla a un escribano o
previamente ya firmaron boleto de compra depositario. -
venta. - El boleto de compra venta firmado
ante el corredor, y con seña confirmatoria, es
el documento que vincula suficientemente a PROHIBICIONES PARA EL CORREDOR
las comitentes en la compra venta de los
El CCCN, mediante el art. 1348, ha
inmuebles. - Pero, luego las partes firman la
modificado el orden de las prohibiciones
escritura. - En ese caso, es facultad de las
establecidas para el corredor, lista que si bien
partes pedirle o no al corredor que asista. - La
reducida, no se diferencias sustancialmente
tarea del corredor concluyo a la firma del
de las que prevé el art. 19 de la ley 20.266
boleto con seña confirmatoria, pero éste
(que está vigente), que según parecería en
deberá asistir a la firma de la escritura si así se
una primera mirada, antes de la reforma del
lo pide alguna de los comitentes, ya que la ley
CCCN, resultaba de aplicación para el
así lo indica. –
corredor. - Se vuelve a destacar que la
nómina de prohibiciones que impone el
CCCN es más reducida que la del mentado
7) OBLIGACIÓN DE GUARDAR MUESTRAS
art. 19.-
Cuando el corredor intermedie en
Pero ocurre, por otro lado, que el art. 31 de la
negociaciones de mercaderías realizadas
ley 25.028, indica que las es aplicable a los
por muestras, deberá conservar esas
corredores todo lo dispuesto en la ley 20.266
muestras hasta la entrega del pedido total,
reformada por la 25.028, y este artículo 31 no
incluso hasta el momento en que pueda surgir
fue derogado por el CCCN. De modo, que un
conflicto entre las partes.- Ello así debido a
estudio del tema, puede llevarnos, con lógica
que la negociación el comprador la realiza
jurídica, a afirmar que todas las prohibiciones
en base a la muestra presentada por el
del art. 19 de la ley 20.266 se siguen aplicando
corredor, teniendo en cuenta esa calidad,
también a los corredores. -
color, medida, diseño etc., según la
mercadería de la que se trate.- En Como este es el criterio que sustentamos en
consecuencia, el corredor debe guardar esta materia, remitimos a lo que al estudiará
esa muestra proporcionada por el vendedor en la unidad correspondiente al remate y el
y exhibida al comprador, en base a la cual se martillero, respecto de las prohibiciones del
llevó a cabo la negociación a efecto de art. 19 de la ley 20.266, que son aplicables
poder resolver problemas que surjan en base directamente al corredor. -
42
a ello, tanto al momento de la entrega de la
mercadería como con posterioridad.-
 Modulo I: El corretaje y el Corredor

