ORAL

Situación: en CABA
Comitente/ profesional/ empresa
1. Cliente quiere realizar un proyecto y materializarlo, como profesionales
tenemos que:
• Hablar con el comitente acerca de sus deseos, que tipo de proyecto quiere
realizar, características generales, un posible presupuesto estimado, etc.
• Asistir a la parcela/ lote, evaluar las condiciones del lugar (vecinos,
asoleamiento, tipología del terreno, barrio, generalidades del estudio del área)
análisis de sitio.
• ETAPA PRELIMINAR: En base a lo factible con el terreno y los deseos del
cliente, se vuelve a hablar en detalle sobre los requisitos (m2, cantidad de
locales, usos, quienes lo van a habitar, espacios interiores, exteriores, estética).
A su vez, nosotros como profesionales, habiendo estudiado el territorio y
teniendo en cuenta nuestros conocimientos arquitectónicos y lo viable a
proyectar/ materializar de acuerdo con el código urbanístico, se genera un ida
y vuelta con el cliente. Introducción de honorarios (por lo ya trabajado ósea
asesoramiento y recaudación de información, y por lo posible a establecer a
futuro ósea anteproyecto, proyecto, dirección, etc.) Croquis preliminares,
propuestas posibles de diseño. Introducción de honorarios.
• ANTEPROYECTO: una vez definida la propuesta con el cliente, comienza la
etapa de anteproyecto en la que se reformula y verifica el anteproyecto en base
al código de edificación. En esta etapa el anteproyecto, contiene planos
generales, memoria descriptiva y presupuesto global estimativo, etc (parte de
carpeta técnica) que se le mostrará al cliente, el cual, si está todo ok, se pasa a
la etapa del proyecto, sino se realizan los cambios necesarios, o cesa el
acuerdo y se le paga al profesional por los honorarios realizados de
anteproyecto.
• PROYECTO: comienza el vínculo contractual, donde se realiza la carpeta
técnica conformada por toda la información necesaria para poder materializar
la obra intelectual. En el contrato se detallan los derechos y obligaciones de
ambas partes (comitente y profesional). Comienza a prepararse la carpeta
reglamentaria para presentar al organismo que corresponda para que la
construcción sea autorizada y habilitada. Se le pregunta al comitente si desea
que yo (proyectista) también me haga cargo del rubro de Dirección de Obra, y
en caso de que sea afirmativo, que además administre la obra (director
administrativo).
• En el caso ideal de que el comitente nos asigne como D.O, se realizará un
vínculo contractual entre comitente y D.O. (se establece porcentaje de
honorarios).
 • En paralelo, el comitente comienza otro vinculo contractual con un contratista,
que será el que materialice la obra y otros asuntos dependiendo del tipo de
contrato:
- Ajuste alzado relativo/ riguroso
- A coste y costas
- Unidad de medida simple/ compleja.
Para esta instancia, la E.C tiene temporalmente la tenencia del derecho real del
inmueble del comitente (el terreno) hasta finalizado el vínculo contractual. El
contratista puede ejercer el derecho de retención si el comitente no paga los
honorarios en tiempo y forma según lo estipulado en el contrato
Comienzo de obra: hay una relación de subordinación de la E.C por parte del
D.O.
Este vínculo requiere de comunicaciones:
-Entre el D.O y la E.C a través de orden de servicio en el libro de ordenes de servicio.
-Entre la E.C y el D.O a través de notas de pedidos en el libro de notas de pedidos
Puede que el comitente pida un sobrestante, en el cual el D.O delega tareas (no
responsabilidades), al cual se le debe pagar extra por gasto especial. A menos que
esté estipulado dentro de los honorarios del D.O.
Durante la obra (cada una semana o 15 días). La E.C genera liquidaciones de obra
estableciendo lo avanzado en un tiempo determinado, las cuales el D.O debe controlar
que sean verdaderas para firmar y certificar (liquidación se convierte en certificado) y
así la E.C puede exigir el cobro respectivo al comitente.
ETAPA FINAL: al estar finalizando la obra, se define si habrá plazo de garantía
para vicios ocultos o no. En caso de que haya plazo de garantía, esta se genera
entre entrega provisoria y entrega definitiva. En la entrega provisoria de obra,
se revisa el total de la obra, verificando la inexistencia de vicios aparentes (fallas
visibles en ese momento). En caso de que se encuentren vicios aparentes, se
puede dar igualmente la entrega definitiva con reservas donde hay un acuerdo
para reparar aquellos daños por parte de la E.C.
Durante el plazo de garantía de vicios ocultos (estipulado entre las partes), se verifica
el correcto funcionamiento de la obra, y si aparecen vicios ocultos. En caso de que
aparezcan, el comitente tiene un plazo de 60 días (dentro del plazo de garantía) para
reclamar los vicios y que la E.C se haga cargo. Si finalizado el plazo de garantía, la E.C
no se hizo cargo, comienza un período de 3 años de prescripción para iniciar acciones
judiciales contra la E.C.
Si no se pacta un plazo de garantía y se entrega definitivamente la obra, empieza a
correr 3 años de garantía dentro de los 10 años de caducidad por ruina. Luego de los
3 años de garantía comienzan 3 años de prescripción de la acción y ambos corren en
el plazo de caducidad por ruina.
 • ENTREGA DEFINITIVA DE OBRA: finaliza el plazo de garantía y ya se repararon
los vicios ocultos (o no hubo tales), se hace la entrega definitiva de la obra
(comitente acepta).
En el caso de no haber pactado plazo de garantia, no existe entrega provisoria.

