Art.

916 Libro V- Derechos reales |

Todo ello evidencia ánimo de propictarios, pues como máxima de experiencia no se

construye ni se pagan arbitrios si no existe tal voluntad. Se aprecia además que tal
posesión fue pública, desde que se inscribió en la municipalidad, y continua y pacífica,
no existiendo evidencia alguna que ello no haya ocurrido, aplicándose en este caso las
presunciones propias de la posesión establecidas en el artículo 915 del Código Civil.
Dicha posesión (en los términos aquí reseñados) se ejerció probadamente desde mil
novecientos ochenta y ocho y subsistía al momento de la presentación de la demanda
(tres de setiembre de dos mil doce).
[SALA CIVIL TRANSITORIA, Casación N.° 4855-2017 Huaura,
Lima: 17 de julio del 2019, considerando 5.5]

Vale recalcar que, en la prescripción adquisitiva de dominio, conforme al artículo

915 del Código Civil, el accionante no está en la obligación de acreditar posesión
todos los días, semanas y meses de un determinado año, resultando suficiente que el
poseedor acredite los extremos para presumir que se poseyó en el tiempo intermedio,
lo que ocurre en el presente caso, en donde se ha demostrado posesión continua desde
el año mil novecientos noventa y siete hasta el año dos mil nueve.
[SALA DE DERECHO CONSTITUCIONAL Y SOCIAL PERMANENTE,
Casación N." 14260-2018 Lima, Lima: 14 de mayo del 2019,
considerando 6.6]

CAPÍTULO QUINTO
Mejoras

Artículo 916.- Clases de mejoras

Las mejoras son necesarias, cuando tienen por objeto impedir la destrucción o el deterioro del
bien.
es, las que sin pertenecer a la categoría de las necesarias aumentan el valor y la renta
del bien.
Son de recreo, cuando sin ser necesarias ni útiles, sirven para ornato, lucimiento o mayor co-
modidad.

Concordancias nacionales: Concordancias internacionales:

cc 1673, 1674, 316, 1680, 1681, 1682, CC Español — : 353
CPC 595 CC Francés 599
CC ltaliano 1150

Comentario de Julio Eduardo Pozo Sánchez

Al hablar de mejoras nos viene a la mente distintas concepciones tales como pro-
greso, avances, adelantos y, en general, todo aquello que sufre un cambio, superando
un estado normal a fin de alcanzar otro “mejor”. En efecto, dichas palabras no están
alejadas del concepto de mejoras para nuestro Código Civil, pues —como es sabido—
es la propia realidad quien determina el mundo jurídico en el que nos desarrollamos.

490
 Sección tercera: Derechos reales principeles Art. 916
—

Así, para introducirnos al ámbito de las mejoras es importante determinar, en

un primer momento, el contexto en el cual nos estamos desenvolviendo, pues esta
figura, en estricto, es aplicable solo al confluir determinada circunstancia.
Este contexto, estas circunstancias y todo este ambiente al cual hacemos referencia
en líneas precedentes, lo conforma nada más y nada menos que la famosa posesión”'.
Así es, la posesión se encuentra intimamente vinculada a las mejoras en una relación
árbol-fruto, pues nuestra figura surge como uno de los tantos beneficios que procura
el legislador para aquel ejercicio posesorio. Es a razón de ello nuestra afirmación,
en tanto que las mejoras solo pueden desarrollarse en determinadas circunstancias.
Por consiguiente, la relación posesoria es el único escenario en donde nuestra figura
puede abarcar comentario y el poseedor es el único sujeto que puede ejecutarlas y
eventualmente reclamarlas.
Ahora bien, entendiendo que las mejoras se pueden desarrollar solo en un am-
biente posesorio, la siguiente cuestión que nos ocupa es: ¿qué son mejoras?
Lamentablemente, el legislador no ha tenido la intención de absolver dicha in-
terrogante, es por ello que el artículo a comentar no contiene una definición expresa
de mejoras, y en realidad ninguna parte del Código Civil lo menciona. Sin perjuicio
de ello, para el presente comentario nos es imprescindible remitirnos a su concepción,
esto con el fin de cimentar y concebir a las mejoras como una institución, para luego
desplegar su clasificación.
Las mejoras son definidas por Cuapros como aquella alteración material de
una cosa que conserva o aumenta su valor. Es necesariamente una modificación de
la cosa objeto de la posesión, sea incrementándola, sea disminuyéndola, pero que de
todos modos redunde en la conservación o el incremento de su valor 902, Por su lado el
profesor Jorge AVENDANO afirma, las mejoras son las transformaciones, modificaciones
o alteraciones materiales introducidas a un bien, con el fin de aumentar su valor, de
impedir su destrucción o deterioro y con el propósito de mejorar el ornato”*.
De esta manera podemos apreciar que ambos autores hacen mención a una
alteración material, es decir un cambio físico y concreto al bien objeto de posesión
(instalaciones, cambios de puertas, pisos de mejor calidad, etc.). No obstante, no se
trata solo de una alteración o cambio, sino también del propósito que este persigue.