Como se ve, la desprolijidad que propone la

2) TENER CUALQUIER INTERES O
reforma del CCCN, sumado a lo oscuro de su PARTICIPACIÓN EN EL NEGOCIO QUE
letra en muchos preceptos, no facilita el CELEBRAN LOS COMITENTES
estudio de este tema, por demás lo complica
y mucho, por haber adoptado una técnica Esta otra prohibición, también se vincula con
la protección al ejercicio honesto e imparcial
jurídica deficiente, lo que, desde ya, no
del corretaje, tendiente a evitar abusos
podemos celebrar, sino muy por el contrario,
durante la intermediación, que puedan
subrayar y criticar. -
beneficiarlo en detrimento de los comitentes,
Más allá de eso, debemos hacer el esfuerzo lo que, sin duda, significaría un gravísimo
de armonizar y sincronizar preceptos de uno y abuso de confianza por parte del corredor,
otro plexo normativo. - ello debido a que el corredor es depositario
de la confianza por parte de los comitentes. -
En ese camino, diremos que ahora el nuevo
En virtud de esta prohibición expresa, por
art. 1348 del CCCN determina cuáles son las
ejemplo, el corredor tiene vedado tener
prohibiciones impuestas al corredor,
participación en el precio que se obtenga en
reduciéndolas (más allá que como nosotros,
el remate a su cargo, no pudiendo celebrar
la doctrina más destaca, insistimos, considera
convenios por diferencias a su favor, o de
que el art. 19 de la ley 20266 se sigue tercera persona. -
aplicando a la actividad del corredor). –
Cabe resaltar, que cuándo se indica una
El art. 1348 del CCCN, establece que está prohibición o bien una obligación a cargo de
prohibido al corredor: una parte en un contrato, la ley debe como
contrapartida, indicar cuál es la sanción por
1) ADQUIRIR POR SI O POR INTERPÓSITA
violación de la prohibición o incumplimiento
PERSONA LOS BIENES EN CUYA
de la obligación.- Si así no lo hace, se torna
INTERMEDICACIÓN PARTICIPA
abstracto el cumplimiento de la prohibición u
Por tanto, el corredor tiene expresamente obligación, porque no se prevé sanción por
prohibido, comprar por si directamente, o ello.- Esto es lo que ocurre con el régimen del
bien por cuenta de terceros (a lo que la ley CCCN, y esta omisión, desde el punto de vista
de la técnica jurídica y principios generales y
llama interpósita persona) comprar los bienes
básicos del derecho, es absolutamente
en cuya venta haya intermediado. - La
inexcusable!!!.-
prohibición entonces alcanza a la compra en
fraude a la ley ya sea utilizando un tercero o Entendemos que, por la entidad de las
bien actuando directamente o prohibiciones, la violación debió de ser
indirectamente el propio corredor, y sólo para seguida por la pérdida de la comisión y la
l o s bienes en cuya intermediación se imposición de daño y perjuicios sobre el
encontrará involucrado. – Tal como vinimos corredor. –
diciendo en publicaciones anteriores que
realizamos sobre este tema, entendemos que
FACULTADES DEL CORREDOR
la comprar para sí de los bienes en cuestión,
o bien su adjudicación a su cónyuge o Tal como lo preveía la ley anterior (25,028), el
parientes dentro del segundo grado, socios, corredor en el ejercicio de su actividad
habilitados o empleados supone una puede:
violación a esta prohibición. –

En un plano exegético, se explica la existencia

de esta prohibición, que concurre a aportar
transparencia a la actividad del corretaje. - 43
 Modulo I: El corretaje y el Corredor

A) OTORGAR GARANTÍA RESPECTO DEL Mantiene este 1349 del CCCN, la misma
CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN A CARGO limitación que traía el art 34 de la ley 25028,
DE UNA O AMBAS PARTES. - cuando limita esa posibilidad de
representación a un momento determinado
Si bien en una primera mirada esto aparece
de la labor del corredor, que es la ejecución
como violentando la obligación de
del negocio. -
ecuanimidad, base del ejercicio del
corretaje, lo cierto es que, si el corredor De esta manera, en el tiempo del negocio,
puede garantizar el cumplimiento de la podemos decir que el corredor ya ha
obligación asumida por uno de los cumplido con su labor de mediación,
comitentes, facilita la concreción de la vinculando suficientemente a las partes, y
operación en la que está mediando. sólo luego de ese momento, cuando llega los
actos vinculados a la ejecución del contrato
Ello así, ya que se supone que las partes
en el que el corredor medio, puede aceptar
depositaron en él su confianza, y podrá
representar a una de ellas.- Se entiende que
haciendo, uso lícito de ello, asegurarle a una
la ley sigue refiriendo al contrato en el que ha
de sus comitentes que avala que el otro
intermediado el corredor toda vez que
comitente cumplirá una obligación a su
expresamente dice el artículo comentado
cargo,
”representarla en la ejecución DEL
Otorgar garantía por una de las partes NEGOCIO”.- De manera que no cabe duda
significa que el corredor puede por ejemplo que se habla del negocio en el que el
afianzar el cumplimiento de la obligación que corredor intermedio.-
asume una de las partes, facilitando así la
Por otra parte, al igual que el art. 34, el CCCN
posibilidad que se llegue a efectuar el
confirma esta posibilidad de representación
contrato entre las partes. -
al momento de ejecutar un contrato en el
Esta disposición, que remite a la del art. 34 de que intermedio, que se le concedió al
la ley 25.028, que previamente comentamos, corredor con la ley 25028, ya que antes de
es en realidad más amplia, ya que por esta el ella, el viejo Código de Comercio,
corredor no sólo tiene autorizado dar fianza expresamente le negaba esta facultad, y la
por una o ambas partes del contrato, sino que ley 20.266 tampoco se la concedió. -
también puede otorgar otro tipo de
De todas maneras, se remite al respecto a lo
garantías.
que se comentó al hablar del art. 34 de la ley
Por ejemplo, podría avalar un pagaré, o 25.028.-
convertirse en codeudor solidario de las
Nótese la mala técnica legislativa del nuevo
obligaciones que una de las partes asuma, o
Código, que reitera normas que con un muy
cualquier otro contrato que implique
similar alcance ya contempla el art. 34 de la
garantizar una obligación que asume otro. -
ley 25.028 que está vigente, y que el Código
B) PUEDE REPRESENTAR A UNA DE LAS PARTES o sus redactores, parecen desconocer. –
EN LA EJECUCIÓN DEL CONTRATO MEDIADO. -

