Tributación del

Rubro Inmobiliario

Presentada por:

Fernanda Silva
Contadora Auditora – Universidad de Chile
 Contenido

► Tipos de impuestos ► Régimen tributario según actividad

► IVA en el arrendamiento ► Tipos de contabilidad

► IVA en la venta ► Beneficios tributarios

► Exenciones de IVA ► Rebaja por contribuciones

► Beneficio 27 bis recuperación del IVA ► Crédito por contribuciones

anticipado
► Impuesto a la renta como empresa

► Impuesto a la renta como persona

 14 A Semi Integrado

14 D n°3 Pro Pyme

General

Empresas (1° Cat) 14 D n°8 Pro Pyme Ingreso de arriendo

(Art 20) Transparente

34 Renta Presunta 42 n°1 sueldo

dependiente
14 B renta efectiva sin
contabilidad 42 n°2 honorarios

Impuesto Directo Personas naturales

IGC (art. 52) Renta de la empresa
(dom/res Chile)
a la Renta
Atribuciones 14 D n°8

Créditos (IDPC- SAC)

Naturales
Personas Impuesto Adicional
Sin dom/res Chile (Art. 58, 59, 60)
Jurídicas
 Ingreso actualizado

Ingreso no renta 2 primeros arriendos DFL2

Arriendo
Rebaja como gasto o crédito por contribuciones

Afecto a impuesto Rebaja de los intereses por crédito hipotecario

global
complementario
Persona Se rebaja el costo corregido
natural
Empresario Venta INR utilidad hasta 8.000 UF
individual
Monto afecto
Impuesto
a la renta

Arriendo de inmuebles

Empresa EIRL, SPA,

constituida Ltda, S.A.
Arriendo turístico
Explotación de bien
agrícola
Venta de inmueble
 Renta de
arrendamiento menos
el 11% del avalúo fiscal
anual
Amoblada o con
Afecto a IVA
instalaciones

Se puede solicitar 27
bis
IVA en el
Radios que arrienden
arrendamiento de espacios radiales
inmuebles

Arrendamiento de
Exento de IVA / No inmuebles sin muebles,
afecto de IVA instalaciones ni
maquinarias

Terrenos
 Precio de venta – valor comercial de terreno
Compra sin IVA
– compra corregido – valor de terreno
vendedor habitual
proporcional

Precio de venta – valor comercial de terreno -

Compra con IVA
Afecto a IVA vendedor habitual
reajustarse del valor de adquisición del
terreno

Arriendo con El valor de cada cuota incluida en el contrato,

opción de compra debiendo rebajarse la parte que corresponda
IVA en la vendedor habitual a la utilidad o interés y terreno
compra venta de
inmuebles Venta a
beneficiario de
subsidio

Arrendamiento con
Exento de IVA opción de compra a
beneficiario de subsidio

Venta no habitual
 Hecho gravado básico de venta

► Art 2 n°1 Por “venta” toda convención independiente de la designación que le den las partes que
sirva para transferir a título oneroso el dominio de bienes corporales muebles, bienes corporales
inmuebles construidos de una cuota de dominio sobre dichos bienes o de derechos reales
constituidos sobre ellos, como, asimismo, todo acto o contrato que conduzca al mismo fin o que la
presente ley equipare a venta. Los terrenos no se encontrarán afectos al impuesto establecido en
esta ley.
► Bienes inmuebles por
► Por naturaleza ( minas)
► Por adherencia ( arboles)
► Por destinación (por estar permanentemente destinados al uso, cultivo y beneficio de un inmueble)
Ejemplo utensilios de labranza, minería, animales de trabajo, tractores de un fundo, etc
► Por lo tanto, las transferencias que se encuentran gravadas
► De bienes corporales inmuebles
► Derechos reales sobre bienes corporales inmuebles
 Hecho gravado básico de venta