901 La posesión debe ser entendida como un hecho pero que inmediatamente se puede convertir en un dere-
cho. Es un hecho porque se ejerce ante la sociedad, no es abstracta, sino manifiesta. Pero también es un
derecho, pasible de facultades, beneficios y sobretodo protección al igual que cualquier otro, es por ello
que la ley le confiere limites y requisitos, a fin de determinar a quién le corresponde el derecho y a quién
no. Para el caso de las mejoras, la posesión se presenta como un derecho, pues constituye uno de los tantos
beneficios que la ley procura al poscedor, por consiguiente, sení solo el poseedor quien pueda gozar del derecho
de mejoras.
902 - Cuapros, Carlos, Derechos reales,t. 1, Lima: Latina, 1988.
903 AvEnDASo VarpEz, Jorge, Diccionario civil, Lima: Gacera Juridica, 2013, p. 297.

491
Art. 916 Libro V¢ Derechos reales

En este sentido, la ejecución de la “alteración física” tiene que buscar, necesariamente,

la finalidad de acrecentar el valor del bien o en todo caso conservarlo, solo así recibirá
el título de “mejora”.
Para poner diversos ejemplos, imaginemos a un arrendatario (poseedor inme-
diato) que instala todo un sistema de calefacción al bien inmucble que arrienda. Este
inmueble, evidentemente tendrá un incremento de valor, pues la nueva instalación
le confiere ventajas en el mercado a diferencia de otras viviendas sin dicho sistema,
por tanto, al ser una alteración material que incrementa el valor del bien, nos encon-
tramos frente a una mejora.
Sin embargo, las mejoras no solo se dan con el fin de incrementar el valor del
bien, sino también para conservar el que ya se ostenta, por ejemplo, que pasaría si
un bien arrendado sufre un deterioro estructural en las tuberías, definitivamente se
tendría que reparar dichas fallas para seguir poseyendo, de lo contrario, el bien se
tornaría en inútil para su uso, disminuyendo además su valor. Por tanto, aquí no
hay un incremento de valor del inmueble propiamente dicho, sino más bien una
conservación, en tanto que las llamadas “alteraciones materiales” se dan en forma de
reparaciones urgentes.
A este punto debemos hacer una precisión, si bien las mejoras son alteraciones
materiales que involucran construcciones pequeñas, instalaciones, remodelaciones
entre otras, comprendiendo, en palabras del profesor MEJORADA CHAUCA, modifi-
caciones menores, la “edificación” es un acto de trascendencia que altera las caracte-
rísticas sustanciales del bien. No es igual que el poseedor reponga la cañería dañada
o cambie los pisos y puertas por otros de mejor calidad, a que levante nuevas paredes
o habitaciones en la finca?*,
Es importante hacer este distingo, pues el legislador ha previsto consecuencias
distintas para el poseedor que realice mejoras y aquel que realice edificaciones en es-
tricto”, Así en palabras de MEJORADA CHAUCA, la ley es más dura con el constructor
porque la modificación derivada de una obra puede afectar el destino del bien, lo que
constituye una grave afectación de la propiedad ajena”.

904 - Mejorana Cravca, Martín, “Las mejoras y la construcción en espacio ajeno”, en Blog Gestión, Lima: 20
de junio del 2017. Recuperado de <hteps://bir.Iy/3lakZcl>.
905 Para poder graficar las diferencias sustanciales entre una edificación y una mejora, es preciso remitirnos al
artículo 943, sobre edificación de mala fe en rerreno ajeno. Mediante este artículo el legislador establece
que, si un poseedor de mala fe realiza edificaciones en un terreno que no le corresponde, el propietario puede
exigir la demolición de lo edificado si le causare perjuicio, más el pago de la indemnización correspondiente
0 hacer suyo lo edificado sin obligación de pagar su valor. En el primer caso la demolición es de cargo del
invasor. De ello se puede denotar claramente el trato “duro” mencionado por el profesor Mejorada Chauca,
a diferencia de las mejoras en donde existe más benevolencia.
906 MejoraDA CHAUCA, “Las mejoras...”, 0p. cit.

492
]íeccrón tercera: Derechos reales principales Art. 916

1. CLASIFICACION DE MEJORAS
La clasificación recogida por el Código Civil se funda en la finalidad de la me-
jora, por tanto, para poder diferenciar una de otra, es preciso preguntarnos ¿Qué fin
persigue?

1.1. Mejoras necesarias

“Las mejoras son necesarias, cuando tienen por objeto impedir la destrucción o el
deterioro del bien”.

A partir de las líneas esgrimidas por nuestro legislador, se denota claramente

que la finalidad principal de las mejoras necesarias es sin duda, la conservación del
inmueble y la preservación de su valor.
Según el doctor ARIAS-SCHREIBER, las mejoras necesarias son aquellas introduci-
das con el objetivo de conservar el bien poseído. Sin ellas este bien quedaría destruido
irremediablemente. El apuntalamiento de una pared en peligro de caer es un ejemplo
de esta clase de mejoras””7. . Por su parte BorDa afirma, las mejoras necesarias son
aquellas sin las cuales la cosa no podría ser conservada, es decir, las que se hacen para
impedir la pérdida o grave deterioro de una cosa, como sería reforzar las columnas
de un edificio que amenaza ruina, o reparar un agrietamiento, o poner una casa en
condiciones de habitabilidad”*,
En suma, tomando como base la concepción de los autores, podemos llamar
mejora necesaria a toda aquella alteración física al bien principal, efectuada con el
único fin de impedir su destrucción o deterioro. De ahí su evidente denominación
“necesarias”, pues teniendo como objetivo principal salvaguardar el valor estruc-
tural y económico de un bien que se encuentra en riesgo, su ejecución es urgente
e imprescindible y por tanto necesaria. Es por esta razón que este tipo de mejoras
necesarias guardan su motivación en la necesidad de mantener el valor constante del
bien materia de posesién®®.