También este artículo 1349 del CCCN, al igual

LA COMISIÓN DEL CORREDOR
que el art. 34 de la ley 25.028, que continúa
vigente, establece que una de las partes Trae una fuerte innovación el CCCN en lo que
puede ser representada por el corredor. - Es respecta a la comisión del corredor, pero la
decir que el corredor puede ser mandatario técnica legislativa tampoco resulta ser muy
de una de las partes y actuar por ella. - feliz en este caso. - 44
 Modulo I: El corretaje y el Corredor

Regulan este aspecto los artículos 1350 a 1353 sido EFICAZ por haber tenido el contrato
del CCCN inclusive. - realizado entre las partes relación de
causalidad directa con la labor de
El principio general, consagrado en el art. intermediación llevada a cabo por el
1350, indica que el corredor tiene derecho a corredor. -
cobrar una retribución como consecuencia
de la intermediación en la que actuó. - Por otro lado, el momento en que el contrato
se considera perfeccionado, dependerá del
Este art. establece que si el negocio entre las tipo de contrato de que se trate
partes se celebra como resultado de la
intermediación que efectúa el corredor, Si el contrato es real, (es decir, que se
entonces nace su derecho a reclamarla de perfecciona con la entrega de la cosa)
las partes, siempre que como ya vimos, su tendrá que entregarse la cosa objeto del
actuación no haya sido protestada, y que no contrato para que puedan nacer derechos y
intervenga otro corredor por alguna de las obligaciones exigibles entre las partes, porque
partes. - Además se requiere que el corredor así se perfecciona (ej. el contrato de
se encuentre matriculado acorde ley para depósito).
tener derecho a percibirla. - Si el contrato es consensual, (es decir que se
Esta ley habla de pago de comisión, cuando considera perfeccionado por la voluntad de
el lenguaje correcto hubiera exigido decir las partes) se perfecciona con el simple
honorario del corredor. – consentimiento de las partes. Desde allí nace
el derecho a exigirlo (ej. compra venta
Para que el corredor tenga derecho a comercial).
percibir su honorario o comisión como indica
ahora el CCCN, es necesario según el art. Pero habrá que considerar también,
1350 del CCCN, es necesario que el negocio conjuntamente con lo anterior, la forma. -
entre las partes se celebre como Si el contrato es formal, se necesitará cumplir
consecuencia directa de la actividad de con la forma pedida por la ley para que esté
intermediación que llevó a cabo el corredor, perfeccionado.
es decir, que la gestión del corredor haya sido
eficaz. – Si el contrato es formal para la prueba, aquí el
contrato que llevan a cabo las partes, existe
Ello significa que el contrato se encuentre cualquiera sea la forma que le den, se respete
PERFECCIONADO, como explicábamos al o no la forma prevista en la ley, eso mientras
principio de la unidad. - Es decir, que gestión todo va bien, pero en caso que surja una
eficaz significa contrato entre comitentes controversia entre las partes, se necesitará
perfeccionado, y contrato perfeccionado haber cumplido con dicha forma, porque
significa que las partes o comitentes, como solamente con esa forma cumplida las partes
consecuencia de la labor del corredor, pueden exigir judicialmente sus derechos. -
quedaron lo suficientemente vinculadas, Aquí para perfeccionar el contrato, se va a
pudiendo cualquiera de ellas exigirle a la otra necesitar la forma requerida por la ley,
el cumplimiento del contrato, o bien también. –
reclamarle los daños y perjuicios derivados
del incumplimiento. – Ejemplo de ello, la fianza, que debe hacerse
por escrito. En el caso que sea necesario
Entonces el momento al que nace el derecho ejecutar al fiador se necesita la existencia
a cobrar la comisión, la ley lo determina de un documento escrito que acredite la
claramente, diciendo que el corredor puede existencia de esa fianza. Sólo así puede
45
cobrarla cuando su GESTION hay a exigirse ese contrato.
 Modulo I: El corretaje y el Corredor

