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LA TRADICION
1. Reglamentación. Libro II, arts. 670 y ss. C.C.

2. Concepto. Lo consagra el Art. 670 inc. 1º C.C.

3. Caracteres principales.
3.1. Es una convención. La tradición es un acto jurídico bilateral o convención, y
requiere, por lo tanto, para su eficacia, la concurrencia de las voluntades de ambas,
a saber, del tradente y del adquirente.
3.2. Es un modo de adquirir derivativo. Esto, porque no hay solución de
continuidad entre el dominio del tradente y el del adquirente; el dominio no nace
con éste, sino que viene de aquél, de análoga manera como ocurre con la sucesión
por causa de muerte y a diferencia de lo que sucede con la ocupación y la accesión.
3.3. No sólo sirve para adquirir el dominio, sino también todos los derechos
reales y los derechos personales. Este carácter asemeja la tradición a la sucesión
por causa de muerte y la aparta de la ocupación y de la accesión.
3.4. Es, por regla general, un modo de adquirir a título singular. Ello, con
excepción de la tradición del derecho real de herencia, caso que es a título
universal, ya que lo que se transfiere es la universalidad del patrimonio del
causante.
Cuándo hay tradición del derecho de herencia. Cuando el heredero, habiendo
fallecido el causante, cede o enajena su derecho a un tercero. Es decir que el
traspaso de los bienes del difunto al heredero opera por la sucesión por causa de
muerte, pero el traspaso de éste al cesionario por el modo tradición (arts.1909 y
1910.)
3.5. Puede operar a título gratuito o a título oneroso. Esto según el título que le
sirva de antecedente; [Link]., si es una donación, la tradición será a título gratuito;
pero si es una compraventa o permuta, la tradición será a título oneroso.
3.6. Es un modo de adquirir que opera entre vivos.
3.7. Puede sujetarse a modalidades. Normalmente la tradición será una
convención pura y simple; sin embargo y de acuerdo con el art. 680 inc. 1º del
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Código Civil, puede transferir el dominio bajo condición suspensiva o resolutoria,

con tal que se exprese.
3.8. Puede servir de justo título para prescribir. Cuando el tradente no es dueño
de la cosa que entrega, la tradición no surte sus efectos propios, es decir no tiene el
carácter de modo de adquirir, sino que, concurriendo otros requisitos, sirve de justo
título para que el adquirente gane con posterioridad la cosa objeto de ella por el
modo prescripción adquisitiva.

4. Diferencias entre entrega y tradición. Desde un punto de vista genérico, la

entrega consiste en el acto material de traspaso de una cosa de manos de una
persona a otra. Desde una óptica específica, en cambio, puede constituir una
entrega propiamente tal o una tradición, existiendo entre ambos actos marcadas
diferencias.
3.1. En la tradición existe de parte del tradente y del adquirente animus, es decir,
la intención de transferir el dominio y de adquirirlo, respectivamente, elemento
que no existe en la entrega propiamente tal.
3.2 La tradición tiene por antecedente un título traslaticio de dominio; en cambio, a
la entrega antecede un título de mera tenencia.
3.3 A virtud de la tradición, el adquirente pasa a ser dueño o poseedor, según si el
tradente era o no dueño de la cosa materia de ésta. En cambio, si existe entrega
propiamente tal, quien recibe adquiere únicamente la mera tenencia.
3.4. Si la tradición se hace por quien no es dueño, el adquirente no puede adquirir a
través de ella el dominio; empero, como adquiere la posesión de la cosa, puede
llegar a adquirir por prescripción. El mero tenedor, en cambio, jamás podrá devenir
en dueño por la simple entrega.
Entrega y tradición en nuestro Código. Nuestro legislador confundió los
términos entrega y tradición en varios preceptos; [Link]., en el art. 1.443, al definir
los contratos reales y en el art. 2174 inc. final relativo al contrato de comodato. Sin
embargo, en otros artículos la terminología aparece correctamente empleada; [Link].,
en el art. 2.212, que define el contrato de depósito y en el art. 2.196, relativo al
contrato de mutuo (en este último precepto, sin embargo, la expresión tradición se
justifica porque el mutuario se hace dueño de las cosas objeto del mutuo.)
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5. Requisitos de la tradición. Son cuatro: presencia de dos partes (tradente y

adquirente), consentimiento de las partes, existencia de un título traslaticio de
dominio y entrega de la cosa.

5.1. Presencia de dos partes llamadas tradente y adquirente (arts. 671 inc.1º.)
Este requisito evidencia el carácter de convención de la tradición, a saber, es un
acuerdo de voluntades destinado a extinguir un derecho.
5.1.1. Requisitos que deben concurrir en el tradente. Este debe ser dueño de la
cosa que entrega o del derecho que transfiere y, además, debe tener facultad o
capacidad para transferir el dominio.
a) El tradente debe ser dueño. Efectos de la tradición hecha por quien no es
dueño de la cosa. La tradición hecha por el tradente no dueño es válida, pero no
transfiere el dominio; el adquirente, empero, adquiere la posesión de la cosa.
Este efecto es consecuencia del aforismo de Derecho en virtud del cual nadie puede
transferir más derechos que los que tiene.
Fundamentos de la validez de la tradición a non domino.
a) No hay ninguna norma en el Código Civil que declare nula o ineficaz la
tradición hecha por una persona que no tiene el dominio de la cosa objeto de ella y
ocurre que, tratándose de una sanción y de una institución de orden público, como
es la nulidad, ésta no procede sino en los casos que la ley señala.
b) Más todavía, hay preceptos ponen de manifiesto que dicha tradición es válida,
no obstante que no surte sus efectos propios señalados en el art. 670, esto es,
transferir el dominio. [Link], los arts. 682 y 683.
Efectos de la tradición a non domino. Sin embargo que el adquirente en la
tradición a non domino no adquiere el dominio, adquiere la posesión de la cosa,
porque recibe ésta con ánimo del señor y dueño y, subsecuentemente, queda
habilitado para ganar la propiedad de ella por prescripción (arts. 682 y 683.) Ello
ocurre aun cuando el tradente no sea poseedor de conformidad a la frase final del
art. 683.
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Excepción. Adquisición del dominio por el tradente con posterioridad a la

tradición (arts. 682 y 1.819). En este caso se reputa que el adquirente es dueño de
la cosa desde el momento de la tradición.
b) El tradente debe tener la facultad o capacidad de transferir el dominio de la
cosa (art. 670.) Es importante destacar que tanto el tradente como el adquirente
deben tener capacidad, pero capacidad que se exige respecto de uno y el otro son
diferentes. Según don Arturo Alessandri Rodríguez y don Manuel Somarriva
Undurraga, cuando el art. 670 señala que debe haber por una parte la facultad de
transferir e dominio, exige que el tradente tenga plena capacidad de ejercicio, la
libre administración de su bienes, lo cual, a su turno, implica que éste debe tener
aptitud legal para disponer por sí solo del dominio de la cosa. Así lo
demostraría, por lo demás, el art. 1.575 inc 2º, cuando dispone que tampoco es
válido el pago en que se debe transferir la propiedad, sino en cuanto el que paga
tiene facultad de enajenar. Por esta razón, dicen los autores en referencia, no es
válida la tradición entre el padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad, ni entre
cónyuges no divorciados perpetuamente, porque la ley prohíbe las transferencias
entre estas personas (art. 1.796).
Lo señalado no constituye sino una reiteración de la reglas que gobiernan la
capacidad del solvens o persona que hace el pago tratándose de una obligación de
dar, las cuales exigen que éste sea dueño de la cosa objeto del pago y que tenga
capacidad de enajenación (art. 1.575.)
La capacidad de enajenación constituye la máxima capacidad y se exige en
el tradente, ya que la tradición es un acto de disposición.
Quiénes pueden transferir el dominio. Todas aquellas personas a quienes la ley
declara que tienen la capacidad para enajenar.
5.1.2. Requisitos que deben concurrir en el adquirente (art. 670). Según
Alessandri, a diferencia del tradente, el adquirente únicamente debe ser capaz de
adquirir, es decir, debe tener capacidad de goce, o, de otra manera, debe estar
investido de este atributo de la personalidad que lo habilita para adquirir derechos.
Según Somarriva, la capacidad que la ley requiere en el tradente es la de
disposición y la que requiere en el adquirente es la capacidad de administración,
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así lo demostraría el artículo 1578, N°1, según el cual, el pago hecho al acreedor es
nulo si el acreedor no tiene la libre administración de sus bienes.

5.2. Consentimiento del tradente y del adquirente (art. 670, 672 y 673.)
Sin la concurrencia de las voluntades de las partes la tradición será nula (más
bien, debería ser inexistente y, por lo tanto, no procedería la ratificación, ya que no
puede ratificarse lo que no existe.)
Ratificación de la tradición. Los incisos segundos de los arts. 672 y 673 disponen
que si falta la voluntad de una de las partes, la tradición se valida retroactivamente
por la ratificación de la parte que no hubiera prestado su con sentimiento.
La tradición puede verificarse por medio de representante. Expresamente lo
señalan los arts. 672 y 673, confirmando la regla que la generalidad de los actos
jurídicos pueden celebrarse por medio de representantes.
El inc. 4° del art. 671, eso sí, es redundante, porque a virtud del mandato con
representación (arts. 2.151 y 1.448), el acto o contrato celebrado por el
representante, en lugar de obligar a las partes que lo han celebrado, (mandatario
representante y tercero) obliga sólo a uno de ellos (al tercero) y a otra persona que
no intervino en la celebración (mandante representado.)
Igualmente, el art. 674, que dispone que los representantes deben actuar
dentro de los límites de su representación, es redundante, porque ello constituye
una aplicación de las reglas generales que gobiernan el instituto de la
representación.
Representación del tradente en las ventas forzadas. En estas el juez actúa en
calidad representante legal del tradente (art. 671, inc. 3°). Esta representación,
empero, sólo sirve para firmar la escritura de venta forzada y para proceder a la
entrega de la cosa.
Precisión. Las ventas forzadas son las que se hacen a petición de un acreedor en
pública subasta, es decir, las que tienen lugar en los juicios ejecutivos o en los de
quiebra. No quedan, por lo tanto, incluidas en el art. 671 en relación, otras ventas
que se hacen en pública subasta o por intermedio de la justicia, pero que no son
propiamente forzadas, como las de los bienes raíces de las personas sometidas o
tutela o curaduría (art. 394.)
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Sobre qué debe versar el consentimiento en la tradición. El consentimiento en la