1.2. Mejoras útiles

“Son útiles, las que sin pertenecer a la categoría de las necesarias aumentan el valor
y la renta del bien”.

La segunda clase de mejora son las llamadas mejoras útiles. Esta, a diferencia de
su antecesora guarda su importancia en el valor económico que representan para el
bien, es por ello que el Código Civil hace referencia al valor y la renta del bien. Por

907 - Anias-Scuremer Pezer, Max, Exigesis del Código Civil peruano de 1984, t. 1, Lima: Normas legales,
2011, p. 129.
908 — Borna, Guillermo, Tratado de derecho civil, . 1, Buenos Aires: Perrot, 1992.
909 AveNDAÑO VALDEZ, 0p. cit,, p. 297.

493
Art. 916 Libro V- Derechos real

consiguiente, la finalidad manifiesta es sin duda, el incremento económico del valor

del bien poseído, dicho de otro modo, el aumento del precio del bien en el mercado.
Según CUADROS se trata en términos generales, de las modificaciones del bien
que incrementan su utilidad, sin tener el carácter de urgente como las necesarias.
Prestan provecho a quien las realiza, pero también incrementan el valor del bien y
pueden servir para otro poscedor, sea el propietario o un tercero. Por ejemplo: la
instalación de los servicios de agua potable, constituyen mejora útil que incrementa
el valor de la casa”'*. En la misma línea BorDa alega, las mejoras útiles son aquellas
de manifiesto provecho para cualquier poseedor de ellas, es decir, que, no siendo
indispensables, aumentan la rentabilidad de un inmueble, le introducen una moder-
nización conveniente, etc”',
De ello podemos colegir que este tipo de mejoras no son ni urgentes ni impres-
cindibles. No obstante, su objeto radica en el mayor provecho que pueda brindarle al
bien poseído, nuevos usos, nuevas funciones, y esa es la razón del valor económico a
elevar. La instalación de la calefaccién aludida en la primera parte, es un ejemplo de
ello, ya que le otorga al bien una cualidad atractiva que lo sitúa por encima de otros
inmuebles. De ahí que BorDA habla de una modernización conveniente y CUADROS
de un provecho.

1.3. Mejoras de recreo

“Son de recreo, cuando sin ser necesarias ni útiles, sirven para ornato, lucimiento o
mayor comodidad”.

Finalmente tenemos a las mejoras de recreo, las que tienen como único fin un
aspecto netamente estético y lujoso. En realidad, es un tanto complicado distinguir
a las mejoras de recreo frente a las útiles, pues ambas involucran un incremento de
valor. En este sentido, determinar si la realización de una mejora se ejecuta con el
fin de darle una nueva utilidad, para aumentar su valor; o en todo caso, con el fin
de ornato, decoración y recreo, pero también aumentando su valor, puede llegar
a ser sumamente subjetivo. Sin perjuicio de ello algunos autores como MEJORADA
CHAuca afirma, tratándose de las útiles, el único signo distintivo es que las mismas
no tienen el propósito de evitar el deterioro o la destrucci n ni de servir para el
lucimiento o mayor comodidad del bien. Su propósito simplemente es distinto,
no importa cuáP.

910 Cuapros, op. cit., pp. 356-357, citado por PALACIOS CASTILLO DE SANDOVAL, Enma, “Las mejoras. Insufi-
ciente regulación normativa”, en Docentia et investigatio, vol. 16, n.” 1, pp. 99, 109 y 2014.
911 Borpa, op. cir.
912 MejoraDA Crauca, Martín, “La posesión y las mejoras en el Código Civil peruano”, en Jus et Veritas, n.”
17, Lima: noviembre de 1998, pp. 244-245.