• CADUCIDAD POR RUINA: funciona como una garantía durante 10 años como
mínimo (se puede extender si hay un acuerdo entre partes, pero nunca
reducirse). En caso de aparición de ruina, el comitente tiene 1 año para
prescribir de la acción. En esta etapa, se analizan quienes son los posibles
sujetos responsables, dentro de los que pueden ser:
Constructor, D.O, proyectista, Estado, agente inmobiliario (se puede extender a todas
las figuras de manera concurrente) GUERRA DE CULPAS.
Si llega a demostrarse que la responsabilidad es nuestra (profesional) tendremos una
pena ya sea multa, inhabilitación, reclusión o prisión.

Situación:
Qué son los vicios, tipos y porqué aparece cada uno.
Se denomina vicio al defecto que pueda llegar a aparecer antes de la recepción
definitiva de la obra.
Existen 2 tipos según su manifestación:
-Aparentes: se pueden visualizar a simple vista en el momento de la entrega provisoria
de obra.
-Ocultos: son las no visibles, que pueden llegar a aparecer con la obra en
funcionamiento y con el paso del tiempo.
Los vicios ocultos, según lo acordado, pueden tener un plazo de garantía (tiempo a
acordar también). En este plazo entre la entrega provisoria y la definitiva, el comitente
pone a prueba la obra realizada y detectará, si es que aparecen, vicios ocultos. En el
caso de haber detectado alguno, el comitente tiene un plazo de 60 dias para
comunicar a la E.C y que ésta se haga cargo. Si la garantía cesó, y la E.C no se hizo
cargo de reparar aquellos daños, el comitente tiene 3 años de prescripción para iniciar
acciones judiciales ante la E.C.
De no acordar plazo de garantía para vicios ocultos, no existe entrega provisoria. En
el mismo momento que se checkean los vicios aparentes, se define la entrega
definitiva de la obra. De todos modos, se establece un plazo de 3 años de garantía por
vicios ocultos (según el ccyc) superpuesto con el plazo de caducidad de ruina que
dura 10 años. Le precede a la garantía, el plazo de 3 años de prescripción ante caso
omiso.
Según su naturaleza (cómo se originan):
-Vicio de construcción: mala ejecución de trabajos
-Vicio de materiales: uso de materiales defectuosos
-Vicio de suelo: inobservancia de posibles situaciones en el terreno
-Vicio de plano: inobservancia de normas edilicias y todo lo relacionado con los planos.

