INFORME DE AVALÚO COMERCIAL

INFORMACIÓN BÁSICA

N. SOLICITANTE LUZ ANGELA GARCIA QUINTERO D. IDENTIFICACIÓN C.C. 39.152.457 BANCO CONSE. 202212140001 FECHA AVALÚO 14/12/22
OBJETO AVALÚO Originación DIR. INMUEBLE CL 5 D # 38 A - 35 LOCA 21 PISO 2 DE LA ALA 2 BARRIO EUCARISTICO NOM. CONJ. O ED. EDI VIDA CENTRO PROFESIONAL
CIUDAD CALI COD DANE 76001 DPTO. Valle del Cauca SECTOR Urbano METODOLOGÍA VALUATORIA Comparación - Capitalización - Reposición
SISTEMA DE COORDENADAS WGS84 LATITUD 3,4896 LONGITUD -76,5227

SE REALIZÓ UNA COMPARACIÓN DE OFERTAS DE INMUEBLES AL INTERIOR DEL SECTOR DE LOCALIZACIÓN DE CARACTERÍSTICAS Y ESPECIFICACIONES SIMILARES AL OBJETO DE
JUSTIFICACIÓN METODOLOGÍA EMPLEADA
AVALÚO SEGÚN DECRETO 1420 DE 1998.

INFORMACIÓN DEL BARRIO

SERVICIOS PÚBLICOS USO PREDOMINANTE DEL BARRIO VIAS DE ACCESO AMOBLAMIENTO URBANO LEGAL.
ESTRATO 5 BARRIO Aprobado TOPOGRAF. Plano TRANSP. Bueno
Sector Predio
ACUEDUCTO VIVIENDA COMERCIO ESTADO BUENO PARQUES ARBORIZACIÓN PERSPECTIVAS DE VALORIZACIÓN

ALCANTARILLADO INDUSTRIA PAVIMENTADA SI PARADERO ALAMEDAS

ENERGÍA ELÉCTRICA MIXTO ANDENES SI ALUMBRADO CICLO RUTAS

ESTABLES
GAS NATURAL OTRO SARDINELES SI Z. VERDES
TELEFONO

INFORMACIÓN DEL INMUEBLE

TIPO Local M. INMOB. PPAL 1 370-833460 M. INMOB. GJ 1 M. INMOB. GJ 4 M. INMOB. DP 2

USO Comercio M. INMOB. PPAL 2 M. INMOB. GJ 2 M. INMOB. GJ 5 CHIP (Solo Bogotá)

CLASE Comercial TIPO VIVIENDA M. INMOB. GJ 3 M. INMOB. DP 1

INFORMACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN

NUMERO DE PISOS 11 ESTADO CONSTRUCCIÓN ESTADO CONSERVACIÓN Bueno

NUMERO SÓTANOS 2 NUEVA TERMINADA USADA SIN TERMINAR FACHADA Pañete y pintura CUBIERTA

AÑO CONSTRUCCIÓN 2011 EN OBRA AVANCE TERMINADO REMODELADO

VETUSTEZ (AÑOS) 11 IRREG. ALTURA Sin Irregularidad AJUSTE. SISMORESIST. (REPAR.)

ESTRUCTURA (MATERIAL) Concreto Reforzado IRREG. DE LA PLANTA Sin Irregularidad ESTRUCTURA REFORZADA No disponible
ESTRUCTURA (TIPO) Muros DAÑO PREVIOS Sin Daños Previos
DEPENDENCIAS
SALA BAÑO SOCIAL BAÑO PRIVADO BAÑO SERVICIO JARDÍN GARAJES (TOTAL UNIDADES) 1 LOCAL
COMEDOR ESTAR DE TV. COCINA PATIO BALCÓN CUBIERTO USO EXCLUSIVO BAHÍA COMUNAL DOBLE DEPOSITO BODEGA

ESTUDIO HABITACIONES CUARTO SERV Z. VERDE PRIVADA TERRAZA DESCUBIERTO PRIVADO SENCILLO SERVIDUMBRE OFICINA
ACABADOS
PISOS MUROS TECHOS C. MADER. C. METAL. BAÑOS COCINA PISOS MUROS TECHOS C. MADER. C. METAL. BAÑOS COCINA

ESTADO BUENO BUENO BUENO BUENO BUENO BUENO CALIDAD NORMAL NORMAL NORMAL NORMAL NORMAL NORMAL

PROPIEDAD HORIZONTAL DOTACIÓN COMUNAL

SOM. A PROP. HORIZONTAL SI NUMERO EDIFICIOS 3 PORTERÍA PISCINA GJ. VISITAN. BOMBA EYECTORA Z. VERDES SALÓN COMUNAL PLANTA ELÉCTRICA

CONJ. O AGRUP. CERRADA SI UNID, POR PISO 10 CITÓFONO TANQUE AGUA JUEGOS NIÑOS A. ACON. CENTRAL GIMNASIO SHUT BASURAS ASCENSOR

UBICACIÓN INMUEBLE INTERIOR TOTAL UNIDADES 300 BICICLETERO CLUB HOUSE CANCHA MULT. CANCHA SQUASH SAUNA EQ. PRESIÓN CONST. NUMERO ASCENSORES 6
OTROS

ACTUALIDAD EDIFICADORA COMPORTAMIENTO OFERTA Y DEMANDA TIEMPO ESPERADO COMERCIALIZACIÓN 6

EL SECTOR SE ENCUENTRA CONSOLIDADO PARA EL USO DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR, SE OBSERVAN EL SECTOR PRESENTA OFERTA Y DEMANDA MEDIA DE INMUEBLES COMPARABLES.
PROYECTOS CONSTRUCTIVOS EN MEDIANA ALTURA.