Tratándose de contratos no formales, el

perfeccionamiento, tendrá más que ver con La labor del corredor debe ser la causa
la posibilidad de probar de alguna manera el de que el contrato se haya
perfeccionado entre las partes (efecto)
contrato para poder exigir su cumplimiento
para que exista derecho al cobro de la
judicialmente, sólo que no hay una forma
comisión.
específica que se necesite cumplir para
poder accionar judicialmente, pero si se
necesitará poder probarlo, por testigo y
principio de prueba por escrito, por ejemplo. - Contrato Intermediación
Perfeccionado del Corredor
Entonces queda claro que conclusión de un (EFECTO) (CAUSA)
contrato y su perfeccionamiento pueden o
no coincidir en el tiempo, porque ello
Desde ya que esto es así, salvo pacto en
depende del tipo de contrato que se trate, de
contrario ente las partes (comitentes y
si es real o consensual y de cuál es su forma.
corredor) y salvo que se de algunas de los
Ej: el contrato de compra venta de una cosa casos previstos en el art. 1353, que
mueble se perfecciona con el simple comentaremos posteriormente. –
consentimiento de las partes (por ser
consensual) y se concluye cuando se entregó
la cosa y se pagó el precio. - MONTO DE LA COMISIÓN

Entonces es necesario analizar estos El monto de la comisión, según el art. 1350 del
aspectos, repetimos, para saber si el contrato CCCN, es el convenido entre las partes. -
está perfeccionado, es decir si las partes
Si faltara estipulación de partes, el monto de
pueden exigírselo entre ellas, allí nace el
la comisión será el de uso y costumbre en del
derecho a cobrar la comisión del corredor,
lugar en que se celebró el contrato entre
por haber sido su trabajo eficaz. -
partes, o en el que se ejecutó principalmente.
Por eso no nos parece acertada la expresión Evidentemente tampoco es clara la ley en
de conclusión del contrato entre las partes esto, ya que no se sabe a qué contrato está
para hablar de derecho al cobro de refiriendo, si al de corretaje o al celebrado
comisión, porque si una de las partes entre las partes. -
incumple con un contrato ya perfeccionado,
La ley prosigue diciendo que, si no existe
ya nació el derecho del corredor a cobrar esa
acuerdo al respecto, será la que determine el
comisión. -
juez el monto de la comisión que corresponde
Por ejemplo, si se firmó un boleto entre partes al corredor. -
por la compra venta de un inmueble, con
El CCCN olvida la vigencia del art. 77 de la ley
seña confirmatoria, ese contrato de compra
24.441 denominada de Financiamiento de la
venta esta perfeccionado entre las partes, y
Vivienda y Construcción, que determinaba
la gestión del corredor puede considerarse
que, en caso de corretaje inmobiliario, la
eficaz, dando lugar al derecho a cobrar la
comisión al comprador no podrá exceder de
comisión.- Pero si después alguna de las
1 y media vez el valor de compra. - Esto sí era
partes incumple, porque por ej. no entrega el
reconocido por el art. 37 de la ley 25.028
bien, o no paga el saldo del precio, de todas
ahora derogado. -
maneras el contrato está perfeccionado,
porque puede exigirse el cumplimiento del
mismo entre partes judicialmente.-
46
 Modulo I: El corretaje y el Corredor

