LA HIPOTECA
en principio es importante tomar en cuenta que en la hipoteca intervienen el
acreedor (acreedor hipotecario) y el deudor (deudor hipotecario). la
hipoteca es una garantía real, se constituye sobre bienes determinados para
garantizar que el deudor cumplirá con una obligación que tiene frente al
acreedor.
la hipoteca se constituye sobre bienes determinados que no se entregarán al
acreedor. la hipoteca deberá constituirse siempre por escrito, no puede ser
tácita ni general. la hipoteca puede constituirse de forma voluntaria
(mediante contrato o convenio) y de forma necesaria (por disposición de la
ley).
la hipoteca es un préstamo a largo plazo que se concede para la compra de
un inmueble. el inmueble actúa como garantía del préstamo, lo que
significa que, si el prestatario no cumple con los pagos, el prestamista tiene
el derecho de tomar posesión del inmueble y venderlo para recuperar el
dinero prestado
CARACTERES DE LA HIPOTECA
Derecho Real de Garantía
La hipoteca es un derecho real, lo que significa que se ejerce directamente sobre el bien
inmueble hipotecado, independientemente de quién sea su propietario.
Accesoriedad
La hipoteca es accesoria, es decir, depende de la existencia de una obligación principal.
Si la obligación principal se extingue, la hipoteca también se extingue.
Indivisibilidad
La hipoteca es indivisible, lo que implica que afecta la totalidad del bien inmueble
hipotecado, no pudiendo dividirse en partes proporcionales a la deuda. Aunque la deuda
se pague parcialmente, la hipoteca sigue gravando todo el inmueble hasta que se pague
la totalidad de la deuda.
Especialidad
La hipoteca debe recaer sobre bienes determinados y específicos, detallando claramente
tanto el bien hipotecado como la obligación garantizada. Esto proporciona claridad y
seguridad jurídica.
Publicidad
Para que la hipoteca sea oponible a terceros, debe inscribirse en el Registro de la
Propiedad. Esta inscripción da publicidad a la hipoteca y protege los derechos del
acreedor hipotecario frente a terceros.
Derecho de Preferencia
El acreedor hipotecario tiene un derecho de preferencia sobre el producto de la venta del
inmueble hipotecado en caso de ejecución, lo que significa que se le pagará antes que a
otros acreedores sin garantías.
Derecho de Persecución
El acreedor hipotecario puede perseguir el bien hipotecado en manos de quien se
encuentre, lo que significa que, aunque el inmueble sea vendido o transferido a otra
persona, la hipoteca sigue afectando al bien.
No Desplazamiento de la Posesión
El deudor hipotecario mantiene la posesión y el uso del bien hipotecado mientras
cumple con la obligación garantizada, a diferencia de otras garantías como la prenda,
donde el bien puede quedar en poder del acreedor.
Formalidad
La constitución de una hipoteca debe cumplir con ciertos requisitos formales,
incluyendo la redacción de una escritura pública y la inscripción en el Registro de la
Propiedad.
Amortización y Cancelación
La hipoteca se amortiza a medida que se paga la deuda principal. Una vez que la deuda
se paga en su totalidad, la hipoteca debe ser cancelada formalmente en el Registro de la
Propiedad para liberar el inmueble de la carga hipotecaria.
FUENTE DE LA HIPOTECA
La fuente normal de la hipoteca es el contrato; por excepción, la fuente de la hipoteca es
la ley. Es creada por la ley, independientemente de cualquier contrato entre las partes,
solo existirá hipoteca legal en los casos que la ley lo determine; no en otros, aunque
fuesen análogos o semejantes.
La hipoteca legal constituye un gravamen establecido por la ley para el cumplimiento de
determinadas obligaciones.
Este tipo de hipoteca se establece de pleno derecho y se inscribe de oficio. Es legal
porque emana de la ley15. Nace del solo ministerio de la ley; i. e. es esta la que la da
por constituida sin que las partes involucradas en el contrato hayan manifestado su
voluntad. La ley de forma directa actúa ante el silencio de la voluntad de las partes.
HIPOTECA CONVENCIONAL
Hipoteca convencional, es la que depende de los convenios y de la forma
exterior de las actas y contratos.
En la República Dominicana, una hipoteca convencional es un préstamo
hipotecario otorgado por instituciones financieras privadas, como bancos y
asociaciones de ahorros y préstamos, sin el respaldo directo de ninguna
entidad gubernamental. Este tipo de hipoteca se utiliza para financiar la
compra de una propiedad, donde la propiedad misma actúa como garantía
del préstamo.
Art. 2127.- La hipoteca convencional no puede consentirse, sino por acto
que se haya hecho en forma auténtica, ante dos notarios, o ante uno asistido
por dos testigos.
Art. 2132.- La hipoteca convencional no es válida, sino en tanto que la
suma por la cual se ha consentido es cierta y está determinada en el acta. Si
el crédito resultante de la obligación es condicional para su existencia, o
indeterminado en su valor, no puede el acreedor requerir la inscripción de
que en adelante se hará mención, sino hasta cubrir el valor que resulte por
tasación, y declarado expresamente por el mismo, teniendo derecho el
deudor para rebajarle, si esto pudiera hacerse.