LIQUIDACIÓN AVALÚO
DESCRIPCIÓN ÁREA (m2) VALOR UNITARIO (m2) VALOR TOTAL
AREA PRIVADA 20,53 $ 22.095.000,00 $ 453.610.350,00
$ 0,00
$ 0,00
$ 0,00
$ 0,00
VALOR TOTAL AVALÚO $ 453.610.350,00
VALOR DESTRUCTIBLE (ASEGURABLE) $ 317.527.245,00
MONTO MÁXIMO A FINANCIAR 0% $ 0,00
VALOR INTEGRAL METRO CUADRADO #¡DIV/0!

VALOR UVR DEL DIA VALOR AVALÚO EN UVR #¡DIV/0! CALIFICACION DE LA GARANTÍA FAVORABLE DESFAVORABLE

OBSERVACIONES
DIRECCIÓN ANEXOS OTRAS DIRECCIONES

OBSERVACIONES GENERALES
El siguiente avalúo se realiza conforme a la resolución 620, del 23/09/2008 del IGAC.
DOCUMENTOS SUMINISTRADOS: Certificados de tradición y libertad No. 370-833460 impreso el 29 de Noviembre del 2022, Escritura Publica N° 1611 del 11 de Mayo del 2011 Notaria 8 de Cali,
Valle del Cauca.
NORMATIVIDAD: Se ubica en el Barrio Eucarístico, Comuna: 19, Tratamientos Urbanísticos: Renovación Urbana 3 – (R3), Índice de Construcción: 2,2, Índice adicional: 4
Local 21: Se ubica en el Barrio Eucarístico, en Edificio Vida Centro Profesional, Local 21 Piso 2 de la Ala 2, sometido a régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública No. 1790 del 16/07/2010 en la
notaría 22 de Santiago de Cali, Valle del Cauca.
NOTA: Las áreas que se utilizaron corresponden a las presentes en los documentos suministrados.
NOTA: El inmueble cuenta con los servicios públicos, medidores instalados (agua, energía y gas) y las condiciones mínimas de habitabilidad.

VIGENCIA DEL AVALÚO

De acuerdo con el Numeral 7 del Artículo 2 del Decreto 422 de marzo 08 de 2000, y al Artículo 19 del Decreto 1420 de junio de 1998, expedidos por el Ministerio de Desarrollo Económico, el presente avalúo
tiene una vigencia de un (1) año a partir de la fecha de expedición de este informe, siempre y cuando se conserven las condiciones extrínsecas e intrínsecas que pueden afectar el valor.
El precio que asigna al inmueble avaluado es siempre el que correspondería a una operación de contado, entendiéndose como tal la que se refiere al valor actual del bien, cubierto en el momento mismo de
efectuarse la operación, sin consideración alguna referente a la situación financiera de los contratantes.
Para efectos de la conformación del valor del bien avaluado, entre otros criterios, han tenido en cuenta los avalúos recientes y las transacciones en el sector al que, homogéneamente, pertenece el inmueble.
En cuanto a la incidencia que sobre el precio pueda tener la existencia de contratos de arrendamiento o de otra índole, desechan evaluar tales criterios en el análisis, y consideran que el inmueble está sin
ocupación, asumiendo que el titular del derecho de propiedad tiene el uso y goce de todas las facultades que de dicho inmueble se deriven.
Salvo las que sean perceptibles y de público conocimiento, en el avalúo presente no se tienen en cuenta las características geológicas ni la capacidad de soporte o resistencia del terreno avaluado, ya que para
la certeza de tales análisis se requiere la aplicación de técnicas especiales que no efectúan.

AVALUADOR CONTROL INTERNO CONDICIONES DE SALUBRIDAD E IMPACTO AMBIENTAL

CONDICIONES DE SALUBRIDAD BUENAS

Firma DANIEL VASQUEZ Firma IMPACTO AMBIENTAL

Perito Avaluador SI POSITIVO ARBORIZACIÓN SI PARQUES SI OTROS

AVALUADOR ANALISTA DE AVALÚOS
1144180806 Z. VERDES SI

CC/NIT #N/A NEGATIVO POR AIRE BASURA OTROS

Registro R.A.A. #N/A NIT 860.025.656-1 INSEGURIDAD RUIDO AGUAS SERVIDAS

Fecha 14/12/2022

DIRECCIÓN: KR 12 # 79 - 43 PS 4 E-MAIL: administracion@[Link]

 ESTUDIO DE MERCADO

AVALÚO No. 202212140001 BARRIO EUCARISTICO

CONJUNTO PROYECTO VIDA CENTRO PROFESIONAL ESTRATO 5
MUNICIPIO CALI FECHA 14/12/2022

Area de Jardin,
No No Edad M² - Gj, Dp, Área
No. Dirección Fuente Local Piso Asce. Disp Gj Dp Observaciones Generales Área Pr M2 terraza y zona Valor Pedido Nego (%) Valor Final Valor Gj Valor Dp M² +Área Lb.
Hab Baños (Años) Lb.
de ropas

CL 5 D # 38 A local en el edificio los colores de 67 metros

1 EDIFICIO VIDA CENTRO 315 5577164 10 1 1 10 SI ESQUINERA 11 0 0 cuadrados esta en el sector de tequendama en 67,00 0,00 $ [Link] 5,00% $ [Link] $0 $0 $ 23.253.731 $ 23.253.731
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PROFESIONAL PORCELANATO, PARQUEADERO EN
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CL 5 D # 38 A LOCAL COMERCIAL 22 M2. SEGUNDO PISO