► Art 2 n°3 Por "vendedor" cualquier persona natural o jurídica, incluyendo las comunidades y
las sociedades de hecho, que se dedique en forma habitual a la venta de bienes corporales
muebles e inmuebles, sean ellos de su propia producción o adquiridos de terceros.
Corresponderá al Servicio de Impuestos Internos calificar la habitualidad. Con todo, no se
considerará habitual la enajenación de inmuebles que se efectúe como consecuencia de la
ejecución de garantías hipotecarias así como la enajenación posterior de inmuebles
adjudicados o recibidos en pago de deudas y siempre que exista una obligación legal de
vender dichos inmuebles dentro de un plazo determinado; y los demás casos de ventas
forzadas en pública subasta autorizadas por resolución judicial.
 Concepto de habitualidad

Naturaleza Uso

Vendedor Ánimo de
Habitualidad Cantidad Consumo
realice la venta adquisición

Frecuencia Reventa
 Hecho gravado básico de servicio

► Art 2 n°2 Por "servicio", la acción o prestación que una persona realiza para otra y por la cual
percibe un interés, prima, comisión o cualquiera otra forma de remuneración.
Tratándose de un servicio que comprenda conjuntamente prestaciones tanto afectas como no
afectas o exentas del impuesto establecido en esta ley, sólo se gravarán aquellas que, por su
naturaleza, se encuentren afectas. En consecuencia, cada prestación será gravada, o no, de
forma separada y atendiendo a su naturaleza propia, para lo cual se deberá determinar el
valor de cada una independientemente. No obstante, si un servicio comprende un conjunto
de prestaciones tanto afectas, como no afectas o exentas, que no puedan individualizarse
unas de otras, se afectará con el impuesto de esta ley la totalidad de dicho servicio. Para
efectos de la determinación de los valores respectivos el Servicio de Impuestos Internos podrá
aplicar.
 Hecho gravado

► Artículo 8°- El impuesto de este Título afecta a las ventas y servicios. Para estos efectos serán
consideradas también como ventas y servicios según corresponda:
► G) El arrendamiento, subarrendamiento, usufructo o cualquiera otra forma de cesión del uso
o goce temporal de bienes corporales muebles, inmuebles amoblados, inmuebles con
instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o
industrial y de todo tipo de establecimientos de comercio.
Para calificar que se trata de un inmueble amoblado o un inmueble con instalaciones o
maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial se deberá
tener presente que los bienes muebles o las instalaciones y maquinarias sean suficientes para
su uso para habitación u oficina, o para el ejercicio de la actividad industrial o comercial,
respectivamente. Para estos efectos, el Servicio, mediante resolución, determinará los criterios
generales y situaciones que configurarán este hecho gravado
 Hecho gravado

► Artículo 8°- El impuesto de este Título afecta a las ventas y servicios. Para estos efectos serán
consideradas también como ventas y servicios según corresponda:
► L) Los contratos de arriendo con opción de compra que recaigan sobre bienes corporales
inmuebles realizados por un vendedor
► M) La venta de bienes corporales muebles e inmuebles que formen parte del activo
inmovilizado de la empresa, siempre que, por estar sujeto a las normas de este título, el
contribuyente haya tenido derecho a crédito fiscal por su adquisición, importación,
fabricación o construcción.
No obstante lo dispuesto en el párrafo precedente, no se considerará, para los efectos del
presente artículo, la venta de bienes corporales muebles que formen parte del activo
inmovilizado de la empresa, efectuada después de transcurrido un plazo de treinta y seis
meses contado desde su adquisición, importación, fabricación o término de construcción,
según proceda, siempre que dicha venta haya sido efectuada por o a un contribuyente
acogido a lo dispuesto en el artículo 14 letra D) de la ley sobre Impuesto a la Renta, a la
fecha de dicha venta.
 Exenciones