Sin embargo, consideramos que las pautas el contrato entre las partes, de todas
arancelarias no son libres, y que los aranceles maneras, se debe la comisión. -Es de
locales siguen rigiendo la actividad del destacarse que todos los supuestos que
corredor, no pudiendo pautarse ni pagarse contempla este artículo, parten de la base
comisiones menores que las establecidas por que el corredor ya ha efectuado su gestión
las pautas locales. - útil, vinculando suficientemente a las partes y
que luego, por los distintos motivos que el
artículo que comentamos enuncia, concluirá
QUIEN DEBE LA COMISION AL CORREDOR el contrato celebrado entre las partes. -

Según el artículo 1351 del CCCN, si interviene Analizaremos uno por uno de estos supuestos.
un sólo corredor, la comisión es debida por
A) Si las partes sometieron el contrato que a
ambos comitentes, ello salvo pacto en
ellas las vincula a una condición resolutoria, y
contrario entre partes; y siempre y cuando no
ésta se cumple, de todos modos, la comisión
haya habido protesta, tal como la explicamos
es debida al corredor. -
previamente, o pacto en contrario. -
Clarifiquemos en primer lugar que es la
Expresamente el art. 1351 del CCCN
condición resolutoria. -
establece que no hay solidaridad entre las
partes para el pago de la comisión, lo que no El nuevo CCCN la trata en el art. 343.- La
innova respecto del anterior régimen. - condición resolutoria es una cláusula que las
partes pueden agregar a su contrato, por la
Si interviene un corredor por cada una de las
cual se ata la RESOLUCIÓN O CONCLUSIÓN
partes, cada parte le debe la comisión a su
del contrato que las vincula a un hecho futuro
corredor, quien sólo podrá cobrársela
e incierto. -
únicamente a su comitente y no al otro
comitente interviniente en el negocio. - Es decir, si ese hecho futuro que es incierto por
tanto en su acontecer o no, efectivamente se
produce en el futuro, el contrato entre las
CUANDO TIENE EL CORREDOR DERECHO AL partes que estaba vigente y existía SE VA A
COBRO DE LA COMISIÓN RESOLVER. -

Con dudosa técnica de redacción, los La condición resolutoria es un hecho (futuro e

artículos 1352 y 1353 del CCCN, reforman lo incierto) que influye en la eficacia de un acto,
vinculado al derecho al cobro de comisión ya que si se cumple el acto que estaba vivo,
por parte del corredor. - se resuelve. -