tradición debe versar: sobre la cosa objeto de la tradición; sobre el título que le
sirve de causa o antecedente y sobre la persona a quien se efectúa la tradición (art.
676.)
Vicios del consentimiento en la tradición. Reglamentación especial del error
(arts. 676, 677 y 678.) El legislador reglamentó especialmente el error en la
tradición. Respecto del dolo y de la fuerza, por ende, se aplican las reglas
generales.
Sobre qué puede recaer el error. Puede recaer en la cosa tradida, en la persona y
en el título (art.676.)
Error en la cosa tradida. De acuerdo con el artículo 676, el error en la cosa o
especie que debe entregarse anula la tradición. Este precepto guarda perfecta
armonía con el art. 1.453, relativo al error esencial, obstativo u obstáculo.
Error en la persona (art.676). Aquí hay una excepción a los principios generales
según los cuales el error en la persona no anula el consentimiento (art.1455). En la
tradición, el error en la persona del adquirente anula la misma, porque ella
constituye el pago o cumplimiento de la obligación que nace del contrato y el pago
debe ser siempre hecho al acreedor; de lo contrario es nulo (arts. 1.567ss.)
Si el error recae sólo sobre el nombre, empero, la tradición es válida (art.
676, inc. 2°).
Error en el título de la tradición (art. 677). El antecedente de la tradición es el
título y si éste adolece de algún vicio, como el error, tal vicio contamina o trasmite
a la tradición. El error en el título puede revestir dos formas distintas:
a) Una parte entiende que existe título traslaticio de dominio y la otra entiende
título de mera tenencia. [Link], el tradente e entrega una cosa en comodato y el
adquirente la recibe como donación, o, viceversa.
b) Ambas partes entienden que hay un título traslaticio de dominio; pero se
equivocan en cuanto a la naturaleza de dicho título. [Link], el tradente entiende
que está entregando la cosa vendida y el adquirente entiende recibirla como
donación.
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5.3. Existencia de un título traslaticio de dominio válido (art. 675) El título que
sirva de antecedente a la tradición debe reunir, por ende, una doble exigencia: deber
ser traslaticio de dominio, esto es, de aquellos que por su naturaleza sirven para
transferirlo (art. 703 inc.2º) y, además, debe ser válido. Si no hay título traslaticio
de dominio, o éste es nulo, no hay tradición.
Recordemos que, según algunos autores, es más propio afirmar que es el
título traslaticio de dominio el que requiere la tradición, porque en nuestro
derecho, para que aquél produzca los efectos deseados por su autor, tiene que
seguirle ésta.
Requisitos del título.
5.3.1. Debe ser traslaticio. Algunos casos de título traslaticios de dominio
(art.703) Los principales son: la compraventa, la permuta, la donación, el aporte en
propiedad a una sociedad, el mutuo, el cuasiusufructo, la transacción cuando ésta
recae sobre un objeto no disputado y la dación en pago .
5.3.2. El título traslaticio debe ser válido (arts. 675 y 679.) En otros términos,
debe tratarse de un título justo. Esto, porque la nulidad del mismo hace que la
tradición que lo sigue también lo sea, ya que todo defecto del título se proyecta o
extiende a la tradición; [Link], la venta de alguna de las cosas que señala el 1.464
numerales 1º y 2º del Código, o, la celebrada entre cónyuges no divorciados
perpetuamente, o, entre padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad (art. 1796)
o una donación irrevocable entre cónyuges (art. 675) no son títulos válidos.

5.4. Entrega de la cosa.

Diversas formas. En todo modo de adquirir hay un hecho material y en este caso el
hecho material consiste en la entrega de la cosa. La forma cómo se hace la entrega
es distinta, según se verá, según se trate de la tradición de derechos reales
constituidos sobre bienes inmuebles, de la tradición de derechos reales constituidos
sobre bienes muebles, o de la tradición de los derechos personales.
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6. Efectos de la tradición.
Hay que distinguir según que el tradente era o no dueño de la cosa objeto de
ella.
6.1. Si el tradente es dueño de la cosa que se entrega. En este caso, la tradición
desempeña el verdadero papel jurídico que la ley le atribuye, esto es, transfiere el
dominio (art. 670.)
Condiciones en las que el adquirente adquiere del dominio. Como la tradición
es un modo de adquirir derivativo, a saber, no existe solución de continuidad entre
el derecho del tradente y del adquirente, el dominio que aquél pasa a éste en
idénticas condiciones. Así, si la cosa estaba sometida a un gravamen real, como una
servidumbre, hipoteca, prenda, pasa el adquirente con estas mismas limitaciones.
6.2. Si el tradente no era dueño de la cosa que se entrega. La tradición es válida,
pero no surte el efecto de transferir el dominio (art.1815), salvo en la situación
excepcional contemplada del art. 672 inc., final, esto es, cuando el tradente
adquiere ulteriormente a la tradición dicho dominio. En el caso normal de la
tradición a non domino, para determinar sus efectos, habrá que distinguir tres
situaciones diversas:
6.2.1. El tradente era poseedor regular de la cosa entregada. En este caso, la
tradición no puede ser un modo de adquirir el dominio, porque el tradente no lo
tenía, pero juega el rol o papel de justo título para que el adquirente inicie una
posesión regular, si él estaba también de buena fe. Ello no significa que la
posesión se haya transferido del tradente al adquirente porque, según sabemos, la
posesión no se transfiere ni se transmite, sino que, es un hecho personal que
principia con el poseedor (art. 717).
6.2.2. El tradente era poseedor irregular de la cosa entregada. Si el adquirente
está de buena fe, mejora el título que tenía su tradente y la tradición servirá, no de
modo de adquirir, sino de justo título, pasando el adquirente a tener la posesión
regular.
6.2.3. El tradente era mero tenedor de la cosa entregada por él o a su nombre.
En este caso el tradente jamás podría haber adquirido por el modo prescripción la
cosa, ya que la mera tenencia excluye la posesión (párrafo 24 mensaje Código). Sin
embargo, “el adquirente del mero tenedor” puede mejorar su situación, ya que
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puede tener la posesión regular de la cosa y ganarla por prescripción ordinaria. Esto
porque en tal hipótesis, si bien la tradición no le sirve al adquirente de modo de
adquirir el domino, le sirve de justo título y este justo título unido a su buena fe lo
convertirá en poseedor regular (arts. 717 y 730)
Adquisición del dominio por el tradente con posterioridad a la tradición.
Excepcionalmente, como señalamos, puede acontecer que, aun en los tres casos
analizados, es decir, cuando el tradente es poseedor regular, cuando es poseedor
irregular o cuando es mero tenedor, adquiera ulteriormente a la tradición el dominio
de la cosa entregada. En tal hipótesis, conforme al art. 682, inc. 2°, se entiende que
la transferencia del dominio ha operado desde el mismo instante en que se hizo la
tradición, regla que está en armonía con el art. 1.819
7. Momento en que puede pedirse la tradición (art. 681.) La tradición podrá
pedirse inmediatamente después de celebrado el contrato; salvo que el título sea
condicional, que haya plazo pendiente para el pago de la cosa, o bien, que haya
precedido decreto judicial en contrario ([Link]., decreto de embargo a una medida
de retención sobre la cosa, de acuerdo con los arts. 1.578 Nº2 y 1.464)

8. Tradición sujeta a modalidades (art. 680).

8.1. Tradición bajo condición resolutoria. La tradición, en sí misma, no puede
sujetarse a condición resolutoria. Lo que ocurre, más precisamente, es que la
condición resolutoria se incorpora al título que sirve a ésta de antecedente y como
toda modificación en el título reproyecta a la tradición, ésta queda sujeta a idéntica
modalidad.
8.2. Tradición bajo condición resolutoria tácita. ¿Afecta la condición del art.
1.489 a la tradición? Hay varias corrientes a este respecto. Según don Ruperto
Bahamonde, no la afecta porque el art. 680 del Código Civil exige que la condición
se exprese para que la tradición se entienda sometida a esta modalidad.
La doctrina mayoritaria sostiene, en cambio, que la condición resolutoria
tácita que contempla el art. 1.489 afecta a la tradición.
8. 3. Tradición bajo condición suspensiva. El caso de la condición suspensiva es
más bien teórico, porque la tradición se hace después de cumplida la condición. Sin
embargo, el art. 680 se pone en el caso de que se entregue anteriormente la cosa;
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entonces, una vez cumplida la condición, el adquirente pasa a ser dueño de ella sin
necesidad de tradición, ya que ésta se habrá efectuado anticipadamente.
8.4. ¿La tradición en la compraventa está sujeta a la condición que el
comprador pague el precio? Validéz de la cláusula de reserva del dominio por
el no pago del precio. Aquí se presenta el caso de una flagrante contradicción
legislativa, ya que mientras el art. 680, inc. 2° señala que verificada la tradición de
la cosa vendida se transfiere el dominio aunque no se pague el precio, salvo que el
vendedor se haya reservado el dominio hasta el pago, los artículos 1.873 y 1.874
disponen lo contrario.
En el proyecto del Código de 1853 de don Andrés Bello, se entendía
tácitamente que mientras no se pagara el precio no se transfería el dominio en la
compraventa. Esta idea no prosperó dentro de la Comisión Revisora y actualmente
el art. 680, inc. 2°, exige en su tenor literal pacto expreso.
Pero resulta que el art. 680 inc.2º está en contradicción con el art. 1.873 y,
fundamentalmente, con el 1.874, que dispone que la cláusula de no transferir sino
en virtud del pago del precio no produce otro efecto que la demanda alternativa
que establece el artículo precedente, o sea, dar al vendedor el derecho para exigir
el cumplimiento del contrato ( pago del precio) o la resolución del contrato.
Se ha resuelto esta contradicción otorgando primacía a los artículos 1.873 y
1.874 por constituir disposiciones especiales, es decir, por estar ubicados
especialmente en el título de la compraventa (art. 13 C.C.)