314 (678 - 69 -
4 EDIFICIO VIDA CENTRO 2 1 1 2 SI MEDIANERA 11 0 0 PARA OFICINA O ALMACEN. EDIFICIO DE LOS 22,00 0,00 $ 490.000.000 5,00% $ 465.500.000 $0 $0 $ 21.159.091 $ 21.159.091
17) COLORES
PROFESIONAL
[Link]
Media $ 22.095.915 $ 22.095.915
Desviación $ 864.681 $ 864.681
PARA PROYECTOS NUEVOS INCLUIR OFERTAS NUEVAS PREFERIBLEMENTE DE LA SALA DE VENTAS Y DE DIFERENTES AREAS, NO INCLUIR VALORES DE PROMESA Coef. Var 3,91% 3,91%
OBSERVACIONES
LOS INMUEBLES COMPARABLES ESTAN UBICADOS EN EL MISO SECTOR
LAS AREAS DE LAS OFERTAS SON COMPARABLES CON EL OBJETO DE AVALUO AP AREA VALOR M2 TOTAL
LAS CARACTERISTICAS DE ACABADOS Y CONSTRUCTIVAS SON COMPARABLES LOCA 21 20,53 $ 22.095.000 $ 453.610.350

Carrera 12 Nº 79 - 43 PS 4 / Fax: (57-1) 2131425 / Tel: (57-1) 6000700 / [Link]

 INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI
S E D E CE N TR AL O TE R RI TO RI AL

OBSERVACIONES GENERALES
El siguiente avalúo se realiza conforme a la resolución 620, del 23/09/2008 del
IGAC.
DOCUMENTOS SUMINISTRADOS: Certificados de tradición y libertad
No. 370-833460 impreso el 29 de Noviembre del 2022, Escritura Publica N° 1611
del 11 de Mayo del 2011 Notaria 8 de Cali, Valle del Cauca.
NORMATIVIDAD: Se ubica en el Barrio Eucarístico, Comuna: 19, Tratamientos
Urbanísticos: Renovación Urbana 3 – (R3), Índice de Construcción: 2,2, Índice
adicional: 4
Local 21: Se ubica en el Barrio Eucarístico, en Edificio Vida Centro Profesional,
Local 21 Piso 2 de la Ala 2, sometido a régimen de propiedad horizontal mediante
escritura pública No. 1790 del 16/07/2010 en la notaría 22 de Santiago de Cali,
Valle del Cauca.
NOTA: Las áreas que se utilizaron corresponden a las presentes en los
documentos suministrados.
NOTA: El inmueble cuenta con los servicios públicos, medidores instalados (agua,
energía y gas) y las condiciones mínimas de habitabilidad.
 INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI
S E D E CE N TR AL O TE R RI TO RI AL

A continuación se relacionan los artículos del POT de Cali:

Art. 258 Área de Actividad Residencial Predominante.

Determinase como área de actividad residencial predominante aquella
originada en desarrollos planeados con áreas delimitadas para
comercio y servicios iguales o inferiores al 30% del área bruta del
sector normativo, siempre y cuando estén localizadas en ejes viales,
manzanas comerciales o centros cívicos y comerciales.
PARAGRAFO: Cuando un área que aún conserva el carácter de
residencial predominante ha experimentado cambios i ncontrolados,
pero aún de escala moderada al interior de su tejido, sea por
filtración de usos, por efecto de inadecuado control sobre los bordes
de una vía arterial o colectora, o por causa de algún equipamiento
impactante o mal implantado, la ficha norm ativa y su correspondiente
polígono registrará el hecho dentro de una sub área de manejo, con
el fin de establecer regulaciones específicas para ese sector que
impidan la extensión del contagio y contribuyan a la mitigación el
impacto.

ARTICULO 259: Norma s para el Uso Residencial.

Se clasifican dentro del área de actividad residencial neta los tejidos
urbanísticos abiertos, originados en el ensanche de la ciudad y
desarrollos lote a lote que deben preservar el uso y sus
características originales, así como los conjuntos y agrupaciones de
vivienda, los cuales se identificarán en la ficha y polígono normativo.
- La ficha normativa delimitará el área y fijará la proporción en la que
se permiten usos distintos de la vivienda, siempre y cuando no
superen el porcentaje establecido para la respectiva área de
actividad. En todo caso, los usos principales son comercio al detal y
servicios de escala vecinal o barrial.
- En los nuevos conjuntos y agrupaciones, el porcentaje del área
destinable a los usos permitido s se distribuirán en aglomeraciones,
en ejes o en bordes del desarrollo.
- Las áreas de actividad residencial predominante permiten
únicamente en el primer piso de la edificación, usos clasificados
como actividad económica limitada, en un área menor a 60 M² de la
edificación.
- En urbanizaciones originadas en la modalidad de loteo individual,
en agrupaciones de vivienda de interés social o en desarrollos
sujetos a procesos de reordenamiento y mejoramiento se permiten
usos de comercio y servicios de esca la barrial; y vivienda con
actividad económica (vivienda productiva) del tipo microempresas
siempre y cuando no generen impacto negativo. La ficha normativa y
la Matriz de Clasificación de Usos precisarán estas actividades.
 INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI
S E D E CE N TR AL O TE R RI TO RI AL

- El uso de vivienda se permit e en estructuras arquitectónicas

unifamiliares, bifamiliares, multifamiliares y de vivienda compartida,
esta última en el caso de bifamiliares o trifamiliares sin régimen de
propiedad horizontal.

Artículo 310. Consolidación Urbanística – [Link] residenciales con

adecuadas condiciones urbanísticas donde se pretende mantener el patrón
urbanístico existente debido a su calidad y estado de conservación.