Situación:
¿Qué es un interdicto? Tipos
INSTRUMENTO LEGAL
El término "interdicto" se refiere a un procedimiento legal que tiene como objetivo
proteger la posesión y tenencia de bienes. Los interdictos son acciones judiciales que
se utilizan cuando alguien siente que su posesión de un bien está siendo amenazada
o perturbada de alguna manera.
Existen diferentes tipologías de interdictos, y cada una se aplica según las
circunstancias específicas del caso. Aquí te presento algunas de las tipologías más
comunes:

• Interdicto de retener: Se utiliza cuando alguien pretende despojar a otra

persona de la posesión de un bien. Por ejemplo, si A está utilizando un terreno
y B intenta expulsarlo ilegítimamente, A puede recurrir al interdicto de retener
para proteger su posesión.
• Interdicto de recobrar: Se emplea cuando alguien ha sido despojado
ilegítimamente de la posesión de un bien y busca recuperarla. Siguiendo el
ejemplo anterior, si B ha expulsado injustamente a A del terreno, A puede
solicitar un interdicto de recobrar para recuperar la posesión.
• Interdicto de obra nueva: Se utiliza cuando se está construyendo una obra en
un terreno vecino sin la debida autorización. Por ejemplo, si tu vecino comienza
a construir una pared que invade tu propiedad, puedes recurrir al interdicto de
obra nueva para detener la construcción.
• Interdicto de adquirir: Se presenta cuando voy a adquirir algo que antes no era
mío, pero ahora me corresponde y está ocupado por terceros. Juicio por
despojo.
Estos interdictos buscan restablecer la posesión pacífica y legítima de los bienes y
propiedades, protegiendo a las personas contra actos ilegítimos que puedan afectar
su tenencia.
Situación:
EXPROPIACIÓN
La propiedad privada es inviolable: nadie nos puede quitar nuestros bienes, a menos
que exista una sentencia fundada en ley y una causa de utilidad pública. El estado
debe declarar cuales son los motivos que llevan a expropiar y la expropiación debe
ser calificada por la ley.
Acto de despojar a una persona de su derecho de propiedad con la justificación de
una utilidad pública por un bien común. Pueden expropiar una persona humana o
jurídica siempre y cuando un acto administrativo lo autorice: el Estado, entes
autárquicos nacionales, empresas estatales, etc. La persona expropiada NO PUEDE
NEGARSE DE LA EXPROPIACIÓN, será previamente indemnizada, debe abonarse en
efectivo (a menos que se acuerde lo contrario) y en pesos (puede indemnizarse con
otra especie de valor), la valorización del inmueble no incluye valores afectivos ni
ganancias hipotéticas ni lucro cesante (se puede cuestionar el valor que le calcularon
a mi bien). Las mejoras realizadas con posterioridad al aviso de expropiación no se
indemnizarán. Solo se abona el valor del bien + daños de expropiación.
Se puede expropiar un subsuelo independientemente del suelo (x ejemplo
gasoducto).
Se considera una compraventa forzosa del bien.
Formas de revertir la expropiación:
ABANDONO DE LA EXPROPIACIÓN: Si pasado cierto tiempo, el expropiante no hizo
nada.
RETROCESIÓN: se expropió y se le dio un destino distinto al previsto en la norma, o
no se le dio ningún destino. El expropiado puede exigir que le devuelvan el inmueble,
devolviendo el dinero de la indemnización.
EXPROPIACIÓN IRREGULAR: cuando el estado tomo un bien sin haber indemnizado
o si un inmueble o mueble no se puede disponer por un impedimento, o si impone a
un titular de un bien una restricción que lesiona su derecho de propiedad. (Ej.: cuando
me lo expropian parcialmente, y el pedazo que me queda no me sirve para un uso
racional; puedo pedir que me lo expropien totalmente.)
-Expropiación de ocupación temporaria: por una cuestión de utilidad pública sea
necesario ocupar un bien o una cosa. (Ej.: tomar un terreno para hacer hospitales
porque se viene una inundación). También se indemniza.

Situación:
ADJUDICAIÓN DE OBRAS (formas de poder construir una obra material)
Existen 2 formas de adjudicar:
 1) TRATO DIRECTO: hay un contrato directo (cualquier tipo de contrato) entre
comitente y empresa constructora.
2) LICITACIÓN: concurso de precios para llevar a cabo la construcción.
Figuras:
Promotor (da a conocer la licitación, puede ser el comitente o no), Asesores (brindan
información al oferente), Oferente (ganador o participante), Repartición comitente o
estado.
Tipos:
Abierta/Cerrada (si invito a determinados oferentes o abierta a la comunidad),
Nacional/Internacional; Pública/Privada.