9. Entrega de la cosa. Diversas especies de tradición. Hay que distinguir la

tradición de los derechos reales sobre una cosa corporal mueble, la tradición de los
derechos reales sobre una cosa corporal inmueble, la tradición del derecho de
herencia y la tradición de los derechos personales.

9.1. Tradición de los derechos reales sobre una cosa corporal mueble (arts. 684
y 685) Esta tradición puede ser de dos clases: real y ficta o simbólica.
Según el art. 684, la tradición de una cosa corporal mueble deberá hacerse
significando una de las partes a la otra que le transfiere el dominio y figurando
esta transferencia por uno de los modos siguientes, y se enumeran en seguida cinco
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casos. Esta disposición, empero, no es taxativa, por lo que basta que el tradente
signifique de cualquier forma al adquirente que le transfiere el dominio, [Link]., como
lo señala el art. 685.
9.1.1. Tradición real. Conforme a lo dispuesto en el art. 684 números 1° y 2°, es la
que se hace permitiéndole al adquirente la aprehensión material de la cosa presente
o mostrándosela.
9.1.2. Tradición ficta o simbólica. De acuerdo al art. 684 números 3° y 4° es la
que se verifica entregándole al adquirente las llaves del granero, almacén, cofre o
lugar donde se encuentra guardada la cosa, o, encargándose una persona de poner la
cosa a disposición de la otra en el lugar convenido.
9.1.3. Tradición por breve mano o brevis manus. El mero tenedor pasa a ser
dueño (art. 864 N°5) Este caso se presenta cuando una persona que es solamente
mera tenedora de la cosa pasa a ser dueña de ella por constituirse en su favor un
título traslaticio de dominio. En tal situación, por el sólo hecho de existir el título
traslaticio de dominio se entiende efectuada la tradición. [Link]., tengo un automóvil
en comodato y lo compro a su dueño; por la sola compra se entiende hecha la
tradición, sin que sea menester la restitución al dueño vendedor y luego que éste
haga una nueva entrega al comprador.
9.1.4. Tradición figurada, cláusula de constituto o constitutum possessorium. El
propietario pasa a ser mero tenedor (art. 684 inc., final.) Esta forma es
diametralmente opuesta a la tradición bevis manus, ya que se trata que una persona
que es dueña pasa ahora a detentar la calidad de mera tenedora. [Link]., vendo mi
añillo de diamantes a mi sobrina, pero lo mantengo en mi poder como depositaria.
Igualmente, por el sólo hecho de otorgarse los contratos de venta y depósito se
entiende que se ha efectuado la entrega a la compradora, evitándose una doble
entrega.
A esta forma de tradición los romanos la llamaban constitutum
possessorium.
9.1.5. Caso del art. 685. Este artículo se pone en el caso de que los frutos de un
predio se concedan a cualquier título gratuito u oneroso a otra persona distinta del
dueño; ésta los adquiere por tradición (no por accesión) y cuando se ha efectuado
la entrega, se entiende que ha operado el modo de adquirir.
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La jurisprudencia ha sosteniendo que el art. 685 se refiere únicamente al caso

de un simple permiso del dueño.

9.2. Tradición de los derechos reales sobre una cosa corporal inmueble (art.
686). Hasta antes de la dictación del Código Civil la tradición de los derechos
reales sobre cosas inmuebles no era diferente de la tradición de los derechos reales
sobre cosas muebles. Después de ello pasó a ser diferente, toda vez que conforme
al art. 686, esta tradición se efectúa por la inscripción del título en el Registro
respectivo del Conservador de Bienes Raíces.
Desde la entrada en vigencia de nuestro Código, entonces, la inscripción en
el Conservador de Bienes Raíces es la única forma de efectuar la tradición de los
inmuebles y de los demás derechos reales constituidos en ellos. Dicha inscripción
desempeña el papel de tradición y equivale, por lo demás, al cumplimiento del
cuarto requisito de ésta; a saber, a la entrega de la cosa (art. 78 del Reglamento del
Conservador)

[Link]ón del derecho real de dominio sobre inmuebles. Rige en plenitud

el inciso 1º del art. 686. La tradición se efectúa por la inscripción del título en el
Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces.
9.2.2. Tradición del dominio de cuotas. Rige de igual manera el inc. 1º del art.
686, ya que la inscripción es necesaria sea que se venda la totalidad del inmueble o
una cuota que se tenga en él. Así lo ha fallado la Corte Suprema.
9.2.3. Tradición de los derechos de usufructo, de uso, de habitación, de censo y
de hipoteca. La tradición de estos derechos también se hace por la inscripción en el
Conservador de Bienes Raíces, pues el inc. 1º del art. 686 que se refiere a ellos
expresamente.
Podríamos sostener que en estos casos lo que existe en realidad es el
nacimiento de los derechos reales de hipoteca, usufructo, censo o de uso y
habitación en el patrimonio del adquirente y no propiamente tradición. Ello porque
antes de la tradición, que es un modo de adquirir de carácter derivativo, tales
derechos no existen en el patrimonio del constituyente, sino que existen ex novo o
por primera vez en el patrimonio del adquirente. Esta afirmación cobra mayor
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relieve tratándose de los derechos de uso y habitación que son personalísimos y,

por tanto, intransferibles, no pudiendo ellos venderse ni operar a su respecto
ningún título traslaticio de dominio (art. 819.)
Sin embargo, como señala Alessandri, igual en estos casos puede decirse
que hay tradición de los derechos aludidos, porque los diversos derechos reales no
son sino una desmembración del derecho de dominio y puede, todavía más, decirse
que están en estado latente en el propietario de la cosa. De aquí que él se pueda
desprenderse del usufructo, del censo, de la hipoteca, del uso y habitación.
9.2.4. Tradición del derecho de servidumbre (art. 698) No obstante ser este un
derecho inmueble, su tradición no se hace por la inscripción en el registro del
Conservador de Bienes Raíces, sino que por medio de una escritura pública, en
la que el tradente la constituye y el adquirente la acepta.
Excepción. La tradición de las servidumbres de alcantarillado constituidas en
predio urbano, empero, vuelve a la regla general, por cuanto de acuerdo al artículo
1º de la Ley Nº 6.977 (D.O. 16.07.1941), se adquiere por medio de escritura
pública inscrita en el Registro del Conservador de Bienes Raíces.
9.2.5. Tradición del derecho de prenda. El art. 686 no contempla la prenda entre
los derechos reales que menciona, porque ella recae siempre sobre muebles,
debiendo quedar su perfeccionamiento, entonces, comprendido dentro de la
disposición del art. 684. La prenda, por lo menos la civil, es ajena al Conservador
de Bienes Raíces.

9.3. Tradición del derecho real de herencia (Arts. 1.909 y 1.910, 1463 y 1466,
1.204 y 1.682.). Recordemos una vez más que al hablar de tradición del derecho
real de herencia nos estamos poniendo en el caso de que el heredero, una vez
fallecido el causante, enajena su derecho de herencia. Antes de este momento tal
enajenación es imposible porque, de acuerdo con el art. 1.465, hay objeto ilícito
respecto de los pactos sobre sucesión futura y, por lo tanto, nulidad absoluta.
El art. 686 tampoco contempla la tradición del derecho real de herencia. Los
arts. 1.909 y 1.910, ubicados en el Titulo XXV del Libro IV, rotulado “De la
Cesión de Derechos”, tratan en el párrafo 2º la cesión del derecho de herencia (el
término cesión debe entenderse equivalente a tradición), pero no obstante la
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rotulación de este párrafo, en los referidos dos artículos solamente se reglamentan

algunos efectos de tal cesión, sin que se establezca la forma en que se perfecciona
la tradición del derecho.
Para determinar cómo se hace su tradición del derecho real de herencia es
menester, primeramente, determinar su naturaleza jurídica, esto es, si tal derecho es
mueble o inmueble. Al respecto hay dos posturas:
Muy sintéticamente, según la doctrina mayoritariamente aceptada por
la jurisprudencia, que se funda en la idea que la herencia es una universalidad
jurídica distinta de los bienes específicos que la integran, ésta escapa a la
clasificación que distingue entre bienes muebles e inmuebles. De acuerdo a ello,
siendo la inscripción una manera excepcional de efectuar la tradición, porque se
requiere exclusivamente para efectuar la tradición de los inmuebles y,
subsecuentemente, constituyendo la regla general las formas contempladas en el
artículo 684 del Código, la tradición del derecho real de herencia no requiere la
inscripción conservatoria, sino que basta para efectuarla cualquier manifestación
en que conste la intención de una parte de transferir el dominio y por la otra de
adquirirlo.
Según algunos autores y fallos jurisprudenciales aislados, empero, la
herencia debe calificarse como mueble o inmueble, según sean los bienes que la
integran. En consecuencia, si se compone sólo de muebles su tradición se someterá
a las reglas establecidas para éstos (art. 684); en cambio, si se compone de muebles
e inmuebles o exclusivamente de inmuebles, deberá calificarse de bien inmueble y,
por ende, su tradición quedará sometida a las reglas de los inmuebles,
requiriéndose, por tanto, la inscripción conservatoria (art. 686).
Alessandri Rodríguez Arturo y Somarriva Undurraga Manuel. Curso de
Derecho Civil. TomoII., p. 349s: “Doctrina de don Leopoldo Urrutia. Se
sostiene comúnmente que la herencia constituye una universalidad distinta de los
bienes individualmente considerados y, consecuencialmente, la herencia no tendría
el carácter de derecho mueble, o de derecho inmueble. Consecuencia lógica de esto,
sería que, no siendo el derecho real de herencia un derecho inmueble, para efectuar
la tradición de él no se requiere la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces,
porque esta organización sólo dice relación con los bienes raíces. Y ésta sería la
 15

