DERECHO REGISTRAL SUJETOS

DEFINICIÓN Los Registradores (designados por el Gobierno o

por carrera registral)
Conjunto de normas jurídicas, principios, doctrinas
e instituciones que se encargar de regular los Los usuarios (nacionales o extranjeros, físicas o
Registros Públicos, la actividad registral y los morales).
efectos jurídicos que provoca.
Los Terceros (personas que no intervienen en el
Al ser una rama del derecho tiene: Autonomía acto o contrato registrado pero que se ven
relativa Sus propios principios Normativa dispersa perjudicados
Lenguaje técnico jurídico sus propias instituciones
jurídicas (“pasadas” que significa el traslado de un HISTORIA DEL DERECHO REGISTRAL
folio a otro. “cancelación de asiento registral”
REGISTRO CIVIL
CONTENIDO DEL DERECHO REGISTRAL
Uno de los Registros más antiguos es el Registro
MATERIA Civil, siendo su antecedente primogenio los
Registros Parroquiales, hasta lo que hoy
La materia propia del Derecho Registral consiste en conocemos como Registro Civil dirigido por
el acto de inscripción de los actos o contratos, funcionarios públicos. Con la existencia del Registro
criterios de calificación registral, publicidad de los Civil se le atribuyen las inscripciones de las
actos y los efectos jurídicos que provocan dichos personas físicas y personas jurídicas
asientos registrales.
REGISTRO DE LA PROPIEDAD El Derecho Registral es uno mismo y su ámbito se
limita a estudiar lo relativos a la actividad registral,
Antes no existía la necesidad de este registro organización, estructura y funcionamiento de los
derivado que las propiedades de las tierras las Registros Públicos.
tenían los reyes, señores feudales, monasterios, la
iglesia; por lo que las personas no ostentaban la Sin embargo, existe diversidad de registros públicos
propiedad sino la posesión. atendiendo al asunto por registrar; se debe tomar
en cuenta que para cada asunto existirá normativa
CARACTERES aplicable distinta.
Es un derecho limitativo, en el entendido que no AUTONOMÍA
todos los actos o contratos se deben registrar.
(Ejemplo: contratos de arrendamiento, contratos Para que una rama del derecho pueda considerarse
traslativos de dominio de bienes muebles no con autonomía debe contar con la autonomía en
registrables) tres aspectos:

Es eminentemente formalista  Científica

 Didáctica
De orden público: son disposiciones de derecho
 Legislativa
público y de observancia obligatoria para todo el
territorio nacional. El Derecho Registral es una materia que cuenta
con sus propios principios e instituciones, sin
ÁMBITO DE APLICACIÓN
embargo, no cuenta con su propia normativa; sino
que está contenido en el Código Civil Decreto Ley  Las inscripciones tienen un valor
106. Así como, carece de estudio independiente constitutivo (Las tres fases: negocio,
fuera del Derecho Civil, Mercantil, Notarial, entre consentimiento e inscripción)
otros. Por lo tanto, se puede establecer que el  Hay prioridad por el orden de presentación
Derecho Registral es un Derecho Especial con de los títulos
autonomía relativa.  Las inscripciones se rigen por el tracto
sucesivo y cronológico
SISTEMA REGISTRAL
 Países donde se utiliza: Alemania, Suiza,
Es una técnica o forma de llevar un registro y Suecia, Noruega, Dinamarca.
control ordenado de los actos o contratos objeto de
FRANCÉS
inscripción. Es decir, la forma o método en la que
se organizan los registros para llevar  Existe plazo para la presentación de
ordenadamente y en forma cronológica todas las los documentos ante el Registro
inscripciones.  Calificación limitada de los
GERMÁNICO-SUIZO documentos que se presentan para
registro
 Hay una amplia calificación registral  La inscripción no convalida los títulos
 Se lleva el control por medio de folio real anulables o nulos
 Hay congruencia con Catastro  Se transcribe el documento y se
solicita duplicado para fines de archivo
  Existe un índice alfabético (por únicamente se le cita para anotar el
persona y por finca) en orden duplicado
cronológico  Es un Registro único para todo el
 La prioridad o derecho de prelación se territorio
da por día, dando preferencia al  Existe un seguro oficial o seguro de
documento presentado en atención a títulos (daños y perjuicios): en caso de
su fecha de otorgamiento. fraude o pérdida del bien, no se busca
 Países que lo utilizan: Bélgica, recuperar el inmueble sino la
Holanda, Italia, Mónaco, Luxemburgo. indemnización
 Países que lo utilizan: Australia,
AUSTRALIANO -ACTA TORRENTS Inglaterra, Nueva Zelanda, Brasil,
Tunes, Argelia.
 Es un sistema voluntario, pero al
inscribirse la fina todos los traslados
de dominio o demás anotaciones son
obligatorios. ESPAÑOL
 El titulo original se conserva en el
Registro y se extiende un duplicado al  La transmisión inmobiliaria se da
interesado cuando se fracciona la escritura
 Los embargos y otras anotaciones se constitutiva y se entrega la cosa
anotan sin consentimiento del titular,
  Existe tracto sucesivo, ya que las  No se puede acceder a la
inscripciones se deben registrar información sino es
un tras u otra. acudiendo a dicho registro
 Los asientos registrales se hacen
constar por finca, que permite DESCENTRALIZADA
dejar espacio para anotaciones
 Cualquier gestión ante el
posteriores
Registro puede llevarse a
 No hay correlación con catastro. cabo desde cualquier lugar
del país, inclusive en el
extranjero. Ejemplo: RGP
ATENDIENDO A LA FORMA DE PRESTACIÓN
DE SERVICIOS ATENDIENDO A LA FORMA DE REGISTRO