494
| Sección tercera: Derechos reales princioales Art. 916

Hasta este punto entendemos a las mejoras como aquella alteración material que
se realiza con un fin específico. Son necesarias si buscan conservar la propiedad, son
útiles si pretenden darle nuevos usos y por consiguiente aumentar su valor, y serán
de recreo si tiene como fin el ornato, la belleza y el mejor lucimiento del bien. Estas
cuestiones son las que finalmente las hacen diferentes entre sí, y por tanto despliegan
también, diferentes consecuencias legales.
Sin embargo, un aspecto en común que caracteriza a todas las mejoras es que,
cada una de ellas, sin distinción, involucran tanto un desembolso pecuniario como
un incremento de valor al bien. En efecto, independientemente del tipo o la finalidad
que persigue cada una, podemos advertir que todas representan en el poseedor un
gasto y al mismo tiempo un beneficio para el propietario, toda vez que la instalación
de calefacción (útiles), la colocación de cuadros (de recreo) o el soporte para impedir
un deterioro estructural (necesaria), son alteraciones que generan costos altos de
ejecución para el poseedor, costos que finalmente se quedan adheridos al bien de
manera intrínseca.
En este sentido le pareció indebido al legislador que el poseedor invierta en un
bien que finalmente será objeto de devolución al propietario, incrementando el valor
de su patrimonio. Esto es bastante lógico, pues de darse ello se estaría generando un
beneficio a expensas de otro, cuestión prohibida por el Código Civil.
Estas líneas son, en términos generales el punto principal de la figura que nos trae
a comentario, toda vez que el Código Civil reconoce de manera expresa el derecho
al valor o al retiro de las mejoras (art. 917) para todo poseedor que las hubiese inver-
tido en su ejecución, obligando por tanto al propietario pagar su valor si se tratasen
de necesarias o útiles, o en todo caso restituyéndolas físicamente si fueran de recreo.
En tal sentido y a manera de conclusión, las mejoras constituyen en nuestro
sistema un efecto beneficioso que la ley establece para todo sujeto que, habiendo
realizado cambios en el bien, ostente una posesión efectiva (con todas la limitaciones
y restricciones que la ley establece), en tanto que estas puedan ser devueltas.
REFERENCIAS JURISPRUDENCIALES

Sobre el particular, a efectos de distinguir ambas pretensiones, conviene precisar que la

“mejora”, abarca todo desembolso económico invertido por el poseedor, sea que éste
se materialice en una modificación material del bien o no, quedando descartados los
incrementos físicos o de valor producidos por obras de la naturaleza o de autoridad,
esto es, sin que exista sacrificio patrimonial del poseedor. Debe señalarse también, que
no basta, la inversión del posecdor, sino que es necesario, además, que el bien tenga
un incremento de valor, el cual debe existir, todavía al momento de la devolución del
bien. Dentro de las clases de mejoras tenemos: i) Necesarias. Son aquellas introducidas
con el objetivo de conservar el bien poseido. Sin ellas este bien quedaría destruido
irremediablemente; ii) Útiles. Son las que sin pertenecer a la categoría de necesarias

495
 |i
Art. 917 Libro V¢ Derechos reales |

aumentan el valor y la renta del bien; y, iii) Recreo. Son efectuadas para la comodidad
personal del poseedor. Son aquellas que encierran un valor apreciadas solo para fines
de ornato, lucimiento o mayor comodidad del bien, como indica el tercer parágrafo
del artículo 916 del Código Civil. No evitan la destrucción o deterioro del bien, ni
le confieren mayor valor, ni aumentan su renta. Mientras que la construcción en
suelo ajeno es una modalidad de accesión, particularmente importante en la realidad.
[SALA CIVIL TRANSITORIA, Casación N.° 2278-2016 Huaura,
Lima: 23 de abril del 2018, considerando noveno]

Artículo 917.- Derecho al valor o al retiro de las mejoras

El poseedor tiene derecho a valor actual de las mejoras necesarias y útiles que existan al tiem-
po de la restitución y a retirar las de recreo que puedan separarse sin daño, salvo que el dueño
opte por pagar por su valor actual.
La regla del párrafo anterior no es aplicable a las mejoras hechas después de la citación judicial
sino cuando se trata de las necesarias.

Concordancias nacionales: Concordancias internacionales:

ce 764, 916, 919, 1015, 1495, 1541, CC Francés 599
1588, 1654 CC Italiano 1150
CPC 595

Comentario de Julio Eduardo Pozo Sánchez

Sumario: 1. Derecho al valor de las mejoras (útiles y necesarias). — 2. Derecho al retiro de

las mejoras (de recreo)

El presente artículo plasma uno de los más importantes derechos que el legisla-
dor ha otorgado al poseedor, o en específico a todo sujeto que detente el derecho de
posesión de manera efectiva y cumpliendo con todos los requisitos que la ley exige.
El título que se nos presenta es: “derecho al valor o al retiro de las mejoras”, por
lo que podemos apreciar que el código sitúa dos efectos concretos: valor económico
y retiro físico. En esta línea, será derecho al valor económico, cuando nos encontre-
mos frente a mejoras necesarias y útiles, y será derecho al retiro físico, cuando existan
mejoras de recreo.
Como ya lo manifestamos en el comentario del articulo precedente, la razón y
el fundamento de las mejoras —en general— es devolver la inversión que dispuso
el poseedor en el bien, ya que ello representa un gasto que finalmente beneficia al
patrimonio del propietario o titular del bien, incrementándolo sin mérito alguno. En
este sentido, avalar beneficios a expensas de otro, es una cuestión que va en contra
del Código Civil y de la normativa vigente”*.

913 - Artículo 1954 del Código Civil.

496
|
Art. 917

El Código no hace referencia al tipo de posesión que debe efectuarse para ad-
quirir el derecho al valor o retiro de mejoras, por lo que se entiende que las reglas
manifestadas en el presente apartado, benefician de manera irrestricta a todo poseedor
legítimo, ilegítimo, de buena o mala fe. A mi parecer, dicho argumento es producto de
una ponderación, en donde nuestro legislador concede más peso al enriquecimiento
injusto y a costa de otro, que, a la propia posesión ilegítima de mala fe, entendiéndola
como la posesión más censurable.