Tratamiento Planes parciales de R. Urbana Proyecto de R. Urbana Otras normas

C 1 No permitido No permitido Se deben mantener jardines, antejardines y
retrocesos existentes conforme las normas volumétricas originales de cada
urbanización.
MÉTODO DEL AV ALÚO

El Avalúo del terreno y la construcción se obtiene con base en el

método comparativo o de mercado mediante estudio de ofertas en el
sector, de conformidad con lo establecido en la Resolución 0762/98, y
se apoya con la investigación económica directa a través de
encuestas a peritos, inmobiliarias, corredores de bienes raíces y
personas conocedoras del m ercado inmobiliario de la zona y la
ciudad.
Las ofertas referenciadas y las encuestas directas se evaluaron
estadísticamente según las Resolución 0762/98 y normas vigentes del
IGAC.

Un método de apoyo para avaluar el terreno es el potencial de

desarrollo acorde a las normas urbanísticas vigentes según ficha
predial correspondiente del predio.

El método para Avaluar la Construcción es el costo de reposición con

base en los índices de construcción de la ciudad de Cali por la
Revista especializada Construd ata, en la edición No. 203 de índice
de vivienda del 2022. A su vez se resta la depreciación acumulada
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S E D E CE N TR AL O TE R RI TO RI AL

para llegar al valor estimado de la construcción. El método de

depreciación es el de Fitto y Corvini que incorpora la edad y el estado
de conservación d e las construcciones del inmueble.

Los criterios de evaluación definidos para el apoyo de la

investigación económica son: ubicación, uso de suelo normativo y
actual, valorización, oferta y demanda del sector, estado de las
construcciones y mantenimiento , sistema constructivo, problemas de
sismo resistencia, remodelación, forma de acceso, edad de la
construcción, materiales, instalaciones de servicios públicos y
complementarios, infraestructura hospitalaria, tradición.

CONSIDERACIONES GENERALES

Para determinar el Avalúo del predio, se analizaron las siguientes

consideraciones:

 El uso del suelo del predio según las normas urbanísticas según
concepto de uso de suelo de Planeación de Cali es Residencial
Predominante.

 Los métodos de Avalúo aplicados son e l comparativo de

mercado, y el método de costo de reposición de la construcción
restando la depreciación según el estado de conservación y
vetustez, lo anterior apoyado con la investigación directa
basado en las consideraciones, ofertas y análisis. Así mis mo se
aplica el potencial de desarrollo acorde a las normas
urbanísticas según la ficha normativa correspondiente al predio.

 Los criterios de evaluación definidos para el apoyo de la

investigación económica directa son:

o Terreno: Ubicación en la zona urb ana y sobre vía

secundaria, forma y regularidad del lote y tipo de
edificación.
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OBSERVACIONES ESPECIALES

VIGENCIA DEL AVALÚO

De acuerdo con el Numeral 7 del Artículo 2 del Decreto 422 de marzo 08 de 2000,
y al Artículo 19 del Decreto 1420 de junio de 1998, expedidos por el Ministerio de
Desarrollo Económico, el presente avalúo tiene una vigencia de un (1) año a partir
de la fecha de expedición de este informe, siempre y cuando se conserven las
condiciones extrínsecas e intrínsecas que pueden afectar el valor.
POLÍTICAS Y CLÁUSULAS
El precio que asigna al inmueble avaluado es siempre el que correspondería a una
operación de contado, entendiéndose como tal la que se refiere al valor actual del
bien, cubierto en el momento mismo de efectuarse la operación, sin consideración
alguna referente a la situación financiera de los contratantes.
Para efectos de la conformación del valor del bien avaluado, entre otros criterios,
han tenido en cuenta los avalúos recientes y las transacciones en el sector al que,
homogéneamente, pertenece el inmueble.
No tiene en cuenta aspectos de orden jurídico de ninguna índole, tales como
titulación, servidumbres activas o pasivas y -en general- asuntos de carácter legal,
excepto cuando quien solicita el avalúo haya informado específicamente de tal
situación para que sea considerada en él.

En cuanto a la incidencia que sobre el precio pueda tener la existencia de

contratos de arrendamiento o de otra índole, desechan evaluar tales criterios en el
análisis, y consideran que el inmueble está sin ocupación, asumiendo que el titular
del derecho de propiedad tiene el uso y goce de todas las facultades que de dicho
inmueble se deriven.
Salvo las que sean perceptibles y de público conocimiento, en el avalúo presente
no se tienen en cuenta las características geológicas ni la capacidad de soporte o
resistencia del terreno avaluado, ya que para la certeza de tales análisis se
requiere la aplicación de técnicas especiales que no efectúan.
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S E D E CE N TR AL O TE R RI TO RI AL

NOTAS
Es muy importante hacer énfasis en la diferencia existente entre las cifras del
avalúo efectuado y el valor de una eventual negociación. Lo normal es que los dos
valores no coincidan porque a pesar de que el estudio que efectúan, conduce al
"Valor Objetivo" del inmueble, en el "Valor de Negociación" intervienen múltiples
factores subjetivos o circunstanciales imposibles de prever, tales como la habilidad
de los negociadores, los plazos concedidos para el pago, la tasa de interés, la
urgencia económica del vendedor, el deseo o antojo del comprador, la destinación
o uso que el comprador le vaya a dar al inmueble, etc., todos los cuales, sumados,
distorsionan a veces en alto porcentaje -hacia arriba o hacia abajo- el monto del
avalúo.
En ningún caso podrá entenderse que el avalúo pueda garantizar que cumpla con
las expectativas, propósitos u objetivos del solicitante o del propietario del
inmueble, especialmente frente a la negociabilidad del mismo, la aprobación o
concesión de créditos, o la recepción del mismo como garantía.
Se certifica que ninguno de los peritos designados para la realización de este
avalúo, tienen intereses comerciales o de otra índole en el inmueble analizado,
salvo los inherentes a la ejecución del presente estudio.
RESPONSABILIDAD DEL AVALUADOR
El avaluador no revelará información sobre la valuación a nadie distinto del
solicitante y sólo lo hará con autorización escrita, salvo que el informe sea
solicitado por una autoridad competente.
CLÁUSULA DE PUBLICACIÓN DEL INFORME
Se prohíbe la publicación de parte o de la totalidad de este informe, o de cualquier
referencia al mismo, a las cifras de valuación, y al nombre y afiliación del
avaluador, sin su consentimiento.

DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO
• Las declaraciones de hechos presentadas en el informe son correctas hasta
donde el avaluador alcanza a conocer
• Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y
condiciones restrictivas que se describen en el informe
• El avaluador no tiene intereses en el bien inmueble objeto de estudio
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S E D E CE N TR AL O TE R RI TO RI AL

• Los honorarios del avaluador no dependen de aspectos del informe

• La valuación se llevó a cabo conforme a un código de ética y normas de
conducta
• El avaluador ha cumplido con los requisitos de formación de su profesión
• El avaluador tiene experiencia en el mercado local y la tipología de bienes que se
están valorando
• El avaluador ha realizado la visita personal al bien inmueble objeto de valoración
• Nadie, con excepción de las personas especificadas en el informe, ha
proporcionado asistencia profesional en la preparación del informe.

DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN
No tiene relación directa o indirecta con el solicitante ni con el propietario del
inmueble.

Este informe de valuación es confidencial para las partes para el propósito

específico del encargo. No se acepta ninguna responsabilidad ante terceros. No
se acepta ninguna responsabilidad por la mala utilización de este informe.
Artículo 352. Ámbito de Aplicación del Índice de Ocupación. (Aclarado por la Circular
N° 4132.2.22.1.1019.007128 del 8 de septiembre de 2015 e interpretado por la Circular
N° 4132.2.22.1.1019.008146 del 5 de octubre de 2015 y la Circular N°
4132.050.22.1.1019.004287 del 21 de mayo de 2018). Para el cálculo de índice de
ocupación en primer piso, se utilizan las siguientes tablas, de acuerdo a su localización
en el territorio y de acuerdo a los componentes estratégicos de la Estructura
Socioeconómica.

ÁREAS MIXTAS (CENTRALIDADES Y CORREDORES)

Proyectos por usos Residencial Comercio y
Mixtos
Unifamiliares Multifamiliares servicios
Tamaño de predios (m 2)
Hasta 80 0,8
81 – 250 0,7 0,7 0,75 0,8
251 – 1000 N.A. 0,7 0,75 0,8
1001 – 3000 N.A. 0,6 0,7
3001 – 5000 N.A. 0,5 0,6
5001 – 10000 N.A. 0,5 0,5
10001 - 20000 N.A. 0,5 0,5
más de 20000 N.A. 0,5

ÁREAS INDUSTRIALES (CENTRALIDADES)

Proyectos por usos Comercio y
Tamaño de predios Industriales
Servicios
(m2)
Hasta 80 0,8
81 – 250 0,8
251 – 1000 0,8 0,7
1001 – 3000 0,7
3001 – 5000 0,6 0,65
5001 – 10000 0,5 0,65
10001 – 20000 0,5 0,6
más de 20000 0,5
 ÁREAS RESIDENCIALES PREDOMINANTES
Proyectos por usos Residencial
Comercio
Tamaño de predios Mixtos
Unifamiliares Multifamiliares y servicios
(m2)
Hasta 80 0,8
81 - 250 0,7 0,7 0,7 0,5
251 - 600 0,6 0,65 0,5 0,6
601 - 1000 N.A. 0,65 N.A. 0,5
1001 - 3000 N.A. 0,6 N.A. 0,4
3001 - 5000 N.A. 0,5 N.A. N.A.
5001 - 10000 N.A. 0,35 N.A. N.A.
10001 - 20000 N.A. 0,35 N.A. N.A.
más de 20000 N.A. 0,24 N.A. N.A.

ÁREAS RESIDENCIALES NETAS

Proyectos por CÓDIGOS CIIU:
Residencial
usos 0130, 5220, 5511,
5512, 5519, 5590, Mixto
Tamaño de predios
Unifamiliares Multifamiliares 8710, 8730, 8810,
(m2)
8890
Hasta 80 0,8
81 - 250 0,8 0,7 0,5
251 - 600 0,7 0,7 0,5 0,6
601 - 1000 0,6 0,7 N.A. 0,5
1001 - 3000 N.A. 0,6 N.A. 0,4
3001 - 5000 N.A. 0,5 N.A. N.A.
5001 - 10000 N.A. 0,3 N.A. N.A.
10001 - 20000 N.A. 0,3 N.A. N.A.
más de 20000 N.A. 0,24 N.A. N.A.
Parágrafo. Se consideran proyectos mixtos aquellos que cuentan con una mezcla de
usos entre residenciales, y otros usos tales como: comerciales, servicios, dotacionales o
industria de bajo impacto.

El desarrollo de este tipo de proyectos en áreas de actividad residencial deberá destinar

como mínimo un área equivalente al treinta por ciento (30%) de su área construida en
primer piso a usos diferentes a la vivienda y no podrán superar el treinta por ciento (30%)
del área total construida del proyecto. Lo anterior en aras de garantizar el uso principal y
en especial la finalidad del área de actividad residencial neta.

En área de actividad mixta y en nodos de equipamientos existentes, el desarrollo de

proyectos mixtos deberá destinar como mínimo un área equivalente el treinta por ciento
(30%) de su área construida en primer piso a usos diferentes a la vivienda y no podrán
superar el cincuenta por ciento (50%) del área total construida del proyecto..

Artículo 353. Índices de Ocupación para el Tratamiento Urbanístico de Desarrollo.