razón, según esta teoría, porque el artículo 686 guardó silencio con respecto al
derecho real de herencia: porque ese artículo sólo se refiere a los derechos reales
inmuebles; y como la herencia es una universalidad jurídica, no tiene el carácter de
inmueble; por lo tanto, para efectuar la tradición de ella, no se requiere la
inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, sino que la tradición se entendería
hecha en cualquier forma en que el cesionario manifieste la voluntad de aceptar la
cesión que se le hace, como, por ejemplo, cuando el cesionario, a virtud de esta
cesión, pide, pongamos por caso, la posesión efectiva de la herencia o también
cuando a virtud de esta cesión interviene en la partición de la herencia.
Esta es la doctrina que ha influido, salvo una pequeña excepción a la
jurisprudencia chilena.
Doctrina de don José Ramón Gutiérrez. Pero esta opinión del señor Urrutia, que
cuenta con el favor de nuestros tribunales, no es aceptada unánimemente por los
autores. Así, otro jurisconsulto, no menos famosos que don Leopoldo Urrutia, don
José Ramón Gutiérrez opina en forma diversa. Según el señor Gutiérrez, la
herencia tiene un carácter mixto, según los bienes que la componen. De modo que
si la herencia se compone únicamente de bienes muebles, será mueble y, por lo
tanto, la tradición de ella se efectuará de acuerdo con el art. 684. Por el contrario, si
la herencia comprende únicamente bienes raíces, será un derecho inmueble y, por
lo tanto, la tradición deberá efectuarse de acuerdo con el art. 686, es decir, por la
inscripción en el competente Conservador de Bienes Raíces. Finalmente, cuando la
herencia está compuesta tanto de bienes muebles como de bienes inmuebles, tiene
un carácter mixto y, en consecuencia, se realizará en conformidad al art. 686, es
decir, por la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.
Esta teoría del señor Gutiérrez tiene su principal apoyo en el ya conocido por
nosotros art. 580, según el cual los derechos son muebles o inmuebles, según los
bienes sobre que recaen.
La teoría del señor Gutiérrez cuenta con una sentencia a su favor, que es de
la Corte de La Serena.
Como se comprenderá, esta cuestión tiene una estrecha conexión con la
comunidad. Porque si decidimos que en el caso de una comunidad, como la que
presenta en la herencia, cada comunero sólo tiene derecho a la universalidad
 16

jurídica, tiene razón evidentemente don Leopoldo Urrutia. En cambio, si

consideramos que en la comunidad cada uno de los comuneros tiene un derecho
cuotativo en los bienes que forman la comunidad, tiene razón don José Ramón
Gutiérrez”

9.4. Tradición o cesión de los derechos personales o créditos (art. 699)

Concepto. Es la convención por medio de la cual el acreedor transfiere su crédito
a otra persona, llamada cesionario, que pasa a ocupar la situación jurídica del
cedente en el derecho o crédito cedido. Están concernidas en este acto, por lo tanto,
tres personas: el cedente (acreedor), el cesionario (adquirente) y el deudor.
Reglamentación de la tradición. El Código Civil sólo reglamenta la cesión de los
créditos nominativos, llamados también nominales o no endosables, que son
aquéllos en que se indica la persona del acreedor y éste es el único que puede exigir
su pago. La tradición de los créditos o derechos personales extendidos a la orden y
al portador está contenida en el Código de Comercio.
Tradición de los créditos nominativos. Se rige por los arts. 699 y 1.901 y se
verifica por la entrega del título hecha por el cedente al cesionario. En
consecuencia, esta tradición, como cualquiera otra, requiere como antecedente de
un título traslaticio de dominio que será el contrato entre el cedente y el cesionario,
el cual puede ser de cualquiera naturaleza, a saber, compraventa, permuta,
donación, dación en pago, aporte en sociedad; etc.
Requisitos de la tradición respecto del deudor y de terceros. La tradición de un
derecho personal nominativo materializada a través de la entrega del título que
haga el cedente al cesionario sólo produce efectos entre estas partes. Para que lo
produzca respecto del deudor y de los terceros, sin embargo, de conformidad a lo
prescrito en el art. 1.902 es menester, además, que se cumpla una de estas dos
formalidades: que sea notificada judicialmente por el cesionario al deudor o que
éste la acepte.
Tradición de los créditos “a la orden”. Conforme al art.164 [Link]., se hace por
el endoso.
Tradición de los créditos al portador. Se efectúa por la mera entrega manual del
documento en el que figuran consignados (art. 164 [Link].)
 17

Inscripciones a que da lugar la sucesión por causa de muerte.

Reglamentación. Para una cabal comprensión de esta materia deben tenerse
presentes, además de las disposiciones del Código Civil que en cada se indicarán,
las disposiciones de la Ley Nº 19.903, publicada en el diario oficial de 10 de
octubre de 2003, rotulada “Sobre Procedimiento para el Otorgamiento de la
Posesión Efectiva de la Herencia y Adecuaciones de la Normativa Procesal, Civil y
Tributaria Sobre la Materia”; además, algunos receptos contenidos en la Ley Nº
16.271, sobre impuesto a las herencias, asignaciones y donaciones. (D.O.
10.07.1965) y los arts. 877 y siguientes del Código de Procedimiento Civil,
relativos también a la Dación de la Posesión Efectiva de la Herencia.
Antecedentes generales. Muerta una persona, sus herederos adquieren el dominio
de sus bienes por el modo de adquirir sucesión por causa de muerte. Adquieren,
además, la posesión legal de la herencia. Todo ello, por regla general, al momento
de fallecer el causante (arts. 955, 956, 722, 1.344 y 688 inc. 1º C.C. )
Sin embargo, el art. 688 inc. 1º parte final dice que no obstante la posesión
legal de la herencia, el heredero no puede disponer en manera alguna de un
inmueble hereditario mientras no precedan las inscripciones que señala. Estas
inscripciones, entonces, no pueden tener por objeto la transferencia de la
herencia del difunto al heredero, ya que éste adquiere la adquiere por sucesión por
causa de muerte y no por tradición (nadie puede adquirir el dominio por más de un
modo)
En consecuencia, las inscripciones que ordena el art. 688 tienen otros
objetivos; a saber:
a) Son indispensables para que los herederos puedan enajenar los inmuebles
hereditarios. Lo dice expresamente el art. 688.
b) Permiten mantener la historia de la propiedad raíz. Como señalamos, el
dominio y la posesión legal de la herencia se radican en el heredero por el solo
hecho de la muerte del causante. Sin embargo, como esta transmisión del dominio
va a producir un trastorno en el Registro Conservatorio y como el legislador ha
querido mantener en dicho Registro la historia de la propiedad raíz, ha exigido la
inscripción de las transmisiones hereditarias para completar la historia de la
propiedad y así evitar que haya soluciones de continuidad. De otra manera no se
 18

entendería cómo un bien raíz que aparece inscrito a nombre de una persona
(causante) y seguidamente a nombre de otra persona que ninguna relación acusa
con el dueño anterior (causahabiente)
c) Posibilitan que la persona a quien se enajena la cosa adquiera la posesión
real de cada inmueble hereditario.

Inscripciones que deben practicar los herederos conforme al art. 688.

Inscripciones necesarias para que el heredero pueda disponer de los bienes
inmuebles hereditarios. El art. 688, en su redacción a partir de la reforma de la
Ley 19.903, dice en el numeral 1º que los herederos deben practicar “La
inscripción del decreto judicial o la resolución administrativa que otorgue la
posesión efectiva: el primero ante el conservador de bienes raíces de la comuna o
agrupación de comunas en que se haya pronunciado , junto con el correspondiente
testamento, y la segunda en el Registro Nacional de Posesiones Efectivas.”
Además de efectuarse en el Registro de Propiedad del Conservador de
Bienes Raíces de la comuna o agrupación de comunas en que haya sido
pronunciada tal resolución aludida, debe inscribirse en el Registro de Propiedad
del Conservador de Bienes Raíces de la comuna o agrupación de comunas en que
están situados los inmuebles hereditarios (art. 883 inc. 3º C.P.C., interpretado a
contrario sensu.)
Precisiones.
a) En primer lugar, cabe precisar que el artículo 688 contrapone las expresiones
posesión legal y posesión efectiva
La posesión legal de herencia es la que se le confiere por el solo ministerio
de la ley al heredero una vez que se defiere la herencia.
La posesión efectiva, en cambio, es la que se confiere a los herederos
mediante resolución judicial dictada conforme a los arts. 887ss del Código de
Procedimiento Civil , o mediante resolución administrativa, es decir, por resolución
fundada del Director Regional del Servicio de Registro Civil e Identificación
dictada conforme a la ley Nº 19.903.
A estas dos clases de posesión de la herencia debe agregarse la posesión
material, cuyo concepto coincide con el contenido en el art. 700 del C.C.
 19

b) En segundo lugar, el “decreto judicial” al que se refiere el numeral 1º de la

norma anotada no es, stricto sensu, un decreto, sino que una sentencia del juez en
que reconoce a tales o cuales personas la calidad de herederos del difunto. Dicha
inscripción se hace en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces
de la comuna o agrupación de comunas en que haya sido pronunciada.
c) En tercer lugar, procede señalar que la referencia a la inscripción de la
resolución administrativa se justifica atendida la circunstancia que a partir de la
vigencia de la de la Ley Nº 19.903, esto es, a contar del 10 de abril de 2004, el
otorgamiento de al posesión efectiva no es un procedimiento de competencia
exclusiva de los Tribunales de justicia, como ocurría antes de dicha época, sino que
es de competencia de éstos y del Servicio de Registro Civil e Identificación.
El art. 1º de la ley en referencia prescribe que “Las posesiones efectivas de
herencia originadas en sucesiones intestadas abiertas en Chile, serán tramitadas
ante el Servicio de Registro Civil e Identificación de conformidad a lo dispuesto en
la presente ley. Las demás serán conocidas por el tribunal competente de acuerdo
al Código de Procedimiento Civil”.
En definitiva, actualmente corresponde al Servicio de Registro Civil e
Identificación otorgar la posesión efectiva de las herencias intestadas abiertas en
Chile y a los tribunales de justicia otorgar la posesión efectiva de las herencias
testadas y, además, de las abiertas en el extranjero.
d) Inscripción necesaria para disponer de los bienes muebles hereditarios. Por
último, cabe hacer presente que, no obstante que el artículo 688 exige la práctica
de las inscripciones que señala únicamente para que el heredero pueda disponer de
los “inmuebles” de la herencia, los artículos 25 de la Ley de Impuesto a las
Herencias, Asignaciones y Donaciones y los arts. 688 Nº1, 882 y 883 C.P.C.,
hacen extensiva la exigencia de las inscripciones contempladas en el número 1º
también a los bienes muebles. En efecto, el primer precepto anotado reza “Para los
efectos de esta ley el herederos no podrá disponer de los bienes de la herencia sin
que previamente se haya inscrito la resolución que da la posesión efectiva de la
herencia, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 688 del Código de
Procedimiento Civil.” Igual conclusión se desprende del inciso 3º del art. 883 del
 20