Situación:
CLAUSULA se refiere a una disposición o estipulación específica incluida en un
contrato.

• La cláusula resolutoria es una disposición contractual que establece que, en

caso de incumplimiento de alguna de las partes, el contrato se considerará
resuelto automáticamente, sin necesidad de recurrir a un procedimiento judicial
FIN DEL CONTRATO. En el contexto del derecho argentino, la cláusula
resolutoria puede estar regulada por el Código Civil y Comercial de la Nación,
que entró en vigencia en Argentina en 2015. Aunque se entiende que ambas
partes conocen la cláusula y su efecto, se le notifica a la parte no perjudicada,
el cese del contrato. La cláusula resolutoria permite a la parte perjudicada por
el incumplimiento del contrato poner fin a la relación contractual sin necesidad
de recurrir a los tribunales. Sin embargo, es importante que la cláusula
resolutoria se redacte de manera clara y precisa, especificando las condiciones
exactas bajo las cuales se activará, para evitar interpretaciones ambiguas o
disputas posteriores.
• La cláusula penal es una pena/ multa en caso de retardar o no ejecutar la
obligación asumida en el contrato, es una tasación del incumplimiento.
Situación:
Vínculos contractuales en la construcción. Contratos de obra:
Contrato profesional: entre el comitente y el profesional (realizador de obra intelectual)
Contrato de construcción: entre comitente y empresa (realizador de obra material).
El comitente manda a ejecutar ambas obras.
Nos referimos a vinculo contractual cuando se esperan resultados, derechos y
obligaciones de ambas partes. En cambio, la relación del profesional con la empresa
se da a través de un vínculo de subordinación profesional, en el que el profesional le
manda a la E.C.
-Refiriéndonos al contrato de construcción, se encuentra la CONTRATA
(generalidades que las partes están dispuestas a asumir, ejemplo: nombre, dirección,
documentación, etc.) y el PLIEGO DE CONDICIONES (conjunto de documentación
gráfica y escrita que brinda datos técnicos para ejecutar la obra. Se subdivide en
CLAUSULAS GENERALES: cuestiones generales del contrato: horarios para trabajar,
contratación de seguro, forma de presentación de liquidaciones, etc. - CLAUSULAS
ESPECÍFICAS: cuestiones específicas: como debe trabajarse cada rubro en particular.
/ O LISTAS DE TRABAJOS: pautas para obras de menor envergadura.)
Situación:
HAY QUE CONSTRUIR 4 MUROS DE MAMPOSTERÍA, QUÉ SISTEMA JURÍDICO DE
EJECUCIÓN ELEGIRÍAMOS Y QUÉ PASA SI AGREGAMOS UN QUINTO MURO
POST-CONTRATO.
En este caso, utilizaríamos el sistema de unidad de medida, el cual establece una
unidad fija repetible, en ésta en particular seria simple, ya que estamos hablando de
un rubro particular (mampostería). Si terminado el contrato, y el comitente requiere
de una mampostería más, se debe realizar un nuevo contrato, ya que tendría que
haberse previsto antes.

Situación:
TENENCIA: DOMINIO TEMPORAL DE UN BIEN AJENO. Ejemplo: la E.C obtiene la
tenencia de un terreno durante la ejecución de una obra, y una vez finalizada la misma,
vuelve a posesión del dueño.

Situación:
HIPOTECA Y PRENDA.
Ambos son derechos reales de garantía (respaldo del cobro de una deuda)
Hipoteca: recae sobre un inmueble. Ejemplo: pido plata al banco e hipoteco mi casa
como garante (pero puedo seguir viviendo en ella), si no llego a pagar la deuda
conforme a lo acordado, pierdo la casa.
Prenda: recae sobre un mueble. Ejemplo: pido plata al banco e hipoteco mi casa como
garante (puedo seguir usando el auto), si no llego a pagar la deuda conforme a lo
acordado, pierdo el auto.
Situación:

• CÓDIGO URBANÍSTICO: MACRO

-Regulaciones que sirven para organizar la ciudad.
-Ordena el tejido y la trama.
-Usos del suelo, espacio públicos y privados.
-Normas de edificabilidad, morfología de espacios
-Condiciones ambientales
-Transporte
-FOT Y FOS (código anterior)
-LFI LBI LO, espacio libre de manzana y centro libre de manzana.
-Ley de plusvalía
-Unidades de sustentabilidad de altura: nuevas unidades de edificabilidad (nuevo
código).
PUA OBJETIVOS:
Ciudad más integrada
Tejido urbano + homogéneo
Protección patrimonial
+ Compromiso ambiental
+ Servicios en cada barrio

• CÓDIGO DE EDIFICACIÓN MICRO

Legisla sobre las particularidades. Analiza el proyecto interno del edificio, ya sea
medios de salida, protección contra incendios, tipos de locales, AVOS (agentes
verificadores de obra), conservación del edificio, avisos de obra, permisos de obra,
habilitaciones, policía edilicia, ley de impacto ambiental, medidas mínimas, sistemas y
materiales de constricción, ventilación e iluminación de locales.

Situación:
FOT Y FOS
FOS (Factor de Ocupación del Suelo): CABA - Resultado de la aplicación de normas
de tejido. Provincia - Porcentaje de la superficie total del terreno que se puede ocupar
con la proyección horizontal de las construcciones. SUPERFICIE DEL TERRENO EN
EL QUE PUEDO PISAR. SE DESIGNA POR CÓDIGO.
FOT (Factor de Ocupación Total): Número que multiplicado por la superficie total de
la parcela, determina la superficie edificable (FOTxSupTotal=Sup.Edificable).
CUÁNTOS M2 PUEDO CONSTRUIR OSEA EN VOLUMETRÍA. No computa vivienda
del encargado porque cuenta como superficie deducible.
Situación:
RESPONSABILIDADES
R. CIVIL: patrimonio de las personas. Obligación que recae sobre una persona de
reparar el daño causado. Por ejemplo, indemnización.
R. PENAL: la vida de las personas. Se genera lesión o riesgo de lesión a un bien
jurídicamente protegido: la vida, la libertad, etc. Una forma de penalización x ejemplo
es la suspensión de la matrícula.

Situación:
SE CAE UN BALCÓN
Me puedo dar cuenta que fue mi responsabilidad, porque los hierros estaban mal
puestos (arriba la compresión). RESPONSABILIDAD CHECKEABLE FACILMENTE.

Situación:
EL PROYECTISTA MIENTE EN UNA MEDIDA CONCSIENTEMENTE: FALTA DE ÉTICA

Situación:
ÉTICA: estudio de los fundamentos de la moral y los valores. Conjunto de normas que
regulan el comportamiento humano desde el punto de vista del bien. Hay un código
de ética. Con la profesión, con los demás profesionales, con los clientes, con los
contratos y en concursos.
(extra)
Es una parte de la filosofía que estudia la moral y las obligaciones humanas. Es una parte de
la filosofía que trata sobre las conductas humanas, en cuanto a las buenas y las malas
conductas. La ética es una valoración positiva de la conducta humana. ÉTICA PROFESIONAL:
Conjunto de los mejores criterios y conceptos que deben guiar la conducta de un sujeto. El
Código de Ética Profesional lo que hace es regir en pos del buen hacer. PRINCIPALES
DEBERES ÉTICOS: -RESPETAR las normas legales que incidan en actos de la profesión. -
VELAR por el prestigio de la profesión Una falta de ética profesional se denuncia ante el
CONSEJO PROFESIONAL (Puede denunciar el matriculado o la comunidad en general). Hace
instrucción de la causa: ordena las medidas de prueba, audiencias, testigos. Si se evidencia
una causa de ética, se gira la causa a la JUNTA CENTRAL DE CONSEJOS PROFESIONALES,
que se constituye como TRIBUNAL, que va a resolver si el profesional transgredió las normas
de ética. De ser así, se califica la falta y se le aplica una sanción: desde una advertencia,
amonestación, censura pública, multa suspensión o cancelación de la matrícula (la sanción la
aplica el Consejo Profesional). Si pasan 3 años de cometida la falta, la causa prescribe.
Además, se lo puede demandar por una causa CIVIL, ya que existe un daño e un
incumplimiento a una obligación (profesional: obrar doloso o culposo). El profesional tiene la
obligación de REPARAR EL DAÑO causado, mediante una indemnización o regresando lo
dañado a su estado original. Es una responsabilidad civil de tipo CONTRACTUAL, es decir
derivada del incumplimiento; tendrá un plazo de prescripción de 5 años.