Los índices de ocupación aplicables en el Tratamiento Urbanístico de Desarrollo según
uso y tipo de proyecto son los siguientes:

Tipo de desarrollo Índice de ocupación

Multifamiliar No VIS 0,30
Multifamiliar VIS 0,5
Multifamiliar VIP 0,5
Unifamiliar No VIS 0,65
Unifamiliar VIS 0,70
Unifamiliar VIP 0,75
Comerciales y de Servicios 0,5
Mixto 0,5
Industrial 0,30

Parágrafo 1. Los índices de ocupación en el Tratamiento Urbanístico de Desarrollo se

calculan sobre el área neta urbanizable.

Parágrafo 2. El uso mixto hace referencia al desarrollo de proyectos que incorporan

vivienda ya sea con usos comerciales o usos de servicios.
 NORMAS VOLUMÉTRICAS

Artículo 354. Normas Volumétricas Generales para los Tratamientos

Urbanísticos de Consolidación, Renovación Urbana y Desarrollo. (Aclarado por
la Circular N° 4132.2.22.1.1019.007128 del 8 de septiembre de 2015 e interpretado
por la Circular N° 4132.2.22.1.1019.008146 del 5 de octubre de 2015 y la Circular
N° 4132.050.22.1.1019.001558 del 23 de febrero de 2018).

1. Aislamiento Posterior. Para alcanzar la edificabilidad licenciada, se

deberá cumplir con las siguientes condiciones con respecto al
aislamiento posterior:
a. En las edificaciones entre predios medianeros, se exigirá el
aislamiento posterior a partir del nivel del terreno o de la placa
superior del semisótano, con las dimensiones establecidas en la
tabla de aislamientos posteriores. En los predios esquineros, todos
los aislamientos se considerarán como aislamiento lateral,
partiendo desde el nivel del terreno o placa superior del semisótano;
en todo caso, el patio de iluminación y ventilación que se conforme
deberá cumplir con las dimensiones mínimas establecidas en el
numeral 10 del presente Artículo.
b. Cuando se engloben predios medianeros opuestos, se puede
eliminar el aislamiento posterior, pero en todo caso deberá cumplir
con las normas sobre ventilación e iluminación establecidas en el
presente Acuerdo. Se entienden por predios medianeros opuestos
aquellos que comparten los linderos posteriores.
c. Los aislamientos posteriores se regirán por lo establecido en la
siguiente tabla:

Número de pisos Aislamientos posteriores

De 1 a 2 pisos 3 metros
De 3 a 5 pisos 4,5 metros
De 6 a 8 pisos 6 metros
De 9 a 10 pisos 7,5 metros
De 11 a 12 pisos 10 metros
De 13 o más pisos 1/3 de la altura

El aislamiento es escalonado de acuerdo con la altura que alcance

la edificación.

2. Aislamientos laterales. Para alcanzar la edificabilidad licenciada, se

deberá cumplir con las siguientes condiciones con respecto al
aislamiento lateral:
a. Se podrán adosar las edificaciones colindantes. Cuando una
edificación sobrepase la altura de una edificación colindante,
deberá dejar aislamientos laterales a partir de la altura de
colindancia, teniendo en cuenta para ello el total de pisos de la
 edificación, según lo establecido en la Tabla de Aislamientos
Laterales.
b. Cuando una edificación no colinde con otra, deberá regirse por lo
establecido en la Tabla de Aislamientos Laterales, salvo cuando la
Unidad de Planificación Urbana determine otra norma.
c. El aislamiento es escalonado de acuerdo con la altura que alcance
la edificación.
d. Los aislamientos laterales se deberán regir por lo establecido en la
siguiente tabla:

Número de pisos Aislamientos laterales

De 1 a 3 pisos 0 metros
De 4 a 8 pisos 4 metros
De 9 a 11 pisos 7 metros
De 12 a 13 pisos 9 metros
De 14 o más pisos 1/3 de la altura

El aislamiento deberá medirse partiendo desde el nivel del terreno

o placa superior del semisótano.
e. La edificación o edificaciones de uso residencial que se desarrollen
en un predio o en un conjunto de predios que sumen un área igual
o superior a mil quinientos metros cuadrados (1500 m 2) deben
prever el aislamiento contra predios vecinos desde el nivel del
terreno o de la placa superior del semisótano. Los aislamientos
deberán calcularse de acuerdo con las tablas para aislamientos
posteriores y contra predios vecinos.
f. Cuando coincida el aislamiento posterior con el aislamiento contra
predios vecinos, se deberá dejar el mayor.

3. Aislamientos en agrupaciones. Los aislamientos mínimos entre

edificaciones pertenecientes a una agrupación se regirán por las
siguientes disposiciones:
Para agrupación horizontal: aislamiento posterior tres (3) metros
respecto al lindero de cada predio.
Para agrupación vertical:
a. Edificaciones de hasta cinco (5) pisos: entre culatas tres (3) metros,
entre culata y fachada de cuatro metros y medio (4.5), y entre
fachadas de seis (6) metros.
b. Edificaciones de seis (6) a diez (10) pisos: entre culatas cuatro (4)
metros, entre culata y fachada cinco metros y medio (5.5), y entre
fachadas siete (7) metros.
c. Edificaciones de once (11) a quince (15) pisos: entre culatas cinco
(5) metros, entre culata y fachada seis metros y medio (6.5), y entre
fachadas ocho (8) metros.
 d. Edificaciones de dieciséis (16) a veinte (20) pisos: entre culatas seis
(6) metros, entre culata y fachada siete metros y medio (7.5), y entre
fachadas diez (10) metros.
e. Edificaciones mayores a veinte (20) pisos: diez (10) metros, más un
(1) metro por cada dos (2) pisos adicionales.