Estas normas vienen a reemplazar a los arts. 37 Ejemplo de una condición resolutoria sería:
y 38 de la ley 25.028, que fueron derogados “Te entrego el auto en préstamo, pero si llueve
por la reforma del CCCN. Sin embargo, no el viernes próximo me lo devolves”. -
representan un avance sobre el tema. –
El contrato de préstamo entonces es eficaz,
pero sujeto esa eficacia o existencia a una
condición que es futura e incierta: “si el
CUANDO EL CORREDOR TIENE DERECHO A
viernes próximo llueve”. - Si llueve, se tiene por
COBRAR SU COMISIÓN
cumplida la condición resolutoria y se debe
El art. 1352, indica en qué casos SI SE DEBE LA devolver lo prestado, el auto. -
COMISIÓN. -
Ahora bien, vinculando esto con la comisión
Este artículo se encarga de aquellos del corredor, 47
supuestos en los que pese a haber concluido
 Modulo I: El corretaje y el Corredor

el art. 1352 considera que si se somete el los efectos del contrato por voluntad de las
contrato que firman las partes a una partes. - Se entiende así, que con esa
condición resolutoria, aunque ésta se supresión del vocablo “no” se variaría el
cumpla, y, en consecuencia, el contrato entre supuesto que contempla la ley y se protegería
las partes no tenga eficacia, se resuelva, al corredor de la voluntad de las partes que
IGUAL EL CORREDOR TIENE DERECHO A podría dejarlo sin derecho a cobrar su
COBRAR SU COMISIÓN. - comisión ante la resolución del contrato. -

Esto es fácil de entender, ya que las partes se Entiendo que ese no es el supuesto
habían vinculado suficientemente, el contemplado por la ley, ya que, aunque la
contrato entre ellas por acción del corredor condición resolutoria se cumpla y le quite
ya estaba PERFECCIONADO, de modo que si efecto al contrato, si partimos de la idea que
ellas deciden luego de ese el contrato YA HABÍA ESTADO
perfeccionamiento, someter la eficacia de su PERFECCIONADO, Y EN CONSECUNCIA YA
contrato a una condición resolutoria, ello no HABÍA NACIDO EL DERECHO AL COBRO DE LA
tiene por qué afectar al corredor quien ya COMISIÓN, NO HAY DUDA ALGUNA QUE ES
concluyó su trabajo, por haber sido útil su DEBIDA AL CORREDOR, MÁS ALLÁ QUE POR
gestión posibilitando la vinculación de las UN HECHO FUTURO E INCIERTO PUEDA
partes quienes luego eligieron pactar, por la QUEDAR SIN EFECTO EL CONTRATO. -
razón que sea, una condición resolutoria del
Continúa diciéndonos el art. 1352 del CCCN
contrato que los unía.-
en qué otro supuesto se debe abonar la
Ej. Las partes realizan un contrato de compra comisión:
venta de un inmueble, firman el boleto que
B) Se debe de todas formas la comisión,
contiene una seña confirmatoria, la cual
aunque el contrato entre las partes se
habilita al corredor a cobrar su comisión, ya
incumpla por alguna de ellas, o se resuelva, o
que en virtud de esa seña las partes pueden
rescinda o medie distracto. -
exigirse el cumplimiento del contrato
(PERFECCIONAMIENTO). - En este caso la explicación de que se deba
de todas formas la comisión, aun dándose
Pero si las partes, eligen además indicar en el
cualquiera de los supuestos que
boleto que sujetan la eficacia del contrato de
comentamos, es la misma que en el caso
compra venta a un préstamo que una de las
anterior. -
partes puede recibir, y que si no lo recibe
queda sin efecto la compra venta pactada Se trata de un momento en la negociación
(hecho futuro e incierto), ello no puede influir entre partes, en que el contrato entre ellas YA
sobre el derecho del corredor, quien ya ESTA PERFECCIONADO. -
vinculó suficientemente a las partes. -
Además, el corretaje está concluido, porque
Parte de la doctrina sostiene que esta norma ya acercó a las partes de modo que
es tan básica que no tiene sentido haberla cualquiera de ellas podía exigirle el
escrito. - Entiende ese sector de la doctrina cumplimiento a la otra (de allí que se hable
que la norma tendría algún valor jurídico si se de incumplimiento), por tanto, el corredor
quitara el VOCABLO “NO”, por ser ese el único tiene derecho a cobrar su comisión. -
supuesto que podría dar lugar a dudas. - Es
Si hay incumplimiento es porque las partes
decir, en ese caso, se estaría protegiendo al
estaban obligadas a cumplir, a ejecutar las
corredor aún en el supuesto que LA
prestaciones nacidas del contrato celebrado
CONDICIÓN RESOLUTORIA SE CUMPLIERA, y
48
en consecuencia se vieran extinguidos los
 Modulo I: El corretaje y el Corredor