CONCENTRADA FOLIO PERSONAL

Sistema registral que se organiza basándose en el

 Para la presentación de
nombre de los titulares de los derechos que se
documento para su
inscriben
inscripción siempre se debe
de acudir a una única sede FOLIO REAL
central. Ejemplo: REPEJU,
RPI Sistema registral que se organiza creando para
cada primera inscripción un registro independiente,
el cual al ser modificado, transmitido o de cualquier  Los asientos registrales se
manera afectado se realizan las subsiguientes operan a requerimiento de
anotaciones o inscripciones en el mismo registro. parte (inscripciones,
anotaciones, cancelaciones)
GUATEMALTECO  Los asientos registrales se
 Se utiliza el folio real para realizan por inscripción, lo
las inscripciones de bienes. que conlleva un resumen
Lo que permite que cada detallado del acto o contrato
finca tenga asignada un que motiva el asiento
número; y será en el mismo registral. Se digitaliza un
folio donde se hagan constar duplicado del documento.
las demás inscripciones.  La inscripción está
 Es declarativo, ya que los robustecida con fe pública
derechos se crean, registral.
modifican, se transmiten o  Fe Pública Registral: Es la
extinguen cuando se celebra que poseen los
el negocio jurídico. Al registradores, para
momento de inscribirse solo robustecer de certeza y
es para que surta efectos seguridad jurídica por medio
frente a terceros. ART. 339 de las certificaciones de las
COCO inscripciones de un acto que
consta en un registro
 público, el cual tiene aplicación e interpretación de la normativa jurídica
autenticidad y fuerza que se ajustan a la naturaleza jurídica de los
probatoria. Esta fe pública se registros públicos.
hace constar por medio de
certificaciones. ARTÍCULOS Son directrices que inspiran la correcta aplicación
1179-1185 CC de las normas jurídicas para un correcto
funcionamiento de los registros públicos.
Sin embargo, no convalida el fondo de los actos o
contratos. ARTICULO 1146 y 1184 CC. PRINCIPIO DE ROGACIÓN

 Todo lo inscrito es público ART. 333 Este principio registral trata de que el procedimiento
COCO ART. 17 LMVYM ART. 163 LPI registral única y exclusivamente puede ser iniciado
 Derecho de prelación ART. 1141 CC ART. a instancia de parte, materializado por medio de
una solicitud de parte del interesado. Luego de
17 LPI
iniciado el tramite, se le da seguimiento y se finaliza
 Se rige por principios registrales (EJ.
de oficio. En atención a la función jurídica que
Principio de rogación ART. 22 LPI
fungen.
PRINCIPIOS REGISTRALES
Ejemplo: inscripción de nacimiento, cancelación de
DEFINICIÓN anotación de gravamen, renovación de la marca,
solicitud de certificaciones.
Son lineamientos o reglas fundamentales del
Derecho Registral que contribuyen a la correcta
 Aunque al Registro le consten algunas Luego de inscrito es oponible frente a terceros.
circunstancias, no puede actuar de oficio. Ejemplo:
prescripción del crédito hipotecario. PRINCIPIO DE LEGALIDAD O CALIFICACIÓN

FUNDAMENTO LEGAL DEFINICIÓN

El principio registral de rogación tiene su Este principio consiste en que todo documento al
fundamento legal en los siguientes artículos: momento de ingresar al registro debe
obligatoriamente que ser examinado, evaluado o
 28 CPRG revisado para determinar que el titulo sea válido y
 1127 CC que cumpla con los requisitos legales.
 340 COCO
FUNDAMENTO LEGAL
 42 LEY DE GARANTÍAS MOBILIARIAS
 73 LEY DEL RENAP El fundamento lo podemos encontrar en los
artículos 1128 y 1175 del Código Civil.
EXCEPCIONES
ART.0346 COCO Calificación limitada a denegar o
Son pocos los casos donde el registro puede actuar a admitir la inscripción.
de oficio y debe estar permitido por la ley, por
ejemplo: EXCEPCION

 Art. 1242 y 1243 CC Este principio se rige a calificar aspectos de forma y

requisitos de presentación. Sin embargo, en
EFECTOS EXCEPCIONES
algunos registros la calificación examina el fondo, existiendo una conexión entre el asiento registral
por ejemplo: examen de fondo para patentabilizar anterior y el nuevo.
un invento (para determinar el cumplimiento de) o
registro de una marca olfativa (se debe establecer EJEMPLO: La inscripción de un nombramiento de
que sea única) representante legal ante RM sin haber cancelado el
nombramiento anterior. Las inscripciones de bienes
EFECTOS LEGALES inmuebles.