4. Voladizos. La dimensión máxima de los voladizos se indica de

acuerdo al perfil vial donde se localice el predio a desarrollar y de
acuerdo a las siguientes condiciones:
a. En caso de existir redes eléctricas, la distancia mínima entre el
voladizo y el poste será la establecida en el Reglamento Técnico de
Instalaciones Eléctricas. En el caso de regularizaciones viales y de
servicios públicos que se desarrollen en el marco de procesos de
mejoramiento integral, en los cuales técnicamente no sea posible
aplicar estas dimensiones, se deberá consultar al Departamento
Administrativo de Planeación Municipal para establecer las
directrices particulares a manejar en cada caso específico.
b. Sobre espacio público (excepto andenes), zonas de aislamientos,
canales y líneas de alta tensión no se permiten voladizos.
c. En predios con antejardín: será el 25 %, como máximo, de la
profundidad del antejardín.
d. En predios sin antejardín: será el 20 %, como máximo, de la sección
del andén. Cuando se presente, como producto de la exigencia
anterior, un retroceso con respecto al paramento del primer piso, el
espacio resultante de dicho retroceso no podrá ser utilizado como
balcón o terraza.
e. El voladizo de la edificación no deberá exceder el máximo permitido
en cada uno de los pisos.
f. No se podrán plantear voladizos en vías clasificadas como
peatonales.

5. Sótanos. Los sótanos se destinan para el estacionamiento de

vehículos, depósitos y localización de máquinas necesarias para el
adecuado funcionamiento del edificio. Se permiten de acuerdo con las
siguientes condiciones:
a. Cuando un sótano se destine a usos diferentes a estacionamiento
de vehículos, depósitos y localización de máquinas necesarias para
el adecuado funcionamiento del edificio, se considera como un piso
habitable y cuenta dentro del índice de construcción.
b. En terreno plano, el nivel superior de la placa de cubierta del sótano
no puede superar el nivel del andén.
c. En terreno inclinado, el nivel superior de la placa de cubierta del
sótano puede sobresalir un metro (1 m) sobre el nivel natural del
terreno.
d. En terreno inclinado, las partes del sótano que sobresalgan más de
metro (1 m) sobre el nivel natural del terreno se consideran como
un piso y su área se contará dentro del índice de construcción,
 deberá cumplir con las exigencias de aislamientos laterales y
posteriores, y en los predios con antejardín deberá plantearse a
partir del paramento de construcción hacia el interior del predio.
e. En edificaciones con exigencia de antejardín, el sótano deberá
contar con un retroceso mínimo de un metro y medio (1.5 m),
respecto de la Línea de Demarcación del predio. En aquellas en las
cuales no se exija antejardín, el sótano podrá desarrollarse desde
la Línea de Demarcación hacia el interior del predio.

6. Semisótanos. Los semisótanos se destinan para el estacionamiento

de vehículos, depósitos, localización de máquinas necesarias para el
adecuado funcionamiento del edificio y espacios destinados al
equipamiento comunal privado. Se permiten únicamente en las Áreas
de Actividad Residencial, tanto Neta como Predominante,
establecidas en el presente Acto, con las siguientes condiciones:
a. Cuando un semisótano se destine a usos diferentes a
estacionamiento de vehículos, depósitos, localización de máquinas
necesarias para el adecuado funcionamiento del edificio y espacios
destinados al equipamiento comunal privado, se considera como un
piso habitable y cuenta dentro del índice de construcción.
b. En terreno plano, el nivel superior de la placa de cubierta del
semisótano puede sobresalir hasta un metro y medio (1.50 m),
respecto del nivel del andén de acceso.
c. En terrenos inclinados, el nivel superior de la placa de cubierta del
semisótano puede sobresalir hasta dos metros y medio (2.50 m)
sobre el nivel natural del terreno.
d. En terrenos inclinados, las partes del semisótano que sobresalgan
más de dos metros y medio (2.50 m) sobre el nivel natural del
terreno se consideran como un piso y su área se contará dentro del
índice de construcción y deberá cumplir con las exigencias de
aislamientos laterales y posteriores.
e. El semisótano debe plantearse a partir del paramento de
construcción hacia el interior del predio.
f. La construcción de sótanos o semisótanos en predios colindantes
con inmuebles catalogados como Bienes de Interés Cultural se rige
por las disposiciones concernientes al Tratamiento de
Conservación.

7. Altura entrepiso. La dimensión mínima de los entrepisos se

determina de acuerdo a lo siguiente:
a. Para usos residenciales, dos metros con treinta centímetros (2.3 m)
entre piso fino y cielo raso.
b. Para usos comerciales, dos metros con cuarenta centímetros (2.4
m) entre piso fino y cielo raso.
c. Para sótanos y semisótanos, dos metros con veinte centímetros
(2.2 m) entre piso fino y cielo falso.
 d. En el caso de los usos industriales, no se establece una dimensión
mínima de entrepisos, será la resultante según los requerimientos
propios de cada actividad industrial y sus particularidades.

8. Cerramientos.
a. Cerramiento Perimetral. La altura del cerramiento perimetral no
podrá ser superior a dos metros con cuarenta centímetros (2.40 m)
de altura y deberá garantizar niveles de transparencia que permitan
la visualidad al interior del predio. El cerramiento podrá incorporar
un zócalo de máximo sesenta centímetros (0.60 m) de altura.
b. Muro de cerramiento linderos. La altura de cerramiento entre
linderos no podrá ser superior a cuatro metros y medio (4.5 m) de
altura.

9. Culatas y empates volumétricos. Para el empate entre culatas, se

deben tener en cuenta las siguientes consideraciones:
a. Se podrán adosar las edificaciones colindantes. Cuando una
edificación sobrepase la altura de una edificación colindante,
deberá dejar aislamientos laterales a partir de la altura de
colindancia, teniendo en cuenta para ello el total de pisos de la
edificación, según lo establecido en la Tabla de Aislamientos
Laterales.
b. Será obligación de los propietarios o poseedores del inmueble el
enlucimiento de la culata resultante.