C.P.C. (art. 25 de la Ley de Impuesto a las Herencias, Asignaciones y Donaciones y

arts. 688 Nº1, 882 y 883 C.P.C.)
De tal manera que, si un heredero quiere disponer de un bien mueble
hereditario, debe también tramitar la posesión efectiva e inscribir la resolución
judicial o administrativa que se la otorgue.
Inscripción del testamento. Si la sucesión es testamentaria, se inscribirá al mismo
tiempo el testamento (art. 688 Nº1). El testamento debe inscribirse en el Registro
de Propiedad de la comuna o agrupación de comunas del lugar en que se haya
tramitado la posesión efectiva de la herencia.
Aunque la ley no lo dice y para el caso que haya inmuebles en la herencia, es
conveniente inscribir también el testamento en el Registro de Propiedad del
Conservador del lugar en que estén situados los inmuebles.
Si la posesión efectiva se concede por resolución del Servicio de Registro
Civil e Identificación, el testamento debe inscribirse en el Registro de Testamentos.
(arts. 13 y 14 de la Ley 19.903.)
2º Inscripción especial de herencia. El actual numeral dos del artículo 688
dispone que la posesión legal no habilita al heredero para disponer de manera
alguna de un inmueble, mientras no procedan “Las inscripciones especiales
prevenidas en los incisos primero y segundo del artículo precedente; en virtud de
ellas podrán los herederos disponer de consuno de los inmuebles hereditarios.”
Hechas las inscripciones prevenidas en el número 1º del art. 688, debe
practicarse la llamada vulgarmente inscripción de herencia, a virtud de la cual se
colocan los inmuebles hereditarios a nombre de todos los herederos en común.
A partir de esta inscripción, entonces, el inmueble que antes figuraba a
nombre del causante pasa a figurar a nombre sus herederos.
Esta inscripción deben hacerla los conservadores sin necesidad de otro
trámite, una vez hechas las inscripciones de la posesión efectiva y del testamento, si
lo hubiere (arts. 883, inc. 2º del C.P.C.) y, ciertamente, deben practicarse tantas
inscripciones de herencia como bienes raíces haya en la herencia.
Efectos de la práctica de la inscripción del decreto judicial o de la resolución
administrativa que otorgue la posesión efectiva y de la especial de herencia.
 21

Practicadas las referidas inscripciones, los herederos pueden disponer de

consuno de los inmuebles hereditarios (art. 688 Nº 1 y 2º y 687 incs. 1º y 2º). Ello
sin perjuicio de lo que la Ley de Impuesto a las Herencias previene al respecto.
3º Inscripción del acto particional. El numeral 3º del actual art. 688 prescribe
también a los herederos para disponer de los bienes raíces hereditarios proceder a
“La inscripción prevenida en el inciso tercero: sin ésta no podrá el heredero
disponer por sí solo de los inmuebles hereditarios que en la partición le hayan
cabido”.
La inscripción a que se refiere este numero es la del acto de partición por el
que se determina cuál es la porción de los bienes de la herencia que corresponde a
cada heredero. En virtud de ella el respectivo adjudicatario queda en condiciones de
disponer libremente, esto es, por sí solo de los bienes inmuebles que le hayan
cabido en la partición (art. 687 inc. 3º )
El acto de partición debe inscribirse en lo relativo a cada inmueble o cada
parte adjudicada (arts. 688 Nº 3 y 687 inc. 3º) y debe hacerse en el Registro de
Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de la comuna o agrupación de
comunas del lugar en donde estén sitos los respectivos inmuebles
Obligación de pagar el impuesto a las asignaciones hereditarias o, en su caso,
de acreditar su exención. Cabe señalar que, el art. 54 de la Ley de Impuesto a las
Herencias prohíbe a los notarios autorizar las escrituras de adjudicación de bienes
hereditarios o de enajenaciones o disposiciones en común que hagan los
asignatarios y a los conversadores inscribirlas, sin que en ellas se inserte el
comprobante de pago de impuesto.
Se exceptúan de lo dispuesto en el referido artículo ciertas adjudicaciones.
Por último, los herederos, los árbitros partidores y los albaceas con tenencia
de bienes están obligados a velar por el pago de la contribución de herencia,
ordenando su entero en arcas fiscales, o reservando, o haciendo reservar los bienes
que sean necesarios con tal fin, a menos que se hayan otorgado algunas de las
garantías a que nos hemos referido anteriormente. En consecuencia y salvo que se
hubiere otorgado garantía legal, no podrán proceder a la entrega de legados, sin
deducir o exigir previamente la suma que se deba por concepto de contribución
(art. 59 de la Ley de Herencias).
 22

Sanción a la infracción del art. 54 de la Ley de Impuesto a las Herencias.

Creemos que si se infringen las disposiciones anteriores, la sanción no es la nulidad
del acto de adjudicación, entrega o enajenación, sino la establecida en los arts. 70 y
71 de la Ley de Herencias. Esto es, hacer codeudores solidarios del pago del
impuesto a los notarios, conservadores, partidores, albaceas y herederos, sin
perjuicio de la multa que establecen esos artículos.

Sanción a la infracción del art. 688 del Código Civil.

Motivo de largas discusiones tanto por parte de la doctrina como de parte de
la jurisprudencia ha sido determinar la sanción que corresponde aplicar a las
enajenaciones de los inmuebles hereditarios que se hacen sin cumplir previamente
con las inscripciones que exige el art. 688 CC.
La Exma. Corte Suprema, en diversas sentencias, fue evolucionando hasta
llegar a la solución que, hoy por hoy, la doctrina mayoritaria considera correcta.
El derrotero jurisprudencial, en síntesis, se ha orientado en tres caminos: por
la doctrina de la nulidad absoluta del título respectivo, por la validez del titulo y la
nulidad de la enajenación y, finalmente, por la doctrina de la no transferencia del
respectivo derecho al adquirente, por aplicación del art. 696 del Código.
1º Doctrina de la nulidad absoluta del título. En sentencia de 12 de mayo de
1905 (R.T. II. sec. 1ª, pág. 393), se sostuvo que el contrato o título de la
enajenación era nulo absolutamente, porque el art. 688 era prohibitivo y de orden
público, en cuanto tenía por objeto la organización de la propiedad inscrita y
mantener su historia.
En sentencia de 26 de noviembre de 1908 (R.T. VI, sec. 1ª, pág. 266) se dijo,
incluso, que la nulidad se extendía a las ventas forzadas efectuadas en juicio
ejecutivo.
En 1909, el 24 de agosto, se dijo, empero, la Corte corrigió parcialmente el
criterio anterior señalando que la nulidad se refería sólo a las ventas voluntarias
y no a las forzadas (R.T. VII, sec. 1ª pág. 117).
2º Doctrina de la validez del título y de la nulidad de la enajenación. En
sentencias de 16 de noviembre de 1910 y de 22 de noviembre de 1912 ([Link],
sec. 1ª pág. 433, y R.T.X, sec. 1ª pág. 54) la Corte Suprema manifestó que lo nulo
 23

no era la compraventa, sino la enajenación de los inmuebles, pues la palabra

enajenar implica transferir la propiedad y el solo título no tiene por sí solo en Chile
tal virtud.
3º Por último, en diversas sentencias posteriores, la jurisprudencia ha dicho que la
sanción para las enajenaciones de inmuebles hereditarios sin que se hayan
practicado las inscripciones que prescribe el art. 688 no es la nulidad del título ni de
la enajenación, sino que es la establecida en el art. 696, esto es, la no adquisición
del derecho enajenado por parte del adquirente, mientras no se practiquen las
correspondientes inscripciones (R.T. XXVIII, sec. 1ª pág. 205; R. Id. Pág. 350).
Críticas a la última doctrina. Hay quienes han criticado esta solución de la Corte
Suprema, diciendo que la sanción del art. 696 es aplicable solamente a los títulos
translaticios de dominio; ésto porque tal precepto está ubicado en el título de
la tradición, en circunstancias se refiere a inscripciones que no dicen relación
ni a dominio ni a posesión. El art. 688 estaría, entonces, mal ubicado en el título
de la tradición.
Esta última doctrina postula, en definitiva, que el dominio no se traspasa por
el heredero al enajenar el bien si no se han practicado previamente las
inscripciones contempladas en el art. 688, pero que el adquirente pasa a ser
poseedor y podría ganarlo por prescripción.
Alessandri y Somarriva: “Sanción a la infracción del art. 688 del Código civil.
Diversas interpretaciones jurisprudenciales. ¿Cuál es el efecto que se produce si
el heredero enajena o hipoteca los bienes hereditarios antes de obtener la posesión
efectiva y practicar las inscripciones que ese artículo ordena?
Cinco sentencias contradictorias dictó en un espacio de pocos años la Corte
Suprema, antes de dar con la solución definitiva de este asunto.
65.1. bis. Primera interpretación: la sanción del art. 688 es la nulidad absoluta.
En una sentencia redactada por don Leopoldo Urrutia, la Corte Suprema declaró:
que siendo las leyes que organizan el Registro Conservador leyes de orden público,
su infracción produce nulidad absoluta, y en esta virtud declaró nula una hipoteca
constituida por un heredero antes de haber practicado las inscripciones legales.
652. Segunda interpretación: la sanción del art. 688 es la nulidad absoluta
aunque se trate de ventas forzadas. En un juicio ejecutivo seguido contra un
 24