1. DERECHO AL VALOR DE LAS MEJORAS (ÚTILES Y NECESARIAS)

El derecho al valor de las mejoras no es otra cosa que el reembolso pecuniario
por las mejoras necesarias y útiles que el poseedor efectuó en el bien del propietario,
dicho de otro modo, hablamos del pago por los cambios fructuosos que obtuvo el
propietario en su propiedad a costa del poseedor.
Según el profesor GONZALES BARRÓN, el reembolso por mejoras opera en bene-
ficio de cualquier poseedor, incluso el de mala fe. La razón de esta solución es muy
simple: se trata de evitar el enriquecimiento injusto del propietario”*“.
Ahora bien, de la lectura del artículo, podemos apreciar que la norma solo per-
mite un reembolso si se trata de mejoras necesarias y útiles, otorgando un tratamiento
distinto a las de recreo. Frente a ello y haciendo hincapié en las mejoras necesarias,
Borpa alega, el reintegro de los gastos hechos en mejoras necesarias, no es un beneficio
que se reconoce a quien lo hizo; es elemental que quien salvó la cosa de su destrucción
o grave deterioro, sea compensado por los gastos realizados, sea poseedor de buena o
mala fe, desde que su proceder, además de socialmente útil, ha sido beneficioso para
el reivindicante”. En atención a ello, las mejoras necesarias se encuentran justifi-
cadas no solo por el valor económico que representan, sino también por el accionar
urgente que tuvo el poseedor al efectuarlas, toda vez que el bien materia de posesión
se encontraba en un estado de peligro inminente, por lo que sin una acción rápida
este simplemente se hubiese destruido o deteriorado gravemente, en este sentido se
concluye que la actitud del poseedor en este caso es de salvación al bien.
Por su parte, las mejoras útiles son también consideradas en este nivel, pues re-
presentan un beneficio mayor para el propietario, generando, a través de ellas, nuevas
utilidades, nuevos provechos, y por consiguiente un nuevo y mayor valor económico
en el mercado. Es lógico que dichas cuestiones no pueden quedar sin asidero, muy
por el contrario, tienen que ser reembolsadas al representar un beneficio considerable
para el propietario.
Otro aspecto importante de análisis en las mejoras es el intervalo de tiempo
para efectuarlas, es decir, ¿hasta qué momento el poseedor puede realizar las mejoras

914 Gonzares Barrón, Gunther, Tratado de derechos reales, 3.* ed., Lima: Jurista, 2013, p. 718.
915 Boroa, Guillermo, Tratado de derecho civil, t. 1, Buenos Aires: Perrot, 1992.

497
 Art. 917 Libro V¢ Derechos reales

susceptibles de reembolso? En respuesta, el artículo a comentario nos dice que, serán

susceptibles de reembolso las mejoras efectuadas hasta el momento de la restitución“,
entendiendo ello como el momento de la devolución del inmueble a su propietario,
por consiguiente, cuando ello acontezca, acontecerá también el fin del intervalo po-
sesorio a efecto del derecho al valor de las mejoras.
Sin embargo, la norma también dispone una excepción a esta regla, en tanto
que la segunda parte del artículo afirma que, no aplica el reembolso a mejoras que
hubiesen sido efectuadas después de la citación judicial, salvo que se trate de mejoras
necesarias. Esta citación judicial a la que hace referencia nuestro artículo, abarca todo
proceso judicial que pretenda una restitución del bien a su propietario. Por lo tanto,
lo que se busca aquí es impedir la mala fe de un poseedor, que, a sabiendas de su pro-
bable despojo, comienza a hacer alteraciones en el bien, a fin de obtener un beneficio
premeditado. En este punto salta a la luz una clara diferencia entre los dos tipos de
mejoras, pues esta excepción se aplica únicamente a las mejoras útiles, mientras que
las necesarias siguen su curso, es decir son reembolsadas de igual manera.
La fundamentación y diferenciación de este precepto radica en que las mejoras
necesarias se encuentran completamente justificadas, al tener como fin primordial la
conservación del bien, es decir si una pared está a punto de desplomarse, colocar una
viga o soporte de manera rápida sin importar que se encuentre vigente un proceso, no
es sinónimo de aprovechamiento, todo lo contrario, el accionar fue rápido y urgente
en beneficio del bien, con el fin de impedir su destruccién o deterioro. Es por ello
que la excepción no lo afecta.
No sucede lo mismo con las mejoras útiles, ya que, al ser estas únicamente de
provecho económico, carecería de sentido ejecutarlas después de la citación judicial,
ello únicamente reflejaría el objetivo del poseedor por obtener un grado de provecho, al
advertir que será despojado sin ningún beneficio. Según MaiscH von HumBoLpr, aquí
la ley trata de evitar el abuso del poseedor, cuya posesión está en vías de terminar”7.