10. Ventilación e Iluminación. En la vivienda, todos las habitaciones y

áreas sociales deberán contar con iluminación y ventilación natural,
para lo cual se deberá dejar un patio para ventilación e iluminación,
conforme lo establecido en el siguiente cuadro:

N° pisos Lado mínimo (m) Área mínima (m2)

1a2 2 6
3a4 3 9
5a6 3 16
más de 6 5 25

11. Área comunal de uso privado. En proyectos residenciales, el área

comunal de uso privado está conformada por espacios necesarios
para garantizar el adecuado desarrollo de las actividades colectivas de
la población de una edificación. Cuando existan unidades privadas, se
debe garantizar el acceso directo desde áreas comunes a los espacios
que conforman el equipamiento comunal privado.

Los proyectos residenciales de cinco (5) o más unidades de vivienda

deberán prever con destino al equipamiento comunal privado las áreas
 mínimas, en la proporción de seis metros cuadrados y medio (6,5 m 2)
por cada cien metros cuadrados (100 m2) de construcción.

Cómo mínimo, el cuarenta por ciento (40 %) del área de equipamiento

comunal privado deberá estar destinado a zonas verdes y recreativas
en áreas libres y el veinte por ciento (20 %) a servicios comunales en
áreas construidas.

Para efectos del cálculo del equipamiento comunal privado, no se

contabilizarán las áreas correspondientes a circulación vehicular,
parqueaderos, cuarto de máquinas o de mantenimiento,
subestaciones, cuartos de basura y similares, así como los corredores
y demás zonas de circulación cubierta, necesarias para acceder a los
espacios que contienen el uso al que se destina la edificación.

Para efectos del cálculo del índice de construcción, se puede excluir

el equipamiento comunal privado exigido.

Del área de zona verde y de equipamiento comunal privado exigido,

de acuerdo al índice de construcción, el veinte por ciento (20 %) como
mínimo deberá ser dotada de espacios para juegos recreativos y
zonas blandas.

12. Unidades de almacenamiento de residuos. Los desarrollos

multifamiliares y conjuntos residenciales, de comercio, servicios,
industriales y dotacionales deberán contar con Unidades de
Almacenamiento de Residuos (UAR), que tengan como mínimo dos
(2) áreas, con sus correspondientes cajas internas dentro de la UAR,
señalándose para cada área el tipo de residuos a disponer, así:
residuos aprovechables y residuos no aprovechables.

Los conjuntos residenciales, edificaciones de comercio, servicios,

industria y dotacionales existentes deberán ajustarse a este
requerimiento, para lo cual tendrán un plazo máximo de un (1) año a
partir de la entrada en vigencia del presente Acto. De conformidad con
lo estipulado en las normas, las unidades residenciales o conjuntos
habitacionales, industria, comercio, servicios y usos dotacionales
deberán implementar el Plan de Gestión Integral de Residuos Sólidos
(PGIRS), el cual incluye la construcción de las UAR, según su aforo
previo, de conformidad con lo estipulado en el Decreto Municipal 0059
de 2009.

Las características técnicas que definen las condiciones estructurales,

sanitarias y físicas de las UAR deberán estar acorde con lo establecido
por el Decreto Nacional 2981 de 2013, compilado por el Decreto
Nacional 1077 de 2015.
 Para su dimensionamiento en multifamiliares y conjuntos
residenciales, deberá aplicarse lo establecido en la siguiente tabla:

Número de Dimensión
unidades de la UAR
habitacionales (m2)
5 - 10 ≥ 12
11 - 20 ≥ 15
21 - 60 ≥ 24
61 - 100 ≥ 40
101 - 150 ≥ 52
> 151 ≥ 60

*Tabla precisada por el Decreto 1147 de diciembre 17 de 2015.

Los usos diferentes a la vivienda y los conjuntos residenciales con más

de 250 unidades habitacionales deberán acoger lo establecido en el
Plan de Gestión Integral de Residuos Sólidos (PGIRS) municipal y en
el Decreto 0059 de 2009.

13. Vías internas de los conjuntos habitacionales. La sección de la

calzada de las vías vehiculares internas, de uso privado, deberá tener
un ancho mínimo de seis (6 m) metros y el aislamiento entre la vía o
bahía de estacionamiento respecto al paramento de acceso de las
edificaciones será de dos (2 m) metros. Para conjuntos horizontales,
la distancia entre fachadas que presenten accesos peatonales será de
seis (6 m) metros.
LUZ ANGELA GARCIA QUINTERO CC 39.152.457

ANEXO FOTOGRÁFICO

FACHADA ENTORNO DEL SECTOR

ENTORNO DEL SECTOR ACCESO AL EDIFICIO

VISTA GENERAL LOCAL COMERCIAL N° 21

Carrera 12 N° 79 – 43 PS 4 / Fax: (57-1) 2131425 / Tel: (57-1) 6000700 / [Link]

LUZ ANGELA GARCIA QUINTERO CC 39.152.457

LOCAL COMERCIAL N° 21 LOCAL COMERCIAL N° 21

LOCAL COMERCIAL N° 21 ZONA DE PARQUEADEROS

Carrera 12 N° 79 – 43 PS 4 / Fax: (57-1) 2131425 / Tel: (57-1) 6000700 / [Link]

LUZ ANGELA GARCIA QUINTERO CC 39.152.457

Coordenadas 3.4227045,-76.5424368

LOCALIZACIÓN DEL INMUEBLE

Carrera 12 N° 79 – 43 PS 4 / Fax: (57-1) 2131425 / Tel: (57-1) 6000700 / [Link]