entre ellas y en el que sobreentiende, el Es decir, que estos son supuestos en el que el
corredor intermedio para lograrlo. - comitente excluye al corredor que inicio la
negociación, impidiéndole concluir la gestión
Si alguna de las partes incumple, o ambas lo
de intermediación para entregársela a otro
hacen, de todas formas, el corredor tiene
tercero o concluirla el propio comitente en
derecho al cobro de su comisión, porque el
circunstancias similares a las que manejaba el
contrato entre ellas ya estaba
corredor.
perfeccionado, y el contrato de corretaje
concluido, por haber sido útil la gestión del Obviamente se trata de supuestos en los que
corredor contribuyendo a vincular el corredor cumple con sus obligaciones en el
suficientemente a las partes. De otra forma, ejercicio de su actividad de intermediación, y
no cabe hablar de incumplimiento. - no aquellos en los que se decide apartarlo
porque ha incurrido en actitudes y
Idéntico razonamiento se da en los demás
actividades que no se condicen con sus
supuestos, porque si el contrato se extingue
obligaciones legales. -
por actos de negligencia o incumplimientos
de las partes (como pueden ser la resolución, Un supuesto importante que antes
la rescisión y la extinción por distracto), como contemplaba la ley y que ahora se ha omitido
el corredor ya realizó su labor de es el de la culpa del comitente, es decir,
intermediación, esa actitud de las partes no cuando este mediante actitud culposa
puede perjudicarlo y entonces conserva el impida de manera directa o indirecta, la
derecho a cobra su comisión. - consecución de la labor iniciada. – De esta
forma, se pierde una prerrogativa con al que
contaba el corredor. -
Prosigue el art. 1352 del CCCN, diciendo que
también se debe la comisión:
CUANDO EL CORREDOR NO TIENE DERECHO A
c) Cuando iniciada la negociación por el
COBRAR LA COMISIÓN
corredor, el comitente decide encargarle su
conclusión a un tercero, sin que el corredor El artículo 1353 del CCCN, trae aquellos
pueda concluir su misión. - supuestos en los que el corredor NO tiene
derecho al cobro de la comisión. -
Se trata de tres supuestos en los que,
habiendo comenzado la operación de a) No se deberá comisión cuando el negocio
intermediación el corredor, por razones principal, celebrado entre las partes esté
ajenas a él; el negocio no puede sometido a condición suspensiva y ésta NO se
perfeccionarse. cumple. -

Son supuestos en los que el corredor podría El art. 343 CCCN regula, también, la
haber concluido el negocio si el comitente condición suspensiva como aquel hecho
no se hubiere interpuesto, impidiéndolo, sin futuro e incierto de cuyo acontecer
un motivo, de modo que por voluntad del dependerá la existencia misma del negocio
corretaje, sucede que 1) Iniciada la labor de entre las partes. Si la condición se cumple el
intermediación por un corredor, el comitente contrato nace y tiene efectos. Si la condición
por decisión unilateral encarga el negocio a que suspendía el contrato no se cumple
otro corredor para que lo concluya y 2) El o (como hecho futuro e incierto que es) el
los comitentes, sin importarle la labor contrato entre las partes no nace, no existe no
cumplida por el corredor que aún no se tiene efectos.
concluyó, deciden concluir el negocio por sí 49
mismo/s aportando al corredor.-
 Modulo I: El corretaje y el Corredor