► Art. 12 E n° 11 El arrendamiento de inmuebles, excepto en los casos a que se refiere la letra g)

del artículo 8 del D L N 825 y los contratos de arriendo con opción de compra de bienes
corporales inmuebles, siempre que en la adquisición de los bienes objeto del contrato que
haya precedido inmediatamente al contrato de arriendo, no se haya recargado impuesto al
valor agregado por tratarse de una venta exenta o no afecta.
► Art. 12 F La venta de una vivienda efectuada al beneficiario de un subsidio habitacional
otorgado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, cuando ésta haya sido financiada, en
todo o parte, por el referido subsidio Contratos de arriendo con opción de compra y
Generales de construcción financiados con subsidio.
La venta a un tercero de una vivienda entregada en arrendamiento con opción de compra
al beneficiario de un subsidio habitacional otorgado por el referido Ministerio, cuando la
opción de compra sea financiada, en todo o parte, por el referido subsidio
► Art. 13 n° 1 Radios: Actividad de radiodifusión, transmisión de espacios con salida al aire y el
arrendamiento de espacios radiales a terceros
 Devengamiento

► El devengo de una obligación tributaria es el momento en que nace para el fisco el derecho
al impuesto, es decir, el momento en que se adeuda.
► En las prestaciones de servicios periódicos
► Al término del período fijado para el pago del precio

► Al momento de la emisión de la factura o boleta

► Al momento de la percepción de la remuneración

► En la venta de bienes corporales inmuebles

► Tratándose de la venta de bienes inmuebles, la factura deberá emitirse en la fecha de suscripción
de la escritura de compraventa por el precio total, incluyendo las sumas pagadas previamente que
se imputen al mismo a cualquier título.
 Base Imponible del IVA

► Art 16 Bases imponibles especiales

► G) En el caso de venta de bienes corporales inmuebles, en cuya adquisición no se haya
soportado impuesto al valor agregado, realizada por un vendedor habitual, la base
imponible será la diferencia entre los precios de venta y compra. Para estos efectos deberá
reajustarse el valor de adquisición del inmueble de acuerdo con el porcentaje de variación
que experimente el índice de precios al consumidor.
Con todo, en la determinación de la base imponible a que se refiere el párrafo anterior
deberá descontarse del precio de compra y del precio de venta, el valor del terreno que se
encuentre incluido en ambas operaciones. Para estos efectos, el vendedor deberá deducir
del precio de venta el valor comercial de éste a la fecha de la operación.
Efectuada esta deducción, el vendedor deberá deducir del precio de adquisición del
inmueble una cantidad equivalente al porcentaje que representa el valor comercial del
terreno en el precio de venta.
 Base Imponible del IVA

► Art 16 Bases imponibles especiales

► G) En el caso de venta de bienes corporales inmuebles, en cuya adquisición no se haya
soportado impuesto al valor agregado:
𝐵𝑎𝑠𝑒 𝑖𝑚𝑝𝑜𝑛𝑖𝑏𝑙𝑒 = 𝑃𝑟𝑒𝑐𝑖𝑜 𝑑𝑒 𝑣𝑒𝑛𝑡𝑎 − 𝑇𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑐𝑜𝑚𝑒𝑟𝑐𝑖𝑎𝑙
− (𝑃𝑟𝑒𝑐𝑖𝑜 𝑑𝑒 𝑐𝑜𝑚𝑝𝑟𝑎 𝑐𝑜𝑟𝑟𝑒𝑔𝑖𝑑𝑜 − 𝑇𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝑝𝑟𝑜𝑝𝑜𝑟𝑐𝑖𝑜𝑛𝑎𝑙)