heredero del deudor, se embargó y remató un inmueble antes de que se hubiera

procedido a hacer las inscripciones respectivas. La Corte Suprema, en una
sentencia redactada por don Enrique Foster Recabarren, declaró nulo el remate por
las mismas razones que la sentencia anterior, aunque la venta fuere forzada, porque
la ley no había hecho distinciones. Llegó a establecer que no podía rematarse los
bienes a los herederos del deudor sin que se hubieran hecho las inscripciones. Esta
sentencia produjo un verdadero pánico entre las instituciones bancarias, porque el
pago de sus créditos, en caso de muerte de sus deudores, quedaba entregado al
arbitrio de los herederos, los que podían cumplir o no con los requisitos del art.
688.
653. Tercera interpretación: la contravención al art. 688 produce nulidad
absoluta, pero sólo en los casos voluntarios. En el tercer caso que se presentó, la
Corte Suprema comenzó a retroceder, y declaró en una sentencia que la
contravención del art. 688 producía nulidad absoluta; pero sólo en los casos
voluntarios y no en las ventas forzadas, porque nada podía entrabar la acción de la
justicia. No satisfizo esta solución a los hombres de Derecho, y tanto don Luis
Claro Solar como don Tomás Ramírez Frías, ambos ex profesores de Derecho
Civil, publicaron sendos artículos atacando la doctrina establecida por la Corte
Suprema, y señalándole el verdadero camino.
654. Cuarta interpretación: la infracción al art. 688 produce sólo la nulidad de
la tradición. En el cuarto caso, ya la Corte Suprema comienza a orientarse hacia la
verdad, y declara que la venta hecha por el heredero antes de dar cumplimiento al
art. 688, es válida, y lo que es nulo es la tradición.
655. Quinta y última interpretación: la sanción del art. 688 no es la nulidad,
sino una sanción especial y sólo afecta a la inscripción. Y después de ocho años
de oscilaciones, en una quinta sentencia, redactada por don José Bernales, dejó
establecido la Corte Suprema que el art. 688 está contenido en el título de la
tradición y tiene por objeto determinar la manera cómo los herederos pueden
transferir el dominio de los inmuebles hereditarios; todo cambio de dominio
requiere un título y un modo, y el art. 688 sólo se refiere al modo. Se prohibe al
heredero disponer de los inmuebles hereditarios, y disponer no es contratar, de
manera que la compraventa, que es el título, es válida, y en nada le afecta el art.
 25

688, el cual sólo afecta la eficacia de la inscripción. Además, la sanción del art. 688
no es nulidad, porque el art. 696 señala una pena especial. De esta manera, la Corte
Suprema llegó a establecer que si los herederos venden un inmueble antes de hacer
las inscripciones requeridas en el art. 688, la venta es válida, y la inscripción se
puede hacer; pero esta inscripción no produce sus efectos mientras no se haya
cumplido con el art. 688.
Esta sentencia fijó definitivamente la doctrina, y es un hecho digno de
anotarse el que los jueces y las Cortes de Apelaciones llegaron a establecer esta
interpretación mucho antes que la Corte Suprema, y la Corte Suprema anulaba esas
sentencias, creyéndolas erradas.
Podemos decir, entonces, que la sanción que tiene el art. 688 es la del art.
696, que ya hemos insertado.
Precisando más las razones para sostener esta opinión, podemos decir que el
art. 688 está contenido en el título de la tradición y no se refiere, por lo tanto, en
forma alguna a los requisitos del título, de manera que no ha podido jamás existir
en la mente del legislador reglamentar en él los contratos. Además, la disposición
en estudio dice que se prohibe disponer, y disponer quiere decir enajenar, o sea,
hacer ajena una cosa en todo o en parte, de manera que enajena no sólo el que
transfiere el dominio, sino el que constituye hipoteca, censo o servidumbre.
Ahora bien, ¿cuándo se enajena, cuándo se dispone? Esto sucede sólo cuando
se ha efectuado la tradición, porque es este acto jurídico el que radica el dominio en
manos de otra persona, y tratándose de bienes raíces, la tradición sólo se verifica
por la inscripción. La persona que vende, no enajena, porque por el solo hecho de
la compra el comprador no se hace dueño de la cosa. Si la ley prohibe disponer, y
disponer es transferir el dominio, no puede encontrarse en el art. 688 precepto
alguno que se refiera a los contratos, que por sí solos no transfieren el dominio. Y
si puede venderse alguna cosa ajena, ¿por qué el heredero no va a poder vender lo
propio?
La razón de ser del art. 688 es el propósito del legislador de evitar lagunas en
el Registro, y éstas aparecerían al no hacerse la inscripción y no al hacerse la venta.
Entonces, es lógico pensar que la prohibición de la ley se refiera a lo que pudiera
 26

menoscabar los fines del legislador, y el contrato de compraventa no lo menoscaba

en forma alguna.
Tenemos pues, que la prohibición de la ley se refiere a la inscripción y no al
contrato. El heredero puede celebrar válidamente cualquier contrato que tenga por
objeto los inmuebles hereditarios; pero la celebración de todos los contratos
contraviene el art. 688, si antes no se han efectuado las inscripciones que este
artículo ordena. Ahora bien, la sanción de esa contravención debiera ser la nulidad,
pero la ley ha señalado expresamente otro efecto en el art. 696: la inscripción no
transfiere la posesión efectiva del respectivo derecho, mientras la inscripción no se
efectúe de la manera que en esos artículos se ordena. En este mismo art. 696
encontramos una prueba evidente de que la sanción en estos casos no es la nulidad
absoluta, porque ésta no puede sanearse por el tiempo, y según el art. 696, resulta
que las omisiones al art. 688 pueden sanearse, practicando las inscripciones.” (Ob.
cit p. 376 ss.)

Inscripción y entrega de legados.

El legatario de inmuebles es un legatario de especie o cuerpo cierto, que
adquiere el dominio del inmueble legado al fallecer el testador, por el modo
sucesión por causa de muerte, por lo que la adquisición del dominio no requiere
inscripción conservatoria.
Sin embargo, estimamos que los legados de especie deben ser entregados
conforme lo previenen los arts. 1.347 y 410 inc. 2º y que, a fin de mantener la
historia de la propiedad raíz, los herederos deben otorgar la correspondiente
escritura de entrega, la cual debe inscribirse en el Registro del Conservador de
Bienes Raíces. Pensamos también que lo corriente y conveniente es que los
herederos hagan además la inscripción especial de herencia respecto del inmueble
legado.
A mayor abundamiento, el art. 59 de la Ley de Herencias dice que, salvo que
se hubiere otorgado garantía legal del pago del impuesto, los herederos, partidores
y albaceas no podrán proceder a la entrega de legados sin deducir o exigir
previamente la suma que se deba por concepto de contribución.
 27

Inscripción de la prescripción (arts. 698 y 2.513 C.C. y 52 Reglamento).

Objetivos de la inscripción en la prescripción. Hay en nuestra legislación tres
disposiciones que exigen que la sentencia que declara la prescripción adquisitiva de
un bien raíz, sea inscrita en el Registro del Conservador: los artículos 689 y 2513
del Código Civil y el artículo 52 del Reglamento del Conservador.
Tampoco la inscripción se practica en este caso para que el prescribiente
adquiera el dominio, puesto que ya lo tiene adquirido por prescripción. La
inscripción se exige con un triple objeto:
a) para colocar el inmueble bajo el régimen de la propiedad inscrita;
b) para mantener la historia de la propiedad;
c) para que esa sentencia judicial produzca efectos contra terceros.
De otra manera, la inscripción conservatoria tratándose de la sentencia
judicial que declara la prescripción tiene por objeto mantener la historia de la
propiedad raíz, hacer oponible a terceros los efectos del fallo y, en general, obtener
las ventajas de la posesión inscrita.

Síntesis. En definitiva, tenemos que en Chile hay tres modos de adquirir el dominio
en los cuales tiene intervención la inscripción en el Registro Conservatorio: la
tradición, la sucesión por causa de muerte y la prescripción; pero sólo en la
tradición desempeña el papel de modo de adquirir, en los otros casos que exige
principalmente para mantener la historia de la propiedad en el Registro.
En cuanto a los demás modos de adquirir, ocupación y accesión, no tiene
intervención alguna la inscripción. En la ocupación, porque nunca puede ésta recaer
sobre bienes raíces y en la accesión, porque la inscripción de un inmueble cubre o
se extiende a las accesiones del suelo.

EL CONSERVADOR DE BIENES RAICES Y LAS INSCRIPCIONES

Normas por las que se rigen el Conservador de Bienes Raíces y las

Inscripciones. De acuerdo al art. 696, un reglamento especial determinará en lo
demás los deberes y funciones del Conservador y la forma y solemnidades de las
inscripciones.
 28

Las normas fundamentales que rigen esta materia, además del Código Civil,
son, el Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces; (D.O. 24 de junio
de 1957), el D.F.L. Nº 247 de 20, de Mayo de 1931, sobre una Nueva Organización
del Conservador de Bienes Raíces de Santiago; la Ley Nº 16.665 sobre
Reconstitución de Inscripciones en Registro de Conservadores de Bienes Raíces y
la Ley Nª 16.741, que establece normas para saneamiento de los títulos de dominio
y urbanización de poblaciones en situación irregular.
También se refieren a esta materia diversas leyes sobre prendas especiales,
sobre el Conservador de Vehículos Motorizados y Registro de Conductores, etc.

Los Conservadores. (art. 446 COT) Son los ministros de fe encargados de los
registros conservatorios de bienes raíces, de comercio, de minas, de acciones de
sociedades propiamente mineras, de asociaciones de canalistas, de prenda agraria,
de prenda industrial, especial de prenda y demás que les encomienden las leyes (art.
446 del Código Orgánico de Tribunales).
Si en una comuna no hubiere Conservador, el Notario será a su vez
Conservador.
Los artículos 446 a 452 del Código Orgánico de Tribunales se refieren a los
Conservadores.