2. DERECHO AL RETIRO DE LAS MEJORAS (DE RECREO)

A diferencia del reembolso pecuniario desarrollado en el apartado precedente, el
derecho al retiro de las mejoras representa una acción física y real, pues el poscedor
literalmente podrá extraer del bien y llevarse consigo todos aquellos cambios (mejoras
de recreo) que hubiese efectuado.
El derecho al retiro significa así, una extracción física de las mejoras de recreo,
que puedan ser objeto de separación sin daño o deterioro, es decir, retirar los cuadros,
los adornos, las estatuas y demás análogos sin que en el trayecto se puedan registrar

916 La restitución ha sido desarrollada en el v Pleno casatorio civil,estableciendo que “restitución” del bien se debe
entender como entrega de la posesión que protege el arrículo 911 del Código Civil, para garantizar al sujeto a
quien corresponde dicho derecho, ejercer el pleno disfrure del mismo, independientemente s es propietario 0 no.
917 Maiscr von HumBorpr, Lucrecia, Los derechos reales, 3.* ed., Lima: Rocarme, 1984, p-35.

498
 Sección tercera: Derechos reales principales Art. 918

averías u otros parecidos. Así, el legislador le manifiesta al poseedor que, aunque

hubiese realizado mejoras con fines netamente estéticos o de lujo, de todas maneras,
rendrá el derecho de reclamar por ellas extrayéndolas del bien.
Sin embargo, aunque el Código Civil solo faculta el retiro tratándose de mejoras
de recreo, es posible también que estas sean objeto de reembolso pecuniario. Frentea
ello el Código Civil establece la siguiente salvedad. ¿Qué pasaría si el propietario del
bien prefiere apropiarse de las mejoras de recreo? En este caso, nos dice el artículo, se
deberá pagar su valor actual, es decir una vez determinado su coste al mercado actual
y vigente, el propietario que tenga la intención de quedarse con ellas, podrá retribuir
ese valor al poseedor. De ello podemos concluir que las mejoras de recreo también
pueden ser sujetas a un reembolso si así lo determinan las partes poseedor y propietario.

REI ENCIAS JURISPRUDENCIALES

La demandante en el presente proceso ha solicitado el pago de mejoras útiles, pues

considera que ha incrementado el valor del inmueble sub litis, sin embargo, no ha
tenido en cuenta que el pago de las mejoras corresponde al titular del predio, según
lo prescribe el artículo 917 del Código Civil, en concordancia con el artículo 918
del mismo cuerpo legal que regula el derecho de retención en el caso que el poseedor
debe ser reembolsado por las mejoras realizadas.
[SALA CIVIL PERMANENTE, Casación N.° 795-2012 Lima, Lima: 11
de junio del 2013, considerando octavo]

El artículo 917 es aplicable al poseedor contra el que demanda la reivindicación, es

decir, dicha norma se aplica al poseedor que pierde la posesión del bien como con-
secuencia de haberse amparado la demanda de reivindicación; por ende, el poseedor
que realiza las mejoras a que se refiere el artículo 917 del Código Civil, no es al que
se refiere el artículo 595 del Código Procesal Civil, no se equiparan a las que realiza
el poseedor del artículo 917 del Código Civil; toda vez que el derecho a la restitución
que se solicita en el desalojo es por la vulneración de la obligación contractual (arren-
datario, usufructuario, depositario, etcétera) o legal (poseedor precario) de restituir el
bien; en cambio, en la reivindicación se restituye el bien por demostrase la propiedad
del demandante frente al poseedor no propietario.
[SALA CIVIL PERMANENTE, Casación N.° 2117-2012 Lima, Lima:
16 de mayo del 2013, considerando décimo segundo]

Artículo 918.-— Derecho de retención

En los casos en que el poseedor debe ser reembolsado de mejoras, tiene el derecho de retención.

Concordancias nacionales: Concordancia internacional:

cc :1723, 1124, 1126, 1126, 1127, 1131, CC Italiano 1152
1588

499
 Art. 918 Libro V- Derechos reales |

Comentario de Julio Eduardo Pozo Sánchez

Según el maestro Eugenio CASTAÑEDA, por el derecho de retención el poseedor

conservará la cosa hasta ser reembolsado de las mejoras y gastos a que tiene derecho's.
Es con estas palabras simples y concretas que comenzamos el comentario que nos
ocupa.
El derecho de retención albergado en el artículo 918 guarda concordancia con
los artículos 1123 al 1131, pues mediante estos se despliega todo su desarrollo.
Para la doctora MarscH von HumBoLDT, el derecho de retención es una fa-
cultad, que la ley, en casos especificamente determinados, concede al poseedor para
retener un bien ajeno, hasta conseguir que su deudor cumpla con la obligación que
le corresponde””. De las palabras esgrimidas por la maestra podemos extraer que esta
“obligación” a la que hace referencia no es nada más que el derecho al valor de las
mejoras, de la cual emana, evidentemente, una nueva relación obligacional entre po-
seedor y propietario. Aquí, el propierario pasa a ser el nuevo deudor, pues es él quien
tiene la obligación de reembolso; mientras que de la otra parte tenemos al poseedor,
constituyendo aquel sujeto acreedor a quien se le deberá reembolsar dicho monto.
Ahora, si el deudor/propietario no tiene la intencién de cumplir con su obligación,
es decir el reembolso pecuniario o pago, entonces se efectúa el derecho de retención
por parte del poseedor, como una garantía de pago.
Así, el derecho de retención camina de la mano junto al derecho al valor de
las mejoras, pues de no darse el segundo, inmediatamente se puede hacer uso del
primero, como una garantía. En otras palabras, si el propietario —quien es el sujeto
obligado en este escenario— no reembolsa el valor de las mejoras efectuadas en su
predio (necesarias y útiles), entonces el poscedor está totalmente facultado, en aten-
ción al artículo 918, a operar su garantía legal y retener el bien en su posesión, lo que
significa, no restituirlo.
De esta manera arriba nuestro articulo, como aquella garantía legal para el po-
seedor, disponiendo una sanción al propietario que se rehúsc a devolver en calidad
de reembolso, todos los beneficios procurados en su bien. Sin embargo, debemos
recordar que dicho precepto opera únicamente en mejoras necesarias y útiles, pues
son solo estas las susceptibles de reembolso como lo establece textualmente el artículo
917, por lo tanto, las mejoras de recreo tienen un tratamiento diferente.
Haciendo ahínco en este último punto, precedentemente habíamos afirmado
que las mejoras de recreo si bien son susceptibles de retiro, pueden convertirse tam-
bién en objeto de reembolso, s decir responder al derecho por su valor económico.
Este caso particular suscita cuando el propietario quiera adueñarse de las mejoras de

918 CASTANEDA, Jorge, Los derechos reales, t. 1, 4.* ed., Lima: Talleres Gráficos, 1973.
919 MarscH von HumBorpr, Lucrecia, Los derechos reales, 3.* ed., Lima: Rocarme, 1984, p-35.

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|Sección tercera: Derechos reales principales _ Art. 919

recreo, lo cual es factible siempre y cuando pague su valor, entonces, al acordar ambas
partes una retribución pecuniaria, la relación se torna obligacional y por consiguiente
susceptible de retención. Ello es recogido por el profesor Gunther GOnzaLEs de la
siguiente manera, puede existir retención en las mejoras de recreo cuando el propietario
ha optado por pagar su valor, pero no lo hace efectivamente. En ral caso, se extingue
el ius tollendi (derecho de retiro) del poseedor, pero nace a su favor un derecho de
retención por la falta de reembolso del valor de la mejora de recreo”™.
Ahora bien, el derecho de retención, nos dice el código, puede ejercerse de dos
formas, judicial y extrajudicialmente”'.
Es extrajudicial cuando el poseedor al advertir el incumplimiento de la obligacion
del propietario/deudor, de manera auto compositiva, rehúsa entregar la posesión del bien,
reteniéndola hasta la satisfacción completa de su deuda por mejoras. Es judicial cuando se
opone como excepción ante un proceso que busca conseguir la posesión del bien, no obs-
tante, el juez podrá reemplazar la misma por otra garantía que satisfaga la misma cuestión.
REFERENCIAS JURISPRUDENCIALES

La demandante en el presente proceso ha solicitado el pago de mejoras útiles, pues

considera que ha incrementado el valor del inmueble sub litis, sin embargo, no ha
tenido en cuenta que el pago de las mejoras corresponde al titular del predio, según
lo prescribe el artículo 917 del Código Civil, en concordancia con el artículo 918
del mismo cuerpo legal que regula el derecho de retención en el caso que el poseedor
debe ser reembolsado por las mejoras realizadas.
[SALA CIVIL PERMANENTE, Casación N.° 795-2012 Lima, Lima: 11
de junio del 2013, considerando octavo]

Articulo 919.- Prescripción de la acción de reembolso

Restituido el bien, se pierde el derecho de separación, y transcurridos dos meses prescribe la
acción de reembolso.
Concordancias nacionales:
cc 1989-2002
Comentario de Julio Eduardo Pozo Sánchez

El artículo a comentar personifica, sin duda, aquella sanción que el legislador

ha previsto para la inacción del poseedor.

920 Gonzates Barrón, Gunther, Tratado de derechos reales, 3. ed., Lima: Jurista, 2013, p. 724.
921 Cépico Cvir. Artículo 1127.- Ejercicio judicial y extrajudicial de la retención
El derecho de retención se ejercita:
1. Extrajudicialmente, rehusando la entrega del bien hasta que se cumpla la obligación por la cual se
invoca.
2. Judicialmente, como excepción que se opone a la acción destinada a conseguir la entrega del bien. El
juez puede autorizar que se sustituya el derecho de retención por una garantía suficiente.