𝑇𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑐𝑜𝑚𝑒𝑟𝑐𝑖𝑎𝑙

𝑇𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝑝𝑟𝑜𝑝𝑜𝑟𝑐𝑖𝑜𝑛𝑎𝑙 = 𝑥 𝑃𝑟𝑒𝑐𝑖𝑜 𝑑𝑒 𝑐𝑜𝑚𝑝𝑟𝑎 𝑐𝑜𝑟𝑟𝑒𝑔𝑖𝑑𝑜
𝑃𝑟𝑒𝑐𝑖𝑜 𝑑𝑒 𝑣𝑒𝑛𝑡𝑎
 Base Imponible del IVA
► Art 16 Bases imponibles especiales
► G) En el caso de venta de bienes corporales inmuebles, en cuya adquisición no se haya
soportado impuesto al valor agregado:
► Precio de venta: $200.000.000
► Precio de adquisición reajustado: $80.000.000
► Valor comercial del terreno: $40.000.000
𝐵𝑎𝑠𝑒 𝑖𝑚𝑝𝑜𝑛𝑖𝑏𝑙𝑒 = 200.000.000 − 40.000.000
− 80.000.000 − 16.000.000
𝐵𝑎𝑠𝑒 𝑖𝑚𝑝𝑜𝑛𝑖𝑏𝑙𝑒 = $96.000.000
𝐼𝑉𝐴 = $18.240.000

40.000.000
𝑇𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝑝𝑟𝑜𝑝𝑜𝑟𝑐𝑖𝑜𝑛𝑎𝑙 = 𝑥 80.000.000 = $16.000.000
200.000.000
 Base Imponible del IVA

► Art 17, inciso 1° En el caso de arrendamiento de inmuebles amoblados, inmuebles con

instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o
industrial, y de todo tipo de establecimientos o de comercio que incluya un bien raíz, deberá
deducirse de la renta, para los efectos de este párrafo, una cantidad equivalente al 11%
anual del avalúo fiscal del inmueble propiamente tal, o la proporción correspondiente si el
arrendamiento fuere parcial o por períodos distintos de un año.

𝐵𝑎𝑠𝑒 𝑖𝑚𝑝𝑜𝑛𝑖𝑏𝑙𝑒 = 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑎𝑟𝑟𝑖𝑒𝑛𝑑𝑜 sin 𝐼𝑉𝐴 − 11% 𝑎𝑣𝑎𝑙ú𝑜 𝑓𝑖𝑠𝑐𝑎𝑙

𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑎𝑟𝑟𝑖𝑒𝑛𝑑𝑜 𝑐𝑜𝑛 𝐼𝑉𝐴 − 11% 𝑎𝑣𝑎𝑙ú𝑜 𝑓𝑖𝑠𝑐𝑎𝑙 = 𝐵𝑎𝑠𝑒 𝑖𝑚𝑝𝑜𝑛𝑖𝑏𝑙𝑒 ∗ 119%

𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑎𝑟𝑟𝑖𝑒𝑛𝑑𝑜 𝑐𝑜𝑛 𝐼𝑉𝐴 − 11% 𝑎𝑣𝑎𝑙ú𝑜 𝑓𝑖𝑠𝑐𝑎𝑙

= 𝐵𝑎𝑠𝑒 𝑖𝑚𝑝𝑜𝑛𝑖𝑏𝑙𝑒
1,19
 Base Imponible del IVA

► Art 17, inciso 1° En el caso de arrendamiento de inmuebles amoblados, inmuebles con

instalaciones o maquinarias:
► Valor con IVA de arriendo mensual: $600.000
► Avalúo fiscal: $50.000.000

𝐵𝑎𝑠𝑒 𝑖𝑚𝑝𝑜𝑛𝑖𝑏𝑙𝑒 = 577.381 − 458.333 = 119.048

50.000.000 𝑥 11%
600.000 − 12 = 119.048 = 𝐵𝑎𝑠𝑒 𝑖𝑚𝑝𝑜𝑛𝑖𝑏𝑙𝑒
1,19

𝐼𝑉𝐴 = 119.047 𝑥 19% = 22.619

119.048 + 22.619 + 458. 333 = 600.000 = 𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑎𝑟𝑟𝑖𝑒𝑛𝑑𝑜