Libros que lleva el Conservador de Bienes Raíces.

a) El Repertorio;
b) El Registro de Propiedad;
c) El Registro de Hipotecas y Gravámenes;
d) El Registro de Interdicciones y Prohibiciones de enajenar;
e) El Indice General (arts.21, 31 y 43 del Reglamento).

El Repertorio.
Concepto. Es el libro en que el Conservador anota todos los títulos que se le
presenten para ser inscritos (art. 21 del Reglamento de Registro Conservatorio de
Bienes Raíces).
 29

Obligación del Conservador de anotar los títulos en el Repertorio. El

Conservador, en ningún caso, dejará de anotar en el Repertorio el título que se le
presente para ser inscrito, ya sea que el motivo que encontrare para no hacer la
inscripción sea en su concepto de efectos permanentes o transitorios y fáciles de
subsanar.
Caducidad de las anotaciones en el Repertorio y su conversión en inscripción.
Las anotaciones en el Repertorio caducarán a los dos meses de su fecha si no se
convirtieren en inscripción (art. 15 del Reglamento), y se convertirán en inscripción
cuando se haga constar que se ha subsanado la causa que impedía la inscripción
(art. 16 del Reglamento).
Convertida la anotación en inscripción, surte ésta todos los efectos de tal
desde la fecha de la anotación, sin embargo, de cualesquiera derechos que hayan
sido inscritos en el intervalo de la una a la otra (art. 17 del Reglamento). Pero no
puede renovarse si no se convierte en inscripción a los dos meses.
Forma como se lleva el Repertorio. La forma material como se lleva el
Repertorio está en el art. 24 del Reglamento. A todo requirente, en el acto que lo
pida, dará el Conservador copia de la anotación en el Repertorio (art. 69 del
Reglamento).
Inscripción de títulos incompatibles con el anotado en el Repertorio. La Corte
Suprema ha dicho que la anotación presuntiva en el repertorio sólo importa para
determinar la fecha de la inscripción, pero que no impide otras inscripciones
aunque sean incompatibles con las anotadas. Es más, ha dicho que la ley autoriza
las referidas inscripciones cuando el art. 17 del Reglamento expresa que, convertida
la anotación en inscripción, surte ésta todos los efectos de tal desde la fecha de la
anotación, sin embargo, de cualesquiera derechos que hayan sido inscritos en el
intervalo de la una a la otra.
¿Qué sucede si entre la anotación presuntiva y el transcurso de los dos meses
se inscribe una prohibición judicial de enajenar? Creemos que si la anotación
presuntiva se convierte en inscripción, la inscripción de la prohibición queda sin
efecto por lo dispuesto en el art. 17 del Reglamento.
 30

El Registro de Propiedad. Es el libro en que se inscriben las translaciones de

dominio (art. 32, inc. 1º del Reglamento).
Como todo Registro, contendrá un índice por orden alfabético, destinado a
colocar separadamente el nombre de los otorgantes, el apellido de los mismos y el
nombre del fundo, materia de la inscripción (art. 41 del Reglamento).
Se inscribirán en este Registro las cancelaciones, subinscripciones y demás
concernientes a las inscripciones que se hagan en él (art. 33 del Reglamento).

El Registro de Hipotecas y Gravámenes. Es el libro en que se inscriben las

hipotecas, los censos, los derechos de usufructo uso y habitación, los fideicomisos,
las servidumbres y otros gravámenes semejantes (art. 32, inc. 2º del Reglamento).
También contendrá el índice que hemos mencionado en el número anterior, y
se inscribirán en este Registro las cancelaciones, subinscripciones y demás
concernientes a las inscripciones que se hagan en él (art. 33 del Reglamento).

El Registro de interdicciones y prohibiciones de enajenar. Es el libro en que se

inscriben las interdicciones y prohibiciones de enajenar e impedimentos
relacionados con el art. 53 Nº 3 del Reglamento (art. 32, inc. 3º del Reglamento).
Además, se inscribirán en este Registro las respectivas cancelaciones,
subinscripciones y demás concernientes a las inscripciones hechas en él (art. 33 del
Reglamento).
También contendrá el índice a que nos hemos referido en los números
anteriores (art. 41 del Reglamento).

El Indice General. Es el libro que se lleva por orden alfabético y que se forma a
medida que se vayan haciendo las inscripciones en los tres Registros.
Tanto en las partidas del Indice General como en las de los índices
particulares de cada Registro se enunciarán el nombre de los otorgantes, el nombre
particular del fundo, la calle en que estuviere situado, si es urbano y si es rústico, la
subdelegación, la naturaleza del contrato o gravamen, la cita de la foja y número de
la inscripción. El índice general citará también el Registro parcial en que se halle
la inscripción (art. 43 del Reglamento).
 31

Títulos que deben inscribirse. Deberán inscribirse en el Registro Conservatorio:

1º Los títulos translaticios del dominio de los bienes raíces; los títulos de derechos
de usufructo, uso, habitación, censo e hipoteca constituidos en inmuebles, y la
sentencia que declare la prescripción adquisitiva del dominio o de cualquiera de
dichos derechos; (Art. 2513)
2º La constitución de los fideicomisos que comprenden o afecten bienes raíces; la
del usufructo, uso y habitación que hayan de recaer sobre inmuebles por acto entre
vivos; la constitución, división, reducción y redención del censo; la constitución de
censo vitalicio, y la constitución de la hipoteca;
3º La renuncia de cualquiera de los derechos enumerados anteriormente;
4º Los decretos de interdicción provisoria y definitiva, el de rehabilitación del
disipador y demente, el que confiera la posesión definitiva de los bienes del
desaparecido y el que conceda el beneficio de separación según el art. 1385 del
Código Civil (art. 52 del Reglamento).
Sobre los títulos que deben inscribirse haremos los siguientes comentarios:
a) El Nº1 del art. 52 del Reglamento se refiere a la tradición del dominio,
usufructo, uso, habitación, censo e hipoteca constituidos sobre inmuebles.
El Nº2, en cambio, se refiere a la constitución del usufructo, uso, habitación,
censo e hipoteca.
Es decir, el Nº1 se refiere al caso en que el usufructuario, el censualista o el
acreedor hipotecario transfieran sus respectivos derechos que ya están
constituidos. El Nº2, en cambio, se refiere al caso en que el dueño de la finca la da
en usufructo, uso o habitación, o la grava con hipoteca o censo.
b) La referencia a los títulos translaticios de uso o habitación que hace el Nº1 del
art. 52 del Reglamento es incorrecta, ya que se trata de derechos personalísimos
que no pueden transferirse a otro (arts. 819 y 1464 Nº2).
c) La sentencia que declara una prescripción se inscribe para hacerla oponible a
terceros y para mantener la historia de la propiedad raíz (art. 2513).
d) Las inscripciones que ordena el Nº4 del art. 52 del Reglamento, en general,
tienen por objeto poner en conocimiento de terceros y hacer oponibles los actos a
que se refieren.
 32

Sanción que procede cuando no se inscribe un título que de debe inscribirse.

La sanción por el hecho de no inscribirse un título que debe inscribirse es la de que
no se produce el efecto que señala la ley, en cada caso, para la respectiva
inscripción. Por ejemplo, si no se inscribe un título translaticio del dominio, no se
transfiere el dominio; si no se inscribe un derecho de usufructo, no nace ese
derecho real. Así lo dice el Mensaje del código.
Para quienes estiman que la inscripción es, en ciertos casos, solemnidad de
algunos actos, si se omite habría nulidad absoluta (art. 1682).
Cuando la inscripción tiene por objeto hacer oponible un acto a terceros, la
falta de inscripción acarreará la inoponiblidad (art. 150).

Títulos que pueden inscribirse. (art. 53 R.)

1º Toda condición suspensiva o resolutoria del dominio de bienes inmuebles o de
otros derechos reales constituidos sobre ellos.
2º Todo gravamen impuesto en ellos que no sea de los mencionados en los números
1º y 2º del artículo 52, como las servidumbres.
3º El arrendamiento en el caso del art. 1962 del Código Civil y cualquier otro acto
o contrato cuya inscripción sea permitido por la ley.
4º Todo impedimento o prohibición referente a inmuebles, sea convencional, legal
o judicial, que embarace o limite de cualquier modo el libre ejercicio del derecho
de enajenar. Son de la segunda clase el embargo, cesión de bienes, secuestro,
litigio, etc. (art. 53 del Reglamento).
Es importante en este último punto tener en cuenta la sanción que procede
en caso de infracción a estas limitaciones.
Hacemos presente que, a pesar de lo dicho en el Nº4, creemos que las
prohibiciones convencionales que embaracen o limiten el libre ejercicio del
derecho de enajenar, si la enajenación se lleva a efecto, no hacen nula tal
enajenación, sólo dan derecho para cobrar los perjuicios que corresponda.
Pensamos así porque los Nos. 3º y 4º del art. 1464 se refieren a embargos y
prohibiciones judiciales (arts. 296 y 297 del Código de Procedimiento Civil). Las
prohibiciones legales, naturalmente, hacen nula la enajenación (arts. 10, 1466 y
 33

1682). Las prohibiciones convencionales sólo limitan o embarazan la enajenación,

pero no la anulan.

Finalidades de la inscripción. En nuestro derecho la inscripción en el

Conservador de Bienes Raíces tiene las siguientes finalidades:
1º Es la única manera de hacer la tradición del dominio y de los otros derechos
reales constituidos sobre inmuebles, salvo el de servidumbre.
También es la única manera de constituir derechos reales inmuebles, salvo
el de servidumbre (arts. 686 y 698);
2º Sirve para dar publicidad a la propiedad raíz. Así lo dice el Mensaje del
Código.
Las inscripciones a que da lugar la sucesión por causa de muerte, tienen esta
finalidad, ya que ni el dominio ni la posesión se adquieren en ese caso por la
inscripción. El dominio se adquiere por sucesión por causa de muerte y la posesión,
al momento de la delación de la herencia, en virtud de la ley.
Permite hacer oponible a terceros ciertos hechos, como la prescripción
adquisitiva (art. 2513.;
3º Tiene por objeto conservar la historia de la propiedad inmueble.
4º Es prueba, requisito y garantía de la posesión de los inmuebles (arts. 724,
728, 730, 2505, 924).
Hacemos presente que no todos los autores están de acuerdo sobre esta
materia.
5º Es solemnidad de ciertos actos. Por ejemplo, para la constitución del
fideicomiso sobre inmuebles por acto entre vivos o por testamento (art. 735).
La inscripción en el registro del Conservador no constituye prueba del
dominio. Si bien la inscripción en el Registro del Conservador de Bienes Raíces es
la única forma de efectuar la tradición de los bienes raíces o de los derechos reales
constituidos en ellos, no es en nuestro país prueba del dominio. De modo que en
nuestra legislación la forma de probar el dominio es, sencillamente por la
prescripción; no hay otra forma de probarlo.
Don Andrés Bello, según lo dice expresamente en el Mensaje del Código
Civil, no se atrevió a innovar tan radicalmente en esta materia y a establecer que la
 34

inscripción es prueba del dominio; porque para haber adoptado este temperamento
habría tenido que hacer obligatoria la inscripción de todas las propiedades.