Al obtener una calificación registral satisfactoria se FUNDAMENTO LEGAL

pueden oponer frente a terceros la titularidad de los
derechos registrados. Que al existir una calificación ART. 1130 Y 1134 C
se presume que todas las inscripciones fueron
EXCEPCIÓN
fundamentadas en títulos válidos.
La excepción a este principio consiste en las
PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
primeras inscripciones que se realizan, dando
DEFINICION origen a un nuevo folio en los registros públicos.
ART. 1130 CC.
Por medio de este principio se permite tener una
cadena del historial jurídico. EFECTOS

En otras palabras, se puede definir como el Al llevarse un orden cronológico de las

encaminamiento lógico de los asientos registrales; inscripciones se genera certeza de que
efectivamente es el titular quien está validando ART. 54 LGM
dicha inscripción.
ART. 1141 Y 1142 CC
PRINCIPIO DE PRIORIDAD
ART. 339 Y 360 COCO
DEFINICION
ART. 24 y 25 LPI
Hace referencia a la preferencia entre los derechos
inscritos en el registro. La cual atiende a la fecha de EXCEPCIÓN
presentación de los documentos al registro y no a la
En el caso que no se respete el principio de
fecha del otorgamiento.
prioridad se puede interponer el OCURSO ante el
Definición de Roca Sastre: “aquel en cuya virtud el Registrador de la Propiedad. ART. 1164 CC
acto registrable que primeramente ingresa en el
EFECTOS
Registro de la Propiedad, se antepone con
preferencia excluyente o superioridad de rango a a.- Eficacia excluyente para el caso de derechos
cualquier otro acto registrable que, siéndole con incompatibilidad sustancial o absoluta entre sí.
incompatible o perjudicial, no hubiere sido Puede darse que una solicitud de inscripción sea de
presentado en el Registro o lo hubiere sido con cancelación del asiento registral y la otra solicitud
posterioridad, aunque dicho acto fuese de fecha sea de traslado de dominio.
anterior”.
b.- Eficacia preferente que determina el orden de
FUNDAMENTO LEGAL preferencia entre los derechos compatibles. El
derecho que primero accede al Registro tiene rango Fomenta la tranquilidad para la sociedad respecto a
preferente respecto del derecho que accede en las inscripciones relativas a las personas, bienes,
segundo lugar. negocios jurídicos, propiedad intelectual, garantías,
entre otras.
PRINCIPIO DE SEGURIDAD JURÍDICA
Permite la certeza jurídica respecto a los derechos
Este principio brinda garantía del resguardo efectivo que ostentan las personas.
y ordenado de las inscripciones registrales. En
virtud que cada inscripción realizada permanece Fomenta las inversiones entre las personas, por la
inalterable en el tiempo mientras no se inscriba otro confiabilidad y claridad de la información
acto que lo modifique. consignada en los registros.

Se presume que los Registradores protejan y PRINCIPIO DE PUBLICIDAD

resguarden la información anotada en los registros
públicos, evitando que se modifique o altere la DEFINICIÓN
información.
Se puede definir desde dos puntos de vista
FUNDAMENTO LEGAL
PUBLICIDAD MATERIAL: Se refiere a los
ART. 2 CPRG derechos que otorga la inscripción. Que es oponible
frente a terceros desde el momento de su
EFECTOS inscripción. Por supuesto no se puede exigir la
oponibilidad de los documentos frente a terceros
cuando no haya sido inscrito. En otras palabras,
que el registro es público y los derechos inscritos EFECTOS
pueden afectar a terceras personas.
Permite a los usuarios confirmar la información y
PUBLICIDAD FORMAL: consiste en la oportunidad titularidad que constan en los registros para
que se tiene de solicitar al Registrador la emisión de efectuar negocios jurídicos.
certificaciones para validar la existencia del
derecho, consultar las inscripciones (física o Respalda por medio de las certificaciones toda
electrónica). Es decir, la forma o medio para inscripción realizada al estar robustecidas con la
acceder a esa información pública. certeza jurídica que ostentan los registradores.

FUNDAMENTO LEGAL Permite a las personas oponer sus derechos.

Se puede establecer que el fundamento lo EXCEPCIONES

encontramos en:
Los actos de última voluntad que tenga
ART. 29, 30 Y 31 CPRG conocimiento el Registro de la Propiedad.

ART. 1124 Y 1180 CC Asuntos militares o diplomáticos de seguridad

nacional, o de datos suministrados por particulares
ART. 359 COCO ART. 17 LMVM bajo garantía de confidencia. ART. 30 CPR.

ART. 163 LPI

ART. 83 LEY DEL RENAP