 Base Imponible del IVA

► Art 17 inciso 2° Tratándose de la venta de bienes inmuebles gravados por esta ley, deberá
deducirse del precio estipulado en el contrato el monto total o la proporción que
corresponda, del valor de adquisición del terreno que se encuentre incluído en la operación.
En el caso de los contratos de arriendo con opción de compra de bienes corporales
inmuebles, podrá deducirse del monto de cada cuota, incluyendo la opción de compra, la
proporción correspondiente al valor de adquisición del terreno que se encuentre incluido en
la operación, la que resultará de calcular la proporción que representa el valor de
adquisición del terreno en el valor total del contrato. Para estos efectos, deberá reajustarse el
valor de adquisición del terreno de acuerdo con el porcentaje de variación experimentado
por el índice de precios al consumidor en el período comprendido entre el mes anterior al de
la adquisición y el mes anterior al de la fecha del contrato.
No obstante, en reemplazo del valor de adquisición del terrreno podrá rebajarse el avalúo
fiscal de éste, o la proporción que corresponda, cuando el terreno se encuentre incluído en
la operación.
 Base Imponible del IVA

► Art 17 inciso 2°
𝐵𝑎𝑠𝑒 𝑖𝑚𝑝𝑜𝑛𝑖𝑏𝑙𝑒 = 𝑃𝑟𝑒𝑐𝑖𝑜 𝑑𝑒 𝑣𝑒𝑛𝑡𝑎 − 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑎𝑑𝑞𝑢𝑖𝑠𝑖𝑐𝑖ó𝑛 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝑐𝑜𝑟𝑟𝑒𝑔𝑖𝑑𝑜
► También se podrá ocupar la proporción del valor del terreno según avalúo fiscal
► Precio de venta: $200.000.000
► Precio de adquisición terreno reajustado: $40.000.000
𝐵𝑎𝑠𝑒 𝑖𝑚𝑝𝑜𝑛𝑖𝑏𝑙𝑒 = 200.000.000 − 40.000.000 = 160.000.000
𝐼𝑉𝐴 = 160.000.000 ∗ 19% = 30.400.000
Beneficio 27 bis recuperación del IVA
anticipado

► Descargar apuntes
Beneficio 27 bis recuperación del IVA
anticipado
 Beneficio 27 bis recuperación del IVA
anticipado

► La devolución o imputación del remanente es según la proporción del crédito por activo fijo
en el total del crédito fiscal de los dos o más períodos tributarios.
► El remante de crédito fiscal, corresponde a la proporción del crédito por activo fijo, en
relación al total del Crédito Fiscal de los dos o más períodos tributarios.

Crédito fiscal por Activo Fijo x 100

= % a recuperar
Crédito fiscal total

Remanente de CF x % a recuperar = Devolución

Beneficio 27 bis recuperación del IVA
anticipado

Crédito fiscal por Activo Fijo x 100

= % a recuperar
Crédito fiscal total

Remanente de CF x % a recuperar = Devolución

Beneficio 27 bis recuperación del IVA
anticipado
Beneficio 27 bis recuperación del IVA
anticipado
Beneficio 27 bis recuperación del IVA
anticipado
 Factura de compra

80.032.185 𝑥 19% = 15.206.115 IVA del activo fijo recuperable

Crédito fiscal por Activo Fijo x 100
= % a recuperar
Crédito fiscal total
15.206.115 x 100
= 99,99% a recuperar
15.207.710
 Antecedentes

► Mensual $500.000 total ► IVA Activo Fijo recuperable $15.206.115

► Exento $30.000 ► IVA recuperable $15.207.710
► Afecto IVA 0: $470.000 ► Octubre $15.206.115
► Avalúo fiscal $77.517.315 ► Mayo $1.595