Negativa del Conservador a hacer una inscripción. ( art. 18 y 19 R.)

Como lo dijimos anteriormente, el Conservador no puede negarse a anotar un
título en el Repertorio, pero puede negarse a inscribir un título.
¿Qué debe hacerse si el Conservador se niega a hacer una inscripción? La parte
perjudicada con la negativa ocurrirá al juez, quien, en vista de esta solicitud y de
los motivos expuestos por el Conservador, resolverá por escrito y sin más trámite lo
que corresponda (art. 18 del Reglamento).
Si manda el juez hacer la inscripción, el Conservador hará mención en ella
del decreto que la hubiere ordenado (art. 19 del Reglamento).
El decreto en que se niegue lugar a la inscripción el apelable en la forma
ordinaria (art. 20 del Reglamento). Si se da lugar a la inscripción, el Conservador
no puede apelar, pero no va a tener responsabilidad por la inscripción.
Subinscripciones y cancelaciones.
a) Las rectificaciones de errores, omisiones y cualquiera otra modificación que
el Conservador tenga que hacer de oficio o a petición de parte, en conformidad al
título que inscribió, las hará mediante subinscripción (art. 88 del Reglamento). Esta
disposición es aplicable a las escrituras de aclaración que hacen las partes.
b) Las cancelaciones. Son objeto de subinscripción las cancelaciones, sean totales
o parciales, convencionales o decretadas por la justicia (art. 91 del Reglamento).
Esta norma hay que analizarla en relación con el art. 728 relativo a la cesación de la
posesión inscrita, y tener presente que una de las maneras en que cesa la posesión
inscrita es mediante la nueva inscripción en que el poseedor inscrito transfiere su
derecho a otro.
El Conservador no hará cancelaciones de oficio.
Sin embargo, cuando un poseedor inscrito transfiere su derecho a otro y se
practica la nueva inscripción, el Conservador estará obligado a poner una nota de
simple referencia a las posteriores que versen sobre el mismo inmueble (art. 92 del
Reglamento).
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c) Las disposiciones relativas a la forma y solemnidades de las inscripciones son,

en lo conducente, aplicables a las subinscripciones (art. 90).

Publicidad de los Registros Conservatorios.

Los libros que lleva el Conservador son esencialmente públicos; por
consiguiente, es permitido a cualquiera consultarlos en la misma oficina y tomar los
apuntes que crea convenientes (art. 49 del Reglamento).
Además, el Conservador está obligado a dar cuantas copias o certificados se
le pidan judicial o extrajudicialmente, acerca de lo que consta o no consta en sus
registros (art. 50 del Reglamento).
Las referidas copias o certificados contendrán las subinscripciones y notas de
referencia (art. 51, inc. 1º del Reglamento).

Certificado de Gravámenes, Prohibiciones y Litigios.

En los estudios de títulos se acostumbra exigir el referido certificado.
Es un instrumento público en que el Conservador deja constancia de los
gravámenes (hipotecas, usufructos, censos, etc.) y prohibiciones que se han inscrito
respecto de un inmueble.
También da cuenta si el inmueble está en litigio. La verdad es que este
hecho debe figurar en el certificado de prohibiciones conforme lo previenen los
arts. 296 y 297 del Código de Procedimiento Civil.
Hacemos presente que a pesar de lo útiles que son los certificados referidos,
no dan cuenta, como es natural, de los arrendamientos otorgados por escritura
pública que no se han inscrito y que el adquirente de una finca debe respetar de
acuerdo al art. 1962.

Responsabilidad del Conservador.

Los Conservadores de Bienes Raíces tienen las siguientes responsabilidades:
a) Debe indemnizar los daños y perjuicios que resulten de las inscripciones mal
hechas o de los errores o descuidos en que incurra en los certificados. Esta
responsabilidad se rige por los arts. 2314 y siguientes, relativos a los delitos y
cuasidelitos civiles (art. 96 del Reglamento).
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b) Puede ser condenado a pagar multas y tiene otras sanciones penales por las faltas
o delitos que cometa en el ejercicio de sus actividades (arts. 96 a 98 del
Reglamento y 452 del Código Orgánico de Tribunales en relación con los arts. 440
a 445 del mismo Código).

CRITICAS AL SISTEMA REGISTRAL INMOBILIARIO CHILENO.

Para situarse en una óptica crítica acerca de esta materia conviene tener
presente los principales regímenes territoriales que se han ideado nivel mundial,
todos ellos con la finalidad primordial de establecer una organización de la
propiedad perfectamente constituida y que proporcione el máximo de garantías
respecto de ella.
Principales regímenes territoriales.
1º Sistema prusiano o alemán (Sistema de la Legalidad). Funciona mediante dos
libros o registros concordantes.
Registro Predial o Territorial. Contiene en cada foja la matrícula de cada
propiedad y en ella se anotan todos los actos jurídicos relativos a la misma, como
transferencias, gravámenes, etc.
La primera inscripción en este registro requiere un procedimiento especial y
sumamente formal que se llama procedimiento de investidura.
Registro Catastral. Contiene la determinación física y topográfica de cada predio,
su naturaleza, forma, cabida, etc. Anotándose todas las anotaciones materiales que
experimenta, como construcciones de caminos, canales, cercas, etc.
En el sistema alemán, la inscripción tiene una fuerza probatoria absoluta.
Todo derecho real inscrito en el registro se presume respecto de terceros, que
pertenece de una manera irrefragable a la persona que ha obtenido la inscripción.
Por este motivo la reivindicación y la prescripción adquisitiva de los derechos
reales inmuebles no tienen prácticamente lugar en este sistema.
Lo anotado es lo que constituye la ventaja principal del sistema territorial
prusiano o alemán: la fuerza probatoria absoluta de la inscripción. Por esta razón
se ha considerado como uno de los más perfectos y ha sido adoptado por varios
países, como Hungría, Francia, Portugal, Suiza, etc.
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2º Sistema australiano o sistema Torrens (Sistema de la Legalidad). Este

garantiza “la propiedad” y “la legalidad” de los actos que se inscriben.
a) El registro es de carácter real, es decir, se lleva u organiza “por predios”.
b) La inscripción es facultativa, pero se ha ido imponiendo como obligatoria.
c) En cuanto a la prueba, la inscripción es garantía. Se establece un procedimiento
de inscripción que termina con el otorgamiento de un certificado al propietario a
quien le sirve de título y de otro que se inserta en el registro.
La matrícula al igual que en sistema alemán hace inatacable el título del
propietario, ninguna acción es procedente sino se refiere a derechos o gravámenes
que constan en el certificado.
Cómo se hacen las transferencias. Llenando formulas impresas en los
correspondientes blancos, los cuales se envían al Conservador de Bienes Raíces
con el certificado del propietario, el cual se anula y se entrega uno nuevo.
3º Sistema francés o Sistema de la Transcripción. Este no es de los llamados
sistemas de la legalidad.
En el derecho francés el sólo contrato transfiere el dominio y es constitutivo
de derechos reales. Esto es totalmente así hasta 1855, tanto respecto de las partes
como de terceros, salvo en lo relativo a las donaciones de inmuebles.
En 1855, la ley estableció la obligación de transcribir “los actos traslaticios o
constitutivos de títulos reales a título oneroso”. Esta es una formalidad de
oponibilidad y de mera publicidad.
En Francia el registro es de carácter personal.
4º Sistema chileno.
4.1. Según pudimos constatar, nuestro régimen de la propiedad territorial es un
sistema intermedio entre el francés y el alemán, pero no garantiza, como este
último, la propiedad ni la legalidad de los actos que se inscriben.
Como ha quedado de manifiesto en nuestro estudio, en Chile, si bien la
inscripción es la única manera de efectuar la tradición de los derechos reales
inmuebles, la inscripción no prueba el dominio, sólo prueba la posesión.
De acuerdo al mensaje del Código patrio, “Para ir tan lejos….” Hoy por
hoy, sin embargo, a más de un siglo de vigor del Código de Bello, todavía subsiste
un número importante de propiedades raíces no inscritas y por no constiuir la
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inscripcción prueba de la propiedad son también numerosos los procesos de

reivindicación.
4.2. Nuestro sistema conservatorio es de carácter personal y no real. Es decir,
se toma como pauta para realizar las inscripciones y/o anotaciones el nombre de
las personas afectadas por ellas y no se lleva un registro por cada predio, como
ocurre en los sistemas registrales reales.
La crítica podría ir entonces, en el sentido que en nuestro sistema no se
puede conocer de un solo golpe de vista las mutaciones y gravámenes de una
propiedad, sino que hay que encontrar el nombre de todos los propietarios
anteriores al actual, revisando largos índices, hasta completar el número de años
que permita oponer la prescripción.
4.3. Los títulos en Chile se inscriben y no se transcriben. En el sistema de la
transcripción, se copia íntegra y literalmente el documento, mientras que en el de la
inscripcción, en cambio, se anota un extracto fundamental del mismo.
Podría entonces decirse que nuestro sistema no ofrece la ventaja de la
completa exactitud, pues permite caer en omisiones y errores. Sin embargo, evita el
considerable volumen de los registros y facilita su consulta, entre otros aspectos.

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