Situación:
SEGUROS EN LA CONSTRUCCIÓN
¿Quién está a cargo de contratar al Seguro de Riesgos de Trabajo? El empleador
Con la Ley de Riesgo de Trabajo se le obliga a los empleadores contratar un seguro
para los empleados, llamados ART. Brindan prestaciones de dinero y en especie.
ART (aseguradoras de riesgo de trabajo)
Las ART son entidades de derecho privado que brindan prestaciones y demás
acciones previstas en la ley, obligatoriamente, en todas las empresas públicas y
privadas. El seguro es OBLIGATORIO y DE ÚNICA COBERTURA. La ART puede
denunciar ante la SRT las irregularidades que pudiera detectar; y ésta podrá imponer
multas al empleador. (SRT: superintendencia de riesgos de trabajo: vigila el correcto
desarrollo de la actividad laboral).
CÓMO SE RELACIONA CON LA RESPONSABILIDAD CIVIL Ante un riesgo de trabajo,
es decir, accidente de trabajo, accidentes in itinere y enfermedades profesionales; no
responde civilmente el empleador, sino la ART, que se obliga a resarcir el daño o
cumplir con la prestación convenida. Contratando el seguro, se busca reparar
materialmente.

Situación:
SEGURO DE CAUCIÓN
Un seguro de caución es un tipo de póliza de seguro que garantiza el cumplimiento
de obligaciones contractuales entre dos partes. A diferencia de los seguros
tradicionales que cubren riesgos de pérdida o daño, el seguro de caución se centra
en garantizar el cumplimiento de un contrato o acuerdo.

Situación:
TAREAS DEL JEFE DE OBRA:
- Vigilancia de Obra: verificar que lo que fue contratado se cumpla.
- Policía de Obra: Verificar que los materiales estén en su lugar, que todo este
resguardado, verificación contractual de obras x contrato separado, controlar la
convivencia. Representante Técnico (Profesionales): pueden ejercer la jefatura, pero
deben ser profesionales que representen a la empresa y actúan ante organismos
públicos/privados. (Ej.: un representante técnico es exigido x el estado cuando una
empresa aspira a ser proveedora del estado; este profesional reasegura que todo lo
del contrato sea perfectamente conocido por la empresa constructora.)

Situación:
FONDO DE REPARO
Porcentaje que se le saca a la empresa por cada liquidación para contribuir al fondo
de reparo en caso de que al final de la obra se tenga que utilizar para reparaciones de
daños o vicios ocultos, en caso de no utilizarse, se le devuelve a la E.C.

Situación:
PERMISO DE OBRA NUEVA
Permiso de construcción es un permiso requerido, normalmente por la administración
local, para la realización de cualquier tipo de construcción, supone la autorización
municipal para realizar las obras.
También hay permiso de ampliación y demolición. Para intervenciones que modifiquen
la morfología del inmueble.

Situación:
IMPREVISTO vs IMPREDECIBLE
Imprevisto: algo que se podría haber evitado, pero no se previó. Ejemplo del yesero,
paga el contratista.
Impredecible: no se puede ni prever ni evitar, no se pudo ver antes. Ejemplo: empiezas
a cavar para fundaciones y aparece una fosa que hay que tapar (+ gasto).

Situación:
VERIFICACIONES ESPECIALES
Son verificaciones que se hacen a lo largo de la obra, debe pedirlas el director de obra
y las realiza el agente verificador de obra. Deben ser 4:
1. Debe ser cuando comienza la implantación de obra, de pb en el terreno
2. Al finalizar la última losa
3. Al finalizar la mampostería y los montantes de las instalaciones
complementarias
4. Al terminar la obra, pudiendo faltar la pintura.