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Art. 919 Libro V Derechos reales j|

Si bien nuestro artículo 919 lleva como titulo “Prescripción de la acción de

reembolso”, su “prescripción” no comprende únicamente al reembolso en su sentido
pecuniario (derecho al valor de las mejoras necesarias y útiles), sino también al derecho
de separación (derecho al retiro de las mejoras de recreo), pero con una particulari-
dad, pues el tratamiento de este último no es de prescripción sino de “pérdida”. Por
lo tanto, hasta aquí nuestra primera conclusión es, todo derecho que el legislador
reconoció mediante el artículo 917, es pasible también de un despojo a partir de la
prescripción o pérdida si su titular no lo demanda oportunamente. Esa es básicamente
la idea que el legislador quiso transmitir al poseedor.
De esta manera, el Código Civil nos ubica en dos escenarios, de pérdida por un
lado y de prescripción por otro, ambos destinados a despojar el derecho al retiro y al
valor de las mejoras respectivamente.
Iniciando con la prescripción del derecho al valor de las mejoras, es preciso hacer
una breve referencia a lo que entendemos por prescripción.
La prescripción en su forma natural es según CABANELLAS, la consolidación de
una situación jurídica por efecto del transcurso del tiempo; ya sea convirtiendo un
hecho en derecho, como la posesión o propiedad; ya perpetuando una renuncia, aban-
dono, desidia, inactividad o impotencia””. Para este caso en específico hablamos de
una prescripción negativa, aquella que no convierte un hecho en un nuevo derecho,
sino que muy por el contrario, lo despoja.
En esta linea de argumentación el transcurso de tiempo que la ley exige para
prescribir el derecho al valor de las mejoras necesarias y útiles es dos meses contados
a partir de la restitución efectiva del bien, ocurrida la restitución y transcurrido ese
tiempo, el derecho prescribe.
Siguiendo este orden, se asoma ahora el particular derecho al retiro de las mejoras.
Como ya lo afirmamos en líneas pasadas, este derecho no incide en la prescripción
sino en la pérdida. La razón de este tratamiento específico es el siguiente, es imposible
calificar como prescripción a una situación jurídica que no involucra un intervalo de
tiempo, pues es justamente ello la característica que compone a la prescripción. Por
tanto, cuando el artículo alega textualmente, “restituido el bien se pierde el derecho
de retiro”, no está considerando en ningún momento un periodo de tiempo a operar;
en contraste, la cuestión que opera aquí es la acción específica de restitución, que
activa de inmediato la cláusula de pérdida.
Por consiguiente, si hablamos de mejoras de recreo objeto de retiro, tenemos que
tener muy presente que este derecho se pierde —literalmente— cuando se restituye el
bien objeto de posesión. En suma, las mejoras de recreo se tienen que reclamar antes de
efectuar la devolución del bien, de lo contrario esta facultad o derecho deja de existir.

922 CABANELLAS DE TorrES, Guillermo, Diccionario jurídico de derecho elemental, Helastra, 2006.

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|Seoción tercera: Derechos reales princpales Art. 920

A manera de conclusión podemos afirmar que, así como el legislador reconoce

derechos y facultades al poseedor, también se las quita al advertir la inacción, pasi-
vidad o despreocupación.
REFERENCIAS JURISPRUDENCIALES

Debe computarse el plazo prescriptorio de la acción desde la fecha de la notificación

del admisorio de la demanda, por lo que el legitimado para solicitar reembolso del
pago de las mejoras, tiene dos meses para peticionarlo, plazo previsto en el artículo
919 del Código Civil, de producido el desalojo, que se produjo el quince de junio de
dos mil siete. Tal como se aprecia de la copia del acta de lanzamiento, en tal virtud,
desde el acto de lanzamiento del desalojo hasta la fecha de notificación de la presen-
te demanda a la excepcionante, lo que ocurrió el trece de abril de dos mil trece, se
advierte que ha transcurrido el plazo previsto en la norma acotada.

A fin de cautelar debidamente el derecho a la tutela jurisdiccional de la parte de-

mandante es necesario que la norma del artículo 919 del Código Civil, en cuanto
establece el plazo de dos meses para la interposición de la acción de reembolso, debe
interpretarse de manera conjunta con la del artículo 139 inciso 3 de la Constitución
Política del Perú, puesto que una diligente actuación del demandante no puede
verse perjudicada por una demora objetiva que implica la tramitación del proceso
(nótese que un juez en correcto ejercicio de su facultad jurisdiccional puede declarar
inadmisible una demanda o improcedente por defecto en la relación jurídica proce-
sal, decisión que puede ser revocada o anulada por el juez revisor); más aún cuando
tal demora puede deberse a otras causas como una deficiente actuación del órgano
jurisdiccional, como se ha indicado antes.
[SALA CIVIL TRANSITORIA, Casación N.* 4074-2013 Lima, Lima:
17 de noviembre del 2014, considerandos cuarto y décimo]

CAPÍTULO SEXTO
Defensa posesoria

Artículo 920.— Defensa posesoria extrajudicial

El poseedor puede repeler la fuerza que se emplee contra él o el bien y recobrarlo, si fuere des-
poseído. La acción se realiza dentro de los quince (15) días siguientes a que tome conocimien-
to de la desposesión. En cualquier caso, debe abstenerse de las vías de hecho no justificadas
por las circunstancias.
El propietario de un inmueble que no tenga edificación o esta se encuentre en dicho proceso,
puede invocar también la defensa señalada en el párrafo anterior en caso de que su inmueble
fuera ocupado por un poseedor precario. En ningún caso procede la defensa posesoria si el
poseedor precario ha usufructuado el bien como propietario por lo menos diez (10) años.

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