► Se arrendó 2 meses, mayo y junio ► UTM de julio $63.326

► Remanente en F29 junio $15.825.496
15.206.115 x 100
= 99,99% a recuperar
15.207.710

15.825.115 𝑥 99,99% = 15.824.534 = 𝑚𝑜𝑛𝑡𝑜 𝑠𝑜𝑙𝑖𝑐𝑖𝑡𝑢𝑑

𝑀𝑜𝑛𝑡𝑜 𝑠𝑜𝑙𝑖𝑐𝑖𝑡𝑢𝑑 15.824.534

= = 249,89 = 𝑚𝑜𝑛𝑡𝑜 𝑠𝑜𝑙𝑖𝑐𝑖𝑡𝑢𝑑 𝑒𝑛 𝑈𝑇𝑀
𝑈𝑇𝑀 𝑚𝑒𝑠 𝑒𝑛𝑣í𝑜 𝑑𝑒 𝑑𝑒𝑐𝑙𝑎𝑟𝑎𝑐𝑖ó𝑛 63.326
 Antecedentes

► Si se aprueba la solicitud del periodo tributario junio (enviado en julio), en el F29 de julio
(enviado en agosto) se deberá rebajar la devolución solicitada y autorizada actualizada
por UTM
► 249,89 = 𝑚𝑜𝑛𝑡𝑜 𝑠𝑜𝑙𝑖𝑐𝑖𝑡𝑢𝑑 𝑒𝑛 𝑈𝑇𝑀
► UTM de agosto 63.199
► 249,89 𝑥 63.199 = 15.792.798
 IVA proporcional

 Para empresas con ventas afectas y exentas de IVA

 Se empieza a calcular cuando en un mes hay simultáneamente ventas afectos y exentos.
 Desde ese momento es acumulativo hasta diciembre en relación a las ventas.
 Se calcula el porcentaje que representa las ventas afectas sobre el total de ventas
acumuladas, redondeado a 4 decimales
𝑠𝑢𝑚𝑎 𝑑𝑒 𝑣𝑒𝑛𝑡𝑎𝑠 𝑎𝑓𝑒𝑐𝑡𝑎𝑠
= 𝑝𝑟𝑜𝑝𝑜𝑟𝑐𝑖𝑜𝑛𝑎𝑙𝑖𝑑𝑎𝑑
𝑠𝑢𝑚𝑎 𝑑𝑒 𝑣𝑒𝑛𝑡𝑎𝑠 𝑎𝑓𝑒𝑐𝑡𝑎𝑠 + 𝑒𝑥𝑒𝑛𝑡𝑎𝑠
 Dicho porcentaje se aplica al IVA de uso común del mes
 IVA proporcional

 Ejemplo: Una empresa se decida al giro de comercialización y capacitaciones y tenemos la

siguiente información:
Ventas netas: IVA de las Compras:
Mes Ventas Afectas Ventas exentas Total Mes IVA CF 100% IVA CF Común IVA No recup.
Enero 700.000 0 700.000 Enero 110.000 0 0
Febrero 500.000 0 500.000 Febrero 50.000 0 20.000
Marzo 1.000.000 300.000 1.300.000 Marzo 20.000 50.000 0

1.000.000
 Proporcionalidad: = 0,7692
1.000.000+300.000
 IVA CF uso común a usar: 50.000 𝑥 0,7692 = 38.460 (del giro afecto)
 Resultado: IVA débito - IVA CF 100% - IVA CF Uso común = IVA por pagar o remanente
190.000 – 20.000 – 38.460 = 131.540 = IVA por pagar
 IVA CF uso común como gasto: 50.000 𝑥 (1 − 0,7692) = 11.540 (del giro exento)
IVA proporcional
IVA proporcional
“ Muchas gracias por tu atención

Fernanda Silva

”
Partner Contable
Contadora Auditora – Universidad de Chile

+56932540586

fernanda@[Link]

@tupartnercontable

Tu Partner Contable

[Link]