Por ello el art. 1353 del CCCN, entiende que, haber conocido. - Parece lógico el caso
si el contrato ente las partes no nace, porque contemplado ya que se vincula al
no se cumple la condición suspensiva, a cuyo cumplimiento de obligaciones impuestas al
acontecer habían condicionado las partes el corredor cuya inobservancia no puede
nacimiento del contrato y sus efectos, excusarse. -
entonces tampoco parecería lógico que el
Respecto de estas cuestiones hoy tratadas
corredor tuviera derecho a cobrar su
por los artículos 1352 y 1353 del CCCN, la
comisión. - Como el contrato no existe,
Jurisprudencia ha ido diciendo:
parecería ilógico que se debiera pagar una
comisión. - “El corredor tiene derecho a la comisión
desde la conclusión del contrato,
El supuesto se daría en los hechos, cuando,
por ejemplo, las partes condicionan la aunque se celebre bajo condición resolutoria
compra venta de un inmueble, incluida la (CNCom., sala B, 23/7/1951, LA LEY, 66-267).”.
firma del boleto, al logro de un préstamo por
“El corredor que ha tenido una intervención
parte del comprador. Si el préstamo no le es
seria dirigida a concertar la operación tiene
otorgado no se celebra no se avanza en la
derecho al cobro de comisión, aunque dicha
compra venta. –
operación sea concluida sin su intervención
directa (CNCom., sala A, 11/10/1960, ED, 1-
643). “
b) Tampoco se deberá la comisión si el
contrato entre las partes se anula, ello por ser “El corredor tiene derecho a comisión,
ilícito el objeto respecto del cual contrataron, aunque haya sido separado de la gestión,
o bien porque una de las partes no tenía la siempre que el negocio se concluya en
capacidad o representación suficiente o si la términos idénticos a los por él propuestos
nulidad se vincula con cualquier otra (CNCom., sala B, 13/6/1962, ED, 4-552;
circunstancia que haya sido conocida o CNCom., sala C, 15/12/1965, ED, 14-461;
debiera haber sido conocida por el corredor CNCom., sala B, 17/7/1964, JA, 1965-I-355).”
como intermediario. -

Sin duda este supuesto se vincula

GASTOS
directamente con las obligaciones que la ley
le impone al corredor en el ejercicio de su Trae una innovación la ley en el art. 1354 del
actividad. - CCCN ya que se consagra el principio del NO
DERECHO AL REEMBOLSO DE GASTOS, salvo
En estos casos el corredor tiene la obligación
pacto en contrario entre las partes. -
de haber conocido la circunstancia que
viciada, hace imposible el contrato, como es Es decir, que salvo que se haya pactado que
la ilicitud del objeto, la falta de capacidad de se van a devolver los gastos y el corredor se
una de las partes o la falta de representación haya muñido de la prueba pertinente, no se
o representación insuficiente.- El corredor tendrá derecho al reembolso de los mismos,
pierde el derecho a reclamar un honorario de por más que se pueda acreditar su existencia.
acontecer alguna de estas circunstancias, u Ello así, ya que se consideran incluidos en la
otras que el corredor en virtud de las comisión.
obligaciones que la ley le impone, debería
haber previsto y saber sobre su vicio.- El
intermediario no tendría derecho a reclamar
un honorario por un acto que nunca podría 50
haber sido eficaz, por causas que él debía
 Modulo I: El corretaje y el Corredor

La legislación anterior refería al derecho al

reembolso de gastos convenidos y que se
pudieran acreditar. - Ahora, deberá pautarse
expresamente que los gastos son aparte de la
comisión y que deberán ser abonados. -

Incluso, en caso que la operación entre las

partes no se concrete y que el corredor haya
incurrido en gastos, si no se pautó
expresamente que le serían devueltos, el
corredor carece de derecho a su reclamo,
acorde lo expresamente previsto en el art.
1354 del CCCN. -

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